110426 Sid 1 Byggprocessen VBEA10 Tentamenstid: 5 timmar Tentamen omfattar 60 poäng. Namn: Personnummer: Resultat Uppnådda poäng på tentamen: Betyg: Tillåtna hjälpmedel: Penna, räknedosa (formelsamling bifogas tentan) Teorifrågor är av beskrivande karaktär och ger maximalt 5 poäng. En fylligt och samtidigt korrekt besvarad fråga ger maximal poäng medan frågor som endast delvis är korrekt besvarade ger lägre poäng alternativt inga poäng alls. Räkneuppgifter som också ger maximalt 5 poäng ska vara fullständigt lösta med alla beräkningssteg och svar tydligt redovisade. OBS! Skriv dina svar på de lösa papper du fått utdelade. Skriv ditt namn på varje papper du lämnar in samt numret på den fråga som besvaras på bladet. Lycka till!
Sid 2 Fråga 1 Vid köp av en fastighet kan det ibland uppkomma så kallade dolda fel Definiera begreppet fastighet Namnge och beskriv de tre typer av fel som definieras inom fastighetsjuridiken Fråga 2 Planering av ett byggprojekt är en väsentlig del för att försäkra sig om ett framgångsrikt projekt. Beskriv kortfattat innebörden av följande begrepp. Aktivitet Resurs Kritisk linje Fritt glapp Totalt glapp Fråga 3 Innan en byggherre kan påbörja sitt byggprojekt måste han/hon ha kännedom om en rad olika regler och lagar. Beskriv kortfattat vad följande lagar och regler innebär: Plan- och bygglagen (PBL) Miljöbalken (MB) Boverkets byggregler (BBR) Jordabalken (JB) Arbetsmiljölagen (AML) Fråga 4 Vid upphandling av en entreprenad kan olika ansvarsformer användas. Beskriv och ange för- och nackdelar med följande ansvarsformer: Totalentreprenad Generalentreprenad Delad entreprenad Mycket delad entreprenad
Sid 3 Fråga 5 Ersättningen för ett entreprenadåtagande kan utgå på två principiellt olika sätt: fast pris och löpande räkning. Beskriv dessa ersättningsformer och redogör för några förekommande varianter. Beskriv för- och nackdelar ur byggherrens perspektiv. Fråga 6 Ett byggprojekts självkostnad består av olika delar. Vad innebär följande begrepp? Direkta kostnader Gemensamma kostnader eller arbetsplatsomkostnader Entreprenörsarvoden Fråga 7 Beskriv utförligt begreppet byggherre samt ge exempel på några olika typer av byggherrar. Fråga 8 Byggdelskalkyl a) Upprätta en byggdelskalkyl för ett stegljudsisolerat betongbjälklag (kr/m2) med utgångspunkt från nedanstående förutsättningar (4,0p). Åtgång av armering Diameter 10 mm 3 kg per kvadratmeter Diameter 8 mm 4 kg per kvadratmeter Moment Enhet materialpris kr/enhet Åtgångstal Persontimmar/enhet 50 stålslipad överbetong m2 46,75 1,10 0,30 Armeringsnät m2 18,36 1,10 0,04 50 mineralullsskiva m2 60,15 1,05 0,06 160 betong m2 149,60 1,10 0,08 Armering (diameter 10 mm) kg 5,10 1,10 0,03 Armering (diameter 8 mm) kg 5,25 1,10 0,03 Skivform m2 40,00 1,00 0,45
Sid 4 Nedan anges aktuella arbetskostnader, arbetsplatsomkostnader och entreprenörsarvoden: Timlön (kr/h) 150 Sociala avgifter 82% Påslag på timlön Arbetsledning, bodar och 60 Påslag per arbetad timme förråd (kr/h) Maskiner och övrigt 15% Påslag på direkt material och arbetskostnad Entreprenörsarvode 8% Påslag på arbetsplatsens självkostnad Underentreprenörsarvode 5% Påslag på underentreprenadkostnaden b) Ni har fått ett erbjudande att köpa ovanstående bjälklag som en underentreprenad med prefabricerade element för ett pris på 900 kr/m2. Bör ni anta detta erbjudande? (1,0p) Fråga 9 Projektplanering (5,0p) a) Skapa en strukturplan, med blocknätstekniken (alternativt pilnätstekniken), för aktiviteterna i nedanstående tabell. Genomför en tidsanalys av nätverksplanen, dvs beräkna tidigaste och senaste start- och sluttid för respektive aktivitet. Aktivitet Varaktighet (dagar) Föregås av A 1 -- B 4 A C 3 A D 5 B E 3 B,C F 2 D G 4 E,F H 2 G I 1 I Ange vilka aktiviteter som är kritiska. (3,0p) b) Vad händer med projektets sluttid om aktivitet C förlängs till 7 dagar och aktivitet E förlängs till 6 dagar? Vilka aktiviteter är kritiska efter förseningen av aktivitet C och E? (2,0p)
