AB Kristianstadsbyggen Årsredovisning 2008 ABK 49 Årsredovisning 2008
AB Kristianstadsbyggen (ABK) ägs av Kristianstads Kommunföretag AB. Vi är kommunens största fastighetsägare med en stor andel av kommunens hyresrätter (ca 80 %). Det ger oss en stark ställning på den lokala bostadsmarknaden. Totalt förvaltar vi ca 8 900 lägenheter och 300 kommersiella lokaler. Vårt bostadsbyggande vägleds av höga krav på funktion och estetik. Vi väger in både korta och långa miljöperspektiv i såväl byggande som förvaltning. ABK finns till för kommunens invånare och vår ambition är att alltid sätta människan i centrum. ABK 2 Årsredovisning 2008
Innehåll vår vision 6 viktiga händelser under året 14 vd har ordet 18 styrelsen 20 förvaltningsberättelse 23 resultaträkning 31 balansräkning 32 kassaflödesanalys 34 noter 35 revisionsberättelse 45 granskningsrapport 45 ABK 3 Årsredovisning 2008
ABK 4 Årsredovisning 2008
Välkommen till ABK. Det är Lena. Vad kan jag hjälpa till med? (förvirrad) Hallå, vilken knapp ska jag trycka på? Ingen (skratt). Jag heter Lena. Du har kommit till ABK och jag hjälper dig att koppla samtalet till rätt person. Härligt. Tack. Jag är så trött på detta eviga knapptryckande överallt. Varför har ni gått mot strömmen? Jo, här ska du få höra... ABK 5 Årsredovisning 2008
Välkommen till ABK. Det är Lena. Vad kan jag hjälpa till med? Jag är så glad. Jag har fått besked om min nya lägenhet. Hur gör jag nu? Då ska du komma hit och träffa oss. Jag kopplar dig till min kollega Heléne som berättar mer. Ett ögonblick bara. Tack. Teknik är bra men människor är bättre! Den första kontakten med ABK sker oftast i växeln eller receptionen på huvudkontoret. Där spelar Lena Isacsson, Jens Svensson och Heléne Vibehed huvudrollerna. Den som besöker huvudkontoret, ringer växeln eller ska skriva kontrakt på sin lägenhet möter i de allra flesta fall just den här trion. Lena, Jens och Heléne vet hur ABK fungerar. Deras samlade erfarenhet av företaget är stor. Lena har mångårig vana av telefonväxeln, Jens har jobbat med uthyrning och miljöinformation och Heléne på ett av BoServicekontoren. Människor är klart mycket mer kvalificerade än en maskin att sköta en så viktig tjänst som telefonväxeln. Lena, Jens och Heléne är tydliga, engagerade och positiva. Dessutom är de frågvisa. Numera hamnar den som ringer därför också praktiskt taget alltid hos rätt person på ABK. Det är ett sätt att visa respekt. tar emot i ett avskilt rum där de båda i lugn och ro kan gå igenom vad det innebär för henne att byta bostad. Kristina känner trygghet. Heléne berättar och informerar. Kristina lyssnar och ställer frågor. Det handlar om nya hyran och autogiro, om brandvarnare och TV:ns kanalplan, tvättstuga och att Kristinas nye fastighetsskötare heter Lars. Det får ta den tid det tar. När alla papper är klara och underskrivna och Kristina har fått reda på vad som är viktigt att tänka på innan inflyttning får hon dessutom en planritning över den nya lägenheten. Det är tre månader tills hon ska flytta in. Nu får hon tid på sig att hemma fundera på hur hon ska möblera sin nya bostad, sitt nya liv. I receptionen ansvarar de också för det första mötet med nya eller kommande hyresgäster. När Kristina Persson kommer till ABK för att skriva kontrakt på en ny lägenhet efter att i 26 år bott på samma plats är det ett stort steg för henne. Heléne ABK 6 Årsredovisning 2008
ABK 7 Årsredovisning 2008
