Årsredovisning 2001. ÖrebroBostäder AB

Årsredovisning 2001 ÖrebroBostäder AB

ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 51

50 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Innehållsförteckning Sammanfattning & nyckeltal 2 Affärsidé & strategier 3 VD har ordet 4 Våra bostäder 6 Våra studentbostäder 8 Hyrestorget 11 Låtsasskogen 12 Våra lokaler 14 Våra medarbetare 16 Nya & gamla hus 18 Miljön i fokus 20 Finansiering 24 Resultat 26 Förvaltningsberättelse 27 Resultaträkning 29 Noter till resultaträkning 30 Balansräkning 32 Noter till balansräkning 34 Kassaflödesanalys 36 Revisionsberättelse 37 Flerårsöversikt 38 Fastighetsbestånd 40 ÖBOs styrelse 44 Ordlista 45 Kartor 46 Adresser & telefonnummer 48 Foton & omslagets bildtexter 48

2 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Sammanfattning & nyckeltal Året 2001 Hyreshöjningen för 2001 uppgick till 1,3 procent och är den första sedan 1997. Antalet lägenheter ökade under året med 66. Färdigställda nybyggnader under året är bland annat kvarteren Strömstorp (15 lgh) och Krubban/Korpralen (12 lgh). Tre fastigheter har förvärvats för sammanlagt 50,6 mkr. Vivalla centrum återköptes från NCC fastigheter som ägt det cirka 10 år. Ombyggnaden i Markbacken, Örnsköldsgatan 1-49, (etapp 1) avslutades. Hyrestorget, ett nytt system för uthyrning av lägenheter, infördes. Hyresgästenkäten gav nytt toppbetyg: 95,8 procent är nöjda med sitt boende. Decemberhyran rabatterades med 11 procent på grund av 2001 års överskott. Utsikter inför 2002 Höjning av hyresnivån med 1,0 procent fr o m 2002-01-01. 55 studentbostäder samt ett gruppboende i Tybble färdigställdes i februari 2002. Ombyggnaden av Örnsköldsgatan, 51-89 (etapp 2) startar under våren. Fortsatt upprustning av Vivallaskolan, tillsammans med lärare, föräldrar och elever. Ombyggnaden av höghusen på Majorsgatan fortsätter. Nybyggnader på gamla I3s parkering, projekt Ulla och vid Alnängsskolan, projekt Måsen, påbörjas under året. Vinsten efter finansnetto bedöms till 25 mkr före realisationsvinster och ränta till ägaren. Nyckeltal 1997 1998 1999 2000 2001 Nettoomsättn, mkr 1 078 1 073 1 041 1 078 1 102 Driftnetto, mkr 439 415 387 403 400 Resultat efter finansnetto, mkr 117 71 49 17 10 Direktavkastning, % 8,6 8,1 7,6 7,8 7,5 Eget kapital, mkr 1 179 1 238 823 754 911 Balansomslutn, mkr 5 761 5 748 5 519 5 634 5 974 Investeringar, mkr 241 110 133 180 218 Soliditet, % 20,5 21,5 14,9 13,4 15,3 Antal anställda 389 375 362 360 362 Uthyrbar area, 1000-tal m 1 612 1 598 1 607 1 643 1 670 Antal lägenheter 22 575 22 639 22 806 22 925 22 991 Ekonomisk uthyrningsgrad: bostäder, % 96,8 97,1 97,4 98,1 99,1 lokaler, % 94,3 95,2 95,1 95,9 96,6 Sveriges största bostadsföretag Företag Ant. lägenheter AB Svenska Bostäder, Stockholm 48 410 AB Stockholmshem 32 531 AB Familjebostäder, Stockholm 30 631 Göteborgs Stads Bostad AB 23 613 ÖrebroBostäder AB 22 925 Bostads AB Poseidon, Göteborg 22 793 MKB Fastighets AB, Malmö 19 760 AB Stångåstaden, Linköping 19 395 Drott AB 17 200 Familjebostäder i Göteborg AB 16 465 Källa: Årsredovisningar 2000 900 Vakanta lägenheter 1997-2001 Soliditet 30,0 800 700 25,0 600 20,0 500 400 15,0 300 10,0 200 100 5,0 0 0,0 9701 9707 9801 9807 9901 9907 0001 0007 0101 0107 0201 1997 1998 1999 2000 2001

Individuella värderingar - olika erbjudanden Prisvärt! Trygghet Samhällsutveckling - levande stadsdelar ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 3 Affärsidé & strategier Vår vision: Hem för dig! Våra guldkorn: Individuella värderingar Vi ska kundanpassa våra erbjudanden, så att de stämmer med kundens önskemål. Prisvärt Vi ska ge kunderna valuta för hyrespengarna. Annorlunda tidsanvändning Vi ska vara förberedda på att kunden vill använda sin tid på ett annorlunda sätt. Vackert boende Vi vill medverka till att kunden kan skapa sig en egen sfär och ett vackert boende. Vi bidrar genom att höja kvaliteten både i det stora och det lilla genom att värna om detaljer och skapa harmoni. Kretslopp faktor 10 Vi tar vårt miljöansvar genom att drastiskt sänka vår resursanvändning och arbeta i samklang med naturens kretslopp. På så sätt kan vi bidra till sunda miljöer och en biologisk mångfald. Samhällsutveckling levande stadsdelar Vi ska bidra till att göra stadsdelarna levande. Trygghet Vi ska erbjuda hyresgästerna ett tryggt hem. ÖBOs affärsidé Erbjuda attraktiva bostäder med bredd och variation i god boendemiljö. Ägardirektiv Bolaget skall ha till ändamål med sin verksamhet att bidra till en god bostadsförsörjning i kommunen. Härvid förbinder sig bolaget att: vid fastställelse av mål och medel för verksamheten följa kommunens bostadspolitiska intentioner inom kommunens bostadsförsörjningsprogram eller motsvarande främja tillgången på goda bostäder och därtill hörande kollektiva anordningar verka för att bolagets hyresgäster får ett reellt inflytande över förvaltning och service vidare verka för att boendet och bolagets verksamhet i övrigt kan ske med största möjliga hänsyn till god miljö och låg resursförbrukning sköta och underhålla fastigheterna under sin förvaltning enligt god teknisk praxis och utveckla en god bostadsmiljö, socialt och funktionellt, under beaktande av en god ekonomi. Antaget av kommunfullmäktige och fastställt av bolagsstämmorna i Örebromark och ÖBO. ÖBOs ekonomiska mål Vi ska redovisa ett ekonomiskt resultat som ger utrymme både för en årlig avkastning till ägaren samt en långsiktig konsolidering av bolaget. Nivån på bolagets avkastning ska varje år prövas av kommunstyrelsen utifrån det långsiktiga konsolideringsbehov som bedöms gälla för de bolag som ingår i Örebromarkkoncernen. Denna bedömning av konsolideringsbehov ska göras efter samråd med respektive bolagsstyrelse. Hem för dig! Nöjdkundindex 95,8 (94,8) Serviceindex 80,5 (80,1) (avser 2000)

