FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET I JÖNKÖPING En rapport från Fastighetsägarna GFR
INLEDNING OCH SYFTE En väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för ett väl fungerande samhälle. I Sverige bor nästan 3 miljoner människor i fastigheter som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Tillståndet i Fastighetsbranschen angår således många. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) för nionde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Vad anser branschens förträdare om företagsklimatet i regionen? Utöver att mäta fastighetsföretagarklimatet har vi också undersökt branschens inställning de nya mandatfördelningarna i riskdag och kommunfullmäktige samt stadskärnornas konkurrenskraft.
OM UNDERSÖKNINGEN Den första fastighetsföretagarundersökningen gjordes 2006. Undersökningen har genomförts årligen sedan dess. I denna rapport presenteras resultaten för 2014 års mätning. Resultaten jämförs över tiden. Under december 2014 genomförde Demoskop totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands, Värmlands, Hallands, Jönköpings, Kalmar och västra Östergötlands län ingår. Ansvarig för projektet inom Fastighetsägarna är David Björnberg. Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
SÅ BERÄKNAS FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index 100 motsvarar medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det första året undersökningen genomfördes, dvs år 2006. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Indexberäkningen är baserad på snittvärden för individer. Om individen väljer att inte besvara en enskild fråga finns inte den delfrågan med i individens snitt. Således är vet ej svar inte med i indexberäkningen. Andelen som anser att någonting stämmer mycket/ganska väl kan således sjunka utan att indexmåttet per definition sjunker. Så är ofta fallet i städer med många vet ej svar.
MÅLGRUPP, URVAL OCH ANTAL SVAR Undersökningspopulation var privata fastighetsföretagare i 20 kommuner som ligger i Fastighetsägarna GFR:s region. För varje kommun anges antalet genomförda intervjuer. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. I Jönköping deltog 80 fastighetsföretagare i undersökningen. Alingsås 56 Arvika 18 Borås 87 Göteborg 106 Halmstad 75 Jönköping 80 Kalmar 71 Karlstad 77 Kungsbacka 39 Lidköping 38 Linköping 76 Motala 38 Mölndal 37 Skara 25 Skövde 56 Trollhättan 48 Uddevalla 67 Varberg 57 Värnamo 17 Västervik 32 Totalt 1 100
RESULTATET FÖR SAMTLIGA KOMMUNER Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index 100 motsvarar medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det första året undersökningen genomfördes, dvs år 2006. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2014 är 93 vilket är en förbättring med en indexpunkt jämfört med 2013. Det är första gången sedan 2007 som resultatet inte går bakåt jämfört med föregående år. Årets resultat är dock det näst lägsta sedan undersökningen startade. I majoriteten av kommunerna har Fastighetsföretagarindex ökat i 2014 års mätning. Linköping toppar listan med ett index på 100, det vill säga genomsnittet för samtliga kommuner år 2006. Mölndal är dock den kommun som går framåt allra mest under året, hela tio indexpunkter. Det är den största förbättringen i undersökningens historia. Borås är den kommun som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter. Det stora tappet innebär att Borås tillsammans med Uddevalla och Varberg är de kommuner som får lägst index i årets mätning.
RESULTATET I JÖNKÖPING I Jönköping är årets index 95 vilket är över snittet för samtliga undersökta städer, och en förbättring med tre indexpunkter sedan 2013. Det är första gången sedan 2010 resultatet i Jönköping ökar jämfört med året innan. Bäst resultat hade Jönköping 2006 och 2007 då index låg på 103. De åren var Jönköpings resultat bland de högsta för alla undersökta kommuner. Kommunens fastighetsägare är mest nöjda med de allmänna kommunikationerna. Hela 93 procent av de tillfrågade anser att dessa är fungerar bra. Betydligt färre tycker att planärendena i kommunen sköts på ett smidigt sätt. Endast 39 procent instämmer i detta påstående.
INDEX ÖVER TID 104 103 103 102 100 98 100 101 100 99 99 99 98 98 98 96 96 95 95 Samtliga 94 92 94 92 92 93 Jönköping 90 88 86 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2014 Index relativt totalen 2006 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 SAMTLIGA 100 101 99 98 98 96 94 92 93 1 Borås 101 104 101 99 101 100 95 97 92 5 Alingsås 100 105 99 101 99 93 90 92 95 3 Göteborg 98 96 95 92 92 90 90 88 95 7 Kungsbacka 97 97 95 96 98 95 91 90 97 7 Mölndal 99 97 98 95 94 96 91 88 98 10 Halmstad 97 97 99 98 97 95 95 92 93 1 Varberg 103 103 102 102 100 97 96 91 92 1 Jönköping 103 103 99 99 100 98 95 92 95 3 Kalmar 99 101 99 100 95 92 90 91 95 4 Västervik 99 105 99 98 101 92 89 90 97 7 Karlstad 100 105 100 99 99 99 95 98 98 0 Arvika 105 101 102 103 99 98 95 89 93 4 Linköping 98 99 101 102 99 102 97 97 100 3 Skövde 105 105 101 104 103 98 97 94 95 1 Skara 103 101 102 97 100 102 97 94 94 0 Uddevalla 97 100 98 96 97 95 92 87 92 5 Trollhättan 102 104 108 103 100 97 97 93 95 2 Motala 91 93 93 97 91 93 93 97 4 Värnamo 104 102 98 104 97 98 98 98 0 Lidköping 102 102 104 101 100 97 95 2 Kommentar: Blåa och röda rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
INDEX NEDBRUTET För att kunna avgöra mer exakt vad som är bra och dåligt med fastighetsföretagarklimatet i Jönköping behöver alla delfrågor redovisas separat. I uppkommande slides jämförs svaren i Jönköping mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. För att göra redovisningen mer pedagogisk har indexets 14 frågor delats in i tre olika kategorier: Förutsättningen för lönsamhet Service, handläggning och avgifter Samarbete med kommunen
