1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ, HAIKO HAIKOBRANTEN Stadsdelen 33 En del av kvarteret 3527, kvarteren 3541-3551 och 3553 samt gatuoch parkområdena Detaljplan för en del av Haiko by Detaljplanen tagits upp till behandling: Stadsstyrelsen: 19.4.2004 (216 ) Godkännande av detaljplanen: Stadsfullmäktige:
2 1.2 Planområdets läge Planområdet är beläget i Haiko, söder om bostadsområdet Övre Haiko på båda sidorna av Övre-Haikovägen. Bilaga 1 2 UTGÅNGSUPPGIFTER 2.1 Utredning om förhållandena i planområdet 2.1.1 Allmän beskrivning av området Planområdet är ca 17,5 ha stort. Norr om Övre-Haikovägen finns egnahemshus men för övriga delar är området ett obebyggt skogsområde. Söder om Övre- Haikovägen stiger terrängens topografi till och med 20 meter. I området bor ca xx personer. Det finns inga arbetsplatser i området. 2.1.2 Naturmiljö, landskap och jordmån I samband med utarbetandet av delgeneralplanen för de centrala delarna utarbetade man också en naturutredning (miljövårdsbyrån i Borgå stad 31.1.2002). I den västra delen av planområdet finns en frodig lundartad bäckfåra. Objektet är en särskilt viktig livsmiljö enligt skogslagen. Planområdet gränsar i söder till ett stort skogsområde där det finns bl.a. ståtliga bergsryggar samt små fattigkärr och ormbunkskärr. Skogsområdet har även betydligt värde med tanke på friluftsliv och rekreation och där leder ett nätverk av friluftsleder. Dessa områden är regionalt värdefulla områden. Den största delen av planområdet är barrträdsdominerad skog av blåbärstyp. I området finns inte sådana utrotningshotade arter som anges i förordningen om naturskydd. Bilaga 2 I planområdet finns inte nationellt värdefulla landskapsvårdsområden eller övriga betydande landskapsområden enligt delgeneralplanen. Maisemaarkkitehtitoimisto Anna Kuoppala har utarbetat en landskapsutredning som också omfattar Haiko (Landskapsutredning över de centrala delarna i Borgå landskommun). Planområdet är beläget på den norra och nordvästra sluttningen av bergsryggen och den norra delen av området består av en åker på vilken det finns en åkerholme som tydligt syns i landskapet. Liite 3 Den största delen av planområdet består av en moränrygg, och på dess högsta ställen finns berg i dagen. Åkrarna i områdets norra del är till största delen lermark vars djup varierar från några meter till drygt tio meter. Från lermarken sticker upp moränkullar som ställvis har små berg i dagen. 2.1.3 Bebyggd miljö I området finns sju bebyggda egnahemstomter och en tomt för parhus. Byggbeståndet i området är nytt, det äldsta egnahemshuset är antagligen från 1950-talet, medan de övriga husen är byggda mellan slutet av 1970-talet och början av 1990-talet. I området finns inga byggnader som skall skyddas. Matarleden Övre-Haikovägen fortsätter från det intilliggande detaljplaneområdet till planområdet som en enskild väg. 2.1.4 Markägarförhållanden De bebyggda byggplatserna i området är i privat ägo. Staden äger resten av området. 2.1.5 Kommunalteknik Det finns ingen kommunalteknik i området, men i det intilliggande detaljplanom-
2.2 Planeringssituation rådet Övre Haiko finns kommunalteknik. En del av byggplatserna har anslutit sig privat till Borgå Vattens vattenledningsnät. 2.1.6 Störande faktorer På grund av höjdnivåerna i området söder om Övre-Haikovägen är planeringen av området speciellt krävande och utmanande. 2.2.1 Planer, beslut och utredningar som berör planområdet Regionplan: Enligt regionplanen är området ett område för tätortsfunktioner (A) samt ett jord- och skogsbruksdominerat område med behov att styra friluftslivet eller miljövärden (MU). 