Tekniska förvaltningen Mark- och exploateringskontoret Lathund för fribyggare i Lunds kommun
Tekniska förvaltningen Mark- och exploateringskontoret
När händer vad? Att köpa en fribyggartomt är ett stort beslut som ingen gör särskilt ofta. För att hjälpa Er och underlätta Er planering har vi sammanställt denna information. Det är viktigt att Ni som tomtköpare får en bild av vad förvärvet innebär både vad gäller handläggning och vilka kostnader som förvärvet för med sig. Notera att sammanställningen är generell och i det enskilda fallet kan undantag förekomma. Intresseanmälan tomt. Accept om tilldelningsbeslut. Beställning av Nybyggnadskarta. Fastighetsbildning Tilldelningsbeslut. Arrendeavtal. Arrendeavgift erläggs. Byggfelsförsäkring tecknas. Kompl. geoteknik. Bygglov söks. Kontrollansvarig anmäls. Bygglov beviljas. Bygglovavgift erläggs. Tekniskt samråd Kontrollplan. Anslutningspunkt för VA anmäls. Anmälan om el installation. Beslut om startbesked. Avgift för plan, startbesked och slutbesked erläggs. Utsättning beställs. Byggnadsarbeten a påbörjas. Grovutstakning. Finutstakning. Avgift för utstakning erläggs Anmälan om färdig grund. Lagfart söks. Köpeavtal skrivs. Köpeskilling och VA-avgift erläggs. Arbetsplatsbesök. Avstämning av kontrollplan. Slutbesiktning Slutbesked Lägeskontroll. Avgift för lägeskontroll erläggs. Arbetsplatsbesök. Avstämning av Slutsamråd på plats Inflyttning Fastighetsbildning För att skapa en bit mark med egen fastighetsbeteckning krävs att man bestämmer var den ligger och hur stor den är. Genom fastighetsbildningen bestämmer man tomtens läge och utbredning och registrerar uppgifterna i det nationella fastighetsregistret, som är en garant för tomtens värde och ägaruppgifter. Fastighetsförrättning görs i normalfall innan tomterna når den kommunala tomtkön för fördelning. Således är det Lunds kommun som står för förrättningskostnaden. Fördelning av tomt Fördelning sker via Lunds kommunala tomtkö. Den som stått längst i kö har förtur att välja tomt. Är Ni intresserad skickar Ni in bifogad intresseanmälan. I anmälan rangordnar Ni Ert val av tomter. Den som inte skickar in intresseanmälan eller inte blir tilldelad en tomt behåller sin plats i tomtkön. Fördelning av tomter sker så snart intresseanmälningarna är färdigbehandlade. Vid fördelningen tas endast hänsyn till de alternativ Ni angett. Om Ni anvisats och accepterat en viss tomt, kan detta normalt inte ändras. 2
Arrende och köpeavtal När Ni bestämt Er för och bekräftat tilldelningen av en specifik tomt, upprättas ett arrendeavtal på ett år. Under detta år ska byggnadsarbetena ha kommit igång. Lunds kommun upplåter alla fribyggartomter med ett arrende. Arrendeavtalet ger tomtköparen rätt att nyttja marken. Arrendet börjar i normalfallet gälla månadsskiftet efter det att kommunen fått in accept om tilldelningsbeslut. Arrendeavgiften beräknas i procent av köpeskillingen och år efter den räntesats (1,5%+ gällande P-G index) som gäller vid arrendetidens start. Arrendeavgiften motsvarar den ränta på köpeskillingen för tomten, som hade kommit kommunen till godo vid en direktförsäljning. Vid avtalets ingående betalar Ni arrendeavgift för 12 månader. När bygget kommit igång och Ni meddelat Mark- och exploateringskontoret att grundläggningen är klar, avbryts arrendeavtalet och avgiften regleras utifrån faktisk arrendeperiod. Därpå tecknas köpeavtal och Ni betalar köpeskillingen. Tomten har därmed övergått i Er ägo och lagfart ska sökas. Ni får inte utan kommunens särskilda medgivande överlåta fastigheten innan byggnadsarbetena är helt färdiga. Tomten ska vara bebyggd inom två år från köpet. Om Ni vill avbryta arrendeavtalet och frånsäga Er tomten, betalar Ni för den faktiska nyttjandetiden samt för ytterligare 3 månader (uppsägningstid). Kommunen debiterar dock lägst bokningsavgiften. Nybyggnadskarta När Ni ska bygga nytt behövs en nybyggnadskarta, typ A. Nybyggnadskartan ska ingå i handlingarna i bygglovsansökan och utsättning sker efter de inritade och måttsatta byggnaderna på kartan. Nybyggnadskarta