Räddningsplan för den privata hyresrätten. En idéskiss för vägen till en balanserad hyresmarknad

Räddningsplan för den privata hyresrätten En idéskiss för vägen till en balanserad hyresmarknad Fastighetsägarna Stockholm April 2002

Vi som arbetar och bor i Stockholmsregionen har många anledningar att vara stolta. Stockholm är en attraktiv region både i ett nationellt och internationellt perspektiv och en tillväxtmotor för hela Sverige. Men det finns en allvarlig baksida för Stockholm och för många stockholmare. Stockholms bostadsmarknad fungerar inte längre för alla. En fortsatt inflyttning och ett lågt bostadsbyggande har skapat en akut bostadsbrist som i sin tur lett till en omfattande svarthandel, andrahandskontrakt, trångboddhet och därmed följande otrygghet. Det är framförallt marknaden för hyresbostäder som har upphört att fungera. Hyresreglering, bristen på byggklar mark och en komplicerad planprocess lägger en död hand över byggandet av hyresrätter. Samtidigt har ett ökat antal hyresrätter omvandlats till bostadsrätter. Följden av detta är att antalet hyresrätter i Stockholmsregionen minskat stadigt. I Stockholms innerstad är antalet hyresrätter på väg att bli färre än antalet bostadsrätter. Hyresrätten som attraktiv upplåtelseform är på väg att försvinna. Detta är allvarligt. Vi på Fastighetsägarna Stockholm är övertygade om att hyresrätten är mycket viktig för en fungerande bostadsmarknad i Stockholm. I en tillvaro med ökad rörlighet på arbetsmarknaden och med allt fler som i friare former vill röra sig mellan arbete och fritid finns det stora fördelar med att hyra sin bostad istället för att köpa. Hyresrätten är också viktig för att den motverkar segregation, genom att den inte kräver en kontantinsats, och skapar förutsättningar för en allsidigt sammansatt region. Vi vill återupprätta hyresrätten som en attraktiv boendeform för alla stockholmare. Vi är övertygade om att det förutsätter att nuvarande regler för hyressättningen förändras. På sikt måste principerna för att bestämma hyran för hyreslägenheter följa samma regler som gäller för övrigt boende. Då finns förutsättningar för en fungerande hyresmarknad där det råder balans mellan utbud och efterfrågan och där hyresgästerna upplever marknaden som attraktiv och rättvis. Vi presenterar i denna idéskrift ett förslag till hur en avveckling av nuvarande hyresreglering kan ske. Vi har kallat förslaget Räddningsplan för den privata hyresrätten, för det är det som det handlar om, att rädda den privata hyresrätten i Stockholm. Stockholm i april 2002 Christer Jansson, VD Fastighetsägarna Stockholm

En räddningsplan för den privata hyresrätten Antalet hyresrätter minskar i Stockholm... lagstiftningen måste därför reformeras Den reglerade hyresmarknaden fungerar inte. De privata hyresrätterna avvecklas snabbt. Idag finns det fler bostadsrätter än hyresrätter i Stockholms innerstad Hyresrätten är hotad Hyresrätten är hotad i hela Sverige. Men hoten ser olika ut. I flertalet av landets kommuner är efterfrågan på hyreslägenheter så låg att nyproduktion är utesluten. De nya bostäder som byggs i dessa kommuner är nästan uteslutande småhus samt enstaka bostadsrätter. I ett antal kommuner har till och med hyresfastigheter rivits för att skapa bättre balans mellan efterfrågan och tillgång. Samtidigt är hyresrätten hotad i ett antal av landets tillväxtkommuner, främst Stockholm. Inte för att efterfrågan saknas men för att hyresregleringen förhindrar nyproduktion och att en snabb omvandling till bostadsrätter minskar antalet hyresrätter. Hyresregleringen gör att produktutvecklingen av hyresrätten upphört. Görs inget kommer hyresrätten i Stockholm att vara helt marginaliserad inom några år. Antalet hyresrätter minskar En massiv omvandling av privata hyresrätter till bostadsrätter pågår i Stockholm. Detta är ingen ny företeelse, men takten har ökat under de senaste åren. Sedan 1970 har 40 procent av de privata hyresrätterna i Stockholm omvandlats till bostadsrätter. Det är i Stockholms innerstad, där 5

det idag finns 174 000 lägenheter, som den största andelen ombildningar sker. År 2002 kommer antalet bostadsrätter att vara fler än antalet hyresrätter, både privata och kommunägda sammantaget, och bostadsrätterna utgör därmed för första gången mer än 50 procent av innerstadsbeståndet. Bostadsbeståndet i Stockholms Stad 1970 2001, andelar Omvandlingarna i det privata beståndet sker huvudsakligen som en direkt konsekvens av hyresregleringen. Det är mycket lönsammare för en fastighetsägare att sälja sin fastighet till en bostadsrättsförening än att äga och förvalta fastigheten med hyresrätter. Det är också lönsammare att sälja till en bostadsrättsförening än till en annan privat fastighetsägare. Den pågående snabba omvandlingen av hyresrätter i privatägda fastigheter blir därmed ett exempel på hur en reglering av marknaden snedvrider konkurrensen mellan olika upplåtelseformer och i förlängningen allvarligt skadar den marknad som regleringen avsåg att skydda. 6

