VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I MALMÖ?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I MALMÖ? En rapport från Fastighetsägarna Syd om hinder och möjligheter i samband med produktion av hyresbostäder 5 oktober 29

Sammanfattning Fastighetsägarna Syd har tagit fram denna rapport för att belysa frågan varför det byggs så få privata hyresbostäder i Malmö. Rapporten baseras på en enkätundersökning bland Fastighetsägarna Syds medlemsföretag i Malmö. Fastighetsägarna Syd ger i denna rapport privata fastighetsägares syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder de tillfrågade fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Trycket på hyresbostäderna i Malmö är hårt. Antalet bostadssökande per ledig ledighet är många, det finns få lediga lägenheter och produktionen av hyresbostäder är låg. Det saknas dock inte intresse för att bygga hyresbostäder. Fler än hälften av de tillfrågade privata fastighetsägarna i Malmö är intresserade av att bygga hyresbostäder. Med rätt förutsättningar bedömer 24 av de tillfrågade att de under den kommande femårsperioden skulle bygga totalt 1 5 hyresbostäder i Malmö, utöver de som redan idag är planerade. Undersökningen visar att ett antal hinder påverkar intresset för att påbörja produktion av hyresbostäder. Hindren varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt i områden med befintlig bebyggelse eller en nyproduktion. Enligt undersökningen är tillgänglighetskravet det största hindret för att fastighetsägare ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd med hyresbostäder. Därefter följer byggkostnaderna, hyressättningssystemet och parkeringsnormen. Kreativa lösningar i samband med krav på tillgänglighet och en liberalare tillämpning av Plan- och bygglagen, är möjligheter som kan öka intresset för förtätning av hyresbostadsbeståndet. Andra möjligheter för förtätning är en friare och mindre styrd hyressättning samt att byggherrar överväger industriellt byggande eller jämför de svenska kostnaderna för byggmaterial med prisbilden utomlands. Vid nyproduktion av hyresbostäder är de största hindren enligt de tillfrågade fastighetsägarna marktilldelningen, det vill säga möjligheten att få köpa kommunal mark, samt byggkostnaderna. Därnäst är det främst hyressättningssystemet och markkostnaderna som anses vara ganska stora eller stora hinder för nyproduktion av hyresbostäder. Möjligheten att komma runt dessa hinder kan vara att kommunen bjuder ut mer mark till försäljning och att byggherrar tar in anbud och priser från utlandet eller överväger industriellt byggande. En annan möjlighet för att öka nyproduktionen av hyresbostäder är en mindre styrd hyressättning. Undersökningen visar att det finns ett intresse från de tillfrågade privata fastighetsägarna i Malmö att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. Det finns möjlighet att påverka och minska hindren för förtätning och nyproduktion. Om hindren kan minska eller helt tas bort ser Fastighetsägarna Syd stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. -2

Innehållsförteckning Bakgrund till rapporten... 1 Bostadsbrist och stor efterfrågan...1 Låg nyproduktion... 2 Potential: 3 nya hyresbostäder per år!...3 Hinder för förtätning och nyproduktion...3 Varför bör det byggas hyresbostäder?...7 Summering...8 Kontaktuppgifter...8-3

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I MALMÖ? 1 Bakgrund till rapporten Frågan varför privata fastighetsägare bygger så få hyresbostäder dyker upp med jämna mellanrum. Med denna rapport vill Fastighetsägarna Syd beskriva situationen på bostadsmarknaden i Malmö och ge de privata fastighetsägarnas syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Rapporten baseras på en enkätundersökning som Fastighetsägarna Syd har genomfört bland 433 av sina medlemsföretag i Skåne, Blekinge och Kronoberg. Av dessa är 78 fastighetsägare verksamma i Malmö och äger tillsammans fler än 1 av Malmös 5 privata hyresbostäder. Det är svaren från dessa 78 fastighetsägare som ligger till grund för denna rapport. 2 Bostadsbrist och stor efterfrågan Befolkningen i Malmö ökar rekordartat samtidigt som nyproduktionen av bostäder och framförallt hyresbostäder är lägre än på många år1. Tillsammans ger det en hårt pressad bostadsmarknad med bostadsbrist2, svarthandel och olaglig andrahandsuthyrning3. 1 Boverkets indikator, mars 29 2 Bostadsmarknaden 28-29, Boverket 3 Svarthandel med hyreskontrakt, Fastighetsägarna Syd 26-1 i Fastighetsägarna Syd är en branschorganisation för fastighetsföretagare. Våra närmare 2 3 medlemmar förvaltar cirka 7 3 fastigheter. Vi arbetar för att våra medlemmar ska kunna bedriva en effektiv och allmänt respekterad näringsverksamhet.