Välkommen till ABK. Det är Heléne. Vad kan jag hjälpa dig med? Hej. Kan du tänka dig? Jag har fått en lägenhet, en trea på Grönbetesvägen. Hur gör jag för att hämta ut mina nycklar? Grattis! Det var roligt och välkommen som hyresgäst hos oss. Grönbetesvägen? Hm, jag kopplar dig till Susan som blir din fastighetsskötare. Tack. Nycklarna i handen i den nya lägenheten Ingela Engström stod i kö för en ny bostad och fick napp på en trea på Grönbetesvägen. Sjuttioen kvadratmeter i en genomgående lägenhet, inglasad balkong och uteplats som hon omedelbart blev stormförtjust i. Och som hon fick! Hon valde att flytta efter 21 år i sin tidigare bostad. När det är dags för nyckelöverlämning möter hon ABK:s fastighetsskötare Susan Rydje i den nya bostaden. hitta någonting i lägenheten som inte stämmer kan Susan omedelbart ta hand om det efter att de träffats en andra gång. För ABK är mötet i lägenheten ett sätt att visa respekt för den nya hyresgästen, och att man står för sin produkt. För Susan är det också ett sätt att lära känna de boende redan vid inflyttningen. Efter en halvtimme i Ingelas nya bostad låter hon och Susan redan som gamla bekanta. Susan informerar om källarförrådet, om tvättstugan och parkeringsplatserna. Hon berättar om ordningen i trapphusen och sophanteringen. Om bredband och TV-kanaler. Susan följer hela tiden en checklista som hon kan pricka av så att Ingela kan känna sig trygg över att veta att hon får samma information som alla andra hyresgäster. Susan vet att ju klarare information den nya hyresgästen får på ett tidigt stadium, desto enklare bli hennes eget jobb i framtiden. Ingela får dessutom den lilla Välkommen Hem-boken med allting nedskrivet, ett felanmälningsblock och en kopia på inflyttningsprotokollet. Fast hon vet det mesta redan. Hon bor bara några kvarter bort och är väl införstådd med rutiner och hur det fungerar hos ABK. Tillsammans tittar de över lägenheten i lugn och ro. När nycklarna byter ägare och Ingela kvitterar och börjar tänka på flytten föreslår Susan att de båda ska träffas igen en vecka senare, ifall Ingela skulle ha något att fråga om. Skulle Ingela efter den första tiden också ABK 8 Årsredovisning 2008
ABK 9 Årsredovisning 2008
Välkommen till ABK. Det är Lena. Vad kan jag hjälpa dig med? Hej. Jo, jag har funderat på vilka tillval man kan göra till sin lägenhet för att få den mer personlig. Jag bor på Karlavägen, kan du hjälpa mig? Då ska jag ska koppla dig till Cecilia på BoService Innerstaden. Hon kan det där. Tack. Personligare bostad med större valfrihet På BoService Innerstaden tar Cecilia Lindh emot dem som vill sätta sin egen prägel på sin bostad, eller höja sin boendestandard. Det finns en mängd olika val och tillval att göra om man vill. Det kan handla om färger och tapeter, köksskåp och handtag, om kakel och klinkers, om duschväggar i badrummet, eller om det är praktiskt möjligt, att sätta in tvättmaskin och torktumlare i badrummet eller diskmaskin i köket. Tommy Carlqvist och hans hustru Anne-Marie flyttade in i en av de nyrenoverade lägenheterna i det så kallade Dodgepalatset, mitt i stan, i november. Innan de flyttade in fick de möjlighet att göra en hel del personliga val till sin 135 kvadratmeter stora trea. Tommy och Anne-Marie valde vitvarorna i köket i rostfritt. Efter ett knappt halvår är Tommy näst intill lyrisk i sitt nya kök. Han säger till och med att det är helt perfekt och uppskattar inte minst kökets planlösning och stora utrymme och tycker att det rostfria val de gjorde både är snyggt och lätt att hålla rent. Det blev helt enkelt rätt för dem. På BoService tar Cecilia fram hemsidan abk.se och visar vilka val hyresgästerna kan göra till sin lägenhet. Det är enkelt att ladda ned produktblad med fakta och prisuppgifter. På väggen i receptionen hänger köksluckor och handtag att välja bland, det finns färgprover och tapeter, klinkers och trägolv. Det finns två typer av tillval. De som tillhör bostaden och de som hyresgästen äger själv. Kostnaderna för tillval betalas antingen kontant eller med hyrestillägg. Ibland kan lösningen bli både och. ABK:s hyresgäster har också möjligheten att själv måla om eller tapetsera i sin lägenhet, om det blir fackmannamässigt utfört. Om inte finns det en skyldighet att återställa eller betala ett återställande av lägenheten. Det gäller också om man valt att göra tillval som man äger själv. Det ska kännas tryggt för nya hyresgäster att flytta in. Tommy berättar att de också stod i valet och kvalet om de skulle sätta in tvättmaskin och torktumlare, men gjorde sedan bedömningen att kapaciteten i husets tvättstuga skulle vara tillräcklig för dem. ABK 10 Årsredovisning 2008
