Ekonomisk segregation på bostadsmarknaden: hyresregleringens roll

Ekonomisk segregation på bostadsmarknaden: hyresregleringens roll ILIAN DREA PERSSON C-uppsats HT 2010, nationalekonomiska institutionen, Uppsala universitet. Handledare: Bo Söderberg. Examinator: Henry Ohlsson.

Sammanfattning Tidigare forskning på hyresreglering har behandlat både teoretiska och empiriska effekter av ett pristak på hyreskontrakt för bostäder. Resultaten har visat att de negativa aspekterna mestadels tycks överväga de positiva. Undersökningar bland nationalekonomer bekräftar detta; flertalet är emot dagens hyresregleringar. Forskningen till trots lever omfattande regleringar inom bostadspolitiken kvar. En anledning är sociala och politiska aspekter. Tanken är att regleringen av hyror på ett rättvist sätt fördelar bostäder och hindrar bostadsmarknaden från att segmenteras i pris. Konsekvensen av detta, resonerar man, blir en mindre inkomstmässigt skiktad stad. Hyresregleringen har utan tvivel uppnått det första målet: att skapa en hyresmarknad som prismässigt är näst intill oberoende av den skiftande efterfrågan vad gäller det geografiska läget för bostäder. Hur den har lyckats med att hindra en ekonomisk segregation är mer ovisst. Jag har därför med aggregerade data om inkomst och boendeyta uppdelat på upplåtelseform i Stockholms församlingar försökt bidra till att besvara frågan huruvida hyresregleringen påverkat den ekonomiska segregationen. Resultatet visar att bostadsmarknaden är segregerad vad gäller inkomst både inom områden beroende på boendeform, men också mellan områden inom en typ av boendeform. Hyresmarknaden verkar till viss del motverka den skiktning som sker på den oreglerade bostadsrättsmarknaden men är fortfarande segregerad enligt ungefär samma mönster som bostadsrättsmarknaden. Vidare kan man av resultaten utläsa att det i samtliga församlingar råder en tydlig skillnad i genomsnittlig inkomst mellan privat ägda och offentligt ägda hyresrätter. Detta trots att hyresregleringen, om än indirekt, omfattar båda bestånden. Tidigare forskning pekar på att orsaken till den fortsatta segmenteringen är den mekanism som ersätter priset i distributionen; ofta är det svarta marknader, kontakter och selektiva hyresvärdar. Denna tes stärks av mina resultat och hyresregleringen tycks på så vis ofta gynna de på bostadsmarknaden redan etablerade hushållen. Vidare finner jag bevis för att hyresregleringen i genomsnitt inte bidragit till den överkonsumtion som befarats. Inledning Som ämne är hyresreglering vältrampad mark inom nationalekonomin. Nobelpristagare längs hela det politiska spektrumet, från Milton Friedman och Friedrich Hayek till Gunnar Myrdal, har kritiserat effekterna. I forskningen har det skrivits mängder om hyresregleringar av olika slag och slutsatserna har ofta varit negativa. Även om tanken, som det heter, varit god har det uppstått ovälkomna 2

sidoeffekter som följd. Målen för prisregleringen har dessutom skiftat genom åren och sällan har man kunnat visa tydliga resultat. Enligt en undersökning av Jenkins (2009) tycks det nästan råda en konsensus bland nationalekonomer att nackdelarna med hyresreglering vida överstiger fördelarna. Detta till trots är det ett system som, och detta gäller särskilt Sverige, inte tycks vara direkt hotat. Åtminstone inte rent politiskt. 1 Jag ska behandla en aspekt av hyresregleringen som det inte finns så mycket forskning om och som nog kan sägas vara en av anledningarna till att systemet lever kvar, nämligen ekonomisk segregation. Ekonomisk teori säger inte nödvändigtvis att hyresreglering skulle motverka ekonomisk segregation men ett pristak kan verka indirekt genom att sätta prismekanismen ur spel och ersätta den med en annan allokeringsmekanism. Sättet på vilket ett pristak skapar boende i annars dyra delar av staden kan tänkas öka exempelvis låginkomsttagares möjligheter att skaffa ett boende där. På så vis kan man få mer blandade områden rent inkomstmässigt och som följd en mindre ekonomiskt segregerad stad. Det avgörande för att det ska fungera som tänkt är vad som ersätter prismekanismen vid allokeringen av bostäder på en reglerad marknad. När prisets funktion som allokeringsmekanism sätts ur spel genom en reglering av priserna skapas, om den efterfrågade kvantiteten är högre än utbudet, ett underskott av varor och ett efterfrågeöverskott. I Stockholms stad märks det på marknaden för hyresrätter genom långa kötider till hyreslägenheter. Vissa typer av boende, exempelvis större lägenheter i innerstaden, tycks nästan helt ha försvunnit från hyresmarknaden. Den genomsnittliga väntetiden under 2010 för att få hyra en lägenhet genom bostadsförmedlingen med tre rum och kök på Kungsholmen i Stockholm, en stadsdel med drygt 60 000 invånare och ca 40 000 bostäder, var 33 år. Antalet förmedlade lägenheter var mycket litet och förmodligen ligger förklaringen i att de boende inte flyttar när de har ett så fördelaktigt boende. Gör de det lär de försöka antingen realisera det ekonomiska värdet av sin hyresrätt genom att sälja den på den svarta marknaden eller byta till sig en annan hyresrätt på bytesmarknaden för hyresrätter. Följden av en sådan situation är knappast mindre segregering. Snarare cementeras de mönster som redan existerar genom en låg omsättning av lägenheter. Marknaderna för bostadsrätter och hyresrätter skiljer sig åt på flera sätt. Bostadsrätterna är inte prisreglerade och handlas med på en ganska omfattande marknad (bostadsrätt som boendeform är, precis som det svenska systemet för hyresrätter, förhållandevis unikt och förekommer i samma omfattning endast i ett fåtal andra länder). Hyresrätterna regleras av det som kallas bruksvärdessystemet, som består 1 Hyresrätterna har kraftigt krympt som andel av bostadsbeståndet i Stockholm under de senaste tjugo åren som följd av ombildningar till bostadsrätter. Detta är dock en mer indirekt följd av reglerna på bostadsmarknaden. 3