4 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 VD har ordet En väl fungerande bostadsmarknad Örebro har, i jämförelse med andra städer av samma storlek, en väl fungerande bostadsmarknad. Det finns såväl god balans som bra tillgång till hyresrätter, bostadsrätter, nya och äldre småhus och villor. Det byggs nya bostadsrätter på flera håll i kommunen och det finns kommunala tomter att tillgå för dem som önskar. Antalet vakanser, när det gäller lediga hyreslägenheter i vårt bestånd, är de lägsta sedan maj 1991. Vid årsskiftet 2001/2002 hade vi 127 lediga lägenheter Boendet för studenterna som studerar vid universitetet är av olika karaktär beroende på om man väljer att bo i närheten av campus eller i någon annan del av Örebro. Den bostadsgaranti som vi erbjuder studenterna och som garanterar dem en bostad inom en månad, gör att många väljer Örebro som studieort framför andra. Tillgången på bostäder är viktig för universitetets fortsatta expansion och för att Örebro ska bibehålla ställningarna som en attraktiv studentstad. Genom att erbjuda bostadssökande ett varierat boende som vi kan göra idag, bidrar ÖBO även till att göra Örebro till en attraktiv stad som lockar både företag att göra nyetableringar och kompetent personal att söka arbete i staden. Hyrestorget I maj införde vi vårt nya internetbaserade uthyrningssystem, Hyrestorget. Det är ett helt öppet system, där lediga lägenheter utannonseras och ger de sökande möjlighet att själva hitta lämpliga objekt. Införandet av Hyrestorget har inneburit förändringar i våra uthyrningsrutiner både för de bostadssökande och anställda. Det har gett våra kunder ökad handlingsfrihet och full insyn i vad vi har kunnat erbjuda. Den kritik som under året har framförts rörande Hyrestorget har många gånger varit berättigad. Hyrestorget har haft vissa barnsjukdomar som vi inte kunnat förutse. Vi har tagit till oss av kritiken och uppskattar att allmänheten granskar vårt arbete. Under året har vi gjort kontinuerliga förändringar och förbättringar, för att hjälpa våra kunder hitta den bostad de önskar. Det är intressant att notera att antalet besök per månad, på hemsidan och Hyrestorget steg från 15 000 när systemet infördes i maj, till drygt 60 000 vid årsskiftet. Det innebär att hemsidan blivit en viktig informationskanal som vi under året kommer att vidareutveckla. Bostäder med bredd och variation Ombyggnaden av lägenheterna på Örnsköldsgatan 1-49 (etapp 1) i Markbacken och ett av höghusen på Majorsgatan på norr avslutades under året. För hyresgästerna innebär en ombyggnation av denna storlek självklart vissa störningar, men trots detta har de varit mycket nöjda med renoveringen. Under 2002 kommer vi att fortsätta renoveringen av Örnsköldsgatan 51-89 (etapp 2) och de övriga höghusen på Majorsgatan. 2003 kommer samtliga fem höghus med sin välkända siluett över Örebro att vara nyrenoverade. Ombyggnaden av Låtsasskogen i Vivalla, totalt 92 lägenheter anpassade efter barnfamiljers behov, har färdigställts. I Strömstorp, Adolfsberg, har ett nytt villaområde vuxit fram under året med nybebyggelse på 35 tomter. ÖBO köpte 40 procent bestående av parhus, villor och flerbostadshus för uthyrning, medan övriga såldes som äganderätt. ÖBOs del hyrdes snabbt ut. Intresset är stort bland våra kunder att hyra småhus och villor. Det gör att vi under 2002 kommer att inleda projekteringen av småhus i kvarteret Hangaren intill Ladugårdsängen. Vi undersöker möjligheten att det ska gå att teckna sig för någon form av hyrköp av dessa hus. I början av 2002 flyttade 55 studenter in i två nya punkthus på Sörbyängsvägen mellan vårdcentralen och de redan befintliga studentbostäderna på Tybblegatan. Granne med studenterna ligger ett nytt gruppboende dit inflyttning skedde i januari i år. Vi planerar att bygga ytterligare studentbostäder i närheten av universitetet, för att tillgodose studenternas boendebehov vid Örebros växande universitetet. I grönområdet mellan de befintliga husen på Tybblegatan, intill det tybbleborna kallar Tarzanparken, kommer vi att bygga ett nytt fyra våningar högt hus med 16 lägenheter. Behovet av lägenheter med god tillgänglighet och hiss är stort i området. Beslut om upphandling har skett i början av 2002.

ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 5 Vi kommer att förbereda byggandet av låga hus vid Sörbyängen. Planeringen för byggande av bostäder med hög kvalitet fortsätter dels vid f d regementet I3, projekt Ulla, dels vid Alnängsskolan, projekt Måsen, vid Svartån. Ökad service och gemenskap Våra två gemenskapsboenden, på Köpmangatan och i Hjärsta, där inflyttning skedde 2000, har blivit stor succé, samtidigt har det visat sig vara en utmärkt boendeform för dem som söker en rik social gemenskap. I år kommer vi att ytterligare arbeta fram idéer, för att tillgodose ett varierat boende för äldre människor, främst med avseende på gemenskapsfrämjande åtgärder och ökad service. I Brickebacken och i Oxhagen har vi redan inlett projekteringsarbetet för ett anpassat äldreboende, där vi bland annat ska istallera hissar. Levande stadsdelar Ett av ÖBOs guldkorn är att arbeta för att göra våra stadsdelar levande och att delta i samhällsutvecklingen. I detta arbete har vi, tillsammans med våra hyresgäster, gjort flera olika satsningar. Ett exempel är köpet av Vivallaskolan. Det har skett ett intensivt planeringsarbete, där elever, personal från skolan och kommundelen deltagit, för att skolan ska bli en trivsam och bra skola för alla. Köpet av Vivalla centrum innebär att vi på ett aktivt sätt verkar för att serviceutbudet ska bli det bästa. Vi ser redan nu att vi kommer att få en utökad kommersiell och offentlig service. Vår planerade byggnad av en inomhushall ÖBOhallen i Markbackens centrum är ett annat exempel. Här kommer det att finnas plats för aktiviteter som idrott, föreningsliv, konferenser, utställningar, fritidsverksamhet m m. Behovet av en inomhushall är stort och både Örebro kommun, skolorna och olika föreningar har visat stort intresse av att få hyra lokalen. Centrumanläggningen i Baronbackarna kommer också att byggas om och få ett varierat utbud av kommersiell och offentlig service. I det EU-projekt som startats av kommundelen, för att hjälpa människor att skapa arbetstillfällen, ingår ÖBO som en samarbetspartner. För hyresgästernas bästa Bokslutet för 2001 visar ett bra resultat. Vi har en fortsatt god kostnadskontroll vilket kräver ett tydligt kostnadsmedvetande hos alla delar av organisationen. Det är särskild glädjande att vi lyckats upprätthålla det när företaget visat goda resultat, något som vi också gjort under hela 1990-talet. Vi är nöjda med resultatet för 2001, som ligger helt i linje med styrelsens och våra ägares förväntningar. Vår vinst är emellertid inte ett mål, utan ett medel som ger oss långsiktig handlingsfrihet att användas för våra hyresgästers bästa. Hans Lander Hans Lander, verkställande direktör.

6 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Våra bostäder Örebro fortsätter att växa. Under 2001 har både befolkningsmängden och antalet bostäder i staden ökat. 2001-12-31 uppgick befolkningen till 124 873 personer, vilket är en ökning med 666 personer. Länet som helhet har i stället minskat något. På bostadssidan fanns vid samma tidpunkt cirka 64 100 bostäder i Örebro, en ökning med drygt 120 stycken under det gångna året. ÖBOs andel av det totala antalet bostäder i Örebro är cirka 36 procent och av hyresrätterna cirka 70 procent. Under året har ÖBO byggt 27 nya lägenheter, köpt ytterligare 27 stycken samt förändrat bostadsbeståndet i några bostadsområden, vilket gör att beståndet nu uppgår till 22 991 bostäder. Ungefär var tredje örebroare bor hos ÖBO, totalt cirka 40 000 personer. Som tidigare år är hälften av ÖBO-borna i åldern 25 till 54 år och nästan en femtedel ålderspensionärer. Hyror Årets hyresuppgörelse resulterade återigen i en låg hyreshöjning, en procent från och med den 1 januari 2002. Höjningen omfattar bostäderna samt lokaler med förhandlingsklausul. Höjningen är låg i jämförelse med övriga landet och länet, där den genomsnittliga ökningen hamnade någon procentenhet högre. Redan innan 2002 års höjning låg dessutom hyran för en normallägenhet i ÖBO ungefär fyra till fem procent lägre än riksgenomsnittet. Samtidigt som ÖBO höjde hyran beslutades om en återbetalning på 11 procent av decemberhyran till dem som hyrt bostad hos ÖBO sedan 1 juli 2001. Återbetalningen grundar sig på att ÖBOs vinstmål för 2001 har uppfyllts med god marginal, något som till stor del beror på årets sänkning av fastighetsskatten. Sedan fem år tillbaka ger ÖBO kvarboenderabatter till bofasta hyresgäster. De kunder som bott fem år i sin nuvarande ÖBO-lägenhet får en halv månadshyra i rabatt. För Brickebacken, Varberga, Vivalla och Tornfalkgatan i Oxhagen är reglerna något generösare. Här får de boende kvarboenderabatt redan efter tre år och därefter en halv månadshyra i rabatt varje år. I december betalades för andra gången femårsrabatten ut till hyresgäster som bott fem år eller längre i samma bostad. 4 000 hushåll fick dela på 9,5 miljoner kronor. Summan av samtliga kvarboenderabatter under året uppgick till cirka 16 miljoner kronor. Marknadsläge Efterfrågan på bostäder har ökat under året. Dessutom är efterfrågan på bostäder med något högre hyra fortsatt stor. Från 240 lediga bostäder under januari sjönk siffran till 104 lediga i september, för att därefter öka något i oktober. Inte sedan maj 1991 har antalet outhyrda bostäder varit så lågt. Vid årets slut kunde ÖBO redovisa 127 lediga bostäder. Extra positivt är att uthyrningsgraden i våra stora bostadsområden blivit markant bättre. Varberga, Markbacken, Oxhagen, Baronbackarna och Vivalla hade som lägst under året 6 till 20 lediga bostäder per område. Detta kan jämföras med betydligt högre siffror för ett par år sedan; exempelvis fanns det i Vivalla 201 lediga bostäder i september 1999. Den fortsatta expansionen av Örebro Universitet gör att även efterfrågan på studentbostäder ökar. Antalet lägenheter i våra bostadsområden som anpassats för studenter uppgår i februari 2002 till 718 stycken. Till denna summa ska läggas övriga 1.648 studentbostäder. Omflyttningen under året har varit 19,5 procent, en ökning med en halv procent, jämfört med föregående år. Totalt har 12,1 procent flyttat från ÖBO och 7,4 procent bytt bostad inom företaget. Kundenkät Sedan elva år tillbaka genomför ÖBO regelbundna serviceenkäter med de boende. Årets enkät skickades till en tredjedel av ÖBOs hyresgäster och antalet personer som svarade på enkäten blev liksom tidigare högt, drygt 50 procent. Andelen hyresgäster som är nöjda med sitt boende i ÖBO har under året glädjande nog ökat med ytterligare en procentenhet. Totalt uppgår nöjdkundindex till 95,8 procent.

ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 7 Kravgruppen på den administrativa enheten. Från vänster, Anette Eriksson, Catharina Båthman, Gunilla Helander, gruppansvarig, Marita Karlsson och Christina Henriksson. Saknas på bild, Kerstin Odernäs. Foto: Magnus Westerborn I Bobutiken, från vänster, Anita Riis och Margareta Jidenius. Vintervy över Stjärnhusen, Rosta.

8 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Våra studentbostäder Antalet studenter vid Örebro Universitet växer stadigt 11 000 blev siffran för 2001. Därmed har behovet av bostäder för de studerande blivit större. För ÖBOs del innebär det ett ökat intresse för att skapa bostäder, nya såväl som äldre, för en allt större grupp hyresgäster. Bostadsgaranti för studenter ÖBO tillämpar sedan flera år en bostadsgaranti för studenter vid Örebro Universitet. Det innebär att alla som blir antagna på universitetet erbjuds ett eget boende inom en månad. På större universitetsorter som Lund, Uppsala, Stockholm och Göteborg är bostadsbristen ett stort bekymmer. Detta gör att möjligheten att kunna hitta en bostad och som i Örebros fall, att till och med kunna få en bostadsgaranti är ett starkt argument när studenter väljer studieort. Studenter på Örebro Universitet. ÖBOs bestånd I ÖBOs bestånd fanns i februari 2002, 2 366 studentbostäder, av vilka de flesta finns inom campusområdet. Övriga finns främst i Brickebacken, men 258 stycken är insprängda i Varberga och Vivalla. Ungefär 700 av studentbostäderna är av typen rum i

ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 9 korridor med gemensamt kök. Merparten består dock av ett eller två rum med kokvrå. Bostäderna förvaltas av ÖBO Student, en separat enhet inom division söder. Bovärdskontoret finns på Åstadalsvägen, mitt i universitetsområdet och är bemannat med fyra personer. Universitetets ambition: öka med 50 procent Universitet har vuxit stadigt de senaste åren och ambitionen är att öka antalet heltidsstudenter med ytterligare 50 procent inom en femårsperiod. Det innebär att antalet heltidsstudenter skulle öka från dagens 8 000 till 12 000 år 2007. Eftersom ÖBO är dominerande på marknaden för studentbostäder innebär det att vi behöver öka antalet studentbostäder kraftigt de närmaste åren. Idag bor drygt en fjärdedel av Örebros heltidsstudenter hos ÖBO. Ska vi klara att erbjuda kommande studenter bostäder innebär det att vi behöver skapa 1 000 nya studentbostäder under de närmaste fem åren. Att uppfylla detta mål blir sannolikt en av de stora utmaningarna för ÖBO Student de kommande åren. Behov av fler studentbostäder Eftersom det funnits ett överskott inom ÖBOs övriga bostadsbestånd har vi hittills kunnat möta det ökade behovet av studentbostäder genom att erbjuda vanliga bostäder till studentmässiga villkor. I dagsläget närmar vi oss en situation, där det råder balans mellan tillgång och efterfrågan på vanliga lägenheter. Vi måste därför öka vårt bestånd av studentbostäder. Den första byggnationen som blev klar är Sörbyängsvägen 2 A-B, där 55 nya studentbostäder stod klara för inflyttning den 1 februari 2002. Dessutom har ÖBO anpassat stora delar av höghuset i Tybble till bostäder för studenter och universitetets personal. Lite längre från universitetsområdet, på Mellringevägen, har ÖBO fått ännu ett nytillskott av bostäder, genom att förvärva de tidigare lokalerna för vandrarhemmet: tre hus med totalt 27 lägenheter. Ytterligare nybyggnationer finns idag på planeringsstadiet. Exempelvis komplettering på Åstadalsvägen samt Grankottevägen, med 50 respektive 80 lägenheter.

