Vad händer med det sociala ansvaret när kommunerna säljer hyreslägenheter i allmännyttiga bostadsföretag till privata fastighetsägare? När kommunägda hyreslägenheter säljs blir det ofta en debatt mellan de som vill sälja och de som motsätter sig en försäljning. I den debatten finns det ingen plats för köparna - de privata fastighetsägarna. Många debattörer hävdar att privata fastighetsägare generellt sett är sämre på att ta ett socialt ansvar än de kommunägda bostadsbolagen. Med socialt ansvar menas oftast intresset att lämna hyreslägenheter till bostadssökande som behöver förtur eller så kallade försöks- och träningslägenheter. Av de samtal vi har haft med privata fastighetsägare, kommunala politiker, tjänstemän inom socialförvaltningar samt Bostadsförmedlingen i Stockholm, finns det inget skäl att dra slutsatsen att privata fastighetsägare generellt anses ta ett mindre socialt ansvar än vad de kommunägda bostadsbolagen gör. Det finns en uppenbar risk att den osanna och negativa bilden av privata fastighetsägare hänger kvar också när dammet från striden om försäljningarna av de kommunägda hyresrätterna har lagt sig. Detta kan komma att påverka möjligheterna för privata fastighetsägare att göra framtida affärer med kommunala bolag, men det kan också påverka synen på branschen som helhet bland hyresgäster, politiker och media. För Fastighetsägarna Stockholm är det viktigt att beskriva fakta kring hur privata fastighetsägare agerar i sina roller som hyresvärdar, och det sociala ansvar de tar i samverkan med Bostadsförmedlingen och kommunerna. Det är det vi gör i denna skrift. Fastighetsägarna Stockholm Adress Box 12871, 112 98 Stockholm Tel 08-617 75 00 > www.fastighetsagarna.se (välj Stockholm)
Privata hyresvärdar och det sociala ansvaret Februari 2009 1
Innehållsförteckning Sid Förord 3 Förtal av en bransch 4 Försäljningen av kommunägda hyresrätter 6 Stadens krav på de privata fastighetsägarna 8 Privata fastighetsägare som köpte år 2008? 8 Det sociala ansvaret 9 Försöks- och träningslägenheter 9 Förturer 10 Fler kommunägda än privata hyresrätter till Bostadsförmedlingen 11 Aktörerna om det sociala ansvaret 12 Fastighetsbolagen 13 Einar Mattsson AB, Stefan Ränk, vd 14 Wallenstam AB, Mathias Aronsson Metzner, vd Wallenstam Bostad 16 Akelius Fastigheter AB, Christer Carlsson, chef östra Sverige 17 Ikano Fastigheter AB, Daniel Skoghäll, vd 19 Wallfast AB, Mikael Eskils, vd 20 Politikerna 22 Nacka, Erik Langby (m), kommunalråd 22 Sollentuna, Torbjörn Rosdahl (fp), kommunalråd 23 Stockholm, Joakim Larsson (m), borgarråd 24 Socialtjänsten 25 Salem, Birgitta Berg, hyresförvaltare 25 Sollentuna, Marja Rudberg, socialchef 26 Nacka, Margareta Jorg, bostadssamordnare 27 Stockholm, Jan Köhler, samordnare av försöks- och träningslägenheter 28 Fastighetsägarna Stockholms avtal med Bostadsförmedlingen och Stockholms stad 30 Avtal med Bostadsförmedlingen 30 Avtal angående försöks- och träningslägenheter 30 Slutsatser 31 Rekommendationer 33 Conclusions 34 Recommendations 35 Tryck: Orion 2009 Foto: Fastighetsägarnas bildbank, Luckylook
Förord Efterfrågan på hyresrätter i Stockholm är mycket större än tillgången. Bostadskön är just nu längre än någonsin. Som alltid består en kö av olika individer med olika behov. I bostadskön finns det många som redan har en bostad men som står i kö för att de hoppas att få en bättre bostad. Men det finns cirka 70 000 personer som aktivt söker en hyresrätt i Stockholm och bland dessa finns det många som bor under omständigheter som gör att de snabbt borde få en ny bostad. Att erbjuda människor en bostad är en viktig och ansvarsfull uppgift. I Stockholms stad finns det drygt 200 000 hyresrätter, något mer än hälften i hus som ägs av privata fastighetsägare. För både de kommunägda bolagen och de privata fastighetsägarna är det självklart att så långt möjligt försöka medverka till att hushåll som är i störst behov av en ny bostad ska kunna gå före i kön, antingen det är Bostadsförmedlingens kö eller de egna köer som en del privata fastighetsägare har. Förutom de hushåll som behöver förtur finns det en grupp personer som är i behov av en egen bostad men som måste ha aktivt stöd från de sociala myndigheterna för att de ska kunna klara ett eget boende. För denna grupp samverkar de större privata och kommunägda hyresvärdarna med kommunerna för att upplåta så kallade försöks- och träningslägenheter. I den politiska debatten kring hur stora de kommunala bostadsbolagen ska vara och varför de inte bör sälja några hyresrätter hävdas det att dessa bolag fyller en särskild roll eftersom det bara är de som tar ett socialt ansvar. För Fastighetsägarna Stockholm är det därför viktigt att beskriva fakta kring hur privata fastighetsägare agerar i sina roller som hyresvärdar, och det sociala ansvar de tar i samverkan med Bostadsförmedlingen och kommunerna. Det är det vi gör i denna skrift. Stockholm i februari 2009 Christer Jansson VD Fastighetsägarna Stockholm 3
Förtal av en bransch Flera hundra samlades nu i kväll utanför stadshuset i Stockholm för att protestera mot utförsäljningen av de kommunala hyresrätterna. Oron är stor för att de privata värdarna, som köper det kommunala bostadsbeståndet, inte är lika ansvarstagande hyresvärdar som de allmännyttiga bolagen. Hyresgästerna kräver att försäljningen stoppas. Nyhetsuppläsaren i ABC den 21 januari 2008. I december 2007 presenterade dåvarande bostadsborgarrådet, Kristina Alvendal (m), ett paket där Stockholms stad bjöd ut 5 200 hyreslägenheter till försäljning. Lägenheterna samlades i tre paket med fastigheter i ytterstaden från de tre kommunägda bostadsbolagen Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem. Beslutet skapade en protestvåg. Kritiken kom från oppositionspartierna i Stadshuset, från Hyresgästföreningen i Stockholm samt aktionsgrupper i de berörda bostadsområdena och från enskilda hyresgäster. Det är chockerande att majoriteten i Svenska Bostäder så fundamentalt kör över inte bara oppositionen i styrelsen utan hela befolkningen på Järvafältet. Yvonne Ruwaida (mp), oppositionsborgarråd och ledamot i Svenska Bostäders styrelse. Med allmännyttan är det möjligt att hålla nere kostnaderna och ta ett helhetsgrepp om renoveringarna, privata företag som agerar på en fri marknad har inga sådana möjligheter. Mahdi Oguzsoy (v), ledamot i Svenska Bostäders styrelse i ett pressmeddelande. Vi har social trygghet, måttliga hyreshöjningar och ett fungerande underhåll. Varför ska vi riskera allt detta? Stefan White hyresgäst i Rågsved. Våra hem blir en handelsvara. Man sviker hyresgäster som valt att bo hos allmännyttan. Det måste vara politikernas uppgift att förvalta och inte förskingra stockholmarnas gemensamma egendom. Terje Gunnarson, ordförande i Hyresgästföreningen i Stockholm. Den bild som kritikerna frammanar av privata hyresvärdar är alltså mycket negativ. Ett genomgående påstående är att privata värdar inte är intresserade av att ta ett socialt ansvar och i de flesta avseenden är sämre hyresvärdar än vad de kommunala bolagen är. Det fanns ett uppenbart syfte från försäljningens kritiker att skapa en bild av privata värdar som dåliga värdar, att mobilisera hyresgästerna mot förslaget och skapa oro inom den politiska majoriteten. När Hyresgästföreningen med flera använder det försåtliga begreppet ut- 4
