TJÄNSTESKRIVELSE KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING 2009-09-02 Dnr Överlåtelse av fastigheter Kommunfullmäktige beslutade vid sitt sammanträde 2008-06-18 bland annat att ge kommunstyrelsen i uppdrag att se över kommunens fastighetsbestånd och därigenom förädla kommunens balansräkning. Som ett led i verkställandet av detta uppdrag har möjligheten att avyttra den del av kommunens fastighetsbestånd där det bedrivs kommunal verksamhet undersökts. Diskussionerna har även omfattat de fastigheter (tre registerfastigheter) som idag ägs av Riksbyggen Kooperativa Hyresrättsförening Sörbygården och Dinglegården. Munkedals kommun har i kraft av sitt andelsägande ett dominerande inflytande över hyresrättsföreningen. Formellt ska dock beslut om försäljning av dessa fastigheter fattas av hyresrättsföreningens stämma i enlighet med dess stadgar. Kommunen har upphandlat en oberoende fastighetsrådgivningsfirma som sakkunnigt biträde. Lägesrapport har vid två tillfällen lämnats till kommunstyrelsen. Den nu föreslagna överlåtelsen omfattar totalt 27 registerfastigheter eller delar av registerfastigheter, varav tre tillhör hyresrättsföreningen. Den totala köpeskillingen uppgår till 299 mnkr. Köpare är Hemfosa Fastigheter AB. Villkoren i övrigt framgår av ramavtal, fastighetsregleringsavtal och köpekontrakt. Enligt upprättade hyreskontrakt kommer kommunen att hyra lokaler i fastigheterna. Hyresnivån i lokalerna motsvarar för samtliga objekt vad hyresgästen betalar idag. Hyresnivåerna justeras årligen med konsumentprisindex (KPI). Hyrestiden är som kortast tre år och som längst tjugofem år. Av bilaga till tjänsteskrivelsen framgår hyresobjekten, hyran, avtalslängden, uppsägningstider m.m. Köparen har framfört önskemål om att fortsättningsvis få köpa administrativa och praktiska tjänster från kommunen motsvarande dagens omfattning. Analys av risker och konsekvenser Ekonomi De ekonomiska konsekvenserna av fastighetsförsäljningen är enkla att beräkna på kort sikt men svårare att bedöma på lång sikt. Realisationsvinst Vid en försäljning av fastigheterna gäller att försäljningsvärdet bokförda värden = vinst (eller reavinst). Den nu föreslagna överlåtelsen innefattar ett försäljningsvärde på 299 mnkr, ett bokfört värde på cirka 212 mnkr vilket ger en vinst på 87 mnkr. Vinsten ger kommunen ett positivt resultat för året vilket förbättrar det egna kapitalet med motsvarande belopp. Detta medför att kommunen får en förbättrad soliditet. 455 80 MUNKEDAL Telefon växel 0524-180 00 Fax 0524-181 10 www.munkedal.se munkedal.kommun@munkedal.se Bankgiro 549-6260 Postgiro 11 54 40-0 Organisationsnummer 21 20 00-1330
2 Likviditet Då 299 mnkr (försäljningsbeloppet) betalas ut till kommunen skapas möjligheter att amortera på kommunens låneskuld. Det totala lånebeloppet uppgår idag till 232 mnkr (inklusive hyresrättsföreningen) vilket innebär att om hela lånebeloppet amorteras kvarstår 67 mnkr som en likviditetsförstärkning. Noteras bör att inte alla lånen som kommunen har idag är relaterade till fastigheterna. Kostnadsutvecklingen Då den avtalade hyran är lika med idag gällande hyra för lokalerna uppstår ingen merkostnad vare sig för verksamheterna eller för kommunen. Hyresutvecklingen framöver styrs enligt avtalet av KPI som beräknas av SCB. Den risk som kommunen kan drabbas av är att ökningen av KPI blir mycket högre än ränteutveckling framöver. Detta eftersom kommunen inte har några lån