Förra året ökade Malmös befolkning med fler än 5 7 personer, vilket slår tidigare rekord. Enligt Malmö stad beräknas antalet boende i kommunen och därmed också efterfrågan på bostäder öka ytterligare, med 6 personer under 29 och med totalt 3 personer fram till år 215 4. I enkätundersökningen anger de tillfrågade fastighetsägarna i Malmö att det är stor efterfrågan på hyresbostäder och att vakansgraden är närmast obefintlig. Vakansgrad innebär procentandelen outhyrda lägenheter i en fastighetsägares bestånd. Mer än hälften av de tillfrågade fastighetsägarna i Malmö anger att de har fler än 1 sökande per lägenhet, 6 procent har fler än 1 sökande per lägenhet. Bland de tillfrågade fastighetsägarna i övriga Sydsverige 5 är siffrorna något lägre, 42 procent har fler än 1 sökande per lägenhet och 3 procent har fler än 1 sökande (Diagram 1). Undersökningen visar att det finns få lediga hyresbostäder i Malmö precis som i övriga Sydsverige. 96 procent av de tillfrågade sydsvenska fastighetsägarna har 5 procent eller mindre än 5 procent lediga lägenheter i sitt bestånd. En siffra som i realiteten betyder noll lediga lägenheter då den omfattar lägenheter som tillfälligt är tomma på grund av renoveringar eller i skarven i samband med omflyttningar. I Malmö har endast 1 procent av de tillfrågade mer än 5 procent lediga lägenheter i sitt bestånd (Diagram 2). 3 Låg nyproduktion Malmö är en växande stad vilket är positivt i sig men detta riskerar att föra med sig problem. Bostadsbristen förväntas öka ytterligare när nyproduktionen av bostäder i år blir lägre än förra året 6. År 28 byggdes cirka 48 hyresbostäder i Malmö 7 (Diagram 3). Innevarande år beräknas totalt cirka 8 lägenheter 8 färdigställas varav 2 hyresbostäder 9. Beståndet av hyresbostäder minskar i Malmö vilket beror på att fler lägenheter ombildas till bostadsrätter än vad som nyproduceras 1. 4 Pressmeddelande från Malmö stad, 29-1-2 5 I denna rapport omfattar Sydsverige följande län: Skåne, Kronoberg och Blekinge 6 Bostadsmarknaden 28-29, Boverket 7 Malmö stadskontor, avd för strategisk utveckling 8 Pressmeddelanden från Malmö stad, 29-6-3 9 Antagande baserat på att ca 25 procent av totalt antal nyproducerade lägenheter, precis som tidigare år, är hyresbostäder. 1 Malmö stad, fastighetskontoret i procent Diagram 1: Hur många bostadssökande har man per ledig hyresbostad? 7 6 5 4 3 2 1 i procent Ant bostäder 44% 58% 35% 3% 1% 6% 5% 3% 6% 3% < 1 '1 3 31 5 51 1 > 1 Ant sökande/lgh Malmö (Bas: 78) Sydsverige (Bas: 365) Diagram 2: Hur hög vakansgrad har man i sitt bestånd av hyresbostäder? 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 8 6 4 2 83% 76% 2% 16% Malmö (Bas: 77) Sydsverige (Bas: 362) % 3% 1% % % 1% % 1 5% 6 15% 16 3% >3% Andel lediga lgh Diagram 3: Produktion av hyresbostäder i Malmö 24-28 Källa: Malmö stadskontor 536 779 579 279 483 24 25 26 27 28 År -2

