Riktlinjer för bostadsförsörjning i Sundsvalls kommun 2006-2010

Riktlinjer för bostadsförsörjning i Sundsvalls kommun 2006-2010 Antagna av kommunfullmäktige i Sundsvall den 25 september 2006, 725

Innehållsförteckning Förord... 5 1 Inledning... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte med programmet, programmets roll... 7 1.3 Kommunens roll i bostadsförsörjningen... 7 2 Förutsättningar, utgångspunkter nu och framöver... 9 2.1 Statlig styrning för bostadsförsörjning: lagstiftning, ekonomiska förutsättningar m.m.... 9 2.2 Mål och inriktning i kommunala styrdokument som berör bostadsförsörjning... 9 2.2.1 Översiktsplan... 9 2.2.2 Arbete/näringsliv här och i närområdet... 10 2.2.3 Energiplan... 10 2.2.4 Befolkningsutveckling här och i närområdet... 10 2.2.5 Handikappolitiskt program... 12 2.2.6 Socialnämndens inriktningsmål... 12 2.2.7 Sundsvalls Agenda 21... 12 2.2.8 Boendegaranti för studenter... 12 3 Nuläge: Bostadsbestånd, tillgång och efterfrågan... 13 3.1 Lägenheter i kommunen... 13 3.1.1 Hittillsvarande bostadsbyggande... 13 3.1.2 Nuvarande bestånd... 13 3.1.3 Tillgång och efterfrågan... 15 3.1.4 Rörlighet (omflyttning)... 16 3.1.5 Sundsvalls kommun en bostadsmarknad i balans?... 16 3.1.6 Om tillgänglighet...17 3.2 Boende för äldre... 18 3.3 Boende för funktionshindrade... 19 3.4 Studentlägenheter... 20 3.5 Boende för ungdomar... 20 3.6 Boende för enskilda/ familjer med bostadsproblem... 21 4 Bedömning av bostadsbehov de närmaste tre åren... 22 4.1 Bostadsbehov... 22 4.1.1 Behov var och av vad?... 24 4.1.2 Flyttkedjor... 24 4.2 Särskilda behovsgrupper... 25 4.2.1 Äldre... 25 4.2.2 Funktionshindrade... 25 4.2.3 Enskilda/familjer med bostadsproblem... 25 4.2.4 Studerande... 26 5 Riktlinjer för bostadsförsörjning... 26 Bilagor Bilaga 1: Särskilda boenden för äldre 2005... 28 Bilaga 2: Särskilda boenden för funktionshindrade enligt LSS 2005... 30 Bilaga 3: Utbyggnadsområden enligt översiktsplan för Sundsvalls kommun 2005... 31 Bilaga 4: Nybyggnad under programperioden påbörjade/pågående/avslutade och planerad byggstart... 36 Projekt 2008 2009... 38 Bilaga 5: Utveckling av Sundsvalls tätort enligt översiktsplan för Sundsvalls kommun 2005... 39 Bilaga 6: Områdesöversikt enligt översiktsplan för Sundsvalls kommun 2005... 41 Bilaga 7: Kommunfullmäktiges protokoll 2006-09-25...44

Förord Lennart Jakobsson, LJUS har haft i uppdrag av kommunstyrelsekontorets utvecklingsavdelning att ta fram program med riktlinjer för bostadsförsörjning för Sundsvalls kommun. I arbetet har tjänstemän från socialförvaltning, stadsbyggnadskontor och kommunstyrelsekontor medverkat med underlag, faktainsamling, förslag och synpunkter. Underlag till nulägesbeskrivningen har även inhämtats via intervjuer och samtal med bostadsföretag, mäklare, handikapporganisationer, pensionärsorganisationer samt andra föreningar. Det kommunala handikapprådet har diskuterat programmet vid två sammanträden, så även kommunstyrelsens utvecklingsutskott. Den 25 september 2006 antog kommunfullmäktige riktlinjerna för bostadsförsörjning, att gälla till och med 2010-12-31. Vi tackar alla som bidragit till programmets innehåll. Sundsvall 2006-09-25

1 Inledning 1.1 Bakgrund Tidigare upprättades ett särskilt bostadsförsörjningsprogram i kommunen, vilket ålades kommunerna enligt Lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande (bostadsförsörjningslagen). Lagen upphävdes med verkan från den 1 juli 1993. Därmed överlämnades till kommunerna att själva bestämma formerna för bostadsförsörjningsverksamheten. Flertalet kommuner, inklusive Sundsvalls kommun, slutade därmed efter hand att upprätta särskilda bostadsförsörjningsprogram. Då regeringen enligt vad som framgår i propositionen 2000/01:26 (bostadsförsörjningsfrågor) ansåg att det kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen borde förtydligas i en särskild lag, antogs fr.o.m. år 2001 en ny lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Enligt den skall varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjning förbereds och genomförs. Enligt samma paragraf ska riktlinjer för bostadsförsörjningen antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Lagen säger inget om hur riktlinjerna ska utformas. I propositionen framhålls att bostadsförsörnings planeringen måste vara anpassad efter situationen i den enskilda kommunen. Följaktligen bör kommunerna själva få avgöra hur de vill utforma och redovisa sin planering av bostadsförsörjningen. Utgångspunkten, menar man, bör vara en lokal bedömning av de långsiktiga behoven på bostadsmarknaden, som innefattar alla kommuninvånares behov. I planeringen bör man titta på nyproduktion såväl som insatser i befintliga bostadsområden, liksom att man bör uppmärksamma vissa hushåll, t.ex. äldre, funktionshindrade, ungdomar och studenter. I lagen framgår även att kommunen vid planeringen av bostadsförsörjningen ska samråda med andra kommuner som berörs av planeringen, om det behövs. Kommunstyrelsens utvecklingsutskott beslutade 2005-03-08 att anta ett förslag till direktiv för arbete med framtagande av riktlinjer för bostadsförsörjning. En arbetsgrupp tillsattes sommaren 2005, bestående av representanter från kommunstyrelsens utvecklingsavdelning, socialförvaltningen och stadsbyggnadskontoret. 1.2 Syfte med programmet, programmets roll Sundsvalls kommun vill genom bland annat detta dokument planera bostadsförsörjningen i kommunen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjning förbereds och genomförs. Programmet redovisar nuläget på bostadsmarknaden, behoven nu och framöver, riktlinjer för bostadsplanering/- produktion och även planering/- produktion för de närmaste åren (Kommunens översiktsplan, som antogs av kommunfullmäktige 2005, redovisar utbyggnadsområden på längre sikt). I programmet redovisas särskilt situationen för äldre, funktionshindrade, studenter, ungdomar och enskilda/familjer med bostadsproblem. Programmets roll är bl.a. att utgöra underlag för de kommunala förvaltning arnas och bolagens verksamhetsplanering att förtydliga kommunens riktlinjer och planering av bostadsförsörjning för olika aktörer på bostads marknaden, t.ex. byggherrar att vara en informationskälla för politiker, allmänhet, företag m.fl. 1.3 Kommunens roll i bostadsförsörjningen Kommunens roll handlar om att utifrån kraven på långsiktig hållbar utveckling hålla en planerings- och markberedskap för nyproduktion av bostäder beräkna behovet av nyproduktion för att i tid kunna möta marknadens efterfrågan i samverkan med exploatörer tillhandahålla attraktiva områden för bostadsbyggande förmedla och sälja tomter via tomtkö via allmännyttigt bostadsföretag erbjuda bostäder uppmärksamma behov av insatser i befintliga bostadsområden för tillkommande bebyggelse, förtätningar, upprustningar, centrumförnyelse m.m. uppmärksamma att alla i kommunen kan leva i goda bostäder, vilket innebär att särskilt planera för de grupper som har svårt att få bostad eller som behöver särskilt utformade bostäder ge bidrag till bostadsanpassning för funktionshindrade efter beviljad ansökan i övrigt bevaka utvecklingen inom bostadsmarknaden

