Datum 2014-09-23 Byggnadsnämnden GRANSKNINGSUTLÅTANDE 2 Detaljplan för Prästgårdsgärde, Falköping stad, Falköpings kommun HUR GRANSKNINGEN HAR BEDRIVITS Rubricerat planförslag har enligt 5 kap 18 Plan- och bygglagen (PBL) varit utställt för en andra granskning på Medborgarkontoret och Falköpings kommuns hemsida under tiden 2014-09-01 till och med 2014-09-22. Fullständiga handlingar har skickats till berörda fastighetsägare och myndigheter enligt sändlista. Den andra granskningen har föregåtts av en första granskning under tiden 2014-04-28 till och med 2014-06-26 och ett samråd under tiden 2014-01-08 till och med 2014-02-07 enligt 5 kap 11 PBL. Framförda synpunkter under den första granskningen har redovisats i separat granskningsutlåtande och samrådet har redovisats i separat samrådsredogörelse. INKOMNA YTTRANDEN Följande yttranden har inkommit under samrådstiden. Remissinstans Ingen erinran Synpunkter Länsstyrelsen, 2014-09-24 Riksantikvarieämbetet, 2014-09-02 Naturvårdsverket, 2014-09-08 Svenska kraftnät, 2014-09-09 Gemensam skrivelse: Mia Källkvist, Kristian Pettersson, Pia Arvidstam, Lars Arvidstam, Edla Gyllensvaan, Kurt Gyllensvaan, 2014-09-15 Trafikverket, 2014-09-15 Statens geotekniska institut, 2014-09-22 Hyresgästföreningen Skaraborg, 2014-09-23 Yttrandena sammanfattas och kommenteras med kursiv stil. Länsstyrelsens yttrande återges i sin helhet. 1 (8)
Länsstyrelsen Bedömning enligt 11 kap 10 PBL Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar inte att riksintresse enligt miljöbalken (MB) påtagligt kommer att skadas, att mellankommunal samordning blir olämplig, att miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte följs, att strandskydd enligt 7 kap. miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser eller att bebyggelse blir olämplig med hänsyn till människors hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion. Synpunkter på förslagshandlingen De synpunkter som tidigare framförts i ärendet har beaktats. Det kan dock därutöver påpekas att kravet på 55 db (A) vid fasad på husen, ska gälla utan något undantag. Plankartan med planbestämmelser ska revideras med avseende på detta! Kommentar Plankartan har reviderats och skyddsbestämmelsen som tillät 50 db mot ljuddämpad sida har tagits bort. Riktvärdet 55 db gäller nu för hela planområdet. Riksantikvarieämbetet Ingen erinran Naturvårdsverket Ingen erinran Svenska kraftnät Ingen erinran Gemensam skrivelse: Mia Källkvist, Kristian Pettersson, Pia Arvidstam, Lars Arvidstam, Edla Gyllensvaan, Kurt Gyllensvaan Vi emotsätter oss detaljplanändring. Våra synpunkter kvarstår från samrådet, se nedan. - Trafiksituationen på Hwassgatan, två stycken fyrvägs korsningar är planerade, hur tänker man här? Korsningen Sköttningsvägen/Landbogatan byggdes om för ett antal år sedan, detta för att få en säkrare korsning då många trafikolyckor inträffade här. Nu ska man bygga två stycken fyrvägs korsningar på Hwassgatan? Trafiken lär inte minska vid en byggnation pa Prästgårdsgärde. - Parkeringsplatser för boende på Prästgårdsgärde är planerade att ligga närmast Bangatan samt några österut. Det planeras för ett kombinerat bullerplank/garage/parkeringsplats. Man planerar inte fullt ut en plats per lägenhet. Många har och är tvungna att ha två bilar per hushåll mycket beroende på att arbetstillfällen saknas på orten. För oss förefaller det planerade bullerplank/garage/parkeringsplats som en kostsamt byggnad. Boende kommer inte att hyra parkeringsplats/garageplats då de troligen kommer att blir dyra att hyra, samt att de som kommer att bo österut på Prästgårdsgärde far långt till parkeringsplatserna ("vi är ju av naturen lata"). Vi befarar att dessa boenden 2(8)