krävs alltid vid bygglovsansökan för nybyggnad. Vid bygglovsprövningen ska nedanstående uppgifter finnas på nybyggnadskartan: Fastighet med gränsredovisning. (Observera att vissa gränser kan vara krökta) Gällande detaljplan och byggnadsbestämmelser. Måttsättning, lägesbestämning och höjdsättning av nybyggnad. Befintliga och blivande marknivåer redovisas så att konsekvenser för angränsande tomter och gata samt framkomlighet för rörelsehindrade framgår. Vad gäller höjdangivelser mot gata och park avses höjd vid färdigställandet (då trottoarer, kantstenar, gång- och cykelbanor och t ex grässådd utförs) vilket oftast sker först då alla byggt klart. Höjd på färdigt golv. Disponering av tomten beträffande trafik, vegetation, parkering samt plats för utevistelse (alternativt kan detta redovisas på en markplaneringsritning.) Anslutningspunkter för vatten och avlopp, el, fjärrvärme mm. (Både läge i plan och höjd) Byggherre Byggherre är den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnadsarbeten. Det är oftast den blivande fastighetsägaren, det vill säga tomtköparen, som är byggherre. Bygglov och anmälan Du är välkommen att söka bygglov, rivningslov och marklov i Lunds kommun. Du måste inte äga fastigheten för att få ansöka om lov och du kan ansöka om flera saker samtidigt. Ansökan lämnas till Stadsbyggnadskontoret, Bangatan 10 A. Du kan också skicka den till Stadsbyggnadskontoret, Box 41, 221 00 LUND. 3
Ansökningar tas inte emot via e-post! Lovplikten varierar beroende på om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplanelagt område. Om du planerar att bygga nytt, bygga till eller bygga om inom ett område med detaljplan eller inom sammanhållen bebyggelse ska du söka bygglov. Om du planerar att riva en byggnad som det krävs bygglov för att få uppföra inom ett område med detaljplan ska du söka rivningslov. Om du planerar att väsentligt ändra marknivån (schakta eller fylla upp) inom ett område med detaljplan ska du söka marklov. En höjning eller sänkning på mer än 30 cm är att betrakta som väsentlig. Inom vissa områden kan det också krävas marklov för fällning av träd. Om du utanför område med detaljplan planerar att bygga nytt, göra en större tillbyggnad, ändra byggnadens användning eller uppföra en byggnad för annat ändamål än jordbruk, skogsbruk eller fiskenäring ska du söka bygglov. Om du vill göra en förändring som påverkar byggnadens tekniska utförande ska du göra en anmälan. Dyrt att inte ansöka om lov eller göra anmälan Att utföra en lovpliktig eller anmälanpliktig åtgärd utan tillstånd innebär att byggnadsnämnden tar ut en straffavgift så kallad byggsanktionsavgift. Denna avgift höjdes kraftigt i och med att den nya Plan- och bygglagen (PBL 2010:900) trädde i kraft 2 maj 2011. Anmälan I ärenden som kräver lov behandlas anmälan som en del av lovet. För vissa åtgärder krävs inget lov utan enbart en anmälan. Anmälan ger byggnadsnämnden möjlighet att ha tillsyn över byggprojektet och tid att preliminärt bedöma behovet av kontroll och tekniskt samråd. Om det finns stora brister i projektet skall nämnden som tillsynsmyndighet kunna ingripa på ett tidigt stadium. Anmälan krävs För åtgärder som inte kräver lov krävs det en anmälan vid rivning av en byggnad eller en del av en byggnad som inte är - en komplementbyggnad, eller - en ekonomibyggnad för jordbruk skogsbruk eller annan liknande näring en ändring av en byggnad, om ändringen innebär att konstruktionen av byggnadens bärande delar berörs eller byggnadens planlösning påverkas avsevärt en installation eller en väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i byggnader en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad eller på en tomt en sådan ändring av en byggnad som väsentligt påverkar brandskyddet i byggnaden underhåll av ett sådant byggnadsverk med särskilt bevarandevärde som omfattas av skyddsbestämmelser nybyggnad eller väsentlig ändring av ett vindkraftverk 4