Enligt undersökningen har 21 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Malmö planer på att bygga nya hyresbostäder genom förtätning, med exempelvis punkthus eller lägenheter på vindar (Diagram 4a). Andelen blir lägre när fastighetsägarna tillfrågas om de har påbörjat eller planerar att påbörja hyresbostadsprojekt i nya områden. 7 procent av de tillfrågade har påbörjat eller planerar påbörja nyproduktion av hyresbostäder under 29 (Diagram 4b). 4 Potential: 3 nya hyresbostäder per år! Av de tillfrågade fastighetsägarna i Malmö anger fler än hälften att de skulle vara intresserade av att bygga hyresbostäder i större utsträckning om rätt förutsättningar fanns (Diagram 5). 24 av dem har uppskattat hur många hyresbostäder de bedömer att de skulle kunna bygga. Summerat skulle det ge 1 5 nya hyresbostäder i kommunen under den kommande femårsperioden, utöver de hyresbostäder som redan är planerade. De senaste fem åren har det i genomsnitt byggts 53 nya hyresbostäder i Malmö per år 11. Fastighetsägarna Syds undersökning visar att med rätt förutsättningar skulle den siffran öka med 3 nya hyresbostäder per år enbart från 24 privata fastighetsägare verksamma i Malmö. 5 Hinder för förtätning och nyproduktion För att minska bostadsbristen och skapa balans på bostadsmarknaden i Malmö krävs att produktionen av hyresbostäder ökar. Nya hyresbostäder kan tillkomma genom förtätning av befintligt bestånd, det vill säga produktion av lägenheter på vindar och produktion av punkthus på redan bebyggda tomter. Men också genom produktion av hyresbostäder på helt obebyggda tomter, så kallad nyproduktion. i procent Diagram 4: Har man påbörjat eller planerar man påbörja produktion av hyresbostäder under 29: 1 i procent 8 6 4 2 1 5 a) Genom förtätning av befintligt fastighetsbestånd? Malmö (Bas:77) Sydsverige (Bas:391) 21% 15% Ja 85% 79% Nej b) Genom nyproduktion (enbart nya projekt, ej förtätning)? 7% Malmö (Bas: 76) Sydsverige (Bas: 386) Ja 6% 93% 94% Nej Diagram 5: Om rätt förutsättningar fanns, skulle man då bygga hyresbostäder i större utsträckning? Bas:78 6 5 57% Nedan redovisas svaren om hinder för produktion av hyresbostäder från de fastighetsägare som anger sig vara intresserade av att bygga hyresbostäder vid rätt förutsättningar. Hindren för att bygga hyresbostäder varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt eller en nyproduktion. i procent 4 3 2 28% 15% 1 11 Malmö stadskontor, avd för strategisk utveckling Ja Nej Inget svar -3