Sid 5 Fråga 10 (5,0p) Produktionskalkyl (5,0p) Du har fått i uppdrag att beräkna produktionskostnaden för en tillbyggnad på 150 kvadratmeter BTA av ett enfamiljshus. Följande förutsättningar föreligger: Utbyggnaden sker på redan ägd tomtmark, inga extra kostnader uppkommer för markförvärv uppkommer. Dock krävs en ny anslutning för VA motsvarande 30 kr/kvadratmeter BTA. Byggkostnad: 15 000 kr/kvadratmeter BTA Byggherrekostnad Projektering 90 000 kr Bygglov 25 000 kr Kapitalkostnad Lån behöver tas på 2 000 000 kr utbetalas som byggnadskreditiv under byggtiden (10 månader) jämnt fördelat med utbetalningar à 200 000 kr per månad. Kreditivräntan är 5% Stämpelskatt för pantbrev 2% på lånat belopp, nya pantbrev behöver tas för hela lånebeloppet.
Sid 6 Fråga 11 (5,0p) Livscykelanalys a) Livscykelanalyser kan göras enligt två principer livscykelvinstmodellen och livscykelkostnadsmodellen. Beskriv och förklara dessa två modeller (2,0p). b) Jämför följande alternativ på utförande av en yttervägg med hjälp av livscykelkostnadsmodellen, LCC (3,0p). Följande förutsättningar föreligger: Alternativ 1 Murad lättbetongvägg med fasadputs Kostnad: 1850 kr/m2 Omputsning måste ske vart 10:e år till en kostnad av 134 kr/m2 Alternativ 2 Träregelvägg med tegelfasad Kostnad: 1450 kr/m2 Omfogning måste ske vart 15:e år till en kostnad av 188 kr/m2 Kalkylräntan är 5% och kalkylperioden sätts till 30 år.
Sid 7 Bilaga 1 Formelsamling Investeringsbedömning Räntesamband Kalkylräntan används för att värdera en investerings effekter över en längre tidsperiod. Den är en prognos. Det gör att kalkylräntan är olika för olika investerare och investeringssituationer. Val av hög kalkylränta gör att man prioriterar låga investeringskostnader. Om man däremot sätter en alltför låg kalkylränta kommer betalningar i framtiden att ge en för stor påverkan på investeringskalkylens resultat. Av detta följer att vid investeringsbedömningar bör beräkningar vara grundade på den mest sannolika kalkylräntan och vid behov kompletteras med känslighetsanalyser. Kalkylränta byggs upp av fyra termer; ett realt vinstkrav, inflation, administrationspålägg och risk enligt följande: (1+r) *(1+i)* (1 +adm)*(1 +risk) = (1 +n) r = realt vinstkrav (%) i = inflation (%) adm = administrationspålägg (%) risk = riskpålägg (%) n = nominell kalkylränta Real och nominell ränta En kalkyl kan antingen vara real eller nominell. Real innebär att beräkningen görs utan att ta hänsyn till inflationen. Nominell innebär att en kompensation för inflationen är inbyggd i räntekravet. Förhållandet mellan inflation, real och nominell ränta kan tecknas som: (1+r) *(1+i) = (1 +n) r = real ränta n = nominell ränta i = inflation Det är viktigt att kunna räkna om en betalning till ett annat års penningvärde. Betalningar kan göras jämförbara genom att räkna ifrån inflationen. På detta sätt kommer betalningarna att uttryckas i samma års penningvärde. Vilket basår som skall användas måste bestämmas utifrån syftet med kalkylerna. Vanligen så används kalkyltidpunkten som basår. När betalningar för olika år skall kunna jämföras måste dessa räknas om till en och samma tidpunkt. Denna omräkning görs med hjälp av kalkylräntan. När betalningar flyttas fram i tiden görs en kapitalisering och när en betalning flyttas bakåt i tiden görs en diskontering.