10 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Jag stormtrivs här Drygt två år har gått sedan Maria Ottosson fick sitt antagningsbesked till Örebro Universitet och bestämde sig för att flytta hit. Under sitt nya liv som student har hon hunnit prova olika typer av studentboende från korridorliv till den egna lägenhet hon har idag. Maria Ottosson kommer från det lilla östgötska samhället Rejmyre, beläget några mil utanför Norrköping. Våren 2000 flyttade hon till Örebro för att påbörja sina studier i rättsvetenskap. Målet är att bli rättsvetare, men jag har fortfarande en bit kvar dit. Jag räknar med att plugga i cirka tre år till, säger Maria och berättar också att hon planerar att försöka läsa ett år utomlands, kanske redan till nästa vår. Maria Ottosson, student på Örebro Universitet. Från korridor till egen lägenhet Idag bor Maria i en egen lägenhet i Bågen, ett av ÖBOs nyaste hus för studenter. Bågen ligger på campus, bara ett stenkast från Örebro Universitet. Här finns 77 lägenheter på mellan 20 och 33 kvadratmeter. Lägenheterna hyrs ut omöblerade och är utrustade med en liten köksavdelning eller pentry. I hyran ingår dessutom Internetanslutning - en stor fördel anser Maria. Studentlivet inleddes dock med tre veckor i ett så kallat akutboende. Vi var sju tjejer som delade på en lägenhet. Det fungerade bra, vi var ju alla i samma situation. Nyinflyttade till stan och nya på universitetet. Nästa steg var att hyra ett eget, möblerat rum i en studentkorridor på Studentgatan. Den första terminen i korridor var helt underbar. Det var en blandning av nya och gamla studenter och även en utbytesstudent och vi hade riktigt roligt ihop. Den första terminen var stökig, men trevlig. Men när flera av korridorskamraterna så småningom flyttade ut tyckte även Maria att det var dags att byta boende. Jag ställde mig i bostadskö för en lägenhet här på Åstadalsvägen och i december -00 fick jag besked att jag fått en lägenhet. Så i februari förra året flyttade jag in och blev helnöjd. Den här lägenheten är lagom stor och känns fräsch. Det är nästan lite som korridor, vi som bor här har en väldigt bra sammanhållning. Jag stormtrivs verkligen här.

ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 11 Hyrestorget Större frihet, ökad insyn och bättre service Under året har ÖBO vänt på uthyrningsrutinerna. Istället för att våra kunder måste vänta på att vi ska höra av oss med ett erbjudande får de själva chansen att se och söka bland företagets lediga lägenheter. Via Hyrestorget erbjuder ÖBO större frihet, ökad insyn och bättre service. Den 21 maj introducerade ÖBO sitt nya uthyrningssystem, Hyrestorget, för såväl nya som gamla kunder. Tanken är att företagets kunder själva aktivt ska söka den bostad de önskar, när de önskar. Bostäderna hyrs dock fortfarande ut efter ett kösystem, där både boende och externa kunder konkurrerar om samma utbud. Vad kan kunderna göra på Hyrestorget? På Hyrestorget kan besökarna söka bostad, anmäla intresse för lediga lägenheter, tacka ja eller nej till erbjudanden samt skapa en egen sökprofil och få fortlöpande lägenhetstips via e-post eller talsvar. Med hjälp av en personlig inloggningskod registreras kundernas val direkt i systemet. Den som söker bostad behöver dock inte vara ständigt uppkopplad för att se dagens aktuella utbud. Alla lägenheter presenteras på Hyrestorget under åtta dagar, vilket gör att ett besök i veckan täcker även nyinkomna lägenheter. Långa köer krävde förändring ÖBOs tidigare uthyrningsverksamhet var hårt belastat. Med tusentals personer anmälda som sökande blev köerna snabbt inaktuella. När de som stått längst i kö väl fått sitt erbjudande, visade det sig ofta att önskemålen förändrats eller att den sökande inte längre ville flytta. För företagets del innebar det, att man blev tvungen att erbjuda även attraktiva lägenheter till ett stort antal sökande, med risk för hyresförluster som följd. Samtidigt tvingades andra med stort behov av bostad vänta onödigt länge på ett erbjudande. Välbesökt Hyrestorg Sedan Hyrestorget öppnade i maj har trycket på det nya systemet förstås varit stort. Antalet besök på ÖBOs webbplats har under sju månader ökat från ett snitt på 16 000 besök till drygt 60 000 per månad. Dessutom har talsvarsfunktionen fått många samtal varje dag, så många att alla ingående linjer tidvis varit upptagna. I Bobutiken har såväl de sex kunddatorerna som ÖBOs personal varit hårt anlitade. Överlag har Hyrestorget fungerat över förväntan under året, trots vissa barnsjukdomar i form av kortare tekniska avbrott och viss ovana hos både kunder och personal. Systemet kommer dock att kontinuerligt utvärderas och förbättras. Tre vägar till Hyrestorget Internet www.obo.se, dygnet runt. Talsvar 019-10 10 10, dygnet runt. Personlig service, Bobutiken 019-19 44 00, ordinarie öppettider.

12 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Låtsasskogen Två damer tar en paus på de ombyggda balkongerna i Låtsasskogen. Infälld bild; ungdomar spelar beachboll på fritidsanläggningen i Vivalla. I kvarteret Låtsasskogen i Vivalla är det barnen som sätts i centrum. Hela kvarteret har byggts om för att bli mer barnvänligt. I höstas var hela området klart. Bra att bo med barn i Låtsasskogen Robert, sex år och lillebror Andreas, fem år bor med sin pappa Tord Lundin på den del av Lyrikgatan som tillsammans med en del av Krönikegatan utgör kvarteret Låtsasskogen. I lägenheten, som från början var en trea men som nu gjorts om till en fyra, bor ibland även Tords två döttrar Nathalie och Rebecka, 14 och 12 år gamla. Kvarteret Låtsasskogen Kvarteret Låtsasskogen, som består av 92 lägenheter, har fått sitt namn efter en liten skogsbacke som ligger mitt i området. Tanken bakom ombyggnationen var att skapa en mer barnvänlig miljö och förändringarna grundades på hyresgästernas behov. Tord Lundin bodde i kvarteret även innan det byggdes om och tycker att förändringen varit positiv. Vi som bor här blev inbjudna till ett informationsmöte för ett par år sedan. Då fick vi veta vad som var på gång och vi fick se ritningar på hur det skulle bli, berättar han. Det var också på detta informationsmöte som idén om att bygga om ett större sovrum till två mindre dök upp, det visades skisser även på sådana lösningar.

ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 13 Tidigare delade tjejerna rum med Robert och Andreas när de bodde hos mig, men nu börjar de bli för stora för det. Därför är det perfekt med ett rum till. Och när tjejerna blir vuxna kan någon av killarna ta det rummet, tillägger han. Byggjobbare barnens favoritlek De största förändringarna har dock skett utvändigt. Tords lägenhet ligger i markplan och har fått en ny, större uteplats. Lägenheter som ligger på andra våningen har fått nya större balkonger och husfasaderna har fräschats upp med nya färger. Hela området har fått fler grönytor och framför allt, flera nya lekplatser. Nytt är också det staket som omger kvarteret. Det här området ser ju trevligare ut nu och visst har det blivit mer barnvänligt, konstaterar Tord och tillägger; Staketet är också bra, dels för att det hindrar ungarna från att springa iväg, men också för vi slipper alla mopeder som kör rakt genom området. Efter att planeringen av området var klar tog det cirka ett år, innan hela kvarteret Låtsasskogen var ombyggt och klart. Det var väl en del grannar som tyckte att det tog lång tid, och visst var det lite bökigt när det pågick, säger Tord och berättar att byggverksamheten satte sina spår även hos barnen under det år som ombyggnationen pågick var barnens favoritlek att leka byggjobbare. Tord Lundin, hyresgäst i Låtsasskogen tillsammans med sina barn, Robert och Andreas. Alla nöjda I lägenhetens vardagsrum står familjens gemensamma intresse ett leksakstrumset. De riktiga trummorna har Tord stående på jobbet. Han är kock på ett allaktivitetshus, Brokks hus i Mosås. Där går ungdomar med missbruksproblem på behandling och får bland annat hålla på med musik, bild och kultur. Jag har världens bästa jobb jag får både laga mat och spela musik på arbetstid, säger Tord Lundin och berättar också att han bott i Vivalla sedan 1991. Det har hänt mycket i området sedan dess. Jag är nöjd med mitt boende idag, även om det alltid finns mer att göra. Och hur nöjda är då barnen med sitt nya kvarter, hur är det att bo i Låtsasskogen? Robert svarar snabbt och koncist; Bra! Detaljer från ombyggnaden av Låtsasskogen.

14 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Våra lokaler ÖrebroBostäder äger och förvaltar 2 113 lokaler med en sammanlagd yta på 191 965 kvadratmeter. Vi kan erbjuda lokaler för de mest skilda verksamheter med olika lägen, storlekar och standard. Alltifrån eftertraktade butiks- och kontorslokaler i city till enkla förrådsutrymmen i de större stadsdelarna. Av den totala summan hyresintäkter från lokaler svarar det centrala utbudet för cirka 40 procent och övriga lokaler i beståndet för resterande cirka 60 procent. Snabbfakta om ÖBO Lokaler, 2001 Hyresintäkter (kr) 109 532 000 Vakansgrad (%) 3,42 Antal lokaler 2 113 Yta (m ) 191 965 Lokalmarknaden i Örebro Efterfrågan på centrala lokaler har under år 2001 varit fortsatt god. Detta tack vare att den positiva utvecklingen för handeln i butikerna fortsätter. Lokaluthyrningen i ÖBOs bostadsområden är stabil. Vakansnivån är fortsatt låg i våra stadsdelscentra. För att även behålla den offentliga servicen i stadsdelarna Krämaren i specialsatt nattljus från Ljusveckan 2001. har vi under året lagt ner ett intensivt arbete på att skapa bra förutsättningar för deras verksamheter. Vivalla centrum 2001 har präglats av utveckling av våra stadsdelscentra. Vi förvärvade under september Vivalla centrum av NCC fastigheter, som förvaltat detta under de senaste tio åren. Syftet med köpet är att bättre kunna möta våra hyresgästers behov av närservice. Under det sista kvartalet har ÖBO Lokaler lyckats förhandla fram nya avtal med Apoteket, vårdcentralen och Folktandvården. Folktandvården får under 2002 helt nya lokaler som bättre motsvarar deras behov. Baronbackarna Under 2001 har ÖBO Lokaler påbörjat ett samarbetsprojekt tillsammans med Mikaels KDN och Örebro Stadsbyggnad för att förnya och förbättra Baronbackarnas centrumanläggning. Grundidén är att skapa ett attraktivt och mer tillgängligt centrum, genom att komplettera och omfördela lokalytor för butiker och annan service. Krämaren Clas Ohlson har under året som gått expanderat och fått sina lokaler utvidgade med 500 m. Totalt har de idag cirka 2 000 m. Även klädbutiken Strada och Akademibokhandeln har fått utökad lokalyta. Kodak har bytt lokaler och i Kodaks gamla lokaler har Svensk Kassaservice nu sin verksamhet. Totalt har omsättningen för Krämarens butiker ökat med cirka 8 procent jämfört med 2000. Hållstugan vid Stortorget Efter några år utanför city har nu Electrolux Home öppnat nya lokaler i vårt köpcentrum vid Stortorget. Lokaler i Örebro city Konstfrämjandet flyttar in som ny hyresgäst i anpassade lokaler på Drottninggatan 38. Den orientaliska livsmedelsbutiken Papaya Livs byter lokal och flyttar till Postens gamla lokal på söder.

ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 15 Lokalhyresgäster Clas Ohlson, en favorit på frammarsch Vem är den typiske besökaren på Clas Ohlson. Ja, får man tro smeknamnet gubbdagis är det främst män i medelåldern. Men faktum är att cirka 35 40 procent av kunderna är kvinnor. Vid ett besök upptäcker man att där finns det mesta, vare sig man söker material för att måla tavlor, ska sätta upp en hylla eller vill ha en ny teknisk pryl. Vi har en väldigt spridd kundkrets, berättar Kjell Esters, butikschef i Örebro sedan starten1997. Vi har ett sortiment som lockar alla kategorier av människor. Vår styrka är bredden av produkter vi har lite av mycket. Clas Ohlson finns i Krämaren. Där har butiken funnits sedan start. Alla våra butiker ligger medvetet i citylägen. Vi tyckte att Krämaren hade ett perfekt läge för oss. Och vi har inte blivit besvikna. Vi trivs väldigt bra och tycker också att ÖBO är en utmärkt hyresvärd. Vi har lätt att få gehör för våra behov och har alltid blivit väl bemötta. Läget innebär att vi har en jämn kundtillströmning under hela veckan. Vi har samma personalstyrka från måndag till fredag, ungefär 17 personer. På lördagar (samt till jul och sommarlov) tillkommer ytterligare 14 stycken deltidsarbetare, mestadels studenter. Sedan 1997 har vi byggt ut två gånger och har nu totalt cirka 2 000 m 2 till vårt förfogande. Bättre liv Barbro Bronsberg är egen företagare som hyr sina lokaler i samma område där hon bor, i Stjärnhusen i Rosta. Hennes verksamhetsområde är utbrändhet och stress, ett område som Barbro arbetat med i tjugo års tid. Hon skriver böcker, producerar kassetter och CDskivor med avslappningsövningar. Hon föreläser och håller i utbildningar och kurser över hela landet. I sina lokaler har Barbro också en stressmottagning, som hon kallar för Bättre liv. Dit kommer människor för att lära sig hantera sin situation och hur man undviker en av vår tids folksjukdomar - utbrändhet. Barbro trivs med ÖBO som hyresvärd och den service hon får skapar trygghet, då hon vet att hon får hjälp när det uppstår problem. Kjell Esters, butikschef för Clas Ohlson i Örebro. Barbro Bronsberg, egen företagare som hyr och bor i Rosta.

16 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Våra medarbetare Administrativaenheten Informationsenheten Teknik- och utvecklingsenheten Organisationsplan Verkställande direktör ÖBO Produktion Division Centrum Division Söder Division Väster Division Lokaler Marknadsavd Bovärdar Sussie Larsson, nyanställd medarbetare från aspirantprojektet på ÖBO Produktion. Kenneth Eriksson, ÖBO Produktion, en av 15 personer i Sverige som är certifierad besiktningsman av lekutrustningar. 39.000 hyresgäster Medarbetarna hos ÖBO arbetar i en marknadsanpassad och lärande organisation med stor beslutskraft nära kunderna. Sedan flera år tillbaka har fokus flyttats från teknisk fastighetsförvaltning till kundnytta och service. Under året har personalfrågor flyttats till den administrative chefens bord. Tjänsten som informationschef tillsattes i augusti. Informationschefen är ansvarig för den nybildade informationsenheten. En ny miljö- och kvalitetschef anställdes för att intensifiera arbetet med miljö- och kvalitetsfrågor. Personalstatistik Antalet fast anställda var vid årsskiftet 364 (362) personer, 144 (146) kvinnor och 220 (216) män. Anställda per yrkesgrupp Antal Män Kvinnor Fastighetsarbetare 122 60 62 Reparatörer/energitekniker 51 50 1 Bovärdar 66 44 22 Övriga tjänstemän 125 66 59 Totalt 364 220 144 Antalet anställda inklusive visstidsanställda omräknat i årsarbetare är 362 (360). Aspirantprojekt inom ÖBO Produktion I samarbete med Arbetsförmedlingen startade ett aspirantprojekt inom fastighetsskötsel den 17 april. Projektet började med praktik och fortsatte med tre månaders sommarjobb under juni, juli och augusti. Efter sommaren började lärlingsutbildningen, som pågick i 20 veckor. Deltagarna praktiserade i våra bostadsområden och deltog i utbildning inom bland annat arbetsmiljö, företagsekonomi och ergonomi. En del av utbildningen inriktades även på trädgård, lokalvård samt affärsmannaskap. Ambitionen är att merparten erhåller jobb inom sitt yrkesområde inom ÖBO Produktion efter utbildningstidens slut. Löner Ett konfliktvarsel avblåstes i sista minuten när Fastighetsanställdas Förbund och Fastigo enades om ett avtal den 19 juni. Avtalet är på 39 månader, innebär en genomsnittlig höjning på cirka 9,4 procent och gäller från och med 1 mars 2001.

ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 17 Det nya löneavtalet för tjänstemännen gäller från 2001-01-03 till 2004-04-30 och har inga centralt fastställda ramar. För perioden 2001-01-03-2002-03-31 har 3,4 procent löneutrymme utnyttjats, vari ingår en individuellt valbar del på 0,6 pocent. Under 2001 har ÖBO tillämpat en bonuslönemodell med tre separata utfall. Resultatet per anställd är att 2 500 kr utfallit till all personal för bättre serviceoch nöjdkundindex. Pensioner Den bokförda pensionsskulden som avsåg perioden fram till 1997-12-31 har lösts in under 2001, delvis hos KPA och delvis hos SPP. Den totala bokförda pensionsskulden 2000-12-31 var 48,2 miljoner kronor. För pensioner inom det nya pensionsavtalet har överenskommelse gjorts med Pensionsvalet AB (PVAB) för administration av pensionsfrågorna. Ingen ny pensionsskuld byggs upp utan premier inbetalas via PVAB. Hela premien för avtalspensionen har överlåtits till de anställda för individuellt val. Utbildning På flera områden har kompetensen hos medarbetarna kunnat höjas under året. Många bovärdar har gått en utbildning i affärsmannaskap och praktisk juridik. All personal har fått utbildning i det nya administrativa systemet Husar. Alla som behöver datakunskap har fått möjlighet att delta i datakurser. 238 kurstillfällen har genomförts med upp till sex deltagare per gång. Av övriga utbildningar under året kan nämnas upphandling och årsavtal för bovärdar, ekonomiutbildning för ÖBO Produktion, affärsjuridik för ekonomipersonal och skötsel av grönytor för fastighetsskötare. Praktiskt taget all utbildning har genomförts i Örebro och en stor del i ÖBOs egna lokaler. Dels ger detta en stor sänkning av kostnaderna, dels är det i överensstämmelse med företagets jämställdhetsplan. Samtliga gruppledare och ett par av arbetsledarna inom ÖBO Produktions förvaltningsavdelning har deltagit i en utbildning i skötsel av grönytor på Kvinnerstaskolan under året. Syftet är att utveckla förvaltningsavdelningen med inriktning på entreprenadutförande av grönyteskötsel, stärka gruppledarna och utveckla samarbetet mellan våra olika skötselområden. Friskvård I april 2000 startade ÖBO Produktion friskvårdsprojektet Hälsa 2000, som löpte under ett år. Syftet med projektet var att stimulera de drygt 200 anställda att måna om sin hälsa, minska sjukfrånvaron samt komplettera arbetsmiljöarbetet. Det första steget var att kartlägga personalens hälsotillstånd. Därefter har medarbetarna på ÖBO Produktion varje vecka kunnat delta i en timmes motionsaktivitet på arbetstid samt lära sig mer om kosthållning. Utvärderingen av projektet har lett till en fortsättning under hösten 2001 samt att all personal ska omfattas under våren 2002. När projektet startade bedömdes 109 anställda ha stort behov av livsstilsförändringar. I början motionerade 52 procent av personalen en gång per vecka. Det ökade till 84 procent och konditionsvärdet förbättrades med 5 procent. Miljödiplomerade ÖBO Produktion är ett av de första företagen inom Örebro kommun som blivit miljödiplomerat. Syftet med miljödiplomeringen är, att företag får ett officiellt erkännande för miljöarbetet och att de premieras för att ligga steget före. För att få diplomet krävs miljöledning, vilket bland annat innebär att det ska finnas en miljöpolicy och en miljöarbetsplan samt att personalen fått miljöutbildning. Maria Klaesson, medarbetare på ÖBO Produktion. Certifierad besiktningsman Kenneth Eriksson, ÖBO Produktion, certifierades som besiktningsman av lekutrustningar. Certifieringen utförs av Det Norske Veritas Inspection AB. I Sverige finns det cirka 15 personer som har denna certifiering.

18 ÖREBROBOSTÄDER AB 2001 Nya & gamla hus Markbacken Ombyggnad av Örnsköldsgatan 1-49 (etapp 1), har slutförts under året. Fortsättningen med Örnsköldsgatan 51-89 (etapp 2), beräknas starta under våren 2002. Lertagsgatan 4-10 har byggts om för att skapa nya lokaler åt närpolisen samt delvis nya lokaler åt kommunen. Samtidigt har lägenheterna försetts med bättre ventilation och nya radiatorer. Vid entrén till polisens lokaler och kommundelskontoret har fasaden öppnats upp, för att skapa ett fint promenadstråk in på gården och gestaltningsmässigt förändra den yttre miljön. Gården har fått en ny utformning med springbrunn. Fasaden har blivit putsad och tilläggsisolerad. Totalt berörs 51 lägenheter och cirka 2000 m lokalyta. Ombyggnadskostnaden är cirka 36 miljoner kronor. Ombyggnadsetappen av Lertagsgatan beräknas vara klar under februari 2002. Detaljbild från de nya balkongerna på Majorsgatan. Ett av de nyrenoverade höghusen på Majorsgatan. Renovering av höghusen i Norrby Under vintern 2000-2001 utfördes, i en första provetapp, renovering av höghuset Majorsgatan 1. Under våren beslutades sedan att gå vidare och utföra i stort sett samma åtgärder in- och utvändigt på de återstående fyra husen. Erfarenheter och hyresgästsynpunkter från etapp 1 har tagits tillvara. Innan julhelgen 2001 var hyresgästerna i Majorsgatan 3 tillbaka i sitt nyrenoverade hus samtidigt som de boende i Majorsgatan 2 har evakuerats till annat tillfälligt boende. Hittills har de boende kunnat erbjudas att bo kvar på Majorsgatan i intilliggande hus. Renoveringen kommer att fortsätta med ett hus åt gången fram till maj 2003 då samtliga fem hus med sin välkända siluett ska lysa klarare ut över Örebro. Nya bostäder i Strömstorp Under året har ett nytt villaområde vuxit fram i Adolfsberg. I kvarteret Strömstorp uppförs nybebyggelse på 35 tomter. På 12 av dessa har ÖBO låtit uppföra friliggande villor, parhus och ett mindre flerbostadshus. Övriga villor i området är sålda med äganderätt. ÖBOs bebyggelse består av fyra enplansvillor med 4 rum och kök, tre enplans vinkelhus 5 rum och kök, två parhus (fyra lägenheter) 6 rum och kök samt ett flerbostadshus med fyra lägenheter 2 rum och kök. Villorna och parhusen hyrs ut med kallhyra och hyresgästen betalar själv förbrukningsavgifter för uppvärmning, vatten och avlopp, el samt sophämtning och sköter själv trädgården på tomten. Inflyttning har skett under perioden juli-december för villabebyggelsen och för flerbostadshuset i januari 2002.