HINDER FÖR FÖRTÄTNING Enligt undersökningen är tillgänglighetskravet det största hindret för att de tillfrågade fastighetsägarna i Malmö ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd. Byggkostnaderna, hyressättningssystemet och parkeringsnormen anses också vara ganska stora eller stora hinder. Däremot verkar finansieringsmöjligheter och kulturkrav inte vara några större hinder för förtätning (Diagram 6). VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I MALMÖ? Diagram 6: Är följande faktorer ett Diagram hinder 6: för ens intresse av att Är följande förtäta faktorer beståndet ett hinder med för hyresbostäder ens intresse av att (punkthus, Diagram 6: förtäta produktion beståndet av lägenheter med hyresbostäder på vindar m.m.)? Är följande faktorer ett hinder för ens intresse av att (punkthus, produktion av lägenheter på vindar m.m.)? Bas: förtäta 44 (enbart beståndet fastighetsägare med hyresbostäder som har angett (punkthus, produktion av lägenheter på vindar m.m.)? Bas: 44 sig (enbart vara intresserade fastighetsägare av att som bygga) har angett sig vara intresserade av att bygga) Bas: 44 (enbart fastighetsägare som har angett sig vara intresserade av att bygga) Inget hinder Inget Ganska hinder litet el litet hinder Inget Ganska hinder litet stort el eller litet stort hinder hinder Ganska litet stort el eller litet stort hinder hinder Ganska stort eller stort hinder -4 > Hinder: Tillgänglighetskrav Enligt 59 procent av de tillfrågade är tillgänglighetskravet ett stort eller ganska stort hinder. Detta krav innebär till exempel att om en fastighetsägare bygger vindslägenheter finns det krav på att han eller hon ska bygga en hiss som går till dessa lägenheter. Ett krav som ökar kostnaderna för att bygga vindslägenheter och som ibland är praktiskt omöjligt att genomföra. Det finns ett stort antal oinredda vindar i Malmö som skulle kunna omvandlas till lägenheter. Fastighetsägarna Syd värnar om hög tillgänglighet, men skulle vilja se kreativa lösningar och en liberalare tillämpning av Plan- och Bygglagen. Exempelvis skulle de som planerar att bygga fyra vindslägenheter utan hiss, kunna kompensera detta genom att istället tillgängliggöra ett motsvarande antal lägenheter i bottenplan i samma eller i en närliggande byggnad. Det resulterar i ökat antal hyresbostäder och ett ökat antal tillgängliga lägenheter. Det vore olyckligt om produktionen av hyresbostäder genom förtätning ska falla på grund av hisskravet i de fall det är fysiskt omöjligt eller ekonomiskt oförsvarligt att sätta in en hiss. > Hinder: Byggkostnader 48 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Malmö anser att byggkostnaderna är ett ganska stort eller stort hinder i samband med förtätning. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden 12 i samband med produktion av hyresbostäder, vilket gör att de har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostnaderna har stigit med mer än 4 procent sedan 2, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt 1 procent 13. En möjlighet för fastig- 12 SCB 13 SCB Byggnadsprisindex för bostäder (BPI) samt Konsumentprisindex (KPI) Hyressättningssystemet Hyressättningssystemet Hyressättningssystemet Finansieringsmöjligheter Finansieringsmöjligheter Finansieringsmöjligheter Byggkostnader Byggkostnader Byggkostnader Tillgänglighetskrav Tillgänglighetskrav Tillgänglighetskrav Parkeringsnorm Parkeringsnorm Parkeringsnorm Tid för planläggning och bygglov Tid för planläggning och bygglov Tid för planläggning och bygglov Kulturkrav Kulturkrav Kulturkrav 2% 34% 2% 34% 2% 34% 43% 45% 12% 43% 45% 12% 43% 45% 12% 16% 36% 48% 16% 36% 48% 16% 36% 48% 9% 32% 59% 9% 32% 59% 9% 32% 59% 12% 49% 39% 12% 49% 39% 12% 49% 39% 16% 49% 35% 16% 49% 35% 16% 49% 35% 43% 11% 43% 11% 43% 11% % 2% 4% 6% 8% 1% % 2% Andel 4% svarande 6% 8% 1% % 2% Andel 4% svarande 6% 8% 1% Andel svarande

hetsägare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att bygga med prefabricerade byggnadselement, så kallat industriellt byggande. > Hinder: Hyressättningssystem Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet är ett ganska stort eller stort hinder för förtätning anser 46 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. > Hinder: Parkeringsnormen 39 procent av de tillfrågade tycker att parkeringsnormen påverkar intresset för att bygga negativt. Parkeringsnormen innebär att kommunen anger det parkeringsbehov som fastighetsägaren har att tillgodose 14. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglov. För en fastighetsägare som vill förtäta sitt bestånd med punkthus på tomter i redan bebyggda områden måste fastighetsägaren se till att det finns tillräckligt med parkeringsplatser enligt parkeringsnormen. Detta hinder kan lösas genom att fastighetsägare hyr in sig i befintligt garage eller på parkeringsplats. Men det kan också innebära att fastighetsägaren måste skapa nya parkeringsplatser, vilket medför ökade produktionskostnader. HINDER FÖR NYPRODUKTION Vid nyproduktion av hyresbostäder är de största hindren enligt de tillfrågade fastighetsägarna marktilldelningen, det vill säga möjligheten att få köpa mark, samt byggkostnaderna. Därnäst är det främst hyressättningssystemet och markkostnaderna som anses vara ganska stora eller stora hinder. Däremot anses finansieringsmöjligheter, efterfrågan och betalningsviljan inte vara några stora hinder för nyproduktion (Diagram 7, se nästa sida). 14 Malmö stad, www.malmo.se -5