Sid 8 Vid en kapitalisering beräknas ett slutvärde då en betalning beräknas om till slutet av en kalkylperiod med en ränta på ränta beräkning enligt formeln: S n = S 0 *(1+ p) n S 0 = Betalning år 0 S n = Slutvärde år n p = kalkylräntan n = antalet år Vid en diskontering beräknas ett nuvärde där alla betalningar hänförs till början av en kalkylperiod (år 0) enligt formeln: S 0 = S n *(1+p) -n alt S 0 = S 0 = Nuvärde år 0 S n = Betalning år n p = kalkylräntan n = antalet år S n (1+p) n Om betalningskonsekvenser för flera olika perioder skall summeras samman blir summan av nuvärdena lika med: Nuvärde = S 1 (1+p) + S 2 1 (1+p) + S 3 2 (1+p) +...+ 3 S n (1+p) n Om betalningskonsekvenserna med rimlig grad av förenkling för varje period kan antas vara nominellt lika stora (S) kan en summering av nuvärdena formuleras enligt följande: 1- (1+p)-n Nuvärde = S* p Alternativt kan en annuitetsberäkning användas vilket innebär att betalning givet i år 0, till exempel en grundinvestering G fördelas ut på ett antal lika stora utbetalningar för varje år under kalkylperioden enligt formeln: p Annuitet = G * 1- (1 +p) -n
Sid 9 Investeringsbedömningsmetoder Det grundläggande syftet för en investeringskalkyl är att bedöma och jämföra lönsamheten hos olika investeringsalternativ. De vanligaste och mest grundläggande metoderna är : Nuvärdesmetoden (kapitalvärdesmetoden) Internräntemetoden Annuitetsmetoden Pay Back metoden Nuvärdesmetoden bedöms enligt följande grundläggande samband: Nuvärdet (kapitalvärdet) = -G + n t =1 I - U R + (1 +p) t (1 +p) n G = Grundinvestering I = Inbetalningar U = Utbetalningar R = Restvärde p = Kalkylränta n = Ekonomisk livslängd (kalkylperiod) Bedömningen av internräntan görs genom att nuvärdet (kapitalvärdet) enligt nuvärdesmetoden sätt lika med noll varmed internräntan kan lösas ut och jämföras med avkastningskravet. Nuvärdet (kapitalvärdet) = -G + n t =1 I - U R + (1+p) t (1+p) = 0 n Vid annuitetsmetoden görs en periodvis jämförelse där betalningskonsekvensen av grundinvesteringen sprids ut över den ekonomiska livslängden med en annuitetsberäkning. p Annuitet = G * 1- (1 +p) -n Med återbetalningstid (pay back tid) menas då den tid det tar innan hela grundinvesteringen är återbetald. Bedömningsgrunden är då den förutbestämda tid som bestämts för när grundinvesteringsutgiften skall vara återbetald med inbetalningsöverskotten enligt: Återbetalningstid = Grundinvestering årligt inbetalningsöverskott
Sid 10 Fastighetsekonomi Prognoser Vanligen så beräknas hyresförändringen genom att göra ett procentuellt påslag på hyran. H n = H 0 = (1+p) n alternativt H n = H n -1 = (1+p) H n = Hyran år n H 0 = Hyran år 0 (nutid) p = årlig bedömd prisförändring Prognoser för drift kan göras på samma sätt som för hyran. D n = D 0 = (1+p) n alternativt D n = D n -1 = (1+p) D n = Driftutbetalning år n D 0 = Driftutbetalning år 0 (nutid) p = årlig bedömd prisförändring Underhållsplanering inleds med att fastighetens status utreds och besiktas. Därefter bedöms den kvarvarande livslängden för de olika byggnadskomponenterna med hjälp av teknisk kunskap och erfarenhet. Utbetalningarna bedöms vanligtvis i kalkyltidpunktens penningvärde (real kalkyl) så en omräkning bör göras i de fall planen görs i nominella värden i den fastighetsekonomiska analysen. Betalningskonsekvenser i underhållsplanen kommer att variera kraftigt från år till år. Vissa år krävs det stora insatser för underhåll medan det andra inte krävs något alls beroende de olika komponenternas olika livslängder. Ett genomsnittligt årligt värde på underhållsutbetalningar bör därför tas fram för att kunna göra trendanalyser på fastighetens ekonomi. Om detta görs, eller om ett genomsnittligt värde hämtas på ett annat till exempel statistik, kan underhållsutbetalningar beräknas på motsvarande sätt som hyra och drift. UH n = UH 0 = (1+p) n alternativt UH n = UH n -1 = (1+p) UH n = Underhållsutbetalning år n UH 0 = Underhållsutbetalning år 0 (nutid) p = årlig bedömd prisförändring
