Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklarens uppgifter i objektsbeskrivningen för en fastighet har innehållit tillräcklig information om vad gemensamhetsanläggningen består av, hur den förvaltas och om den är förenad med några förpliktelser. Att objektsbeskrivningen inte har innehållit någon uppgift om fastighetens driftskostnader har också ingått i bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet En budgivare har anmält fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes förmedling av en fastighet. NN har yttrat sig i ärendet och gett in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet och anbudsförteckningen. Anmälan I sin anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har budgivaren kritiserat NN bland annat för hur fastigheten har marknadsförts. Kritiken gäller även budgivningsprocessen och den bristande informationen som säljaren fick om anmälarens förutsättningar för att köpa fastigheten. Anmälaren har framfört POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se 2016-09-18 02:50
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) huvudsakligen följande. Fastigheten marknadsfördes som ett renoveringsobjekt och var av flera skäl mycket intressant för honom. Han var därför beredd att betala mer än utgångspriset på 350 000 kronor, som angavs i marknadsföringen. Visningen genomfördes av en mäklarassistent, som hade bristfälliga kunskaper. Bland annat kom det fram genom en annan spekulant att det fanns ett betydligt större renoveringsbehov än vad som hade framgått av annonsen. Han besökte fastigheten några gånger efter visningen. Några dagar senare meddelande han assistenten sitt intresse, sin syn på möjligheterna att renovera och att han ville delta i budgivningen. Den 23 september 2015 fick han veta att det ledande budet var på 250 000 kronor. Han lade därför ett bud på 260 000 kronor. Efter detta fick han inget besked, varken via telefon eller mejl. Han ställde själv en fråga via mejl. Dagen därpå fick han ett besked om att säljarna inte hade accepterat hans bud, att det skulle hållas en ny visning och att han skulle hållas underrättad. I början av oktober månad kom plötsligt beskedet att huset var sålt. Han hade blivit helt förbigången, trots att han var den högste budgivaren och att han hade varskott om att det inte var hans slutbud. En spekulant hade övertalat säljaren om att det inte skulle gå att få mer än 280 000 kronor för huset och lagt det budet. Villkoret var att affären skulle avslutas omgående utan att han, som högst budgivare, skulle få delta. Säljaren har därigenom lidit en stor ekonomisk förlust, eftersom anmälaren hade kunnat följa med i budgivningen upp till 400 000 kronor. Huset hade stått tomt i minst två år. Ägarna hade betalat 800 000 kronor för fastigheten år 2007. Han har talat med båda säljarna efter kontraktsskrivningen. Slutpriset blev 300 000 kronor. Ingen av säljarna hade informerats om hans stora intresse för fastigheten innan undertecknandet av köpekontraktet. Objektsbeskrivningen I den objektsbeskrivning som NN har lämnat in anges att det finns en gemensamhetsanläggning, vars benämning börjar med namnen på en stad
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) och en ort följt av GA:6. Det finns under rubriken Gemensamhetsanläggningar inga uppgifter om vad anläggningen består av, hur den förvaltas eller om den är förenad med några förpliktelser. Objektsbeskrivningen innehåller inte några uppgifter om fastighetens driftskostnader. I fråga om fastighetens vatten och avlopp samt uppvärmning anges följande. Vatten/Avlopp Kommunalt vatten och avlopp. Uppvärmning Vattenburen värme från kombipanna (fungerar ej) med el, olja braskamin. Anläggning: OBS/Pannan fungerar inte värmesystemet måste bytas ut. Fastighetsmäklarens yttrande NN har sammanfattningsvis anfört följande. Huset hade stått tomt under en längre tid eftersom säljarna hade flyttat isär. Värmesystemet var ur funktion och elen var avstängd. Utgångspriset sattes till 695 000 kronor. Det kom inga bud eftersom spekulanterna ansåg att det var för mycket att göra på huset till det priset. Säljarna valde att ta bort huset från marknaden i syfte att ordna med värmesystemet och ansluta elen igen. Tyvärr blev det inte så. Nästan ett år senare kontaktade säljarna henne igen efter påtryckningar från banken. Det var nu bråttom att få huset sålt innan vintern och innan huset riskerade att säljas på exekutiv auktion. Huset var nu i ett försämrat skick eftersom värmesystemet hade frusit sönder. Ett nytt uppdragsavtal undertecknades i september 2015, med ett utgångspris på 350 000 kronor. Nya visningar genomfördes. Det kom in två bud, bland annat anmälarens bud på 260 000 kronor. Han skulle köpa huset tillsammans med en annan person. Detta krävde överförmyndarens godkännande, vilket inte kunde erhållas förrän i december månad. Övriga spekulanter drog sig ur och en ny visning hölls. Detta resulterade i två nya budgivare, som hade finansieringen klar och som hade krav på en snabb affär. Det var bäst för alla parter att låsa affären med någon av dessa budgivare så snart som möjligt. Budgivningen slutade på 300 000 kronor. Kontraktet skrevs under med ett snabbt tillträde den 23 oktober 2015.