Årsredovisning 2010. Innehåll. 01 VD har ordet 03 2010 i korthet 04 Nytt ansikte 05 Mosebacke

ÅRSREDOVISNING 2010

Innehåll 01 VD har ordet 03 2010 i korthet 04 Nytt ansikte 05 Mosebacke Förvaltningsberättelse 09 Verksamhet 15 Kund och marknad 19 Övikshems fastigheter 21 Energi och miljö 23 Medarbetare 25 Ekonomi 27 Fem år i sammandrag 29 En utblick 2011-2012 31 Lägenhetsbestånd 33 Resultaträkning 34 Balansräkning 36 Kassaflödesanalys 37 Noter 42 Revisionsberättelse 44 Definition och begrepp Årsredovisning 2010

VD har ordet 2010 var året då tillväxten i svensk ekonomi började ta fart igen efter den globala finanskrisens härjningar runt om i världen. Efterdyningarna var dock märkbara även i Örnsköldsviks kommun som är den kommun som per capita drabbades av flest varsel. Detta kom att påverka oss negativt genom en lägre uthyrningsgrad. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för vårt bostadsbestånd uppgick 2010 till 98 procent vilket är 1 procent lägre jämfört med förra verksamhetsåret. Inför 2011 bedömer vi att intäktsbortfallet kommer att sjunka något. Läget är dock svårbedömt. Under 2010 drog vi nytta av den låga räntenivån. Vi såg våra finansiella kostnader sjunka. Den låga räntenivån fick dock en liten påverkan på vårt resultat då våra kostnader för fjärrvärme, el och vatten ökade mer än för riket i stort, samtidigt som vi fick en mycket kall början och avslutning på året. 2010 var också året då Riksdagen beslutade om den största förändringen för kommunala bostadsaktiebolag på 30 år i och med att bolagens hyresnormerande roll togs bort. Från den 1 januari 2011 gäller en ny lagstiftning för kommunala aktiebolag (Allbolagen från 2002 försvinner). Detta är ett resultat av Fastighetsägarnas anmälan till EU-kommissionen, som ansåg att regelverket för Sveriges allmännyttiga bostadsföretag stred mot både EU:s konkurrens- och statsstödsregler. Den nya lagstiftningen var en anledning till att vårt moderbolag Rodret i Örnsköldsvik AB tog beslut om nya ägardirektiv för Övikshem. I början av året togs det första spadtaget avseende 33 nya bostäder i kvarteret Mosebacke. Ett helt nytt bostadsprojekt i centrala Örnsköldsvik. I december, fyra månader innan huset står klart, var 97 procent av lägenheterna uthyrda. Det ser jag som ett bevis på att Övikshem har hittat en vinnande formel när det gäller både utformning, design och funktion av vårt nya bostadshus. I januari 2011 var samtliga lägenheter uthyrda. För att finansiera byggandet av Mosebacke togs i slutet av fjolåret beslut om att sälja ett antal bostadsfastigheter. Resultatet av årets försäljningar innebar att nyproduktionen kan slutföras utan att någon nyupplåning blir nödvändig. Dessutom fick vi möjlighet att minska vår skuldbörda. Detta gav till resultat att Övikshem står bättre finansiellt rustat inför 2011 jämfört med något år tidigare. I slutet av året såldes även Norra Örnsköldsviks Fastighets AB. Bolagets främsta tillgång utgörs av fastigheten Venedig 9. Fastigheten innehåller 100 procent kommersiella lokaler. Arbetet med vårt varumärke, som inleddes 2009, resulterade 2010 i att bolaget fick en ny grafisk profil som överensstämmer med bolagets kärnvärden (Trygghet, Engagemang, Nytänkande). I oktober lanserades vår nya logotyp på ett releaseparty där samtliga medarbetare var inbjudna. Beslut togs även att bygga upp en helt ny hemsida samt ett nytt intranät. Detta är ett led i vårt utvecklingsarbete av såväl den externa och interna kommunikationen. Under året fortsatte vi energieffektiviseringsarbetet med full kraft. Målet att sänka vår totala energiförbrukning med 20 procent under perioden 2007-2016 ska uppnås och vi har kommit en bra bit på väg. Även vår satsning på ett ökat underhåll bedrevs framgångsrikt. Under året byggdes 178 badrum om till 2010 års badrumsstandard. Nya stammar och tätskikt installerades, vilket på sikt kommer att minska våra reparationskostnader för fukt och vattenskador. Övikshem har under året fortsatt med satsningarna på friskvård. I juni gick startskottet för Må Bra-projektet. Samtliga medarbetare fick en hälsoprofil och individuella mål sattes upp. Må Bra-projektet fick i stort sett samtliga medarbetare att börja motionera på ett eller annat sätt. I mars 2011 är det dags för en uppföljning och en avstämning av varje medarbetares personliga mål. Även den individuella kompetensutvecklingen tog ett steg framåt. Något som uppskattades av många av våra medarbetare som genomgick kurser inom en rad olika ämnesområden. Resultatet av årets NMI-mätning (nöjd medarbetarindex) såg vi fram emot med stor spänning. Skulle vi nå våra uppsatta mål? Resultatet som presenterades i november visade att vi uppnått dem med råge. Årets resultat är ett bevis på att våra medarbetare trivs inom Övikshem - och nöjda medarbetare är en förutsättning för att åstadkomma ännu fler nöjda hyresgäster. Även kundernas syn på Övikshem, som hyresvärd och de tjänster vi erbjuder, mättes i en NKI-undersökning (nöjd kundindex). Årets resultat är inte jämförbart med förra årets mätning då vi i år använt oss av en helt ny mätmetod. Mätningen gav oss besked om vilka områden vi måste fortsätta att utveckla och förbättra oss inom. Generellt kan sägas att kunderna är mycket nöjda med den service vi levererar och det sätt de blir bemötta på. De områden vi behöver utveckla ytterligare är framförallt kopplade till standarden i lägenheten och fastigheten. Det är värt att notera att 34 procent av Övikshems bostadsbestånd är äldre än 50 år och hela 61 procent är äldre än 40 år. Inom detta område har vi en stor utmaning framför oss de kommande åren. Årets resultat på 10,5 mkr utgör resultat efter finansiella kostnader och nedskrivningar av ett antal bostadsfastigheter i våra ytterområden. Beslutet om nedskrivningar är nödvändigt med tanke på kommande förändringar av redovisningsreglerna 2012. Det faktum att vi har förstärkt vår finansiella styrka under året som gått, samt har nöjda medarbetare och kunder gör att vi står väl rustade inför kommande års utmaningar. Olle Högdahl, VD Bild på Olle 1 VD har ordet VD har ordet 2