kommer att parkera på Sköttningsvägen, vilket gör den svårframkomlig och gör att det ej känns trafiksäkert. - Trafiksituationen på Sköttningsvägen. Efter bebyggelsen på Vilhelmsro har vi idag mer trafik på Sköttningsvägen än vi hade när gatan var en del av stadens södra utfart mot Mönarp/Jäla. Vid den planerade utbyggnaden av kyrkogården i söder, kräver vi att en infart från Bangatan sker som matar till södra delen av kyrkorgåren, Korintgatan och Veronagatan och en avstängning av Sköttningsvägen sker efter infarten till Vilhelmsrogatan. En infart från Bangatan till Korintgatan och Veronagatan var tidigare planerad och bör ske, samt en sänkning av hastigheten eller hastighetsdämpande åtgärder på Sköttningsvägen. - Se meter högt bullerskydd mot Bangatan, finns det inte en stor risk att här blir ett plank med klotter och graffiti? Hur upplever man det när man kommer in staden? En prydnad? Kommer det se ut som ett fängelse? - I inledningen på samrådsmötet talades om att byggnationen pa Prästgårdsgärde ska passa in i den övriga miljön. Byggnader på östra delen av Prästgårdsgärde är planerade att bli fyra och fem våningshus. Vi anser inte att fyra och femvåningshus passar in i den nuvarande miljön. Hänsyn till kyrkogården ska tas med ma 2 våningshus. Hur mycket hänsyn kommer att tas för villor med boende kommuninvånare. Det kommer för oss närboende att ta bort all utsikt, idag har vi en utsikt på ett par kilometer som helt kommer att försvinna. Vi kommer att få insyn i våra hus och tomter från de höga husen. - Dagvatten, vid samrådsmötet ställdes frågan om ökad risk för oss närboende att få vattenskador i samband stora regnmängder/störtskurar vid en byggnation på Prästgårdsgärde. Vi har tidigare vid skyfall fått våra källare förstörda av inträngande vatten via golvbrunnar. Vi känner en oro för att det kan bli "en propp" vid byggnation på Prästgårdsgärde så att vi för en ökad risk för översvämning/vattenskador i våra källare. Frågan ställdes vid samrådsmötet men vi fick inget svar. - Ska man inte kunna se från kyrkan till kyrkogarden? Kan man det med planerade byggnation? - En byggnation på Prästgårdsgärde med 230-240 lägenheter borde bli mellan 750 och 1 000 boende. Finns efterfrågan? Tyvärr ser det inte ut att bli fler arbetstillfällen i kommunen, så vem ska bo här? Att äldre kommuninvånare ska sälja sina villor och flytta till lägenheter torde vara ett önsketänkande, då dessa ofta har låga boendekostnader i sina villor och får en betydligt dyrare kostnad i nyproducerad lägenhet och då avstår från att sälja sina villor. Vi anser att det ej bör vara högre än tvåvåningshus på Prästgårdsgärde. Vi är bekymrade för den blivande trafiksituationen i området. Vi rädda för att den största investeringen vi har gjort, våra villor, kommer att sjunka betydligt i värde om planerad byggnation genomförs. Kommentar I den fördjupade översiktsplanen (FÖP) är planområdet utpekat som föreslaget bostadsområde. En förtätning av staden och en utveckling av stadsstrukturen 3(8)
eftersträvas. Ett av målen som är utpekade i FÖP:en är att Falköping ska väa rent invånarmässigt och för att möjligöra detta krävs bostäder. Vidare vill man från kommunens sida skapa ett boendeunderlag som bidrar till liv och rörelse i Falköpings centrum. Vad gäller trafiksituationen på Hwassgatan så hänvisas till den gjorda trafikutredningen. Med utgångspunkt i att hitta den bästa lösningen för nybyggnationen presenteras i den ett förslag som tillämpats i detaljplanen. Som åtgärd vidarebefordras synpunkten till Samhällsbyggnadsförvaltningen, park och gata. Att ett kombinerat bullerplank/garage uppförs i nordväst är en förutsättning för att man ska kunna bygga bostäder i denna del. Att detta garage kommer bli så dyrt att uppföra så att hyran på en parkeringsplats skulle bli så hög att de boende inte har råd att parkera sin bil här ses som osannolikt. Rent erfarenhetsmässigt är varmgarage i närheten av boende populärt. Det finns inte någon standard att förhålla sig till vad gäller parkeringsnormer, det bör sägas att det inte är ovanligt med parkeringsnorm under 1,0 plats/lägenhet i centrumnära lägen. Vid behov ger även planen möjlighet att anlägga ytterligare parkeringsgarage i nordväst. Vad gäller