TJÄNSTEUTLÅTANDE Handläggare: Matilda Johansson, Exploateringsingenjör Telefon: 0176-716 34 E-post: matilda.johansson2@norrtalje.se Dnr: 2014 KS/ 1773 Till Kommunstyrelsens arbetsutskott Godkännande av exploateringsprogram Bålbroskogen, inklusive markanvisningsavtal gällande del av Rimbo- Tomta 7:1 Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att 1. godkänna exploateringsprogrammet Bålbroskogen 2. uppdra åt kommunstyrelsekontoret att starta detaljplanearbetet 3. godkänna markanvisningsavtal med Credentia AB innebärande markanvisning för upp till 20.000 kvm ljus BTA med olika bebyggelseformer så som t.ex. radhus, bostadsrättslägenheter till en summa av upp till cirka 45 milj. kronor. 4. Godkänna markanvisningsavtal med Roslagsbostäder AB innebärande markanvisning för upp till cirka 10.000 kvm ljus BTA hyreslägenheter till en summa av upp till cirka 10 milj. kronor. 5. kommunens kostnader för genomförande av exploateringsprogrammet finansieras via exploateringsintäkter Ulla-Marie Hellenberg Kommundirektör Helén Lott t.f. Samhällsbyggnadsdirektör Eva Källander Plan- och exploateringschef P O S T A D R E S S B E S Ö K S A D R E S S T E L E F O N E - P O S T P LUS G I R O Box 800, 761 28 Norrtälje Estunavägen 14 0176-710 00 kommunstyrelsen@norrtalje.se 3 20 65-5 O R G A N I S A T I O N S N U M M E R T E L E F A X W E B B B A N K G I R O 212000-0217 0176-711 04 norrtalje.se 451-7694 n o r r t a l j e. s e K O M M U N S T Y R E L S E K O N T O R E T
TJÄNSTEUTLÅTANDE 2 (5) Sammanfattning Credentia AB och Roslagsbostäder AB har tillsammans, under hösten 2014, till kommunstyrelsen inkommit med ett förslag på stadsutveckling av del av fastigheten Rimbo-Tomta 7:1. Kommunstyrelsekontoret föreslår ett exploateringsprogram som ska styra och samordna exploateringsprocessen från början till slut. Syftet är att området markanvisas i två separata avtal, detaljplaneläggs och exploateringen genomförs. Kommunstyrelsekontoret föreslår att de två bolagen genom var sitt markanvisningsavtal, får pröva detaljplaneläggning av området. Avtalet innebär att om detaljplanen kan antas och marköverlåtelseavtalen tecknas kommer Kommunen att sälja det i markanvisningsavtalen angivna markanvisningsområdet till exploatörerna och exploatörerna förbinder sig att köpa markanvisningsområdet. Kontraktssumman utgör för Credentia AB för bostadsrättslägenheter, rad-, paroch kedjehus 1 800 kr per kvm ljus BTA, samt för småhustomter 225 000 kronor per småhustomt. Kontraktssumman i avtalet med Roslagsbostäder utgör för hyresrättslägenheter 1 000 kr per ljus BTA. I båda fallen kommer en gatukostnadsersättning att fastställas i marköverlåtelseavtalen. Utredningsarbete för väg 77 pågår och det finns ännu inget beslut om vilken vägkorridor man ska gå vidare med. Valet av korridor kommer att påverka trafik- och bullersituationen på Rånäsvägen. Valet av vägkorridor kommer också att påverka planområdet med avseende på byggnationsmöjligheter och exploateringsvolymen. Kommunens del av exploateringskostnaderna ska finansieras via exploateringsintäkter. Enligt en avstämd prognos beräknas intäkterna via markförsäljning ligga på cirka 17-55 miljoner kronor. Utgifter inklusive gatukostnader uppskattas till cirka 19-39 miljoner kronor. Avvikelser från denna, i tidigt skede upprättade prognos, kan förekomma. Anledningen till det breda spannet är osäkerheten i områdets omfattning. I ovanstående belopp ingår inte kostnader för VA-kollektivet.