Svarthandeln omsatte en miljard kronor under 2000 och andrahandshyresgästerna betalar 60 procent mer i överhyra En växande svart marknad Idag finns det ingen marknad för hyresrätter i Stockholm, hyresmarknaden är stängd för alla som står utanför den. Den som vill bosätta sig i Stockholm är i stället hänvisad till köp av villa och bostadsrätt eller måste söka ett hyreskontrakt på andrahandsmarknaden eller via svartabörshandeln. Fastighetsägarna Stockholm har i en rapport om svarthandeln med hyreskontrakt från november 2001 beräknat att vid cirka 50 procent av alla lägenhetsbyten i centrala Stockholm får en av hyresgästerna någon form av ekonomisk kompensation eller förmån. Vid antagandet att cirka 3 000 lägenheter per år byts olagligt till ett genomsnittspris av cirka 330 000 kronor, uppgår svarthandeln i Stockholms innerstad till cirka en miljard kronor per år. En ytterligare rapport från Fastighetsägarna Stockholm angående andrahandsuthyrningen i Stockholm från oktober 2000 visar att cirka 13 200 hyreslägenheter i Stockholms innerstad är uthyrda i andra hand. Det motsvarar cirka 13 procent av antalet hyresrätter. Andrahandshyresgästerna betalar uppskattningsvis cirka 60 procent högre hyra än den som förstahandshyresgästen betalar till hyresvärden. Detta leder till att de hyresgäster som har förstahandskontrakt i Stockholms innerstad sannolikt gör en vinst på att hyra ut i andra hand på cirka 500 miljoner kronor per år. Reglerna för hyressättning måste i grunden reformeras För att rädda hyresrätten och för att skapa en rättvis bostadsmarknad i Stockholm måste reglerna för hyressättningen i grunden reformeras. På sikt måste principerna 7

för att bestämma hyran för hyreslägenheter följa samma regler som gäller för övrigt boende. Överfört till hyresmarknaden innebär detta att det måste vara i frivilliga avtal mellan hyresgäst och fastighetsägare som hyran bestäms. Syftet med att reformera hyressättningen är att få en fungerande hyresmarknad där det råder balans mellan utbud och efterfrågan och där hyresgästerna upplever marknaden som attraktiv och rättvis. Ägare till hyresfastigheter måste också få förutsättningar att utveckla hyresbostäderna efter kundernas förändrade behov och önskemål. För att rädda hyresrätten och skapa en bostadsmarknad i balans måste hyresrätterna bli fler......och hyressättningen uppfattas som rättvis En reformerad ordning att bestämma hyra är också ett första steg för att öka bostadsproduktionen och skapa balans mellan tillgång och efterfrågan på bostäder i Stockholmsregionen. När antalet hyresrätter i Stockholm successivt blir fler kommer detta rimligen också leda till en nyttig konkurrens om hyresgästerna som hittills varit sällsynt. Hyresgästerna blir kunder I takt med att hyresregleringen gradvis avskaffas kommer enskilda hyresgäster övergå, från att vara en del av ett anonymt hyresgästkollektiv, till att bli fastighetsägarnas kunder. Detta innebär utvecklingsmöjligheter för branschen men det innebär också nya utmaningar för enskilda fastighetsägare. En successiv förändring av hyressättningen tvingar fram en produktutveckling av hyresrätten där hyresgästernas individuella val får större genomslag. Effekterna blir att de hyresgäster som idag betalar en förhållandevis hög hyra men med ett lågt serviceinnehåll blir vinnare på den nya marknaden. Förlorare bland fastighetsägarna blir de som Hyresgästen blir en kund som ställer krav och fastighetsägaren ges incitament till utveckling för att möta sina kunder 8

inte betraktar sina hyresgäster som kunder utan som utnyttjar dagens reglering till att erbjuda ett lågt serviceutbud till högsta möjliga hyra. Varje förändring förutsätter ett fortsatt starkt konsumentskydd och måste tillåtas ta tid Vårt förslag Denna idéskiss från Fastighetsägarna Stockholm beskriver hur en modell för en reformering av den nuvarande hyressättningen skall kunna genomföras. Även efter dessa förändringar måste förhållandet mellan fastighetsägare och hyresgäster vara lagreglerat i ett antal avseenden och bostadsmarknaden bör även efter en reformering innehålla ett starkt konsumentskydd. Nödvändiga förändringar av nuvarande regelverk måste också göras på ett sätt som möjliggör för både dagens hyresgäster och fastighetsägare att anpassa sig till de förutsättningar som mindre reglerade hyror kommer att innebära. Detta måste tillåtas att ta tid. Vår idéskiss bygger på att hyresgäster och hyresvärdar avtalar om hyran huvudsakligen utifrån en gemensam värdering av lägenhetens läge, standard, storlek och ålder. Vi är medvetna om att i framtiden kommer också hyresgästerna i växande utsträckning värdera olika former av service som hyresvärden kan tillhandahålla. Därmed kommer begreppet hyra att på sikt att få ett annat innehåll än vad som traditionellt har gällt. Den modell till en framtida marknadsanpassad hyra som vi föreslår är i allt väsentligt tillämpbar för hyresmarknaden i hela landet och oberoende av om fastigheten är privatägd eller ingår i ett kommunalt bostadsbolag. I vårt 9

