GENOMFÖRANDEBESKRIVNING tillhörande detaljplan för delar av fastigheterna Planområdet sett från ovan. Såpkullen 1:1 och 1:2 (Skarphagsleden och Idrottsparken) inom Såpkullen i Norrköping fysisk planering den 8 mars 2013 ANTAGANDEHANDLING Antagen i SPN: 2013-06-19, 128 Laga kraft: 2013-07-19 Genomförandetidens sista dag: 2018-07-19
2(11) Innehållsförteckning Allmänt... 3 Organisatoriska frågor... 3 Ansvarsfördelning...3 Genomförandeorganisation...4 Genomförandetid...4 Genomförande inom allmän plats...4 Genomförande inom kvartersmark...5 Avtal och marktilldelning...5 Preliminär tidsplan...6 Genomförande, allmän plats:...6 Tekniska frågor... 6 Gator, torg, park mm...6 Parkering...7 Vatten och avlopp...7 Dagvatten...7 El, energi, tele mm...7 Markföroreningar...7 Ljusstörningar...7 Tekniska utredningar...8 Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser... 8 Ägoförhållanden...8 Fastighetsbildning...8 Ledningsrätt och servitut för ledningar...9 Ekonomiska frågor och konsekvenser... 9 Kostnader och intäkter vid genomförandet av detaljplanen...9 Vatten och avlopp...10 El/energi och tele mm...10 Planavtal...10 Drift av allmän platsmark...10 Medverkande... 11 Tjänstemän...11
3(11) Allmänt Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga och tekniska åtgärder samt de ekonomiska förutsättningar som behövs för ett ändamålsenligt och i övrigt samordnat plangenomförande. Genomförandebeskrivningen har inte någon självständig rättsverkan utan fungerar som vägledning till de olika genomförandeåtgärderna. Avgöranden i frågor som rör fastighetsbildning, VA-anläggningar, vägar m.m. regleras, prövas och genomförs enligt respektive särskilda lag. Organisatoriska frågor Ansvarsfördelning Huvudmannaskap för allmän plats Norrköpings kommun, genom Tekniska nämnden, ska vara huvudman för gator och andra allmänna platser och anläggningar. Kommunen är ansvarig för utbyggnad samt för drift och underhåll. Huvudmannaskap för vatten och avlopp Planområdet ingår i verksamhetsområde för vatten, spillvatten och dagvatten. Norrköping Vatten AB är huvudman för de allmänna vatten- och avloppsanläggningarna, och är ansvarigt för att vatten-, spillvatten- och dagvattenledningar byggs ut i området, samt ansvarar för drift och underhåll fram till anvisad anslutningspunkt. El, tele mm E.ON Elnät Sverige AB är huvudman för elnätet. TeliaSonera och Tele2 har teleledningar i området. Respektive ledningsägare till de allmänna ledningarna ansvarar för dess utbyggnad, drift och underhåll fram till leveranspunkten för respektive fastighet. I samband med Norrköping Vatten AB:s utbyggnad av vatten- och avloppsnätet anläggs tomrör för bredband-/fibernät på uppdrag av Norrköpings kommun. Fjärrvärme E.ON Värme Sverige AB är huvudman för fjärrvärmeledningar och ansvarar för anläggning samt drift och underhåll fram till anvisad förbindelsepunkt.
4(11) Kvartersmark Respektive fastighetsägare svarar för byggande, drift och underhåll inom kvartersmark samt för fastighetsbildning, inklusive bildande av eventuella gemensamhetsanläggningar. Genomförandeorganisation Genomförande och samordning Genomförandet inom allmän plats leds och samordnas av Norrköpings kommun, tekniska kontoret, som även ansvarar för den tekniska kontrollen av gator, torg och allmänna anläggningar. Norrköping Vatten AB ansvarar för den tekniska kontrollen av VA-ledningar. Mark och avtalsfrågor Mark- och avtalsfrågor handläggs av, mark och exploatering. Fastighetsbildning m.m. Fastighetsbildningsfrågor, inrättande av gemensamhetsanläggningar och andra fastighetsrättsliga frågor handläggs av lantmäterimyndigheten i Norrköpings kommun. Bygglov/anmälan Ansökan om bygglov, rivnings- och marklov lämnas till Norrköpings kommun, Bygg och miljökontoret. Nybyggnadskarta beställs hos, geografisk information. Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år från det datum som beslut om antagande av detaljplanen har vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad byggrätt enligt detaljplanen. Kommunen kan efter genomförandetidens utgång ändra eller upphäva detaljplanen utan att fastighetsägare får någon ersättning för byggrätt som inte utnyttjats. Genomförande inom allmän plats Detaljprojektering och utbyggnad av gator och övriga anläggningar på allmän platsmark påbörjas genom beställning till Tekniska kontoret från, mark och exploatering, och samordnas med projektering och utbyggnad av vatten- och avloppsledningar.