Figur 1: Sundsvalls kommun 8

2 Förutsättningar, utgångspunkter nu och framöver 2.1 Statlig styrning för bostadsförsörjning: lagstiftning, ekonomiska förutsättningar m.m. I regeringens proposition 2000/01:26 (Bostadsförsörjningsfrågor m.m.) kan bl.a. läsas, att bostaden är en social rättighet. Målsättningen är att bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader. En väl fungerande bostadsförsörjningsplanering och bostadsförmedling är betydelsefulla medel i kommunernas arbete, menar man. Vidare framgår, att kommunernas åtagande i allt väsentligt baseras på kommunallagen (1991:900) och socialtjänstlagen. Plan- och bygglagen ger kommunen ett grundläggande ansvar för planeringen av markanvändningen. Följande (här i punktform) är hämtat ur propositionen: Kommunallagen ger kommunerna rätt att engagera sig i verksamheter av allmänt intresse som har anknytning till kommunens område eller medlemmar. Enligt socialtjänstlagen (SoL) har kommunen det yttersta ansvaret för att de som vistas i kommunen får det stöd och den hjälp som de behöver. Den som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt, har rätt till bistånd för sin försörjning och för sin livsföring i övrigt. Biståndet skall tillförsäkra den enskilde en skälig levnadsnivå. Enligt bedömningar inom socialtjänsten i kommunen ger SoL den enskilde en rätt till bostad i någon form, en form som bedöms skälig i det enskilda fallet (egen anm.). I SoL framgår även, att socialnämnden i sin verksamhet bl.a. skall främja den enskildes rätt till bostad. Socialtjänstlagen ger även kommunerna ett särskilt ansvar för boende för äldre med behov av särskilt stöd och personer med funktionshinder. Plan- och bygglagen ger kommunen ett allmänt ansvar för användningen av mark och vatten samt för bebyggelseutvecklingen inom kommunens område. I detta ligger också ett ansvar för att goda boendemiljöer skapas och vidmakthålls. Det kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen förtydligades i bostadsförsörjningslagen, som trädde i kraft 2001-01-01 (se mera utförligt under avsnitt 1.1). Där står bl.a. föreskrivet, att varje kommun är skyldig att planera för bostadsförsörjningen i kommunen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Vidare åligger det kommunen att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Det finns räntebidrag för nyproduktion och ombyggnad av hyresrätter och bostadsrätter, men inte för egnahem. Dessa bidrag söks hos Länsstyrelsen. Det pågår en statlig översyn av systemet med räntebidrag. Räntenivåerna har stor betydelse för intresset att bygga egnahem. 2.2 Mål och inriktning i kommunala styrdokument som berör bostadsförsörjning Det mest styrande kommunövergripande dokumentet för bostadsplanering är översiktsplanen. Men det finns även en del tvärsektoriella kommunala planer, program och dokument som hanterar och diskuterar boendefrågor och förutsättningar för boendefrågor. Här redovisas kort innehållet i dessa dokument, som på olika sätt ger förutsättningar och utgångspunkter för planeringen av kommunens bostadsförsörjning. 2.2.1 Översiktsplan Översiktsplan för Sundsvalls kommun 2005 fastställdes vid årsskiftet 2005/2006. I översiktsplanen redovisas riktlinjer för markanvändning och möjliga utbyggnadsområden på landsbygden, i tätorter utanför Sundsvalls tätort och i Sundsvalls tätort. 9

2.2.2 Arbete/näringsliv här och i närområdet Arbetsmarknadsutvecklingen påverkar befolkningsutvecklingen. I Sundsvalls kommuns utvecklingsplan för tillväxt och arbete 2005 1 framgår som mål att år 2010 ha fler jobb (50.000 personer sysselsatta i Sundsvall mot 47.000 år 2003) och höjd utbildningsnivå (40 % av 25-64 åringar har eftergymnasial utbildning, mot 34 % idag). Som strategi för att uppnå målen har Sundsvall valt följande: fokusering på befintliga spetsområden (cellulosa/ fiberteknologi, bank/- försäkring/pension och IT/ Telecom) utveckling av företagsklimatet kompetensförsörjning Kommunen arbetar på olika sätt med genomförande av strategin. Ett delprojekt av betydelse är arbetet med att knyta ihop Sundsvallsregionen till en gemensam arbetsmarknads-, boende- och studieregion. I regionen ingår Sundsvall, Timrå, Härnösand, Ånge, Nordanstig och Hudiksvall. En gemensam boende- och arbetsmarknadsregion innebär att kommunerna är så integrerade med varandra att befolkningen i regionen kan välja att bo i en kommun och arbeta i en annan. Ur bostadsbyggnadssynpunkt innebär det att om grannkommuner till Sundsvall kan erbjuda bra boendealternativ så påverkar detta utbyggnadsbehovet i Sundsvall och vice versa. År 2003 var som nämnts 47 000 personer sysselsatta i Sundsvall, en ökning med 2,5 % under tiden 2000-2003 (I regionen har sysselsättningen ökat med 1,2 % under samma period). Det är en klart bättre sysselsättningsökning än Sverige i stort (0,8 %). Sysselsättningsutvecklingen i Sundsvall har varit starkare än befolkningsutvecklingen, som var 0,6 % åren 2000-2004. Sundsvall har en nettoinpendling av arbetskraft (16 % inpendling, 10 % utpendling), övriga kommuner i regionen har en nettoutpendling, utom Ånge, där in- och utpendling är lika stor 2. En positiv sysselsättningsutveckling resulterar i befolkningsökning och ett ökat bostadsbehov. 2.2.3 Energiplan Den 24 maj 2004 antog kommunfullmäktige i Sundsvall en energi och klimatstrategi för Sundsvalls kommun. Delar av denna strategi har betydelse för utformning av bostäder i Sundsvall. Det handlar framförallt om principer för bebyggelsens lokalisering, med syfte att minska behovet av transporter, samt former för uppvärmning. Hänsyn till energiplanen har tagits vid utformningen av riktlinjer för bostadsförsörjningen. 2.2.4 Befolkningsutveckling 3 här och i närområdet Folkmängden i Sundsvall ökade snabbt fram till år 1975. Som framgår i nedanstående diagram har utvecklingen därefter varit långsammare. Efter en tillfällig nedgång under första hälften av 1980-talet har folkmängden sedan 1988 ökat med i genomsnitt ca 300 personer per år t.o.m. 1994, då den hittills största folkmängden på 94 815 invånare uppnåddes. Befolkningen har sedan minskat fram till 2001, för att därefter åter öka. Prognosen är, att ökningen fortsätter åtminstone till år 2008 (se även nedanstående tabell) och även ytterligare ett par år. Faktisk befolkningsutveckling 1975-2004 samt prognos 2005-2008 Faktisk befolkningsutveckling 1975-2004 samt prognos 2005-2008 96000 95000 94000 93000 92000 91000 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Figur 2: Befolkningutvecklin och prognos 1 Antagen av kommunfullmäktige i maj 2003, och uppdaterad i januari 2005. Den stöds av alla partier. 2 Uppgifter i detta stycke är hämtade ur ProMidNord/SÖT en förstudie, 2005-05-31/EuroFuturesAB. 3 Uppgifter om befolkningsutveckling är hämtade ur kommunstyrelsekontorets skrivelse 2005-08-11: Befolkningsprognos för Sundsvalls kommun 2005-2008. 10