2010 i korthet Byggandet av 33 nya lägenheter i kvarteret Mosebacke i centrala Örnsköldsvik påbörjades, med planerad inflyttning i mars 2011. I december månad var 97 procent av lägenheterna uthyrda. Beslut togs om att sälja ett antal bostadsfastigheter för att bland annat finansiera Övikshems nyproduktion. I slutet av året såldes Norra Örnsköldsviks Fastighets AB. Resultatet efter finansiella kostnader uppgick till 10,5 mkr. Bolaget genomförde nedskrivningar av ett antal bostadsfastigheter i kommunens ytterområden. Övikshems finansiella styrka ökade ytterligare under året. Bolaget fick nya ägardirektiv med koppling till ny lagstiftning för kommunala bostadsföretag. Övikshems grafiska profil förändrades för att överensstämma med bolagets kärnvärden. 178 badrum byggdes om till 2010 års badrumsstandard, med nya stammar och tätskikt. Under året minskade bolagets energiförbrukning med 945 000 kwh. Resultatet från genomförd NMI*-mätning översteg med mycket god marginal målet. En NKI**-mätning genomfördes med ett mycket bra resultat inom områden som bemötande, service och felanmälan vilka var Övikshems satsningsområden under året. Nytt ansikte I slutet av 2010 kunde Övikshem stolt presentera en ny logotyp och grafisk profil. Bolagets grafiska profil och logotyp är en viktig del i varumärkesbyggandet. Den nya profilen speglar på ett bättre sätt vad bolaget står för. Genom att kommunicera enhetligt i färg, form, symbol och namn skapas ett igenkännande hos målgrupperna. På så sätt stärker varje aktivitet den föregående och skapar ekonomiskt värde. Valet att ta fram en ny logotyp tillsammans med en ny grafisk profil har sin utgångspunkt i ett examensarbete som utfördes av två studenter vid Umeå universitet i slutet av 2009 där behovet av ny logotyp uppmärksammades. En bra logotyp måste vara tillräckligt unik och märkbar för att kunna skilja ut sin ägare från mängden. Den måste vara lätt att skydda och representera. Dessutom stödjer logotypen hela varumärket genom sin utformning, som ska vara visuellt och emotionellt lockande och gå i samklang med bolagets kärnvärden. Övikshems nya logotyp står för: - En öppen dörr, alla är välkomna. Här finns engagemang, omtanke och flexibilitet. - Symbol och typsnitt är stadiga, vilket står för vår trygghet och stabilitet. - Moderna former för ett modernt bolag. - Symbolen visar verksamhetsområdet. - Med en kraftig symbol och en signalfärg syns logotypen bättre på exempelvis fastigheter. - Ren formgivning för funktionalitet i tryck och kopiering. Orange är Övikshems huvudfärg. Det är en av de färger som drar till sig mest uppmärksamhet. Den står för lycka, entusiasm, hälsa och liv. Den manar till rörelse och engagemang. Orange utstrålar välkomnande, värme, energi och social utåtriktning. * NMI, Nöjd medarbetarindex ** NKI, Nöjd kundindex 3 2010 i korthet 4 Nytt ansikte 4

Mosebacke Redan i 1910 års stadsplan fanns kvarteren Paradiset och Mosebacke i centrala Örnsköldsvik. Kvarteret Paradiset har gett namn åt det nya äventyrsbadet Paradiset och Paradiskullen, som är det äldre namnet på hoppbacken. Mosebacke har, i sin tur, fått ge namn åt Övikshems senaste moderna nybyggnadsprojekt, med 33 lägenheter i en tiovåningsbyggnad. Byggnationen pågick under året, med inflyttning den 1 mars 2011. Samtliga lägenheter var uthyrda långt före inflyttningsdagen, vilket är ovanligt. Projektet påbörjades år 2005 med förstudier och utredningar. Byggnadens läge nära E4:an har ställt speciella krav, både vad gäller utformning och tekniska åtgärder mot trafikbuller. Byggnationen utfördes med en stomme av industriellt tillverkade betongelement, som ger låga energivärden och snabb byggtakt. Monteringen skedde med en våning per vecka, vilket innebar att byggnaden var under tak på en kort tid. Lägenheterna håller hög standard, med bland annat induktionshäll, inbyggnadsugn/micro, tvättmaskin, torktumlare och bredband med ip-telefoni. Individuell mätning av värme, varmvatten och el ger hyresgästerna en möjlighet att spara och sänka sina kostnader. Balkongerna med utsikt över staden är inglasade och blir ett extra rum under en stor del av året. 5 Mosebacke Mosebacke 6

Förvaltningsberättelse 7 8

Verksamhet AB Övikshem är ett helägt dotterbolag till Rodret i Örnsköldsvik AB org.nr 556526-0691, vilket är moderbolag i en bolagskoncern som till 100 procent ägs av Örnsköldsviks kommun. AB Övikshem har ett dotterbolag; Södra Örnsköldsviks Fastighets AB. Bolaget äger och förvaltar huvudsakligen kommersiella fastigheter. Enligt bolagsordningen ska Övikshem inom Örnsköldsviks kommun förvärva, avyttra, äga och förvalta fastigheter eller tomträtter, samt på dessa bygga bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen. Väsentliga händelser under året Byggandet av 33 nya lägenheter i kvarteret Mosebacke i centrala Örnsköldsvik påbörjades, med planerad inflyttning i mars 2011. I december månad var 97 procent av lägenheterna uthyrda. Ett antal fastigheter såldes för att finansiera bland annat Övikshems nyproduktion. I slutet av året såldes dotterbolaget Norra Örnsköldsviks Fastighets AB. Övikshem fick nya ägardirektiv med koppling till ny lagstiftning för kommunala bostadsföretag. Övikshems grafiska profil förändrades för att överensstämma med bolagets kärnvärden. Uppdrag Tillgång till bra och tryggt boende i livets olika skeenden är viktigt för den enskilde och en viktig förutsättning för kommunens utveckling. Det motiverar ett kommunalt bostadsbolag som har till uppdrag att bidra till försörjning av bostäder åt alla. Ägardirektiv Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB, har upprättat ägardirektiv för AB Övikshem. Direktiven omfattar samverkanskrav, ekonomiska mål, finansiella mål, kapitalförvaltning och personalpolitik. Affärsplan Övikshems styrelse antar årligen en affärsplan som innehåller vision, affärsidé, kärnvärden, mätbara perspektiv, mål, strategier, framgångsfaktorer och kritiska processer. Vision Visionen om ett ännu bättre boende står för Övikshems uppgift att erbjuda en god bostad och en attraktiv helhet som svarar mot många människors behov. Med denna helhetssyn och en stor lyhördhet för nya behov och nya förutsättningar skapar Övikshem livskvalitet för kunderna. Detta sker i en lönsam affärsverksamhet, med utvecklande arbeten för medarbetarna och positiva möjligheter för andra intressenters verksamhet i bolagets bostadsområden. Affärsidé Övikshem ska vara kommunens mest attraktiva hyresvärd och erbjuda hyresgästen önskad service till rätt pris. Strategi Övikshem tillämpar sedan år 2008 en strategi som är uppbyggd kring tre hörnstenar: tjänstekvalitet, kunddialog och information. Tjänstekvalitet En god kundupplevd kvalitet utgör själva kärnan i bolagets strategi. Kvaliteten påverkar det kundupplevda värdet som i sin tur är den faktor som starkast påverkar relationen mellan kund och företag. Tjänstekvaliteten är uppbyggd av den funktionella och den emotionella kvaliteten. Med funktionell kvalitet menas att de tjänster Övikshem erbjuder marknaden ska motsvara det som utlovats. Här utgör Övikshems kvalitetssäkringsarbete en viktig del. Den emotionella kvaliteten avser bemötande och tillgänglighet i kontakten med kund. Kunddialog En utvecklad kunddialog är ett effektivt sätt att fånga upp de boendes behov och önskemål. Information Kunddialogen kompletteras med effektiv information till de boende via olika medier samt system för att lagra hyresgästernas behov och önskemål. Dessa behov och önskemål ligger i sin tur till grund för utvecklingen av bolagets verksamhet. TRYGGHET Trygghet i boendet utgör en hörnsten. Övikshems bostadsområden ska vara trygga att bo och vistas i. Synen på trygghet omfattar även tjänstekvalitet, samt allas lika värde. 9 Verksamhet Verksamhet 10