och inte har någon fördel av att räntan är låg samtidigt som kommunen får betala priset för en höjning av KPI. På motsvarande sätt skulle kommunen tjäna på det omvända scenariot det vill säga att räntan stiger mer än KPI. Räkneexempel: Räntehöjning 0 % och KPI höjning 1 % ger en hyreshöjning på c:a 300 tkr/år. Hyra Hyrestiden är för vissa objekt satt till 25 år. Kommunen är således bunden av att betala hyra under den tidsperioden även om behov av att nyttja lokalerna inte längre finns. Kommunen måsta således aktivt planera för alternativa användningssätt för lokalerna. Köparen är överens med kommunen om att, om sådana situationer uppstår, i samverkan försöka hitta andra användningsområden. Personal Överlåtelsen kommer inte att leda till några uppsägningar eller andra personalförändringar. Direkt berörda är administrativ personal samt personal som sköter grönytor. Köparen har dock för avsikt att köpa tjänster från kommunen enligt särskilda avtal i en omfattning som motsvarar nuvarande nivå. Detta för att få en smidig övergång. Exempelvis kommer personal inom Park & Skog även fortsättningsvis att sköta grönytor, lekplatser och övrig mark på fastigheterna. Skriftligen har köparen dessutom framfört önskemål om att av kommunen köpa tjänster avseende bland annat dagliga hyresgästkontakter, uppföljning av Primärs arbetsuppgifter, underhållsplanering, budgetering, kontakter med entreprenörer och andra löpande uppgifter inom förvaltning och administration. Efter avtalstidens utgång sker ny upphandling av tjänster. Några garantier att kommunen även därefter är leverantör av efterfrågade tjänster finns inte. Detta kan få till konsekvens att det kan uppstå en övertalighetssituation som kan leda till uppsägningar på grund av arbetsbrist. Risker som kan leda till ohälsa och olycksfall De risker som kan bli aktuella för de som är direkt berörda är hänförliga till den oro och otrygghet som upplevs i samband med en eventuell ny upphandling av tjänster. Detta förstärks genom att avtalet är tidsbestämt och att situationen kan blir mer markant ju närmare man kommer avtalsperiodens slut. Å andra sidan är inte heller fortsatt egenregi en garanti för livslång anställningstrygghet.
3 För övriga anställda som befinner sig i verksamheterna kan ett förändrat ägande medföra spekulationer och otrygghet i var ansvaret dras när det gäller arbetsmiljön och när åtgärder skall vidtas i fastigheterna. Å andra sidan gäller samma lagkrav oavsett fastighetsägande. Åtgärder Samtalsstöd för de som är direkt berörda i syfte att minska oro. Ansvarig, närmaste chef i samband med kontinuerliga medarbetarsamtal. Klargörande för samtliga anställda i ansvarsfrågan beträffande åtgärder i arbetsmiljön och då specifikt vad det gäller fastigheten. Ansvarig samhällsbyggnadschefen. Övrigt Köparens önskan att kommunen även fortsättningsvis utför de uppgifter som idag sköts i egen regi bör rimligen leda till att verksamheterna inte kommer att ha svårare än idag att få kontakt med hyresvärden i de vardagsfrågor som dyker upp. Köparen övertar alla av kommunen ingångna avtal avseende fastigheterna. Kommunen har att åtgärda icke åtgärdade myndighetskrav och vissa tekniska brister i fastigheterna. Genom att kommunen kommer att sälja en hel del tjänster till köparen underlättas övergången, den kommunala verksamheten vänder sig till samma personer som tidigare och kommunen har lättare att vara en aktiv hyresgäst. Förslag till beslut 1. Kommunfullmäktige beslutar att till Hemfosa Fastigheter AB överlåta de fastigheter som anges i bilaga 1, inklusive de fastigheter kommunen kontrollerar via Riksbyggen Kooperativa Hyresrättsförening Sörbygården och Dinglegården. Överlåtelsen skall ske i enlighet med villkoren i ramavtal, köpekontrakt och fastighetsregleringsavtal daterade den 31 augusti 2009. 