Utformning av detaljplaner -så behandlas tredimensionell fastighetsindelning

EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX-07-170 Utformning av detaljplaner -så behandlas tredimensionell fastighetsindelning Sophi Payne Zakrisson Magdalena Spångberg Examinator: Peter Ekbäck Handledare: Peter Wiström & Eije Sjödin STOCKHOLM 2007

Förord Detta examensarbete har utförts vid avdelningen för Fastighetsvetenskap på institutionen Fastigheter och Byggande vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet har utförts på uppdrag av Lantmäteriverket i Gävle. Som examinator på institutionen verkade Peter Ekbäck. Examensarbetet omfattar 20 poäng och avslutar en civilingenjörsutbildning med inriktning Mark- och Fastighetsteknik på Lantmäteri. Vi vill tacka våra handledare Peter Wiström och Eije Sjödin på Lantmäteriverket för goda råd och hjälp i arbetet. Vi vill även tacka de personer som vi har intervjuat och som generöst delat med sig av sin tid, kunskap och åsikter samt alla människor runt om i landet som visat intresse och bidragit med information. Slutligen vill vi rikta ett särskilt tack till Björn de Maré på Stockholms Stadsbyggnadskontor som har hjälpt oss under hela processen. Du har varit ett ovärderligt stöd, tack. Stockholm, mars 2007 Sophi Payne Zakrisson och Magdalena Spångberg 1

Abstract The purpose of this paper is to examine how three dimensional divisions into property units are handled in two dimensional detailed development plans and to examine detailed development plans that have been produced because of the new law. The paper starts with a summary of need, demand and changes in the law by three dimensional divisions. Subsequently follows studies of detailed development plans and cadastral dossiers. An analyzing conclusion is made in the end. Comparisons are made between property formation and the design of their detailed development plans to see if the conclusions agree with the legislators intentions. The 14 studied cases are based on a material of cadastral dossiers and detailed development plans selected by several categories such as: property formation in buildings, both existing and planned, property formation above and under ground, and also property formation for the purpose of public transportation. Of course all material involves three dimensional cadastral procedures. Facts tell us that the design of development plans is determined by who creates it. This is shown in greater extent in development plans made to enable three dimensional cadastral procedures, rather than in development plans made on the basis of previous legislation. Every municipality has formed their own direction of use in their legends of development plans thus Boverket fails in order to publish such homogenous signs. There have been some expressed wishes to receive uniform character and now Boverket has the perfect opportunity to evaluate and make use of the best of characters. Only a few of the examined cadastral dossiers diverge from the detailed development plans. In the other cases cadastral dossiers agree with the development plans or the plans were corrected to suit three dimensional cadastral procedure. In total 14 cadastral dossiers are used from approximately one hundred. This is why the conclusions are not statistically correct but can give an indication of real life conditions. 2

Sammanfattning Syftet med examensarbetet är att undersöka hur tredimensionell fastighetsindelning hanteras utifrån äldre tvådimensionella detaljplaner samt detaljplaner som utformats med avseende på den nya lagstiftningen. Inledande beskrivs behovet av tredimensionella fastigheter, krav på dem och lagändringar. Därpå görs fallstudier på olika planer och förrättningar. Studien avslutas med analyser och slutsatser. För att klargöra om lagstiftarens intentioner överrensstämmer med slutresultatet undersöks fastighetsbildning utifrån detaljplaners utformning. Ett särskilt utvalt material av äldre samt nyare planer med tillhörande förrättningar som syftar till tredimensionell fastighetsbildning är grunden till de 14 studerade fallen. Urvalet baseras på kategorierna fastighetsbildning i befintlig bebyggelse och förtätning av bebyggelse, ovan respektive under jord, samt fastighetsbildning för allmänna kommunikationsändamål. Studien visar att tredimensionella planers utseende, i större utsträckning än utseendet på planer skapade endast för traditionell fastighetsbildning, tycks bero på vem som utformat planen. I och med att Boverket inte har publicerat riktlinjer för utformning av användningsbestämmelser för tredimensionell fastighetsbildning får varje kommun utveckla egna symboler. Detta har resulterat i en önskan om enhetlig redovisning för hela landet. Trots varierande kvalitet på planerna har kommunernas frihet nu resulterat i en möjlighet för Boverket att utvärdera de olika symbolerna och ta till vara de bästa utformningarna. Endast ett fåtal av de undersökta förrättningarna har gjorts med mindre avvikelse från plan. Övriga förrättningar har antingen stämt överens med detaljplan eller så har planen ändrats med normalt eller enkelt förfarande. Undersökningen baseras på 14 utvalda förrättningar, av ett hundratal genomförda. Resultatet är därför inte statistiskt säkerställt men ger en indikation om verkliga förhållanden. 3

Innehållsförteckning Förord...1 Abstract...2 Sammanfattning...3 Innehållsförteckning...4 1 Inledning...6 1.1 Bakgrund... 6 1.2 Syfte... 6 1.3 Metodbeskrivning... 6 2 Tredimensionella fastigheter...7 2.1 Vad är en tredimensionell fastighet?... 7 2.1.1 Fastigheter och utrymmen... 8 2.1.2 Skillnader mellan traditionell och tredimensionell fastighetsbildning... 9 2.2 Därför infördes tredimensionella fastigheter... 9 2.2.1 Kommunikationsanläggningar och bergrum... 10 2.2.2 Bostadsrättsföreningar... 10 2.2.3 Exploatering av tätort... 10 2.2.4 Över- och underbyggnad av allmän plats... 11 2.3 Särskilda krav på tredimensionella fastigheter... 11 2.3.1 Allmänna lämplighetskrav för fastighetsbildning... 11 2.3.2 Särskilda lämplighetskrav för tredimensionell fastighetsbildning... 12 2.3.3 Brandskydd... 12 2.4 Tredimensionella fastigheters gränser... 14 2.4.1 Gränsdragning... 14 2.4.2 Ännu inte uppförda byggnader... 15 3 Ny lagstiftning...16 3.1 Jordabalken... 16 3.2 Fastighetsbildningslagen... 16 3.3 Plan- och bygglagen... 18 4 Fallstudier...19 4.1 Fastighetsbildning i befintlig bebyggelse ovan jord... 20 4.1.1 Fatburssjön - Stockholm... 20 4.1.2 Gropen - Stockholm... 23 4.1.3 Trossen - Stockholm... 25 4.2 Fastighetsbildning i befintlig underjordisk anläggning... 27 4.2.1 Druvan Karlstad... 27 4.2.2 Planen Solna... 30 4.2.3 Munin Stockholm... 32 4.2.4 Träsket - Stockholm... 35 4.3 Förtätning av bebyggelse ovan jord (luftfastighet)... 38 4.3.1 Miragatan - Göteborg... 38 4.3.2 Norra Bantorget Stockholm... 40 4.3.3 Apoteket - Sundbyberg... 43 4