Kärnvärden Bolagets kärnvärden beskriver vad Övikshem står för, nu och i framtiden, och de har en stark koppling till företagets vision. Kärnvärdena inspirerar och utmanar Övikshems medarbetare i deras strävan att skapa ett framgångsrikt företag ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Övikshems tre kärnvärden är: De företagsövergripande målen utgör basen för respektive enhet/verksamhetsområde inom Övikshem, som i början av verksamhetsåret tar fram handlingsplaner för hur de företagsövergripande målen ska uppnås. Detta sker normalt under februari månad, efter det att affärsplanen beslutats av styrelsen. Förankring av affärsplanen bland samtliga medarbetare utgör en viktig del och genomförs på bland annat arbetsplatsträffar. ENGAGEMANG Övikshems medarbetare ska vara engagerade medarbetare. Kundmötet ska kännetecknas av ett positivt bemötande och en öppen dialog. Övikshems kunder ska känna att engagemang och omtanke finns i ännu högre utsträckning än förväntat. Trygghet Trygghet i boendet utgör en hörnsten. Övikshems bostadsområden ska vara trygga att bo och vistas i. Synen på trygghet omfattar även tjänstekvalitet, samt allas lika värde. Engagemang Övikshems medarbetare ska vara engagerade medarbetare. Kundmötet ska kännetecknas av ett positivt bemötande och en öppen dialog. Övikshems kunder ska känna att engagemang och omtanke finns i ännu högre utsträckning än förväntat. Nytänkande Övikshem ska vara ett bolag som ständigt strävar efter att göra saker bättre och smartare. Bolaget ska anamma nya idéer inom områden som förvaltning, nyproduktion, energieffektivisering, miljö och it. Övikshem ska också skapa fler mervärden för kunderna i form av olika kringtjänster och service. Varumärket Under 2010 fortsatte arbetet med att utveckla bolagets varumärke. Varumärket är kopplat till företagets kärnvärden och innefattar medarbetarnas sätt att tänka, jobba och agera. I oktober 2010 presenterades en helt ny grafisk profil med en ny logotyp som stöttar hela varumärket genom sin utformning och går i samklang med företagets kärnvärden. Mål Bolagets mål definieras inom ramen för de mätbara perspektiven. Under 2010 genomfördes en förändring av de mätbara perspektiven till att omfatta Kund, Ägare, Samhälle och Medarbetare. Företagets övergripande mål och utfall för verksamhetsåret 2010 redovisas nedan. Processer I arbetet med att utveckla verksamheten, med syfte att skapa ökad effektivitet och kundnöjdhet, är processerna en viktig utgångspunkt. Arbetsflödet mot kund är horisontellt och korsar regelmässigt flera organisations- och funktionella gränser. De övergripande målen i Övikshems processarbete utgörs av: Allt Övikshem gör ska ha ett värde för kunden. Övikshem ska leverera det som kunden förväntar sig. Övikshem ska ta bort allt som inte tillför något värde för kunden. Övikshem ska ständigt sträva efter en hög kostnadseffektivitet. Övikshems processkarta är uppbyggd kring tre huvudprocesser: Uthyrning från kontakt till kontrakt. Vårda kund och fastighet från inflyttning till avflyttning. Förädla beståndet från projektering till färdigt projekt. Huvudprocesserna understöds av ett antal stödprocesser som utgörs av till exempel extern och intern kommunikation, it, inköp, ekonomi/finans och personal. Utöver dessa stödprocesser finns även ett antal ledningsprocesser som syftar till att styra och leda verksamheten. Ledningsprocesserna utgörs till exempel av omvärldsbevakning, affärsplanering och uppföljning. Perspektiv Målområde Målvärde 2010 Utfall 2010 Kund NKI (Nöjd Kund Index) 3,85 64 * Ägare Lönsamhet Soliditet Finansiering 2,3 mkr > 11,9 % Max 30 % andel rörliga lån 10,5 mkr 13,2 % 26 % Samhälle Medarbetare Klimatpåverkan Nyproduktion NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal 880 000 kwh ** Byggandet av 33 nya bostäder ska påbörjas 4.1 50 % 945 000 kwh ** Byggandet av 33 nya bostäder påbörjades i kv. Mosebacke 4.4 35 % * Ny mätmetod för NKI gör att resultatet 2010 inte går att jämföra med 2009 års NKI värde. ** Reviderat mål på grund av fastighetsförsäljningar. 11 Verksamhet Verksamhet 12

Styrelse och ledning Styrelsen i Övikshem utses av kommunfullmäktige och presenteras i bolagsstämman. Styrelsen består av fem till sju ledamöter som är valda av kommunfullmäktige, samt två representanter för personalen. De ledamöter som utses av kommunfullmäktige i Örnsköldsviks kommun, utses för tiden från den ordinarie bolagsstämma som följer närmast efter det val till kommunfullmäktige förrättas, intill slutet av den ordinarie bolagsstämma som följer efter nästa val till kommunfullmäktige. Kommunfullmäktige utser bland ledamöterna ordförande och vice ordförande. Under perioden januari-juni bestod styrelsen av: Lars Olof Olsson (ordf), Lars Olsson (v ordf), Jörgen Gidlund, Solbritt Furberg, Lars Fossum Hägglund, Mikael Breilin, Malin Sahlén, Anders Öhman och Cecilia Genlund. Från juli månad ersatte Curt Andersson Anders Öhman som lämnade företaget i samband med sin pension. Personalens fackliga organisationer representeras i styrelsen av Anders Öhman/Curt Andersson och Cecilia Genlund, som även de är fullvärdiga styrelsemedlemmar. Suppleanter är Roland Thelin och Staffan Larsson. Styrelsen höll under året 13 (12) sammanträden. Verkställande direktör sedan år 2006 är Olle Högdahl. I ledningsgruppen, som består av sex personer inklusive VD, ingår fyra kvinnor och två män. I ledningsgruppen finns funktionerna marknad, personal, ekonomi, förvaltning och projekt/teknik representerade. Organisationstillhörighet Företaget är anslutet till Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Husbyggnadsvaror HBV Förening. NYTÄNKANDE Övikshem ska vara ett bolag som ständigt strävar efter att göra saker bättre och smartare. Bolaget ska anamma nya idéer inom områden som förvaltning, nyproduktion, energieffektivisering, miljö och it. Övikshem ska också skapa fler mervärden för kunderna i form av olika kringtjänster och service. 13 Verksamhet Verksamhet 14

Kund och marknad Övikshem är Örnsköldsviks kommuns största fastighetsägare och förvaltare av bostäder. Bolaget finns representerat på ett stort antal platser runt om i kommunen. Under åren som gått sedan starten för 40 år sedan har behov och utformning av boendet förändrats. För Övikshem är förmågan att identifiera dessa behov en viktig faktor för att säkerställa möjligheten till ett tryggt och bra boende för såväl gammal som ung, barnfamilj som ensamstående, studerande som arbetstagare. Övikshem erbjuder hyresrättens flexibilitet och frihet för alla. Befolkningsutveckling Under 2010 minskade befolkningen i Örnsköldsviks kommun med 130 personer. Minskningen är dock mindre än beräknat. Vid utgången av 2010 var 55 058 personer mantalsskrivna i kommunen. Prognosen för 2010-2019 pekar på att antalet inflyttade i genomsnitt kommer att uppgå till 1605 personer per år medan antalet utflyttade skattas till 1 546 personer. Detta ger ett litet positivt flyttnetto på 59 personer per år. Antalet barn som föds förväntas vara 562 per år i genomsnitt under prognosperioden medan antalet avlidna skattas till 683 personer. Detta medför en naturlig befolkningsminskning med 76 personer per år. Under perioden 2010 2019 förväntas andelen personer i åldern 65-79 år öka med cirka 2000 personer vilket med stor sannolikhet kommer att medföra en ökad efterfrågan på bostäder med upplåtelseform hyresrätt. Boendemiljöer Örnsköldsviksborna bor och lever utmed vackra Höga Kusten. Kring centralorten planeras och byggs kretsloppsanpassade flerbostadshus, kustalpint boende och villor, bostads- och hyresrätter i direkt anslutning till havet. I kommunen finns mycket attraktiva boendemiljöer. Näringsliv och arbetsmarknad Örnsköldsviks kommuns näringsliv kännetecknas av högteknologiska och internationella industriföretag, vilka har en hög exportandel per capita. Intressanta utvecklingsområden är bioraffinaderi- och elhybridteknik. Av de över 2 600 företagen utgör M-real, BAE Systems, Domsjö Fabriker, Hägglunds Drives och Sanmina-SCI de största arbetsgivarna. Industrikulturen bidrar till att det finns en stor och unik kompetens, baserad på gedigen forskningsverksamhet, i samarbete med Umeå Universitet och Mittuniversitetet. I olika gemensamma projekt görs insatser med syfte att få till stånd flera tjänste-, handels-, turist- och kunskapsföretag, vilket leder till att nya företag etablerar sig i kommunen. Andelen arbetssökande i Örnsköldsviks kommun var vid utgången av december månad något högre jämfört med riket i stort. På plussidan redovisas dock en ökning med 40 procent av antalet anmälda lediga platser jämfört med samma period året innan. Infrastruktur Botniabanan förbinder från och med 2012 Örnsköldsviksregionen med Mälardalen och övriga Sverige. Redan idag finns fungerande snabbtåg mellan Örnsköldsvik och Umeå. Detta stärker samarbetet med Umeå och ökar utbudet för såväl boende som företagande. Förutsättningarna för regionutvecklingen har härmed förbättrats avsevärt. Efterfrågan och uthyrning Övikshem såg under året en vikande efterfrågan på bostäder, främst i de yttre delarna av beståndet. I de centrala delarna är efterfrågan fortsatt hög. Även lokalmarknaden, framförallt kontorslokaler, uppvisade en vikande efterfrågan och högre rörlighet till följd av konjunkturläget. Antalet uthyrningsbara lägenheter (vakanta och utan framtida avtal) varierade under året mellan 43 (25) och 82 (67) stycken. Den 31 december 2010 uppgick antalet till 66 (34) vakanta, varav 21 (17) var studentrum. Vid årets slut har 3 (4) lägenheter avställts i väntan på ombyggnad, underhåll eller andra lämpliga åtgärder. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 98 procent vid årsskiftet. Under 2010 hade Övikshem en omflyttning på 23,3 procent (21,1) av bostäderna (exklusive studentrum och möblerade lägenheter). I den siffran ingår den interna omflyttningen med 4,8 procent (5,0) och extern avflyttning med 18,5 procent (16,1). Rättvisa hyror Bolaget fortsatte under året arbetet med genomgång av hyressättningen på samtliga lägenheter. Liknande projekt pågår just nu på många platser i landet och grundar sig på riktlinjer som gemensamt tagits fram av SABO och Hyresgästföreningen. Målet är att hyresnivån i större utsträckning ska återspegla de boendes värderingar av lägenhetens läge och standard. Hyresutveckling Under året höjdes hyrorna med 1,5 procent från den 1 januari. Överenskommelsen var ett resultat av centrala förhandlingar mellan SABO och Hyresgästföreningen då en lokal uppgörelse inte kunde nås. Den genomsnittliga höjningen för samtliga SABO företag i riket blev 1,41 procent (vägt medeltal). Medianvärdet uppgick till 1,5 procent. 15 Kund och marknad Kund och marknad 16