ABK 11 Årsredovisning 2008
Välkommen till ABK. Det är Jens. Vad kan jag hjälpa dig med? Jag är intresserad av att hyra lägenhet hos ABK. Hur gör jag? Har du internet? Har du varit inne på vår hemsida, abk.se? Där kan du registrera dig i vår bostadskö samt se vilka bostäder vi har och vilka som är lediga. Behöver du hjälp med registreringen så är det bara att ringa oss igen. Tack för hjälpen. Då ska jag gå in på er hemsida. Bli hemmastadd på hemsidan Efter knappt 15 år är internet inte längre ett nytt sätt att kommunicera. Internet har utvecklats till att bli ett allt mer personligt forum där alla kan göra sin röst hörd och alla kan ta del av information. Internet har kortat avstånden och demokratiserat världen. ABK har alltid tagit internet på allvar och utvecklar ständigt hemsidan abk.se. I dag kan alla som är intresserade omedelbart ta reda på vilka lägenheter som är lediga för uthyrning, logga in sig och registrera sig i bostadskön, uppdatera sin köplats, byta bostad eller kanske till och med omgående skaffa sig en lägenhet på Bostad Direkt. Allt detta ger valfrihet. Hemsidan abk.se är långt ifrån bara en digital version av bostadskön. Här finns så mycket mer information om allt som händer inom ABK. På första sidan finns alltid uppdaterade nyheter. Vill du veta resultatet av hyresförhandlingarna hittar du det här, förändras kanalplanerna för TV-utbudet eller det ska renoveras eller byggas nytt i ditt område är det vara tryggt att veta att all information finns på hemsidan. Den som behöver hjälp att surfa på abk.se får det på sitt BoServicekontor. När Djengiz Shefkiu på Albogatan kommer till BoService Norra får han snabbt hjälp av Monica Ymsén med att hitta rätt på webben. Förutom ren information pågår på hemsidan en ständig dialog mellan hyresgästerna och företaget. Insändarsidan engagerar och hyresgästerna kommenterar, frågar, risar och rosar. Av respekt för besökarna gör ABK det till en hederssak att så snabbt som möjligt svara på alla frågor så heltäckande som möjligt. På abk.se har du också möjlighet att läsa Månadsbladet som ABK ger ut med ett tolvsidigt nummer varje månad och som innehåller nyheter, reportage och information. Hela tidningen, och äldre nummer, kan läsas på hemsidan. ABK utnyttjar internet som ännu ett sätt att vara personlig mot hyresgästerna. ABK 12 Årsredovisning 2008
ABK 13 Årsredovisning 2008
Vår kö har blivit färskvara! Platserna i vår bostadskö har fått begränsad hållbarhet. Var sjätte månad måste du bekräfta att du vill stå kvar i kön. Samma regler för alla - rättvist och enkelt. Viktiga händelser under året När Kristianstadsborna vaknade på det nya året hade de alla lika rätt och möjlighet att söka bostad hos ABK. Det var kärnan i den nya uthyrningspolicy som infördes från årsskiftet. Samma regler gäller numera för alla som ställer sig i bostadskön. För Näsbyborna blev den sista januari en glädjedag då danska livsmedelskedjan Netto öppnade på Gamlegårdens Centrum. Ronja Hallqvist hade köat med mamma Susanne en god stund innan öppningen och hon lyckades bli butikens allra första kund. Februari är traditionellt festmånaden för ABK och i samband med festkvällen på Sommarlust premierades inte mindre än sex familjer som bott grannar i samma trappuppgång på Höjdvägen i 50 år. Ett närmast osan- nolikt jubileum! Totalt var det 303 hyresgäster som fick en månadshyra i jubileumspresent. Förändringsarbetet för att göra ABK personligare fortsatte under året och i mars infördes andra rutiner för hur nya hyresgäster ska tas emot. Mattias Carlsson hette en av de första som fick nycklarna av fastighetsskötaren Mikael Fäldth direkt i nya lägenheten. Det känns fruktansvärt bra, var hans spontana kommentar. De nyrenoverade Finlandshusen väckte stort intresse och det kom potentiella hyresgäster ända från Stockholm för att beundra utsikten över Härlöv och Långebro från sjätte våningen då det var visning av lägenheterna i april. ABK 14 Årsredovisning 2008