Sid 11 Nyckeltal för lönsamhetsbedömningar Här nedan beskrivs nyckeltalen för lönsamhetsbedömning som ingår i en cashflow analys. Direktavkastningen på totalt kapital (p DTK ) beräknas genom att dela driftnettot med totalt bundet kapital i fastigheten. p DTK = Driftnettot (DN) Totalt bundet kapital (TK) Direktavkastningen visar framförallt hur effektiv förvaltaren är, men tar inte hänsyn till fastighetsobjektets finansiering. Är ett lämpligt nyckeltal att använda vid större förvaltningar där det är svårt att fördela finansieringen för varje specifikt objekt då lån ofta tas centralt i företaget. Nyckeltalet skall då jämföras med avkastningskravet på totalt kapital. Kännedom företagets fördelning av eget satsat kapital och lånat (främmande) kapital samt avkastningskrav på eget kapital och låneräntan kan användas för att bedöma avkastningen på totalt kapital enligt balansekvationen: TK = FK +EK och lägger till respektive räntesatser fås p KTK * TK = r * FK +p KEK *EK p KTK = avkastningskrav på totalt kapital TK = Totalt bundet kapital p KEK = avkastningskrav på eget kapital EK = eget kapital r = genomsnittlig låneränta FK = främmande kapital Direktavkastningen på eget kapital (p DEK ) är ett resultatmått som är knutet till det aktuella företaget som äger fastigheten och dess avkastningskrav på eget satsat kapital. Detta mått bör således överstiga avkastningskravet på eget kapital för att fastigheten skall bedömas som lönsam. p DEK = Betalningsnettot (BN) Eget bundet kapital (EK) Totalavkastningen på totalt kapital (p TTK ) skiljer sig från direktavkastningen på totalt kapital genom att förändringen av det totala värdet tas med ( TK). Förutom den direkta tas här även med den indirekta avkastningen som byggs upp i fastigheten. p DTK och p TTK bör alltid bedömas tillsammans och över en längre tidsperiod. På detta sätt kan fördelningen mellan direkt och indirekt avkastning för fastigheten redas ut. p TTKn = DN n + TK TK n -1
Sid 12 n = kalkylåret Den totala avkastning på eget kapital (p TEK ) beräknas genom att lägga till det totala värdets förändring ( TK) till direktavkastningen på eget kapital och att lägga till amorteringarna. I formeln beaktas inte amorteringarna eftersom dessa endast är en omfördelning mellan fritt eget kapital till eget kapital bundet i fastigheten. p TEK n = BN n + TK +amorteringar n EK n -1 n = kalkylåret p TEK bör alltid bedömas tillsammans med p DEK på motsvarande sätt som för p DTK och p TTK. Dock har p TEK även ett annat användningdområde. Eftersom p TEK innehåller en bedömning av restvärdet ( TK) så är det även ett mått på hur bra fastighetsobjektet är som investering. Om p TEK överstiger avkastningskravet på eget kapital kan det bedömas som en god investering eftersom direkt och indirekt avkastning tillsammans uppfyller kravet. Detta innebär dock ofta att p DEK inte uppfyller avkastningskravet på eget kapital och då måste en analys göras om det totala beståndet (inklusive kalkylfastigheten) håller en lönsamhet som överstiger avkastningskravet. Om inte måste p DEK bli den faktorn för bedömningen även för den specifika kalkylfastigheten. Livscykelanalys Definitionen av livscykelvinst; en samlad bedömning av investerings-, driftoch underhållskostnad för ett objekt i relation till den nytta som objektet skapar under sin ekonomiska livslängd. Översättningen till nuvärde är nödvändig för att ge en rättvis bild av avkastningen. Det kapital som binds vid nybyggnad eller förvärv kunde ha använts till någon annan kapitalplacering och där utsättas för krav på förräntning. Som formel kan detta tecknas på följande sätt: LCP = n t= 0 I t U t R A + n (1+ r) t (1+ r) n A = Anskaffningsutgift I t = Inkomster år t U t = Utgifter år t I t -U t = Driftnetto år t R n = Restvärdet efter n år r = kalkylränta n = ekonomisk livslängd När det saknas intäkter eller om intäktsskillnader mellan alternativ som skall jämföras inte är möjliga att identifiera reduceras den ekonomiska bedömningen till att gälla enbart kostnader. Livscykelkostnaden definieras som; den totala kostnaden som uppstår under ett objekts livscykel
Sid 13 LCC = A + n t= 0 U t (1+ r) t A = Anskaffningsutgift I t = Inkomster år t U t = Utgifter år t I t -U t = Driftnetto år t R n = Restvärdet efter n år r = kalkylränta n = ekonomisk livslängd