Antal lediga lägenheter 2010-12-31 120 100 80 Studentbostäder Bostäder, reguljära Nöjd kundindex Under året genomfördes en NKI-mätning (nöjd kundindex). Metoden som tillämpades är helt ny vilket innebär att årets resultat inte kan jämföras med resultatet från tidigare års mätningar. Höga betyg uppmättes inom områden som kontakt och bemötande, reparation av lägenhet, skötsel av tvättstuga och andra utrymmen och trygghet. Områden som har en förbättringspotential utgjordes av framförallt standard i lägenhet och fastighet. Mervärden för kund I arbetet med att skapa fler mervärden för kunderna fortsatte Övikshem arbetet med Pluskortet. Ett förmånskort som ger Övikshems hyresgäster tillgång till förmånliga erbjudanden och rabatter på varor och tjänster hos ett antal samarbetspartners. Grafisk profil I slutet av året fick bolaget en helt ny grafisk profil. Arbetet med den grafiska profilen har sin utgångspunkt i ett examensarbete som utfördes av två studenter vid Umeå universitet i slutet av 2009. Den nya profilen speglar på ett bättre sätt bolagets kärnvärden i kommunikationen med såväl kunder, som medarbetare och leverantörer. Ny lagstiftning Under året togs beslut i Sveriges Riksdag om en ny lagstiftning för kommunala bostadsföretag. Lagstiftningen kommer att påverka de kommunala bostadsföretagens verksamhet inom ett antal olika områden och innebär bland annat att bolagens hyresnormerande roll försvinner. 60 40 Kunddialog Under året togs beslut att utveckla en helt ny hemsida för att ytterligare förstärka möjligheten till information och dialog med hyresgästerna. Den nya hemsidan lanserades under januari månad 2011. 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 Omflyttningsfrekvens, % Intern omflyttning Extern avflyttning 25 20 PLUSKORTET 2011 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010 17 Kund och marknad Kund och marknad 18

Övikshems fastigheter Försäljning av fastigheter Under året genomförde bolaget ett antal försäljningar av bostadsfastigheter. Försäljningen omfattade totalt 302 lägenheter fördelade på 25 fastigheter. Även dotterbolaget Norra Örnsköldsviks Fastighets AB såldes, vars största tillgång utgörs av fastigheten Venedig 9 som innehåller 100 procent kommersiella lokaler. Bostadsbestånd I Övikshems bestånd finns ett varierande utbud av bostäder och lokaler i olika delar av kommunen och i varierande storlekar och prisklasser. Vid årets utgång ägde och förvaltade bolaget 3 393 lägenheter, fördelade på 210 fastigheter. Av dessa lägenheter utgjorde 242 studentbostäder och 29 möblerade lägenheter som främst hyrs ut till lokala företag. Fördelningen ser ut enligt nedanstående: Bostadslägenheter, antal 3393 3700 varav studentbostäder, antal 242 255 Bostadslägenheter, yta 208996 227931 varav studentbostäder, yta 4728 5 077 Lokaler, antal 115 138 Lokaler, yta 11514 16606 Förråd, antal 511 533 Garage, antal 509 523 Bilplatser, antal 2038 2303 Nyproduktion och investeringar Efterfrågan på bostäder i centrala lägen är fortfarande stor och behovet av bostäder för äldre kommer att öka under de närmsta åren. Under året påbörjades byggandet av 33 nya bostäder i kvarteret Mosebacke som ligger centralt placerat i Örnsköldsvik. Lägenheterna är modernt utformade med öppen planlösning och hög kvalitet på köksutrustning och ytskikt (trägolv, kakel och klinker). Fastigheten ansluts till stadsnätet, vilket möjliggör tjänster som internet, tv och telefoni. Extra arbete har lagts ner på tillgänglighet och framkomlighet i lägenheten samt på att åstadkomma en byggnad med hög energieffektivitet som ger låga driftkostnader och en positiv påverkan på miljön. Samtliga lägenheter utrustas med system för individuell mätning av värme och varmvatten. I december månad, fyra månader innan inflyttning, var 97 procent av lägenheterna uthyrda. Underhåll Fastigheternas åldersstruktur har lett till att behovet av underhåll och modernisering ökat. Stambyten och renovering av tätskikt i badrum utfördes under året i 178 lägenheter i bland annat Sörliden och Gullänget. Detta är en dubblering av åtgärdade lägenheter jämfört med 2009. Betydande satsningar genomfördes även inom området energieffektivisering. Bredbandsutbyggnad Arbetet med att ansluta samtliga Övikshems lägenheter till bredbandsnätet (stadsnätet) är nu slutfört. Stadsnätet ägs och drivs av Övik Energi AB och anslutningen innebär att alla Övikshems kunder får tillgång till nuvarande och framtida tjänsteutbud som exempelvis internet, ip-telefoni, ip-tv, larmfunktioner, styrning av motorvärmare, tvättstugebokning samt individuell vatten- och värmemätning. Bostadsrätter Fem bostadsrätter avyttrades fortlöpande under året. Det rör sig främst om små lägenheter som är centralt belägna. Fastigheternas värde I samband med prövning av nedskrivningsbehov har samtliga fastigheter värderats i kollektivt geografiska driftsenheter. Värderingen har genomförts i egen regi i enlighet med SABO:s rekommendation om nedskrivning av fastigheter. Vid värderingen av fastigheterna har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 procent, beroende på fastigheternas belägenhet, använts. Merparten av fastigheterna belägna i ytterområdena har en kalkylränta på 8 procent. Räntan speglar ett vägt genomsnitt av ett konstruerat avkastningskrav från ägaren och bolagets upplåningsränta. I kalkylräntan ingår kompensation för risk. Nedskrivningar har gjorts med 6 Mkr på fastigheter som var för sig har ett bokfört värde som överstiger ett bedömt marknadsvärde. Bolaget har valt att skriva ner fastigheter med 6 Mkr detta år för att anpassa bolagets bokförda värden på fastigheter till nya redovisningsregler som enligt förslaget beräknas införas från och med år 2012. Lägenhetsbestånd 2010-12-31 Möbl. lgh. Stud. lgh. > 5 ROK 4 ROK 3 ROK 1 ROK Lägenhetsbestånd 2 ROK Under året investerade bolaget 84 768 tkr (49 987) i byggnader och 914 tkr (254) i inventarier. 19 Våra fastigheter Våra fastigheter 20