förslag har vi dock utgått från att modellen i första hand skall genomföras i Stockholm, det är där hoten mot den privata hyresrätten är störst och det är där som Fastighetsägarna Stockholm har sitt verksamhetsområde. Diskussion, utredning och beslut Vi föreslår i denna idéskiss att nuvarande hyresreglering skall avskaffas och ersättas med nya regler som garanterar avtalsfrihet på hyresmarknaden men som också innebär ett fortsatt starkt skydd för hyresgästerna. Vi är medvetna om att detta i praktiken innebär ett omfattande lagtekniskt arbete. På traditionellt svenskt sätt tror vi att detta bäst sker genom en expertutredning där också företrädare för hyresvärdar och hyresgäster får tillfälle att påverka den konkreta utformningen av ett nytt regelverk. Utredningen om nytt hyressättningssystem kan tillsättas under år 2002 och nya regler träda i kraft från år 2004 Vårt konkreta förslag är att regeringen redan under år 2002 tillsätter en sådan utredning i syfte att nya regler skall kunna träda i kraft från och med 2004. 10

Huvudprinciper för modellen Reformering bör ske i två steg. Fri hyressättning tillämpas för nya kontrakt och hyreshöjningen i befintliga kontrakt får öka med max fyra procent per år Vår modell bygger på att det i en framtid är hyresgästernas fria val som skall sätta priset på lägenheterna. Vägen dit måste utformas olika beroende på om det gäller att förändra villkoren för de hyresgäster som tecknar nya kontrakt eller om det gäller hyresgäster som har befintliga kontrakt. För hyresgäster med befintliga kontrakt skall förändringarna genomföras successivt under en längre omställningstid. Hyresgäster som inträder nya på marknaden, såväl i nyproducerade fastigheter som i lediga lägenheter i äldre fastigheter, skall omedelbart omfattas av nya regler. Den utformning vi har gett vår modell innebär att den som idag har ett hyreskontrakt försäkras mot kraftiga hyreshöjningar under en omställningstid. Den del av de årliga hyreshöjningarna som motiveras av anpassningen till en ny hyra i beståndet får i vår modell inte överstiga fyra procent per år. För nya hyresgäster gäller fria avtal med skydd mot oskäliga hyresnivåer Steg I. Avtal om hyra för nya kontrakt I nytecknade kontrakt skall parterna ha rätt att fritt avtala om hyra. Den som önskar teckna ett hyreskontrakt för en nyproducerad eller ledig lägenhet har möjligheten att avstå. Han har i detta läge inget besittningsskydd och därför inte rätt till samma skyddsregler som befintliga hyresgäster har. Det första steget i vår modell är därför att fri hyressättning ska gälla för alla hyreslägenheter som kommer ut på marknaden, såväl i nyproducerade som i äldre fastigheter. 11

Fastighetsägare och hyresgäst skall alltså själva komma överens om hyresnivån liksom om många andra villkor i hyresavtalet. Sådana villkor kan till exempel gälla utrustningen i lägenheten och hyrestidens längd. Det bör också införas möjligheter att, på samma sätt som gäller för lokaler, komma överens om indexuppräkning av hyran. Detta skulle ge hyresgästen bättre möjlighet att förutse framtida hyresnivåer och därigenom ge långsiktig trygghet. En viktig faktor i alla sammanhang för att stabila och rättvisa avtal skall kunna träffas är att parterna har god kunskap om marknaden. Den nuvarande hyresregleringen ger inga sådana möjligheter. Vi föreslår nedan att hyrorna blir offentliga för att skapa ett bra underlag för parterna att teckna hyresavtal. Utgångspunkten är alltså fri hyressättning vid inflyttningen, men hyresgästen skall givetvis precis som gäller i samhället i övrigt kunna åberopa jämkningsreglerna i 36 avtalslagen och 11 lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Dessa regler innebär i huvudsak att avtalsvillkor, till exempel hyra eller tillval av utrustning, får jämkas eller lämnas utan avseende. Detta skall ske om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll eller omständigheterna vid avtalets tillkomst. När dessa regler tillämpas ska domstolen ta särskild hänsyn till hyresgästens ställning. Härutöver finns regler om ocker och svek i avtalslagen som ett säkert skydd mot otillbörliga förfaranden från oseriösa fastighetsägare. Dessa regler kommer att förhindra att en bristsituation på marknaden leder till att fastighetsägare medvetet kan utnyttja enskilda bostadssökandes akuta trångmål och bestämma hyra efter något som i praktiken blir ett auktionsförfarande. 12

