FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET VARBERG 2012-015
Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjätte året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2011 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. 2
Fastighetsföretagarindex 2011 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2011 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 96 vilket är en liten försämring jämfört med föregående år. Det är också den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006 och trenden har varit negativ sedan 2007. Generellt sett är bedömningen mer positiv bland ägare till små fastighetsföretag samt bolag som enbart har bostadsfastigheter. Större fastighetsföretag samt fastighetsföretag med kommersiella lokaler är något mindre nöjda med hur samarbetet fungerar med kommunen. Sannolikt beror detta på att de generellt sett är mer aktiva parter i samhällsbyggandet, har mer samröre med kommunen, mer kontakt med kommunala tjänstemän och politiker och därför ställer högre krav på samarbetet. Fastighetsföretagarindex 2006011 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Förändring 2010011 Linköping 98 99 101 102 99 102 3 Skara 103 101 102 97 100 102 2 Lidköping x x 102 102 104 101 Borås 101 104 101 99 101 100-1 Karlstad 100 105 100 99 99 99 0 Arvika 105 101 102 103 99 98-1 Jönköping 103 103 99 99 100 98 Skövde 105 105 101 104 103 98-5 Trollhättan 102 104 108 103 100 97 Varberg 103 103 102 102 100 97 Värnamo x 104 102 98 104 97-7 INDEX 100 101 99 98 98 96 Mölndal 99 97 98 95 94 96 2 Halmstad 97 97 99 98 97 95 Kungsbacka 97 97 95 96 98 95 Uddevalla 97 100 98 96 97 95 Alingsås 100 105 99 101 99 93-6 Kalmar 99 101 99 100 95 92 Västervik 99 105 99 98 101 92-9 Motala x 91 93 93 97 91-6 Göteborg 98 96 95 92 92 90 3
I Varberg är årets index 97 vilket alltså ligger strax över genomsnittet för samtliga städer som undersökts. Jämfört med 2010 så sjunker index med tre enheter vilket fortsätter på en svagt fallande trend sedan 2007. Det året, liksom år 2006 då mätningarna inleddes, uppmättes Varbergs hittills högsta notering på 103 medan årets resultat istället är det lägsta som uppmätts för Varberg. I de flesta städer som ingår i undersökningen har Fastighetsföretagarindex sjunkit 2011. Den kommun där index har ökat mest det senaste året är Linköping som med ett index på 102 toppar listan år 2011 tillsammans med Skara. Men Linköpings ökning på 3 enheter är måttfull. Västervik och Värnamo är de kommuner som tappar mest i årets mätning tätt följda av Motala, Alingsås och Skövde med negativa indexförändringar på 9-5 enheter. Den kommun som får lägst omdöme är Göteborg vilket är ett mönster som har stått sig över tid. 4
Förutsättningar för fastighetsföretagande i kommunen För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Varberg är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Varberg mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. Förutsättningar för lönsamhet En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet är relativt goda i Varberg. Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Detta gäller dock de flesta kommuner som ingår i undersökningen och är ingenting unikt för Varberg. Men samtliga av dessa omdömen ligger strax över genomsnittsnivån för de städer som undersökts. 79 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen vilket kan jämföras med snittet på 72 procent. Något fler, 81 procent, anser också att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är drygt 10 procentenheter över snittet. 75 procent anser också att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen vilket är klart över snittet på 67 procent. Det är dock betydligt färre som anser att konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor. Totalt sett är det 35 procent som instämmer i detta påstående vilket är i nivå med genomsnittet i undersökningen. Service, handläggning och avgifter God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Varberg kommunen både ris och ros. Åtta av tio tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra, vilket är ett godkänt resultat men ändå under snittet. De flesta tycker även att kommunens krav på sophantering är rimliga, men med 74 procent ligger även detta strax under snittet. Det är betydligt färre som tycker att de kommunala avgifterna är rimliga. Här får dock Varberg ett lite bättre omdöme än genomsnittskommunen i undersökningen. 61 procent tycker att avgifterna är rimliga medan snittet ligger på 54 procent. Däremot ser det betydligt sämre ut när det gäller kommunens hantering av plan- och byggärenden 5