Energi och miljö Fastighetsel, kwh/m 2 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 2006 2007 2008 2009 2010 Värme, normalårskorrigerad kwh/m 2 200,0 180,0 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 2006 2007 2008 2009 2010 Övikshem arbetar kontinuerligt med att optimera driften av fastigheterna och deras installationer. Sedan 2008 är bolaget anslutet till Skåneinitiativet med målsättning att sänka energiförbrukningen med 20 procent fram till 2016. Miljöpolicy Sedan flera år tillbaka har Övikshem ett miljöledningssystem med följande miljöpolicy: I all vår verksamhet skall målmedveten hänsyn tas till våra hyresgäster och de anställdas berättigade anspråk på säkerhet och en god miljö. Varje anställd skall visa ett personligt ansvar för hälsa och miljö i det dagliga arbetet. Vi skall på ett aktivt sätt, i vårt arbete och i vår information, redovisa miljöfakta om våra bostäder och lokaler och dess användning. Vi skall arbeta för ständiga förbättringar på miljöområdet, följa miljöarbetet i stort och ta tillvara andras erfarenheter samt sträva efter att alltid ligga bland de främsta i utvecklingsarbetet samt att följa gällande lagstiftning. Övikshems bostäder och lokaler skall vara resurssnåla, beständiga och kretsloppsanpassade. De skall byggas av och underhållas med sunda, naturliga material som inte ger upphov till allergier, onödigt eller farligt avfall eller farliga utsläpp. Byggnaderna skall ha bra inomhusklimat, byggas för en lång livslängd samt vara enkla att underhålla. Vår verksamhet skall ge minimala bieffekter på såväl den inre som den yttre miljön under materialframställning, produktion, användning, förvaltning och återvinning. Miljö- och energibesparande åtgärder Under året avslutades energikonverteringsprojektet i Själevad, Mycklingsvägen 8-14, där bolaget konverterar till fjärrvärme från direktverkande el. De befintliga fläktarna ersattes med FTX-fläktar med återvinning av frånluften och lägenheternas blandare ersattes med engrepps- och termostatblandare. Trapphusbelysning byttes ut mot närvarostyrda armaturer. Även tvättstugan rustades upp med energieffektivare maskiner. Under våren kommer individuell mätning av varmvatten och hushållsel att införas. Även styrning av den egna lägenhetstemperaturen, så kallad komfortvärme, införs. Byten av styr- och reglerutrustning, pumpar och värmeväxlare för att uppnå en minskad/effektivare energianvändning har utförts på ett flertal stora områden. Förbrukningen av fastighetsel som innefattar belysning ute och i trapphus, motorvärmare, hissar, fläktar och pumpar, fortsatte att minska under året. Besparingen sker till stor del genom timerstyrning av motorvärmare, energibesparande trapphusbelysning och effektivare fläktar. I kvarteret Järvsta 6, Sörbyvägen 6-26, påbörjade bolaget byte av fläktar till effektiva FTX-aggregat som ger en effektiv återvinning av den uppvärmda frånluften. Förbrukning Den totala energiförbrukningen för uppvärmning och varmvatten uppgick under 2010 till 176,4 kwh/m ² (177,3) normalårskorrigerad. Normalårskorrigering av energianvändning syftar till att skapa möjligheter att jämföra energianvändningen mellan olika perioder, oberoende av den aktuella utomhustemperaturen. Förbrukningen av fastighetsel minskade till 33,9 kwh/m ² (36,7). Vattenförbrukningen minskade från 1 352 l/m ² till 1 225 l/m ². Nyckeltalen för förbrukningar baserar sig på de fastigheter Övikshem ägde vid årets utgång. Bolaget har under 2010 sålt ett antal fastigheter vid olika tidpunkter under året. Sålda fastigheters förbrukningar och ytor har avräknats när ovanstående nyckeltal beräknats och motsvarande justeringar har gjorts i föregående års siffror för att underlätta jämförelsen. Avfallshantering Av bolagets fastighetsbestånd har 2 877 (2 863) lägenheter tillgång till fastighetsnära källsortering (inom 200 meter) i egen regi. På de allra flesta platser ges möjlighet att sortera i sex fraktioner; papper, pappersförpackningar, plåt, plast, färgat och ofärgat glas. 21 Medarbetare Energi och miljö Energi och miljö 22

Medarbetare Engagerade medarbetare är en nyckel till framgång. Bolaget värdesätter därför en ständigt pågående intern diskussion kring hur Övikshem kan utvecklas. Fokusområden under 2010 har varit värdegrundsarbetet, Må bra-projektet och den interna lanseringen av den grafiska profilen. Värdegrund Under året arbetade Övikshem vidare med bolagets värdegrund, i form av givande diskussioner bland medarbetarna. Värdegrundsarbetet är viktigt för att stärka bolagets företagskultur, vilket i sin tur bidrar till en ökad stolthet över bolaget och de egna insatserna samt att det skapar en ökad arbetsglädje. På detta sätt kan alla bidra till att stärka bolagets kärnvärden och varumärke. Arbetet med bolagets värdegrund är ett ständigt pågående arbete som fortsätter under 2011. Må bra-projektet I Övikshems ambition om att ha engagerade och kompetenta medarbetare fokuserade bolaget under året på medarbetarnas hälsa. Ett projekt med namnet Må bra startades där individuella friskprofiler till samtliga medarbetare togs fram av Previa. I projektet har mål, så som konditionsförbättring, sänkt sjukfrånvaro och ett ökat antal träningstillfällen per vecka, satts upp. Medarbetarnas individuella engagemang har en betydande roll för projektet. Årets två medarbetardagar fokuserade, även de, på hälsa och motion. Under hösten genomfördes en lagtävling, i syfte att öka medarbetarnas motivation till motion. Som en del i bolagets friskvårdsarbete erbjuder Övikshem alla medarbetare att träna en timme per vecka på arbetstid, samt ett friskvårdsbidrag för att stimulera till egna aktiviteter. Må bra-projektet kommer att slutföras under våren 2011 med en uppföljning mot uppsatta mål. Grafisk profil 2010 fick bolaget en ny grafisk profil med en ny logotyp. Övikshem betraktar bolagets medarbetare som en viktig kommunikationskanal mot kunderna och började därför lanseringen internt, vid en gemensam medarbetardag. Antal anställda För att stödja bovärdsorganisationen startade Övikshem under året upp en bovärdspool med personal som kan gå in vid semestrar och sjukdom, men även vid arbetstoppar. Det gör även att bolaget alltid har rätt kompetens ut mot hyresgästerna. Bolagets underhållsgrupp förstärktes med en snickare. Vid årets slut hade Övikshem 52 (51) anställda. Lön och förmåner Bolaget tillämpar löneavtal tecknade mellan arbetsgivarorganisationen Fastigo och de fackliga organisationerna SKTF, Fastighetsanställdasförbund Byggnads och Målarförbundet. För att få en så rättvis och objektiv lönesättning som möjligt grundar den sig på arbetsinnehåll, befattningsklassificering, individuell prestation och marknadslöneläge. Under 2010 tecknades nya centrala avtal om löner med samtliga fackliga organisationer Sjukfrånvaro och frisktal Under året sjönk sjukfrånvaron, glädjande nog, med 0,5 procent till 3,4 procent. Såväl den korta som den långa sjukfrånvaron minskade. Arbetsmiljö och rehabilitering I samarbete med Previa arbetar bolaget långsiktigt och systematiskt med frågor som rör arbetsmiljö och rehabilitering. Arbetsmiljöfrågor är en del som tas upp på varje arbetsplatsträff. Under året har Övikshem inte haft några allvarliga olyckstillbud. Kompetensutveckling Övikshems mål är att ha kompetenta och engagerade medarbetare. Därför är kompetensutveckling ett viktigt område. Bolaget arbetar med individuella planer som varje medarbetare tar fram vid medarbetarsamtalet tillsammans med sin chef. Under 2010 användes 210 000 kr (577 000) till kompetensutveckling. Medarbetarenkät Bolagets medarbetarenkät besvarades av 98 procent av medarbetarna och resultatet förbättrades från 4,08 till 4,40. Därmed uppnåddes bolagets mål som för året var 4,10. De bästa indexen stod tolerans och medarbetarskap för, men det finns ändå alltid områden att förbättra. En fortsatt satsning på ledarskap och medarbetarskap är viktigt för att kunna behålla nöjda medarbetare. Antal anställda 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 Sjukfrånvaro totalt, % 7 6 5 4 3 2 1 0 2006 2007 2008 2009 2010 23 Medarbetare Medarbetare 24

