HARSTENSLYCKE Historik - övergripande Harstenslycke är en by bestående av nio hus, belägen strax öster om Nybro. Harstenslycke är tillika fastighetsbeteckningen (1:5, 1:8) för det hyreshus som familjen Agrell förvaltat i 18 år och som under denna tid förvandlats från ett nedgånget och ytligt bättrat hus till ett stambytt och välunderhållet dito. Ett stort kulturintresse har tillsammans med kreativa idéer genererat unika bostäder med ambitionen att alla hyresgäster ska ha en egen trädgårdstäppa. En begränsad kassa har bidragit till de kreativa och personliga lösningarna och restaureringen präglas därför av en positiv återbruksprofil utan att ge avkall på vare sig det estetiska eller det funktionella. Arbetet med huset har förstärkt familjens intresse för arkitektur och kreativitet både i teoretisk och praktisk mening, och bortsett från från el och VVS är det därför inte många uppgifter vi behövt ta in hantverkare till. Bostäderna är p g a de privata trädgårdarna att likna vid villaboende eftersom alla också har egna entréer till sina lägenheter. Av samma anledning kräver fastigheten ett minimum av insatser när det gäller fastighetsskötseln trädgårdarna och snöskottningen sköter hyresgästerna själva. Utvecklings- och underhållskostnaderna är därför mycket blygsamma, vilket i sin tur innebär att fastigheten efter tillskottet av ytterligare två lägenheter kan försörja sin lagfarne ägare med ett minimum arbete de många timmarna av arbete som ligger bakom fastighetens nuvarande skick börjar äntligen generera ekonomiska fördelar. Det är särkilt roligt att huset, då det varit både disponentvilla och lanthandel och ingår i en gammal kulturmiljö, blivit uppmärksammat som särskilt kulturhistoriskt intressant genom en inventering av Kalmar läns museum 2010. Detta p g a att vi bejakat husets originalitet. Flera andra hus i byn har uppmärksammats i samma inventering.
Historik byggnad och trädgård Den första insatsen efter övertagandet av huset 1996 var att installera bergvärme samt renovera alla fönster. Övrig restaurering påbörjades efter några års ritande och i detta första steg 1998-2003 tillskapades en fyrarumslägenhet i två plan (lgh nr 1002), samt en femrummare för eget bruk i två plan jämte källare (lgh nr 1004). Senare renoverades en tvåa med inflyttning 2005 (lgh nr 1003). När sönerna började avisera sina ambitioner att flyga ur boet beslutade vi att dela vår stora lägenhet i två delar, vilket skedde 2009. Den ena lägenheten tillskapades i huvudsak i den del av huset som tidigare varit lanthandel, vilket resulterade i en tvåa på 80 kvm - även denna i två plan (lgh nr 1001). Kvar av lgh 1004 blev ca 110 kvm i två plan jämte källare, fördelat på tre stora rum, ett stort badrum samt det kök vi byggde i samband med klyvningen av den stora lägenheten. I samband med ett hyresgästbyte delades fyrarummaren till en trea (lgh nr 1002) så ett lägenhetsprojekt avseende en etta som kommer att få sin entré via en exteriör trappa och en stor balkong, uppstod. Denna lägenhet kommer när den är redo för inflyttning att få beteckningen 1101 (eftersom den ligger på övervåningen) och är det projekt som ligger närmast i tid att aktualisera. Det gemensamma familjeengagemanget i arbetet med huset har sin grund i att vi ser fastigheten främst som en privat socialförsäkring för endera familjemedlems eventuella framtida behov av kassaförstärkning och vi tänker därför i termer av långsiktig generationsekonomi. Ett sätt att i ett senare professionalisera fastigheten är därför att tillskapa en gästlägenhet på källarplanet som öppnar för möjligheten att hyra ut alla sex lägenheterna där gästlägenheten i så fall blir en arbetarbostad som vi kan disponera när vi jobbar med huset vilket främst sker sommartid. Sammanfattande skulle huset efter det aktuella projektet rymma följande sex lägenheter och generera följande hyresintäkter per månad och år 2013 (hushållsström ingår i hyran): Lgh nr 1001 2 r o k 80 kvm 6 327 kr 75 924 kr (uthyrd) Lgh nr 1002 3 r o k 73 kvm 6 317 kr 75 804 kr (uthyrd) Lgh nr 1003 2 r o k 43 kvm 4 073 kr 48 876 kr (uthyrd) Lgh nr 1004 3 r o k 110 kvm 8 800 kr 105 600 kr (uthyrd) Summa intäkter 2013 25 517 kr 306 204 kr Efter färdigställande av närmast liggande projekt, med finansieringsbehov på 600 000 inklusive uppdaterad bergvärmeanläggning (enligt anbud 175 000) Lgh nr 1101 1 r o k 32 kvm 3 500 kr 42 000 kr Lgh nr 2001 2 rok + loft 60 kvm 6 500 kr 78 000 kr Summa intäkter 35 517 kr 426 204 kr