Hyran i befintliga kontrakt bestäms efter en femårig karens till de hyresnivåer som har kommit att gälla för nya kontrakt Steg II. Avtal om ny hyra för befintliga kontrakt Principerna för att avtala om ny hyra för befintliga kontrakt bör i sina huvuddrag följa den ordning som gällde för att fastställa rätt hyra enligt de regler som riksdagen beslutade om 1968. I praktiken sattes dessa ur spel genom de följande lagändringar som bland annat har inneburit att det är de allmännyttiga (kommunägda) bostadsföretagen som har blivit hyresnormerande. I vår modell bör fastighetsägare och hyresgäster ha rätt att träffa avtal om ny hyra för en lägenhet med befintligt kontrakt i nivå med de fria inflyttningshyrorna. Så länge de kommunägda bostadsföretagens hyror i praktiken riskerar att bestämmas utifrån politiska värderingar kan dessa lägenheter inte fungera som rättvisande jämförelseobjekt. Jämförelsen skall därför göras med de lägenheter för vilka har tillämpats fri hyressättning enligt steg I ovan. På Stor-Stockholms hyresmarknad fanns det år 2001 cirka 334 000 hyreslägenheter, varav 185 000 var kommunägda och 149 000 var privatägda. Omsättningen i det privata beståndet i Stor-Stockholm bedöms ligga på cirka 5 procent. I Stockholms innerstad, som är extremfallet, är omsättningen idag så låg som 1 procent. På grund av den låga omsättningen i beståndet och en svag nyproduktion kommer det att ta en tid innan det finns ett större antal nytecknade kontrakt. För att få ett tillräckligt stort statistikunderlag bör därför fri hyressättning för nya kontrakt ha tillämpats under en period på minst fem år innan det kan användas som korrekt jämförelseunderlag. Under den tiden bör det på den pri- 13

vata hyresmarknaden i Stor-Stockholm ha tecknats mellan 20 000 till 30 000 nya kontrakt där fri hyressättning har legat till grund för hyran. Därmed torde det finnas relevanta och tillräckligt många jämförelseobjekt för att bedöma vad en hyresgäst skulle vara beredd att betala också för en lägenhet med befintligt kontrakt om fri hyressättning för detta gällde. Efter femte året, år sex, kan fastighetsägaren i vår modell välja att avtala om ny hyra för alla lägenheter med befintliga kontrakt. Totalt är det därmed drygt 300 000 lägenheter i privata och kommunägda fastigheter som kan få ny hyra, baserad på jämförelsen från hyran i nya kontrakt, om fastighetsägarna så väljer. Vi är övertygade om att en friare hyresmarknad på sikt kommer att leda till en ökad nyproduktion på de bostadsmarknader där det idag råder bostadsbrist. Under en övergångstid riskerar emellertid bostadsbristen, till exempel i Stockholm, att leda till att hyran kommer att bli högre än vad som vore fallet om marknaden var i balans. För att undvika att det är de udda exemplen som sätter normen för den breda gruppen anser vi att enstaka lägenheter med hyror som väsentligt överstiger genomsnittet inte skall räknas in i det underlag som utgör jämförelsen för den korrekta hyran. Detta är samma regel som idag gäller för bruksvärdessystemet. Steg III. Takregel för hyresgäster med befintliga kontrakt Vi är medvetna om att det måste få ta tid för den nya hyran att slå igenom på befintliga kontrakt. Såväl fastig- 14

Hyresgäster med befintliga kontrakt skyddas av en takregel som innebär att hyrorna inte stiger med mer än fyra procent per år Hyresgäster som får högst hyreshöjningar får längst omställningstid HYRA hetsägare som hyresgäster skall ha rimlig tid att anpassa sig till de förändringar som en friare hyressättning kommer att innebära. Hyresgäster med befintliga kontrakt skall därför under en omställningstid ha rätt att få sin hyresförändring begränsad med en takregel. Den del av de årliga hyreshöjningarna som motiveras av anpassningen till ny hyra får i vår modell inte överstiga fyra procent per år. Schematisk bild över omställningstiden 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ÅR Hyra för befintligt kontrakt Fri inflyttningshyra I vår modell är det först från och med år sex som dagens hyresgäster får en successiv anpassning till nya hyror. Detta då vi tror att det krävs minst fem år av fri hyressättning för nya kontrakt för att få ett korrekt jämförelseunderlag. De första fem åren har dagens hyresgäster således en karens. Fastighetsägarna Stockholm förutsätter att den ökade an- 15

passningen till lägenhetens läge som är ett led i de diskussioner som förs i den lokala hyreskommittén i Stockholm fortsätter under de fem år då karenstiden gäller. Det medför att skillnaderna mellan dagens utgående hyra i befintliga kontrakt och hyran i nytecknade kontrakt kommer att minska och anpassningen till den nya hyran avdramatiseras. Omställningstiden blir sedan olika lång beroende på hur stor skillnaden är mellan utgående hyra i befintliga kontrakt och hyran i nytecknade kontrakt. Om hyresskillnaden är 10 procent kommer omställningstiden, inklusive de första fem årens karens, att bli 8 år. Är hyresdifferensen 20 procent blir omställningstiden 10 år, och är hyresdifferensen 50 procent blir omställningstiden 16 år. Skulle hyresdifferensen vara över 80 procent kommer omställningstiden att överstiga 20 år. Efter omställningstiden har skillnaden i hyresnivåer mellan nytecknade och befintliga hyreskontrakt upphört och hyressättningen för alla lägenheter är lika. Steg IV. Rätt till indexreglerad hyra Efter omställningstidens utgång skall alla hyresgäster ha rätt att begära att få teckna längre hyreskontrakt med en från början bestämd och till index knuten hyresuppräkning. För de hyresgäster som så önskar ska de har en rättighet att ersätta sitt befintliga hyreskontrakt med ett till index bundet långtidskontrakt. I samband med detta byte sker dock en direkt anpassning till den nya inflyttningshyran. Hyresgäst skall kunna välja långtidskontrakt med indexuppräknad hyra 16

