Välkomna till Kungsleden! Första kvartalet 2012 Thomas Erséus, VD Johan Risberg, CFO
Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder
Alltid öppet för nya möjligheter oavsett typ av fastighet eller geografi
Långsiktigt hög och stabil avkastning med riskspridning som en viktig ingrediens
Kvalitativ portfölj med god avkastning Industri/lager 6 236 Mkr Handel 2 113 Mkr 317 helägda fastigheter, 15 533 miljarder Övrigt 1 477 Mkr Kontor 4 172 Mkr Moduler för skolor, förskolor, kontor och byggbodar Nordic Modular 1 535 Mkr.
Starkt bruttoresultat för första kvartalet 2012 Nettoomsättning ökade med 36 procent till 556 Mkr (407) Bruttoresultatet ökade med 47 procent till 335 Mkr (228) Resultat före skatt uppgick till 458 Mkr (492) och efter skatt till 113 Mkr (406). Resultatminskningen beror till största del av reservering för skattedomar och ett lägre resultat från Hemsö Utdelningsgrundande resultat uppgick till 121 Mkr (78), motsvarande 0,90 kronor (0,60) per aktie Sju fastigheter såldes för 230 Mkr (5) och med ett resultat om 20 Mkr (3) Det syndikerade lånet refinansierades med ett nytt lån om 4 500 Mkr Kungsleden tog en andra plats i undersökningen Great Place to Work
Viktiga händelser efter kvartalets utgång Kungsleden mottog i april två skattedomar från kammarrätten med negativt utfall. Utdelningsgrundande resultat belastas med 80 Mkr och i resultaträkningen tillförs en skattekostnad om 260 Mkr Resterande refinansieringsbehov för 2012 har i stort sett säkerställts under april månad.
Utdelningsgrundande resultat 2012 2011 Mkr jan-mar jan-mar Bruttoresultat 335 228 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Finansnetto -140-124 Delsumma 127 48 Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning 20 3 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 27 - Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 - Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -4-8 Realiserade poster 35-5 Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 44 41 Skatt att betala -85-6 Utdelningsgrundande resultat 121 78
Oförändrad nettouthyrning Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 37 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 89,1 (89,2) Återstående kontraktslängd i snitt 4,8 år Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom lägre energianvändning
Potential för att fortsätta växa Hemsö ägs sedan 2009 till lika delar av Kungsleden och Tredje APfonden Hemsö äger och förvaltar och utvecklar lokaler för samhällsservice till ett fastighetsvärde om drygt 21 Mdr Marknaden för publika fastigheter uppskattas till cirka 90 000 tkvm i Sverige varav Hemsös marknadsandel till cirka 1,7 procent Största hyresgästerna är Västra Götalands Läns Landsting, utbildningsföretaget Academedia samt vård- och omsorgsföretaget Attendo
Resultaträkning Hemsö Mkr 2012 jan-mar 2011 jan-mar Hyresintäkter 452 387 Fastighetskostnader -139-136 Bruttoresultat 313 251 Handelsnetto - - Försäljnings- och administrationskostnader -42-34 Finansnetto -176-129 Orealiserade värdeförändringar 134 328 Resultat före skatt 229 416 Skatt -61-186 Periodens resultat 168 230
Första kvartalet 2012 i siffror
Övergång till ny redovisningsmetod 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen som resultat från andelar i joint venture Hälften av värdet på Hemsös egna kapital redovisas som en tillgång på separat rad i rapport över finansiell ställning Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller utdelningsgrundande resultat Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker balansomslutningen och ökar soliditeten
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Produktionskostnader moduler -69-60 Ökningen kommer främst från köpta fastigheter det senaste året Bruttoresultat 335 228 Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Produktionskostnader moduler -69-60 19 procent upp tack vare god orderbeläggning i fabriken i Gråbo Bruttoresultat 335 228 Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Nettoomsättningen ökade med 36 procent Produktionskostnader moduler -69-60 Bruttoresultat 335 228 Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Produktionskostnader moduler -69-60 En ökning med 47 procent i och med nyförvärven under 2011 Bruttoresultat 335 228 Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Produktionskostnader moduler -69-60 Bruttoresultat 335 228 Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Om försäljningslikviden jämförs med anskaffningsvärde erhålls försäljningens påverkan på utdelningsgrundande resultat vilket uppgår till 39 Mkr Utöver handelsnettot på 20 Mkr tillkommer värdeförändringar om 27 Mkr och avdrag för uppskjuten skatt på - 8 Mkr Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Ökningen är främst en följd av ökat fastighetsbestånd Produktionskostnader moduler -69-60 Bruttoresultat 335 228 Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Produktionskostnader moduler -69-60 Bruttoresultat 335 228 Handelsnetto 20 3 Motsvarar 50 procent av Hemsös resultat efter skatt. Det lägre utfallet beror främst på lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Produktionskostnader moduler -69-60 Bruttoresultat 335 228 Negativ förändring förklaras främst av högre lånevolym samt högre räntemarginaler än låneportföljen Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Produktionskostnader moduler -69-60 Positiv påverkan under året till följd av stigande långräntor Bruttoresultat 335 228 Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Resultaträkning Mkr 2012 2011 Hyresintäkter 475 339 Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68 Nettoomsättning 556 407 Fastighetskostnader -152-119 Produktionskostnader moduler -69-60 Bruttoresultat 335 228 Lägre resultat främst på grund av en reservering för skattekostnad samt lägre resultat från Hemsö Handelsnetto 20 3 Försäljnings- och administrationskostnader -68-56 Resultat från andelar i Hemsö 84 150 Finansnetto -140-124 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264 Resultat före skatt 458 492 Skatt -345-86 Periodens resultat efter skatt 113 406
