Årsredovisning 2006 Jönköping Linköping Värnamo Växjö
Årsredovisning Sidan 2 2006 Fastighets AB Corallen Affärsidé Corallen skall äga, förvalta och förädla fastigheter i Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö. Bolaget skall på sina marknader ha en stark lokal förankring och vara en av de ledande aktörerna. Corallen skall erbjuda tjänster och lösningar som skapar långsiktigt affärsmässiga relationer och mervärden för bolaget och dess hyresgäster. Corallen är ett helägt dotterbolag till Castellum AB. Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Innehåll Innehåll 2 År 2006 i korthet Claes Junefelt, Verkställande Direktör 4 Verksamhetsbeskrivning 6 Kitron, Jönköping 10 TiDSAM, Värnamo 12 DHL, Växjö 14 Corallens miljöarbete 16 Ekonomisk översikt 17 Resultaträkning 20 Balansräkning 21 Förändring av eget kapital 22 Kassafl ödesanalys 2 Redovisningsprinciper och noter 24 Förslag till vinstdisposition 2 Revisionsberättelse Fastighetsförteckning 5 Defi nitioner 8 Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 6 32, förutom sidorna 10 15. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 6 9 samt sidorna 16 19 och sidan 32.
Sidan 3 År 2006 i korthet Vilan 7, fasad Huskvarnavägen, Jönköping. Förvaltningsresultatet uppgick till 83 Mkr (82). Hyresintäkterna uppgick till 227 Mkr (219). Nyuthyrningen uppgick till 117 kontrakt om 21 Mkr. Totalt har 59 Mkr investerats i befintliga fastigheter. Fyra fastigheter har förvärvats för 76 Mkr. En fastighet har avyttrats för 10 Mkr. Vid årets utgång ägde bolaget 76 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om ca 375 tkvm. Nyckeltal 2006 2005 2004 2003 2002 Hyresintäkter, Mkr 227 219 212 194 183 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,6 90,0 89,8 91,3 90,0 Direktavkastning, % 8,6 9,1 9,5 9,6 10,0 Förvaltningsresultat, Mkr 83 82 75 64 62 Resultat efter skatt, Mkr 54 68 56 45 67 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 1 673 1 570 1 561 1 439 1 271 Total uthyrningsbar yta, tkvm 375 366 380 370 348 Soliditet, % 35 29 31 30 30 Medelantal anställda 23 23 22 22 22
Årsredovisning Sidan 4 2006 Lokal närvaro och ständig tillväxt Fastighets AB Corallen firar 20 års jubileum under 2007, bolagets första styrelsemöte hölls våren 1987. Inledningsvis drevs både byggverksamhet och fastighetsförvaltning inom bolaget, 1995 såldes byggverksamheten och sedan dess har företaget enbart varit verksamt inom förvaltning och utveckling av fastigheter. Under de senaste 10 åren har inriktningen varit att renodla fastighetsbeståndet till de 3 förvaltningsområdena Jönköping, Värnamo och Växjö. Bolaget är idag en betydande och viktig fastighetsaktör i samtliga de prioriterade marknaderna. Etablering i Linköping I enlighet med företagets expansionsstrategier har Corallen under inledningen av 2007 förvärvat fastigheter i ett fjärde förvaltningsområde, Linköpings kommun. Köpet innefattar fyra fastigheter innehållande sex byggnader om totalt ca 35 000 kvm. Fastigheterna är placerade inom Mjärdeviområdet i direkt anslutning till Linköpings Universitet. Vi ser detta förvärv som inledningen på en större etablering i Linköpingsmarknaden och vår ambition är att bygga upp ett bestånd motsvarande de vi har i övriga prioriterade marknader. Corallens kärnvärden För Corallen är parametrar som stark lokal närvaro, hög kundservice, långsiktighet och ständig tillväxt alltid överst på agendan. Genom att konsekvent arbeta med dessa parametrar är Corallen idag ett framgångsrikt och konkurrenskraftigt fastighetsbolag. Under rådande högkonjunktur är efterfrågan på våra lokaler stor men samtidigt kan vi konstatera att konkurrensen är hård med ett flertal aktörer i fastighetsmarknaden. För att bibehålla och förbättra företagets höga NKI-värde (nöjd kund index) kommer vi fortsätta att fokusera på att arbeta nära kunden med hög flexibilitet och smidighet. Kan vi medverka Claes Junefelt, VD, Corallen. till att våra kunder är framgångsrika blir även Corallen framgångsrikt. Året 2006 Konjunktursituationen för såväl handel- som industriverksamhet har varit mycket gynnsam under hela året. Vi har därmed haft en god efterfrågan av våra lokaler och erhållit en positiv nettouthyrning som följd. Uthyrningsverksamheten har varit speciellt framgångsrik i Jönköpingsregionen. Förvärv och nybyggnationer är en förutsättning för att vi skall kunna erbjuda marknaden ständigt intressanta lokaler. Under året har vi förvärvat två fastigheter i Jönköping och två i Växjö. Samtidigt har stor kraft lagts