avstånd till garaget från öst. Vid avlastning kan kortare parkering ske närmare bostaden men vår förhoppning är att längre parkering ska ske i avsatt parkeringsgarage. Vad gäller trafiksituationen på Sköttningsvägen så hänvisas till den gjorda trafikutredningen. Med utgångspunkt i att hitta den bästa lösningen för nybyggnationen presenteras i den ett förslag som tillämpats i detaljplanen. Vidare synpunkter är inget som kan regleras i Prästgårdsgärdes detaljplan. Detta rör trafikplanering i ett större sammanhang samt hastighetssänkande åtgärder. Synpunkten vidarebefordras till Samhällsbyggnadsförvaltningen, park och gata. Vad gäller bullerskyddet. Anledningen till att bullerskyddet är utformat som ett garage är att man ska komma ifrån att det bara är en barriär i form av ett se meter högt bullerplank. Istället får man en funktion som behövs i området samtidigt som de eftersträvade bullerdämpande åtgärderna nås. När en se meter hög byggnad uppförs blir en slags barriär, det man får göra för att motverka denna känsla är att arbeta med utformningen. Gröna inslag, färgsättning och materialval påverkar upplevelsen. Utformningen behandlas i bygglovsskedet. Gällande Prästgårdsgärde och hur byggnationen passar in i den övriga miljön. Läs om FÖP:en i den inledande kommentaren ovan. Vidare är en av anledningarna till att eploateringsgraden ser ut som den gör är att ett av målen med projektet är att det ska bära sig självt, rent ekonomiskt. Vidare vill man från kommunens sida skapa ett boendeunderlag som bidrar till liv och rörelse i Falköpings centrum. Det handlar även om att försöka skapa en stadsstruktur. Det finns inget femvåningshus i planområdets direkta närhet men runt om i Falköping är likartade byggnadshöjder inte ovanliga. Det är inte en främmande skala för staden. Utsikten för närboende kommer att påverkas, detta är svårt att undvika vid eploatering i tätort. Även en begränsad insyn från framtida grannar är svårt att helt undvika i centrumnära lägen. Trädallén bidrar dock till en viss avskärmande effekt. Det bör även nämnas att fem våningar är den maeploatering som planen medger. Vad som faktiskt genomförs i byggnadsskedet beror på flera faktorer. 4(8)
Gällande dagvattnet. I planarbetet har det tagits fram en rapport (teknisk försörjning) som beskriver hur dagvattnet ska hanteras för att inte orsaka problem för omkringliggande områden. Dagvattnet leds åt sydväst ner mot en uppsamlingsdamm och ett magasin. De problem som i framtiden kan uppstå kommer sannolikt från redan befintliga områden. Vad gäller siktlinjer från kyrkan till kyrkogården. Om man står vid kapellet kan man dra en siktlinje till kyrkan mellan den nya bebyggelsen. Det som kan störa i denna linje är den tänkta trädallén. Avslutande synpunkter. Det som detaljplanen gör är att möjliggöra för byggnation. Kommunen anser att ett intresse finns och vill utveckla Falköping som stad. Om man till eempel ser till äldre kommuninvånare, som är en av flera målgrupper, så tror vi att det finns flera aspekter som gör att man kan vara intresserad av ett nybyggt boende. T.e. kan det bli mödosamt att behöva sköta underhållet av huset/tomten och en nybyggd lägenhet kan då vara lockande. Vad gäller övriga frågor angående våningsantal/eploateringsgrad och trafiksituationen är de besvarade ovan. Trafikverket Ingen erinran. Statens geotekniska institut SGI har i sitt tidigare yttrande i samrådskedet bedömt att stabiliteten för rubricerad detaljplan är tillfredställande och har från geoteknisk synpunkt inget att erinra mot planförslaget. Vi förutsätter att grundläggningsamt utformning av bebyggelse bevakas vis bygglovshantering i enlighet med rekommendationerna i Geotekniskt PM. Hyresgästförening Skaraborg Hyresgästförening har lämnat ett remissvar på Prästgårdsgärde vid förra remisstillfället men kunde ej se våra synpunkter bland övriga granskningsutlåtanden. För övrigt tycker vi det är beklagligt att antalet lägenheter minskar, Falköping