försäljning vill de dessutom att stockholmarna skulle förledas att tro att alla kommunala hyreslägenheter skulle säljas. Eftersom de tre kommunala bolagen tillsammans äger cirka 100 000 lägenheter handlade den aktuella försäljningen om cirka 5 procent av det totala kommunala bostadsbeståndet. Men hyresgästföreningen och deras allierade går längre än så. När de talar om att hyresgästerna blir sålda till privata fastighetsägare vill de markera att i deras värld är kommunala lägenheter själva normen för en bra bostad. Att bo i privata hyresrätter är närmast att se som ett öde som drabbar ett antal olyckligt lottade. Ärendet innehåller inga klargörande och hållbara argument till varför denna fastighetsaffär bör genomföras. Allmännyttan är oslagbar på temat långsiktigt ägande, förvaltning och utveckling av hyresrättsbeståndet. Roger Mogert (s), Yvonne Ruwaida (mp) och Ann-Margrethe Livh (v), oppositionsborgarråd i Stockholms stad. Från gemensam reservation (utlåtande 2008:209 RI+V) till beslutet att sälja 800 kommunägda hyreslägenheter till en privat hyresvärd. I Stockholms stad är det redan idag något fler människor, drygt 100 000, som bor i privata hyreshus än som bor i kommunens. Sett över hela Sverige är det drygt hälften av hyresrätterna som ägs av privata värdar. För privata fastighetsägare känns debatten främmande. Privata fastighetsägare är företagare och den enskilda hyresgästen är deras kund och som alla företagare är de beroende av nöjda kunder. Att äga och förvalta människors hem kräver kompetens och omsorg och om de privata fastighetsägarna inte hade visat sig ta detta ansvar, hade de heller inte haft de nöjda kunder som olika undersökningar generellt visar att de har. För de privata fastighetsägarna och deras organisationer finns det dessutom en uppenbar risk att den osanna och negativa bilden av den private fastighetsägaren hänger kvar också när dammet från striden om försäljningarna har lagt sig. Detta kan komma att påverka möjligheterna för privata fastighetsägare att göra framtida affärer med kommunala bolag, men det kan också påverka synen på branschen som helhet bland hyresgäster, politiker och media. 5
Försäljningen av kommunägda hyresrätter År 2005 svarade allmännyttan i Stockholm för cirka 25 procent av det totala bostadsbeståndet medan de privata fastighetsägarnas sammanlagda andel om fattade 26 procent. När de senaste affärerna var genomförda hade de tre kommunala bolagen sammanlagt sålt 5 424 lägenheter, en marginell minskning av Stockholms kommunala bostadsbestånd. Sett över de senaste årtiondena är den stora förändringen i Stockholms bostadsbestånd inte den minskade andelen av hyresrätter i allmännyttan utan den stora minskningen av privata hyresrätter i kombination med ökningen av bostadsrätter. År 1990 fanns det 260 000 hyresrätter och 84 000 bostadsrätter i Stockholm. Fram till 2005 har antalet hyresrätter minskat till 212 000 medan antalet bostadsrätter ökat till 163 000. De allmännyttiga hyresrätterna har minskat med 15 000 och de privata med över 32 000. Sett över hela beståndet i Stockholm är det alltså bara en marginell andel av de kommunala hyresrätterna som har sålts till privata hyresvärdar. Den stora minskningen gäller försäljning till bostadsrättsföreningar. I stockholmsregionen har det under senare år skett ett flertal försäljningar av kommunägda bostadsföretag och större hyresbestånd. Försäljningar till privata hyresvärdar har exempelvis skett i Nacka, Haninge, Huddinge, Vaxholm och Upplands Väsby. Trots dessa försäljningar är de kommunala bolagen alltjämt de dominerande fastighetsägarna i många av länets kommuner. Åtgärden att sälja drygt 5 000 hyreslägenheter i Stockholms ytterområden var viktig för att få en bättre fungerande bostadsmarknad. Genom att sälja dessa lägenheter kommer valfriheten att öka i ett antal bostadsområden där hyresgäster tidigare bara kunde välja att bo i kommunala hyreslägenheter. Det är bra för de boende och det är bra för alla stockholmare som därmed får fler aktörer som tar ansvar för att utveckla olika bostadsområden. Det var denna övertygelse som också var en viktig drivkraft för Stockholms stads politiker när de beslutade sig för att sälja ett antal av kommunens bostadsfastigheter till privata fastighetsbolag. 6
7
Stadens krav på de privata fastighetsägarna Stockholms stad ställde hårda krav på de företag som visade intresse att vara med och bjuda på de drygt 5 000 lägenheter som var aktuella att sälja. Dessa krav var i sammanfattning: Väldokumenterad god erfarenhet av förvaltning av bostadsfastigheter i Sverige Ansvarstagande och långsiktighet i sitt ägande av bostadsfastigheter Tydligt kundfokus i sin bostadsförvaltning Uttalad ambition att bidra till utvecklingen av berörda områden Finansiell stabilitet Vilja att betala rätt pris och erbjudande om intressanta byten av fastigheter med hyresrätter Privata fastighetsägare som köpte år 2008 Köpare av de bestånd som Stockholms stad genom sina tre kommunala bostadsbolag sålde 2008 blev några av Sveriges största privata fastighetsbolag. När försäljningarna var genomförda hade: Ikano Fastigheter AB köpt 1 451 lägenheter i Högdalen, Rågsved och Snösätra Stena Fastigheter Stockholm AB köpt 657 lägenheter i Sätra, Vårberg och Hägersten Wallfast AB köpt 2 116 lägenheter i Hässelby Strand, Hässelby Villastad och Hässelby Gård Einar Mattsson AB köpt 1 200 lägenheter i Hjulsta 8