av regler som bestämmer förfarandet i hyresförhandlingar och hyresprövningar. Individuellt förhandlade hyror förekommer men vanligen förhandlas hyrorna kollektivt mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. De allmännyttiga bolagen bestämmer hyrorna utifrån en självkostnadsprincip och har en hyresnormerande roll för de övriga hyresrätterna. Hyrorna ska täcka direkta kostnader och inbegripa skälig förräntning på det insatta kapitalet. Hyresmarknaden är därför reglerad på ett vis som sker indirekt och mellan de olika parterna på hyresmarknaden. I denna uppsats ska jag undersöka hur hyresregleringen påverkat den ekonomiska segregationen i Stockholm. Detta är en svår fråga att besvara eftersom det tillstånd man måste jämföra med, en oreglerad marknad, inte existerar. Men kanske kan man få lite mer klarhet genom att dela upp uppgiften i mindre frågor och ge en beskrivning som gör det möjligt att förstå hur demografin kan tänkas ha påverkats av det svenska bruksvärdesystemet. Detta är värdefullt eftersom konsekvenserna av hyresregleringen måste kunna utvärderas för att se om målen uppnås. Naturligast att undersöka när det gäller ekonomisk segregation är inkomster och hur de skiljer sig mellan områden och olika typer av boende. Om det visar sig att inkomsterna mellan boende i hyresrätter inte skiljer sig mellan områden kan ett mål med hyresregleringen sägas vara uppfyllt. Att det sker utan bieffekter är dock inte troligt. Visar resultaten däremot att inkomster mellan boende i hyresrätter skiljer sig enligt det mönster som uppstår på andra bostadsmarknader måste man fråga sig om dagens konstruktion verkligen främjar målen och till vilken kostnad. Bakgrund I Stockholms inre delar är den mera välsituerade befolkningen särskilt talrik på Östermalm och angränsande stadsdelar samt inom vissa delar av Kungsholmen. Södermalm får sin karaktär av arbetarbefolkningen och de norra stadsdelarna av en befolkning, som till stor del kan anses tillhöra medelklasskikten. Utanför den inre staden är den sociala differentieringen måhända ännu mer utpräglad. Man finner å ena sidan överklassbetonade förorter sådana som Djursholm och Saltsjöbaden samt delar av Lidingö, Bromma och Stocksund och å andra sidan sådana proletärt betonade som Hagalund, Gröndal och Örby. Stycket ovan finns att läsa i Det framtida Stockholm. Skriften författades 1946 på uppdrag av Stockholms stad och kom att bli ett tongivande inlägg i debatten om Stockholms framtida utformning. Redan då framhölls den sociala uppdelningen, eller segregationen om man så vill, som ett problem. Staden som ett sekel tidigare hade bestått av flera klart åtskilda stadsdelar, som i många avseenden levt sitt eget liv, hade nu flutit ihop. I ytterområdena höll luckorna mellan de tidigare skarpt 4

avgränsade förortssamhällena på att fyllas ut och gränserna övergick från att vara faktiska geografiska friytor till att vara av helt annan karaktär. Olikheterna mellan skilda delar av staden bottnade nu i en rad andra faktorer bebyggelsens ålder, hustyperna, förekomsten av arbetsplatser och affärer i närheten och, kanske framför allt, befolkningens sociala och ekonomiska förutsättningar. Kommande årtionden fick bostadspolitiken som mål att verka för en mer differentierad social sammansättning på bostadsmarknaden. I Boverkets skrift Bostadspolitiken Svensk politik för boende, planering och byggande under 130 år (2007) beskrivs de olika faserna av den svenska bostadspolitikens problem och mål. De statliga ingreppen på bygg- och bostadsmarknaden grundar sig i en föreställning om att marknaden inte klarar av att fördela bostäder på ett tillfredsställande sätt; de som gynnas är de resursstarka och förlorarna är redan marginaliserade grupper. Låg produktion och bostadsunderskott väntas som följd av att en balans på marknaden endast uppnås i det långa loppet, i vilket vi alla som bekant uttryckts är döda. Bostaden får inte ses endast som en vara utan är bunden till en viss plats och bärare av identitetsskapande värden för den som bor där. Boendet skapar tillsammans med arbete och grannskap ett socialt sammanhang och en miljö där människor utvecklas. Detta anses för betydelsefullt att lämnas åt marknadens krafter. I samband med välfärdsstatens framväxt och det offentligas allt större åtaganden i samhället utvecklades som ett medel i bostadspolitiken regleringar för olika upplåtelseformer. Hyresreglering hade redan förekommit i olika former sedan det första världskriget och bostadsrätter var efter andra världskriget föremål för prisoch hyresreglering. De förhållanden som i stora drag är grunden för dagens system slogs fast under senare delen av 1960-talet och i mitten av 1970-talet. Hyresregleringen av den tidigare varianten avskaffades för hyresrätter och ersattes med bruksvärdessystemet där allmännyttans nya särskilda roll som hyresnormerande definierades. Samtidigt avskaffades prisregleringen av bostadsrätter. Reglering av hyror är bara ett i raden av instrument för att uppnå olika mål inom ramen för bostadspolitiken. För att öka den sociala blandningen på bostadsmarknaden finns det bland annat hyresrabatter, bidrag, subventioner och offentlig inblandning i planering av boendemiljöer och stadens utbredning. Dessa är kanske de instrument som främst präglat bostadspolitikens historia och använts för att uppnå önskade mål. I och med tillbakadragandet av statens inblandning på bostadsmarknaden har dock hyresreglering fått en alltmer framträdande roll. Vetskapen om att pristaket har en social inverkan och överför resurser från en grupp till en annan blir alltmer tydlig efter kraftiga prisuppgångar i storstäderna. I ljuset av detta blir skepsisen ännu större vad gäller oreglerade marknaders förmåga att tillgodose människors behov. Den grundläggande idén om att marknadskrafterna inte fungerar när det kommer till bostäder är därför fortfarande stark. 5