Sidan 5 på förvärv av fastigheter i Linköping, avslut utfördes först vid inledningen av 2007 som nämnts tidigare. Underhålls- och reparationsinsatser har prioriterats under året för att även framledes kunna erbjuda marknaden attraktiva lokaler. Vi har förstärkt organisationen under året med fyra nyanställningar. För att öka resurserna till försäljningsverksamheten har vi tillsatt uthyrare i Växjö och i Värnamo. I Jönköping finns en uthyrare sedan tidigare. Kommande verksamhetsår Stort fokus kommer läggas på att bygga upp Corallen i Linköping under 2007. Rekrytering av platsorganisation och införande av Corallens arbetssätt och rutiner är primära arbetsuppgifter. Att erbjuda bra lokaler till marknadsmässiga priser är en förutsättning för en snabb expansion men det är också mycket viktigt att vi överträffar konkurrenterna vad gäller service och smidighet. Med rätt personalrekrytering kan vi snabbt bli en stark konkurrent i Linköpingsmarknaden. Företagets fortsatta tillväxt kommer ske genom utveckling av befintliga fastigheter och genom strategiska förvärv i samtliga våra fyra förvaltningsområden. Vi ser för närvarande goda möjligheter till förvärv i Växjö och Linköping. För att ytterligare förstärka organisationen i förvärvsarbetet kommer en affärsutvecklare anställas under våren 2007. Förutom förvärv planeras också nybyggnadsprojekt på bolagets byggrätter i Jönköping, Värnamo och Växjö. Förutom mindre om- och tillbyggnadprojekt planeras byggstart av några större projekt under året, sammanlagt drygt 10 000 kvm uthyrbar yta. Corallen har under lång tid skapat goda resultat och möjligheterna är goda för att även 2007 ska bli ett framgångsrikt år, nu med fyra förvaltningsområden. Claes Junefelt Verkställande direktör Idésprutan 1, Linköping Idétorget 1, Linköping Idémannen 2 ( Collegium ), Linköping
Årsredovisning 2006 Verksamhetsbeskrivning Corallen äger och förvaltar cirka 375 000 kvm. Beståndet består uteslutande av kommersiella fastigheter med kontor, butiker, lager och industrilokaler. Målsättningen är att skapa fastigheter och lokaler där människor trivs och verksamheter utvecklas. Bolaget finns på tillväxtorterna Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö. Lokal närvaro Den lokala förankringen är kärnan i Corallens affärsidé. Lyhördhet är ett viktigt arbetsredskap. Därför har bolaget byggt upp en lokal organisation på varje ort med fastighetschef, förvaltningsassistent och fastighetsansvariga. Med detta arbetssätt kan Corallen ge hyresgästerna snabba och klara besked. Hos Corallen är ansvaret delegerat och kunderna får svar direkt. Corallen arbetar också aktivt inom olika nätverk och samarbetar med lokala organisationer för en positiv utveckling av respektive region. Nöjda kunder Hög servicekvalitet och anpassningsförmåga till hyresgästernas lokalbehov är kännetecken för bolaget. Bolaget strävar efter att nå ett ömsesidigt förtroende och därigenom skapa förutsättningar för långsiktiga och lönsamma relationer med hyresgästerna. Strategi för fastighetsbeståndet Corallens strategi är att fortsätta växa genom förvärv av fastigheter och genom att befintliga fastigheter förädlas. Bolaget skall kunna erbjuda hyresgästerna ytor för så många olika typer av företagsetableringar som möjligt. Genom att utveckla befintliga fastigheter och förvärva nya kommer Corallen att kunna erbjuda varje kund flera goda alternativ. Förvärv Corallen har förvärvat fyra fastigheter under 2006. I Jönköping förvärvades Örontofsen 5 och Ögongloben 5 med en total uthyrningsbar yta om 7 095 kvm. I Växjö förvärvades Båken 1 och centrumfastigheten Unaman 8 med en total uthyrningsbar yta om 6 920 kvm. Citytandläkarna har etablerat sig i Bauer-Huset (Droskan 12), Jönköping.
Sidan 7 Jönköping I Jönköping har Corallen fastigheter inom attraktiva områden, bland annat på Rosenlundsområdet, som är ett av Jönköpings mest eftertraktade kontors- och handelsområden. Totalt uppgår ytorna till ca 137 000 kvm. Under 2006 har en hel del ombyggnadsprojekt genomförts på fastigheterna. Bland annat har lokaler byggts om för Möbelteam AB i Vattenpasset 2. På Vågskålen 3 har lokaler och uppställningsplatser för bussar byggts för den nya hyresgästen Arriva, som driver den lokala busstrafiken i Jönköping. Under försommaren revs ca 3 000 kvm lager på Vilan 7 till förmån för nybyggnation av ca 1 400 kvm lager. Värnamo Corallens fastighetsbestånd i Värnamo är främst koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt fastigheter i attraktiva industriområden. Totalt uppgår ytorna i Värnamoregionen till ca 143 000 kvm. Under 2006 har 2 200 kvm lager byggts för hyresgästen Eurosteel Värnamo AB på fastigheten Yxan 4. Ombyggnation av kontorslokalerna för Öhrlings och Swedbank i Lejonet 11 påbörjades under hösten och kommer att vara klart våren 2007. Växjö I Växjö är Corallens fastigheter i huvudsak belägna på Västra Mark och i centrum. Totalt uppgår ytorna i Växjö till ca 95 000 kvm. På Glasmästaren 1 har en del av den gamla industrihallen byggts om till danslokal för Dansklubben Swing. I Glasmästen 1 har en modern konferenslokal iordningställts för att kunna tillgodose hyresgästernas behov. Swedol är ny hyresgäst på Snickaren 12 och Corallen har byggt om 2 000 kvm till en modern butik enligt deras önskemål. Unaman 8 i centrala Växjö.