2. Kommunfullmäktige uppdrar åt styrelsen Riksbyggen Kooperativa Hyresrättsförening Sörbygården och Dinglegården att omgående sammankalla föreningsstämman samt att vid den fatta beslut om att föreningen ska träda i frivillig likvidation per 2011-12-31 samt försälja föreningens fastigheter i enlighet med tecknat ramavtal, köpekontrakt och fastighetsregleringsavtal daterade den 31 augusti 2009. Lars-Erik Knutsson Kommunchef
TJÄNSTESKRIVELSE KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING 2009-09-02 Dnr Överlåtelse av fastigheter Kommunfullmäktige beslutade vid sitt sammanträde 2008-06-18 bland annat att ge kommunstyrelsen i uppdrag att se över kommunens fastighetsbestånd och därigenom förädla kommunens balansräkning. Som ett led i verkställandet av detta uppdrag har möjligheten att avyttra den del av kommunens fastighetsbestånd där det bedrivs kommunal verksamhet undersökts. Diskussionerna har även omfattat de fastigheter (tre registerfastigheter) som idag ägs av Riksbyggen Kooperativa Hyresrättsförening Sörbygården och Dinglegården. Munkedals kommun har i kraft av sitt andelsägande ett dominerande inflytande över hyresrättsföreningen. Formellt ska dock beslut om försäljning av dessa fastigheter fattas av hyresrättsföreningens stämma i enlighet med dess stadgar. Kommunen har upphandlat en oberoende fastighetsrådgivningsfirma som sakkunnigt biträde. Lägesrapport har vid två tillfällen lämnats till kommunstyrelsen. Den nu föreslagna överlåtelsen omfattar totalt 27 registerfastigheter eller delar av registerfastigheter, varav tre tillhör hyresrättsföreningen. Den totala köpeskillingen uppgår till 299 mnkr. Köpare är Hemfosa Fastigheter AB. Villkoren i övrigt framgår av ramavtal, fastighetsregleringsavtal och köpekontrakt. Enligt upprättade hyreskontrakt kommer kommunen att hyra lokaler i fastigheterna. Hyresnivån i lokalerna motsvarar för samtliga objekt vad hyresgästen betalar idag. Hyresnivåerna justeras årligen med konsumentprisindex (KPI). Hyrestiden är som kortast tre år och som längst tjugofem år. Av bilaga till tjänsteskrivelsen framgår hyresobjekten, hyran, avtalslängden, uppsägningstider m.m. Köparen har framfört önskemål om att fortsättningsvis få köpa administrativa och praktiska tjänster från kommunen motsvarande dagens omfattning. Analys av risker och konsekvenser Ekonomi De ekonomiska konsekvenserna av fastighetsförsäljningen är enkla att beräkna på kort sikt men svårare att bedöma på lång sikt. Realisationsvinst Vid en försäljning av fastigheterna gäller att försäljningsvärdet bokförda värden = vinst (eller reavinst). Den nu föreslagna överlåtelsen innefattar ett försäljningsvärde på 299 mnkr, ett bokfört värde på cirka 212 mnkr vilket ger en vinst på 87 mnkr. Vinsten ger kommunen ett positivt resultat för året vilket förbättrar det egna kapitalet med motsvarande belopp. Detta medför att kommunen får en förbättrad soliditet. 455 80 MUNKEDAL Telefon växel 0524-180 00 Fax 0524-181 10 www.munkedal.se munkedal.kommun@munkedal.se Bankgiro 549-6260 Postgiro 11 54 40-0 Organisationsnummer 21 20 00-1330