5(11) Utbyggnaden kan starta när detaljplanen har vunnit laga kraft och projektering är genomförd. Entreprenad för anläggningsarbeten kommer att handlas upp enligt lagen om offentlig upphandling (LOU). Vid detaljprojektering och utbyggnad ska samordning ske med respektive ledningshavare för el, tele och fjärrvärme inom området. Genomförande inom kvartersmark Utbyggnad inom kvartersmark kan ske när utbyggnaden av vägar och vatten- och avloppsanläggningar huvudsakligen är slutförd. Enskilt byggande kan påbörjas efter att bygglov beviljats och beslut om startbesked har tagits. Bygglov kan ges när anslutningspunkt till det allmänna vatten- och avloppsnätet är upprättad och nödvändig fastighetsbildning är genomförd. Avtal och marktilldelning Exploateringsavtal Exploateringsavtal kommer att tecknas mellan kommunen och AB Norrköpings Idrottspark. Avtalet kommer att omfatta bl a fastighetsreglering i fråga om mark som enligt detaljplanen ska utgöra allmän plats samt kostnads- och ansvarfördelning avseende genomförandet av exploateringen. Markförsäljning Den kommunägda marken som utgör nytt kvarter för bostäder och centrumverksamhet i norra delen av planområdet kommer att överlåtas till exploatör för uppförande av ny bebyggelse. Vid marktilldelningen tecknas ett köpe- och exploateringsavtal. Avtalet reglerar marköverlåtelsen, den planerade byggelsens utformning, kommunens anvisningar och krav samt parternas ansvars- och kostnadsfördelning i genomförandet av exploateringen. Den kommunägda marken som utgör nytt kvarter för samlingslokal och kontorsverksamhet i södra delen av planområdet kommer att överlåtas alternativt upplåtas till exploatör för uppförande av ny bebyggelse. Markanvisningsavtal har tecknats med Bosniska Islamiska föreningen.
6(11) Preliminär tidsplan Planering: Utställning av förslag detaljplan Vår 2013 Antagande detaljplan, stadsplaneringsnämnden Vår/Sommar 2013 Detaljplan laga kraft* Sommar/höst 2013 Genomförande, allmän plats: Projektering av allmän plats och VA m.m. Höst 2013 Entreprenadupphandling, allmän plats och VA Vår 2014 Fastighetsregleringar Höst 2013 Utbyggnad av gata och VA m.m. 2014 Genomförande, kvartersmark Marktilldelning, kommunägd mark Höst 2013 Fastighetsbildning 2013 Husbyggnad Från höst 2014 *Den preliminära tidsplanen anger tider utifrån förutsättningen att stadsplaneringsnämndens beslut om antagande av detaljplanen inte överklagas. Vid ett överklagande kan tidpunkten då detaljplanen vinner laga kraft förskjutas upp till två år framåt i tiden, vilket medför motsvarande förskjutning av genomförandet. Tekniska frågor Gator, torg, park mm Skarphagsleden och Albrektsvägen kommer att byggas om. Ombyggnaden av Skarphagsleden innebär att gatubredden minskas från fyra till två körfält och befintlig gångtunnel under Skarphagsleden i planområdets södra del tas bort. Albrektsvägen tillförs en trädallé och nya ytskikt liksom nya gång- och cykelbanor. En cirkulationsplats kommer att byggas vid korsningen Albrektsvägen och Skarphagsleden. Cirkulationsplatsen ersätter befintligt trafikljus. Ny lokalgata anläggs för att trafikförsörja den nya bebyggelsen. En gång och cykelväg kommer att byggas som ansluter lokalgatan med Ektorpsgatan. Exploatör ska anpassa marknivåerna på ömsesidor om gång- och cykelvägen vid projektering och byggnation i planområdets västra del, vilket kommer att regleras i exploateringsavtal.