Årsredovisning 2006 Linköping Corallen har i början av januari 2007 förvärvat fyra fastigheter i Linköping för 373 Mkr. Fastigheterna ligger i området Mjärdevi Science Park och omfattar 35 000 kvm uthyrningsbar yta varav ca 26 000 utgörs av kontorslokaler. Förutom den befintliga uthyrningsbara ytan finns ytterligare cirka 6 000 kvm i outnyttjade byggrätter. Vakansen uppgår till drygt 35%. Linköping kommer att utgöra ett nytt marknadsområde i Corallen. Castellum AB Fastighets AB Corallen är ett helägt dotterbolag till det börsnoterade fastighetsbolaget Castellum AB. Castellum har genom en väl fungerande organisation och klart uttalade strategier erhållit en stark marknadsposition som svenskt fastighetsbolag. Genom Castellum har Corallen de nödvändiga resurserna och förutsättningarna som krävs för att Corallen skall utvecklas mot uppställda mål. Ombyggnad för Möbelteam i Vattenpasset 2, Jönköping. Nytt konferensrum i Glasmästaren 1, Växjö. Nya lokaler har byggts i Vilan 7, Jönköping (interiör från bilvårdsföretaget Servtech). Danslokaler för Swing i Glasmästaren 1, Växjö. Lokaler och bussuppställningsplats har uppförts för Arriva i fastigheten Vågskålen 3, Jönköping. Swedool är ny hyresgäst i Snickaren 12, Växjö.
Sidan 9 Sidan 9 Idémannen 2 ( Collegium ), Linköping har en uthyrningsbar yta om 18 250 kvm. Nedre bilderna visar olika interiörer från fastigheten.
Sidan 10 Kitron expansivt elektronikföretag utökar i Visionen, Jönköping Kitron Microelectronics AB tillhör den norska koncernen Kitron ASA, som är ett av Skandinaviens ledande företag inom kontraktsproduktion av produkter med elektronikinnehåll för kunder på marknader inom områdena: data/telekom, försvar/marin, medicin och industri. Komplexa produkter och produktionsprocesser samt hög grad av specialkompetens präglar verksamheten som är lokaliserad till Norge, Sverige och Litauen. Koncernen omsätter ca 1,8 miljarder och har ca 1 200 anställda. Benny Öhlund ägare och VD för Atlantis SPA. Thomas Löfgren, VD för Kitron Microelectronics ser fram emot en fortsatt expansion i Jönköping. Kitron Microelectronics AB. 2005 omsatte verksamheten i Jönköping 72 Mkr och utvecklingen under 2006 har varit minst sagt hisnande. Vi har närmare tredubblat omsättningen under 2006 till ca 200 Mkr. Vår målsättning är att fortsätta växa med ca 40% under 2007 med en fortsatt god lönsamhet, berättar en nöjd Thomas Löfgren som sedan 2004 är VD för Fler anställda och utökade ytor För att klara den ökade efterfrågan har företaget under 2006 rekryterat drygt 20 nya medarbetare och tillväxten kommer att fortsätta även under 2007. Vi växer med alla våra aktiva och framgångsrika kunder så vi kommer att behöva Visionen 1 omfattar en uthyrningsbar yta om 9 600 kvm och är en av Jönköpings mest profilstarka fastigheter.
Sidan 11 rekrytera 10-15 personer även under 2007. Då avser jag i första hand medarbetare inom industrialisering, säger Thomas Löfgren. Kitrons lokaler kommer också att behöva utökas för att klara efterfrågan. Vi kommer att expandera våra produktionsytor i fastigheten med ca 1 500 kvm och vi har haft en bra dialog med Corallen som har leverat smidiga och bra lösningar för att vår verksamhet skall fortsätta att utvecklas, konstaterar Thomas Löfgren. Lokala kunder Kitron i Jönköping har tecknat ett avtal med Sensys Traffic AB om elektronikproduktion och slutsammanställning av automatiska hastighetsövervakningssystem (ATK). Denna typ av uppdrag visar att vi har satsat helt rätt på att bl.a fördjupa kompetenser och tekniker inom tillverkningsprocesser baserade på mikrovågsteknik vid enheten i Jönköping. Det är extra glädjande att Sensys Traffic är ett Jönköpingsbaserat företag, säger en nöjd VD. Kitron samarbetar även med Kapsch TrafficCom som gör vägtullsapplikationer. Företaget har sin verksamhet i samma fastig- Håkan Ståhl, ytmonteringsoperatör i samspråk med Thomas Löfgren. het och är liksom Kitron MicroElectronics en avknoppning från SAAB Combitech. Bland övriga kunder har man värdsledande företag inom sina marknader som t ex Radio Länk produkter (som gör att vi kan prata i mobiltelefoner), Fiberoptisk kommunikation (som gör att vi kan få både Tele, Data/Internet och TV i samma uttag) samt medicintekniska företag som bl a tillverkar röntgensystem för mammografi. Vi har med effektiva processer och nischad inriktning skapat konkurrensfördelar som möjliggör att vi kan behålla och utveckla produktionen i en tid då många väljer att flytta ut. Genom att arbeta väldigt nära kunden under hela utvecklingsfasen erbjuder vi konkurrensfördelar, avslutar Thomas Löfgren. Kretskort till en mikrovågsapplikation.