Några särskilda förutsättningar för modellen Offentligt hyresregister Offentlighet för hyror För att korrekt hyra skall kunna avtalas fram och därefter prövas måste både fastighetsägare och hyresgäster ha tillgång till uppgifter om hyrorna, såväl i det privata som i det kommunägda beståndet. Ett offentligt register bör därför inrättas för att föra uppgifter om hyror, lägenheters läge och standard samt övriga fakta som är av betydelse för att fastställa en jämförelsenorm. Alla fastighetsägare skall vara skyldiga att lämna uppgifter till detta register. Fastighetsägarna Stockholm erbjuder sig att vara ansvarig för registret. och standardkontrakt skapar lika villkor för hyresgäster och fastighetsägare Standardiserade kontrakt En fri hyresmarknad kommer successivt att öka hyresgästernas intresse för individuella lösningar, så som kontraktstider, lägenheternas standard och till lägenheterna knuten service. Under omställningstiden i vår modell kommer dessutom marknaden att ha två parallella regelverk, ett för befintliga kontrakt och ett för nytecknade. Det är därför angeläget att det nya regelverk som utarbetas för befintliga och nya kontrakt kompletteras med standardkontrakt som kan ligga till grund för det enskilda avtalet mellan fastighetsägare och hyresgäster. 17

Medlemsorganisationerna ges ny roll Den fria hyresmarknaden med individuella hyreskontrakt kommer att ställa ökade krav på både hyresgäster och fastighetsägare. Kraven kommer att kanaliseras till respektive grupps medlemsorganisation, med önskemål om förhandlingsstöd, hyresstatistik, jämförelsematerial etc. Från kollektiva ombud till individuellt stöd Organisationernas tidigare roll som ombud i de kollektiva hyresförhandlingarna förändras till att bli stöd vid de individuella förhandlingarna. Hyresnämndens nya roll Enligt gällande regler skall hyresnämnden, när hyresgäst och hyresvärd tvistar om hyrans storlek, fastställa hyran till skäligt belopp. Vi föreslår ingen förändring av detta. Vi tycker att man även i fortsättningen skall jämföra lägenheten med andra likvärdiga lägenheter när man bedömer hyrans skälighet. Den nuvarande hyresregleringen innebär att hyran skall relateras till hyran i det kommunala bostadsbolaget i kommunen. Hyran för en lägenhet i det privatägda beståndet får inte påtagligt överstiga hyran för en jämförbar lägenhet i det kommunala bolagets bestånd. Detta ger hyresnämnden en relativt säker norm, i vart fall när det finns jämförbara lägenheter. I själva verket finns det emellertid praktiskt taget aldrig sådana jämförbara lägenheter när hyresnämnden skall bedöma om en hyra hos en privatvärd är skälig. Hyresnämnden får en stark roll med utvidgat kompetensområde och de kommunala bolagens hyresnormerande roll samt ortsbegreppet i hyreslagen tas bort 18

Hyresnämnden måste därför lita till sin egen kunskap om marknaden och till det bakgrundsmaterial om hyresnivåer som parterna presenterar. När vi nu föreslår att kopplingen till jämförbara lägenheter i det kommunala beståndet tas bort får det därför i praktiken mycket liten betydelse för hyresnämndens skälighetsbedömningar. Det nya systemet ställer kanske ökande krav på kunskap om hyresmarknaden hos hyresnämnden och begreppet skälighet bör kanske utvecklas något. Men med hjälp av det nya offentliga register för hyror som vi föreslår får hyresnämnden ett nytt redskap när den skall fatta beslut. Hyresnämnden bör dessutom själv påta sig rollen som normerande för hyressättningen på ett tydligare sätt än vad som är vanligt idag. Genom uttalanden och vägledande motiveringar i besluten kan hyresnämnden skapa förutsägbarhet och ge hyresmarknaden den stabilitet som alla önskar. Enligt gällande regler är det de allmänna domstolarna, tingsrätt och hovrätt, som avgör tvister enligt reglerna i avtalslagen. Vi har ovan beskrivit vilken betydelse dessas regler kommer att få enligt vårt förslag. För att få en sammanhållen syn på vad som kan räknas som skäliga hyresnivåer och oskäliga avtalsvillkor, kan det finnas skäl att låta hyresnämnderna avgöra sådana tvister. Det skulle i så fall utvidga hyresnämndernas kompetensområde. Mot en sådan lösning talar behovet av en likformig tillämpning av avtalslagen. Av särskild vikt är att det så kallade ortsbegreppet i hyreslagen tas bort. Detta innebär idag att varje kommun skall 19

räknas som en hyresmarknad, något som känns helt främmande för Stockholmsregionens bostadsmarknad. Ortsbegreppet har till exempel fått till konsekvens att Solna och Sundbyberg har helt olika hyresnivåer. Att ta bort ortsbegreppet skulle underlätta beslutsfattandet och ge hyresnämnderna ökad trovärdighet. Några särskilda frågor Besittningsskydd Besittningsskyddet är en grundbult i den svenska hyresrätten som därigenom skiljer sig från många utländska rättssystem. Fastighetsägarna Stockholm anser att hyresrättens attraktionskraft till stor del ligger just i besittningsskyddet för hyresgäster och föreslår därför inga förändringar i detta. Det betyder till exempel att en hyresgäst har rätt till förlängning av sitt hyreskontrakt även när avtalstiden gått ut, såvida han inte misskött sig på något sätt eller att det föreligger några andra speciella förhållanden. Dagens besittningsskydd bör fortsätta att gälla då hyresrätten inte är attraktiv utan starkt skydd för hyresgästerna I ett avseende krävs dock förändringar. I 54 och 54a hyreslagen finns bestämmelser om villkorsändring av hyresavtal. Bestämmelserna ger parterna i ett hyresförhållande möjlighet att när som helst begära ändring av hyresvillkoren, till exempel av hyran. Det har visat sig att detta i vissa fall skapar osäkerhet, såväl för hyresgäster som för fastighetsä- 20