4.3.4 Höder - Umeå... 46 4.4 Förtätning av bebyggelse - underjordisk anläggning... 48 4.4.1 Eolhällsverket- Stockholm... 48 4.4.2 Gamen - Stockholm... 51 4.5 Fastighetsbildning för kommunikationsändamål... 54 4.5.1 Frölunda Torg Göteborg... 54 5 Utvecklingsbehov...58 5.1 Tre dimensioner i tvådimensionella kartor... 58 5.2 Överföring... 58 5.2.1 Fastighetstillbehör... 58 5.2.2 Byggnadstillbehör... 59 5.3 Tomträtt... 59 6 Slutsatser...61 6.1 Förändring av detaljplaner... 61 6.2 Ökande användning av lagstiftningen... 61 6.3 Fallstudier... 62 6.3.1 Redovisning av användningsbestämmelser... 62 6.3.2 Under- och överbyggnadsrätt... 63 6.3.3 Indexeringar... 63 6.3.4 X-område... 64 6.3.5 Redovisning av ändamål... 64 6.3.6 Detaljeringsgrad i planerna... 66 6.3.7 Illustrationer... 66 6.3.8 Enkelt planförfarande... 67 6.3.9 Brandskydd... 67 6.4 Utvecklingsbehov... 67 6.5 Avsaknad av riktlinjer... 68 7 Referenser...70 7.1 Propositioner... 70 7.2 Övrig citerad litteratur... 70 7.3 Intervjuer... 70 7.4 Detaljplaner och förrättningar... 71 5

1 Inledning 1.1 Bakgrund Efter ett ökande behov under en längre tid infördes, den första januari 2004, lagstiftningen om tredimensionell fastighetsbildning. När det nu går att bilda tredimensionella fastigheter ställs nya krav på detaljplaner. Med hjälp av fallstudier och intervjuer undersöks de nya förhållandena för detaljplanering. 1.2 Syfte Målet med det här examensarbetet är att undersöka hur tredimensionell fastighetsindelning hanteras utifrån äldre tvådimensionella detaljplaner samt detaljplaner som bildats med avseende på den nya lagstiftningen. Arbetet handlar om hur detaljplaner kan utformas för att möjliggöra tredimensionell fastighetsbildning. Vi undersöker även om tredimensionell fastighetsbildning har genomförts i enlighet med gällande detaljplaner. Inledande klargörs vad en tredimensionell fastighet innebär. I arbetet granskas förutom äldre planer även några nya som gjorts med avseende på tredimensionell fastighetsbildning, för att se hur lagändringarna hanterats. Studien resulterar i ett antal slutsatser som presenteras i slutet av arbetet. 1.3 Metodbeskrivning Arbetsmaterialet består av förrättningar och detaljplaner som avser tredimensionell fastighetsbildning och utgörs av förrättningarnas beskrivningar, verbala beskrivningar, kartor som beskrivningarna hänvisar till, protokoll samt detaljplankartor med tillhörande planbeskrivningar och genomförandebeskrivningar. Förrättningsakter och berörda planer är papperskopior från arkiv på lantmäterikontor och stadsbyggnadskontor från olika delar av Sverige. Endast ett urval av allt ursprungligt material används och val av material baseras på relevans för frågeställningen. Fallstudier visar hur vår frågeställning hanteras i olika delar av landet och visar på skillnader i handläggning mellan olika handläggare. Arbetet grundar sig även på litteraturstudier och intervjuer med detaljplanhandläggare och förrättningslantmätare. Intervjuerna är främst inriktade på frågor om historik, problem och framtidssyn. 6

2 Tredimensionella fastigheter 2.1 Vad är en tredimensionell fastighet? Den 1 januari 2004 infördes en ny bestämmelse i jordabalken som möjliggör bildandet av tredimensionella fastigheter. 1 Traditionellt utgör en fastighet en area som begränsas horisontellt och rymmer allt som ligger ovanför markplanet och allt under. Man kan tänka sig att fastighetens gränser går igenom jordens yta och fortsätter in till jordens kärna samt upp i rymden. 2 I och med införandet av jordabalkens nya bestämmelse kan numer en fastighet även utgöras av en sluten enhet, en volym, som begränsas både horisontellt och vertikalt. 3 Den slutna volymen kan antingen bilda en egen fastighet, tredimensionell fastighet, eller ingå i en traditionell fastighet och då bilda ett så kallat tredimensionellt fastighetsutrymme. 4 Tack vare de nya reglerna om tredimensionella fastigheter kan förvaltandet av komplexa anläggningar underlättas. Många förvaltare är specialister på endast en typ av funktion så som endast bostäder eller endast kontor. Genom att dela upp förvaltarskapet underhålls varje funktion på bästa sätt vilket bidrar till en förädling. 5 Vid bildande av tredimensionella fastigheter och utrymmen bildas hål i de traditionella fastigheterna. I fastighetsregistret betecknas dessa fastigheter som urholkade. 6 Den här nya typen av fastigheter och fastighetsutrymmen har fastighetsgränser vars geografiska position bestäms i x-, y- och z-led. Tredimensionella fastigheter skall omfatta anläggningar och byggnader och får alltså inte bildas för en tom volym. Avsteg från huvudregeln får dock göras om byggnadskonstruktionen uppförs inom en mycket nära framtid. Målet med de nya möjligheterna till tredimensionell fastighetsbildning är att underlätta fastighetsanvändningen utifrån finansierings- och förvaltningssynpunkt. 7 Byggnader med många användningsområden ges möjlighet till uppdelning i funktionella enheter vilket bidrar till en underlättad förvaltning eftersom varje del kan skötas på bästa sätt utifrån det aktuella ändamålet. I och med fastighetsbildning kan ägandet och förvaltandet av parkering, handel, bostäder och kontorslokaler separeras från varandra. 8 Anläggningar som sträcker sig över flera fastigheter, t.ex. broar och tunnlar, kan vara sådana anläggningar som lämpligen kan utgöra separata fastigheter. Bostadshus som innehåller olika upplåtelseformer (hyresrätt och bostadsrätt) kan vara en annan typ av anläggning med behov av separerat ägarskap. 9 Befintliga 1 Boverket, Fastighetsindelning i tre dimensioner, (2004), s. 3 2 Boverket, Fastighetsindelning i tre dimensioner, (2004), s. 13 3 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 11 4 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 26 5 Intervju med Åke Persson 2006-10-25 6 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 19 7 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 12 8 Intervju med Åke Persson 2006-10-25 9 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 13 7