Tidigare forskning Tidigare forskning om effekten av hyresregleringar har behandlat en lång rad frågeställningar. Jenkins (2009) sammanfattar en stor del av forskningen om hyresregleringar i olika kategorier. Här berörs regleringars inverkan på rörligheten på arbetsmarknaden; hur underhållet påverkas negativt och hur självunderhållet kan öka; utbudet av bostäder som följd av minskade vinster och vikande incitament; möjliga vägar för hyresvärdar att kringgå regleringar; regleringarnas effekt på ickereglerade bostadsmarknadens priser; överkonsumtion och hemlöshet. Utgångspunkten är ofta en tänkt jämviktssituation och regleringen är per definition ett avsteg från den. Med snedvridningen av pris och incitament kommer effekter att uppstå som inte hade funnits i samma utsträckning utan regleringen. Om dessa är positiva eller negativa beror naturligtvis på vad målet är. Eriksson och Lind (2005) drar slutsatsen att många föreställningar om de eventuella positiva och negativa effekterna av hyresregleringen är överdrivna. De menar att ett reformerat system i Sverige inte i någon större utsträckning skulle förvärra de problem med segregation och heller inte bidra till någon snabb förbättring av situationen med lågt bostadsbyggande i snabbt växande regioner. Problemen med svarta marknader, som visserligen hjälpt till att lindra en del av de möjliga problemen med hyresregleringen, tycker de dock är värda att ta på alvar. Likaså problemen med begränsad rörlighet och möjligheten för outsiders att ta sig in på hyresmarknaden i centrala lägen. De tar även upp en annan intressant poäng: Den ökade svarthandeln ökar toleransen för lagbrott som kan sprida sig till andra sammanhang och förstör på så sätt inte främst bostadsmarknaden utan moralen. I en genomgång av empiriska undersökningar av hyresregleringens effekter finner Turner och Malpezzi (2003) för det första att ämnet är förvirrande. För det andra är effekterna svåra att generalisera det som gäller för Stockholm gäller inte New Dehli. Många av de empiriskt funna sambanden stämmer överens med den teori som förutser inlåsningseffekter och välfärdsförluster. Forskningen om hur hyresregleringar påverkar den sociala sammansättningen är ganska begränsad. Trots det noterar Englund och Ellingsen (2003) att ett av de kanske vanligaste argumenten för hyresregleringar åtminstone i Sverige är att det motverkar ekonomisk segregation genom att integrera rika och fattiga hushåll. Glaeser (2003) gör ett försök att förklara hur hyresreglering kan tänkas motverka segregation i teorin och hur det fungerat i praktiken. Beroende på typen av hyresreglering menar han att man också kan vänta sig olika effekter (Lind (2001) karaktäriserar det svenska systemet som omfattande och i en internationell jämförelse ganska hård och med målet att motverka segregation). Samtliga typer av regleringar skapar incitament för boende att stanna i sina nuvarande lägenheter i stället för att flytta. Detta menar Glaeser är den huvudsakliga mekanism genom vilken hyresregelringen påverkar placeringen av invånarna i en växande stad. 6

Orsaken till det är att en flytt innebär en ökad kostnad i form av nytt oreglerat boende alternativt ett sämre boende. Med den slutsatsen är det värt att notera att det i Stockholm finns en andrahandsmarknad för lägenhetsbyten som till viss del bevarar rörligheten för de boende i hyresrätter. Denna orörlighet må vara negativ ur exempelvis arbetsmarknadsaspekter och ineffektiv vad gäller allokering, men den kan också motverka ekonomisk segregation. Om ett område blir rikare över tid säkerställer hyresregleringen att boende som inte skulle ha råd att stanna kvar med högre hyror fortsätter att bo i området. Om utvecklingen är den motsatta kommer effekten givetvis vara obefintlig. Detta argument är kanske det oftast använda för att försvara hyresreglering. Glaeser menar att man givet de dåliga möjligheterna att flytta kan förvänta att regleringen gynnar äldre personer och missgynnar yngre barnfamiljer som är nyinflyttade. Om barnen uppväxt är det som främst påverkas negativt av segregering är detta givetvis problematiskt. Vidare understryks betydelsen av den mekanism som ersätter priset för distribution av bostäder med priser under marknadspris. En något mer utförlig redovisning av förhållandena i Sverige beskriv av Andersson och Söderberg (2002). De menar att få lägenheter i Stockholms innerstad förmedlas genom bostadsförmedlingen, vilket ger utrymme för andra mekanismer vid uthyrningen. De påpekar också att det system som finns inom ramen för bostadsförmedlingen gynnar äldre personer och stänger ute yngre från attraktiva områden. Bostadsförmedlingen bygger ofta på en typ av väntelista där lägenheter förmedlas efter de sökandes kötid. De lägenheter som inte förmedlas via bostadsförmedlingen eller andra kösystem riskerar att förvärra segregationen. Glaeser menar att hyresvärdar som kan välja från ett stort antal hyresgäster kan välja de som ger byggnaden eller värden själv störst fördelar. Ofta är den typen av hyresgäster rikare eller har någon annan anknytning till fastighetsägaren. Möjligheten för fattiga att prioritera boende i ett dyrare område försvinner helt. Utfallet av regleringens effekter blir på så sätt oklart. Glaeser visar att det i New York finns en tydlig överrepresentation av människor med låga inkomster bland dem bor i den reglerade delen av beståndet men att de boende är betydligt äldre, vilket borde motverka syftet med regleringen. Mellan stora amerikanska städer finner han ingen större skillnad vad gäller segregation beroende på om staden har omfattande hyresreglering eller inte. De stora städer med hyresreglering är till synes lika segregerade som den utan och på de platser det möjligtvis finns bevis för att det hjälper är effekterna små och åtgärderna kostsamma. Lind och Hellström (2006) testar med ett naturligt experiment två hypoteser mot varandra. Första hypotesen är att hyresregleringens är verkningslös mot segregation eftersom den ersätts av svarta marknader och selektivt urval av hyresgäster, vilket ger ungefär samma utveckling som på en marknadsmässigt prissatt marknad. Andra 7