Samma månad sade hyresgästerna i Riksens Ständer klart nej till ombildning av sina hyreslägenheter till bostadsrätter. Intresset var klent. Det hade krävts två tredjedels majoritet för en ombildning, men bara var femte hyresgäst var beredd att ta över sin lägenhet. Ett annorlunda konstprojekt svepte in på Gamlegårdens Centrum under sommaren då det delades ut gratis kolonilotter i Fjälkestad för invånarna. Strax var odlandet igång och förutom att grödorna växte tog en riktig arabisk brödugn i lera form när alla som ville fick ett stycke land. Kristianstads DFF var tillbaka i damfotbollens högsta serie och gjorde en strålande säsong. ABK är en av sponsorerna och såg till att det blev gratis entré för hyresgästerna i matchen mot Örebro under en härlig sommareftermiddag på Vilans idrottsplats. I början av sommaren visade det sig också att ABK blev grannar med ett naturreservat! Det var länsstyrelsen som förklarade området väster om marklägenheterna på Stenhällevägen i Degeberga för naturreservat. Ett stycke vildmark nästan med Vilda Västernkänsla. Under några hektiska sommarmånader passade ABK på att renovera kvarteret Vasen, som i folkmun döpts till Dodgepalatset då en bilhandlare som sålde amerikanare huserade där för länge sedan. En som var intresserad av en ny lägenhet och kom till visningen var Eva Lundius som fick se sitt gamla flickrum igen efter nästan 50 år! ABK 15 Årsredovisning 2008
Än en gång blev det succé när ABK bjöd på gårdsmusik med elever från Christian IV:s gymnasium under Kristianstadsdagarna. Det var underhållning på ett tiotal innergårdar. Ni-hao, utbrast Kristianstad när det närmade sig högskolestart. Då invaderades stan av kinesiska studenter från Ningbo och ABK fick göra en brandkårsutryckning och möblera upp ett 70-tal studentrum. Fast egna riskokare hade de med sig. Under hösten slog lågkonjunkturen till i Sverige och varsel om uppsägningar duggade tätt. Det blev besöksrekord på jobbmässan på Gamlegården redan i september. Fler än någonsin vimlade på Allaktivitetshuset och i IT-stugan. ABK:s personal drog igång en hälsosatsning och utrustade med stegräknare gick de under hösten samma sträcka som till Prag i Tjeckien på två månader. Var det en särdeles myggfri sommar på Österäng kan det ha berott på föreningen Livat i holken som under flera år skött om 45 fågelholkar i bostadsområdet. Holkinvånarna beräknas mata sina ungar med ungefär 45 miljoner mygg och småkryp under en sommar. För arbetet prisades föreningen i slutet på året av Nordöstra Skånes Fågelklubb. Renoveringsbehovet i många ABK-fastigheter kallades en tickande bomb och fram till 2020 måste stamledningar bytas ut för i runda tal 690 miljoner kronor. Arbetet är i full gång och Peab, som står som huvudentreprenör, fick ABK:s miljö- och kvalitetspris bland annat för sitt taktfulla sätt att arbeta i hyresgästernas mest privata sfär. Som en julklapp till alla synskadade ABK:are blev det i december klart att Månadsbladet nu också läses in som taltidning. Det var synskadade hyresgästen Getachew Haile som kom med förslaget och kort därefter damp Månadsbladet som taltidning ned i hans brevlåda. I slutet av året gick ABK med i en lokal klimatallians i nordöstra Skåne. Åtta företag beslutade att minska koldioxidutsläppen fram till 2016 med 20 %. ABK ska klara målet genom att konvertera oljepannor, byta ut direktverkande elradiatorer, skaffa fler biogasbilar och minska vattenförbrukningen. ABK 16 Årsredovisning 2008
ABK 17 Årsredovisning 2008