3 MÅL FÖR DETALJPLANEN 4 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN Utkast till landskapsplan: Enligt utkastet till landskapsplanen är området anvisat som ett område för tätortsfunktioner (A), ett jord- och skogsbruksdominerat område med behov att styra friluftslivet eller miljövärden (MU) samt ett område för rekreation (V). Generalplan: Enligt delgeneralplanen för de centrala delarna i Borgå (godkänd 15.12.2004) är området ett bostadsområde dominerat av småhus (AP), ett område för närrekreation (VL) samt ett område för närrekreation med särskilda miljövärden (VL-2). Genom planområdet leder en matargata längs vilken leder en gång- och cykelväg. Bilaga 4 Detaljplan: För området finns ingen godkänd detaljplan. Planområdet gränsar i nordöst till detaljplaneområdet Övre Haiko. Bilaga 5 Målet är att byggandet i området är småhusdominerat i enlighet med principerna i delgeneralplanen för de centrala delarna. I och med detaljplanen skapar man förutsättningar för att bygga ett högklassigt småhusdominerat bostadsområde vars särdrag utgörs av områdets höjdskillnader och sluttningshus. Förtätningen av den befintliga egnahemsbebyggelsen samt anslutningen till trafiknätet och det kommunaltekniska nätet undersöks. Den enskilda vägen Övre-Haikovägen ändras så att den blir en del av matargatan som ansluter Övre Haiko och Tolkis till varandra. I detaljplanen anvisas grönförbindelser mot skogsområdet i Haiko och parkområdet i Övre Haiko. 3 4.1 Planens struktur Lösningarna i detaljplanen för Haikobranten stödjer sig i matargatan Övre- Haikovägen som förlängs från intilliggande Övre Haiko och som ersätter den enskilda vägen som har samma namn. Byggandet vid Övre-Haikovägen sker i bolagsform och är tätt (A-10, A-12). Den gamla egnahemsbebyggelsen har man förtätat småskaligt och tomtgatorna (Höglandsgränden, Björkbrantsgrän-
4 den) anvisas på de ställen där infarterna nu sker. Den nya egnahemsbebyggelsen (A-30) är belägen på bergsryggens sluttning. 4.1.1 Dimensionering Man har anvisat fyra tomter för småhus och fristående hus i bolagsform (A- 10, A-12) i området. Tomternas sammanräknade areal är ca 12 200 m 2 och byggrätt ca 3540 m 2 -vy. Man har anvisat sammanlagt 38 tomter för fristående småhus, varav åtta är gamla, redan bebyggda och sex är nya tomter i privat ägo. Staden äger 24 nya tomter. De nya tomterna är 950-1480 m 2 stora, i medeltal 1215 m 2. Exploateringstalet för de nya tomterna är i huvudsak e=0,25 + 40 m 2 -vy. Exploateringstalet för de gamla tomterna varierar mellan 0,2-0,25. Dimensioneringen som föreslås i detaljplanen motsvarar ca 200 invånare. 4.1.2 Service Områdets offentliga närservice finns i Gammelbacka, Tolkis och Haiko. Närskolorna är Tolkkisten koulu, Tolkis skola och Gammelbacka skola. Tolkis daghem och Haikobrinkens daghem är de närmaste daghemmen. Hälsovårdstjänsterna finns i Gammelbacka och Näse. Både i Tolkis och i Gammelbacka finns ett allaktivitetshus, och i Gammelbacka även ett bibliotek. Privat, lokal närservice finns i Gammelbacka. Haiko gård ligger i närheten av planområdet. Man har reserverat kvartersområden för offentlig närservice och små affärsutrymme i det intilliggande området Övre Haiko som byggs som bäst. Därför har det inte varit nödvändigt att anvisa kvartersområden för service i detta planområde. 4.1.3 Trafiknät Övre-Haikovägen är en del av matargatan som ansluter bostadsområdena i Haiko och Tolkis till varandra. Gatan är dimensionerad så att man kan bygga en gång- och cykelväg vid den. Den nya småhusbebyggelsen i Haikobranten byggs vid Haikobrantsgatan. Haikobrantsgränden och Haikoskogsgatan är nya tomtgator. Trafiken till den gamla bebyggelsen styrs längs två tomtgator (Höglandsgränden och Björkbrantsgränden). Vid dimensioneringen av gatuområdet vid Haikobrantsgatan har man planerat en trottoarliknande gång- och cykelväg. Från Haikoskogsgatan till Haikobrantsgränden har man anvisat en parallell gång- och cykelväg som fortsätter som en led genom parken till Övre- Haikovägen. 