Ekonomi Hyresintäkter och resultat Vid förhandling med Hyresgästföreningen under hösten 2010 träffades en överenskommelse om hyreshöjning med 1,8 procent den 1 januari 2011 och med 1,3 procent den 1 juli 2011. Studentbostäder på Hamngatan, Nygatan och Torsvägen höjs med 1,5 procent den 1 juli och övriga studentbostäder höjs med 3,1 procent samma datum. 2010 års resultat före skatt uppgår till 10,5 Mkr. Motsvarande siffra föregående år är 4,0 Mkr. Finansiering och räntekostnader Den totala lånestocken per den 31 december 2010 är 643,8 Mkr (700,1). Den genomsnittliga låneräntan är 3,25 procent (3,51). Övikshems finansverksamhet regleras i Örnsköldsviks kommuns finanspolicy. I finanspolicyn föreskrivs att högst 45 procent av den totala lånestocken får förfalla inom en tolvmånadersperiod. Detta mått ligger på 13 procent per den 31 december 2010. Långfristiga skulder Långfristiga skulder har den 31 december 2010 en medelränta på 3,25 procent (3,51) och lånens räntebindning och räntesatser framgår av tabell: Lånestruktur 2010-12-31 Övikshem har krediter hos Kommuninvest med lång kapitalbindning, där kreditgivaren bara kan säga upp lånen vid särskilda omständigheter, vilket anses som liten risk när de har KI-räntan som verktyg. Kommuninvest har dessutom som målsättning att fungera som garant för likviditeten när andra finansieringskällor sviker. Ränte bindning Skuld Mkr Andel i % Medel ränta % Rörl lån 166,8 25,9 1,83 2011 107 16,6 3,81 2012 50 7,8 4,01 2013 50 7,8 4,53 2015 95 14,7 3,22 2016 50 7,8 4,04 2019 50 7,8 3,87 2020 75 11,6 3,29 Summa 643,8 100,0 Räntebidrag för 2010 uppgick till 103 249 kr (213 718) vilket motsvarar 0,02 procent (0,03) av samtliga lån. Kommunal borgen Övikshem har ett ramavtal för kommunal borgen och betalar för detta en borgensprovision på 0,5 procent per år för genomsnittligt borgensåtagande. Av beviljad ramborgen på 750 Mkr har Övikshem vid årsskiftet utnyttjat 643,8 Mkr. Av den totala lånestocken ligger 26 procent rörligt. I finanspolicyn regleras ett maxvärde på 30 procent. Den genomsnittliga vägda räntebindningstiden är 3,3 år, vilket inte ligger inom ramen för finanspolicyns två till tre år. Övikshem har utnyttjat låga räntenivåer under 2010 för att binda räntan, vilket medfört att den genomsnittliga räntebindningstiden överstiger 3 år fram till maj 2011. Soliditet Soliditeten enligt balansräkningen uppgår till 13,2 procent (12,0), vilket innebär en ökning med 1,2 procentenheter från föregående år. Avskrivningar Fastigheterna avskrivs med 2 procent på byggnadernas anskaffningsvärde förutom en nyproducerad fastighet, Asien, som avskrivs med 1 procent. Räntebindning 2010-12-31 180 160 140 120 100 80 60 Skuld Mkr Andel % 40 20 0 Rörliga lån 2011 2012 2013 2015 2016 2019 2020 25 Ekonomi Ekonomi 26

Fem år i sammandrag Det ekonomiska resultatet av 2010 års verksamhet, samt bolagets ekonomiska ställning den 31 december 2010 redovisas i resultat- och balansräkningar med tillhörande bilagor. Nyckeltal 2008 2007 2006 Omsättning, Mkr 209,8 218,7 216,5 207,2 206,9 Resultat efter finansnetto, Mkr 10,5 4,0 8,9 4,8 5,6 Balansomslutning, Mkr 837,5 877,1 858,0 812,2 773,8 Räntabilitet på eget kapital, % 9,5 3,8 8,6 11,0 14,9 Räntabilitet på totalt kapital, % 4,4 3,8 4,9 4,4 4,4 Soliditet, % 13,2 12,0 11,9 5,4 4,8 Uthyrningsgrad bostäder, % 98,1 99,0 99,5 100 100 Antalet anställda 52 51 67 68 69 Antalet tjänster 51,75 50,5 65 65 66 Fördelning män, % 69 67 68 65 66 Fördelning kvinnor, % 31 33 32 35 34 Nyckeltalen 2006 inkluderar fastigheterna Kina och Venedig. Soliditet, % Räntabilitet på totalt kapital, % 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2006 2007 2008 2009 2010 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2006 2007 2008 2009 2010 27 Fem år i sammandrag Fem Utsikter år i sammandrag för år 2011 28