bostadshus kan i princip inte delas upp tredimensionellt. En tredimensionell bostadsfastighet kan endast avskiljas från ett traditionellt bostadshus då det skall byggas ett nytt bostadsbestånd ovanpå ett befintligt bestånd. 10 Om man vill bygga på befintliga anläggningar och skapa tredimensionella fastigheter krävs i regel en ändring av detaljplanen för att skapa en ny byggvolym eftersom byggrätterna inom de traditionella fastigheterna oftast är fullbyggda. 11 För att hindra bildande av ägarlägenheter är lagstadgat att bostadsbestånd som avstyckas skall innehålla minst fem lägenheter. 12 Vid bildande av tredimensionella fastigheter behandlas alltid frågor om byggnadsteknik, gemensamhetsanläggningar för byggnadsstommar och andra bärande delar, disposition utav trapphus, vem som skall äga en installation och vilken fastighet som eventuellt skall ha servitutsrätt. En väsentlig fråga är vilken fastighet som skall vara tredimensionell och vilken fastighet som skall vara den urholkade stamfastigheten eftersom det har betydelse för ansvarsfrågor som berör grundläggning och annat. 13 Så fort detaljplanhandläggare har en känsla av att ett en byggnad eller anläggning kan delas in i flera funktionella enheter måste alla ändamålsbeteckningar anges i den berörda delen av kvarteren. 14 2.1.1 Fastigheter och utrymmen Lagstiftningen om tredimensionell fastighetsbildning ger möjligheter att till exempel bygga på befintliga anläggningar med nya delar som har en annan användning eller nya bostäder på gamla bostadsbyggnader. Underjordiska bergrumsanläggningar som byggs under annan markanvändning kan avstyckas tredimensionellt. Även broar och andra anläggningar som korsar fastigheter i luftrummet kan avstyckas tredimensionellt. Tredimensionella fastigheter Det finns olika typer av tredimensionella fastigheter. En tredimensionell fastighet kan bestå av ett eller flera utrymmen liksom en traditionell fastighet kan bestå av ett eller flera skiften. Vidare kan en tredimensionell fastighet urholka en eller flera fastigheter. 10 Intervju med Björn de Maré 2007-01-23 11 Intervju med Åke Persson 2006-10-25 12 Intervju med Håkan Lindén 2006-11-02 13 Intervju med Olof Sjöblom 2006-11-07 14 Intervju med Åke Persson 2006-10-25 8

Tredimensionella fastighetsutrymmen Det finns även olika typer av tredimensionellt avgränsade fastighetsutrymmen. Ett utrymme kan tillhöra en traditionell fastighet och ligga i direkt anslutning till, eller vara skild från, den traditionellt avgränsade delen. En tredimensionell fastighet kan ha oregelbunden form men de olika utstickande delarna anses ändå tillhöra samma område. Tredimensionella fastigheter kan liksom traditionella ha flera områden som ligger skilda åt. 15 2.1.2 Skillnader mellan traditionell och tredimensionell fastighetsbildning Skillnaderna i redovisningen av traditionella respektive tredimensionella fastighetsbildningar är relativt få. I det senare fallet är förrättningsaktens kartredovisning mer komplicerad eftersom både horisontalplan och vertikalplan redovisas. Beskrivningen kompletteras med en verbal del så att gränsredovisningen lättare skall kunna tolkas. 16 Förrättningsmaterialets detaljeringsgrad är en tydlighets- och kostnadsfråga varför inte lika komplicerade kartor görs för tvådimensionella fastigheter som för tredimensionella. Det är inte alltid nödvändigt att lägga ner tid och pengar på att hitta fastighetsgränsernas exakta höjdlägen. I många fall räcker det med att i en verbal beskrivning konstatera att fastighetsgränserna till exempel går mitt i golvbjälklag eller följer fasaden. 17 2.2 Därför infördes tredimensionella fastigheter Regeringens bedömning i propositionen är att det finns ett behov av ny lagstiftning som medger ett mer ändamålsenligt och rättssäkert tredimensionellt fastighetsutnyttjande 18. Redan innan de nya bestämmelserna om tredimensionell fastighetsbildning infördes förekom tredimensionellt fastighetsnyttjande i tillräckligt stor omfattning för att motivera en lagändring. Det äldre regelverket ansågs i många sammanhang otillräckligt. 19 15 Boverket - Fastighetsindelning i tre dimensioner, (2004), s. 15 16 Intervju med Håkan Lindén 2006-11-02 17 Intervju med Håkan Lindén 2006-11-02 18 Proposition 2002/03:116 s. 30 19 Proposition 2002/03:116 s. 30 9