Sidan 12 TiDSAM Sveriges största distributör av tidningar valde Värnamo och Corallen TiDSAM är Sveriges största distributör av tidningar med ca 3 700 utgåvor bestående av 130 miljoner exemplar och till ett värde om ca 1,8 miljarder kronor. Från att i mitten av 80- talet haft 16 distributionsorter har man sedan 2000 koncentrerat all distributon till Värnamo och fastigheten Takläggaren 4, på Hornaryds Industriområde. Det är stora volymer som lämnar Värnamo varje vecka, vilket blir uppenbart när man ser den täta trafiken av lastbilar som ständigt lämnar och hämtar gods. Varje vecka skickar vi ut ca 500 000 kg tidningar, till våra 9 000 återförsäljare. Det motsvarar ca 35 långtradare i volym. Två gånger per vecka får våra återförsäljare leverans av nya tidskrifter, så det är viktigt att allt fungerar. Personalen ställer verkligen upp när det är toppar. Tidningar är en färskvara och vi måste kunna leverera även om oväntade saker inträffar, berättar Patrik Larsson som är produk- Produktionschef Patrik Larsson, med dagens leverans av tidningar i bakgrunden. tionschef på TiDSAM sedan 2003. Ordning och reda När man besöker fastigheten möts man av en ren och fräsch miljö. Det ligger inga slängda tidningar på golvet, trots den enorma volymen som hanteras på företaget. Det är viktigt att det är ordning och reda och att vi kan erbjuda våra 110 anställda en god arbetsmiljö. 99,85% av våra leveranser är korrekta och vi måste hela tiden vara skärpta för att hålla denna höga nivå, säger Patrik Larsson. Fastigheten Takläggaren 4, på Hornaryds Industriområde i Värnamo, som är specialanpassad för TiDSAM:s verksamhet.
Sidan 13 Återvinning Tidningar som inte säljs hos återförsäljarna returneras till Värnamo för återvinning. Kretsloppstänkandet är en viktig del av vår verksamhet. Returemballage, tidningar och eventuella CD/DVD-skivor etc. sorteras i minsta detalj. Returerna skickas sedan med lastbilarna som har haft inkommande leveranser. Miljöfrågorna blir allt viktigare och vi jobbar kontinuerligt för att förbättra oss, säger Patrik Larsson. Tidningstrender Vad är det då för nya trender inom tidskriftsmarknaden? Volymen är ganska konstant mellan åren men vad vi märker är att antalet titlar ökar och att det på så sätt blir fler nischade produkter. Det blir också allt vanligare att man bifogar olika medskick exempelvis DVD-skivor, böcker, TiDSAM ägs av Allers, Egmont, Albinsson & Sjöberg och Bonniers och distribuerar tidningar åt sammanlag 45 förlag. leksaker etc. vilket ställer stora krav på oss vid distribution och returer, konstaterar Patrik Larsson. Kundtjänst Under 2005 utlokaliserades även TiDSAM:s kundtjänst till Värnamo som tidigare var placerat på företagets huvudkontor i Sundbyberg utanför Stockholm. Anledningen till flytten var att kundtjänsten behövde komma närmare produktionen för att på så sätt ge bättre service till våra återförsäljare. Idag jobbar fem personer på heltid i en angränsade fastighet som ägs av Corallen, vilka vi har ett mycket gott samarbete med, TiDSAM:s kundtjänst ligger i fastigheten Golvläggaren 2 på Silkesvägen 30. avslutar Patrik Larsson.
Sidan 14 DHL kundservice blomstrande verksamhet i Glasmästaren, Växjö DHL är värdsledande inom internationell expressfrakt och logistik. Varumärket DHL tillhör Deutsche Post World och koncernen har en årlig omsättning om ca 45 miljarder euro med ca 285 000 medarbetare över hela världen. I Sverige har DHL Express Sweden 3 500 medarbetare och 120 av dessa jobbar på DHL:s kundcenter i Växjö. I fastigheten Glasmästaren på Arabygatan har verksamheten vuxit rejält de senaste åren och utvecklingen har varit minst sagt positiv sedan man i november 2001 flyttade in i de nya lokalerna. När vi skrev vårt första avtal med Corallen 2001 så var lokalerna på ca 900 kvm och vi hade 40 medarbetare. Anledningen till flytten var att vi hade vuxit ur våra lokaler i anslutning till terminalen i Växjö. Vi tittade på ett flertal olika lösningar och vi fastnade ganska omgående för Corallens förslag som även innefattade option på utökade ytor, berättar Ewa Ewa Jonasson, platschef för enheten i Växjö. Jonasson som är platschef och ansvarig för verksamheten sedan 1999. Tredubblad verksamhet DHL har två nationella kundcenter och man har valt att satsa på Växjö och Ljusdal. Verksamheten i Ljusdal arbetar med sändningsinformation och godssökning medan man i Växjö, utöver att boka bilar, även jobbar med kundsupport samt aktiv försäljning. Glasmästaren 12 på Arabygatan 82 omfattar en uthyrningsbar yta om ca 7 800 kvm.
Sidan 15 Vi har ända sedan starten levererat goda resultat, vilket gör att vi successivt har kunnat utöka verksamheten. Antalet medarbetare uppgår idag till 120 och den sammanlagda ytan till 2 500 kvm. Vi har med andra ord tredubblat verksamheten bara på några år, säger en belåten Ewa Jonasson. Nya mål i sikte Under 2007 arbetar man offenssivt för att verksamheten skall fortsätta att utvecklas i Växjö. Vi har som målsättning att bli ett Profit Center, vilket innebär att vi senast 2008 skall vara självförsörjande och stå för våra egna Målsättningen är att 85% av alla inkommande samtal skall besvaras inom 20 sekunder. I genomsnitt har man 8 000 kundkontakter per dag. omkostnader samt leverera vinst till ägarna. Vi har kommit en bra bit på vägen och vi är inte långt ifrån målet, konstaterar Ewa Jonasson. Konferensanläggning Under 2006 har det tillkommit en konferensanläggning i fastigheten som kan bokas av Corallens hyresgäster. Vi är jättenöjda med detta tillskott eftersom vi har saknat utrymmen för att samla alla våra Nybyggt lunch- och fikarum. Bilden visar delar av barköket. anställda samtidigt men även när vi har personalutbildning och interna konferenser, avslutar Ewa Jonasson. Mycket arbete har lagts på att skapa en trivsam arbetsmiljö.