vd har ordet ABK ska gasa - inte bromsa När jag ser tillbaka på det gångna året konstaterar jag med glädje att ABK har blivit ännu mer personliga mot hyresgäster och bostadssökande. Vi har bytt ut tonvalsväxeln och nu svarar en människa den som ringer oss. Vi träffar våra nya hyresgäster och skriver kontrakt i lugn och ro och när nyckeln till den nya bostaden lämnas över sker det på plats i den nya lägenheten. Dessa förändringar ger en bättre och mer nära kontakt mellan våra medarbetare och våra hyresgäster. Vi har en engagerad och kunnig personal som är nyckeln till den fortsatta utvecklingen. Därför kommer det personliga boendet även i fortsättningen vara en självklar del av ABK. Vi är mycket stolta över att ha fått förtroendet att bygga Kristianstad Arena, som när den står färdig i oktober 2010 blir Sveriges modernaste multiarena med många användningsområden och hög nyttjandegrad. I ett perfekt läge mitt i stan kommer den att fyllas av skol- och föreningsidrott, mässor, konserter och mycket annat. Vi har valt att bygga arenan i vårt nybildade dotterföretag Specialfastigheter i Kristianstad AB (SiKAB) för att garantera att våra hyresgäster inte ska drabbas av några som helst kostnader i samband med bygget. Istället för att bromsa har ABK nu möjligheten att gasa. Det gör vi genom en stor satsning på underhåll och räknar till exempel med att mångdubbla antalet badrumsrenoveringar och under 2009 genomföra 400 st. Vi planerar också påbörja uppförandet av 44 nya äldrebostäder på Sommarro i centrala Kristianstad och 32 nya lägenheter i ett åttavåningars punkthus vid Helge å liksom ombyggnaden av 40 lägenheter på Österäng De nyrenoverade Finlandshusen gav porten mot Kristianstad en välbehövlig ansiktslyftning och stan ytterligare ett attraktivt boende. Nu hoppas vi, och många med oss, att det även på den västra sidan av Helge å ska skapas attraktiva boendemiljöer. Kanske kan kommunens satsning på Naturum ge dessa idéer ny näring. Med stabil ekonomi, kunnig och engagerad personal ser jag framtiden an med både framtidstro och tillförsikt. ABK har alla förutsättningar att fortsätta bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun. Kristianstad, mars 2009 Leif Persson För att visa att vi tar ett stort miljöansvar beslutade vi under året att minska både energianvändningen och koldioxidutsläppen med 20 % till 2016. Det ska vi uppnå med effektivare värmesystem, individuell vattenmätning och genom att ersätta fler bensindrivna fordon med biogasdrivna. Den kris som under andra halvåret drabbade hela västvärlden orsakade en snabb nedgång i konjunkturen. Det blev ekonomiskt oroligt, inte minst på bostadsmarknaden. När något sådant inträffar känns det skönt att veta att ABK är finansiellt starkt och ekonomiskt stabilt. ABK 18 Årsredovisning 2008
ABK 19 Årsredovisning 2008
mats rosengren facklig styrelseledamot fastighets thomas mårtensson facklig styrelseledamot målareförbundet gösta johansson ordförande (m) rune simonsson styrelseledamot (fp) magnus forsberg styrelsesuppleant (fp) ulf persson styrelseledamot (m) En enig styrelse mot ett gemensamt mål De fem ordinarie styrelseledamöterna i ABK:s styrelse är rörande eniga om att de har ett viktigt uppdrag, att de sitter i styrelsen för att arbeta mot ett gemensamt mål ett bra boende för alla till ett rimligt pris. Det finns idag en stolthet hos styrelsens ledamöter att representera ABK. Allmänhetens respons är inte bara positiv, utan till och med mycket positiv. Styrelsens ordförande Gösta Johansson säger att ABK:s namn möts av respekt i alla kretsar. Han pratar gärna om den enkät om nöjd boendeindex som genomfördes 2006 och som visade att ABK har landets mest nöjda hyresgäster. Sedan dess har företaget medvetet manövrerat för att få en än tydligare personlig profil. Ett arbete som har helhjärtat stöd i styrelsen. Återgången till en manuell telefonväxeln har blivit en succé, säger ledamoten Gunilla Björk och Ulf Persson poängterar snabbt att han själv blir irriterad över att hamna i telefonkö och inte kunna få prata med en riktig människa. Rune Simonsson tillägger att det är viktigt att man lyfter fram att det är människor som finns i företaget, allt från fastighetsskötare till de som jobbar på kontoret. Visionen om det personliga boendet handlar inte bara om att ersätta en tonvalsväxel med en människa. Kontraktsskrivande och nyckelöverlämning har också blivit personligare. Dessutom vill Gösta Johansson gärna uppmärsamma självförvaltandets betydelse för att skapa ett personligt boende för hyresgästerna. Han säger att det på ett enkelt sätt bidrar till att alla ABK 20 Årsredovisning 2008