gare. Enligt vår mening bör parterna ha möjlighet att träffa överenskommelse om längre avtalsperioder och ersätta de årliga förhandlingarna om hyreshöjningar med indexuppräkningar enligt konsumentprisindex (kpi) eller motsvarande. Den fråga som då uppkommer är vad som händer när avtalstiden går ut. Idag gäller att hyresnämnden skall fastställa de villkor som skall gälla när ett hyreskontrakt förlängs mot hyresvärdens vilja (51 hyreslagen). Detsamma bör gälla även fortsättningsvis. Våra förslag påverkar endast marginellt nu gällande regler. Det betyder till exempel att om ett 10-årigt hyresavtal som har en indexklausul sägs upp för ändring av villkoren skall hyresnämnden bestämma vad som skall gälla. Hyresnämnden skall då göra en jämförelse av den utgående hyran och vad som kan anses skäligt. Den skall bestämma hyran till skälig nivå och också ta ställning till om index skall utgå fortsättningsvis eller inte, såvida parterna tvistar även om detta. Den nuvarande hyreslagen ger möjligheter till viss flexibilitet. Sannolikt kommer kraven på individuella lösningar i hyresförhållande att bli allt större. Det kommer då sannolikt att krävas lagändringar. Diskussioner om detta pågår i flera olika sammanhang, bland annat i förhandlingar till följd av trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästernas Riksförbund, SABO och Fastighetsägarna Sverige. Bytesrätten blir kvar men utan hyrestak, men på en marknad i balans behövs inte bytesrätten Bytesrätt Också i vår modell anser vi att hyresgäster skall ha rätt att byta sin hyresrätt mot en annan hyresrätt. Vid byte skall hyresgästen dock betraktas som en ny hyresgäst och huvudregeln skall vara att bytesrätten därför inte omfattar rätten att överta tidigare hyresgästs hyrestak. 21

För att underlätta hyresgästers möjlighet att anpassa sitt boende till de ändrade förutsättningarna som ett förändrat regelverk innebär skall dock hyresgäster, under en övergångsperiod på fem år, ha rätt att byta sin hyresrätt mot en annan hyresrätt utan att detta medför en direkt anpassning av lägenhetens hyra. Vår modell syftar till att skapa en hyresmarknad i balans, och på en sådan saknar bytesrätten betydelse. Den som vill byta sin hyreslägenhet säger upp sitt hyreskontrakt och tecknar ett nytt för en annan lägenhet. Andrahandsuthyrning Liksom hittills skall gälla att hyresgäster skall ha rätt att under särskilda omständigheter hyra ut sin lägenhet i andra hand efter tillstånd från fastighetsägaren. Det hyrestak som tillkommer förstahandshyresgästen gäller dock inte andrahandshyresgästen. Under den tid som lägenheten är uthyrd i andra hand har fastighetsägaren därför rätt att ta ut full hyra av förstahandshyresgästen. Orsaken till denna restriktion är att förhindra en andrahandsmarknad där förstahandshyresgästen kan ta ut en högre hyra än fastighetsägaren. Andrahandshyresgästen skall givetvis ha kvar rätten att, som övriga hyresgäster, få sin hyra prövad. Rätt att hyra ut i andra hand finns kvar, men fastighetsägaren har rätt att ta ut full hyra av förstahandshyresgästen Skyddet för hyresgäster Vår modell syftar till att skapa balans mellan tillgång och efterfrågan på marknaden för hyresrätter. För att hyresmarknaden skall upplevas som fortsatt attraktiv för en bred 22

grupp av boende och med hänsyn till de regler som hittills har gällt, måste det dock alltjämt, vid sidan av marknadens funktionssätt, finnas ett av lagstiftaren garanterat skydd för hyresgästerna. Vårt förslag innebär alltså att detta skydd utformas enligt följande: Den nya hyran för befintliga kontrakt skall bestämmas utifrån en jämförelse med hyran för nytecknade kontrakt på relevanta marknader. Enstaka lägenheter med topphyror skall inte räknas in i jämförelsematerialet. Hyresnämnden/domstol kan i efterhand sänka hyror som är tecknade i en situation där fastighetsägaren uppenbart har utnyttjat hyresgästens trångmål. Den del av hyreshöjningen som under omställningstiden hänförs till anpassningen till ny hyra får inte överstiga fyra procent per år. Hyresgäster med nya kontrakt skall ha rätt att teckna minst 10-åriga indexreglerade kontrakt. Hyresgäster med såväl befintliga som nya kontrakt skall ha rätt att få hyran prövad mot inflyttningshyran i beståndet. Besittningsskyddet fortsätter att gälla. Bytesrätten bibehålls. Rätten att hyra ut i andra hand skall kvarstå. Alla hyror skall finnas i ett offentligt register. 23