Årsredovisning 2006 Corallens miljöarbete Nytt styrsystem för ventilation och värme på Vågskålen 3 i Jönköping. I Ödman 15 i Växjö har ett nytt modernt styr system för ventilation och värme installerats. Drabanten 1 i Värnamo har konverterats från olja till fjärrvärme. I Värnamo har Corallen tillsammans med Siemens startat ett driftoptimeringsprojekt på fem fastigheter. Miljöarbetet är en viktig del i Corallens verksamhet och bolaget har varit miljödiplomerad sedan 1999. Miljödiplomering genomförs med kommunen som huvudman. För att bli miljödiplomerad måste företaget uppfylla en rad handfasta miljökriterier. Årliga revisioner säkerställer att miljömålen efterlevs. Corallens miljöarbete är under ständig utveckling och har blivit integrerat i den dagliga verksamheten. Corallen genomför årligen ombyggnadsprojekt för att minska energianvändningen och förbättra avfallshanteringen. Under 2006 har en rad miljöinvesteringar genomförts bland annat:
Sidan 17 Ekonomisk översikt (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) Fastighetsbestånd Den 31 december 2006 omfattade Corallens fastighetsbestånd 76 fastigheter (varav 5 avsåg obebyggd mark) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 375 264 kvm. Corallens fastigheter är belägna i attraktiva områden inom respektive ort. Fördelningen mellan fastighetskategorier och marknadsområden framgår av tabellen nedan. Resultatet efter finansnetto uppgick till 75 Mkr (82). Några inköp eller försäljningar till andra koncernbolag har ej skett. Corallens hyresvärde per kategori Lager/industri 29% Kontor/butik 71% Intäkter och kostnader Koncernens hyresintäkter för 2006 uppgick till 227 Mkr (219) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 90,6% (90,0). Driftsöverskott före avskrivningar uppgick till 140 Mkr (144) motsvarande en direktavkastning om 8,6% (9,1). Avskrivningar enligt plan var 16 Mkr (15). Resultat från fastighetsförsäljningar uppgick till 1,1 Mkr ( 0,5). Det finansiella nettot uppgick till 37 Mkr ( 42). Investeringar och försäljningar Under 2006 har Corallen förvärvat fyra fastigheter. I Växjö förvärvades fastigheten Båken 1 om 1 435 kvm och Unaman 8 om 5 485 kvm för en total köpeskilling om 37 Mkr. I Jönköping förvärvades Örontofsen 5 om 3 795 kvm och Ögongloben 5 om 3 300 kvm för en total köpeskilling om 39 Mkr. Corallens fastighetsbestånd 2006-12-31 Bokfört Bokfört Hyres Hyres- Ekon. Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt Antal Yta värde värde värde värde uthyrn. intäkter kostnader kostnader överskott avkast- Områden efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Jönköping 10 89 603 6 726 88 976 94,9% 83 27 306 56 9,2% Värnamo 19 74 362 4 895 59 805 93,3% 56 21 280 35 9,6% Växjö 11 48 253 5 280 36 758 84,9% 31 12 247 19 7,5% Summa kontor/butik 40 211 1 218 5 758 183 868 92,4% 170 60 283 110 9,0% Lager/industri Växjö 5 48 173 3 645 28 592 92,2% 26 6 117 20 11,8% Värnamo 12 49 113 2 299 21 421 79,9% 16 3 65 13 11,8% Jönköping 9 34 117 3 480 17 496 78,9% 13 5 158 8 6,7% Övriga orter 5 33 47 1 396 9 279 93,2% 9 3 79 6 12,9% Summa lager/industri 31 164 450 2 748 75 457 86,0% 64 17 102 47 10,6% Summa 71 375 1 668 4 449 258 688 90,6% 234 77 204 157 9,4% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 12 33 12 0,8% Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 89 237 145 8,6% Obebyggd mark 5 5 Totalt 76 375 1 673 258 234 89 145 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Fastighets AB Corallen ägde per 31 december 2006. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 144 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 140 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter 1 Mkr frånräknats, dels att driftöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 6 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.