2.2.1 Kommunikationsanläggningar och bergrum I många större projekt, med anläggningar som rymmer skilda verksamheter, saknades förr en möjlighet att kunna dela upp dessa i flera fastigheter för att underlätta förvaltningen och för att kunna pantsätta de olika delarna var för sig. Utveckling av kommunikationer utgör ofta sådana större projekt med behov av tredimensionell fastighetsindelning. Exempelvis skär tunnlar och broar fastigheter med annan användning än anläggningarnas väg- och järnvägsändamål. Även andra underjordiska anläggningar utanför kommunikationsområdet har nytta av den nya lagstiftningen. Bergrum med skild användning från resten av fastigheten kan styckas av och på så sätt vinns en mer ändamålsenlig förvaltning. 2.2.2 Bostadsrättsföreningar Tredimensionell fastighetsbildning ansågs vara av stort värde för bostadsrättsföreningar som förutom bostäder även inhyste kommersiella lokaler 20. I Stockholm gjorde Skatteverket en revision i slutet av 1900-talet där de kom fram till att många bostadsrättsföreningar var oäkta med vilket menas att de hade för stor lokalyta. Föreningarna började processa men det visade sig efterhand att Skatteverket haft rätt varför bostadsrättsföreningarna därmed klassades som rörelse. Bostadsrättsföreningar som klassas som rörelse får annan skattesats som drabbar föreningarna negativt. 21 Ytterligare ett skäl till avstyckning är att det krävs särskilda kunskaper för att förvalta kommersiella lokaler vilket många bostadsrättsföreningar inte har. Lokalerna kan då bli en belastning för föreningarna. 22 Därför förutspåddes ett stort intresse för avstyckning av kommersiella lokaler från bostadsrätter. Bostadsrättsföreningarnas rikstäckande organisation SBC var en av de organisationer som lobbade hårt för att få till stånd 3D-lagstiftningen och därigenom möjliggöra avstyckning av lokaler från bostadsrättsföreningar. Den förväntade tillströmningen av ansökningar om avstyckning har dock än så länge uteblivit. Detta kan bero på att det finns en viss tröghet från att ny lagstiftning införs till att allmänheten börjar känna sig bekväm med att tillämpa den. Det beräknade antalet förrättningar första året var tvåhundra men fram till idag har ännu inte fler än ett hundratal förrättningar gjorts på drygt två och ett halvt år. 23 2.2.3 Exploatering av tätort Vid förtätning av bebyggelse i städer är i många fall tredimensionell fastighetsbildning enda utvägen i samband med utökad byggrätt. I städer är det 20 Proposition 2002/03:116 s. 32 21 Intervju med Åke Persson 2006-10-25 22 Proposition 2002/03:116 s. 32 23 Intervju med Åke Persson 2006-10-25 10

många gånger brist på byggbar mark och samhället vill i regel bibehålla parker och liknande rekreationsområden. 24 2.2.4 Över- och underbyggnad av allmän plats Tredimensionell fastighetsbildning underlättar vid över- eller underbyggnad av allmän plats. Förr löstes behovet genom att, med servitut, bygga för enskilt ändamål under allmän plats eller allmänna anläggningar på kvartersmark. Områden där kvartersmark gav allmänheten tillträde visades med användningsbestämmelserna x och z i detaljplanerna. Som exempel kan tas Sergelstorg i Stockholm som ligger som kvartersmark på grund av att det är underbyggt med garage och andra anläggningar. I dag skulle detta lösas med att själva torget lades som allmän plats och anläggningarna under jord skulle ligga som kvartersmark. På detta sätt blir detaljplanen mycket tydligare. 25 2.3 Särskilda krav på tredimensionella fastigheter En viktig utgångspunkt i de nya bestämmelserna är att tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen inte skall bildas om de befintliga behoven kan tillgodoses på annat sätt. Ett lämpligare val kan vara rättighetsupplåtelser såsom servitut eller gemensamhetsanläggning. 26 Regler och metoder som gäller vid fastighetsbildning och fastighetsreglering av traditionella fastigheter gäller även tredimensionella fastigheter. 2.3.1 Allmänna lämplighetskrav för fastighetsbildning Vid alla typer av fastighetsbildning gäller de allmänna villkoren i fastighetsbildningslagens 3 kap 1 1 och 2 st. Första stycket innehåller ett krav som innebär att fastighetens skall ha lämplig utformning. Fastigheten skall även ha tillgång till väg samt möjlighet att förses med godtagbara anordningar för vatten och avlopp, så att den blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. För tredimensionella fastigheter innebär detta krav att anläggningen, som utgör fastighetens kärna, skall ha en lång livslängd. De allmänna lämplighetsreglerna är tvingande men avsteg får göras från varaktighetskravet i fastighetsbildningslagens 3 kap 1 1 st om fastighetsbildning innebär att fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas. Undantagsbestämmelserna kan läsas i fastighetsbildningslagens 3 kap. 9. 24 Proposition 2002/03:116 s. 30 f. 25 Intervju med Arne Fredlund 2006-11-24 26 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 14 f. 11

Andra stycket innehåller ett aktualitetskrav som innebär att fastigheten, inom överskådlig tid, skall få varaktig användning för sitt ändamål. Härav följer att ändamålet inte får vara knutet till ägarens person. 2.3.2 Särskilda lämplighetskrav för tredimensionell fastighetsbildning Tredimensionell fastighetsbildning får endast utföras om andra alternativ inte kan anses lämpligare. Om servitut eller gemensamhetsanläggning eller andra traditionella metoder inte kan användas för att tillgodose syftet kan tredimensionell fastighetsbildning anses lämplig. Vidare är sådan fastighetsbildning lämplig om det finns andra sätt att uppfylla ändamålet men de alternativa lösningarna kan anses olämpliga. Till sist är fastighetsbildningen lämplig om alternativa lösningar är mindre lämpade, även om de inte är direkt olämpliga. De särskilda kraven behandlas i fastighetsbildningslagens 3 kap. 1 a 3 st. Lantmäterimyndigheten ansvarar för utredning av det mest lämpliga alternativet men den sökande fastighetsägaren har även en upplysningsskyldighet. Denne skall förse förrättningslantmätaren med sådan information som endast är tillgänglig för sökanden. 27 En tredimensionell fastighet och ett tredimensionellt fastighetsutrymme måste inrymma en byggnad, anläggning eller en del av en sådan. Bestämmelsen i fastighetsbildningslagens 3 kap. 1 a har lagts till för att bland annat sätta krav på anläggningens konstruktion, skick och storlek. Detta krav ställs på anläggningen som helhet och inte bara för det utrymme som berörs. Paragrafen är omfattande och kan i övrigt sägas gälla tillförsäkran av rättigheter (de anordningar som fastigheten behöver skall vara rättsligt tryggade), hinder av onödig uppsplittring av fastighetsindelningen samt ett krav på minst fem lägenheter vid bildande av tredimensionell bostadsfastighet. 2.3.3 Brandskydd För att tredimensionell fastighetsbildning skall vara möjlig krävs att brandskyddsfrågorna är lösta. 28 Brandskyddet regleras i byggnadsverkslagen 2 samt byggnadsverksförordningen 4. I Boverkets byggregler (BBR 5 kap.) finns föreskrifter om hur brandskyddsreglerna skall tillämpas. I samband med införandet av tredimensionell fastighetsbildning förändras situationen för egendomsskyddet. 29 Anläggningar inom olika fastigheter är sammanbyggda varför respektive fastighetsägare har ett större behov av avgränsning mellan delarna för att undvika flamspriding vid en eventuell brand. Kan inte byggnadsdelarna garantera en viss brandsäkerhet sjunker egendomens skydd och 27 LMV-rapport 2003:14. Tredimensionell fastighetsindelning, (2003), s. 27 28 Intevju med Håkan Lindén 2006-11-02 29 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 99 12