Det sociala ansvaret En storstadsregion som Stockholm har många positiva sidor, men det finns också en storstadens baksida. I en storstadsregion finns det problem med exempelvis hemlöshet, prostitution, trafficking, narkotika, barn som far illa, kvinnofridsbrott och hedersrelaterat våld. Kommunerna har ett ansvar för att förebygga och hjälpa alla de människor som far illa ett socialt ansvar för sina medborgare. Det är viktigt att slå fast att det sociala ansvaret i första hand ligger hos kommunen, och inte hos fastighetsföretagen oavsett om dessa är kommunägda eller privatägda. I debatten påstås ofta att de kommunägda (allmännyttiga) bostadsföretagen har ett socialt ansvar för att lösa exempelvis hemlöshet. Men detta soci ala ansvar är kommunens. De kommunägda och de privata fastighetsföre tagen är de aktörer som kommunen kan samverka med för att lösa bostads problemen. Försöks- och träningslägenheter Personer med missbruks-, psykiska eller andra liknande problem har ofta svårigheter att få, klara och behålla ett eget boende. De är därför i behov av hjälp från kommunen, ofta i kombination med stöd från andra vårdgivare för att klara sin situation. När det gäller de hemslösa arbetar socialförvaltningens Enhet för hemlösa i Stockholm med två typer av boendetrappor en lågtröskeltrappa för de hemlösa som är drogberoende och en trappa för de som är drogfria. Som alternativ finns också behandlingshemmen. Lågtröskel AKUTBOENDEN OMVÅRDNADSBOENDEN/ STÖDBOENDEN KORTTIDSBOENDEN/ PLANERINGSHEM Boendetrappan ÄLDREBOENDEN EGEN LÄGENHET FÖRSÖKSLÄGENHET/ TRÄNINGSLÄGENHET EFH HOTELLHEM HOTELLHEM STÖD BOENDEN BOENDEN Drogfria OMVÅRDNADS- FAMILJE- VÅRD KORTTIDSBOENDE B E H A N D L I N G S H E M Källa: Social- och arbetsmarknadsroteln, Stockholms stad. 9
På det första stegen i boendetrappan finns akutboenden, korttidsboenden och planeringshem. För de som inte kan lämna sitt drogberoende övergår boendetrappan till stöd- och omvårdnadsboenden och avslutas med äldreboenden. För de som är drogfria övergår stöd- och omvårdnadsboenden till hotellhem och sedan till försöks- och träningslägenheter. Målet är att personerna ska passera hela boendetrappan och till slut kvalificera sig för en egen lägenhet, ett förstahandskontrakt på hyresmarknaden i Stockholm. Antingen hos ett kommunägt bostadsföretag eller hos en privatvärd. En försöks- eller en träningslägenhet hyrs av kommunen, som också ansvarar för lägenheten. Kommunen hyr i sin tur ut lägenheten till en person med särskilt behov av stöd och som kan antas klara av ett boende med detta stöd. Försöks- och träningslägenheterna är endast avsedda för de personer som har gått igenom behandling eller rehabilitering genom kommunens försorg. Personen får under en begränsad tid på 1-2 år bo på försök och visa att han/hon klarar ett eget boende. Om boendet fungerar ska personen i en försökslägenhet kunna överta hyreskontraktet. Skillnaden mellan en försökslägenhet och en tränings lägenhet är oftast att behovet av stöd kan vara större i en träningslägenhet och att personen som bor i träningslägenheter i allmänhet inte tar över kontrakten. Förmedling av försöks- och träningslägenheter sker i samarbete mellan Bostadsförmedlingen, kommunens kontaktperson och hyresvärden. De hyresvärdar som hyr ut till kommunen för försöks- och träningslägenheter ska ha en särskild kontaktperson på kommunen som värden snabbt kan kontakta om det uppstår problem eller frågor under hyresförhållandet. Fastighetsägarna Stockholm tecknade i december 2008 ett avtal med Stockholms stad i syfte att aktivt arbeta för att medlemmarna ska tillhandahålla 100 lägenheter som försöks- och träningslägenheter. Flera av Fastighetsägarna Stockholms medlemmar arbetar sedan lång tid med socialförvaltningarna i respektive kommun genom att lämna försöks- och träningslägenheter. Det är bland annat de goda erfarenheterna som ligger till grund för det avtal som Fastighetsägarna Stockholm träffat med Stockholms stad. Förturer Bostadsförmedlingen har möjlighet att låta personer gå före i bostadskön vid förmedling av hyreslägenheter, så kallade förturer. Förtur kan ges till den som har starka sociala eller medicinska behov av en viss bostad, eller som på grund av mycket svåra omständigheter är i akut behov av ändrade bostadsförhållanden och som inte har möjlighet att lösa detta behov på annat sätt. Den sökanden ska även uppfylla kraven på att kunna bo på egen hand i en hyresfastighet. Med starka sociala och/eller medicinska skäl avses behov som föranlett vård eller behandling. Det vanligaste exemplet på förturer gäller äldre personer som blir rörelsehindrade och då behöver hiss i fastigheten eller är i behov av en 10
bostad på markplan. Andra vanliga bifallskategorier under 2008 för att få en förturslägenhet var fysiska funktionshinder hos vuxna, familjer med barn med fysiska/psykiska funktionshinder, allvarlig sjukdom samt hot mot kvinnor. Fler kommunägda än privata hyresrätter till Bostadsförmedlingen Det finns drygt 200 000 hyresrätter i Stockholms stad, varav knappt hälften är kommunägda och drygt hälften privatägda. Stockholms stads bostadsförmedling har under senare år förmedlat cirka 8 000 lägenheter, varav drygt 1 000 är nyproducerade lägenheter. Förmedlingen motsvarar därmed ungefär fyra procent av det totala beståndet av hyresrätter i Stockholm. Bostadsförmedlingen har inom ramen för de 8 000 förmedlade lägen heterna förmedlat ungefär 400 lägenheter per år som förturslägenheter, cirka 150 försökslägenheter och cirka 150 träningslägenheter. Inlämnade lägenheter till Bostadsförmedlingen i Stockholm 2002 2008 Antal 7 000 6 000 Källa: Stockholms stads Bostadsförmedling AB 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Stadens bolag Privata fastighetsägare Kommunala bolag övriga kommuner Av de förmedlade lägenheterna kommer ungefär 5 000 från stadens kommunägda bolag och 2 500 från privata fastighetsägare. Att det är fler kommunägda än privata hyreslägenheter som lämnas till Bostadsförmedlingen i Stockholm beror på flera samverkande faktorer. Dels är det olika avtal med Bostadsförmedlingen om hur stor andel av lediga lägenheter som ska förmedlas av Bostadsförmedlingen samt hur stor del fastighetsägarna själva förmedlar i egna köer. Dels ligger de kommunägda bostäderna till större delen i närförort och ytterstaden där fler bostäder blir lediga och därmed kan förmedlas. Dessutom bygger de kommunala bostadsföretagen fler nyproducerade lägenheter. 11
De privata värdarna rekommenderas enligt avtalet med Bostadsförmedlingen att lämna hälften av de ledigblivna och nyproducerade hyreslägenheterna, medan två av de tre kommunägda bostadsföretagen ska lämna 2/3 av de lediga och nyproducerade lägenheterna. Det tredje kommunala bostadsföretaget, Stockholmshem, lämnar alla sina lediga lägenheter till Bostadsförmedlingen, men först efter att lägenheterna har erbjudits de egna hyresgästerna i den interna byteskön. Det är skillnad mellan olika stadsdelar när det gäller hur stor andel av beståndet som blir ledigt för uthyrning. I innerstaden är det cirka 0,5-1,0 procent av lägenheterna, i närförort cirka 2-4 procent och i ytterstaden cirka 4-6 procent per år som blir lediga för uthyrning varje år. Av de kommunägda hyresrätterna ligger 15 procent i innerstaden, 15 procent i närförort och 70 procent i ytterstaden. Av de privatägda hyresrätterna ligger över hälften i innerstaden och endast en mindre del i ytterstaden. I Bostadsförmedlingens bostadskö är efterfrågan som störst på innerstadslägenheter, och där står också de privata värdarna för över