Årsredovisning 2006 Investeringar i befintliga fastigheter har under 2006 uppgått till 59 Mkr. Corallen har avyttrat en fastighet i Gnosjö under året till en försäljningssumma om 10 Mkr. 74 kontrakt sagts upp till ett hyresvärde om 13 Mkr för ytor om 24 692 kvm. Under året har 3 hyresgäster gått i konkurs med ett hyresvärde om 1 Mkr. Kontraktsförfallostruktur kommersiella lokaler 2006 12 31 Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Antal Bestånd 2006-01-01 1 570 73 + Förvärv 76 4 + Investeringar i befintliga fastigheter 59 Försäljning/utrangering 16 1 Avskrivningar 14 Nedskrivning 2 Bestånd 2006-12-31 1 673 76 Likviditet och kassaflöde Corallens likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 0,2 Mkr (0). Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 70 Mkr (100). Finansiering Koncernens räntebärande lån uppgick vid årets slut till 979 Mkr (995) avseende lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2006 var räntan 4,1% (3,9%) och medelräntebindningstiden i underliggande låneportfölj uppgick till 2,7 år. Lånen löper formellt sett med 3 månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning. Till säkerhet för lånen har Corallen-koncernen ställt pant i fastigheter. Corallens egna kapital uppgår till 600 Mkr (470), innebärande en soliditet om 35% (29). Kontrakt Corallen har nytecknat 117 kontrakt till ett hyresvärde om 21 Mkr för ytor om 33 615 kvm. Samtidigt har 2007 2008 2009 2010 2011 2012+ Staplar Kontraktsvärde Kurva Antal kontrakt Möjligheter och risker Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Under 2006 har noterats en ökad efterfrågan på lokaler och hyresmarknaden bedöms vara fortsatt stark. Trots den gynnsamma marknaden och sjunkande vakanser bedöms dock hyresnivåerna vara oförändrade. Corallens kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer, varför merparten av de kontrakt som förfaller till omförhandling under 2007 sannolikt förlängs på oförändrade villkor. Corallens befintliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl storlek som bransch, god riskspridning. Fastighetskostnaderna bedöms ligga på en långsiktigt stabil nivå i förhållande till beståndets storlek, även om utvecklingen är något osäker vad avser kommunala avgifter och energipriser.
Sidan 19 Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten och marknadsräntan kan förändras snabbt. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider, vilket hanterats på koncernnivå av moderbolaget Castellum AB som även säkerställer Corallens kapitalbehov och övriga finansiella risker. Corallen påverkas av politiska beslut i form av t ex förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt samt skattelagstiftningen och tolkning av denna. Framtida omläggning av reglerna för inkomstbeskattning eller tolkningarna av dessa skulle kunna medföra att Corallens skatteposition förändras i såväl positiv som negativ inriktning. Under 2006 har noterats stigande fastighetspriser vilket främst är en effekt av ökad efterfrågan med sjunkande avkastningskrav som följd. Fastighetsmarknaden synes vara fortsatt stabil men om efterfrågan på svenska fastigheter försämras kan dock en prisjustering nedåt inte uteslutas. Alla Corallens fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Personal Personalen är en viktig faktor i Corallens verksamhet. För att bibehålla hög utvecklingsgrad och motivation genomförs bland annat interna konferenser och utvecklingsprojekt med tvärfunktionella arbetsgrupper. Utbildning genomförs löpande utifrån individens egen kompetens och behov. Antalet anställda var vid årets slut 25 (23) personer. Av dessa arbetade 19 med förvaltning, kundvård och uthyrning samt 6 med ledning, ekonomi och administration. Andelen kvinnor var 40% (44). Corallen ser årligen över jämställdhetsplanen och ger lika möjlighet till utveckling, både för kvinnor och män. Medelantalet anställda samt löner och ersättningar framgår av not 7.
Årsredovisning 2006 Resultaträkning Koncern Moderbolag Belopp i tkr Not 1 2006 2005 2006 2005 Hyresintäkter Not 2 227 300 219 171 5 219 5 116 Driftskostnader 49 077 43 699 1 917 1 939 Underhåll 17 531 11 285 261 395 Fastighetsskatt 8 636 8 309 265 265 Uthyrning och fastighetsadministration 12 277 12 111 3 090 2 815 Driftsöverskott före avskrivningar 139 779 143 767 314 298 Avskrivningar Not 3 15 663 15 020 1 002 912 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 124 116 128 747 1 316 1 210 Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter netto 9 500 23 929 Bokfört värde 10 655 24 416 Resultat fastighetsförsäljning 1 155 487 Centrala administrationskostnader 3 899 4 420 3 899 4 420 Utrangering byggnad 4 879 Nedskrivning fastighet 2 000 Nedskrivningar aktier i dotterbolag 34 560 Rörelseresultat Not 7 112 183 123 840 5 215 40 190 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 4 1 770 2 018 6 836 10 140 Finansiella kostnader Not 5 39 012 43 929 8 403 5 352 Resultat efter finansnetto 74 941 81 929 6 782 35 402 Avskrivningar utöver plan 37 Aktuell skatt Not 6 1 359 1 342 Uppskjuten skatt Not 6 19 828 15 462 1 834 165 Årets resultat 53 754 67 809 4 985 35 237