Kontrollansvarig Det är byggherren som ska föreslå hur arbetena ska kontrolleras. Som en garanti för att byggherren har tillgång till tillräcklig kunskap och erfarenhet för att uppfylla gällande tekniska egenskapskrav ska byggherren normalt utse en kontrollansvarig. Den kontrollansvarige skall biträda byggherren, delta i byggsamråd och närvara vid kontroller och besiktningar. Hans uppgift är inte att leda arbetet i sig utan att för byggherrens räkning övervaka kontrollen av att samhällskraven uppfylls. Den kontrollansvarige bör kopplas in på byggprojektet så tidigt som möjligt, helst redan i projekteringsstadiet. Byggfelsförsäkring Från 1 jan 2005 gäller för nybyggnad av bostadshus, att byggnadsarbete inte får påbörjas förrän bevis om tecknad byggfelsförsäkring och i de flesta fall även bevis om färdigställandeskydd har lämnats in till byggnadsnämnden. Även vid större om- och tillbyggnader av bostadshus krävs bevis om tecknad byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd. Byggnadsnämnden prövar och beslutar om behovet. Arbetena får inte påbörjas förrän bevisen lämnats in till nämnden. Tekniskt samråd När en anmälan har lämnats in till byggnadsnämnden, eller direkt efter att lov har beviljats ska byggnadsnämnden kalla till tekniskt samråd, om det krävs en kontrollansvarig ett sådant samråd inte är uppenbart obehövligt byggherren har begärt ett sådant samråd Till det tekniska samrådet kallas byggherren och kontrollansvarig, samt övriga berörda som bör få möjlighet att närvara. Byggherren ska senast vid det tekniska samrådet till byggnadsnämnden lämna in förslag till kontrollplan och de tekniska handlingar som krävs för att byggnadsnämnden ska kunna pröva frågan om startbesked Vid det tekniska samrådet ska man gå igenom Arbetets planering och organisation Byggherrens förslag till kontrollplan och de handlingar i övrigt som byggherren har gett in Hur förekomsten av tänkbart farligt avfall har inventerats, om samrådet avser en rivningsåtgärd Behovet av att byggnadsnämnden gör arbetsplatsbesök eller av andra tillsynsåtgärder Behovet av byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd Behovet av utstakning Byggnadsnämndens behov av ytterligare handlingar inför beslut om startbesked Behovet av ytterligare sammanträden Byggstarten kräver ett startbesked För att få påbörja en åtgärd som kräver lov eller en anmälan krävs ett startbesked. Med ett startbesked godkänner byggnadsnämnden att en åtgärd får påbörjas om 5
Åtgärden kan antas komma att uppfylla de krav som gäller enligt plan- och bygglagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen Ett bevis om att det finns en byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd har visats upp för nämnden, om det krävs en sådan försäkring eller ett sådant skydd Ett bevis om besked om skyddsrum har visats upp för nämnden, om det krävs ett sådant besked En redovisning av alternativa energiförsörjningssystem har visats upp för nämnden, om en sådan redovisning krävs I startbeskedet ska byggnadsnämnden Fastställa den kontrollplan som ska gälla för åtgärderna Bestämma villkor för att få påbörja åtgärden, om sådana villkor behövs Bestämma villkor och ungefärlig tidpunkt för utstakning, om utstakning behövs Bestämma vilka handlingar som ska lämnas in till nämnden inför beslut om slutbesked Ge upplysningar om krav enligt annan lagstiftning, i den mån sådana upplysningar behövs Vid enklare arbeten, där kontrollansvarig och tekniskt samråd inte behövs, ges startbesked i samband med bygglovet. Kontrollplan Byggherren (enligt lagen: den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten) ska se till att varje bygg-, rivnings-, och markåtgärd som byggherren utför eller låter utföra genomförs i enlighet med de krav som gäller för åtgärden enligt plan och bygglagen eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av lagen. Byggherren ska se till att åtgärden kontrolleras enligt den kontrollplan som byggnadsnämnden fastställer i startbeskedet. Kontrollplan krävs alltid vid lovpliktiga eller anmälningspliktiga åtgärder och ska anpassas till åtgärdens art. I kontrollplanen ska framgå vilka kontroller som ska göras och vad kontrollerna ska avse