gunilla björk styrelseledamot (s) kirthel heribertsson sekreterare lisbeth elofsson facklig styrelseledamot sktf leif persson verkställande direktör henry larsson styrelsesuppleant (s) sven-erik bergkvist vice ordförande (s) känner ansvar för sin boendemiljö och det ger en vikänsla, såväl grannar emellan, som mellan hyresgäster och ABK, här representerad av fastighetsskötaren. Det handlar också om valfrihet, flikar Gunilla Björk in. Att man kan välja sitt boende och att man kan påverka det. Rune Simonsson hakar omedelbart på och förklarar att han är en varm anhängare av ABK:s tankar kring det vattennära boendet. Ulf Persson säger att det till syvende och sist handlar om att vara lyhörd och ständigt flytta fram positionerna. Samhället är föränderligt och det går snabbt, slår han fast. Tryggheten i att finnas nära är viktig, säger styrelsens vice ordförande Sven-Erik Bergkvist. Boendet ska vara nära. ABK ska finnas nära. Och öppenheten, fortsätter Rune Simonsson. ABK är ett företag med stor öppenhet både gentemot hyresgästerna och mot allmänheten. Styrelsens ledamöter är själva öppna med sina åsikter och synpunkter. Ulf Persson understryker att partipolitiken får sättas åt sidan. Här handlar det om att värna och driva ett välskött företag för allas bästa. Styrelsen är enig och stark. Sven-Erik Bergkvist går till och med så långt att han poängterar att om någon vill sälja ut bolaget efter nästa val, då blir det strid. Förutom de fem ledamöterna består styrelsen också av två suppleanter, VD, sekreterare och tre fackliga ledamöter. ABK 21 Årsredovisning 2008
ABK 22 Årsredovisning 2008
Förvaltningsberättelse information om verksamheten AB Kristianstadsbyggen (org nr 556054-1889) är ett allmännyttigt bostadsföretag. Bolagets uppgift är att bygga och förvalta hyresbostäder för alla boendegrupper. Fastigheterna ska tillgodose högt ställda krav på arkitektur, material och miljö. Målet är att erbjuda hyresgästerna tryggt och trivsamt boende med god service till lägsta möjliga hyra. AB Kristianstadsbyggen äger och förvaltar ca 8 900 lägenheter i alla delar av kommunen, vilket motsvarar ca 80 % av det totala antalet hyresbostäder i kommunen. Bolaget förvaltar även drygt 300 kommersiella lokaler vars yta uppgår till ca 95 000 kvm. Bolagets förvaltning är organiserad i tre geografiska områden, Innerstaden, Norra och Södra. Innerstaden är företagets största förvaltningsområde och har basen i centrala Kristianstad. Gamlegården är Norra förvaltningsområdets bas och Österäng är Södra förvaltningsområdets bas. Till förvaltningens hjälp finns en fristående snickeriavdelning, vilken är belägen på Näsby industriområde. På bolagets huvudkontor vid Norra Kasern är BoButiken placerad från vilken all uthyrning av bostäder och lokaler sker. Förutom säljorganisationen är även företagets administrativa avdelningar placerade på huvudkontoret såsom ekonomi, byggnation, energi, personal och IT. ägarförhållanden Bolagets samtliga aktier ägs av Kristianstads Kommunföretag AB (org nr 556436-3801). Kristianstads Kommunföretag AB ägs i sin tur till 100 % av Kristianstads kommun. Övriga bolag som ingår i Kristianstads Kommunföretag AB:s koncern, d v s AB Kristianstadsbyggens syskonbolag, är C4 Energi AB, Kristianstads Renhållnings AB, Kristianstads Sotnings AB och Kristianstads Industribyggnads AB. Gemensam koncernredovisning upprättas av Kristianstads Kommunföretag AB. och Specialfastigheter i Kristianstad AB (org nr 556761-8128). Den 1 mars 2008 förvärvade AB Kristianstadsbyggen resterande 49 % av aktierna i C4 Kabel TV AB från Sydantenn AB samt Canal Digital Sverige AB. Därmed är även C4 Kabel TV AB ett helägt dotterbolag till AB Kristianstadsbyggen. AB Allön bedriver fastighetsförvaltning av äldreboende i Kristianstads kommun. Bolaget har per 5 maj 2008 förvärvat ytterligare 6 fastigheter om totalt 13 000 kvm från Kristianstads kommun. Fastigheterna förvärvas till bokfört