behöver fler bostäder för att kunna nå befolkningsmålet 2020. Svar: Ett yttrande från Hyresgästföreningen inkom i samrådsskedet och har redovisats och besvarats i samrådsredogörelsen. Vid förra remisstillfället (granskning) så inkom inget yttrande till Stadsbyggnadsavdelningen, därav finns det inte redovisat i granskningsutlåtandet. Gällande ändringen som gör att 14 st lägenheter tas bort i planförslaget. Det återstår ca 206 lägenheter vilket är en större utbyggnad som bidrar till nå befolkningsmålet 2020. Ej tillgodosedda synpunkter Samrådsskedet: Barn- och utbildningsnämnden Området planeras i sin helhet för 200 bostäder. Karaktären för bostäderna är flerfamiljhus och man kan anta att området är attraktivt för yngre familjer med barn. 200 familjer kan antas innebära några hundratals barn initialt och över tid. Barn- och 5(8)
utbildningsnämnden vill påpeka att behovet av förskoleplatser i området kan bli mycket stort och detta behöver vara med i planeringen från början och mark behöver avsättas. Bostadsområdet kommer även att påverka antalet skolplatser i närområdet och då är det främst Vindängens skola som blir aktuell. En utbyggnad av Vindängens skola bör samtidigt beaktas vid fortsatt planering av bostadsområdet. Området behöver ha generösa utrymmen utomhus för lek och spel. Barn- och utbildningsnämnden vill även framhålla att det kommer finnas ett behov för kvarterslokaler till barnaktiviteter inom området, därmed behöver detta beaktas. Folkpartiet Folkpartiet Liberalerna har tagit del av den planerade förändringen av detaljplan för Prästgårdsgärde. Området planeras för cirka 230 bostäder, fördelade på ett antal flerfamiljshus. Av underlagen framgår en hel del svårigheter med att anpassa området för bostadsbebyggelse, bland annat buller från järnvägen och ett stort behov av förskole- och skolplatser som inte är helt enkelt att tillgodose. Planeringen ser inte ut att vara anpassad för barnfamiljer. Folkpartiet Liberalerna anser inte att området är lämpligt för bostäder utan vill i stället föreslå att Prästgårdsgärde detaljplaneras för en större livsmedelsbutik, alternativt mindre industri. Folkpartiet Liberalerna föreslår som alternativ för bostadsplanering en utökning av områdena Södra Bestorp eller Fåraberget. Paon Vi är positiva till nybyggnationen som sådan men anser att fem våningar, som är projekterat enligt planen, inte passar in i den befintliga bebyggelsen. Ma tre våningar är att föredra. Enligt ritningarna skulle några av de högsta husen förläggas så att de gränsar till våra fastigheter vilket vi anser får negativa effekter för oss. De bildar en barriär som tar både ljus och inte minst utsikt. Detta är givetvis negativt för våra hyresgäster samt kan innebära en värdeminskning av våra fastigheter. Gemensam skrivelse: Mia Källkvist, Kristian Pettersson, Pia Arvidstam, Lars Arvidstam, Edla Gyllensvaan, Kurt Gyllensvaan Samma skrivelse inlämnad i samråd/granskningsskedet. Yttrandet går att läsa här ovan. Ullalisa Karlberg, Lars Karlberg Undertecknade äger och bebor Hwassgatan 10 (snickaren 11). Vi blir i allra högsta grad berörda av den nya planerade bebyggelsen på Prästgårdsgärde. Vi är positiva till byggnation men inte av denna storleksordningen. När kommunen bytte mark med kyrkan förespeglades att det skulle bli små låga radhus ev några hyreshus i två våningar ca 70-80lägenheter. Nu skyller kommunen på att kyrkans prislapp blev för hög därav 250 lägenheter i höga hus. Nu stannade ju förslaget på 230 lägenheter men det är alldeles för många! På kartan upplever man ett gytter av hus. När området är utbyggt så kommer närmare 1000 människor att bo här på denna lilla yta. Var skall alla deras bilar, cyklar, barn och hundar få plats-det blir ju nästan inga gröna ytor(kyrkogården?) Vi protesterar på det bestämdaste mot detta förslag. Låt det stanna på ca 100-125 lägenheter. Granskningsskedet: Guje Oskarsson 6(8)
