Hyresintäkterna minskade med 5 % till (3 045) mkr främst beroende på genomförda fastighetsförsäljningar.

Transkript

1 Vasakronan Fastigheter AB Bokslutsrapport Januari december 2009 Vasakronan Fastigheter AB (tidigare Vasakronan AB) är ett helägt dotterbolag till Vasakronan AB (tidigare AP Fastigheter). Denna bokslutsrapport ska inte förväxlas med Vasakronan-koncernens bokslutsrapport, som publicerats den 11 februari Hyresintäkterna minskade med 5 % till (3 045) mkr främst beroende på genomförda fastighetsförsäljningar. Vakansgraden ökade och uppgick till 5 (3) % av hyresintäkterna per 31 december. Resultat efter finansiella poster före värdeförändringar förbättrades till (1 639) mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna minskade till (36 956) mkr. Orealiserad värdeförändring uppgick till ( 4 961) mkr, varav 535 mkr under fjärde kvartalet. Resultat efter skatt uppgick till 213 ( 4 833) mkr. Förbättringen beror på lägre realiserad och orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet. EKONOMISKA DATA, Mkr Jan-dec 2009 Jan-dec 2008 Okt-dec 2009 Okt-dec 2008 Hyresintäkter Resultat efter finansiella poster Resultat efter skatt Vakansgrad, hyra % Driftöverskottsmarginal % Räntetäckningsgrad, ggr 6,0 4,1 5,9 3,2 Kassaflöde Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % Belåningsgrad, %

2 Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter Hyresintäkterna för januari december minskade med 139 mkr och uppgick till (3 045) mkr, en minskning med 5 (+7) %. Minskningen beror främst på fastighetsförsäljningar. Vakansgraden Vakansgraden ökade till 5 (3) % av hyresintäkterna. På helårsbasis motsvarar vakansgraden ett hyresbortfall på 124 (90) mkr. Vakansgraden i lokalarea var 6 (5) % och utgjorde (67 000) kvm. Driftkostnader Driftkostnaderna ökade med 32 mkr och uppgick till 583 (551) mkr, en ökning med 6 ( 9) %. I driftkostnaderna redovisas dock vissa administrationskostnader som föregående år redovisades på raden Central administration. Justerat för detta har driftkostnader minskat Driftöverskott Driftöverskottet försämrades till följd av lägre hyresintäkter med 196 mkr och uppgick till (2 179) mkr, en minskning med 9 (+14) %. Driftöverskottsmarginalen uppgick till 68 (72)%. Finansiella poster Ränteintäkter och räntekostnader netto minskade med 193 mkr och uppgick till 332 ( 525) mkr. Förbättringen beror på minskad räntebärande skuld och lägre låneräntor. Räntetäckningsgraden förbättrades till 6,0 (4,1) ggr. Realiserad värdeförändring fastigheter Realiserad värdeförändring uppgick till 128 ( 3 484) mkr. Förlusten beror på koncernintern fastighetsförsäljning till Vasakronan AB för skattemässigt värde, vilket understiger marknadsvärdet. Den externa fastighetsförsäljningen i koncernen Vasakronan medförde däremot en realiserad vinst. Orealiserad värdeförändring fastigheter Per 31 december 2009 har hela fastighetsbeståndet värderats externt av DTZ, Forum Fastighetsekonomi, Newsec eller NAI Svefa. Sammantaget har marknadsvärdet på fastigheterna i Vasakronan Fastigheter AB sjunkit sedan årsskiftet 2008 med mkr ( 4 961), motsvarande 5,3 %, varav 535 mkr under tredje kvartalet. Skatter Aktuell skatt bestod av beräknad redovisningsmässig skatt på koncernbidrag och uppgick till 178 ( 125). Uppskjuten skatt uppgick till en intäkt 307 (2 300) mkr, främst beroende på orealiserad värdeminskning fastigheter.