hälften av de lämnade lägenheterna. De tre kommunägda bostadsföretagen har mellan 20 000 till 45 000 hyreslägenheter vardera, medan de 100 000 privata hyreslägenheterna ägs av över 2 000 olika fastighetsägare. Det finns endast ett fåtal privata hyresvärdar med större bestånd av hyreslägenheter, drygt 7 av 10 privata fastighetsägare äger endast en fastighet. I innerstaden är det vanligt att fastigheten endast har 15-25 hyreslägenheter. Med en omsättningshastighet av 0,5-1,0 procent lediga lägenheter per år innebär det för hyresvärden att det blir en lägenhet ledig ungefär vart femte år. Då hälften av de lediga lägenheterna ska lämnas till Bostadsförmedlingen innebär det att denna kontakt tas endast vart tionde år. Möjligheten att under dessa förutsättningar delta i samarbetet rörande försöks- och träningslägenheter är begränsat. Därför har Bostadsförmedlingen och Stockholms stad riktat in sig på att samarbeta med kommunala och större privata fastighetsägare när det gäller försöksoch träningslägenheter. Aktörerna om det sociala ansvaret Som redovisats i inledningen har kritiken mot försäljningar av allmännyttan varit hård från den politiska oppositionen, Hyresgästföreningen och i vissa fall också grupper av boende. Ett vanligt påstående har varit att försäljningarna skulle innebära att de berörda kommunerna och stadsdelsförvaltningarna skulle få det svårare att få fram tillräckligt många lägenheter till personer eller familjer som behöver förtur eller som ska erbjudas försöks- och träningslägenheter. Men vad säger de berörda fastighetsägarna, ansvariga politiker samt företrädare för socialtjänsten själva, och hur blev det efter försäljningen? 12
Fastighetsbolagen Hur man som fastighetsägare arbetar med socialt ansvarstagande kan se olika ut inom olika bolag. Vissa har anställda med särskilt ansvar för dessa frågor medan andra anser att hela organisationen ska vara lika delaktiga i arbetet. Särskilt viktiga frågor, program och prioriteringar beror naturligtvis också på inom vilket område man har sina fastigheter. Men samtliga är rörande överens om att ett socialt ansvarstagande är en självklarhet för att kunna bedriva en framgångsrik förvaltning. Fem privata fastighetsbolag har gett sin bild av det sociala ansvarstagandet och hur det fungerar i de bestånd som nu förvaltas i privat regi. I samtalen med dem är det tydligt att tydligt att: Privata fastighetsägare tar ett socialt ansvar det är ett måste. Samarbetet med kommunen/socialtjänsten fungerar väl men samtliga är överens om att det skulle kunna fungera bättre. Att vara socialt engagerad i de områden man äger fastigheter i ingår i uppdraget. Det viktiga i samarbetet mellan kommunen och fastighetsägarna är inte vem som äger fastigheterna (kommunen/privata) utan hur lägenheterna/fastigheterna förvaltas. En förutsättning för ett bra samarbete med kommunen är att hyresvärden har en långsiktighet i ägandet och förvaltningen av hyresrättsbeståndet. Hyresgästerna har visat sig vara nöjda med privata fastighetsägare. Dramatiken och kritiken är betydligt mer påtaglig inför ett övertag än efter. Hyresgästerna drar fördel av att privata fastighetsägare har ett mindre antal lägenheter per område. Hyresgästen blir viktigare och direktkontakten enklare. Ett gott samarbete med aktörer såsom den lokala Hyresgästföreningen, närpolis, Hem & Skola med flera är bra för både hyresgäster och fastighetsbolag. 13
Einar Mattsson Einar Mattsson Byggnads AB grundades 1935 i Stockholm. Bolagets fastighetsbestånd är koncentrerat till Storstockholm. Antal anställda: 340 Huvudkontor: Stockholm Innehav totalt (antal lägenheter): 5 150 Innehav Stockholm (antal lägenheter): 5 150 Einar Mattsson AB, Stefan Ränk, vd Einar Mattsson AB förvärvade i början av år 2008 Svenska Bostäders fastigheter i Hjulsta som består av 1 200 bostäder. Tillträde skedde den 1 juli samma år. Förvärvet av Svenska Bostäder i Hjulsta är första gången Einar Mattsson köpt hyresrätter från ett kommunalt bolag. Einar Mattsson uppfattas generellt som långsiktiga ägare och förvaltare, vilket enligt Stefan Ränk sannolikt ligger till grund för erbjudandet att köpa beståndet i Hjulsta. Frågan om särskilda sociala hänsynstagande var aldrig uppe i förhandling. Det finns några allmänt icke-förpliktigande paragrafer där det finns riktlinjer kopplade till att vara en ansvarfull fastighetsägare men inga särskilda villkor kopplade till något definierat socialt engagemang. Men enligt Stefan Ränk skulle det inte vara någon skillnad om det fanns specificerade krav och villkor. Att vara en långsiktig och trovärdig förvaltare med ett socialt engagemang är en del av Einar Mattsons grundläggande affärsidé. Hela vår affärsidé rörande Hjulsta är densamma som för alla andra lägenheter och fastigheter. Är man trovärdig och långsiktig går det inte att smita undan när det dyker upp problem och svårigheter. Socialt ansvarstagande ska finnas hos samtliga medarbetare, inte hos någon särskild person eller i en specifik yrkesroll. Det handlar mer om att vara medmänniska i ett generellt perspektiv, och se till att vi kan hjälpa till med det som förväntas av oss när det händer saker. Vi kan exempelvis inte sitta tysta och avstå från att ta kontakt med socialen när vi vet att det finns problem. Stefan Ränk är dock noga med att påpeka att Einar Mattsson är en fastighetsförvaltare och inget annat. Vi ska inte agera som en förlängd arm av socialtjänsten, då tror jag att man blandar ihop rollerna väldigt mycket. Vi tar vår del av ansvaret för hyresgästerna och är en part i sammanhanget. Einar Mattsson har haft ett samarbete med Stockholms stad under många år för att se till att försöks- och träningslägenheter fördelas över hela deras bestånd 14
och inte samlas till ett område. Det fungerar i de allra flesta fall väldigt bra. Företaget har startat många parallella projekt i Hjulsta. Enligt Stefan Ränk finns det mycket att göra i området. Det handlar om att hålla lägenheterna i ett skick så att de är attraktiva för hyresgästerna. Men att vara fastighetsägare handlar också om att finnas tillgänglig för hyresgästerna. För hyresgästerna i Hjulsta är den största fördelen med Einar Mattssons köp att de nu har fått en hyresvärd som inte är så stor som Svenska Bostäder var. Enligt Stefan Ränk är de 1 200 lägenheterna i Hjulsta viktigare för Einar Mattsson än vad de var för Svenska Bostäder med sina 45 000 lägenheter. Jag tror också att det kommer att märkas att Hjulsta och dess hyresgäster är viktigare för oss än vad de var för den stora organisationen. Einar Mattssons eget bestånd i Stockholm uppgår för närvarande till 5 150 lägenheter. Inom ramen för bostadsförmedlingsavtalet upplåter Einar Mattsson 41 lägenheter till Stockholms stad som staden använder som försöksoch träningslägenheter. Ungefär hälften av dessa lägenheter ligger i Hjulsta. I och med förvärvet fördubblade alltså Einar Mattsson andelen lägenheter med sociala kontrakt. Det är sällan som Einar Mattsson säger nej när Stockholms stad önskar hyra försöks- och träningslägenheter. När företaget säger nej beror det oftast på att det hus där en sådan lägenhet kan bli aktuell är olämpligt. Det kan till exempel bero på att det förekommer störande hyresgäster i fastigheten eller att den på annat sätt inte har den trygga sociala struktur som är lämplig för att en försöksoch träningslägenhet ska fungera väl. Einar Mattsson anser att samarbetet med Stockholms stad fungerar mycket väl. Eventuella problem som uppkommer i samband med de lägenheter som de hyr löser staden snabbt och bra. Samtidigt konstaterar man att det främst är de större privata fastighetsägarna som har möjlighet, och kanske intresse att fullgöra det avtal som har tecknats med Bostadsförmedlingen och Stockholms stad. 15