därigenom värdet på hela fastigheten. Trots detta bedömer Boverket att det tills vidare inte behövs några nya byggregler 30. Brandväggar Fastigheters brandskydd har traditionellt lösts genom att placera en fastighets byggnader på säkert avstånd från byggnader på omgivande fastigheter. För byggnader som står intill varandra minskas brandspridning med särskilt brandtåliga väggar mellan byggnaderna, så kallade brandväggar. Tredimensionell fastighetsbildning gör att anläggningsdelarna i de olika fastigheterna inte kan avgränsas på lika säkert avstånd som gjorts traditionellt eftersom fastigheterna byggs ovanpå varandra till skillnad från traditionella fastigheter som ligger bredvid varandra. För att öka egendomsskyddet hos tredimensionella fastigheter kan utvändig flamspridning förhindras med brandsäkra fönster. Fönsters placering på husfasaden kan också ha betydelse för egendomsskyddet. Genom att placera fönster som sitter på olika sidor om en fastighetsgräns på ett större avstånd från varandra, än avståndet mellan fönster inom samma fastighet, minskar risken för brandspridning mellan fastigheter. 31 Ytterligare åtgärder för förhindrande av brandspridning kan göras genom materialval och installering av sprinklersystem. 32 Brandcellsindelning Brandcellsindelning ser till att en eventuell brand inte sprids mellan olika delar av en anläggning. Ofta innebär tredimensionell fastighetsbildning att extra våningar byggs på befintliga hus. Brandceller får då särskilt stor betydelse eftersom det traditionella egendomsskyddet mellan olika fastighetsägare riskerar att försämras om det finns en brandspridningsrisk fastigheterna emellan. 33 För att lokalisera brandcellsindelningen i befintlig anläggning kan lantmätaren begära in en brandskyddsdokumentation. 34 Brandcellers utformning finns reglerade i Boverkets byggregler 5 kap. 61, med lydelsen att en brandcell kan omfatta ett eller flera rum där det bedrivs en verksamhet som skiljer sig från byggnadens övriga användning. Avgränsning av användningar likställs med avgränsning mellan två fastigheter och för att få en naturlig fastighetsindelning bör enligt Boverket därmed ny fastighetsgräns för tredimensionell fastighet lämpligen placeras längs med en sådan byggnadskonstruktion som utgör brandcellsgräns. 35 Påbyggnader som görs vid tredimensionell fastighetsbildning är ofta utförda som lätta konstruktioner för minsta möjliga belastning på underliggande konstruktion. Enligt Boverket finns det risk för mycket snabb brandspridning mellan lägenheter 30 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 99 31 Boverket, Fastighetsindelning i tre dimensioner, (2004), s. 37 f. 32 Boverket, Fastighetsindelning i tre dimensioner, (2004), s. 38 33 Boverket, Fastighetsindelning i tre dimensioner, (2004), s. 37 34 Intervju med åke Persson 2006-10-25 35 Boverket, Fastighetsindelning i tre dimensioner, (2004), s. 37 13

i dessa påbyggnader varför det är viktigt att stor noggrannhet läggs på att säkerställa brandcellsindelningen. 36 2.4 Tredimensionella fastigheters gränser 2.4.1 Gränsdragning En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme skall inrymma en byggnad eller annan anläggning eller del av sådan för att anses lämplig. Detta krav gäller inte traditionella fastigheter som kan rymma både bebyggda och obebyggda markområden, vattenområden eller bådadera. Gränserna för traditionella fastigheter markeras med rör eller liknande på marken men för tredimensionella fastigheter är detta ovanligt. Markeringar på marken sätts undantagsvis ut för tredimensionella fastigheter om dess gränser går längs med marken eller då excentriska markeringar används för att ange hur gränsen förhåller sig till markplanet. 37 I de fall tillräcklig utmärkning på mark inte kan ske skall gränserna noggrant redovisas i förrättningshandlingarna eller på förrättningskartan. 38 Särskilda bestämmelser för hur tredimensionella fastigheters gränser skall dras finns inte utan bedömningar får göras i varje enskilt fall. Hänsyn skall tas till anläggningens yttre form och ändamål. Gränser bör dras så att naturliga komplement, t.ex. balkonger, stuprör och antenner, får plats inom fastigheten. Det kan även vara lämpligt att lägga till ett visst utrymme utanför anläggningens konstruktion så att användning och skötsel kan ske utan intrång på grannfastigheten. 39 Broar och underjordiska, tredimensionella fastigheter, kan behöva en viss skyddszon för att skydda anläggningen mot skada från omgivande fastigheter. I vissa fall kan servitut eller gemensamhetsanläggning vara ett alternativ till en utökning av den tredimensionella fastigheten. 40 Fördelen med att låta skyddszonen ingå i fastigheten är en tydligare redovisning av fastighetsindelningen. Nackdelen är att fastighetsägaren då själv kan ta utrymmet i anspråk och en ny skyddszon kommer att behövas. Bildas istället ett servitut så kan skyddszonen endast användas till detta. Ett avvägande får göras i varje enskilt fall för att se vad som är mest lämpligt. Är restriktionerna så hårda att de i princip innebär totalt ianspråktagande bör istället tredimensionell fastighetsbildning användas. 41 36 Boverket, Fastighetsindelning i tre dimensioner, (2004), s. 38 37 Julstad, B. & Sjödin, E. Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s.82 f. 38 LMV-rapport 2003:14. Tredimensionell fastighetsindelning, (2003), s. 67 39 LMV-rapport 2003:14. Tredimensionell fastighetsindelning, (2003), s. 67 f. 40 LMV-rapport 2003:14. Tredimensionell fastighetsindelning, (2003), s. 68 41 Se Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fasighetsindelning, (2005), s. 71 ff. 14