Sidan 21 Balansräkning Koncern Moderbolag Belopp i tkr Not 1 2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 8 1 672 742 1 570 400 46 071 42 066 Inventarier Not 9 2 875 2 660 1 359 1 786 Summa materiella anläggningstillgångar 1 675 617 1 573 060 47 430 43 852 Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not 10 73 969 72 430 Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 21 21 21 Uppskjuten skattefordran Not 13 9 690 Andra långfristiga fordringar Not 11 249 Summa finansiella anläggningstillgångar 21 270 73 990 82 141 Summa anläggningstillgångar 1 675 638 1 573 330 121 420 125 993 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar, externa 2 997 4 393 60 3 Fordringar, koncernföretag (inkl koncernkonto) 46 133 23 201 96 930 99 386 Skattefordringar 448 6 Övriga fordringar 352 2 682 903 100 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 523 2 292 458 416 Summa kortfristiga fordringar 52 453 32 568 98 357 99 905 Kassa och bank 210 5 Summa omsättningstillgångar 52 663 32 573 98 357 99 905 SUMMA TILLGÅNGAR 1 728 301 1 605 903 219 777 225 898 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 12 Aktiekapital 19 375 19 375 19 375 19 375 Bundna reserver/reservfond 13 310 13 310 13 270 13 270 Fria reserver/balanserad vinst 513 980 369 731 169 364 81 001 Årets resultat 53 754 67 809 4 985 35 237 Summa eget kapital 600 419 470 225 197 024 78 409 Obeskattade reserver Ackumulerade avskrivningar utöver plan 37 Avsättning uppskjuten skatteskuld Not 13 90 594 77 204 376 Skulder Not 14 Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 978 680 994 700 16 000 108 000 Leverantörsskulder 19 029 14 776 2 934 862 Övriga skulder, koncernföretag (inkl koncernkonto) 1 339 36 000 Skatteskulder 1 807 58 Övriga skulder 4 939 8 167 572 683 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 15 34 640 39 024 1 495 1 886 Summa skulder 1 037 288 1 058 474 22 340 147 489 Summa eget kapital, AVSÄTTNINGAR och skulder 1 728 301 1 605 903 219 777 225 898 Ställda säkerheter Not 16 1 040 085 936 060 16 000 16 000 Ansvarsförbindelser inga inga inga inga
Årsredovisning 2006 Förändring av eget kapital Antal Aktie- Bundna Fria Totalt eget Koncernen, tkr aktier kapital reserver reserver kapital Eget kapital 2004-12-31 193 750 19 375 16 007 449 514 484 896 Förskjutning av bundet eget kapital till fritt 2 697 2 697 0 Lämnat koncernbidrag efter skatt 82 480 82 480 Årets resultat 67 809 67 809 Eget kapital 2005-12-31 193 750 19 375 13 310 437 540 470 225 Erhållet aktieägartillskott 93 000 93 000 Lämnat koncernbidrag efter skatt 16 560 16 560 Årets resultat 53 754 53 754 Eget kapital 2006-12-31 193 750 19 375 13 310 567 734 600 419 Antal Aktie- Reserv- Fritt eget Totalt eget Moderbolag, tkr aktier kapital fond kapital kapital Eget kapital 2004-12-31 193 750 19 375 13 270 165 641 198 286 Erhållet koncernbidrag dotterbolag efter skatt 23 760 23 760 Lämnat koncernbidrag dotterbolag efter skatt 25 920 25 920 Lämnat koncernbidrag efter skatt 82 480 82 480 Årets resultat 35 237 35 237 Eget kapital 2005-12-31 193 750 19 375 13 270 45 764 78 409 Erhållet koncernbidrag dotterbolag efter skatt 40 680 40 680 Erhållet aktieägartillskott 93 000 93 000 Lämnat koncernbidrag efter skatt 10 080 10 080 Årets resultat 4 985 4 985 Eget kapital 2006-12-31 193 750 19 375 13 270 164 379 197 024 Aktiekapitalet var per 2006-12-31 fördelat på 193 750 aktier med en röst per aktie och kvotvärde om 100 per aktie.
Sidan 23 Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Belopp i tkr 2006 2005 2006 2005 Löpande verksamhet Driftsöverskott före avskrivningar 139 779 143 767 314 298 Centrala administrationskostnader 3 899 4 420 3 899 4 420 Betalt finansnetto 37 242 41 911 1 567 4 788 Betald skatt förvaltningsresultat 1 359 1 342 Kassaflöde från den löpande verksamheten före 97 279 98 778 5 780 70 förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 21 651 13 325 1 548 87 760 Förändring kortfristiga skulder 5 166 14 365 33 149 18 967 Kassaflöde från den löpande verksamheten 70 462 99 818 37 381 106 797 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter 59 158 36 325 4 416 397 Förvärv av fastigheter 75 521 11 606 Försäljning av fastigheter 9 500 23 929 Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 1 766 715 Förvärv av dotterbolag 200 396 Investeringar i övrigt netto 1 074 2 258 164 1 575 Kassaflöde från investeringsverksamheten 124 487 25 545 4 780 2 368 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder/fordringar 15 770 17 706 92 000 22 000 Erhållna koncernbidrag 56 500 33 000 Lämnade koncernbidrag 23 000 92 000 14 000 128 000 Erhållna aktieägartillskott 93 000 93 000 Lämnade aktieägartillskott 1 339 31 429 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 54 230 74 294 42 161 104 429 Årets kassaflöde 205 21 0 0 Kassa och bank ingående balans 5 26 0 0 Kassa och bank utgående balans 210 5 0 0
Årsredovisning 2006 Redovisningsprinciper och noter (Belopp i tkr om inget annat anges) Not 1 Redovisningsprinciper Fastighets AB Corallens räkenskaper har upprättats i enlighet med svensk årsredovisningslag och med tillämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förekommande fall, vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. Fastighets AB Corallen är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org nr 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på OMX Nordiska listan large cap. Koncernredovisning Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder har upptagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 10 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de lämnas. Vid förtidsinlösen av hyreskontrakt periodiseras ersättningen ut över det ursprungliga kontraktets löptid, såvida inte nytt kontrakt tecknas då inlösenbeloppet resultatförs i sin helhet. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på kontraktsdagen, såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar och beräknad livslängd. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markinventarier 10% Markanläggningar 1% Inventarier och installationer 20% Datorer 33% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard.