värde. Totalt har bolaget därmed förvärvat 17 fastigheter om totalt 43 500 kvm. Bolaget kommer att förvärva ytterligare 2 fastigheter från kommunen under 2009. Fastigheterna som förvärvas hyrs ut till Kristianstads kommun. C4 Kabel TV AB bedriver ingen verksamhet sedan 1 maj 2004 då AB Kristianstadsbyggen anlitade en annan operatör för att förse hyresgästerna med ett utökat TV utbud. Bolaget är för närvarande vilande och ingen verksamhet planeras att bedrivas under 2009. Specialfastigheter i Kristianstad AB, som registrerades hos Bolagsverket den 7 juli 2008, har som verksamhet att uppföra och förvalta fastigheter för kommunal förvaltning. Bolaget ska uppföra och förvalta Kristianstad Arena. Under hösten 2008 har upphandling av entreprenör skett för uppförandet av Kristianstad Arena. Byggarbetet påbörjas under våren 2009 och beräknas vara avslutat i oktober 2010. AB Allön, C4 Kabel TV AB och Specialfastigheter i Kristianstad AB har ej haft någon egen personal anställd under räkenskapsåret. AB Kristianstadsbyggen är moderbolag i en koncern som omfattar tre helägda dotterbolag, AB Allön (org nr 556097-2365), C4 Kabel TV AB (org nr 556370-5895) ABK 23 Årsredovisning 2008
Förvaltningsberättelse styrelse och revisorer Styrelsen har haft 7 styrelsemöten under räkenskapsåret. Årsstämma hölls den 24 april 2008. Styrelsen har bestått av 5 ledamöter jämte suppleanter som utsetts av kommunfullmäktige i Kristianstads kommun. Styrelseledamöter: Gösta Johansson (m), ordförande Sven-Erik Bergkvist (s), vice ordförande Ulf Persson (m) Gunilla Björk (s) Rune Simonsson (fp) Styrelsesuppleanter: Henry Larsson (s) Magnus Forsberg (fp) Revisorer: Jan-Inge Andersson, auktoriserad revisor, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Marie Nilsson, auktoriserad revisor, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Under året har projektering avseende utbyggnad av äldreboendet Sommarro i centrala Kristianstad påbörjats. Bolaget har under året avyttrat fastigheter i Österslöv (8 lägenheter) och Fjälkestad (9 lägenheter). Försäljningarna är en följd av bolagets regelbundna översyn av fastighetsbestånd och förvaltning. Förändringsarbetet för att göra bolaget personligare fortsatte under året. Exempel på detta är att bolaget ersatt de inspelade rösterna i telefonväxeln med personlig service. Dessutom skrivs alla kontrakt vid personliga möten och när hyresgästerna flyttar in möter de sin fastighetsskötare i den nya bostaden. I slutet av året gick bolaget med i en lokal klimatallians med målsättningen att minska koldioxidutsläppen fram till 2016 med 20 %. Målet ska uppnås genom att konvertera oljepannor, byta ut direktverkande elradiatorer, ersätta bensin- och diseldrivna fordon med biogasdrivna samt reducera vattenförbrukningen. Lekmannarevisorer: Göran Wagermark (s) Rose-Marie Olin (s) Gert Thornblad (s) Göran Skoglösa (c) Eva Wemby (m) Fredrik Berndt (fp) Göran Brobeck (m) väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Efter hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen fastställdes hyreshöjningen till 4,75 % fr o m 1 januari 2009. väsentliga händelser under räkenskapsåret Bolaget har under året slutfört arbetet med om- och tillbyggnad av Finlandshusen i centrala Kristianstad. Under hösten påbörjades badrums- och stamrenovering som kommer att slutföras under 2009. Arbetet med förnyelse av Österäng har fortsatt. Under året har en total ombyggnad av två loftgångshus (40 lägenheter) påbörjats. Projektet beräknas vara klart i juni 2009. Badrums- och stamrenovering har skett avseende 56 lägenheter på Lyckans Höjd. Renoveringen i detta område kommer att fortsätta under ca 6 år framöver. Utav totalt 465 lägenheter med renoveringsbehov, har nu 152 lägenheter renoverats. Bolaget har per den 2 februari 2009 avyttrat fastigheter i Maglehem (10 lägenheter och 1 lokal), Östra Sönnarslöv (8 lägenheter) och Rickarum (3 lägenheter). kund Trycket på bostadsmarknaden är fortsatt stort. Uthyrningsgraden för året har liksom tidigare år varit hög. Den genomsnittliga vakansgraden har varit fortsatt låg. Det fanns 9 lediga lägenheter vid årets ingång och 18 lediga vid årets utgång. Vakansgraden för studentlägenheter har sjunkit under året, det fanns 64 lediga studentlägenheter vid årets ingång och 23 lediga vid årets utgång. För att reducera antalet outhyrda studentlägenheter har bolaget omvandlat ett flertal av dessa till vanliga lägenheter. ABK 24 Årsredovisning 2008