2.4.2 Ännu inte uppförda byggnader Gränserna för tredimensionella fastigheter brukar normalt sett dras i relation till den befintliga byggnaden. När det inte finns någon byggnad eller anläggning att referera till kan bygglovsritningen för den blivande byggnaden eller anläggningen ligga till grund för fastighetsbildningen. 42 I sådana fall tas endast preliminärbeslut och förrättningen avslutas inte förrän anläggningen är uppförd och fastighetens gränser kan bestämmas exakt. 43 Vid fastighetsbildning måste inte alla beslut fattas samtidigt och därför kan vissa frågor fattas preliminärt tills det upprättats en anläggning så att fastighetsgränserna kan bestämmas precist. När byggnaden är uppförd och de slutliga relationsritningarna upprättats går det att se om byggnaden överensstämmer med fastighetsbildningsbeslutet. Tolkningsmarginalerna är begränsade till ritnoggrannheten i den grafiska beskrivningen som lagts till grund för beslutet. Avviker byggnaden från förrättningshandlingarna måste en kompletterande fastighetsreglering göras. När handlingarna stämmer överrens med byggnaden kan förrättningen avslutas. 44 Förrättningen kan avslutas även innan byggnaden eller anläggningen är uppförd men endast om fastighetsgränserna är så noga beskrivna att det inte råder något tvivel om var i den blivande byggnaden de är belägna. Även här gäller ritnoggrannheten i den grafiska redovisningen som tolkningsmarginal mellan beslutet och byggnaden eller anläggningen. Vid större avvikelser måste fastighetsreglering ske för att fastighetsindelningen skall stämma med det byggda. Kontrollansvaret för att se om byggnaden stämmer med förrättningshandlingarna ligger på fastighetsägaren. 45 42 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 84. 43 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 30. 44 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 84. 45 Julstad, B. & Sjödin, E., Tredimensionell fastighetsindelning, (2005), s. 84 f. 15

3 Ny lagstiftning 3.1 Jordabalken Begreppet fastighet definieras i jordabalken 1 kap. 1. Till följd av införandet av tredimensionell fastighetsbildning ändrades denna definition. Gällande definition lyder: 1 kap. 1 Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. Sämjedelning är utan verkan. Ytterligare tillägg har gjorts i jordabalken för att definiera tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen. I jordabalken 1 kap. 1 a står följande: 1 kap. 1 a I denna balk betyder 1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt, 2. tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt. Vad som sägs i denna balk om mark gäller också annat utrymme som ingår i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter. Det har i jordabalkens 3 kap. lagts till ytterligare bestämmelser för att reglera byggnadsarbeten och behov av skyddsåtgärder för tredimensionella fastigheter vilket dock inte behandlas närmare här. 3.2 Fastighetsbildningslagen Motsvarande definition som finns i jordabalken 1 kap. 1 a har även lagts till i fastighetsbildningslagen 1 kap. 1 a. Till lämplighetsvillkoren i fastighetsbildningslagen 3 kap. 1 har ett nytt stycke rörande tredimensionell fastighetsbildning lagts till: 3 kap 1 3 st. En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får nyeller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena skall en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Där utöver gäller vad som föreskrivs i 1 a. Fastighetsbildningslagen 3 kap. 1 a är en ny paragraf som behandlar de särskilda villkor som gäller för att tredimensionella fastigheter skall kunna ny- eller ombildas, se följande: 16

3 kap 1 a Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om 1. fastigheten avses rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan, 2. fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt, 3. det står klart att åtgärden a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och 4. fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter. I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om 1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och 2. fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid. Första och andra styckena tillämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme ny- eller ombildas. Fastighetsbildningslagen 3 kap. 2 är varken ny eller omformulerad. Trots det redovisas den här på grund av dess vikt för arbetet, eftersom den reglerar planöverensstämmelsen vid fastighetsbildning: 3 kap. 2 Inom område med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser får fastighetsbildning inte ske i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras. Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för marks bebyggande eller användning än som avses i första stycket, skall fastighetsbildning ske så, att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Får på grund av särskilt medgivande byggnad uppföras eller annan därmed jämförlig åtgärd företagas i strid mot sådan bestämmelse, utgör vad nu har sagts ej hinder mot fastighetsbildning som behövs för att medgivandet skall kunna utnyttjas. Om det finns särskilda skäl, får undantag medges från bestämmelser som avses i andra stycket. Frågor om undantag prövas på begäran av lantmäterimyndigheten av länsstyrelsen eller efter dess förordnande av kommunal myndighet. Att därvid regeringens tillåtelse behövs i vissa fall följer av 7 kap. 29 miljöbalken. En kommunal myndighets beslut i fråga som avses i tredje stycket får överklagas genom besvär hos länsstyrelsen. Länsstyrelsens beslut i fråga som avses i tredje stycket får överklagas genom besvär hos regeringen. Förrättningsförfarandet behandlas i fastighetsbildningslagens 4:e kap. Det tillägg som gjorts här berör uppförandetiden av anläggningar som ännu ej byggts men som planeras ingå i tredimensionella utrymmen. Till sist har fastighetsbildningslagens 8:e kap. erhållit kompletterade regler om inlösen för tredimensionella fastigheter samt tredimensionella utrymmen. 17

3.3 Plan- och bygglagen Några ändringar av reglerna om planering och byggande har inte ansetts nödvändiga med anledning av införandet av tredimensionell fastighetsindelning. I stället utvidgas befintliga regler att gälla även för tredimensionellt avgränsade utrymmen. Därför gäller numer till exempel tvångsvis ianspråktagande av mark för mark eller annat utrymme. 18

4 Fallstudier I fem kapitel delas fallstudierna in efter den sorts anläggning som bäst representeras i förrättning och plan. Varje fall inleds med en beskrivning av planens syfte, vilka användningsbestämmelser som är relevanta för den tredimensionella fastigheten samt planens antagandedatum. Detaljplanens ålder visar om den gjorts med avseende på bestämmelserna om tredimensionell fastighetsbildning från 2004-01- 01. Därefter beskrivs de förrättningar som gjorts för tredimensionell fastighetsbildning med stöd av planen. Egna kommentarer på anmärkningsvärda detaljer redovisas i slutet av varje fall och de slutsatser som görs senare i arbetet grundas på dessa kommentarer. För att ytterliggare beskriva varje fall följer bilder på plankartan efter kommentaren. Varje plankarta är redigerad med fokus på de tredimensionella områdena i planen samt planbestämmelserna med avseende att förtydliga de annars ganska detaljrika bilderna. Dessutom markeras användningsbestämmelser av relevans med färg i bilderna för att ytterliggare lyfta fram dem. Färgkoderna förklaras nedan. Grön visar användningsbestämmelser för tredimensionella fastigheter. Gul innebär x-område. Rosa och blå markerar olika över- och underbyggnadsrätter. 19