Konsekvenserna av förslaget Förslaget syftar i första hand till att skapa förutsättningar för att åstadkomma balans mellan tillgång och efterfrågan på hyresmarknaden samt att på sikt göra denna mer likvärdig med marknaden för övriga boendeformer. Vi tror dessutom att vårt förslag kommer att leda till följande positiva effekter: En ökad nyproduktion av hyresrätter på marknader med bostadsbrist. En minskad omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Minskad svarthandel med hyreskontrakt. Minskad otillåten andrahandsuthyrning. Större intresse för fastighetsägarna att se hyresgästerna som kunder. Ökade möjligheter för hyresgästerna att ställa krav på underhåll och service. Större rättvisa mellan hyresgästerna genom en större differentiering av hyran. Attraktiva lägenheter blir dyrare än mindre attraktiva lägenheter. Risken för segregering I debatten om ett framtida hyressättningssystem varnas ofta för att en avskaffad hyresreglering kommer att leda till ökad social segregering. I Stockholmsregionen finns redan idag områdessegregation. Om hyresreglering vore en garanti mot segrega- 24

Hyresreglering snarare förstärker än minskar segregationen som istället bör motverkas genom en fungerande arbetsmarknad och individuellt riktade bidrag tion, så hade Stockholm inte varit segregerat idag. Det faktum att den reglerade hyresmarknaden inte fungerar i Stockholm förstärker snarare än minskar segregationen. På en friare hyresmarknad uppstår en större hyresdifferentiering, både mellan olika bostadsområden och inom ett och samma bostadsområde, och även tidigare mindre efterfrågade lägenheter kommer att få ett värde. Fastighetsägarna Stockholm anser att segregerade bostadsområden inte i första hand är ett bostadspolitiskt problem utan ett socialekonomiskt, som i huvudsak bör mötas med andra insatser. Den viktigaste komponenten för att motverka segregation är en fungerande arbetsmarknad. Egen inkomst genom arbete och det nätverk som skapas på arbetsplatser ökar möjligheten till integration. Ansvaret för att motverka områdessegregation som beror på sociala skillnader mellan de boende kan aldrig falla på enskilda fastighetsägare. Ytterst måste stat och kommun vara beredd att motverka segregation mellan olika bostadsområden genom att med olika former av skattelindringar eller riktade bidrag ge stöd till ekonomiskt svaga grupper. På andra marknader än hyresmarknaden, exempelvis när det gäller villor och bostadsrätter eller mat och kläder, har politikerna valt att förstärka de ekonomiskt svaga konsumenternas köpkraft istället för att införa en generell prisreglering. Det är rimligt att utgå från att dagens hyresgäster under den omställningsperiod som vi har föreslagit kommer att göra omprioriteringar i sitt val av boende. Vad dessa prioriteringar slutligen kommer att innebära för individerna eller för Stockholms bostadsmarknad kan naturligtvis 25

ingen med säkerhet säga. Däremot kan vi identifiera ett antal förhållanden som förmodligen kommer att påverka den framtida sociala strukturen: Likheterna mellan marknaden för hyresrätter och övriga boendeformer kommer att bli större än idag. Hyrorna i de mest efterfrågade områdena i Stockholms län kommer att öka mer än genomsnittet. Ett antal hyresgäster som idag bor i dessa områden kommer som en följd av bristande betalningsförmåga eller betalningsvilja att på sikt att flytta till en bostad med lägre hyra i samma område eller till en bostad med lägre hyra i ett annat bostadsområde. Hyresgäster som har betalningsförmåga men inte betalningsvilja för de mest efterfrågade lägenheterna kommer att söka sig till de idag mindre efterfrågade områdena. På sikt kommer detta att leda till en statusutjämning mellan olika bostadsområden inom det privata hyresbeståndet. Den etniska segregationen kan komma att minska när attraktiva hyreslägenheter i det privata beståndet successivt blir tillgängliga också för människor utan de kontakter och sociala nätverk som behövs på dagens reglerade hyresmarknad. Hur kommer hyrorna att utvecklas? När hyresgästernas egna preferenser får möjlighet att påverka hyran kommer det successivt att ske en förändring som innebär att de är beredda att betala högre hyra för attraktiva lägenheter. Den utveckling vi då kommer att få 26

se innebär att lägenheter högst upp i gathus får högre hyra än lägenheter på första våningen i gårdshus. Lägenheter med utsikt blir dyrare än mörka lägenheter vid trånga gator. Lägenheter vid trafikleder blir billigare än de som ligger invid en park, osv. Andra faktorer som kommer att få större påverkan på hyran än idag är närheten till infrastruktur, kultur och arbetsplatser. Det innebär att kommunens agerande fortsatt kommer att ha stor betydelse för hur olika bostadsområden utvecklas. Detta ställer nya krav på morgondagens fastighetsägare att utveckla sina tjänster och att ha nära relationer med hyresgästerna. Samtidigt har såväl fastighetsägare som hyresgäster ett intresse av att deras inbördes relation följer den utveckling som sker på marknaden. En central fråga är hur hyresnivån kommer att utvecklas när hyresgästernas egna preferenser successivt kommer att få större genomslag. Inte heller denna fråga kan besvaras med säkerhet i vår modell, bland annat eftersom omställningstiden är så lång. Vi har emellertid identifierat ett antal omständigheter som såväl talar för att hyresnivån stiger som en följd av avregleringen och ett antal som motsäger detta. Vad talar för att hyresnivån stiger: Bostadsbristen i Stockholm kan under överskådlig tid bedömas vara så stor att efterfrågan på hyresrätter blir väsentligt större än tillgången. Vissa fastighetsföretag kommer att kvalitetsutveckla och kundanpassa hyresrätten så att den genomsnittliga hyresnivån stiger. 27