En utblick 2011-2012 Den svenska ekonomin är inne i en uppåtgående spiral. Både exporten och inhemsk efterfrågan på varor och tjänster ökar snabbt efter den senaste finanskrisen. Återhämtningen har gått snabbare än många bedömare trott. Andra länder som Grekland, Irland, Portugal och Spanien har en tuffare resa framför sig med åtstramning av de offentliga finanserna för att få sin budget i balans. Detta kommer att påverka efterfrågan och tillväxt i dessa länder. På microplanet kan man skönja samma tendens som Sverige i stort med en något flackare tillväxtkurva. Antalet nystartade företag i Västernorrland slår rekord och antalet konkurser har minskat i antal. Arbetslösheten är dock fortsatt relativt hög i länet, vilket i och för sig gör att sysselsättningen kan öka utan att arbetsmarknaden överhettas med en ökad inflation som följd. Om 2010 var ett år som i Örnsköldsviks kommun präglades av finanskrisens efterdyningar i form av varsel från stora företag som till exempel BAE Systems Hägglunds, så andas de kommande åren framtidstro och tillväxt. Något som även kommer att påverka Övikshem och efterfrågan på boende. Vid utgången av 2010 uppgick uthyrningsgraden till 98 procent. Hur efterfrågan på hyresrätter kommer att utvecklas under 2011 är idag svårt att bedöma. Vi kommer dock följa utvecklingen mycket noggrant. I Örnsköldsviks kommun har bostadsbyggandet tagit fart och under 2010 påbörjades och/eller slutfördes ett stort antal nya projekt. Det byggdes nya hyresrätter, bostadsrätter och ägarlägenheter i kommunen och inför 2011 ser den trenden ut att fortsätta. Bristen på arbetskraft inom byggsektorn börjar torna upp sig som ett hot, i alla fall om vi tittar på Sverige i stort. Intresset för bostäder med centrala lägen kommer att vara stort även under år 2011. Antalet personer i kategorin 65-79 år kommer att öka med 2 000 personer under perioden 2010-2019. Delar av denna grupp kommer att efterfråga ett boende i hyresrätt. När det gäller boende för studenter har Övikshem idag en hög kapacitet, vilket gör att ingen nyproduktion kommer att vara nödvändig under kommande år. Om efterfrågan på centralt boende med upplåtelseform hyresrätt ses som en möjlighet, utgör ökade nyproduktionskostnader ett hot. Även ökade kostnader för drift, framförallt taxebundna kostnader, utgör ett hot för att få ihop kalkylen för nyproduktion. Betalningsviljan för en nyproducerad hyresrätt är större i städer som Stockholm, Göteborg och Malmö jämfört med mindre orter som Örnsköldsvik, men kostnaden för att bygga nytt skiljer sig inte åt mellan orterna. Under 2011 kommer Övikshem att utveckla bolagets processorienterade arbetssätt ytterligare. Målet på sikt är att arbeta utifrån ett för Övikshem skräddarsytt LEAN koncept. LEAN kan beskrivas som ett arbetssätt för att genomföra ständiga förbättringar av ett företags processer eftersom ingen process kan anses vara perfekt år efter år. Möjligheten till förbättring finns alltid. LEAN har även en stark koppling till själva företagskulturen. På det finansiella planet ser bolaget ökade kostnader för upplåning under 2011. Under år 2010 amorterades 56,3 Mkr på befintlig låneportfölj och ett aktivt arbete skedde med instrument som derivat och swappar. Även 2012 kommer kostnaden för Övikshems upplåning att öka. 2011 års affärsplan kännetecknas av satsningar på fastigheter, kunder och medarbetare, samt ytterligare effektivisering av verksamheten. Prioriterade områden utgörs av standard i lägenhet och fastighet samt översyn av bolagets nuvarande system för inre underhåll. Inom dessa tre områden kommer Övikshem under första kvartalet initiera ett gemensamt projekt med Hyresgästföreningen. Målet är att de eventuella förändringar som är nödvändiga att genomföra ska vara väl förankrade hos Övikshems hyresgäster. Under 2011 kommer bolaget att genomföra ett stort antal stambyten och ombyggnad av badrum till nyproduktionsstandard. 2010 dubblerade Övikshem volymen av planerade stambyten och badrumsrenoveringar jämfört med 2009. Detta är en nivå som kommer att hålla i sig även under 2011 och kommande år. Successivt kommer Övikshem att kunna se reparationskostnaden för vattenskador sjunka, men bedömningen är att det kommer att ta fram till 2015 innan bolaget hunnit åtgärda det som är mest akut nämligen 50-, 60- och 70-talshusen. Utvecklingen av bolagets reparations- och underhållskostnader kommer att följas med stor vaksamhet. Ett arbete med att minska bolagets totala energiförbrukning har nu pågått sedan 2007. Under 2011 kommer fler satsningar att genomföras för att ytterligare sänka bolagets energiförbrukning. Målet om en 20-procentig minskning av den totala energiförbrukningen fram till år 2016 utgör en stor utmaning för samtliga medarbetare. Ett mål som Övikshem ska uppnå. Andra viktiga områden 2011, där Övikshem ska behålla en hög kundnöjdhet, utgörs av bemötande, hantering av felanmälan, reparation i lägenhet och tillgänglighet. Skapandet av fler mervärden för bolagets kunder samt ett aktivt arbete med kvalitetssäkring av både köpta och internt levererade tjänster är två exempel på åtgärder för att ytterligare stärka Övikshems konkurrenskraft. Inom området medarbetare ska Övikshem fortsätta på inslagen väg för att behålla det höga NMI-värdet. Övikshem ska också inspirera och motivera medarbetarna inom ramen för Må bra-projektet att öka sin dos av motion för ett ökat välbefinnande. Sammanfattningsvis kan sägas att 2011 ser ut att bli ett minst lika spännande och utmanande år som 2010. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets resultat 53 907 945 kr 6 451 928 kr 60 359 873 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så, att i ny räkning överförs 60 359 873 kr. Mål Styrelsens yttrande till överföring av koncernbidrag Koncernbidrag kommer, under förutsättning av årsstämmans godkännande, att lämnas med 2 100 000 kronor. Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncernbidrag reducerar bolagets soliditet från 13,5 procent till 13,2 procent. Mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs i Örnsköldsviks kommunala bolagskoncern och bedrivs med lönsamhet bedöms soliditeten som betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, i form av koncernbidrag, ej hindrar bolaget från att fullfölja sina förpliktelser på lång och kort sikt. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 12 kap. 2 (försiktighetsregeln). Perspektiv Målområde Målvärde 2011 Utfall 2010 Kund NKI (Nöjd Kund Index) 67 * 64 Ägare Lönsamhet Soliditet 2,8 Mkr > 12 % 10,5 Mkr 13,2 % Samhälle Medarbetare Klimatpåverkan Bostadsgaranti studenter NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal ** 1 510 000 +/-5% kwh Bostad inom en månad 4,45 65 % * Ingen mätning genomförs under 2011. Nästa mätning 2012. ** Nytt intervall 2011. Sjukskriven <5 dagar/år ingen påverkan på frisktalet. 945 000 kwh Bostad inom en månad 4,4 60 % 29 En utblick 2011-2012 En utblick 2011-2012 30

Lägenhetsbestånd Lägenhetstyper och antal Genomsnittlig 5 rk o Summa Lgh-yta totalhyra Fastighet Byggn år 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk större lgh i m 2 kr/m 2 1101 Hörnett 59:6,59:7 29-40 8 8 188 2 212,09 1103 Egypten 3 70, 50 5 6 2 13 971 861,05 1107 Konstantinopel 1,2 2007 1109 Kina 1 2007 1201 Aspen 2, 5-9 30-39 9 13 5 3 1 31 2029 854,98 1202 Solstrimman 2 62 34 12 48 12 1 107 6863 925,85 1205 Linden 9 80 56 22 78 3986 1 061,34 1206 Asien 5 2009 1 17 6 24 1584 1 300,45 1207 Österås 1:48,16:4,16:3 32,47,53 3 2 5 302 728,37 1208 Österås 1:135 58 1 1 82 604,98 1209 Västerås 1:6 3 3 72 2 414,50 1301 Schweiz 1, 3 91 37 12 6 55 3859 1 117,66 1302 Ripan 13 89 5 7 17 6 35 2556 1 054,66 1303 Renen 1 57 9 45 32 20 1 107 6971 890,12 1306 England 8 39,59 5 1 1 7 554 735,77 1308 Roma 6 1988 3 6 5 1 15 1111 955,39 1401 Skottland 1, 4 1896, 88 23 22 2 1 48 3474 995,62 1501 Lönnen 2 69 10 45 14 15 84 5949 784,71 1502 Sälgen 2, 4 67 16 22 44 31 15 128 10210 796,93 1503 Rönnen 1 66 22 10 52 34 118 9204 775,63 1504 Örnsköldsvik 7:1 3 3 72 2 414,50 1601 Sörliden 1-4 74 241 81 322 20478 861,20 1602 Järvsta 6 80 7 62 62 2 133 9576 852,31 1603 Järvsta 1 78 36 43 6 85 6865 886,52 1604 Karlshem 1 81 7 65 63 16 151 11793 852,00 1605 Örnsköldsvik 10:1 2007 4 2 6 440 1 790,62 1701 Violen 7 53 8 41 7 1 4 61 3558 869,15 2101 Norrlungånger 2:204, 2:205 49-51 38 120 56 21 1 236 13905 839,03 2102 Norrlungånger 2:220 53 61 64 30 9 164 9093 808,71 2103 Norrlungånger 3:33, 3:34 68 21 38 68 50 177 13465 852,43 2104 Norlungånger 3:40 92 28 10 38 2594 1 067,03 2105 Norrlungånger 3:37 5 5 315 1 576,00 2106 Kroksta 1:48 67 1 1 125 517,34 2107 Snickaren 6 4 4 184 1 399,04 4101 Gene 4:2, 4:5, 2:191 52,56 44 121 43 15 1 224 13124 892,73 4102 Gene 14:5, 25:2 48,59 30 9 39 1609 732,93 4104 Gene 2:59 93 5 13 2 20 1308 1 061,37 5101 Själevads Prästbord 1:84 64 3 3 6 4 16 1070 858,83 5102 Själevads Prästbord 1:45,1:48,1:81,1:100 50-61 20 16 17 7 60 3476 858,58 5103 Översjäla 2:56 73 9 63 9 9 90 6054 893,92 5106 Myckling 1:74 48 1 1 142 441,38 Köpmanholmen 25-87 15 32 27 3 1 78 4954 752,77 Bjästa 50-81 32 75 25 1 1 134 7618 830,26 Bredbyn 29-84 45 26 5 1 1 78 4109 843,25 Husum 51-63 31 47 17 2 1 98 5566 698,67 9110 Norrgissjö 5:46 2007 1 1 132 1 561,00 Bostadsrätter 58-65 27 1 2 30 1238 1 094,24 SUMMA 586 1382 839 280 35 3122 202828 871,97 Ute- Motorv. Stud. Yta m 2 Totalhyra Möbl. Yta m 2 Summa Lokalyta Förråd förråd Garage Husvagn Uppställ- Fastighet lgh stud. stud./år lgh möbl lokaler i m 2 Antal Antal Antal Skärmtak ningsplats 1101 Hörnett 59:6,59:7 1103 Egypten 3 6 76 154812 8 857 1107 Konstantinopel 1,2 42 987 1637601 10 1109 Kina 1 59 1416 2316163 11 1201 Aspen 2, 5-9 3 163 5 1 23 1202 Solstrimman 2 1 65 25 35 55 1 1205 Linden 9 1 46 7 613 14 1206 Asien 5 7 14 1207 Österås 1:48,16:4,16:3 1208 Österås 1:135 1209 Västerås 1:6 1301 Schweiz 1, 3 3 175 3 193 4 26 12 1302 Ripan 13 2 215 4 16 23 1303 Renen 1 7 327 6 1 31 56 4 1306 England 8 3 818 1 4 19 1308 Roma 6 1 88 6 1401 Skottland 1, 4 2 327 2 17 16 1501 Lönnen 2 101 1525 2561032 11 868 1 35 28 4 14 87 32 1502 Sälgen 2, 4 12 245 408445 3 603 7 12 80 41 1503 Rönnen 1 1 100 5 7 48 33 26 1504 Örnsköldsvik 7:1 1601 Sörliden 1-4 7 200 16 24 10 213 34 1602 Järvsta 6 22 479 616240 4 1065 27 29 6 94 6 1603 Järvsta 1 4 611 2 5 1604 Karlshem 1 6 482 2 1 2 130 9 1605 Örnsköldsvik 10:1 1701 Violen 7 2 99 6 240 3 6 41 26 2101 Norrlungånger 2:204, 2:205 12 252 6 598 14 60 25 174 32 2102 Norrlungånger 2:220 1 41 7 32 46 106 14 2103 Norrlungånger 3:33, 3:34 4 407 75 15 62 93 35 2104 Norlungånger 3:40 12 14 4 2105 Norrlungånger 3:37 1 193 2106 Kroksta 1:48 2107 Snickaren 6 4101 Gene 4:2, 4:5, 2:191 8 636 10 19 26 128 36 4102 Gene 14:5, 25:2 2 106 3 23 4 4104 Gene 2:59 2 720 6 1 5101 Själevads Prästbord 1:84 2 62 2 3 11 5102 Själevads Prästbord 4 364 5 8 34 2 5103 Översjäla 2:56 1 46 10 60 5 5106 Myckling 1:74 Köpmanholmen 3 506 8 4 1 51 9 Bjästa 2 74 6 2 37 37 18 Bredbyn 4 459 5 6 7 30 5 Husum 6 300 2 4 11 40 9110 Norrgissjö 5:46 Bostadsrätter SUMMA 242 4728 7694293 29 1440 115 11514 284 227 509 1715 323 31 Lägenhetsbestånd Lägenhetsbestånd 32