TJÄNSTEUTLÅTANDE 3 (5) Bakgrund Credentia AB och Roslagsbostäder AB har tillsammans, under hösten 2014, till kommunstyrelsen inkommit med ett förslag på stadsutveckling av del av fastigheten Rimbo-Tomta 7:1. Förslaget innebär att Bolagen gemensamt utvecklar området som idag består av ett skogsparti direkt norr om Bålbroskolan, väster om banvallen. Avsikten är att exploateringen ska innefatta en sammanlagd volym på cirka 30 000 kvm ljus BTA där minst 1/3 skall vara hyreslägenheter. Bebyggelsen är tänkt att ske i form av punkthus, villor och radhus. Beskrivning av ärendet Det område som planeras exploateras omfattar cirka 60 000 kvm och består av del av Rimbo-Tomta 7:1. Området är beläget norr om Bålbroskolan i Rimbo, väster om banvallen. Utredningsarbete för väg 77 pågår och det finns ännu inget beslut om vilken vägkorridor man ska gå vidare med. Valet av korridor kommer att påverka trafik- och bullersituationen på Rånäsvägen. Valet av vägkorridor kommer också att påverka planområdet med avseende på byggnationsmöjligheter och exploateringsvolymen. Med stor sannolikhet kommer planområdet att etappindelas med start i det södra området. I förslaget planeras ca 300 lägenheter, ca 39 radhus och ca 10 småhustomter med en bruttoarea (BTA) på ca 30 000 kvm ljus BTA. 1/3 av lägenheterna planeras som hyresrätter. Syftet med exploateringsprogrammet är att få del av fastigheten Rimbo- Tomta 7:1 detaljplanelagt och exploateringen genomförd. Enligt det nuvarande förslaget planeras cirka 350 st nya bostadsenheter vilket skulle kunna leda till cirka 750 st nya boende invånare innebärande b.la. en ökning av skatteintäkter. Markanvisningsavtal Kommunstyrelsekontoret föreslår två markanvisningsavtal. Credentia ABs avtal innebär en markanvisning för en byggrätt om cirka 20.000 kvm ljus BTA för bebyggelse avseende t.ex. radhus och bostadsrättslägenheter samt villor inom blivande kvartersmark inom avtalsområdet.
TJÄNSTEUTLÅTANDE 4 (5) Roslagsbostäder ABs avtal innebär en markanvisning för en byggrätt om cirka 10.000 kvm ljus BTA för bebyggelse av hyresrättslägenheter inom blivande kvartersmark inom avtalsområdet. Mark inom avtalsområdet som är avsedd för ett gemensamt behov ska planläggas som allmän plats med kommunalt huvudmannaskap, mark som inte ska vara allmän plats planeras utgöra kvartersmark. Bifogat till markanvisningsavtalen finns exploatörernas förslag på utvecklingen av området. Förslaget kommer att användas som underlag i den följande detaljplaneprocessen. Kommunen upprättar planhandlingar och svarar för planens formella handläggning fram till antagande Om detaljplan antas och marköverlåtelseavtal tecknas kommer Kommunen att sälja det i markanvisningsavtalen angivna markanvisningsområdet till exploatörerna och exploatörerna förbinder sig att köpa markanvisningsområdet. Kontraktssummorna utgör för bostadsrättslägenheter, rad-, par- och kedjehus 1 800 kr per kvm ljus BTA, hyresrättslägenheter 1 000 kr per ljus BTA samt för småhustomter 225 000 kronor per småhustomt. I kontraktssumman ingår 30 % av kommunens nedlagda tid i detaljplanearbetet Del av förrättningskostnader Följande poster ingår i kontraktssumman med det förbehållet att om den sammanlagda beräknade kostnaden för nedanstående punkter, vid tidpunkten för marköverlåtelseavtalets tecknande, överskrider 75 % av den totala köpeskillingen, förfaller markanvisningsavtalet såvida inte parterna överenskommer om att teckna ett tilläggsavtal: Kostnader för efterbehandling av eventuella markföroreningar Kostnaden för eventuella arkeologiska slutundersökningar Kostnader för eventuella flyttar av befintliga ledningar Markanvisningsavtalen är villkorade av att kommunstyrelsen har godkänt markanvisningsavtalen senast den 2016-06-22 genom beslut som vinner laga
TJÄNSTEUTLÅTANDE 5 (5) kraft. Markanvisningsavtalen upphör att gälla om inte parterna överenskommer att förlänga villkorstider via tilläggsavtal. i ett marköverlåtelseavtal. Genomförandekostnader Kommunens exploateringskostnader ska finansieras via gatukostnadsersättning från de två bolagen samt via exploateringsintäkterna. Eventuella allmänna anläggningar ska projekteras och byggas ut enligt den tidplan som kommer att fastställas i marköverlåtelseavtalet. Enligt en avstämd prognos beräknas intäkterna via markförsäljning ligga på cirka 17-55 miljoner kronor. Utgifter inklusive gatukostnader uppskattas till cirka 20-40 miljoner kronor. Bolagen ska betala gatukostnadsersättning, vilket beräknas uppgå till cirka 16-28 milj. kronor. Avvikelser från denna, i tidigt skede upprättade prognos, kan förekomma. Anledningen till de breda spannen är osäkerheten i områdets omfattning. Framtida driftkostnader för gator har i dagsläget inte kunnat uppskattas då vi i detta skede inte vet områdets utbredning. I ovanstående belopp ingår inte kostnader för VA-kollektivet. Intäkter via anläggningsavgifter går i dag inte att fastställa då exploateringsvolymerna är oklara. I övrigt hänvisas till bifogade handlingar. Slut Bilagor 1. Översiktskarta 2. Markanvisningsavtal med Credentia AB 3. Markanvisningsavtal med Roslagsbostäder AB 4. Exploateringskalkyl 5. Exploateringsprogram Bålbroskogen Beslut skickas till Matilda Johansson, Mark och exploatering Camilla Mole-Björk, Planarkitekt Eva Källander, Plan- och exploateringschef