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Hon har själv hållit i visningarna, budgivningen, kontraktsskrivningen och tillträdet. Hennes mäklarassistent har hållit i en öppen visning. Mäklarassistenten var då tydlig med att hon inte var ansvarig mäklare och att hon inte hade möjlighet att svara på alla frågor. Marknadsföringen av objektet har varit tydlig. Det har framgått att huset har ett stort renoveringsbehov. Säljarna har varit informerade under hela processen om samtliga budgivare. De har valt att gå vidare med vissa budgivare och att avstå från andra. Hon har haft en öppen dialog med säljarna om deras ekonomiska situation. Hon har stämt av med deras bank vid varje prissättning av huset. Hon har försäkrat sig om att säljarna kunde överlåta fastigheten till den överenskomna köpeskillingen och att banken skulle släppa panten. Huset hade varit obebott i två år. Vattnet och elen var avstängda och det fanns inget fungerande värmesystem. Enligt säljarna fanns det därför inga driftskostnader för uppvärmning, vatten, renhållning med mera. Alla spekulanter har informerats om dessa omständigheter. Gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen avser en vägförening. Hon har informerat köparen om detta i samband med att de gick igenom fastighetsutdraget inför försäljningen. Hon har även informerat om anläggningens förvaltning och kostnader. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Gemensamhetsanläggningen Om förmedlingen avser en fastighet ska objektsbeskrivningen enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) framgår bland
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) annat följande. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Den i objektsbeskrivningen under rubriken Gemensamhetsanläggningar införda uppgiften GA:6 ger ingen information om anläggningens art, omfattning eller förvaltning. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning behöver fastighetsmäklaren inte lämna någon detaljerad beskrivning av gemensamhetsanläggningen, men det ska på ett kortfattat och enkelt sätt framgå av objektsbeskrivningen vad den består av, t.ex. en väg. Samtliga spekulanter som tar del av en objektsbeskrivning ska kunna få en uppfattning av om gemensamhetsanläggningen innebär några förpliktelser för delägarfastigheterna, t.ex. kostnader eller arbetsskyldighet. Det bör också framgå om gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening eller genom delägarförvaltning. Genom att endast ange gemensamhetsanläggningens beteckning anser inte Fastighetsmäklarinspektionen att NN i tillräcklig omfattning har tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningen. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om gemensamhetsanläggningen på ett sådant sätt som lagstiftaren har åsyftat med bestämmelsen i 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen. Förseelsen kan inte anses vara av en så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa, men inte heller av ett så allvarligt slag att en varning bör komma ifråga. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förseelsen ger anledning till en erinran. De obligatoriska uppgifterna i en objektsbeskrivning ska lämnas till alla tilltänkta köpare (prop. 2010/11:15 s. 60). Det förhållandet att NN har uppgett att hon till den slutlige köparen har lämnat information om gemensamhetsanläggningen leder därför inte till någon annan bedömning. Driftskostnaderna Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 58 f.)
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) framgår det bland annat följande. En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). NN har uppgett att det inte fanns några driftskostnader för uppvärmning, vatten eller renhållning eftersom vattnet och elen hade varit avstängt och att fastigheten hade varit obebodd under två år före överlåtelsen. Kostnaderna för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp är sådana typiska driftskostnader för en fastighet som nämns i förarbetena. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN i objektsbeskrivningen borde ha lämnat schablonmässiga kostnadsposter för fastighetens uppvärmning, kommunala vatten och avlopp samt sophämtning. Förseelsen motiverar en erinran (jämför Förvaltningsrättens i Stockholm dom den 27 maj 2015 i mål nr 30657-14). Att NN på annat sätt har informerat spekulanterna om omständigheterna kring dessa kostnader leder inte till någon annan bedömning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN meddelas en erinran för att hon har upprättat en objektsbeskrivning som saknar tillräckliga uppgifter om gemensamhetsanläggningen och som saknar uppgifter om driftskostnader.