7(11) Parkering Parkering för boende och verksamheter ska ske inom kvartersmark, ovan mark eller under mark i parkeringsgarage. Vatten och avlopp Allmänna ledningar för vatten, avlopp och dagvatten finns i anslutning till området och ledningsnätet byggs ut för att försörja tillkommande kvarter. I det fall ett bebyggelsekvarter kommer att innefatta flera fastigheter ska varje fastighet anslutas till det allmänna VA-nätet via egen separat förbindelsepunkt. I norra delen av planområdet finns en renvattenledning som inte längre används och kan behöva tas bort i samband med uppförande av bebyggelse. I södra delen av planområdet finns en dagvattenledning. I det fall befintliga ledningar behöver flyttas, sker det på exploatörs bekostnad och efter samråd med Norrköping Vatten AB. Dagvatten Dagvatten ska i första hand omhändertas inom fastigheten. Tillkommande fastigheter ska anslutas till det allmänna dagvatten nätet. Dagvattnet ska fördröjas inom fastigheten innan det släpps ut i det allmänna dagvatten nätet. Väg dagvatten (allmän platsmark) avleds via ledningar till det allmänna dagvatten nätet. El, energi, tele mm El- och teleledningar finns inom området. Dessa är huvudsakligen belägna inom mark som utgör allmän plats i förslaget till detaljplan. Vissa ledningar kan behöva flyttas. Befintlig nätstation behöver flyttas för att få plats med ny lokalgata. Nätstation ska flyttas utanför planområdet. Lokalisering kommer diskuteras mellan E.ON Elnät Sverige AB och kommunen vid detaljprojektering av allmän plats mark. Markföroreningar Planområdet innehåller markföroreningar. Exploatör ansvarar för att erforderlig markmiljö utredning vidtas inom områden som ej tidigare undersökts. Inom områden där markföroreningar påträffats, är exploatör skyldig att göra en anmälan om vidtagande av avhjälpandeåtgärd. Anmälan ska ske till bygg- och miljökontoret innan nybyggnation påbörjas. Ljusstörningar Exploatör ska vidtaga nödvändiga åtgärder vid projektering och byggnation av nybebyggelse för att undvika ljusstörningar från fotbollsarenans strålkastare.
8(11) Tekniska utredningar Ett antal utredningar har tagits fram under planarbetet. Bland annat har en geoteknisk utredning tagits fram av WSP daterad 2006-04-18. UV Öst tog fram en arkeologisk rapport 2008:43 för Helgeberg RAÄ 82. En arkivundersökning av eventuellt förorenade mark har genomförts av Ramböll som har upprättat ett PM daterad den 2008-08-27 om detta. En kompletterande miljöteknisk markundersökning av området har utförts av WSP daterad 2011-09-29. En bullerutredning har tagits fram av Ramböll 2011-09-22. En utredning om hantering av dagvatten inom planområdet har tagits fram av Ramböll daterad 2011-08-03. Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser Ägoförhållanden Planområdet innehåller totalt fem fastigheter. Fastigheten Såpkullen 1:1 ägs av kommunen och omfattar Skarphagsleden och Albrektsvägen samt östra delen av planområdet. AB Norrköpings Idrottspark äger Såpkullen 1:2 och 1:4. Såpkullen 1:2 omfattar västra området och delar av det östra planområdet, Såpkullen 1:4 inrymmer en teknisk anläggning. Såpkullen 1:5 ägs av kommunen och omfattar den norra delen av planområdet. Såpkullen 1:6 ägs av kommunen och omfattar den västra och sydöstra delen av planområdet. Fastighetsbildning Kvartersmark Inom planområdet ska nya kvarter bildas. Respektive kvarter kan utgöras av en eller flera fastigheter vilka bildas genom avstyckning från befintliga fastigheter. Fastighetsbildning inom kvartersmark sker på initiativ av fastighetsägarna själva. Åtgärder som enbart berör en enskild fastighet, t.ex. avstyckning, kan endast sökas av den fastighetsägaren. Åtgärder som berör två eller flera fastighetsägare, t.ex. fastighetsreglering kan sökas av någon av de berörda fastighetsägarna med en överenskommelse mellan parterna som grund för ansökan. Del av fastigheten Såpkullen 1:1 som är planlagd som prickmark ska fastighetsregleras genom marköverföring till Såpkullen 1:2. Allmän platsmark Kommunen får genom detaljplanen rätt att lösa in enskild mark för allmän plats (gator, torg och park). Den del av fastigheten Såpkullen 1:2 som enligt planförslaget ska utgöra allmän plats, ska fastighetsregleras genom marköverföring till Såpkullen 1:1. Fastigheten Såpkullen 1:4 ska överföras till Såpkullen 1:1 i sin helhet och utplånas därmed. AB Norrköpings Idrottspark står för förrättningskostnaderna.