Wallenstam Lennart Wallenstam Byggnads AB grundades 1944 och är idag noterat på OMX Nordiska Börs. Wallenstams fastigheter är fördelat på regionerna Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Antal anställda: 160 Huvudkontor: Göteborg Innehav totalt (antal lägenheter): 10 000 Innehav Stockholm (antal lägenheter): 6 500 Wallenstam AB, Mathias Aronsson Metzner, vd Wallenstam Bostad Wallenstam har i flera omgångar sedan år 1995 förvärvat lägenheter från kommunala bostadsbolag. Deras affärsidé är att vara en mycket aktiv förvaltare och i detta ligger att ha ett gott och nära samarbete med de kommuner i vilka man är verksam. Att samarbeta med kommuner är en nödvändighet och en del av vår vardag. En del av vår affärsplan är att jobba med sociala frågor och vara med i samarbetet kring trygghetsprojekt och olika trygghetspaket. Tjänstemännen i de kommuner där vi är verksamma upplever att vi är lika aktiva som de kommunala bolagen, säger Mathias Aronsson Metzner. Redan när Wallenstam förvärvar ett bestånd av ett kommunalt bolag har de en plan för hur de vill utveckla området. I planen ingår bland annat att ta kontakt med övriga parter i området för att få en gemensam syn på hur området ska kunna utvecklas och Wallenstam vill gärna vara en blåslampa i ett sådant samarbete. Det är kunderna som är det viktiga och hyresgästerna i ett bostadsområde är inte särskilt intresserade av vem som gör vad. Det är det sammanlagda resultatet för trivseln i området som räknas. Wallenstam understryker att de som fastighetsägare och stadsutvecklare har ett bredare ansvar för samhället än att bara förvalta sina hus. Wallenstam strävar att ta ett aktivt samhällsansvar på många sätt. På Wallenstams hemsida säger företaget att det tar ett socialt och etiskt ansvar genom att: vara anslutna till Störningsjouren i Stockholm och Göteborg tillhandahålla 20 procent av Stockholms stads behov av privata försöks- och träningslägenheter, som ett led i kampen mot hemlöshet 16
vara en av de största givarna till Stockholms Stadsmission och Räddningsmissionen i Göteborg samt även stödja organisationer som Barn i nöd och BRIS delta i ett projekt som Göteborgs stad driver för att kunna erbjuda ungdomsbostäder till rimlig hyra sponsra bred ungdomsidrott för att stimulera till en aktiv och meningsfull fritid för så många barn och ungdomar som möjligt. Några exempel är innebandyklubben Pixbo Wallenstam, Orminge BK, hockeyklubben Frölunda Indians samt Påvelund, Pixbo och Ullevi tennisklubb arrangera sommarfotbollsskolor för barn och ungdomar i flera av företagets bostadsområden Akelius Fastigheter Akelius Fastigheter AB bildades 1994. Bolaget har fastigheter på ett flertal orter i Sverige samt ett bestånd i Tyskland. Antal anställda: 194 Huvudkontor: Stockholm Innehav totalt (antal lägenheter): 37 000 Innehav Stockholm (antal lägenheter): 10 000 Akelius Fastigheter AB, Christer Carlsson, chef östra Sverige Täby kommun sålde år 1999 AB Täbyhus till Skandia (Diligentia). I maj 2008, med tillträde 30 juni 2008, förvärvade Akelius Fastigheter Täbyhus från Diligentia. Täbyhus är med 2 300 lägenheter den helt dominerande hyresvärden i Täby. Sedan tidigare äger Akelius 2 400 lägenheter i Haninge, 1 300 lägenheter i Tyresö och 1 000 lägenheter i Salem. Vi är stora i en rad kommuner vilket också är vår affärsidé att äga stora bestånd i förorterna. Vi är vana och kan förvalta hyresrätter i områden som har vissa problem. Samarbetet med kommunerna varierar. Samarbetet i Haninge anser Christer Carlsson vara ett föredöme. Där för kommunen och Akelius en löpande dialog och genomför gemensamma seminarier och utvecklingsprogram. Andra kommuner är inte lika intresserade. Vi vill jobba med kommunerna där vi finns men de vill inte alltid jobba med oss. Vi har väldigt goda kontakter med Hem och Skola, polisen och socialtjänsten men dessa kontakter skapar vi oftast själva. 17
18 Avtalen med kommunerna ser olika ut. I Täby finns det avtal mellan Akelius och Täby kommun som anger att Akelius ska ta 25 nya provkontrakt om året. Det handlar oftast om lägenheter till ensamstående, missbrukare och personer som har problem med finansiering av sitt boende. Redan i överlåtelseavtalet från 1999 mellan Täby kommun och Skandia fanns en överenskommelse om att säljaren/kommunen hade förtur om minst 20 bostadslägenheter per år till personer med särskilda behov. I andra kommuner finns inga formella avtal utan man håller sig till muntliga avtal om samverkan. Christer Carlsson menar att kommunerna inte är så intresserade av att ha kontakter med privata fastighetsägare som de säger. Vissa kommuner hör aldrig av sig och privata fastighetsägare blir inte alltid inbjudna till dialog. I Haninge har vi ett fantastiskt samarbete och även i Täby ser det ut att bli bra. När det gäller hyresgästerna tycker Christer Carlsson att Akelius tar sitt sociala ansvar men att det finns mycket att arbeta med när man är en stor aktör på marknaden. Hyresgäster som har problem kastar vi inte bara ut. Det är viktigt att föra en dialog i tid för att reda ut ekonomiska och sociala bekymmer på ett så tidigt stadium som möjligt. Att vräka en barnfamilj är ett stort misslyckande för en fastighetsförvaltare. Vi är bättre på att ta ett sådant ansvar idag än tidigare. Vi skulle kunna göra ännu mer men det är en resursfråga. Akelius har ibland varit föremål för negativ publicitet. Enligt Christer Carlsson finns det ett intresse från media att påstå att privata fastighetsägare är dåliga hyresvärdar utan att det egentligen finns någon grund för sådana påståenden. Det är ingen större skillnad på hur privata och kommunala bolag sköter sin förvaltning, det viktiga är att kommunerna säljer till långsiktiga ägare om de önskar sälja delar av sina kommunägda bostadsbestånd.