4.1 Fastighetsbildning i befintlig bebyggelse ovan jord 4.1.1 Fatburssjön - Stockholm Detaljplan 46 Detaljplan som ligger till grund för den tredimensionella fastighetsbildningen omfattar industrifastigheten Fatburssjön 5 och upprättades år 2000. Planen är med andra ord inte gjord med avseende på tredimensionell fastighetsbildning. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en utveckling av fastigheten Fatburssjön 5 där den befintliga fabrikens användning ändras till att erbjuda marknadsmässiga lokaler för handel, kontor, kultur, skola samt bostäder. Vidare skall planen även utgöra en möjlighet till utbyggnad av Södermalmsallén. Användningsbestämmelserna som påverkar bildandet av den tredimensionella fastigheten är för Kvartersmark HKRS Handel. Kontor. Kultur. Skola. Mot gata handel. BHK Bostäder. Handel. Kontor. Bostäder över + 41,0. Handel och kontor under + 41,0. samt en med cirklar illustrerad begränsning av markens bebyggande. Detaljplanen antogs av SBN 2000-09-07 och vann laga kraft 2001-05-03. Förrättning 47 Fastighetsbildningen avser klyvning av fastigheten Fatburssjön 5. För att klyvningslotten 8 i framtiden skall kunna förvaltas självständigt fogas ett tredimensionellt utrymme till lotten då förrättningslantmätaren anser att det är en lämpligare åtgärd än en alternativt mycket omfattande servitutsbildning. Ändamålet för lotten med tredimensionellt utrymme är det samma som för den traditionella lotten, det vill säga bostäder, handel och kontor. Det tredimensionella utrymmet är lokaliserat under mark i detaljplanområde som får underbyggas med körbart bjälklag. Fastighetsbildningen strider inte mot gällande detaljplan. Det tredimensionella fastighetsutrymmet befinner sig inom detaljplaneområde med användningarna HKRS men utrymmet tillhör byggnad inom område där BHK gäller. 46 Fatburssjön 5 mm Dp 1998-05501-54 47 Fatburssjön 5. Dnr 2002-13808-421. Klyvning, anläggningsförrättning 20

Enligt förrättningshandlingarna stämmer fastighetsbildningen överens med gällande detaljplan. Kommentar: Det tredimensionella fastighetsutrymmet innehåller komplementutrymmen till verksamheten i befintlig anläggning och är belägen under allmän körtrafik. Lotten följer byggnadskonstruktionen så att urholkningen har en naturlig koppling till övrig byggnad varför förrättningslantmätaren har ansett att ändamålet är det samma som för stamfastighetens verksamhet - bostäder, handel och kontor. Det tredimensionella utrymmet ligger dock på andra sidan användningsgränsen varför ändamålet för lotten borde vara handel, kontor, kultur och skola. Förrättningen stämmer med andra ord inte helt överens med detaljplanen. 21

22

4.1.2 Gropen - Stockholm Detaljplan 48 Detaljplanområdet omfattar hela fastigheten Gropen 6 som skall delas i flera fastigheter. Syftet med planen är att bilda en fastighet för folkoperan och en fastighet för bostadsändamål. Då befintlig användning av byggnad strider mot gällande plan görs en ny detaljplan för att kunna möjliggöra tredimensionell fastighetsbildning. Detaljplanen upprättas med enkelt planförfarande utan särskilt program då det anses onödigt. Gällande fastighetsplan upphävs och ingen ny anses nödvändig. Teater och bostäder skall separeras enligt reglerna för tredimensionell fastighetsbildning. I fastighetsgräns skall erforderligt skydd mot brandspridning finnas enligt planbeskrivningen. På plankartan illustreras den aktuella byggnadens möjliga fastighetsindelning i genomskärning. Användningsbestämmelser som berör den eventuella tredimensionella användningen är för Kvartersmark BR1 Bostäder, kultur och handel Någon förrättning har ännu inte gjorts inom planen för Gropen 6. Kommentar: Planhandläggaren har istället för att specificera opera som ändamål hållit möjligheten öppen för andra kulturella ändamål genom att skriva just kultur i bestämmelserna. Detta gör att lokalen kan användas som till exempel biograf om Folkoperan skulle lägga ner sin verksamhet eller flytta. 48 Kvarteret Gropen 6. S-Dp 2005-01226-54 23

24

4.1.3 Trossen - Stockholm Detaljplan 49 Detaljplanen som ligger till grund för den tredimensionella fastighetsbildningen omfattar kvarteret Trossen och omkringliggande gator. Planen upprättades år 2000 och är med andra ord inte gjord med avseende på tredimensionell fastighetsbildning. Syftet med detaljplanen är att ändra den tidigare användningen, allmänt ändamål och på så sätt möjliggöra bostäder, kontor och handel i området. Familjebostäder är initiativtagare till planändringen. Användningsbestämmelserna som påverkar bildandet av den tredimensionella fastigheten är för Kvartersmark BH1 Bostäder med handel i de nedre våningsplanen. Detaljplanen antogs av SBN 2000-02-24 och vann laga kraft 2000-03-29. Förrättning 50 Ingen ny detaljplan behöver upprättas till följd av den tredimensionella fastighetsbildningen. En ny plan trädde i kraft år 2000 där användningsbestämmelserna ändrades från allmänt ändamål till bostäder, kontor och handel. Följaktligen kan den tredimensionella bostadsfastigheten Trossen 13 bildas genom avstyckning från stamfastigheten Trossen 12. Stamfastighetens ändamål är fortsättningsvis handel. Tidigare gällande fastighetsplan upphävdes i samband med upprättandet av detaljplanen. Fastighetsbildningen strider inte mot gällande detaljplan. Kommentar: Trossen är ett utmärkt exempel på tredimensionell fastighetsbildning med stöd av traditionell detaljplan. Detaljplanens användningsbestämmelser ligger till grund för förrättning precis så som lagstiftaren avsåg. 49 Kvarteret Trossen. Dp 1998-04537-54 50 Trossen 13. Dnr 2005-20063-421. Avstyckningsförrättning 25