Bolaget planerar att genomföra en ny NBI-undersökning (nöjd boendeindex) bland hyresgästerna under våren 2009. Föregående undersökning genomfördes 2006. Enkätens syfte är att mäta hyresgästernas upplevelse av sitt boende ur ett helhetsperspektiv. personal Bolaget arbetar kontinuerligt med att höja kompetensnivån hos personalen, framförallt genom att satsa på vidareutbildning inom de olika yrkesområdena. Planen för individens kompetensutveckling utgår från det årligen genomförda utvecklingssamtalet. Vidare arbetar bolaget med hälsobefrämjande åtgärder genom att erbjuda de anställda företagshälsovård och friskvård. Detta återspeglas i den totala sjukfrånvaron som ligger på en fortsatt låg nivå, 3,0 % (2,8 %). De anställda har en möjlighet att påverka sin arbetsmiljö genom Arbetsmiljörådet. Där ingår representanter från personalen, företagshälsovården och bolagets ledningsgrupp. Bolaget har haft fler anställda under 2008 jämfört med tidigare år. Det beror främst på ytterligare köp av äldreboenden från Kristianstads kommun. Den genomsnittliga löneökningen för 2008 var 4,1 % (4,4 %). ekonomi Bolagets verksamhet och ekonomi påverkas av förändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska som regionala faktorer och politiska förändringar. Bolaget har identifierat följande områden avseende risker: Hyresutveckling Vakanser i beståndet Driftkostnadsutveckling Investerings- och underhållsbehov Ränterisk Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med hyresgästföreningen. Bostadshyrorna står för ca 80 % av hyresintäkterna. Hyrorna för kommersiella lokaler regleras genom indexhöjning. Vakansgraden är låg både vad gäller bostäder och lokaler. Kostnaderna för värme, fastighetsel, vatten och sophantering kan bolaget endast delvis påverka och risken är stor att driftkostnadsökningen tar en stor del av den årliga hyreshöjningen i anspråk. Investeringsnivån under de kommande två åren kommer att ligga på samma nivå som under 2008, alternativt minska beroende på samhällsutvecklingen. Underhållsbehovet bedöms högre än tidigare år, främst på grund av ökat behov av stam- och fönsterbyten på äldre fastigheter. Den genomsnittliga kostnaden för reparationer och underhåll (inkl försäkringsskador) uppgår till 165 kr/kvm (158 kr/kvm). Bolaget kommer att satsa 50 mkr extra på stambyten under 2009, vilket innebär att underhållskostnaden beräknas öka till 220 kr/kvm. Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna. Ränteutvecklingen påverkar bolagets resultat och framtid. Bolaget har en finanspolicy som anger hur de finansiella riskerna ska hanteras. Vid årsskiftet 2008/2009 uppgår räntebindningstiden till 3,0 år (2,5 år). Bolagets totala intäkter uppgår till 585 000 kkr (563 283 kkr), vilket är en ökning med 3,9 % jämfört med föregående år. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 8 554 kkr (15 551 kkr). Kostnader för el, värme, vatten och sophantering har ökat med 5 % jämfört med 2007 års utfall. Resultatet har påverkats av högre kostnader för underhåll än budgeterat. Även ökade räntekostnader har påverkat resultatet negativt. Det fortsatt goda uthyrningsläget med en uthyrningsgrad på över 99 % påverkar resultatet positivt. Hyreshöjningen för 2008 var 2,95 % fr o m 1 januari. Personalkostnaderna uppgår till 84 311 kkr (82 930 kkr), vilket är en ökning med 1,7 % jämfört med föregående år. Den genomsnittliga löneökningen var 4,1 % (4,4 %). Kostnaderna har påverkats positivt av den sänkta avgiften för försäkringar och de sänkta sociala avgifterna för åldersgruppen 18-25 år. ABK 25 Årsredovisning 2008