Resultaträkning Balansräkning Belopp i SEK Not Belopp i SEK Not 2010-12-31 2009-12-31 RÖRELSENS INTÄKTER Nettoomsättning 2, 3 209 741 880 218 562 777 Aktiverat arbete för egen räkning 2 59 068 170 256 Övriga rörelseintäkter 2 16 652 962 4 695 438 Summa intäkter 226 453 910 223 428 471 RÖRELSENS KOSTNADER Råvaror och förnödenheter -34 079 - Externa kostnader 3, 4-142 040 660-142 621 832 Personalkostnader 5-28 039 349-30 188 023 Av- och nedskrivningar av materiella -24 552 993-20 675 638 och immateriella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader -1 818 724-507 094 Summa rörelsens kostnader -196 485 805-193 992 587 Rörelseresultat 29 968 105 29 435 884 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 6 3 897 889 - Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 3 040 381 3 934 665 Räntekostnader och liknande resultatposter -26 368 373-29 358 218 Summa resultat från finansiella poster -19 430 103-25 423 553 Resultat efter finansiella poster 10 538 002 4 012 331 Skatt på årets resultat 8-4 086 074 540 253 Årets vinst 6 451 928 4 552 584 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 9 713 607 878 768 546 908 Balansposter 10 2 685 692 3 257 474 Inventarier, verktyg och installationer 11 2 064 088 1 628 204 Pågående om- och tillbyggnad 12 70 234 457 27 033 446 788 592 115 800 466 032 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 100 000 200 000 Bostadsrätter 14 2 317 723 2 614 115 Fordringar koncernbolag 15 36 281 000 63 729 000 Andra långfristiga värdepappersinnehav 16 424 003 486 014 Övriga långfristiga fordringar 17 122 882 134 882 39 245 608 67 164 011 Summa anläggningstillgångar 827 837 723 867 630 043 Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter 804 250 706 630 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 398 892 414 817 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun 1 455 361 - Fordringar hos koncernföretag 146 201 743 036 Övriga kortfristiga fordringar 18 4 655 138 5 386 069 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 1 857 407 1 559 584 8 512 999 8 103 506 Kassa och bank 321 715 674 584 Summa omsättningstillgångar 9 638 964 9 484 720 Summa tillgångar 837 476 687 877 114 763 33 Resultaträkning Balansräkning 34

Balansräkning Kassaflödesanalys Belopp i SEK Not 2010-12-31 2009-12-31 Belopp i SEK Eget kapital och skulder Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital (500 000/435 000 aktier à kvotvärde 100 kr) 50 000 000 43 500 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 53 907 945 57 088 139 Årets vinst 6 451 928 4 552 584 60 359 873 61 640 723 Summa eget kapital 110 359 873 105 140 723 Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser 21 8 374 081 8 044 133 Avsättning för skatter 22 9 955 011 6 308 856 Summa avsättningar 18 329 092 14 352 989 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 23 643 800 000 700 100 000 Summa långfristiga skulder 643 800 000 700 100 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 18 164 985 12 752 400 Skulder till Örnsköldsviks kommun 8 820 660 15 311 001 Skulder till koncernföretag 12 096 902 2 368 567 Övriga kortfristiga skulder 1 245 410 1 035 339 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 24 659 765 26 053 744 Summa kortfristiga skulder 64 987 722 57 521 051 Summa eget kapital och skulder 837 476 687 877 114 763 Ställda säkerheter 25 2 148 100 2 148 100 Ansvarsförbindelser 26 355 821 401 316 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 29 968 105 29 435 884 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm 18 552 993 20 675 537 Erhållen ränta 3 040 381 3 934 665 Erlagd ränta -27 016 010-29 625 905 Betald inkomstskatt 18 - - Övriga ej rörelsepåverkande poster -6 866 330 116 327 17 679 139 24 536 508 Ökning/minskning varulager -97 620 255 103 Ökning/minskning kundfordringar 15 925-132 114 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 18-46 912 3 879 411 Ökning/minskning leverantörsskulder 5 412 585-154 026 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 2 960 670 15 789 730 Kassaflöde från den löpande verksamheten 25 923 787 44 174 612 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -85 682 524-50 241 480 Sålda materiella/finansiella anläggningstillgångar 86 199 726 4 290 104 Sålda dotterbolag 3 997 889 - Avyttringar/amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar 27 818 403 836 930 Kassaflöde från investeringsverksamheten 32 333 494-45 114 446 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - 62 930 Amortering av skuld -56 300 000 - Erhållet koncernbidrag -2 310 150 665 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -58 610 150 727 930 Årets kassaflöde -352 869-211 904 Likvida medel vid årets början 674 584 886 488 Likvida medel vid årets slut 321 715 674 584 Tillkommer ej utnyttjad kredit koncernkonto 25 523 398 29 777 553 35 Balansräkning Kassaflödesanalys 36