26

4.2 Fastighetsbildning i befintlig underjordisk anläggning 4.2.1 Druvan Karlstad Detaljplan 51 Detaljplanen möjliggör bostäder, handel, kontor och centrumändamål. Vissa delar är även Q-märkta där användningen skall anpassas till byggnadens kulturvärden. Användningsbestämmelser som berör den eventuella tredimensionella användningen är för Kvartersmark B Bostäder H Handel K Kontor Detaljplanen är antagen 2004-03-18. Förrättning 1 52 Garaget som skall bilda den nya fastigheten Druvan 20 omfattar de två nedersta underjordiska våningsplanen. Byggnaden skall i övrigt inrymma affärsgalleria och bostäder. Avstyckningen sker inte i enlighet med detaljplan eftersom garageändamål inte finns med i planbestämmelserna för området. Avvikelsen ses dock som mindre och planens syfte motverkas inte varför fastighetsbildningen ändå är genomförbar. Förrättning 2 och 3 53 Den andra förrättningen avser bland annat avstyckning för bostadsändamål (Ärendenummer 2004/161). Den blivande fastigheten Druvan 21 skall omfatta huvuddelen av de tre översta våningsplanen och utgöra en bostadsfastighet. Huvudbyggnaden skall i övrigt inrymma affärsgalleria och garage. Fastighetsbildningen överensstämmer med detaljplanen. Den tredje förrättningen avser också avstyckning för bostadsändamål (Ärendenummer 2004/163). Det tredimensionella fastighetsutrymmet utgör en del av affärsgallerian som ligger på den traditionella fastigheten Druvan 14. Utrymmet tillhör garagefastigheten Druvan 20 genom köp. Fastighetsbildningen överensstämmer med detaljplanen. Utförandet av förrättningen skiljer sig inte väsentligt från bildandet av Druvan 21 i beskriven förrättning ovan. Därför omnämns endast förrättningen här utan mer ingående utredning. 51 Kvarteret Druvan. Akt 1780K-P2004/10 52 Druvan 2 och 14. Ärendenr 2004/046. Avstyckning, fastighetsreglering och anläggningsåtgärd 53 Druvan 14, 20 och lotten A. Ärendenr 2004/161 och 2004/163, avstyckning, fastighetsreglering och anläggningsåtgärd 27

Kommentar: I förrättningshandlingarna står att parkering utgör ett komplement till övriga ändamål i den berörda planen. Förrättningshandläggaren till Druvan 2 och 14 i Karlstad, anser inte att parkering måste regleras som en speciell planbestämmelse och bedömer att bildande av parkeringsdäck är en mindre avvikelse till planen. Vidare står det i förrättningshandlingarna att det under planläggningen förutsatts att parkeringsdäck skall byggas under anläggningen. Trots detta har inga bestämmelser om detta medtagits i detaljplanen. Med bakgrund mot den nya lagstiftningen om tredimensionell fastighetsbildning, kan man fråga sig varför planhandläggarna i detta fall inte angivit garage som användningsbestämmelse. Förrättningen är nu istället genomförd i strid med planen, om än som mindre avvikelse. Frågan ter sig ännu märkligare när man ser till planområdets användningsområde; handel, kontor och bostäder, då alla dessa användningar kräver parkering. I förrättningen för Druvan 2 och 14 kan ifrågasättas om bestämmelserna i fastighetsbildningslagen 3 kap. 2 har tolkats korrekt angående lämplighet att bilda en tredimensionell parkeringsfastighet då ändamålsbestämmelsen saknas i detaljplanen. Parkeringsplatser och garage har ibland ansets vara komplement till bostäder 54. För att friställa garage som tredimensionell fastighet krävs att planen specificerar det som ändamål. I annat fall måste planen ändras. 55 Därför är det tveksamt om förrättningen för Druvan 2 och 14 hade godtagits vid ett överklagande. I detta planområde har hittills tre tredimensionella fastighetsbildningar gjorts. Två rörande bostäder och en för garageändamål. I denna studie är avstyckning av tredimensionell garageanläggning mest intressant. Anmärkningar kan inte göras på avstyckning av tredimensionellt bostadsutrymme respektive tredimensionell bostadsfastighet. De tre tredimensionella utrymmena urholkar alla den i övrigt traditionella fastigheten Druvan 14. 54 Intervju med Björn de Maré 2006-09-22 55 Intervju med Björn de Maré 2006-09-22 28

29

4.2.2 Planen Solna Detaljplan 56 Detaljplan som ligger till grund för den tredimensionella fastighetsbildningen berör kv Planen samt delar av kv Ängen och kv Charlottenburg och upprättades år 1989. Planen är med andra ord inte gjord med avseende på tredimensionell fastighetsbildning. Syftet med detaljplanen är att få tillstånd ett L-format hus med bostäder mot Ryttargatan - Bollgatan och kontor mot Solnavägen - Bollgatan samt butikslokaler i bottenvåningarna. Användningsbestämmelserna som påverkar bildandet av den tredimensionella fastigheten är för Kvartersmark KH 1 Kontor, Handel i gatuplanet Detaljplanen antogs av KF 1989-10-30 och vann laga kraft 1990-02-26. Förrättning 57 Förrättningen avser avstyckning från Planen 3 för bildande av fastigheten Planen 4. Styckningslotten är huvudsakligen avsedd för kontor men omfattar även två garageplan. Lotten utgör ett tredimensionellt utrymme som urholkar stamfastigheten. Avstyckning sker i befintlig byggnad och stamfastigheten innehåller bostäder. Överlåtelsen av styckningslotten förutsätter det tredimensionella utrymmet vars gränser illustreras i alla plan i 5 kartbilagor. Fastighetsbildningen strider inte mot gällande detaljplan. Kommentar: Parkeringsplatser ses som komplement till andra användningsområden, det är bara när garage ensamt skall avstyckas från befintlig byggnad som användningen måste vara särskilt angiven i planbestämmelserna. Att stycka av kontor med medföljande garage, som gjorts i detta fall, utgör inget problem. Däremot måste detaljplanen ändras om parkeringen i framtiden önskas få en separat förvaltning. 56 Kvarteret Planen. Dnr 6687 57 Planen 4. Akt 0183-06/11. Avstyckningsförrättning 30