hypotesen är att graden av segregation vore högre om hyrorna justerades mot marknadsmässiga nivåer. Studien jämför de två olika situationer som uppstått efter att olika principer tillämpats i hyressättningen i Malmö och Stockholm under 1990- talet. I Malmö bestämde hyresgästföreningen att låta hyrorna röra sig mot marknadsmässiga nivåer under periodens början. Hyrorna i attraktivare lägen skulle höjas och i mindre attraktivare lägen skulle man låta hyrorna ligga kvar på konstanta nivåer eller till och med sänka dem. I Stockholm tillämpades inte någon sådan princip utan hyrorna höjdes i samma takt i samtliga områden, utan någon hänsyn till den skiftande efterfrågan. Resultaten tyder inte på att hyressättningen påverkade den ökade grad av ekonomisk segregation som observerades i båda städer. Snarare avspeglade bostadsmarknaden den ökade inkomstskillnaden, oberoende av hur hyrorna sätts. De drar slutsatsen att resursstarka individer alltid kommer att få tillgång till de mer efterfrågade bostäderna på hyresmarknaden. Forskningen tyder alltså på att hyresregleringar av olika sorter ibland kan vara kortsiktiga lösningar för att uppnå mer social integration men att de i längden får sidoeffekter som är oönskade. I fallet med Stockholm och Malmö observerades ökad ekonomisk segregation i båda städer och de olika typerna av hyressättning verkade inte ha någon större betydelse för den utvecklingen. Empirisk undersökning Att på ett empiriskt sätt utvärdera olika effekter av företeelser som hyresreglering är alltid svårt och kanske särskilt i Sverige. Det tillstånd man måste jämföra med nämligen ett där regleringarna inte finns eller existerar i annan form är rent hypotetiskt och de verkliga effekterna av ett avskaffat system eller förtjänsterna av dagens blir alltid mer eller mindre osäkra bedömningar. I de fall där det existerar en jämförbar hyresmarknad som går att jämföra den reglerade med blir det något enklare. Troligtvis är det därför New York varit föremål för så många studier genom åren. Redan nämnda Glaeser men även Linneman (1987) har funnit resultat som tyder på att den reglerade sektorn bidragit till att skapa en mer differentierad ekonomisk sammansättning. I Sverige har det tillämpads metoder för att fastställa olika effekter av den typen Lind och Hellström använder sig av i fallet med Malmö och Stockholm. Genom att jämföra en storstad med en annan får man en kontrollgrupp att jämföra mot. Men även då uppstår problem vad gäller resultaten. Är de observerade likheterna i utveckling trots regleringen eller tack vare regleringen? Hade Stockholm varit ännu mer segregerat om man tillämpat samma principer som i Malmö? På frågan om hyresreglering lyckats stävja den ekonomiska segregationen blir därför svårt att få ett svar och något bestämt mål finns inte som vi kan undersöka om det uppfyllts. Det som är uttryckts är ganska diffust och utan direkt stöd i någon 8

forskning. Trots det finns några frågor som går att försöka besvara och som därför kan vara intressanta att undersöka. För det första om det finns en tydlig ekonomisk segregation på hyresrättsmarknaden, om den skiljer sig åt mellan andra typer av boende, exempelvis bostadsrätter, och om det finns skillnader inom de reglerade bestånden som kan förklaras av de faktorer som diskuterats i tidigare forskning. Materialet tillåter oss även besvara en aspekt av hyresregleringens befarade effekter som det funnits vissa bevis för vad gäller marknaden i bland annat New York, nämligen överkonsumtion. Bruksvärdessystemet har gjort att hyresstrukturen mellan olika stadsdelar i Stockholm är relativt tillplattad. I en rapport från Stockholms Stads Utredningsoch Statistikkontor (2009) jämförs 2008 års hyror mellan olika delar av Stockholm. Där kan man observera en skillnad på ca fem procent mellan de privatägda fastigheternas hyror och de allmännyttiga bolagens fatigheter. Detta är enligt de principer som följs när hyran sätts med de allmännyttiga bolagen som normerande. Vad gäller de geografiska områden visas att hyresnivån är något högre i innerstaden än i Söderort och Västerort. Den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter är 1 116 kronor i innerstaden, 951 kronor i Söderort och 952 kronor i Västerort. Dyraste typen av lägenhet per kvadratmeter är små lägenheter i innerstaden medan större lägenheter är billigare. Den högsta hyran har lägenheter med ett rum utan kök. Genomsnittshyran är 1276 kronor per kvadratmeter. Jämfört med bostadsrättsmarknaden är dessa skillnader små. Genomsnittspriset per kvm i Stockholms innerstad var 56 048 kronor i oktober 2010. Enligt statistik från Mäklarstatistik år 2010 var motsvarande siffra för västerort var 28 717 kronor och 30 672 för söderort. För att illustrera ett av problemen med bruksvärdesystemet kan man enkelt se till hur hyrorna i Stockholm har utvecklats de tio åren mellan 1998 och 2008. Oavsett hyrornas ursprungliga nivå och relation till en eventuell marknadshyra kan man jämföra utvecklingen med inkomstutvecklingen. Den genomsnittliga årshyran för samtliga lägenheter har ökat med 29 procent under perioden. KPI för boende har ökat med 28 procent och konsumentprisindex totalt med 17 procent. Under samma period har den disponibla inkomsten för familjer ökat med 72 procent. Resultatet av låga hyror, som inte tar hänsyn till efterfrågan i olika områden eller till marknadskrafter, blir långa väntetider. I innerstaden är väntetiden för de allra minsta lägenheterna ungefär tio år och blir längre för större lägenheter. En ytterligare förklaring till detta är att hyresrätter som del av Stockholms bostadsbestånd har minskat kraftigt sedan 1990. Delvis beror det på att större delen 9