9(11) Gemensamhetsanläggning Gemensamhetsanläggningar kan bildas inom kvartersmark där det finns behov av samverkan mellan två eller flera fastigheter t ex för gemensamma parkeringsytor, områden för avfallshantering etc. Ansökan om bildande av gemensamhetsanläggning kan göras av de fastigheter som ska ingå och av kommunen. Förvaltning av gemensamhetsanläggningar sker genom föreningsförvaltning, som bildas i samband med lantmäteriförrättningen, eller genom delägarförvaltning. Ledningsrätt och servitut för ledningar Det finns inga ledningsrätter eller servitut inom planområdet. Servitut för infart ska bildas till förmån för fastigheten som ska avstyckas i södra planområdet. Servitutet kommer att belasta Såpkullen 1:1 och 1:6 utanför planområdet. Ekonomiska frågor och konsekvenser Kostnader och intäkter vid genomförandet av detaljplanen Inom kvartersmark Kostnadsposterna består av fastighetsregleringar, eventuell ledningsflytt, markberedning t.ex. sanering och arkeologi. Exploatören finansierar sina kostnader via försäljning av bostäder. Inom allmän platsmark Den totala anläggningskostnaden för ombyggnad och utbyggnad av allmän platsmark kan preliminärt uppskattas till i storleksordningen 21 miljoner kronor. Varav ombyggnaden av Albrektsvägen, Skarphagsleden och cirkulationsplats beräknas uppgå till ungefär 15 miljoner kronor. Utbyggnadskostnaden för ny allmän platsmark beräknas uppgå till drygt 6 miljoner kronor. Kostnaden för utbyggnaden och ombyggnaden av allmän platsmark ska fördelas mellan exploatörerna inom detaljplanen. Fördelningen av kostnaderna kommer att regleras i köpe- och exploateringsavtal samt i exploateringsavtal. Gatukostnadsbidragen baseras på den byggrätt varje exploatör erhåller. Förutom ovan nämnda kostnader kommer även kostnaden för flytt av nätstation att belasta de exploateringsområden som ansluter mot ny lokalgata, gc- väg och torg. Kostnaden fördelas utefter den byggrätt varje exploatör erhåller och kommer regleras i avtal.
10(11) Exploatör ansvarar för omhändertagande av den östra entrébyggnaden i norra planområdet. Byggnaden behöver bortföras för att ge plats för ny allmän platsmark. Kommunens exploateringsprojekt beräknas gå med marginellt överskott. Vatten och avlopp Kostnaden för utbyggnad av det allmänna vatten- och avloppsnätet finansieras genom anslutningsavgifter enligt gällande VA-taxa. Härtill tillkommer ledningsdragning på tomtmark som respektive fastighetsägare ansvarar för. Debitering av anslutningsavgiften sker när anslutningspunkt finns upprättad. El/energi och tele mm Anslutnings- och brukningsavgifter tas ut enligt taxa för respektive ändamål av ledningsägare och operatörer. Planavtal Planavtal har tecknats mellan Mattssons fastighetsutveckling och stadsbyggnadskontoret, fysisk planering. Planavtal ska tecknas, innan planens antagande, mellan stadsbyggnadskontoret, mark och exploatering, och stadsbyggnadskontoret, fysisk planering., mark och exploatering kommer ta ut plankostnader via exploateringsavtal och markförsäljning. Drift av allmän platsmark Drift och underhåll av allmänna platser och anläggningar (gator, torg och park mm) inom detaljplanen bekostas med skattemedel. Tekniska kontoret har idag skötselansvaret för de befintliga allmänna platserna. De tillkommande allmänna platsytorna medför ökade drift- och underhållskostnader på preliminärt i storleksordningen 170 000 kr/år.