2 Likviditet Då 299 mnkr (försäljningsbeloppet) betalas ut till kommunen skapas möjligheter att amortera på kommunens låneskuld. Det totala lånebeloppet uppgår idag till 232 mnkr (inklusive hyresrättsföreningen) vilket innebär att om hela lånebeloppet amorteras kvarstår 67 mnkr som en likviditetsförstärkning. Noteras bör att inte alla lånen som kommunen har idag är relaterade till fastigheterna. Kostnadsutvecklingen Då den avtalade hyran är lika med idag gällande hyra för lokalerna uppstår ingen merkostnad vare sig för verksamheterna eller för kommunen. Hyresutvecklingen framöver styrs enligt avtalet av KPI som beräknas av SCB. Den risk som kommunen kan drabbas av är att ökningen av KPI blir mycket högre än ränteutveckling framöver. Detta eftersom kommunen inte har några lån och inte har någon fördel av att räntan är låg samtidigt som kommunen får betala priset för en höjning av KPI. På motsvarande sätt skulle kommunen tjäna på det omvända scenariot det vill säga att räntan stiger mer än KPI. Räkneexempel: Räntehöjning 0 % och KPI höjning 1 % ger en hyreshöjning på c:a 300 tkr/år. Hyra Hyrestiden är för vissa objekt satt till 25 år. Kommunen är således bunden av att betala hyra under den tidsperioden även om behov av att nyttja lokalerna inte längre finns. Kommunen måsta således aktivt planera för alternativa användningssätt för lokalerna. Köparen är överens med kommunen om att, om sådana situationer uppstår, i samverkan försöka hitta andra användningsområden. Personal Överlåtelsen kommer inte att leda till några uppsägningar eller andra personalförändringar. Direkt berörda är administrativ personal samt personal som sköter grönytor. Köparen har dock för avsikt att köpa tjänster från kommunen enligt särskilda avtal i en omfattning som motsvarar nuvarande nivå. Detta för att få en smidig övergång. Exempelvis kommer personal inom Park & Skog även fortsättningsvis att sköta grönytor, lekplatser och övrig mark på fastigheterna. Skriftligen har köparen dessutom framfört önskemål om att av kommunen köpa tjänster avseende bland annat dagliga hyresgästkontakter, uppföljning av Primärs arbetsuppgifter, underhållsplanering, budgetering, kontakter med entreprenörer och andra löpande uppgifter inom förvaltning och administration. Efter avtalstidens utgång sker ny upphandling av tjänster. Några garantier att kommunen även därefter är leverantör av efterfrågade tjänster finns inte. Detta kan få till konsekvens att det kan uppstå en övertalighetssituation som kan leda till uppsägningar på grund av arbetsbrist. Risker som kan leda till ohälsa och olycksfall De risker som kan bli aktuella för de som är direkt berörda är hänförliga till den oro och otrygghet som upplevs i samband med en eventuell ny upphandling av tjänster. Detta förstärks genom att avtalet är tidsbestämt och att situationen kan blir mer markant ju närmare man kommer avtalsperiodens slut. Å andra sidan är inte heller fortsatt egenregi en garanti för livslång anställningstrygghet.