av nyproduktionen i Stockholm varit bostadsrättlägenheter men den största förklaringen är ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, som varit av särskild omfattning i Stockholms stad. Även inom Stockholms stad råder stora geografiska variationer. Fenomenet är framför allt koncentrerat till innerstaden. Som ett resultat var endast 44 procent av alla bostäder i innerstaden hyresrätter 2006. I hela Stockholms stad var 57 procent av alla bostäder i flerfamiljshus hyresrätter. Ombildningen sker sannolikt i attraktiva innerstadsområden främst för att det är där det går att tjäna pengar på ombildning. I dessa områden finns farhågor att hyresrätten helt håller på att försvinna. I många förortsområden är däremot bostadsrätten underrepresenterad, antagligen eftersom det råder osäkerheter om lönsamheten. Det är lätt att förstå utvecklingen om man tar i betänkelse att hyrorna är reglerade medan bostadsrättspriser får sättas fritt enligt marknadens lagar. Detta visas också av Turner och Andersson (2008). De ombildade fastigheterna har signifikant högre taxeringsvärde än genomsnittet. Turner och Andersson visar också i sin studie att den omfattande omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter påverkat den sociala sammansättningen i Stockholms innerstad. De omvandlade fastigheterna har präglats av hög grad av inflyttning av individer med högre inkomst än genomsnittet. På så sätt drar de slutsatsen att ombildningen förstärkt den redan pågående trenden med en utveckling där innerstadsområden bebos av allt mer resursstarka hushåll. Stockholms stad är namnet på det som utgörs av Stockholms kommun. Efter ett beslut i kommunfullmäktige på 1980-talet bestämde man att man skulle använda namnet Stockholms stad i de fall det saknar kommunalrättslig betydelse. Kommunen är uppdelad i olika administrativa och statistiska områden som används vid bland annat politiska val och vid rättsliga instanser. Den högsta statistiska nivån utgörs av begreppen Inre staden och Ytterstaden. Ytterstaden i sin tur är uppdelad i Söderort och Västerort. Dessa uppdelningar är främst statistiska och för den kommunala förvaltningen finns istället 14 stadsdelsområden med tillhörande stadsdelsförvaltning. Svenska kyrkans församlingar har kommit att fylla en funktion eftersom de använts i folkbokföringen vid redovisning av statistik. 14 av församlingarna ligger i innerstaden och resten söder och väster om de centrala delarna. I tabell 1 nedan redovisas de 28 församlingarna som fanns år 2008. 2 2 Från 2010 finns det 27 församlingar sedan man slagit ihop Spånga och Kista till en församling. Den heter numera Spånga-Kista församling. 10

01. Stockholms domkyrkoförs. 21. Brännkyrka 04. S:t Johannes 23. Vantör 05. Adolf Fredrik 25. Farsta 06. Gustaf Vasa 27. Bromma 07. S:t Matteus 28. Essinge 09. Engelbrekt 29. Västerled 10. Hedvig Eleonora 31. Vällingby 11. Oscar 34. Enskede-Årsta 13. Maria Magdalena 36. Skarpnäck 14. Högalid 38. Hässelby 15. Katarina 39. Hägersten 17. Sofia 40. Skärholmen 18. Kungsholm 41. Spånga 19. S:t Göran 42. Kista Tabell 1. Stockholms församlingar med tillhörande församlingskod. I kommande delar av uppsatsen kommer jag förutom församlingarna att använda olika stadsdelar för att göra jämförelser mellan områden. Dessa stadsdelar består av ett antal sammanslagna församlingar. De definieras i tabell 2 och på följande sida finns en karta med församlingarna utmärkta av sin respektive kod. Den tvåsiffriga koden används i olika register och är inte något jag konstruerat i samband med uppsatsen. Det är förklaringen till den lite osammanhängande numreringen. Norrmalm-Vasastan Östermalm Kungsholmen Södermalm 01, 04, 05, 06, 07 09, 10, 11 18, 19, 28 13, 14, 15, 17 Västerort närförort Söderort närförort Västerort ytterförort Söderort ytterförort 27, 29 34, 36, 39 31, 38, 41, 42 21, 23, 25, 40 Tabell 2. Stadsdelar i Stockholm med tillhörande församlingar. 11