IKANO IKANO Fastigheter AB bedriver verksamhet inom tre verksamhetsområden; detaljhandel, kontor och bostäder. IKANO Bostads- fastighetsbestånd är framförallt lokaliserat till Skåne och Stockholmsområdet. Antal anställda: 44 Huvudkontor: Lund Innehav totalt (antal lägenheter): 2 500 Innehav Stockholm (antal lägenheter): 2 000 Ikano Fastigheter AB, Daniel Skoghäll, vd Ikano har förvärvat närmare 1 500 lägenheter från Stockholms stad i Högdalen, Rågsved och Snösätra. Ikano har idag ett relativt litet fastighetsbestånd i Stockholm men har förhoppningen att ta över fler lägenheter framöver. Det senaste förvärvet ses därför som en naturlig del i strategin att stärka sin position i Stockholmsområdet. Det ställdes inga formella krav på Ikano i samband med förvärvet från Stockholms stad. Men den förre ägaren har ändå varit tydliga med vilka krav de ställde på de fastighetsbolag som kunde komma ifråga för förvärv. Det finns krav på finansiell styrka och långsiktighet. Dessa krav motsvarar vi väl men avtalsmässigt finns väldigt lite skrivet. Ikano har inget organiserat arbete kring socialt ansvarstagande och det finns ingen uttalad person i verksamheten med ansvar för just den uppgiften. Men enligt Daniel Skoghäll är det ett viktigt område och något som hela företaget ansvarar för. Min grundläggande inställning är att om man är en stor bostadsvärd ska man ta ett ansvar och agera på ett professionellt och juste sätt när det gäller sociala frågor. Som fastighetsägare ska man vara beredd att ta ett engagemang för de områden där ens fastigheter ligger. Samarbetet med Stockholms stad fungerar väl. Det förs redan diskussioner med staden kring hur man kan samarbeta i de bostadsområden som Ikano nu äger. Enligt Daniel Skoghäll är det en naturlig samarbetsform eftersom man som stor fastighetsägare också är en viktig spelare kring hur man utvecklar staden. Vi är otroligt måna om att ha ett sätt och en uthyrningspolicy där det inte finns någon misstanke om diskriminering av något slag. Det är en jätte- 19
viktig fråga för oss. Sedan kan arbetet med socialtjänsten självklart förbättras ytterligare. När det gäller hyresgästernas inställning till Ikano som ny hyresvärd upplever Daniel Skoghäll ingen dramatik. Man väljer vilket område man vill bo i och inte efter hyresvärd. Jag anser att privata värdar håller en servicenivå som är minst lika hög som de större kommunägda bolagen. Daniel Skoghäll berättar att de har stora ambitioner i de bestånd som de har köpt från Stockholms stad och kommer bland annat ha egen personal och fastighetsskötare i områdena och att de är angelägna om att föra en löpande dialog med hyresgäster. Framförallt ska Ikano vara enkla att arbeta med. Enligt Daniel Skoghäll är det positivt att privata fastighetsägare kommer in i områden där koncentrationen av antalet kommunalägda bolag är stor. Det öppnar också upp för välbehövlig konkurrens, menar han. Wallfast Wallfast AB har bestånd om drygt 50 fastigheter koncentrerat till Stockholmsområdet. Antal anställda: 17 Huvudkontor: Stockholm Innehav totalt (antal lägenheter): 3 600 Innehav Stockholm (antal lägenheter): 3 600 Wallfast AB, Mikael Eskils, vd Wallfast förvärvade ett stort bestånd i Hässelby från Stockholmshem, Svenska Bostäder och Familjebostäder. Beståndet består av totalt 2 100 lägenheter som förvaltas av det nybildade dotterbolaget, Hässelby Hem, från den 1 september 2008. Kontraktet med Stockholms stad är ett traditionellt köpekontrakt utan några formella krav. Däremot förekommer en rad underförstådda krav och säljarna har enligt Mikael Eskils granskat köparna ganska ingående. I försäljningsprospekten och i kontakterna med Stockholms stad har det varit tydligt vad som gäller. Vi har visat att vi har ett långsiktigt perspektiv på fastighetsförvaltning, att vi har ett gott samarbete med Bostadsförmedlingen och att vi kan tänka oss att göra försäljningar till bostadsrättsföreningar i området som är intresserade. Wallfast har stora planer för sitt nya bestånd i Hässelby. Man har ett lokalt kontor med fem nya medarbetare på plats. 20
SOCIALFÖRVALTNING HYRESGÄSTER HYRESGÄSTFÖRENING NÄRPOLIS FASTIGHETSÄGAREN Vi vill inte att det ska bli ett glapp mellan de tidigare hyresvärdarna och oss. Vi kommer omgående att etablera samarbete med hyresgäster, socialförvaltningen, närpolisen, Hyresgästföreningen och andra för området viktiga parter. Idag kan vi inte säga exakt hur vi kommer att jobba och hur vi bäst kan hjälpa till men vi måste, till att börja med, vara på plats. Delar av Hässelby är områden med relativt stora problem när det gäller ungdomsvåld, arbetslöshet och koncentrerade invandrarområden. Mikael Eskils ser detta som en utmaning och menar att Wallfast sedan tidigare har erfarenhet av både tyngre och mer problematiska områden. Medierna spär också ofta på bilden om problemtyngda områden vilket Mikael har svårt att förstå. Vem vill läsa om hur dåligt man bor, och varför diskuteras aldrig de 95 procent som faktiskt sköter sig? Det pågår ett arbete i Hässelby redan nu och där är vi med. Vi hoppas kunna bidra till att göra området bättre, bland annat genom vår erfarenhet från andra riktigt tunga områden. Vi ska sköta vårt bostadsområde och se till att det blir bra från början. Vi kan självklart inte göra underverk, men jag tror att det kommer att bli riktigt bra. Mikael Eskils menar att debatten inför omvandlingen har varit politisk. Men när omvandlingen väl ägt rum är det inte längre någon större dramatik. Mikael menar också att det är enklare att få genomslag i förorten än i Stockholms innerstad. Wallfast ser förvärvet i Hässelby som en stor utmaning. Detta är inget vi fruktar. Hässelbyborna ska ha en närhet till oss och förstå att vi kan hjälpa till att lösa de problem som finns. Helst skulle man jobba som en konstapel och gå runt och prata med alla. Vi kommer att klara detta, vi har ögonen på oss, vi kan vara tuffare än kommunala förvaltare. Vi kan ställa högre krav på dem som stökar. Att göra det är att visa omtanke för de 95 procent som vill ha ett bra område. Wallfast är intresserade av fler förvärv i framtiden. Det kan bli fler förvärv men nu ska vi först ta hand om det här och se till att det blir bra. Vi måste vara ödmjuka inför uppgiften och sköta oss. Det är väldigt viktigt för varumärke, ägare och även hyresgästerna. 21