> Hinder: Marktilldelning Hälften av de tillfrågade privata fastighetsägare som är intresserade av att bygga hyresbostäder anser att marktilldelningen är ett ganska stort eller stort hinder. Med andra ord upplever man det som svårt att få tillgång till mark. Diagram 7: Är följande faktorer ett hinder för ens Intresse att nyproducera hyresbostäder (enbart nya projekt, ej förtätning av befintligt bestånd)? Bas:43 (enbart fastighetsägare som har angett sig vara intresserade av att bygga) Inget hinder Ganska litet el litet hinder Ganska stort el stort hinder Här har kommunen möjlighet att tillgängliggöra mer mark för hyresbostäder och i denna process bättre uppmärksamma de mindre och medelstora fastighetsägare som är intresserade av att producera nya hyresbostäder. Hyressättningssystemet 12% 39% 49% > Hinder: Byggkostnader 5 procent av de tillfrågade anser att byggkostnaderna är ett ganska stort eller stort hinder i samband med nyproduktion. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden 15 i samband med produktion av hyresbostäder, vilket gör att de har stor inverkan på den slutliga prislappen. Finansieringsmöjligheter Avsaknad av detaljplan 3% 26% 53% 54% 16% 21% Marktilldelning/möjlighet att få köpa 12% 38% 5% Byggkostnaderna har stigit med mer än 4 procent sedan 2, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt 1 procent 16. En möjlighet för fastighetsägare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att bygga med prefabricerade byggnadselement (industriellt byggande). Markkostnader 9% 44% 47% Byggkostnader 1% 4% 5% > Hinder: Hyressättningssystem Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet är ett ganska stort eller stort hinder för nyproduktion anser 49 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. Tid för planläggning och bygglov Efterfrågan 2% 5% 49% 3% 5% Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. Betalningsviljan 34% 51% 15% 15 SCB 16 SCB Byggnadsprisindex för bostäder (BPI) samt Konsumentprisindex (KPI) % 2% 4% 6% 8% 1% Andel svarande -6

> Hinder: Markkostnader Markkostnaderna i Malmö kommun anser 47 procent av de tillfrågade fastighetsägarna vara ett ganska stort eller stort problem. Många av Fastighetsägarna Syds medlemmar är småföretagare. Tre av fyra av de fastighetsägare i Malmö som har besvarat enkäten har färre än 1 hyresbostäder i sitt bestånd. Markpriset är för dessa fastighetsägare ofta tungan på vågen som gör att kalkylen för nyproduktion inte kan räknas hem. Ett sätt att lösa problemet skulle kunna vara att kommunen bjuder ut fler tomter till försäljning. Även om prisbilden påverkas negativt för kommunen får detta ställas mot intresset och nyttan av fler hyresbostäder. 6 Varför bör det byggas hyresbostäder? Hyresbostaden är en betydelsefull upplåtelseform både för individen och för samhället. För den enskilde bidrar upplåtelseformen hyresbostad till flexibilitet i boendet på dagens rörliga arbetsmarknad. Den ger också dem som inte vill eller har möjlighet att binda upp sig med höga bostadslån ett boendealternativ med full service. Behovet av ökad rörlighet på arbetsmarknaden och rekrytering av kompetens till näringslivet från andra delar av landet gör att hyresbostäder kommer att få en ännu viktigare roll för bostadsförsörjningen och därmed för kommunernas möjlighet att växa 17. Bostadsbristen försvårar Malmös utveckling. För att locka företagsetableringar, studenter och arbetskraft är ett varierat utbud av bostäder ett måste. Om Malmö kan erbjuda ett brett utbud av boendeformer med bra villkor som lockar alla kategorier av människor hjälper hyresbostaden även till att locka nya företag och jobb till staden. Det ger i sin tur ökad inflyttning samt ökade investeringar i bostäder och lokaler. Allt detta bidrar till att ge ökade skatteintäkter för kommunen som i sin tur bidrar till bättre levnadsvillkor för de boende och verksamma i kommunen. 17 Tillväxttrender i större sydsvenska kommuner, Industrifakta 28-7

7 Summering Hyresbostaden är en bristvara i Malmö kommun. Om man blickar framåt kommer den att vara det en tid framöver på grund av låg nyproduktion och omfattande inflyttning. Undersökningen visar att det finns ett intresse från privata fastighetsägare att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. Om hindren kan minskas eller helt tas bort ser Fastighetsägarna Syd stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. 8 Kontaktuppgifter Vid frågor kontakta: Stefan Lindvall, VD, Fastighetsägarna Syd 4-35 1 9 eller 78-3 57 4, stefan.lindvall@syd.fastighetsagarna.se Göran Höckert, näringspolitisk chef, Fastighetsägarna Syd 4-35 1 92, goran.hockert@syd.fastighetsagarna.se Rapporten är framtagen av Fastighetsägarna Syd. Fastighetsägarna Syd Box 477, 23 11 Malmö, Besöksadress: Engelbrektsgatan 7 Tel: 4-35 1 7, Fax: 4-35 1 99 www.fastighetsagarna.se, info@syd.fastighetsagarna.se -8