Sidan 25 Forts not 1 Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens koncernmässigt synliga egna kapital. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då ett företag lånar pengar. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, tilloch ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m m redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Corallens åtagande för pensioner utgörs av förmånsbestämda ITPplaner med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Dessa skall enligt ett uttalande, URA 42, från Redovisningsrådets Akutgrupp klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. När det inte föreligger tillräcklig information för en dylik redovisning skall företaget redovisa planen som avgiftsbestämd plan. Då Alecta inte levererar sådan information redovisar Corallen även dessa planer som avgiftsbestämda. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Corallen är skattskyldigt enligt svensk lagstiftning. Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisas direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässigt värde, s k temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skattefordran eller skatteskuld som förfaller tillbetalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Corallen finns två poster där det föreligger temporära skillnader fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av dessa poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad/-intäkt. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilket motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser. Den totala skatten kan komma att avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. Skattefordran tas upp först då den rimligen kan anses som bedömd av Skatteverket. Leasingavtal Hyreskontrakt hänförliga till Corallens förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Corallen följer BFNAR 2000:4, punkt 2-7. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Corallen är leasingtagare. Även dessa leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Corallen ägda och via arrende nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Pågående nyanläggningar har upptagits till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig vägd upplåningskostnad för Castellum koncernen (3,7%). Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet.
Årsredovisning 2006 Forts not 1 Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen. Fordringar i utländsk valuta finns ej. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital, efter det att årsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Finansiella skulder Corallens räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Lånen från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är dock baserade på Castellum AB:s långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Skulder i utländsk valuta finns ej. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringseller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Koncern Moderbolag 2006 2005 2006 2005 Not 2 Hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter under år 1 Kommersiellt 220 436 202 988 5 825 5 122 Bostäder 1 352 1 270 29 29 Kontrakterade hyresintäkter mellan år 2-5 379 358 364 307 11 602 10 478 Kontrakterade hyresintäkter senare än 5 år 9 313 36 796 Summa 610 459 605 361 17 456 15 629 Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Not 3 Avskrivningar Byggnader 14 643 14 275 411 410 Byggnadsinventarier 128 Markinventarier 15 Markanläggningar 18 21 Inventarier 859 724 591 502 Summa 15 663 15 020 1 002 912
Sidan 27 Koncern Moderbolag 2006 2005 2006 2005 Not 4 Finansiella intäkter Ränteintäkter 130 251 1 3 Ränteintäkter koncernbolag 1 640 1 767 6 835 10 137 Summa 1 770 2 018 6 836 10 140 Not 5 Finansiella kostnader Räntekostnader 2 1 Räntekostnader koncernbolag 38 940 43 881 8 395 5 345 Övriga finansiella kostnader 70 47 8 7 Summa 39 012 43 929 8 403 5 352 Not 6 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att: nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter med 2-5%, vilket skall jämföras med 1% redovisningsmässigt, nyttja skattemässigt avdrag för vissa investeringar på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt, nyttja befintliga underskottsavdrag. Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheten säljs, då återläggning av skattemässiga överavskrivningar och avdragna investeringar görs. Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2006 då Corallen bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga överavskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befintliga underskottsavdrag. Skattberäkning i koncernen 2006-12-31 Underlag betald skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt 74 941 Skattemässiga överavskrivningar 23 231 23 231 Skattemässigt avdragsgilla investeringa r 15 986 15 986 Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter 6 148 6 148 Övriga skattemässiga justeringar 2 030 1 303 Nyttjat underskottsavdrag 16 048 16 048 Koncernbidrag 23 000 23 000 Summa underlag 4 854 70 814 Därav 28% betald/uppskjuten skatt 1 359 19 828 Den totala skatten kan komma att avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Redovisat resultat före skatt 74 941 81 929 6 782 35 402 Skatt enligt gällande skattesats, 28% 20 983 22 940 1 898 9 912 Skatteeffekt på grund av övriga skattemässiga justeringar 204 8 820 64 9 747 Summa 21 187 14 120 1 834 165
Årsredovisning 2006 Koncern Moderbolag 2006 2005 2006 2005 Not 7 Personal, styrelse och revisorer Antal anställda Medelantal anställda (samtliga i Sverige) 23 23 10 11 varav kvinnor 11 10 6 6 Löner och ersättningar Styrelse och VD 954 1 205 954 1 205 varav tantiem och bonus Övriga anställda 7 245 6 927 3 779 3 832 Summa löner och ersättningar 8 199 8 132 4 733 5 037 Sociala kostnader Styrelse och VD 626 897 626 897 varav pensionskostnader 250 388 250 388 Övriga anställda 3 362 3 408 1 954 2 099 varav pensionskostnader 889 879 558 610 Summa sociala kostnader 3 988 4 305 2 580 2 996 Sjukfrånvaro Totalt 1% 0% 1% 0% varav långtidssjukskrivna 0% 0% 0% 0% Män 0% 0% 0% 0% Kvinnor 1% 1% 1% 0% 29 år och yngre 0% 0% 0% 0% 30-49 år 0% 1% 0% 0% 50 år och äldre 1% 0% 1% 1% Alecta Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 439 tkr (386). För moderbolaget är motsvarande belopp 359 tkr (337). Revisorer Ersättning till revisionsbyrå, KPMG, har under året uppgått till 365 tkr (413), varav 185 tkr (198) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är motsvarande belopp 365 tkr (413), respektive 185 tkr (198). Revisionskostnad för dotterbolagen redovisas i moderbolaget. Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Företagsledning Till verkställande direktören har under 2006 utgått lön med 954 tkr och förmåner med 100 tkr. Verkställande direktören deltager dessutom i ett incitamentsprogram i moderbolaget Castellum AB. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 26% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålles från annan anställning. Antal styrelseledamöter uppgick under 2006 till 3 (3), varav 0 (0) var kvinna, medan antalet ledande befattningshavare uppgick till 5 (5), varav 1 (1) var kvinna. Motsvarande för moderbolaget är 3 (3) styrelseledamöter, varav 0 (0) kvinnor samt 5 (5) ledande befattningshavare, varav 1 (1) kvinna.