vem som ska göra kontrollen vilka anmälningar som ska göras till byggnadsnämnden vilka arbetsplatsbesök som byggnadsnämnden bör göra och när besöken bör ske vilket farligt avfall som rivningsåtgärder kan ge upphov till hur farligt avfall och annat avfall ska tas omhand förteckning över de handlingar som ska ligga till grund för beslutet, t. ex. beskrivningar, ritningar och utredningar Kontrollplan ska vara anpassad till omständigheterna i det enskilda fallet. Arbetsplatsbesök, slutsamråd och slutbesked För att säkerställa att bygget följer bygglovet och det startbesked som givits samt villkor i dessa, görs uppföljningar under byggtiden i form av arbetsplatsbesök och slutsamråd. Är allt i sin ordning efter slutsamrådet skriver byggnadsnämnden ett slutbesked som talar om att byggnaden får tas i bruk. Vid mindre åtgärder behövs ibland inte arbetsplatsbesök och slutsamråd och slutbesked kan ändå lämnas. 6
Vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök Minst en gång under pågående bygge ska byggnadsnämnden göra ett besök på platsen om startbeskedet har föregåtts av ett tekniskt samråd ett arbetsplatsbesök anses behövas Den kontrollansvarige ska närvara vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök. Slutsamråd I samband med att byggen som har omfattats av ett tekniskt samråd avslutas ska byggnadsnämnden kalla till ett sammanträde för slutsamråd, om det inte anses att det inte behövs. Till slutsamrådet kallas byggherren, kontrollansvarig och övriga som enligt byggnadsnämnden bör ges tillfälle att delta. Slutsamrådet ska normalt hållas på den plats där bygget har genomförts. Vid slutsamråd går vi igenom följande: hur kontrollplan, andra villkor i startbeskedet och kompletterande villkor har följts avvikelser från de krav som gäller för åtgärderna den kontrollansvariges utlåtande den kontrollansvariges och byggnadsnämndens dokumentation över besök på byggarbetsplatsen och annan dokumentation över arbetets utförande behov av andra åtgärder förutsättningar för ett slutbesked Slutbesked Byggnadsnämnden ska med ett slutbesked godkänna att en eller flera åtgärder som är lov- eller anmälningspliktiga anses slutförda och att byggnadsverket får tas i bruk. VA & El Anslutningsavgiften för vatten och avlopp erläggs separat till VA-Syd. Avgiften innehåller avgift för förbindelsepunkt, avgift per kvm tomtyta, avgift per lägenhet samt avgift för byggvatten. Elinstallation anmäls direkt till inom området verksam elnätägare. Planavgift Byggnadsnämnden tar ut en planavgift för att täcka kostnaderna för sådana åtgärder som erfordras för att enligt plan- och bygglagen upprätta eller ändra detaljplaner, områdesbestämmelser mm. Utsättning Ett nytt hus måste sättas ut för att hamna på rätt plats. Det är byggherren som beställer utsättning av den nya byggnaden. Arbetet utförs av kommunens lantmäteriavdelning eller annan godkänd behörig. Utsättningen görs vanligen i anslutning till kartframställning av nybyggnation, projektering m m. Avgiften för utsättning erläggs i förskott i samband med plan- och bygganmälningsavgift. Lägeskontroll När byggnaden är klar kontrollerar lantmäteriavdelningen att huset har den storlek och placering på tomten som angavs i bygglovet. Avgiften för lägeskontroll erläggs efter det att kontrollen är utförd. 7
Lagfart Med lagfart avses inskrivning i fastighetsregistret av äganderätten till fastigheten. Inom tre månader från det att köpeavtalet är undertecknat ska ansökan om lagfart vara inlämnad. Lagfart kan alltså inte sökas förrän tomtköpet är fullbordat. Lantmäteriet är sedan den 1 juni 2008 Inskrivningsmyndighet. För ett nytt hus betalas lagfart endast för tomten. Lagfartsavgiften utgör f n 1,5 % av köpeskillingen. Att tänka på Var och en som tilldelas en tomt skall på egen bekostnad hantera över- och underskottsmassor som uppstår vid markarbete. Eventuella schaktmassor, byggmaterial, bodar etc. får inte läggas upp på annan mark inom området. Skyldighet föreligger att informera anlitade entreprenörer och leverantörer om dessa villkor. För att erhålla