Som framgår av nedanstående tabell, beräknas befolkningen i Sundsvalls kommun de närmaste åren öka från 93 707 personer 2004 till 94 944 personer 2008. Befolkningen beräknas öka med i genomsnitt ca 310 personer per år jämfört med ca 230 i genomsnitt per år de senaste två åren. Av ökningen beräknas födelseöverskottet svara för i genomsnitt 60 personer per år och flyttningsnettot för i genomsnitt 250 personer per år. För perioden t.o.m. 2008 innebär prognosen att åldersgruppen 18-24 år, d.v.s. den ålder när många debuterar på bostadsmarknaden, ökar kraftigt med 993 personer eller 14 %, åldersgruppen yngre pensionärerna, 65-79 år ökar med ca 775 personer eller 6 % och de äldre pensionärerna som är 80 år och äldre ökar med ca 140 personer eller 3 %. År 0-17 18-24 25-44 45-64 65-79 80-w Summa 2004 19 189 7 300 24 933 25 241 12 251 4 793 93 707 2005 19 333 7 356 24 857 25 288 12 321 4 851 94 006 2006 19 372 7 586 24 815 25 244 12 409 4 885 94 311 2007 19 345 7 865 24 754 25 101 12 674 4 888 94 626 2008 19 299 8 233 24 552 24 902 13 025 4 933 94 944 Utvecklingen i delområden 4 redovisas i tabellen nedan: Förändr. 2004-2008 Kommundel 2004 2005 2006 2007 2008 Antal Procent 1 Sundsvall 55 316 55 458 55 606 55 782 55 959 643 1 % 2 Alnö 7 874 7 987 8 129 8 237 8 274 400 5 % 3 Kovland 2 550 2 562 2 567 2 575 2 593 43 2 % 4/5 Njurunda 13 509 13 583 13 674 13 759 13 845 336 2 % 6 Matfors 7 890 7 900 7 880 7 859 7 876-14 0 % 7 Stöde 3 132 3 112 3 092 3 081 3 082-50 -2 % 8 Indalsliden 3 283 3 250 3 211 3 179 3 163-120 -4 % 9 Restpost 153 153 153 153 153 0 0 % Kommunen totalt 93 707 94 006 94 311 94 626 94 944 1 237 1 % SABO (Sveriges Allmännyttigas Bostadsföretag) har i en rapport 5 2004 redovisat tre scenarier låg, bas och hög för den regionala utvecklingen i Sverige fram till år 2020. Scenarierna visar hur ekonomin och befolkningen kan komma att utvecklas i olika regioner. Scenario bas överensstämmer med grundalternativet i finansdepartementets aktuella långtidsutredning. I rapporten görs ett tänkbart utvecklingsförlopp för kommunerna Sundsvall, Härnösand, Timrå och Ånge totalt knappt 150 000 personer. Den utvisar sammanfattningsvis, att regionens folkmängd minskar i alla scenarier fram till 2020, om än ytterst marginellt i scenario hög. Antalet personer över 65 år ökar t.ex. med 20-25 %. Bostadsefterfrågan ökar svagt i scenario hög och orienteras mot bostäder med högre kvaliteter i goda lägen. Det växande antalet invandrare ger impulser till ökad efterfrågan på hyresbostäder. 4 Delområdesprognosen utgår från känd och möjligt lägenhetsutbyggnad sommaren 2005. 5 Tillväxt och tilltro Scenarier för Sveriges bostadsmarknader (Björn Hårsman). 11

2.2.5 Handikappolitiskt program Enligt vad som framgår i det av kommunfullmäktige antagna handikappolitiska programmet för Sundsvalls kommun (1999) är det kommunens vilja, att programmet ska beaktas i alla policy- och planeringssammanhang och inför kommunala beslut. I alla kommunala policydokument och planer ska handikappaspekter redovisas. Kommunen vill enligt programmet verka för att offentliga lokaler och bostäder samt offentlig utomhusmiljö är tillgängliga för människor med funktionsnedsättning. Denna inställning om tillgänglighet skall även avspegla sig vid upphandling av utformning av den yttre och inre miljön (arkitekter, byggherrar, entreprenörer m.fl.). Nuvarande lagstiftning anger att enkelt åtgärdade hinder mot tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga skall vara åtgärdade för utgången av år 2010 i befintliga lokaler dit allmänheten har tillträde och på befintliga platser. 2.2.6 Socialnämndens inriktningsmål I socialnämndens ansvar för äldres bostäder ingår bl.a. att medverka i planeringen av det allmänna bostadsbeståndet så att bostäderna gör det möjligt för äldre att bo kvar. Det ingår även i socialnämndens ansvar att medverka i tillskapandet av äldreboende, vars verksamhet ska bidra till att ge de personer med omfattande behov av omsorg och vård denna hjälp. 6 I Socialnämndens inriktningsmål för 2005 2007 finns rubriken En god bostad med följande text: Tillgången till en god bostad är viktig för människors trivsel och hälsa. Kommunen skall förstärka och utveckla stödet till hemlösa slutföra moderniseringen av äldreboenden bygga och uppmuntra andra aktörer att bygga nya moderna äldreboenden starta fler gruppboenden för yngre funktionshindrade motverka segregation i boendet genom att verka för att hyreslägenheter kommer till i centrala lägen i staden 2.2.7 Sundsvalls Agenda 21 Dokumentet Sundsvalls Agenda 21 för en god livsmiljö är en vägvisare för miljö och utveckling för de kommande 25 åren. Här tas bl.a. upp frågor om boende: Boendet ska vara anpassat efter naturens kretslopp. Detta betyder enligt dokumentet att framtidens bostäder, i tätort och på landsbygd, ska ha närhet till service, arbetsplatser, odlingslotter och grönområden. Bostäder ska byggas och byggas om så att deras funktioner kretsloppsanpassas. De byggmaterial som används ska vara anpassade till hälsa, miljö och återanpassning. Efter Agenda 21-beslutet i kommunfullmäktige har nationella och regionala miljömål antagits. Miljömålet god bebyggd miljö har bl.a. funnits med i analysen av kommunens nya översiktsplan. I översiktsplanen redovisas sociala, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser för i planen redovisade utbyggnadsområden. 2.2.8 Boendegaranti för studenter Bostadsgarantin innebär att StuBo, Studentbostäder i Sundsvall AB, garanterar samtliga heltidsstuderande på Mittuniversitetet i Sundsvall en egen studentbostad senast i samband med att studierna startar. Med heltidsstuderande avses de som läser minst 10 poäng per termin. I mån av plats erbjuds även andra studerande bostad inom StuBo 7. 6 Ur utredning om servicehusens framtid (Socialtjänstens kansli, Margareta Lindelöf, juli 2004), sid 7. 7 Uppgifter från Mitthem 12

3 Nuläge: Bostadsbestånd, tillgång och efterfrågan Uppgifter i detta kapitel som handlar om tillgång och efterfrågan, rörlighet och tillgänglighet (3.1.3 3.1.6) bygger i stor utsträckning på en intervjuundersökning genomförd under augusti månad 2005 med ledningen för tio bostadsföretag 8 representerande sammanlagt 8 966 av kommunens cirka 12 800 hyreslägenheter. Dessutom intervjuades ledningen för medlemsorganisationerna för bostadsrättsföreningar i kommunen (HSB, Riksbyggen, Castor och SBC) samt tre fastighetsmäklare i Sundsvall. Färdigställda lägenheter totalt under åren 1968-2004 Färdigställda lägenheter totalt under åren 1968-2004 Antal lägenheter 1800 1600 1400 Övriga hus 1200 Småhus 1000 800 600 400 200 0 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 År Figur 3: Nybyggnation 3.1 Lägenheter i kommunen 3.1.1 Hittillsvarande bostadsbyggande Under första hälften av 1970-talet färdigställdes i genomsnitt 1 400 lägenheter per år (se nedanstående diagram). Därefter hamnade byggandet från 1975 fram till 1993 på en lägre nivå, i genomsnitt 500 lägenheter per år, med särskilt lite byggande åren 1985-1987 (i genomsnitt 160 lägenheter per år). Efter 1993 har lägenhetsbyggandet varit på en förhållandevis låg nivå i genomsnitt 60 lägenheter per år, eller totalt 676 lägenheter. Under tiden fram till 1975 bestod det största tillskottet av lägenheter i flerbostadshus. Under perioden 1976-1987 byggdes en något större andel småhus, medan perioden därefter andelen flerfamiljshus mestadels var större. Efter 1993 har tillskottet varit 235 småhus och 441 lägenheter i flerfamiljshus. 3.1.2 Nuvarande bestånd Det totala antalet lägenheter (hyresrätter, bostadsrätter, äganderätter m.fl.) i kommunen uppgår 2004 till 47 471 9. Lägenheterna fördelar sig på hustyp enligt följande: Hustyp Antal Andel Lägenheter i småhus 20 240 43 % Lägenheter i övriga hus 27 231 57 % Totalt 47 471 100 % 8 De intervjuade bostadsföretagen är Norrvidden, Wallholmen, Totalförvaltning, Spinetten, Nordeken, Realia, Norrporten, Mitthem, Nor-Sve Fastigheter och Tvättbjörnen. 9 FoB-90 (45.021) uppräknat med tillkommande lägenheter (649 i småhus och 1.801 i övriga hus) under tiden 1991 2004. Avgående lägenheter har inte dragits ifrån (343 lägenheter revs under tiden 1991 2004) samtidigt som tillkommande lägenheter i form av t.ex. omvandling av fritidshus till permanentboende inte lagts till. Studentlägenheter, servicehus o.dyl. ingår i siffrorna. 13