Politikerna Att privata aktörer tar över fastighetsbestånd efter stora kommunala bostadsbolag har sina fördelar. Det öppnar upp för konkurrens, ger många gånger bättre service till hyresgästerna och frigör kapital för kommunen att använda till andra ändamål. Att det blir debatt kring försäljning av allmännyttan beror till största del på den kontinuerliga bostadsbristen och allmänna obalansen på bostadsmarknaden snarare än på vem som äger fastigheterna. Det menar ansvariga politiker i Nacka, Stockholm och Sollentuna. Nacka, Erik Langby (m), kommunalråd Nacka kommun sålde redan 1996 sitt kommunala bostadsbolag, Nackahem. Sedan dess samarbetar kommunen med de privata fastighetsägare som är verksamma i Nacka. Den största samarbetspartnern är Stena Fastigheter AB med 2 500 lägenheter i stadsdelen Fisksätra. Det grundläggande motivet till att Nacka kommun sålde sin allmännytta var behovet av att frigöra kapital. Men man upplevde också att det inte fanns någon anledning driva denna typ av riskutsatt näringsverksamhet. Vi tyckte att det fanns gott om privata företag som kunde förvalta bostäder. Det var både en praktisk och en principiell fråga, och vi har ingen anledning att ångra vårt beslut. Med jämna mellanrum uppstår det en politisk debatt i Nacka kring frågan om Nacka borde ha ett kommunalt bostadsbolag. Enligt Erik Langby är anledningen till detta främst att finna i den kontinuerliga bostadsbristen och obalansen på marknaden. Kritiker lyfter ofta tesen att Nackabor med sämre inkomster saknar möjlighet att hitta bostad. Det skulle enligt samma kritiker bero på att det inte finns några kommunala bostadsbolag. Men i det avseendet är det ingen skillnad mellan tiden då Nacka hade kommunala bostäder och idag. Erik Langby anser att det praktiska samarbetet med privata fastighetsvärdar fungerar väl. Han upplever inte att det spelar någon roll för samarbetet om ägandet utgörs av ett privat eller kommunalt bolag. 22
När det gäller avtalet med privata fastighetsbolag tror Erik Langby att socialförvaltningen med all säkerhet vill utveckla verksamheten ytterligare men han säger också att de inte riktar någon kraftig kritik mot de privata fastighetsägarna. Vi skulle dock kunna vara ännu bättre på att samarbeta med de större spelarna som tar ett väldigt stort ansvar, inte minst Stena. Privata företag har byggt bostäder som hyrs av socialtjänsten och som däref ter hyrs ut till personer eller familjer som har särskilda behov. Erik Langby anser att det fungerar bra och att kommunen tar sitt ansvar för att hitta bostäder i de fall det krävs. Bostadspolitiken är en stor fråga i Nacka som också är en av de största bostads byggande kommunerna i Stockholmsregionen. Däremot är frågan om själva ägandet inte särskilt stor. Erik Langby tror inte heller att det vid ett eventuellt maktskifte i Nacka Kommun skulle startas ett nytt bostadsbolag. Sannolikheten för det är väldigt liten. Har man en gång sålt sitt bolag är det svårt att återskapa ett nytt och det kräver alldeles för stora insatser. Sollentuna, Torbjörn Rosdahl (fp), kommunalråd I Sollentuna har frågan om en försäljning av delar av allmännyttan lyfts vid flera tillfällen. Torbjörn Rosdahl, kommunalråd i Sollentuna, är för en försäljning av delar av beståndet och anser att det går lite långsamt. Han berättar att frågan snart kommer att bli aktuell igen. Vi vill att Sollentunahem ska vara ett levande och livskraftigt bolag. Där vi har en majoritet av hyreslägenheter som exempelvis i Helenelund och Tureberg, skulle vi vilja ha andra fastighetsvärdar också. De 6 800 hyresrätter som finns i området har Sollentunahem som förvaltare. Vi skulle tycka att det var intressant om privata värdar tog över delar av det beståndet. En av fördelarna med att sälja delar av bestånden är att kommunen inte behöver binda upp kapital för de renoverings- och upprustningskostnader som kommer att komma i fastigheterna. En försäljning skulle också öppna upp för välbehövd konkurrens som kan leda till bättre service. Skattekollektivet skulle kunna få äldreboenden och skolor för pengarna. Vi tror också att det skulle göra så att vissa grupper, som snabbt flyttar från områden som Tureberg och Helenelund, stannar kvar. Vid en eventuell försäljning av allmännyttan har Sollentuna kommun stora krav på socialt ansvarstagande. Nacka ställde inga krav när de sålde sin allmännytta, det tycker jag är helt fel. Sollentunahem har ungefär 100 försöks- och träningslägenheter. Vid en eventuell försäljning kommer kommunen att kräva att en privat fastighetsägare ska ställa motsvarande antal lägenheter till kommunens förfogande. 23
Säljer vi 20 procent ska det också speglas i det antal lägenheter vi får ropa av. Men det är inget problem och de privata fastighetsägare som jag har talat med tycker det är helt okej. De säger i princip ja utan att blinka och visar på hur de har gjort i andra städer och områden så jag ser inga orosmoln kring det. När det gäller köpare har Torbjörn Rosdahl bilden klar för sig. För det första kommer kommunen att ställa samma krav på socialt ansvarstagande på privata fastighetsägare som på det kommunala bolaget. Ytterligare ett krav är att det ska vara trygga köpare och inte exempelvis riskkapitalister. Torbjörn Rosdahl kan också tänka sig olika samarbetsformer. Exempelvis att en byggherre köper en del hyresrätter men också mark för att också bygga ytterligare bostadsrätter och att Sollentunahem i sin tur kan hyra ett antal lägenheter i dessa hus. En sådan hybrid blir en slags win-win för alla. Hur köparen än kommer att se ut vill vi ha allmännyttan och privat ägande i kombination, vi kommer aldrig att sälja allt. Och ger vi en privat fastighetsägare 20 procent ska de ge oss 20 procent tillbaka. Det kan inte nog poängteras. Torbjörn Rosdahl ser ljust på framtiden. Vi hoppas på att ha en affär genomförd senast 2009. Vi har legat i startgroparna länge, nu är det dags att förverkliga en försäljning. Stockholm, Joakim Larsson (m), borgarråd Vi i den borgerliga majoriteten har haft tre huvudsakliga motiv för att sälja delar av bestånden säger Joakim Larsson: Stockholms stad har inte alltid varit särskilt bra värdar Miljonprogramsområdena har ofta ett eftersatt underhåll