3 Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt och byggrätter minskade under fjärde kvartalet med 535 mkr till mkr. Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar, uppgick den orealiserade värdeförändringen under 2009 till ( 4 961) mkr. Räntebärande skulder Från och med den 1 december 2008 tas ingen ny upplåning upp i Vasakronan Fastigheter, utan all ny finansiering och refinansiering av förfallande lån sker internt från moderbolaget Vasakronan AB. Företagscertifikatsprogrammet avvecklades i fjärde kvartalet och utestående MTN obligationsprogram och företagscertifikatsprogram planeras komma att avvecklas när samtliga lån är lösta. Räntebärande skulder minskade med mkr till (15 555) mkr, till följd av fastighetsförsäljningar. Räntebärande skuld till moderbolaget Vasakronan AB uppgick till ( 695) mkr. Banklån mot pantbrev och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet uppgick till mkr. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld minskade med 487 mkr till (3 841) mkr främst på grund av realiserad och orealiserad värdeminskning på fastigheter. Eget kapital Eget kapital minskade med 713 mkr till (20 098) mkr, huvudsakligen beroende på realiserad och orealiserad värdeminskning fastigheter under föregående år. Soliditet och belåningsgrad Soliditeten ökade till 52 (48) % och belåningsgraden minskade till 38 (42) % av det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna. Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av kortfristiga fordringar och skulder ökade med 113 mkr till (1 430) mkr. Ökningen beror främst på förbättrat finansnetto. Kassaflödet från investeringsverksamheten ökade till ( 3 428) mkr. Investeringar i fastigheter minskade med 661 mkr till ( 2 138) mkr. Försäljning av finansiella anläggningstillgångar ökade till (0) mkr, vilket beror på att moderbolaget Vasakronan AB löst den skuld som uppstod i samband med interna fastighetsförsäljningar från Vasakronan Fastigheter till Vasakronan AB. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till (+1 831) mkr. Upptagna lån med avdrag för amorterade lån resulterade i en minskning av lån med (ökning 2 622) mkr.

4 Övriga uppgifter Risker och osäkerhetsfaktorer Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. Vasakronans risker beskrivs i årsredovisningen för 2008 på sidorna 8-9. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. Det allmänna läget på fastighets- och finansmarknaderna 2009 kommenteras i bokslutsrapport januari - december för Vasakronan-koncernen. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs-och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. Rapportens undertecknande Bokslutsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 11 februari 2010 Lars Johnsson Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning.

5 Resultaträkning Koncernen Helår Helår Okt-dec Okt-dec Mkr Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetssk att Driftöverskott Försäljningsintäkter, byggrätter Anskaffningskostnad, byggrätter Övriga rörelsekostnader 9-1 Resultat från andelar i intressebolag Resultat tjänsteverksamheten Central administration och marknadsföring Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Realiserad värdeförändring fastigheter Orealiserad värdeförändring fastigheter Orealiserad värdeförändring finansiella derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Skatt Resultat efter skatt

6 Balansräkning Koncernen Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 1 2 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående arbeten i fastigheter Maskiner och inventarier 8 22 Summa materiella anläggningstillgångar Uppskjutna skattefordringar Andelar i intressebolag Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordran 0 93 Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Reserver 0 1 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat Summa eget kapital Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Avsatt till pensioner - 14 Räntebärande låneskulder Icke räntebärande skulder Summa avsättningar och långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande låneskulder Icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

7 Kassaflödesanalys Koncernen Mkr Jan-dec Jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultatet Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Ränteintäkter Räntekostnader Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar Förvärv av fastigheter Förvärv av dotterbolag och intressebolag 0 12 Försäljning fastigheter Försäljning av bolag Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning Upptagna lån Amortering lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

8 Eget kapital Koncernen FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Mkr Ingående eget kapital 1 januari Lämnade koncernbidrag Utdelning Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Periodens resultat Utgående eget kapital 31 december

9 VASAKRONAN FASTIGHETER AB MODERBOLAGET RESULTATRÄKNING - MODERBOLAGET BALANSRÄKNING - MODERBOLAGET Jan-dec Jan-dec Mkr Mkr Hyresintäkter TILLGÅNGAR Driftkostnader Immateriella anläggningstillgångar 0 0 Underhåll Materiella anläggningstillgångar Tomträttsavgäld Uppskjutna skattefordringar Fastighetsskatt Finansiella anläggningstillgångar Driftöverskott Summa anläggningstillgångar Avskrivningar fastigheter Kortfristiga fordringar Nedskrivningar och återföringar fastigheter Likvida medel Bruttoresultat Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Resultat försäljning av koncernföretag 11 Resultat fastighetsförsäljningar EGET KAPITAL OCH SKULDER Central administration och marknadsföring Eget kapital Rörelseresultat Obeskattade reserver Avsättningar Finansiella poster Räntebärande låneskulder Resultat från andelar i koncernföretag Icke räntebärande skulder Ränteintäkter Summa skulder Räntekostnader SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Orealiserad värdeförändring finansiella derivat Bokslutsdispositioner Skatt Resultat efter skatt