Lägenheterna fördelar sig på upplåtelseform enligt följande: Upplåtelseform Antal lgh 10 (c:a) Andel lgh Andel lgh riket 11 Hyresrätt 12 800 27 % 37 % Bostadsrätt 12 700 27 % 14 % Äganderätt 17 200 36 % 38 % Övriga upplåtelseformer 12 4 800 10 % 11 % Totalt 47 500 100 % 100 % I Sundsvall utgör lägenheter med äganderätt 36 % av det totala lägenhetsbeståndet, vilket är jämförbart med riksgenomsnittet. Andelen lägenheter med hyresrätt utgör 27 %, vilket understiger riksgenomsnittet, medan andelen bostadsrätter (27 %) överstiger riksgenomsnittet. Jämfört med 1990 har andelen lägenheter med äganderätt minskat från 37 % till 36 % och lägenheter med bostadsrätt och hyresrätt ökat från 26 % till 27 % av det totala lägenhetsbeståndet. Av de 12 800 hyresrätterna förfogar Mitthem 13 över 4 242, exklusive 1 087 studentbostäder. I nedanstående tabell redovisas antalet lägenheter år 2004 uppdelade på hustyp och storlek 14 : Hustyp Tot antal lgh -1rok 2rok 3rok 4rok 5rok 6+rok Uppg saknas Småhus 20 240 582 1 830 3 539 5 814 4 663 3 597 215 Övr hus 27 231 5 307 9 332 8 703 2 489 604 169 628 Summa 47 471 5 889 11 162 12 242 8 303 5 267 3 766 843 Andel % 100 12,4 23,5 25,8 17,5 11,1 7,9 1,8 10 Enligt FoB90 uppräknat med nytillkommande åren 1991 2004. 11 Enligt FoB90. 12 T.ex. delägare/andelslägenhet, hyr i andra hand, annat avtal, upplåten utan kyrkobokförd boende. 13 Kommunens allmännyttiga bostadsföretag. 14 FoB 90 kompletterat med nytillkommande lägenheter åren 1991-2004 14

3.1.3 Tillgång och efterfrågan Den som söker bostad måste själv kontakta fastighetsägare/hyresvärdar. Det finns ingen samordnad kommunal bostadsförmedling i Sundsvall, och därmed ingen gemensam bostadskö för kommunen. Det ställer stora krav på de bostadssökande. De får aktivt bevaka sina intressen hos flera hyresvärdar i för dem intressanta områden, och därefter antas som hyresgäst utifrån den enskilde hyresvärdens bedömningsgrunder. Som hjälp till bostadssökande finns på kommunens hemsida länkar till nio bostadsföretag med sammanlagt cirka 7 600 av Sundsvalls cirka 12 800 hyreslägenheter. På hemsidan finns dessutom länkar till HSB Mitt och till Riksbyggen. P.g.a. avsaknad av gemensam kommunal bostadskö blir efterfrågebilden osäker. Den grundar sig här nedan på den i början av detta kapitel nämnda intervjuundersökningen i augusti 2005 med bostadsföretag, förvaltare av bostadsrättsföreningar och mäklarfirmor. Hyresrätter I hyresbeståndet beräknas f.n. (aug. 2005) finnas 350-400 vakanta lägenheter, en uppräkning utifrån intervjuerna i augusti 2005 med bostadsföretag, representerande 70 % av samtliga hyreslägenheter, som då hade 285 vakanta lägenheter. Dessa vakanser finns företrädesvis i Bredsand (90; mest 2-3 r.o.k.), Ljustadalen (81) och Sundsbruk (42), men även i Johannedal (15), Granloholm (Kalmarvägen) (13), Essvik (10), Nacksta (8), Matfors/Lucksta (5) och Skönvik (4). Övriga 17 fanns i olika ytterområden. Problemen med tomma lägenheter i Bredsand, Ljustadalen och Sundsbruk antas av hyresvärdarna bl.a. bero på renoveringsbehov av lägenheterna. Majoriteten av vidtalade bostadsföretag har inget egentligt kösystem. Enskilda/familjer får intresseanmäla till olika områden och lägenhetsstorlekar, ange högsthyra o.s.v. eller så intresseanmäler man sig till vissa ledigblivna lägenheter. De enskilda/familjerna får sedan hålla sig själva aktuella, och bevaka sina intressen. Oftast har företagen tillräckligt med intresseanmälningar, för att fylla ledigblivna lägenheter. Bostadsköer är en färskvara i Sundsvall, menar man. Om en köande erbjuds lägenhet efter 2-3 månader, så har de ofta ordnat annat boende. Några exempel på hur man väljer hyresgäster kan nämnas. Kommunens allmännyttiga bostadsföretag Mitthem utgår från personliga dialoger och utifrån en uthyrningspolicy, där t.ex. trogna befintliga kunder prioriteras högst, därefter bedömt långsiktigt boende, därefter inflyttare o.s.v. Ett företag har ett kartotek med bra hyresgäster. Några bostadsföretag har mera traditionella kösystem, varav ett företag har cirka 50 i kö, ett annat 100-200. Efterfrågan bedöms störst i centrum och närområdet till centrum (t.ex. Haga, Alliero, Södermalm, början av Skönsmon, Grönborg m.fl. liknande områden). Beträffande lägenhetsstorlekar framhåller flera företag, att efterfrågan är störst på 1:or och 2:or, men även större lägenheter, t.ex. 5:or, har stor efterfrågan. Några områden med ett mindre efterfrågetryck som nämns är Bredsand, Sundsbruk, Ljustadalen, Kovland, Skönsberg, Nacksta/ Midälva, Bergsåker, ett område i Granloholm (Kalmarvägen), Skönvik och Essvik. Bostadsrätter I bostadsrätterna finns numera inga vakanser, vilket var fallet för uppemot 10 år sedan. Den allmänna bilden som ges av intervjuade bostadsrättsorganisationer och mäklare är, att efterfrågan av bostadsrätter finns överallt i kommunen, men priserna varierar kraftigt. Störst efterfrågan på lägenheter, och därmed dyrast, är det i riktigt centrala lägen med gångavstånd till stan, t.ex. Storgatan, Bergsgatan, Hamnen, men även i närområdet runt centrum, t.ex. Södermalm, Haga, Sidsjön, Östermalm och Norrliden. Efterfrågan är även ganska stor något längre ut, som t.ex. i Skönsberg (Pilen, Korsta, Gilleberget), Granlo och Granloholm. Även i Kvissleby finns en relativt stor efterfrågan. Många säljer villan här, och vill bo kvar i kommundelen. Här är priserna betydligt lägre. Enligt intervjuade mäklare är efterfrågan på stora centrala bostadsrätter mycket stor. Köpare är ofta äldre som ska sälja villan. De frågar ofta efter lägenheter med gångavstånd till stan. De frågar efter högt belägna lägenheter med stora ytor (3-4 r.o.k. på 80-100 kvm) med t.ex. inglasad balkong, öppen spis, hiss o.s.v. på någon av malmarna. Efterfrågan efter mindre lägenheter centralt om 1-2 r. o.k. bedöms också stor. Många 1:or centralt har försvunnit genom åren, då bostadsrättshavare köpt intilliggande 1:a och slagit ihop den med sin lägenhet. Det är många yngre som vill ha små centrala lägenheter. Många har dock svårt att betala det pris dessa kostar. 15