3 För övriga anställda som befinner sig i verksamheterna kan ett förändrat ägande medföra spekulationer och otrygghet i var ansvaret dras när det gäller arbetsmiljön och när åtgärder skall vidtas i fastigheterna. Å andra sidan gäller samma lagkrav oavsett fastighetsägande. Åtgärder Samtalsstöd för de som är direkt berörda i syfte att minska oro. Ansvarig, närmaste chef i samband med kontinuerliga medarbetarsamtal. Klargörande för samtliga anställda i ansvarsfrågan beträffande åtgärder i arbetsmiljön och då specifikt vad det gäller fastigheten. Ansvarig samhällsbyggnadschefen. Övrigt Köparens önskan att kommunen även fortsättningsvis utför de uppgifter som idag sköts i egen regi bör rimligen leda till att verksamheterna inte kommer att ha svårare än idag att få kontakt med hyresvärden i de vardagsfrågor som dyker upp. Köparen övertar alla av kommunen ingångna avtal avseende fastigheterna. Kommunen har att åtgärda icke åtgärdade myndighetskrav och vissa tekniska brister i fastigheterna. Genom att kommunen kommer att sälja en hel del tjänster till köparen underlättas övergången, den kommunala verksamheten vänder sig till samma personer som tidigare och kommunen har lättare att vara en aktiv hyresgäst. Förslag till beslut 1. Kommunfullmäktige beslutar att till Hemfosa Fastigheter AB överlåta de fastigheter som anges i bilaga 1, inklusive de fastigheter kommunen kontrollerar via Riksbyggen Kooperativa Hyresrättsförening Sörbygården och Dinglegården. Överlåtelsen skall ske i enlighet med villkoren i ramavtal, köpekontrakt och fastighetsregleringsavtal daterade den 31 augusti 2009. 2. Kommunfullmäktige uppdrar åt styrelsen Riksbyggen Kooperativa Hyresrättsförening Sörbygården och Dinglegården att omgående sammankalla föreningsstämman samt att vid den fatta beslut om att föreningen ska träda i frivillig likvidation per 2011-12-31 samt försälja föreningens fastigheter i enlighet med tecknat ramavtal, köpekontrakt och fastighetsregleringsavtal daterade den 31 augusti 2009. Lars-Erik Knutsson Kommunchef
Sammanställning av hyresavtal Nr Fastighet Objektsnamn Ort Cirka area (m²) Tillägg f-skatt (tkr) Avtalslängd (år) Uppsägning (mån) Förlängning (mån) 1 Foss 10:1, del av Munkedals brandstation Munkedal 1 149 677 17 20 24 36 2 Foss 10:94 Kungsmarksskolan, Munkedals sporthall Munkedal 8 928 4 111 0 25 24 36 3 Foss 11:1 Munkedalsskolan Munkedal 3 709 1 200 0 25 24 36 4 Foss 10:208 Lilla Foss daghem Munkedal 334 320 0 10 12 36 5 Foss 10:312 Munkåsen, Fossgården Munkedal 776 661 0 10 12 36 6 Foss 10:95 Allégården Munkedal 5 733 4 133 0 25 24 36 7 Foss 10:330 Lilla Foss herrgård Munkedal 368 230 0 10 12 36 8 Foss 12:20 Ekebacken Munkedal 3 406 1 998 0 25 24 36 9 Foss 7:13 Kunskapens hus Munkedal 1 576 771 36 20 24 36 10 Foss 7:89 Kommunförrådet, Möjligheten Munkedal 1 228 378 6 5 9 36 11 Foss 2:55 Barnkullens förskola Munkedal 215 110 0 5 9 36 12 Foss 7:94 Forum Munkedal 3 522 2 685 136 25 24 36 13 Foss 12:8, del av Kungshöjdens daghem Munkedal 555 188 0 10 12 36 14 Munkedal 1:27 Bruksskolan Munkedal 2 629 1 015 0 20 24 36 15 Munkedal 1:58 Önnebacka daghem Munkedal 436 388 0 10 12 36 16 Dingle 4:4, 1:114 Dinglegården Dingle 2 284 2 106 0 15 24 36 17 Dingle 8:1 del av, 4:1 del av Centrumskolan, Dingle sporthall Dingle 2 963 1 285 0 20 24 36 18 Dingle 4:33 Dingle daghem Dingle 647 440 0 10 12 36 19 Vässje 1:89 Vässjegården Hällevadsholm 2 456 1 445 0 15 24 36 20 Vässje 3:1, del av Hällevadsholms skola Hällevadsholm 2 449 1 068 0 20 24 36 21 Krokstads-Hede 1:8 Sörbygården Hedekas 3 361 2 433 0 25 24 36 22 Krokstads-Sandåker 1:16 Hedekas skola Hedekas 2 755 1 094 0 25 24 36 23 Krokstads-Sandåker 1:63, del av Hedekas brandstation Hedekas 146 83 2 5 9 36 24 Krokstads-Hede 1:2, del av Hedekas förskola Hedekas 562 653 0 10 12 36 25 Fisketorp 1:28 Fisketorps skola Hedekas 780 333 0 3 9 36 Summa 52 967 29 804 197 Hyra (tkr)