42 41 38 31 09 27 19 07 18 04 06 05 01 10 11 29 28 14 13 15 17 39 34 40 21 36 23 25 Figur 1. Karta över Stockholms församlingar 2008. Stadsdelarna är godtyckligt uppdelade och gjorda för att ge en bättre bild av hur inkomsterna skiljer sig mellan olika områden i staden. De används av bland annat Mäklarstatistik vid redovisning av försäljningsstatistik. Förenklat finns det en viss korrelation mellan avståndet till centrala Stockholm och ett områdes sociala kategori. Detta gäller främst för boende i flerbostadshus, vilket är de bostäder jag ska undersöka närmare. Som illustrerats tidigare är de olika stadsdelarna i Stockholm uppdelade efter mönster som har sett liknande ut under åtminstone sjuttio år. Södermalm skulle man idag knappast kunna säga karaktäriseras av sin arbetarbefolkning, men uppdelningen av stadsdelar med olika inkomstgrupper stämmer alltjämt. Största 12

skillnaden i dag är framför allt att samhället är mer ekonomiskt jämlikt än under första halvan av 1900-talet. 3 Församlingarna i Stockholm bygger på kyrkornas placering och tar ingen hänsyn till geografisk storlek eller invånarantal. Som statistiska enheter blir de därför inte helt optimala. Samtliga församlingar är dock så pass stora att endast tre av dem har ett invånarantal som understiger 10 000 personer och lika många har ett invånarantal som överstiger 30 000. Samtliga data för inkomst och boendeyta är framtagna ur folkbokföringsregistret, skatteregistret och fastighetsregistret år 2008. Alla dessa finns i den statistik SCB varje år för och är baserat på alla folkbokförda personer i Stockholms stad. Totalt var 654 699 personer folkbokförda som boende i en flerbostadsfastighet i Stockholm. Av dessa var 292 513 folkbokförda i någon av de församlingar som jag betecknat som Innerstaden. I fastighetsregistret finns data på samtliga beskattningsbara fastigheter i hela landet. I registret finns information om bland annat den totala bostadsytan för varje fastighet, vilken typ av fastighet det rör sig om och vad den juridiska ägarformen är. Folkbokföringsregistret innefattar alla permanent boende i Stockholm. Följande går att läsa i folkbokföringslagen: 6 En person skall folkbokföras på den fastighet och i den territoriella församling där han enligt 7-13 är att anse som bosatt. 7 En person anses vara bosatt på den fastighet där han regelmässigt tillbringar eller, när byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila. Den som därigenom kan anses vara bosatt på fler än en fastighet anses vara bosatt på den fastighet där han sammanlever med sin familj eller med hänsyn till övriga omständigheter får anses ha sitt egentliga hemvist. En person skall anses regelmässigt tillbringa sin dygnsvila på en fastighet där han under sin normala livsföring tillbringar dygnsvilan minst en gång i veckan eller i samma omfattning men med annan förläggning i tiden. Även om det står i lagen att man ska bo där man är skriven ser det givetvis inte ut så i verkligheten. Men mer precisa data är svåra att få och folkbokföringen borde ge ganska exaktinformation om var människor bor. Vad gäller genomsnittliga inkomster ska man komma ihåg att medelvärdena är framtagna med hjälp av alla 3 Se kap 1 och 2 i Waldenström (2009) för vidare läsning. 13

boende i ett område. Det innebär t.ex. att barn är inräknade och påverkar siffrorna. Trots det borde de ge en bra bild av hur inkomsterna är fördelade mellan olika församlingar. Styrkan ligger kanske framför allt i att det inte rör sig om stickprov utan rör hela populationen. Alla inkomster rapporteras inte heller till skattemyndigheten och Sveriges informella ekonomi är enligt siffror från Schneider (2002) högre än genomsnittet för OECD-länderna. SCB:s statistik och material omfattas av sekretesslagstiftning, varför det varit omöjligt för mig att få ta del av data på individnivå. Jag har därför valt att få aggregerade data för Stockholms samtliga församlingar. För varje församling har jag fått ut uppgifter om totalt antal boende, genomsnittsinkomst och total boendeyta i kvm. Uppgifterna är sedan uppdelade på fastighetstyp och genomsnittlig boyta är framräknad för varje församling och för olika upplåtelseformer. Fatighetsregistret sorterar fastigheten efter typ av ägare, av vilka det finns tio. Ägarformen är numrerad enligt tabell 3. 0. Okänd ägare 5. Dödsbo 1. Staten 6. Svenskt AB 2. Borgerlig kommun 7. BRF 3. Kyrkan 8. Allm. nytt. bostftg. 4. Fysisk person 9. Övriga Tabell 3. Juridiska ägarkategorier i fastighetsregistret. Jag har delat upp fastigheterna som är registrerade som hyreshus i tre kategorier: offentligt ägda fastigheter (kategori 1, 2 och 8), privat ägda fastigheter (kategori 3, 4, 5 och 6) och fastigheter ägda av bostadsrättsföreningar (kategori 7). Eftersom alla lägenheter där den boende äger rätten till bostaden i Sverige 2008 är av typen bostadsrätt även om äganderätter är på väg att bli ny ägandeform betyder indelningen att de tre kategorierna förenklat representerar boenden i offentligt ägda hyresrätter, privata hyresrätter och det som kallas bostadsrätter. Idag är den minsta nivå på vilken en person är folkbokförd fastigheten. Det betyder att boende i fastigheter med mer än en bostad hamnar på samma adress i folkbokföringsregistret och det går inte att se vem eller vilka som bor i en specifik lägenhet eller våning. Det gör det svårt att få fram detaljerade uppgifter om 14