4.1.4 Rekreationsområden Cirka hälften av planområdet är anvisat som rekreationsområden (VL, VP). Övre Haikoparken är en del av kedjan av parker från Uutela mot Tolkis. Haikoskogen ansluter Haikobranten till det stora skogsområdet i Haiko. En till naturvärdena regionalt betydande bäckfåra finns i Bäcklundsparken (VL, (luo)). Det är möjligt att bygga ett nätverk av parker mot Övre Haiko, mot den belysta motionsslingan i Haiko och mot Tolkis. Lekplatsen som man planerat i Övre Haikoparken betjänar även Haikobrantens område. 4.2 Områdesreserveringar 4.2.1 Kvartersområden I detaljplaneområdet används följande beteckningar för områdesreserveringar:
5 A-10 Kvartersområde för bostadshus. I anslutning till varje bostad bör ett utevistelseutrymme byggas, som är ändamålsenligt skyddat mot insyn. Utevistelseplatsens korttaste sida bör vara minst tre meter. Utöver den våningsyta som anges i detaljplanen får varje bostad ha ett förråd på högst 5 m 2 och en glasveranda/vinterträdgård på sammanlagt högst 20 m 2 -vy. Glasverandans/vinterträdgårdens väggar skall vara minst 60 % av glas eller annat genomskinligt material. Bilplatsfordran: 1,5 bp/bostad A-12 Kvartersområde för bostadshus. I anslutning till varje bostad bör finnas ett gårdsområde, som är ändamålsenligt skyddat mot insyn. Utöver den våningsyta som anges i detaljplanen får varje bostad ha ett förråd på högst 5 m 2 och en glasveranda/vinterträdgård på sammanlagt högst 20 m 2 -vy. Glasverandans/vinterträdgårdens väggar skall vara minst 60 % av glas eller annat genomskinligt material. Bilplatsfordran: 1,5 bp/bostad. AO-30 Kvartersområde för fristående småhus. På tomten får uppföras småhus med en eller två bostäder för bostadsändamål. På tomten bör placeras minst 2 bp/bostad. Detaljplanen innehåller en bindande tomtindelning. Bilaga 6 4.2.2 Rekreationsområden VP VL Park Med beteckningen anvisas Övre Haikoparken som byggs som områdets centralpark Område för närrekreation Beteckningen gäller de skogsområden som sköts som parker, så som Bäcklundsparken och Haikoskogen 4.2 Konsekvenser av planen De centrala konsekvenserna av planläggningen bedöms i förhållande till nuläget. Området blir ett bostadsområde för ca xx invånare. Eftersom området är beläget inom befintlig samhällsstruktur och i närheten av service, är konsekvenserna av planen förenhetligande för stadens samhällsstruktur. Den värdefulla bäckfåran i området förblir obebyggd och dess naturvärden hotas inte. Förtätningen av den gamla egnahemsbebyggelsen har inga konsekvenser för landskapet eller naturförhållandena i området. De byggplatser som redan finns i området ansluts till gatu-, vatten- och avloppsnäten som byggs. Byggandet på sluttningen anvisas som en tät helhet, och skogen som är i naturtillstånd fälls. Redan detta ändrar landskapet. Därutöver kan de närliggande park- och skogsområdena drabbas av stormfällningar efter det att träden fällts. Egnahemstomterna i sluttningen har planerats så att stora ifyllningar och
schaktningar behövs endast på de ställen där byggnaderna ligger för att anpassa dem till gatuområdets höjdläge. Den största delen av gården kan bevaras i det naturliga höjdläget och det unga trädbestånd som är i gott skick på gården kan bevaras. Staden fäller träden endast på de ställen där byggnaderna byggs och de övriga träden får fortsätta växa. Området ser dock i flera år ut som ett stort bygge. I de tätare A-10- och A-12-områdena måste nästan alla träd på tomterna fällas. Ett snabbt byggande av gårdarna och planteringar med tillräckligt stora plantor hjälper till att återställa landskapet efter byggandet. Övre-Haikovägen byggs om till en gata vid planområdet, men den del av vägen som leder mot Tolkis förblir en enskild väg. Byggandet av det nya området kan öka trafiken på den enskilda vägen, men detta problem åtgärdas i och med att områdena ända till Tolkis detaljplanläggs. I och med godkännandet av detaljplanen kan Övre Haikoparken planeras och byggas. Byggandet av parken ökar trivseln både för den nya och för den gamla bebyggelsen i Övre Haiko. 