Minskad balansomslutning med ny redovisning Mkr 2012 2011 TILLGÅNGAR 31 mars 31 dec Goodwill 201 201 Fastigheter 14 627 14 788 Maskiner och inventarier 15 15 Andelar i Hemsö 1 167 1 084 Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500 Uppskjuten skattefordran 766 1 020 Andra långsiktiga fordringar 439 443 Anläggningstillgångar 18 715 19 051 Varulager 16 17 Kortsiktiga fordringar 410 240 Tillgångar som innehavs för försäljning fastigheter 906 905 Tillgångar som innehavs för försäljning övriga tillgångar 117 14 Kassa och bank 434 684 Omsättningstillgångar 1 883 1 860 SUMMA TILLGÅNGAR 20 598 20 911
Minskad balansomslutning med ny redovisning Mkr 2012 2011 EGET KAPITAL OCH SKULDER 31 mars 31 dec Eget kapital 7 828 7 719 Skulder till kreditinstitut 8 037 8 154 Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599 Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning 901 901 Räntebärande skulder 10 537 10 654 Avsättningar 432 431 Derivat 915 1 156 Övriga ej räntebärande skulder 814 891 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 72 60 Ej räntebärande skulder 2 233 2 538 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 20 598 20 911
Förändrad spelplan för finansiering Stor turbulens på finansiella marknader drivet av statsfinansiell oro främst i Europa med historiskt låga räntor som följd Högre finansieringskostnader i kombination med hårdare kapitaltäckningskrav för bankerna resulterade under andra halvan av året till kraftigt stigande räntemarginaler och försämrad tillgång på krediter, både vad avser volymer och löptider 2012 har inletts med något förbättrat marknadssentiment och generellt stigande börser och räntor. Intresset för alternativa finansieringslösningar, främst i form av obligationer har ökat markant
Årets refinansieringsbehov i stort sett säkerställt I januari refinansierades det syndikerade lånet med ett nytt lån om 4 500 Mkr I stort sett hela resterande refinansieringsbehov för 2012 har säkerställts under april Lån om 1,6 Mdr har förlängts, varav 1,0 Mdr till år 2015 och 0,5 Mdr till 2013 Därutöver slutgiltiga offerter på 1,3 Mdr Totalt har Kungsleden refinansierat och fått slutliga offerter för lån om 7,4 Mdr
Förfallostruktur räntebindning Per 31 mars 2012 Lån, Mkr 2012 10 541 Ränte derivat Mkr Snittränta % 2013 600 4,1 2014 1 800 4,1 2015 2 400 4,2 2016 500 3,9 2017 500 4,1 2018 3 650 4,2 2019 800 3,5 2020 800 3,7 2021 400 3,8 Snittränta lån och derivat, År Genomsnittlig räntebindningstid, År Summa derivat 10 541 11 450 6,3 5,4 Marknadsvärdering av lån och derivat 904 Summa 11 445
Förfallostruktur krediter Per 31 mars 2012 Utnyttjade krediter, Mkr Ej utnyttjade krediter, Mkr Summa krediter, Mkr 2012 3 769 260 4 029 2013 39-39 2014 600-600 2015 4 099 1 400 5 499 2016 2 034-2 034 2017 - - - 2018 - - - 2019 - - - Summa 10 541 1 660 12 201 Genomsnittlig konverteringstid, år 2,2 2,2 Soliditet 31 mars 12 38% 31 dec 11 37% 31 mars 11 34% Belåningsgrad 68% 68% 75%
Skatt en del av ett bolags kostnader
Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner Förra veckan mottog Kungsleden två domar från kammarrätten som avser taxeringsår 2005 och medför en negativ likviditetseffekt om 80 Mkr samt skattekostnad som belastar resultatet första kvartalet med 260 Mkr Kungsleden kommunicerar eventuella skattedomar genom pressmeddelanden och uppdaterar löpande kring skattesituationen i bolagets kvartalsrapporter Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle Bolaget gör kontinuerliga avstämningar med experter
18 utestående skattemål
Kungsledens skattesituation Kungsleden har reserverat 325 Mkr i skattekostnad Totalt pågår 18 skatteprocesser varav 17 som inte är resultatförda Vid negativt utfall av samtliga dessa processer uppgår beräknad: effekt på eget kapital till cirka 1 400 Mkr (utöver reserv 325 Mkr) likviditetseffekt till ca 780 Mkr Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre
Totalavkastning t.o.m. slutet av april 2012
10 största ägarna svarar för 25% av röster & kapital Nordea fonder 5,9 Länsförsäkringar fonder 3,0 Olle Florén och bolag 2,5 Norska staten 2,4 SHB fonder 2,1 Pensioenfonds PGGM (NL) 2,1 Danske Invest fonder 2,0 Fjärde AP-fonden 1,8 SEB fonder 1,4 Andra AP-fonden 1,4 24,6 Källa: SIS Ägarservice 31 mars 2012
Stabil hyresmarknad mer aktiva hyresgäster Kungsledens hyresmarknad Högre aktivitet med fler uppsägningar och fler nytecknade kontrakt Oförändrad nettouthyrning Finansmarknaden Marknaden drivs mot kortare krediter Högre kapitaltäckningskrav för bankerna Högre upplåningskostnader Transaktionsmarknaden Antalet transaktioner föll med 40 procent första kvartalet trots hög volym Fortsatt likvid och transparent fastighetsmarknad
Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012 Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt kassaflöde Fokus som alltid på kundvård, portföljförädling samt minska vakanser Breddning av basen av alternativa finansieringsformer och fortsatt leta goda affärsmöjligheter Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra förvaltningsresultat och affärsutveckling Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till 550 Mkr
Frågor?