exempelvis bostadsyta per person mer specifikt. Men det går att räkna fram genomsnittlig bostadsyta genom att använda data ur fastighetsregistret om fastighetens totala bostadsyta och sedan räkna på hur många som bor där. Detta har jag data på för varje församling. För att kunna få en bild av hur attraktiva olika stadsdelar är måste man se till någon form av marknad där priser sätts utifrån utbud och efterfrågan. Vad gäller bostäder är det bara bostadsrätter som inte är prisreglerade när det är frågan om boende i flerbostadsfastigheter. Mäklarstatistik för försäljningsstatistik över större delen av alla överlåtelser som skett genom en fastighetsmäklare och kan dela in statistiken i samma geografiska områden som finns i folkbokföringsregistret. Genom att ta fram medelvärden för alla församlingar kan man skapa ett attraktivitetsindex över Stockholm utifrån priser på bostadsrätter. Resultat Den genomsnittliga förvärvade inkomsten i tusental kronor per person för olika stadsdelar redovisas i tabell 4. Ett par generella observationer kan göras. Vad gäller det offentligt ägda hyresbeståndet är inkomsterna i samtliga områden lägre än för boende i privat ägda hyresrätter och bostadsrätter. Anledningarna till detta kan vara flera. Omvandlingen till bostadsrätter kan ha skett i allmännyttans bostäder där inkomsterna var högre än genomsnittet och på så sätt drivit ned genomsnittsinkomsterna för boende i hyresrätter. Den tesen stärks av Andersson och Turner (2008). Vad gäller segregation är dock den tesen otrolig och skulle även betyda att hyresrätterna i innerstaden beboddes av ännu rikare personer innan omvandling blev ett stort fenomen. Slutsatsen måste bli att genomsnittet för inkomsterna i hyresrätter i innerstaden om något sjunkit i förhållande till bostadsrätter i och med utvecklingen mot det Andersson och Turner kallar social housing, allt annat lika. I samtliga områden är även mönstret med högst inkomster för boende i bostadsrätter intakt. Inte speciellt förvånande då köpet av en bostadsrätt kräver både kapital i form av kontantinsats och lån från banken men också ofta resulterar i högre boendekostnader. Bostadsrättsinnehavare kan förväntas ha högre inkomster även om hyresmarknaden inte är reglerad i den utsträckning som den är idag. För att se hur hyresregleringen motverkar segregation kan man först ställa sig frågan om hyresmarknaden är ekonomiskt segregerad över huvud taget. Är bosättningsmönstret på hyresmarknaden helt oberoende av inkomst? Svaret på den frågan måste bli nej. I stort är mönstret detsamma som vid tidpunkten Det framtida Stockholm skrevs. Innerstadsområden har betydligt högre inkomster än ytterstadsområden och hyresregleringen har på intet sätt vänt på situationen. Frågan blir då naturligtvis om den har lyckats förhindra en hypotetiskt än mer ekonomiskt 15

Stadsdel Offentliga hyresrätter Privata hyresrätter Bostadsrätter Norrmalm-Vasastan 160 219 322 Östermalm 151 195 296 Kungsholmen 132 213 295 Södermalm 176 208 266 Västerort närförort 156 187 232 Söderort närförort 148 180 229 Västerort ytterförort 97 115 158 Söderort ytterförort 119 137 169 Tabell 4. Medelinkomst (tusental kr) segregerad stad. Den frågan är betydligt svårare att svara på. Tydligt är att den mekanism som idag distribuerar hyresrätter tillsammans med alla andra faktorer som påverkar boendemönster gett en tydlig uppdelning mellan olika upplåtelseformer. Det privata hyresrättsbeståndet har hyresgäster som skiljer sig från det offentliga betydligt. Ett sätt att mäta segregationen på varje separat marknad är att se hur mönstret förhåller sig till marknadens värdering av olika områden. Genom försäljningsdata från Mäklarstatistik kan man ordna de olika församlingarna utefter ett attraktivitetsmått. Måttet blir i det här fallet genomsnittspriset. Detta är dock enbart med bostadsrätterna som utgångspunkt. Inom en församling kan geografiska skillnader eller olika typer av fastigheter för olika bestånd medföra att en hyresrätt inte nödvändigtvis behöver vara lika efterfrågad som en bostadsrätt i samma område. Generellt bör det dock ge en fingervisning om vissa karaktäristika för ett område och hur dessa värderas av bostadskonsumenter. Inkomsten i området med högst inkomster (Norrmalm-Vasastan för bostadsrätter och privata hyresrätter; Södermalm för offentliga hyresrätter) är 81 procent högre i offentliga hyresrätter, 90 procent högre för privata hyresrätter och 104 procent högre för bostadsrätter när man jämför med det område som har lägst inkomster (Västerort ytterförort för samtliga upplåtelseformer). Om man med en enkel regression av typ (1) nedan analyserar sambandet mellan ett områdes attraktivitetsindex och hur den genomsnittliga inkomsten förändras kan 16

man skatta en funktion för hur en förflyttning mellan olika områden påverkar den genomsnittliga inkomsten. (1) i i = α + βp i Variabeln P står för kvadratmeterpris och är det genomsnittliga priset per kvadratmeter i varje församling. Inkomsten tas från de tre upplåtelseformerna för att skatta koefficienten β för de tre boendeformerna. Koefficienten visar hur inkomsten förändras mellan områden givet en ändring i pris, vilket här blir ett mått på områdets attraktivitet. Om skillnaden mellan två församlingar i pris på bostadsrätter är 10 000 uppger koefficienten β hur många gånger inkomsten ökar för olika upplåtelseformer. Resultaten i tabell 5 visar att inkomsten för boende i bostadsrätter skiljer sig mest mellan olika områden givet skillnaderna i pris på bostadsrätter. För boende i hyresrätter ändras inkomsten med en lägre faktor givet samma skillnad i pris mellan områden. Offentliga hyresrätter Privata hyresrätter Bostadsrätter α 85 389 (14 660) 90 597 (9 842) 79 990 (11 132) β 1,39 (0,32)* 2,20 (0,21)* 3,83 (0,24)* Tabell 5. Koefficienter från enkel regression. Standardavvikelser inom parentes. * p < 0,001 Koefficienten β är störst för bostadsrätter vilket betyder att inkomsten ökar med högre takt mellan ett område till ett annat. Samtliga β är statistiskt signifikanta på 0,1 procents nivå. Det betyder att risken för att det observerade sambandet är en slump är mycket litet och att sambandet mellan ett områdes prisnivå och inkomsten är starkt både på hyresrättsmarknaden och på bostadsrättsmarknaden. Med det här måttet är bostadsrättsmarknaden mer segregerad än hyresrättsmarknaden. Lättaste sättet att se hur församlingarna förhåller sig till varandra är i en figur av typen som visas nedan. Här har jag ordnat samtliga församlingar efter inkomster på bostadsrättsmarknaden (varje församling börjar med numret 180, detta är koden för Stockholms kommun). Man ser då att hyresmarknaden inte följer samma mönster som för bostadsrätter och att de tre upplåtelseformerna är skiktade på samma sätt i 17