Projektbeskrivning De ytor som ska nybilda lgh 1101 är alltså redan renoverade, det som tillkommer är kostnaden för omstrukturering av t ex eldragning och samt pentry och badrum. För att kunna bygga badrummet måste en ny kort VVS-stam dras ett projekt som är sammanlänkat med med bergvärmeanläggningens uppdatering med ett nytt berghål och en effektiv pump eftersom rördragningen för detta projekt löper samman med den nya badrumsstammen. 2006 byggde vi en dubbel carport, pool samt en djupare dubbel carport som är stomrest och som också ska rymma två förråd, och i samband med det förbereddes ytterligare ett lägenhetsprojekt (lgh 2001) genom att vi gjöt en isolerad grund med framdraget vatten och avlopp. Detta fundament är sammanlänkat med uthuset av sten och tanken är att detta mer dryga projekt ska genomföras efter hand, och på längre sikt resultera i ytterligare en lägenhet, som kommer att omfatta två rum, sovloft samt kök, toa/dusch/tvätt på ca 60 kvm. Kostnaden för detta projekt var villkorligt finansierat av Swedbanks Nybrokontor (företagsavdelningen) 2008, men överenskommelsen bröts av bankens representant trots att villkoret uppfylldes av familjen Agrell. Projektet avseende lgh 1101 är i effektiv tid räknat inte särskilt omfattande, och även relativt prisbilligt eftersom vi bevakar Blocket och köper det kostsamma byggmaterialet delvis begagnat särskilt som det många gånger går att få tag på nytt som blivit felköpt. De tyngre posterna består av att bygga en stor balkong med exteriör trappa, ytterdörr, litet kök samt toa/dusch/tvätt med takfönster. Idag (2013) skulle lägenhetsprojekten kräva längre utrymme i tid jämfört med 2008 då båda sönerna bodde hemma och vi såg projektet som en hobby. Eftersom huset är stambytt under de senaste 10-15 åren och återbetalningstiden för det aktuella projektet tämligen snabb, så är vår sammantagna bedömning att det är en fördelaktig investering särskilt som vi utöver drift och finansiella kostnader inte har några utgifter för fastighetens skötsel och mycket små kostnader för underhåll då vi i allt väsentligt klarar detta själva. Detta gäller i synnerhet med anledning av den låga räntan generellt även om Swedbanks Nybrokontor fortfarande tillämpar 2008 års ränta, d v s 8,4% på investeringslånet. Andra banker tillämpar enligt uppgift en ränta på ca 3%, och projektet är bedömt och godkänt av annan bank, men det som hindrat ett bankbyte, är de betalningsanmärkningar som uppkommit genom förvecklingar i samband med Swedbanks Nybrokontors agerande 2008. Projektet har under hela ägarskapet inneburit ekonomisk press, särskilt p g a Nybro kommuns intresse att utvidga kringliggande industriområden, och därmed ständiga planhot mot byn Harstenslycke. Detta är dock avvärjt sedan maj 2013 då översiktsplanen för Nybro stad klubbades, och marken där fastigheten är belägen markerades för reservvattentäkt, vilket inte strider mot boende, men däremot mot det mesta annat! Svårigheten att finansiera investeringar p g a planmonopolet har inneburit att vi till största delen använt personliga intäkter för de löpande investeringarna, men detta aldrig till den grad att betalningsanmärkningar uppstått. Jag har heller aldrig haft en lägenhetsvakans längre än möjligtvis två veckor, och har aldrig haft en kundförlust.
Bergvärmepumpen är 17 år gammal och behöver bytas inom de närmaste åren mot en mer effektiv, både avseende kostnad och varmvattenproduktion. Det har dock bara vi ett tillfälle uppstått brist på varmvatten. Då antalet lägenheter och hyresgäster har ökat i fastigheten genom utvecklingen, krävs ytterligare ett berghål vilket också innebär att en större och ojämförligt effektivare pump kan tillåtas. Kostnaden för denna investering täcks delvis upp av minskade uppvärmningskostnader, men då en bergvärmeanläggning byts mot en annan är det svårt att beräkna den exakta besparingen, på det sätt man kan göra när man byter från olja/el till bergvärme. Uppskattningsvis att besparingen utslaget per månad blir 800-1200 kronor. Ekonomi Driftskostnader uppgår till ca 75 000 per år Försäkring ca 12 000 per år Taxeringsvärdet är ca 1 500 000 kr Hypotekslånen uppgår till ca 1 700 000 kronor, genomsnittsränta ca 1,8% Ett överflödigt investeringslån ca 500 000 kronor, ränta 8,4%!
Bildgalleri Här följer ett bildgalleri som börjar med en rundtur runt huset och som sedan visar lägenheterna interiört. Entré från parkering. Gången leder till lgh 1001 och vidare till lgh 1003 samt 1004.
Singelplanen framför entrén till lgh 1001 som har en uteplats runt hörnet. Vy från trädgården som tillhör lgh 1001.
Uteplats till lgh 1001. Singelgången som leder runt huset (det svarta ramverket är en torkställning för tvätt).
Entrédörrar till lgh 1003 (glasad) och 1004. Gaveln där en stor balkong ska monteras och det centrala fönstret bytas ut mot en glasad ytterdörr till lgh 1101. Singelgången fortsätter runt huset där lgh 1003 och 1002 har sina trädgårdar.
Uteplats och trädgård till lgh 1003. Trädgården till lgh 1002. I bakgrunden uthuset, en carport samt det svarta poolstaketet till vänster.
Poolområdet med altanen till lgh 1002 skymtande bakom. Lgh 1004 är belägen i tornet. Entré, uteplats och trädgård till lgh 1002.
Innergården som tillhör lgh 1004. Innergården till lgh 1004 med uthuset i samma stil som huset i bakgrunden. Bakom uthuset finns fundamentet till den framtida lägenheten som också ska ta garaget i anspråk.
Lägenheterna interiört Kök, toa/dusch och del av vardagsrum lgh 1001. (Uthyrd)
Allrum, kök och del av badrum lgh 1002. (Uthyrd)
Kök och del av allrum lgh 1003. (Uthyrd)
Allrum, sovrum och del av badrum, kök sovrum två och möblerbar hall, lgh 1004. (uthyrd)
Allrum med kakelugn och dörr in till blivande toa/dusch/tvätt till lgh 1101. Det större fönstret byts ut till en helglasad ytterdörr. (nybildas till 1 rok och hyrs ut)