Det upprättade förslaget bör dras tillbaka och göras om helt och hållet. Anledning den byggnation som presenteras i detaljplanen passar inte in i området överhuvudtaget, upp till fem våningar höga hus med så många lägenheter som ni vill ska byggas där är det väl ingen som vill ha i den miljön som omger S:t Olofs kyrka och kyrkogården. Tänk om, gör en ny detaljplan innehållande t.e. äldreboende i markplan, ett nytt 'ändamålsenligt församlingshem om församlingen skulle vara intresserade av det, byggnation radhus och parhus, framförallt ingen hög bebyggelse som skymmer utsikt och framförallt bygg i en stil som passar in i området. Uppmaningen till kommunen, tänk om det är inte bra för någon att bygga efter den här detaljplanen. Välj en annan plats att bygga lägenheter på där de passar bättre än här. Hur det gått till när kyrkan och kommunen bytt mark det vet jag inte. Om det t.e funnits en överenskommelse hur området skulle bebyggas eller inte. Att bevara och vårda området för kommande generationer känns viktigt för mig. Det här förslaget till detaljplan kan inte jag acceptera min mening är att den här utbyggnaden förstör miljön i området runt S:t Olofs kyrka och inte minst kyrkogården. Hyresbostäder Falköping Falköpings kommun vill förstärka möjligheterna för boende nära stadens centrum och har därför förhandlat med Falköpings församling om markbyte. Området har ett mycket bra läge för bostäder och kommer att bidra till att förstärka centrum. För att detta skall bli verklighet krävs att planen möjliggör ett rationellt och ekonomiskt byggande. Detta är en förutsättning för att kunna erbjuda ett boende med en hyresnivå som potentiella hyresgäster, till det stora antalet lägenheterna, kan klara av och acceptera i en ort där boendekostnaden i övrigt måste betraktas som låg. Ett sätt att uppnå ett rationellt och ekonomiskt byggande är att möjliggöra byggandet av färre men högre hus och därmed också skapa en betydligt större luftighet i området och ger större möjlighet till att ge ett större respektavstånd till kyrkogården. Högre eploateringsgrad i nordöstra delen kan medföra att man i västra delen kan skapa en mer parkliknande del som skulle kunna bidra till ett gynnsammare bullerläge gentemot järnväg och Bangatsleden. Föreslagen bullerskärm i form av garage och parkeringsdäck förefaller ganska orimligt att finansiera på ett genomförbart sätt. Om området skall eploateras under en 5-årsperiod kan man ifrågasätta vem som skall bekosta denna ljudskärm i form av garage. Vi har nyss genomfört ett nybyggnadsprojekt i direkt anslutning till S:t Olofsgatan (kv. Midgård) där vi kan konstatera att moderna byggmetoder reducerar ljud på ett mycket effektivt sätt. Varför inte ställa högre krav på byggnaderna och sänka kraven på bullerskydd i väster? Vi är tveksamma till om genomförandetiden på 5 år är relevant i förhållande till efterfrågan på nyproducerade lägenheter. Vår uppfattning är att det framlagda planförslaget i allt för liten grad tar hänsyn till effektivt och ekonomiskt byggande. Kan inte de ekonomiska förutsättningarna i projektet förbättras så finns en risk för att marken kommer att stå obebyggd i flera år. För vår del måste vi ta hänsyn till att den största gruppen som idag efterfrågar bostäder inte har en tillräcklig ekonomi för att flytta in i nyproducerade lägenheter. Detta gäller särskilt om planerat byggande inte genomförs rationellt och med ekonomin som förtecken. 7(8)
Sammanfattande bedömning Enligt mottagna synpunkter kommer planhandlingarna ändras/kompletteras med följande: Plankartan har reviderats och skyddsbestämmelsen som tillät 50 db mot ljuddämpad sida har tagits bort. Riktvärdet 55 db gäller nu för hela planområdet. Förslag till beslut Med anledning av ovanstående föreslår Stadsbyggnadsavdelningen följande beslut: Byggnadsnämnden ansluter sig till Stadsbyggnadsavdelningens bemötande av inkomna yttranden Byggnadsnämnden beslutar att godkänna detaljplanen för beslut om antagande i kommunfullmäktige Aleander Kouzmine Planarkitekt 8(8)