Villor, småhustomter Även efterfrågan på villor är stor, enligt intervjuade mäklare, och har ökat på senare år i takt med räntenedgången. Generellt är det större efterfrågan än tillgång på villor i närområden runt stan som t.ex. Södermalm, Haga, Sidsjön och Östermalm. Men även områden lite längre ut, som Alnön och Granloholm är mycket intressanta för villaköpare. Många är även intresserade av områden ännu längre ut, som i Matfors, Skottsund, Juniskär o.s.v., områden som med sina olika kvaliteter lockar olika intressegrupper. Många yngre efterfrågar villor. I Njurunda, Nolby, Mjösund och Johannedal är priserna på villor lägre. Prisdifferentieringen på villor i kommunen är stor. Efterfrågan på småhustomter är främst inom en radie på ca 3-5 kilometer från centrum, t.ex. i områden som Sidsjön, Södermalm, Haga, Sjukhuset och Granloholm. Stadsbyggnadskontoret har f.n. en kö till kommunala småhustomter på ca.100 personer. Man kan ställa sig i tomtkö bl.a. via kommunens hemsida. Där finns en förteckning över lediga tomter. För att bli placerad i tomtkö Lediga kommunala småhustomter finns i följande områden (sept. 2005): Område Antal Skön 5 Alnö 9 Kovland 7 Njurunda 13 Matfors 8 Lucksta 8 Stöde 11 Indal 5 Liden 2 Summa 68 betalar man en uppläggningsavgift på 250 kr. Stadsbyggnadskontoret erbjuder sedan de köande nya småhustomter i datumordning. I de fall exploatör köper tomter och bygger t.ex. radhus, fördelar exploatören tomt/radhus men erbjudandet skall gå till de som står i kommunens tomtkö. 3.1.4 Rörlighet (omflyttning) Rörligheten (omflyttningsfrekvensen) bland boende hos intervjuade bostadsföretag varierar i hyreslägenheter mellan 15-30 % per år, men håller sig normalt kring 25 %. Omflyttningen är något lägre i centrala lägen och där det bor många äldre. Omflyttningen är något högre i mindre centrala lägen och i mindre lägenheter. Det antyds från något håll, att omflyttningen kan ha minskat något på senare år. I bostadsrätter är omflyttningen lägre, vanligtvis kring 10 % per år. Även här gäller att omsättningen är högre i små lägenheter; unga byter upp sig till större lägenheter när familjen blir större. Rörligheten är bl.a. ett mått på hur lätt eller svårt det är att byta bostad. Nuvarande rörlighet kan sägas visa på en ganska bra balans på bostadsmarknaden som helhet. 3.1.5 Sundsvalls kommun en bostadsmarknad i balans? Den ganska allmänna uppfattningen bland de intervjuade bostadsföretagen är att bostadsmarknaden i Sundsvall i stort sett är i balans, men med ett visst överskott av lägenheter i ytterområden och ett visst underskott centralt. 16

Men det finns variationer i uppfattning. Något bostadsföretag menar att det finns en klar brist på bostäder i kommunen, även i ytterområden. Ett annat större företag menar att bostadsfrågan, åtminstone kortsiktigt, kan lösas för en ganska stor inflyttning till kommunen. Ett par intervjuade bostadsföretag konstaterar, att andelen bostadsrätter i förhållande till andelen hyresrätter är ovanligt hög i Sundsvall. Ett annat bostadsföretag menar dock, att många nog vill ha bostadsrätter, då det kan uppfattas som en bra sparform för t.ex. nyetablerade par. Några intervjuade bostadsrättsorganisationer menar, att det utifrån förfrågningar/kölistor är stor brist på bostadsrätter i Sundsvall, främst i innerstan och kransen kring centrum. Efterfrågare är främst villasäljare (efterfrågar större bostadsrätter) och unga (efterfrågar mindre bostadsrätter). Efterfrågan vid nyproduktion av bostadsrätter, t.ex. i inre hamnen och Mårtensro är stor. 3.1.6 Om tillgänglighet Samtliga intervjuade ägare av hyresrätter och bostadsrättsorganisationer har lägenheter med tillgänglighetsproblem, som i huvudsak består i avsaknad av hiss. I stenstan finns dock hus med hiss, men problemen kan i stället bestå i att det är några trappsteg från gatan och till trappuppgången samt att det är smala korridorer i huset. Här kan även parkeringsmöjligheter vara ett problem. Det är, som ett större bostadsföretag framhåller, viktigt att ta ett helhetsgrepp på tillgänglighetsproblematiken, som inte bara gäller bostadsföretagen, utan även kommunens ansvar för området kring bostadsområdet. Det kan då handla om tillgänglighetsproblem som har med vägar, gator, snöröjning, trottoarkanter, lutningar, service/bussar, trygghet (belysning) o.s.v. att göra. Hissar Många 3-4-våningshus i kommunen saknar hissar. Det finns fastighetsägare med lägenheter som samtliga saknar hiss, men där kan förekomma markplans- och halvtrappslägenheter. I t.ex. Mitthems bestånd på 4 242 lägenheter, har 1 607 hiss, vilket de anser otillfredsställande. Lägenhetsägare/-förvaltare med många äldre som bor i lägenheter utan hiss ser det som ett stort problem. Äldre skulle kunna bo kvar längre om lägenheten någon/- några trappor upp hade hiss, menar man. Det sker mycket få hissinstallationer hos de fastighetsägare/-förvaltare som intervjuats. De menar att det är dyrt, även när det finns statliga bidrag. Att ta lån och höja avgifter, antas ofta kunna stöta på motstånd hos hyresgäster. Kostnaderna för en hissinstallation kan, enligt uppgift från ett större bostadsföretag, variera mycket kraftigt, men brukar enligt deras erfarenheter i gynnsamma fall hålla sig runt en miljon kronor per hiss i ett trevåningshus med källare. För närvarande finns det inget statligt bidrag till hissinstallationer. Det senaste gällde installationer som påbörjades under tiden 15 april 31 december 2004. I sina räkneexempel inför detta bidrag till hissinstallationer räknade Boverket i rapporten Bättre koll på underhåll 2003 med en installationskostnad på 1mkr. En icke subventionerad hissinstallation till det priset, skulle i hyreshus kunna medföra en ökning av hyreskostnaden med cirka 150 kr/kvm och år, fortsätter Boverket i rapporten. (Omräknat till en lägenhet om 3 r.o.k., 75 kvm, skulle det medföra en hyreshöjning på nära 940 kr/månad om hela hissinstallationen tas ut från de boende, d.v.s. inget eget kapital fonderat att nyttja egen anm). En statlig subvention skulle sänka hyreskostnadshöjningen. I rapporten anger Boverket även några positiva effekter av hissinstallationer, t.ex. ökad tillgänglighet och därmed ökade möjligheter till kvarboende för äldre, minskat behov av hemtjänst och bostadsanpassningsbidrag samt minskat antal trappolyckor. I de fall installationskostnaden för hissar i vissa bostadshus kan fördelas på lägenheter i ett större bostadsbestånd blir kostnaderna per hushåll lägre. Bostadsrättsföreningar med eget kapital kan avända detta för att klara hissinstallationer och andra åtgärder för ökad tillgänglighet utan stora avgiftshöjningar. 17