samt handläggningstider. Här ger fastighetsföretagen i Varberg kommunen underkänt med ett klart sämre omdöme än branschkollegor i andra städer. Endast 32 procent tycker att planärenden hanteras smidigt och 37 procent att byggärenden hanteras smidigt. Båda dessa resultat ligger omkring 10 procentenheter under snittet. Handläggningstiderna får som sagt också underkänt av de flesta då 32 procent är nöjda vilket kan jämföras med genomsnittet på 41 procent i undersökningens samtliga städer. Samarbetet med kommunen Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Fastighetsföretagarna i Varberg ger kommunen underkänt betyg i samarbete. 44 procent tycker att kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning vilket är hela 19 procentenheter under snittet. Något fler (56 procent) tycker att kontakterna med kommunens tjänstemän fungerar bra. Även detta ligger dock så mycket som 11 procentenheter under genomsnittet i undersökningen. När det gäller kontakten med stadens politiker så är det klart färre som anser att det fungerar bra. Så ser det ut i de flesta andra kommuner också men resultatet på 28 procent är även detta klart under snittet på 36 procent. Ljuspunkten finns i kommunens engagemang i utvecklingen av centrum. Här är istället Varbergs fastighetsföretagare mer nöjda än man generellt sett är i andra städer. Hela 75 procent är nöjda med kommunens engagemang i centrum. Snittet i undersökningen är 66 procent. Förutsättningar för fastighetsföretagande 2011 - Varberg De allmänna kommunikationerna fungerar bra Kommunens krav på sophantering är rimliga Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning De kommunala avgifterna är rimliga Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Kontakterna med politiker fungerar bra Konkurrens på lika villkor 44 47 37 45 32 41 32 36 28 34 35 54 56 67 67 66 63 61 86 79 77 74 72 79 70 81 75 75 Samtliga Varberg 0 20 40 60 80 100 Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 6
Förändringar över tid Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har i samarbete med Demoskop genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet sedan 2006. Det innebär att det för ett antal kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över sex års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt. Mellan de senaste två årens mätningar sker det flera ganska drastiska förändringar i fastighetsföretagarnas bedömning av de olika områdena. Dessvärre är dessa enbart till det sämre. Mest anmärkningsvärt är att bedömningen av kommunens information sjunker från 75 procent till 44 procent nöjda. Detta är en försämring med hela 31 procentenheter på ett år från att tidigare ha legat på en förhållandevis jämn hög nivå. Två andra områden som tydligt försämras är kommunens hantering av bygg- och planärenden. Mellan 2010 och 2011 sjunker andelen som tycker att detta fungerar smidigt med 19 respektive 17 procentenheter. Även om det senaste årets förändringar är stora så är det de större förändringarna över tid som är riktigt oroväckande för Varbergs räkning. Samma tendens syns nämligen för en rad olika områden och det är att allt färre fastighetsföretagare tycker att samarbetet med kommunen fungerar som det ska. Sedan mätningarna inleddes 2006 har andelen som tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra sjunkit successivt med 21 procentenheter, från 77 procent till 56 procent 2011. Samma fallande kurva syns för kontakten med politiker. Sedan 2007 har andelen som har bra kontakt med Varbergs politiker sjunkit från 56 procent till 28 procent, vilket innebär en halvering. Samma tendenser över tid syns för kommunens handläggningstider som faller från 67 procent 2006 till 32 procent 2011 och för hanteringen av byggärenden som faller från 65 procent 2006 till 37 procent 2011. Förutsättningar för fastighetsföretagande över tid - Varberg 100 80 60 De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Konkurrens på lika villkor Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Näringslivsklimatet är gynnsamt 40 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kontakterna med politiker fungerar bra Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7
Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Fastighetsägarna GFR är branschorganisationen för fastighetsföretag. Våra cirka 5 100 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 500 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Varberg kommun uppgår till omkring 100 stycken. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Varberg. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Varbergs kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Varberg och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. För mer information kontakta: Rudolf Antoni Utredare och biträdande näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR Tel/mob: 031-755 33 13 E-post: rudolf.antoni@fastighetsagarna.se FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN ADRESS Box 53081, 400 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL 031-755 33 00 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se 8
Om undersökningen Under perioden 2 till 21 november genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Varberg är 57 stycken. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen är Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2011 är 96 vilket är en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 9