Hyrorna för de mest attraktiva lägenheterna kan bli så höga att de drar upp den genomsnittliga hyresnivån. Betalningsviljan för hyresrätter kan ha underskattats. Stockholm och stockholmarnas ekonomi kommer troligen att fortsätta utvecklas mer än övriga landet. Stora belopp i hittills svarta pengar blir möjliga att disponera för vita hyror. Vad talar för att hyresnivån inte stiger: De flesta av hyresgästerna som idag bor i hyresrätt kommer även efter avregleringen att bo kvar. Dessa hyresgäster har inte så hög betalningsvilja eller disponibel inkomst att dagens hyror kan förväntas stiga kraftigt. På en avreglerad bostadsmarknad är det inte fastighetsägaren utan hyresgästernas betalningsvilja som bestämmer hyresnivån. De köpstarkaste bostadskonsumenterna är inte tillräckligt många och inte tillräckligt intresserade av att bo i hyresrätt för att den genomsnittliga hyresnivån ska påverkas kraftigt. Det finns flera omständigheter som talar för att hyresnivån stiger men även att hyresnivån inte stiger Betalningsviljan i regionen varierar stort mellan olika bostadsområden. Detta medför att det kommer att bli en hyresspridning både inom och mellan olika områden som gör att hyreshöjningar och hyressänkningar tar ut varandra. 28

Skillnaden i betalningsvilja för lägenheter inom samma område, men där lägenheterna har olika standard kommer att öka. Även detta medför en hyresspridning som tar ut varandra. Avregleringen kommer att leda till en ökad nyproduktion som ökar utbudet av hyresrätter och därmed minskar efterfrågetrycket. Vissa fastighetsföretag kommer att produktutveckla sina bostäder till att bli en lågprisprodukt, vilket sänker den genomsnittliga hyresnivån. Erfarenheter från Helsingfors och Oslo visar att en avreglering inte ger en snabb och kraftig hyreshöjning. Erfarenheter från främst Helsingfors visar att det redan under omställningstiden tillförs lediga hyreslägenheter på marknaden. Ett betydande antal lägenheter som idag används som övernattningslägenheter, eller står tomma i väntan på att hyresgästen skall bestämma hur lägenheten skall disponeras, kommer att frigöras. Den successiva höjningen av hyran kommer att leda till en betydande omflyttning i beståndet. För fastighetsägarna innebär detta ökade kostnader och därför ett intresse att lämna kvarboenderabatter till kunder som väljer att bo kvar. 29

Fastighetsägarnas vision En bostadsmarknad i balans är en förutsättning för Stockholms fortsatta tillväxt och utveckling. Stockholms fastighetsägare vill delta i den utvecklingen genom att erbjuda ändamålsenliga hyresrätter till alla stockholmare som efterfrågar denna boendeform. I vår vision om en hyresmarknad för alla ingår valfrihet, individualitet, kreativitet och entreprenörskap. Vår önskan är att nya stockholmare och de som redan är våra kunder skall kunna välja en hyresrätt som passar för just den livssituation de befinner sig i för tillfället. Vi vet att unga, barnfamiljer, äldre och medelålders har olika värderingar och preferenser och vi vet att ett boende också skall erbjuda en möjlighet att skapa en egen identitet i det egna hemmet. Det är dessa många önskemål som fastighetsägarna i Stockholm vill möta. Men det kräver att förutsättningarna för fastighetsägande kan förändras och förbättras. Det kräver ett reformerat hyressättningssystem. Det är det som denna idéskrift har handlat om. 30

03/2002 www.stafett.se Hyresrätten är hotad Det råder stor brist på bostäder i Stockholm. Hyresmarknaden har upphört att fungera. Den som vill bosätta sig i Stockholm kan inte få en hyresrätt utan är hänvisad till köp av villa och bostadsrätt eller måste söka ett hyreskontrakt på andrahandsmarknaden eller via svartabörshandeln. Hyresrätten i Stockholm är på väg att försvinna. Inte för att efterfrågan saknas utan för att hyresregleringen förhindrar nyproduktion av hyresrätter och även påskyndar en snabb omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Dessutom gör den att produktutvecklingen av hyresrätten upphört. Hyresrätten i Stockholm riskerar att vara helt marginaliserad inom några år. Vi presenterar i denna idéskrift ett förslag till hur en avveckling av nuvarande hyresreglering kan ske, utan att det får för stora konsekvenser för de som idag bor i hyresrätt. Vi har kallat förslaget Räddningsplan för den privata hyresrätten, för det är det som det handlar om, att rädda den privata hyresrätten i Stockholm. Fastighetsägarna Stockholm Alströmergatan 14 Box 12871, 112 98 Stockholm Tel 08 617 75 00 Fax 08 650 49 18 www.fastighetsagarna.se