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
JÖNKÖPING JÄMFÖRT MED SNITTET Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra 90 80 85 81 83 74 79 72 70 60 50 40 41 40 Jönköping Samtliga 30 20 10 0 Goda förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrens på lika villkor
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET ÖVER TID 100 Kommentar: Andelen personer som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra över tid. 90 Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet 80 70 60 Näringslivsklimatet är gynnsamt 50 40 30 Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering 20 10 Konkurrens på lika villkor 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
JÖNKÖPING JÄMFÖRT MED SNITTET Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra Jönköping Samtliga 100 90 93 86 80 70 60 61 58 69 74 50 40 39 33 44 38 49 42 30 20 10 0 De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER ÖVER TID Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra. 100 90 De allmänna kommunikationerna fungerar bra 80 70 Kommunens krav på sophantering är rimliga 60 De kommunala avgifterna är rimliga 50 40 Byggärenden fungerar smidigt i min kommun 30 20 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga 10 Planärenden fungerar smidigt i min kommun 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
JÖNKÖPING JÄMFÖRT MED SNITTET Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra 80 75 70 60 69 59 59 63 67 50 43 40 30 37 Jönköping Samtliga 20 10 0 Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
SAMARBETET MED KOMMUNEN ÖVER TID Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som anser att påståendet stämmer mycket eller ganska bra. 100 90 Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum 80 70 60 Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning 50 40 Kontakterna med tjänstemän fungerar bra 30 20 10 Kontakterna med politiker fungerar bra 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
HUR STICKER JÖNKÖPING UT? Kommentar: I figuren redovisas skillnaden i procentenheter mellan svaren i Jönköping och genomsnittet för alla 20 kommuner. Jämfört med snittet anser de svarande i Jönköping att kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning. De är dock mer missnöjda med hemkommunens krav på sophantering än andra fastighetsägare i undersökningen. Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning 10 Näringsklimatet är gynnsamt 9 Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum 8 De allmänna kommunikationerna fungerar bra Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Byggärenden fungerar smidigt i min kommun 7 7 7 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Kontakterna med politiker fungerar bra 6 6 6 Goda förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet 4 De kommunala avgifterna är rimliga 3 Konkurrens på lika villkor 1 Kontakterna med tjänstemän fungerar bra 4 Kommunens krav på sophantering är rimliga 5 6 4 2 0 2 4 6 8 10 12
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2014 En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Jönköping står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en stark position. Totalt sett är det 76 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Genomsnittet för samtliga kommuner ligger på 62 procent. Totalt 15 procent anger att stadskärnan står sig Mycket bra medan tyngdpunkten ligger på svaret Ganska bra med 55 procent. Bland de 10 procent som är negativa ligger hela tyngdpunkten på svaret Ganska dåligt, ingen har svarat Mycket dåligt.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? Varberg 28 67 5 0 Lidköping 21 71 5 03 Alingsås 27 55 11 2 5 Karlstad 26 52 16 1 5 Värnamo 24 53 18 0 6 Jönköping Skövde 21 20 55 55 10 16 0 14 5 4 Mycket bra Borås Linköping 17 17 54 53 20 17 1 2 7 12 Ganska bra Kalmar 23 44 25 6 3 Samtliga Göteborg 16 17 46 45 22 24 9 8 6 6 Ganska dåligt Halmstad Motala 3 16 53 40 31 26 11 8 5 8 Mycket dåligt Västervik Arvika 6 11 47 39 28 44 6 13 0 6 Vet ej/ej svar Kungsbacka 5 28 31 31 5 Skara 4 28 32 36 0 Trollhättan 2 23 29 38 8 Uddevalla 1 16 36 43 3 Mölndal 3 14 51 27 5 0% 20% 40% 60% 80% 100%
EN NY POLITISK VERKLIGHET Valet 2014 innebar en ny mandatfördelning i riskdagen och i många kommunfullmäktige. Vi har frågat hur den nya parlamentariska sammansättningen kommer att påverka förutsättningarna för fastighetsföretagare. Generellt är de svarande i Jönköping mycket negativa till den nya mandatfördelningen i riksdagen. Hela 51 procent tror att förutsättningarna kommer att försämras, men endast tre tror att de kommer att förbättras. De svarande är mindre negativa till den nya kommunfullmäktige. Över 50 procent tror inte på någon förändring alls. Nästan en tredjedel tror att förutsättningarna försämras medan sex procent tror att de förbättras. 60 50 54 51 40 40 30 20 29 Riksdagen Kommunfullmäktige 10 3 6 6 11 0 Förutsättningarna förbättras Ingen skillnad Förutsättningarna försämras Vet ej/inget svar
OM FASTIGHETSÄGARNA GFR Fastighetsägarna är branschorganisationen för fastighetsföretag. Vi erbjuder spetskompetens inom bland annat juridik, förhandling och energi. Vi är ledande inom stadsutveckling och driver på den lokala och nationella opinionen för att skapa bättre förutsättningar för landets fastighetsföretag.
KONTAKT David Björnberg Utredare Fastighetsägarna GFR Tel: 031 755 33 03 david.bjornberg@fastighetsagarna.se