Figur 2. Medelinkomst i Stockholms församlingar (tusental kr). samtliga församlingar. Den församling med högst inkomst för boende i bostadsrätter har 168 procent högre inkomst än den församling med lägst inkomst. För offentligt ägda hyresrätter är samma motsvarande siffra 200 procent och för privata hyresrätter 169 procent. Detta visar att det finns lika stora relativa inkomstspridningar mellan församlingarna i hyresrättsbeståndet, men som vi konstaterat i regressionen tidigare ökar de inte i samma absoluta tal. Vilket som är det bästa måttet är en öppen fråga. Att boende i det privata beståndet har genomgående högre inkomster tyder på att det sätt som hyresrätter distribueras sker på olika sätt. De privata aktörerna gynnar på något sätt individer med högre inkomst. Vad gäller de offentligt ägda hyresrätterna tycks det sätt på vilket de fördelas i större utsträckning gynna individer med lägre inkomster. Skillnaderna i pris mellan det privata och offentliga beståndet tycks vara alldeles för litet för att påverka inkomstfördelningen i den utsträckningen som kan observeras. Slutsatserna av resultatet är flera. För det först kan vi med säkerhet säga att det i absoluta termer är mer segregerat på bostadsrättsmarknaden. Vad gäller relativa tal är det mer osäkert. De mycket låga inkomsterna i de fattigaste församlingarna för boende i hyresrätter ger en bild av en lika segregerad hyresrättsmarknad. Om man jämför större delar av staden blir mönstret ett annat. I tabell 6 visas inkomsterna 18

indelade i tre olika geografiska områden, Innerstaden, Närförorter och Ytterförorter. Då blir bostadsrätten mer segregerad och hyresrätten framstår som en mindre skiktad upplåtelseform. Anledningen till de olika resultaten är att hyresrätten har mindre områden där inkomsterna är mycket låga. Stadsdel Offentliga hyresrätter Privata hyresrätter Bostadsrätter Innerstaden 167 208 292 Närförorter 150 182 230 Ytterförorter 110 126 165 Tabell 6. Medelinkomst (tusental kr) Vad gäller den genomsnittliga boytan redovisas resultaten i tabell 7 nedan. Skillnaderna i boendeyta per person är inte stora och följer det mönster som inkomsterna indikerar. Lind och Eriksson (2005) menar att det klassiska argumentet säger att låga hyror leder till överkonsumtion genom att den som bor i en billig attraktiv lägenhet inte flyttar därifrån trots att de kanske är för stor. De motsätter sig dock den hypotesen och menar att inlåsningseffekter sker även på friare marknader så fort det finns någon sorts spärr mot hyreshöjningar. Dessutom har omvandlingen till bostadsrätter gjort att många bostäder nu finns på en marknad och kan få rätt utnyttjande. Svarta marknader hjälper ytterligare till att beståndet utnyttjas effektivt. Glaeser finner dock att boende i reglerade hyresrätter i New York i genomsnitt bor större än boende i oreglerade hyresrätter trots att de förstnämnda har lägre inkomster och hyra. Hans slutsats blir att de inte bara bor till ett rabatterat pris utan de bor bekvämare också. Det är svårt att se hur omvandlingen skulle påverka de bostäder som fortfarande är omfattade av hyresregleringen genom att de nu får rätt utnyttjande. Att de mekanismer som fördelar lägenheterna, såsom svarta marknader och kontakter, har stor betydelse är dock säkert riktigt. För den som sitter på en för stor lägenhet är det nog inga svårigheter att byta till sig en mindre. Kanske är den omfattande andrahandsmarknaden nyckeln till att effekten inte är lika stor i Stockholm. Man ska dock komma ihåg att jag precis som Glaeser jämfört två grupper med stora inkomstskillnader. På så vis kan man säga att de boende i hyresrätter bor 19

större än vad deras inkomst indikerar. Men det är precis som poängen med hyresregleringen. Precis som att man bor i ett attraktivare område än inkomsten indikerar. Stadsdel Offentliga hyresrätter Privata hyresrätter Bostadsrätter Innerstaden 38 41 43 Närförorter 34 37 36 Ytterförorter 32 33 39 Tabell 7. Boyta per person (kvadratmeter) Avslutande sammanfattning Hur hyresregleringen mer precist påverkat samhället ur olika aspekter lär vi aldrig få veta. Att den inte avskaffat de mönster som fanns på bostadsmarknaden innan den kom till är ett som är säkert. Inte heller tycks utvecklingen gå åt det håll förespråkarna önskar. Aktörerna på bostadsmarknaden tycks alltid hitta omvägar för att få tag på det boende de vill och på så sätt se till att skiktningen av olika bostadsområden fortsätter. I den mån det hindrat en sådan utveckling har kostnaderna varit höga och med oönskade sidoeffekter. Av resultaten drar jag slutsatsen att ju mindre ett bestånd omfattas av regler utöver prisreglering, ju mer utrymme tycks finnas för att olika typer av marknadsmekanismer träder in och allokerar lägenheterna. Det kan röra sig om såväl svarta marknader som bytesmarknader eller det faktum att hyresvärdar kan välja bland hyresgäster och av olika anledningar föredrar dem med högre betalningsmöjligheter. Hyresregleringen förefaller vara ett kostsamt sätt att uppnå små resultat vad gäller ett samhälles ekonomiska segregering. 20