Anpassning av enskilda lägenheter Det förekommer att enskilda lägenheter handikappanpassas på något sätt. För ändamålet finns bl.a. bostadsanpassningsbidrag 15 att söka, och som har till ändamål att ge personer med funktionshinder möjlighet till ett självständigt liv i eget boende. Kommunen (stadsbyggnadskontoret) handlägger bidragsprövningen. Målgrupperna är äldre, vuxna funktionshindrade och barn med funktionshinder. Under 2004 kom det in 543 ansökningar till kommunen, varav 517 beviljades (helt eller delvis) och 7 avslogs. Nära hälften av bidragen var på mellan 1 000-5 000 kr, men ett 20-tal var på över 100 000 kr. Av de beviljade bidragen rörde 432 flerbostadshus och 85 småhus. De vanligaste åtgärderna rörde trösklar och nivåskillnader till balkong/altan. 3 åtgärder i flerbostadshus gällde handikapphiss till en total kostnad på 235 tkr och 17 gällde dörrautomatik till en total kostnad av 281 tkr. Sammanlagt kostade bostadsanpassningarna nära 12,5 mkr. Tidigare särskilt statsbidrag upphörde 1 januari 1993 och är från 1996 inbakat i det totala statsbidrag som kommunen får för olika verksamheter. Statsbidraget har aldrig finansierat hela kostnaden utan enbart en mindre del. Kommunens kostnader för bostadsanpassningsbidrag har ökat på senare år. Det antas av stadsbyggnadskontoret bero på dels att antalet äldre/äldre ökar, dels på att antalet särskilda boenden minskat. Det är inte ovanligt, att bostäder anpassas för att möjliggöra rehabilitering och avancerad sjukvård i hemmet, i vissa fall i livets slutskede. Det förekommer även stora anpassningar av bostäder för att möjliggöra för gravt funktionshindrade barn att bo hemma. Då kan det behövas tillbyggnader för t.ex. hygienutrymmen, assistentrum och utökad hall. Ett par rapporter om tillgänglighet för äldre m.fl. SABO och Svenska Kommunförbundet har i en rapport 2004: Kvarboende + tillgänglighet = god ekonomi? ställt kostnaderna för att möjliggöra kvarboende mot kostnaderna för nyproduktion av särskilda boenden för äldre och funktionshindrade. De konstaterar bl.a. följande i en jämförelse mellan fem tillgänglighetsanpassade 16 bostadsområden och ett studerat nybyggt (2003) särskilt boende: Det kostar betydligt mer att bygga ett nytt särskilt boende med 34 lägenheter (om 34 kvm), gemensamma ytor på 634 kvm och förvaltningsytor på 598 kvm som att göra 5 bostadsområden utvändigt tillgängliga samt tillgänglighetsanpassa 340 lägenheter i dessa områden av totalt 953. Även Socialstyrelsen och Boverket har i en gemensam rapport 17 föreslagit förändringar med framför allt riktat stöd till kommunerna för bidrag till hissar, stimulering av investeringar för ombyggnad av flerbostadshus m.m. 3.2 Boende för äldre Enligt socialtjänstlagen (SoL) har socialtjänsten till uppgift att verka för att de äldre får möjligheter att leva och bo självständigt, samt är skyldig att tillhandahålla särskilt boende för äldre som p.g.a. sjukdom, åldrande eller funktionshinder behöver tillsyn och omvårdnad. Beträffande det vanliga bostadsbeståndet bör det vara utformat så, att det gör det möjligt för äldre att bo kvar 18. Det finns två begrepp som används i fråga om äldres bostäder 19 : Ordinärt boende: boende i det vanliga bostadsbeståndet Särskilt boende: samlingsbegrepp för bostäder i sjukhem, ålderdomshem, gruppboenden och servicehus med tillgång till personal dygnet runt (vissa servicehus har endast nattpatrull). En inflyttning till särskilt boende är en behovsbedömd insats och föregås av beslut enligt socialtjänstlagen. Ordinärt boende Många äldre vill bo och bor hemma i sitt ordinära boende allt längre numera. Ett problem i det vanliga bostadsbeståndet är dock tillgängligheten, främst bristen på hissar. Andra problem är att badrum är för små, att dörröppningar är för smala o.s.v. Bristen på lämpliga lägenheter för äldre att bo i bedöms vara särskilt besvärande i Matfors, Stöde, Liden och Alnö. Det beror främst på bristen på lägenheter med hissar, men även på brister i tillgänglighet i utemiljön runt bostäderna. I socialnämndens målprogram 20 framgår dock att Sundsvalls kommun strävar efter att det vanliga bostadsbeståndet utformas så att äldre kan bo kvar. Om tillgänglighetsproblem i ordinärt boende kan läsas mera under avsnitt 3.1.6 ovan. Mitthem har skapat bostäder för lite äldre i befintliga lägenheter, seniorboenden eller pluslägenheter, samlade i utvalda hus eller trapphus. Lägenheterna ska enligt Mitthem vara tillgängliga, t.ex. anpassade för rullstolsburna. Enligt Mitthems hemsida har de f.n. drygt 15 Uppgifter hämtade från en av kommunens handläggare av bidraget samt ur Boverkets Bostadsmarknadsenkät, 16 Personer med rullator eller manuell rullstol eller med nedsatt orienteringsförmåga p.g.a. syn eller hörsel, ska klara att bo och leva i området (klara sig inne i lägenheten, in och ut ur lägenheten och ta sig fram i närområdet), 17 Varför kan inte behovet av särskilda boendeformer tillgodoses? Citerad i Sundsvalls socialtjänsts slutrapport Servicehusens framtid (juli 2004) (sid 7), 18 Ur Boendeplan för äldre i Sundsvalls kommun 2005-2010, 19 Ur Boendeplan för äldre i Sundsvalls kommun 2005-2010, 20 Målprogram för äldreomsorgen 2001-2003 18

550 lägenheter klara som Plusboende, samlade i sju områden: Bergsåker, Centrum, Granloholm, Nedre Haga, Nacksta, Sallyhill och Skönsmon. Till dessa områden kan nya läggas längre fram. F.n. (sept. 2005) finns det 4 sådana lägenheter lediga. Särskilt boende När det inte är möjligt att bo hemma längre, finns det särskilda boenden för äldre (förkortas särskilt boende). Kommunen har 1 224 platser i särskilda boenden för äldre, varav 336 i servicehus, 322 demensplatser, 170 platser i ålderdomshem 21 och 396 somatiska platser (se bilaga 1). Inflyttning till särskilda boenden sker utifrån behoven som bedöms vid en biståndsprövning. Det finns därmed ingen direkt kö till särskilda boenden. Tillgång och behov av särskilda boenden är just nu i balans, enligt äldreomsorgen. Platssituationen varierar dock över tid. Det kan finnas lediga bostäder på olika ställen/boendeformer samtidigt som äldre väntar på att få komma in på andra ställen/boendeformer. Kommunen får dock hela tiden ta emot fler svårt sjuka från landstinget, patienter som skickas hem från sjukhusen allt tidigare. 3.3 Boende för funktionshindrade Ordinärt boende Många funktionshindrade bor i ordinärt boende, ofta med stöd enligt SoL 22 (t.ex. hemtjänst), LSS 23 (kontaktperson, ledsagare, personlig assistent) och/eller LASS 24 (personlig assistent). Av de totalt ca. 650 personer som har LSS-insatser, bor ca. 400 själva i ordinära boenden eller i föräldrahemmet. Bostäder med särskild service Många kan inte bo i ordinärt boende. Då finns bostäder med särskild service för personer med funktionshinder (förkortas bostad med särskild service). Hit räknas följande 25 : Servicebostad med ett visst fast basstöd dygnet runt (man ska kunna kalla på personal) och tillgång till gemensamhetsutrymme (ej nödvändigtvis i omedelbar anslutning) Gruppbostad med fast bemanning dygnet runt Annan särskilt anpassad bostad utan fast bemanning, men med särskild anpassning för den funktionshindrades behov, som t.ex. rörelsehinder. F.n. finns endast en sådan. I Sundsvalls kommun finns 4 st. servicebostäder för vuxna (se bilaga 2), med totalt 32 lägenheter där f.n. 33 personer bor med stöd av LSS hösten 2005. De är vanliga, ej specialanpassade lägenheter, som ligger i trapphus eller i anslutning till en gruppbostad eller i ett visst geografiskt område. Oftast hyrs dessa servicelägenheter via kommunen (fastighetskontoret), men det förekommer även direktkontrakt med Mitthem. Det är ofta att föredra, främst för hyresgästen som får chansen att känna sig som vilken annan hyresgäst som helst. Att hyra via kommunen blir även dyrare, då fastighetskontoret lägger på en avgift. I vissa fall är det dock inte möjligt med direktuthyrning i servicebostad, då lägenheten är så specialanpassad och ingår i ett större komplex med anslutning till gruppbostäder. I kommunen finns vidare 37 st. gruppbostäder för vuxna (se bilaga 2). De finns som friliggande hus, i flerfamiljshus etc. I varje gruppbostad bor vanligtvis 5 personer, i några bor 3, 4 eller 6 personer. Totalt bor det 178 personer i gruppbostäder. Dessutom finns fyra särskilda boenden för psykiskt funktionshindrade med plats för totalt 67 personer (se bilaga 2). Alla bostäder är s.k. fullvärdiga boenden, vilket innebär att hyresgästen har sin egen lägenhet med kök eller pentry och eget hygien- och sovutrymme. I gruppbostäder och servicebostäder finns tillgång till ett gemensamhetsutrymme, där man kan umgås med de övriga hyresgästerna och med personalen. Tvättmöjligheter finns, antingen genom egen tvättmaskin eller genom tillgång till tvättstuga. Det som främst skiljer vanlig bostad från bostad för funktionshindrade är att den är tillgänglig, att hygienutrymmena är större och att det med tanke på personalstödet finns flera bostäder i samma trapphus. 21 Begreppet är på väg att utmönstras och ersättas med demensplatser resp. somatiska platser, 22 Socialtjänstlagen, 23 Lagen om särskilt stöd och service till vissa funktionshindrade, 24 Lag om assistansersättning. Handläggs av försäkringskassan. 25 Uppgifterna har tagits ur en blivande broschyr inom socialtjänsten ang. omsorg om funktionshindrade. 19