6 5 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN 5.1 Behovet av detaljplanering Detaljplaneringen är nödvändig för att kunna bevara stadens tomtreserv. 5.2 Beslut om planeringsstart Detaljplanläggningen för området har ingått i stadsplaneringsavdelningens arbetsprogram sedan år 2004, men det aktiva planeringsarbetet inleddes år 2005. I samband med planläggningsöversikten 2-4.12.2003 informerade staden för första gången om att planeringen av området inletts. Området är belagt med byggnadsförbud för utarbetandet av en detaljplan genom stadsstyrelsens beslut av 19.4.2004 (216 ) och 19.6.2006 (277 ). Byggnadsförbudet gäller i två år. 5.3 Deltagande och samråd Deltagandet har genomförts i enlighet med programmet för deltagande och bedömning. Det har inte varit nödvändigt att ordna myndighetssamråd enligt 66 MarkByggL eftersom detaljplanen inte berör riksomfattande eller viktiga regionala mål för områdesanvändningen. Bilaga 7 Intressenterna bereddes möjlighet att komma med åsikter genom att hålla planutkastet framlagt 25.1-17.2.2006 i enlighet med 30 MarkByggF. I de utlåtanden som man fått togs upp några detaljer som skall preciseras. Om utkastet lämnades två åsikter, varav man i den ena önskade extra område till den tomt som de som lämnat åsikten äger, och i den andra att nya tomter anvisas till den lägenhet som de som lämnat åsikten äger. Det var möjligt att beakta både de omständigheter som togs upp i utlåtandena och de lämnade åsikterna vid beredningen av förslaget till detaljplanen. Ett sammandrag över de preliminära utlåtandena, åsikterna och dess konsekvenser för planförslaget presenteras i bilaga 8.
7 6 MARKANVÄNDNINGSAVTAL 7 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN Förslaget till detaljplanen hölls offentligt framlagt enligt 27 MarkByggF xxxx.x.2007 och man har bett om utlåtanden i enlighet med 28 MarkByggF. Xxxx har gett ett utlåtande. Staden och ägarna av lägenheten Rnr 1:128 (kvarter 3527) ingår ett markanvändningsavtal i samband med beredningen av detaljplanen. 7.1 Åskådliggörande planer som styr genomförandet För genomförandet av detaljplanen utarbetas separata bygganvisningar. Gatuavdelningen utarbetar som bäst gatuplaner för området och Borgå Vatten planer för avloppet. Byggandet av Övre Haikoparken förutsätter en plan för grönområdena. I detaljplanen ingår en bindande tomtindelning som styr fastighetsbildningen. 7.2 Genomförande och tidsplanering För att kunna genomföra detaljplanen, måste man bygga gatunät samt vattenoch avloppsledningar i området. I budgeten för år 2007 har staden berett sig på att påbörja byggandet av kommunaltekniken i området. Tomtförsäljningen inleds tidigast år 2008. Genomförandet av detaljplanen gör det möjligt att sälja extra område till två tomter i kvarteret 3542, 258 m² till tomten 1 och 842 m² till tomten 2. Genomförandet förutsätter inte köp av privatägda markområden. Gatuområdena övergår i stadens ägo utan ersättning i enlighet med MarkByggL. Borgå 8.2.2007 J.P. Pfeifer stadsplaneringschef Hilkka Jokela planläggare BILAGOR 1. Områdets läge 2. Områdena och objekten som är betydande till sina naturvärden 3. Landskapsstuktur 4. Utdrag ur delgeneralplanen för de centrala delarna i Borgå 5. Detaljplanesammanställning 6. Sammanställning av tomtindelning 7. Program för deltagande och bedömning 8. Hörande i beredningsskedet Illustration