information om jordmaterialets egenskaper rekommenderas alla byggherrar att göra en kompletterande geoteknisk undersökning inför detaljprojekteringen av huset. Det är viktigt att följa de höjder som finns på nybyggnadskartan vid färdigställandet av tomten! Byggnadsnämndens avgifter Avgifterna nedan är c:a priser från 2012-03-29 och baseras på prisbasbeloppet 44 000 kr. Avgifternas storlek bygger på ett flertal olika faktorer, däribland byggnadens bruttoarea (BTA) och antalet hörn. Nedan ges exempel på avgifter. Kostnaden för utsättning och lägeskontroll avser enbostadshus och garage med vardera fyra hörn (avgift för ytterligare hörn tillkommer). Grovutstakningen ingår i utsättningsavgiften. Kostnaden för bygglov och startbesked avser planenligt uppförande utan hörande av grannar samt endast ett arbetsplatsbesök. För mer information kontakta bygglovhandläggare på Stadsbyggnadskontoret alternativt se Byggnadsnämndens taxa på kommunens hemsida. BTA Bygglov & Nybyggnadskarta Planavgift Utsättning inkl. Lägeskontroll Summa Startbesked grovutstakning m² kr kr kr kr kr kr 130 199 22 300 7920 23 300 7 350 3 750 kr 64 620 (inkl. 25 % moms) 200 299 27 800 7920 29 100 8 900 4 700 kr (inkl. 25 % moms) 78 420 Övrigt Den som har köpt en fribyggartomt inom Lunds kommun får inte ställa sig i kö igen förrän 3 år efter det datum då köpeavtalet undertecknades av kommunen, enligt beslut i tekniska nämnden 2012-05-23, Dnr TN 2012/0282. Anmälan som görs före karenstidens utgång kommer att tas bort från tomtkön. 8
Kontaktpersoner Allmän information, arrende, köpeavtal mm Mark- och exploateringskontoret, Ruxandra Lazar 046-35 50 81, ruxandra.lazar@lund.se Tomtkö, fördelning Mark- och exploateringskontoret, Hasiba Borovac 046-35 50 85, hasiba.borovac@lund.se Bygglov Stadsbyggnadskontoret, Malin Sjögren 046-35 58 41, malin.sjogren@lund.se Stadsbyggnadskontoret, Pia Laike 046-35 58 43, pia.laike@lund.se Stadsbyggnadskontoret, Birgitta Rydberg Mitchell 046-35 56 95, birgitta.mitchell@lund.se Stadsbyggnadskontoret, Gabriella Maass 046-35 58 20, gabriella.maass@lund.se Stadsbyggnadskontoret, Karin Lilliecrantz 046-35 58 35, karin.lilliecrantz@lund.se Anmälan, byggsamråd, Stadsbyggnadskontoret, Per Seveborn 046-35 55 89, per.seveborn@lund.se Stadsbyggnadskontoret, Gyula Pintér 046-35 58 26, gyula.pintér@lund.se Stadsbyggnadskontoret, Thomas Wennerholm 046-35 58 37, thomas.wennerholm@lund.se Stadsbyggnadskontoret, Johanna Edberg 046-35 55 10, johanna.edberg@lund.se Nybyggnadskarta Stadsbyggnadskontoret, Ola Svensson 046-35 58 97, ola.svensson@lund.se Gatuarbeten Gatu- och trafikkontoret, Håkan Lockby 046-35 52 38, hakan.lockby@lund.se Gatu- och trafikkontoret, Marina Johansson 046-35 54 14, marina.johansson@lund.se VA-taxa, VA-Syd Kundservice Vardagar 8.00-16.30 Tel 020-34 16 00, E-post kund@vasyd.se Energihushållning Stadsbyggnadskontoret, Anna Mattsson 046-35 58 34, anna.mattsson@lund.se Elnätägare Lunds Energi Nät AB, Kundservice 046-35 60 00, kundservice@lundsenergi.se E.ON Elnät Sverige AB, Kundservice 020-22 24 24, info@eon.se Skånska Energi, Kundservice 046-507 00, se@skanska-energi.se Radon Miljöförvaltningen, Birgitta Hansson 046-35 52 65, birgitta.hansson@lund.se Fjärrvärme Lunds Energi AB, Lars-Göran Nilsson 046-35 60 60, www.lundsenergi.se Lagfart Lantmäteriet Division Inskrivning BOX 454 281 24 Hässleholm 0771-63 63 63 http://www.lantmateriet.se/inskrivning Stadsbyggnadskontoret, Sandra Kvarnhammar 046-35 56 08, sandra.kvarnhammar@lund.se Utsättning, mätning Stadsbyggnadskontoret, Lennart Ahlqvist 046-35 59 07, lennart.ahlqvist@lund.se 9
Lästips Internet www.byggahus.se www.lund.se (under Bygga &Bo (http://www.lund.se/bygga-- bo/bygglov/ ) finns ansökningsblanketter för bygglov, bygganmälan, kvalitetsansvarig mm) Skrifter Regeringskansliet Justitiedepartementet, Konsumentskydd vid småhusbyggande, Stockholm 2005. Boverket, Behöver jag bygglov, behöver jag bygganmälan?, Karlskrona 2004.
Framtagen i samarbete mellan Tekniska förvaltningen och Stadsbyggnadskontoret i Lund Reviderad februari 2013