Fler aktörer är en förutsättning för mer förändring De kommunala bolagen har varit dåliga på att se hyresgästerna som kunder. Man har förvaltat bostäder utifrån att det har varit ett socialt ansvar vilket har inneburit ett dåligt servicetänkande. Enligt Joakim Larsson lyssnar privata fastighetsägare bättre på hyresgästerna och är mer lyhörda för deras önskemål. Det är mer av pragmatism i den privata sektorn och det är ofta enklare för privata fastighetsägare och deras hyresgäster att komma överens om det blir problem än vad det är för ett stort kommunalt bolag att göra överenskommelser med enskilda hyresgäster. De privata fastighetsägarnas kundtänkande står inte i konflikt med deras intresse att ta socialt ansvar. De grupper som är oroliga för privata värdar verkar tro att de kommunala bolagen har till uppgift att ta ett särskilt socialt ansvar, menar Joakim Larsson. Men så är det inte och så ska det heller inte vara. Vår erfarenhet är att privata fastighetsägare tar ett stort ansvar också för sociala frågor. De är också ofta mycket lätta att ha att göra med när det gäller att upplåta lokaler för olika sociala ändamål, till exempel dagis och fritidshem. 24
Från Stockholms stads sida har man varit mycket öppna och tydliga i kravspecifikationen när staden sökte köpare till de bestånd som såldes. Staden ställde tre viktiga krav på köparna: De ska ha en långsiktig ambition att äga och förvalta De ska vara kända för att vara bra hyresvärdar De ska ha en god ekonomi Alla dessa krav är uppfyllda av de fastighetsbolag som vi har gjort affärer med säger Joakim Larsson. Det finns heller ingen som har riktat kritik mot de privata företag som har köpt, understryker han. Tvärtom så har till exempel Hyresgästföreningen framhållit att de aktuella fastighetsbolagen är kända för att vara bra hyresvärdar. Kritiken har istället riktat sig mot oss politiker och handlar om att det är fel av staden att sälja. Visst kan det finnas en del kritik också från hyresgäster när staden säljer deras hus. Men det beror på en naturlig oro för att det ska bli förändringar. Om staden köper hyreshus av privata fastighetsägare blir hyresgästerna där minst lika orolig och upprörda, tror Joakim Larsson. Joakim Larsson anser att de kommunala bolagen ska finnas kvar men de måste utvecklas och får inte får inte bli en svensk variant av social housing. Det är något vi inte vill ha i Sverige. All erfarenhet visar att sådana områden blir ännu mer segregerade än de som vi redan har. Vi vill istället arbeta för att utveckla de lågstatusområden som vi har i Stockholm. Socialtjänsten Försöks- och träningslägenheter är en stor fråga när det diskuteras socialt ansvarstagande och förvaltning i kommunal kontra privat regi. Efter att ha talat med fyra personer med ansvar för dessa frågor inom socialtjänsten står det klart att privata fastighetsägare inte tycks vara mer motståndare till att upplåta lägenheter för dessa ändamål än de kommunala bolagen. Samarbeten mellan de privata fastighetsägarna och socialtjänsten fungerar också i det stora hela väl. Däremot är bristen på hyreslägenheter generellt ett stort problem, oavsett vem som äger de som finns. Salem, Birgitta Berg, hyresförvaltare I Salems kommun finns idag inga kommunägda hyresrätter. Det råder inte heller någon större konkurrens mellan privata fastighetsvärdar då Akelius Fastig heter AB är den enda större privata fastighetsvärden med hyresrätter i kommunen. Salems kommun och Akelius har upprättat ett avtal som går ut på att fastighetsbolaget ska tillhandahålla ett visst antal lägenheter om året till socialtjänsten. 25
I dagsläget är det dock svårt för Akelius att leva upp till avtalet eftersom antalet lediga lägenheter inte räcker till. I grunden spelar det inte så stor roll hur många lägenheter det upprättats avtal om, finns det inte några lediga lägenheter så finns det inga. Avtalet kan specificera att kommunen ska få tillgång till 10 lägenheter men sedan kan Akelius endast förmedla två, säger Birgitta Berg hyresförvaltare i Salems kommun. Birgitta själv har förståelse kring den problematik som råder och inser att Akelius inte kan flytta på hyresgäster för att ge socialtjänsten lägenheter. Bortsett från problemet med att hyresrätterna inte räcker till fungerar samarbetet mellan socialtjänsten och Akelius mycket bra. Birgitta har huvudsak ligen kontakt med Akelius lokala kontor. I Salems kommun förmedlar socialtjänsten inte lägenheter till individer eller familjer som allmänt är i behov av bostad. Avtalet med Akelius är istället kategoriserat efter personer med särskilda behov, som exempelvis psykiskt sjuka och flyktingfamiljer. Personer med särskilda behov kan också vara äldre personer som inte kan bo kvar i sin nuvarande bostad. När socialtjänsten är i behov av en lägenhet aviseras detta till Birgitta som i sin tur kontaktar Akelius för att berätta om det behov som finns och påbörjar förhandling. Akelius förvärvade de kommunägda hyresrätterna i Salem av AB Svenska Bostäder, ägt av Stockholms stad. Problemet med att socialtjänsten fick för få lägenheter var lika stort då som nu. Enligt Birgitta är det inte några större skillnader mellan Akelius och Svenska Bostäder när det gäller inställningen till att upplåta lägenheter till social tjänsten. Det problem som kan uppstå generellt är att hyresvärden inte tycker att det är önskvärt med för många personer av samma kategori för nära varandra, eftersom Salems hyresfastigheter enbart består av sex lägenheter per hus. Det kan exempelvis handla om att det inte är lämpligt med för många individer med missbruk i samma trappuppgång. Jag tycker inte att Akelius är aviga mot att upplåta lägenheter. Det handlar snarare om att man inte bara kan se till kommunens behov utan också till andras boendesituation. Det ska ju vara bra för alla. Sollentuna, Marja Rudberg, socialchef I Sollentuna kommun råder den omvända situationen mot Salem. Det finns mycket få privata fastighetsbolag och Sollentunahem är det kommunala bostadsbolag som förvaltar praktiskt taget samtliga hyresrätter i kommunen. Kommunen har enligt avtal rätt att ropa av 100 lägenheter per år av Sollentunahem, som används till både försöks- och träningslägenheter. Det vanliga är att kommunen behöver cirka 60 lägenheter per år. 26