Hyresgästen har egna möbler, textilier m.m. Skillnaden jämfört med så kallat ordinärt boende är tillgången till personalstöd och gemensamhetsutrymmen, som ingår i boende med särskilt stöd enligt LSS, samt att bostaden är speciellt anpassad för olika funktionshinder. Tillgång och efterfrågan Allmänt kan sägas, att tillgången är liten beträffande vanliga bostäder med stora utrymmen (stor toalett o. dyl.) och god tillgänglighet (hiss eller markplan). T.ex. finns det en brist på boende centralt med hög tillgänglighet. Kommunikationer är ju ofta ett stort problem för många funktionshindrade. Därför är det bra för främst aktiva funktionshindrade att bo centralt på gångavstånd till aktiviteter/arbeten. Vad beträffar särskilda boenden, finns (okt. 2005) 3 vakanta platser till servicebostad, och inget direkt behov/ ingen kö just nu. Det finns 4 vakanta platser i gruppbostad, samtidigt som 8 är i behov. Det är dock svårt att matcha behovet med de vakanta bostäderna i gruppboendena, då det t.ex. inte är lämpligt att blanda lätt utvecklingsstörda med gravt utvecklingsstörda. År 2006 startar ett nytt gruppboende i Indal med 6 platser. Hit erbjuds äldre att flytta, vilket kan ge en flyttkedja som ökar möjligheterna till matchning. 3.4 Studentlägenheter Studentbostäder i Sundsvall AB, StuBo, som hör till Mitthem, har det kom-munala uppdraget att förmedla studentlägenheter i Sundsvall. Bostäderna har fast uppkoppling till Internet. Alla ligger på gång- eller cykelavstånd från universitetet eller centrum. Det är hyresfritt under juni och juli. Det finns även ett antal privata fastighetsägare som tillhandahåller studentbostäder. Den som är nyinflyttad och avser att studera på heltid på Mittuniversitetet i Sundsvall omfattas av Sundsvalls kommuns bostadsgaranti. Detta innebär att man får en bostad direkt när man kommer till Sundsvall 26. StuBo har 1 180 studentbostäder i Sundsvalls tätort, fördelade som framgår i nedanstående tabell och karta. De privata fastighetsägarna med studentlägenheter (med gemensam hemsida, www.citycampus.se, och med länk från kommunens hemsida) har sammanlagt cirka 180 studentlägenheter med centrala lägen. Enligt en representant för studentkårens presidium är det bra tillgång på studentlägenheter. Lägena upplevs inte alltid vara de mest attraktiva. Dessutom upplevs hyrorna något höga, men det torde inte vara unikt för Sundsvall, tror man. Bostadsgarantin innebär, att man får bostad på en kvart. Samarbetet mellan kåren och StuBo upplevs bra. StuBo upplevs lyhörda för önskemål om t.ex. renoveringar. 3.5 Boende för ungdomar 27 Många ungdomar saknar fast arbete eller arbete över huvud taget. Arbetslösheten i Sundsvall är 7-8 %, något högre bland unga 18-24 år. Sakta men säkert bedöms problemen öka för unga att få arbete. Arbetsmarknaden blir kärvare, även om det inte sker några stora nedläggningar. Många slimmar sina organisationer. Lågutbildade ungdomar tenderar att bli en marginaliserad grupp, en grupp som hamnar utanför, en grupp vars resurser förslösas. Allt detta leder till att dessa ungdomar får bo hemma allt längre. De har inte råd med eget boende. Figur 4: Studentbostäder Stubo Antal 1 Köpmangatan 80 2 Campus 79 3 Sidsjön 63 4 Dalgatan 265 5 Nacksta 477 6 Oscarsg 89 7 Sidsjövägen 30 Summa 1 083 Privata fastighetsägare Antal 8 Varvsgränd 14 9 Norrmalm 85 10 Storgatan 24 11 Sleipnerv (Tornvillan) 24 12 Dalgatan (Snedhörnet) 11 13 Bankgatan 23 Summa 181 26 Ovanstående uppgifter är från kommunens hemsida (omarbetade formuleringar), 27 Uppgifter erhållna vid intervju med repr. för FAVI och socialtjänsten 20

Inom socialtjänsten har man de sista två åren även märkt av en kraftig ökning av ungdomar som sökt ekonomiskt bistånd p.g.a. att de saknar arbete och arbetslöshetsersättning. Ökningen beror både på svårigheter på arbetsmarknaden och på stora barnkullar. Många bor hemma, och vill ha ekonomisk hjälp till eget boende. Normalt beviljas de inte sådan hjälp, om de inte varit självförsörjande en tid. Socialtjänstens syn är, att ungdomarna får bo kvar hemma tills de förväntas kunna betala ett eget boende. Flertalet ungdomar 18-24 år flyttar eller önskar flytta till eget boende. Läser de på högskola, kan de få en studentbostad. För övriga kan det vara svårare, främst om de inte har en inkomst som bedöms räcka till att betala hyran. Mitthem har dock en form av ett förhållandevis billigt boende, som vänder sig till ungdomar som inte studerar vid Mittuniversitetet och som är 18-24 år: Kompisboendet. De har 10 lägenheter för kompisboende med plats för totalt 30 ungdomar. Vid intervjutillfället hösten 2005 finns 5 rum lediga. Efterfrågan har ökat efter hand, varför Mitthem också efterhand omvandlat flera lägenheter till kompisboende. Mitthem beskriver kompisboendet som en väg till eget boende i en vanlig lägenhet, där man bl.a. kan skaffa sig bra referenser. Hyrorna är förhållandevis låga, 1 600-1 800 kr/månad, men ungdomarna får i stället dela vissa utrymmen med andra, t.ex. kök och badrum. Mitthem är här lite mildare i kraven på inkomster jämfört med när man ska flytta in i ordinärt boende. Ungdomarna får dock inte ha betalningsanmärkningar. Många ungdomars problem är således, att de saknar tillräckliga inkomster för att betala egen bostadshyra. Med tillräckliga inkomster kommer de sannolikt in på bostadsmarknaden. 3.6 Boende för enskilda/familjer med bostadsproblem 28 För vissa enskilda/familjer är det vanliga bostadsbeståndet inte tillgängligt. Den vanligaste orsaken till det är ekonomiska problem som resulterat i betalningsanmärkning. Andra orsaker är missbruksproblem och störningar av olika slag och skäl. Under 2004 avhystes 53 hushåll i Sundsvall. Dessa kan söka bistånd hos socialtjänstens BOSgrupp 29, som utreder behovet av bostad. Beroende på problemets art, kan en klient först erbjudas plats i natthärbärge eller kategoriboende. Nästa steg kan vara en möblerad lägenhet/träningslägenhet. Därefter kan det bli aktuellt med en BOS-lägenhet, vilket innebär att BOS-gruppen har förstahandskontraktet, hyr ut till klienten i andra hand och garanterar gentemot hyresvärden hyran och eventuella reparationer samt agerar bostadssocialt. En klient kan i vissa problemsituationer även beviljas BOS-lägenhet direkt, t.ex. om bostadsproblemet enbart har en grund i klientens ekonomi. Visar det sig gå bra, utan störnings- eller betalningsanmärkning, kan klienten ta steget till att bli hyresgäst igen, i första hand via ett provkontrakt under en begränsad tid, och därefter bli en fullvärdig hyresgäst, vilket är det yttersta målet för BOS-gruppens arbete. Erfarenheten säger dock att BOS-klienter har problem att bli godkända som fullvärdiga hyresgäster. Ett annat problem är, att alternativa lösningar på bostadsproblemen för människor som av olika skäl inte kan bo i vanliga lägenheter inte alltid står till buds. Tillgång och efterfrågan BOS-gruppen har f.n. (sept. 2005) förstahandskontrakt på/äger 317 lägenheter, mest 1:or och 2:or, hos olika hyresvärdar, varav cirka hälften är hyresrätter och hälften är bostadsrätter. Dessutom har de en handfull enklare småhus, avskilda boenden för personer som av olika skäl inte kan bo i vanliga hyreslägenheter. De har f.n. kö på 30-40 enskilda/familjer som är i behov av BOS-lägenhet. Gruppen med bostadsproblem har enligt BOS-gruppen ökat de senaste åren och därigenom även antalet BOS-avtal. BOS-gruppen har brist på lägenheter, och de skulle behöva flera i olika områden/ uppgångar och av olika storlekar. Enligt de bolagsspecifika ägardirektiven som antogs av kommunfullmäktige den 28 november 2005 skall Mitthem AB bl.a. genom goda exempel delta i bostadsförsörjningen för särskilda grupper som äldre, ungdomar samt fysiskt och psykiskt funktionshindrade och i proportion till sin marknadsandel hyresrätter utveckla en effektiv samverkan med kommunens sociala myndigheter av hyreslägenheter i kommunen och erbjuda ett bra boende för ekonomiskt svaga hushåll eller hushåll som av andra skäl har svårt att hävda sig på bostadsmarknaden. Mitthem har hösten 2005 33 % av hyreslägenheterna i Sundsvall (exklusive studentlägenheterna). Det finns i dag 157 BOS-lägenheter i hyresrätter, vilket innebär att Mitthem utifrån sin andel av hyreslägenheterna bör ha 52 BOS-lägenheter. Mitthem har i dag 38 BOS-lägenheter, d.v.s. 24 %. Antalet har dock sjunkit det senaste året i samband med en intensifiering av insatserna för att omvandla BOS-avtal till egna avtal för personer som skött sig. 28 Uppgifter till detta avsnitt är hämtade dels ur Socialtjänstens rapport BOS-gruppens framtid (dec 2004) och dels vid samtal med Bos-gruppens samordnare och områdeschef. 29 Bostadssociala gruppen inom socialtjänstens individ- och familjeomsorg 21

4 Bedömning av bostadsbehov de närmaste tre åren I detta avsnitt görs, utifrån nulägesbeskrivningen och en teoretisk beräkningsmodell, en bedömning av behovet av bostäder de närmaste tre åren. Dessutom redovisas en bedömning av bostadsbehovet för några behovsgrupper. 4.1 Bostadsbehov Sundsvalls kommun är varken en storstadsregion med stor bostadsbrist eller en avflyttningsort med en stor andel tomma lägenheter. Med det övergripande perspektivet kan bostadsmarknaden i stort sägas vara i balans i Sundsvall idag. Men tittar man närmare på olika områden, finns det och förväntas det finnas vissa obalanser. Å ena sidan täcker tillgången inte efterfrågan i kommunens centrala delar. Här behövs redan idag flera både stora och små lägenheter. Men å andra sidan finns det 350-400 lediga lägenheter i kommunen, främst i vissa ytterområden. För beräkning av nybyggnadsbehov, är utvecklingen av antalet invånare per hushåll en viktig faktor. I nedanstående diagram 30 framgår, att antalet nu antas vara nere i 2,07 och antas även fortsätta att sjunka något, om än marginellt. Invånare per hushåll i Sundsvalls kommun1960-2010 Invånare per hushåll i Sundsvalls kommun 1960-2010 Inv/hushåll 3,50 3,00 2,50 2,96 2,84 2,73 2,54 2,38 2,00 2,26 2,20 2,14 2,10 2,07 2,05 1,50 1,00 År 1960 År 1965 År 1970 År 1975 År 1980 År 1985 År 1990 År 1995 År 2000 År 2005 År 2010 30 Uppgifter för åren 1960 1990 är hämtade ur Sundsvalls kommuns bostadsförsörjningsprogram 1994 1996. Utvecklingen av antalet hushåll har därefter antagits med utgångspunkt från utvecklingen 1975 1990. Den fortsatta sänkningen antas bl.a. bero på ett ökat antal studenthushåll, men motverkas samtidigt av att många ungdomar p.g.a. brist på egna försörjningsmöjligheter bor hemma längre. (Nils Eriksson, Kommunstyrelsekontoret) 22

Nedanstående teoretiska modell för beräkning av nybyggnadsbehovet för de närmaste tre åren i Sundsvalls kommun utgår från en befolkningsprognos, som i sin tur styrs av antaganden om arbetsmarknadsutveckling, flyttning m.m. Modellen utgår även från vidstående antaganden om utvecklingen av antalet invånare per hushåll samt antaganden om outhyrda lägenheter. Antalet lägenheter i kommunen fram till år 2004 bygger på en faktisk utveckling. Nybyggnadsbehov Utifrån nämnda antaganden och förutsättningar är det teoretiska nybyggnadsbehovet 918 lägenheter från 2005 till 2008 (se ovanstående tabell). Från dessa 918 får dock dras de cirka 130 lägenheter som beräknas färdigställas under 2005. Därmed skulle nybyggnadsbehovet fram till år 2008 vara totalt 788 lägenheter eller cirka 260 lägenheter per år för åren 2006 2008. Sammanlagt teoretiskt planerat byggande uppgår för samma period till 550 bostäder vilket ger en brist på ca 240 bostäder. Prognos År FoB 1990 1995 2000 2004 2005 2006 2007 2008 Antal invånare 93731 94531 93126 93707 94006 94311 94626 94944 Invånare per hushåll 2,20 2,14 2,10 2,07 2,07 2,07 2,06 2,06 Lägenheter för bostadshushåll 42665 44173 44346 45269 45414 45561 45935 46089 Lägenheter som är outhyrda eller utan skrivna boende 31 2356 3200 2400 2300 2300 2300 2300 2300 Summa lägenhetsbehov 45021 47373 46746 47569 47714 47861 48235 48389 Ant lägenh i kommunen FoB90 45021 45021 45021 45021 45021 45021 45021 Lägenhetstillskott 1991-2004 1920 2080 2450 2450 2450 2450 2450 Antal lägenh i kommunen 2004 46941 47101 47471 47471 47471 47471 47471 Brist/överskott totalt -98-243 -390-764 -918 31 Utvecklingen av ant. lägenheter som är outhyrda eller utan skrivna boende har skett utifrån variationerna av Mitthems outhyrda lägenheter efter 1990 (Nils Eriksson, kommunstyrelsekontoret) 23