LJUNGBERG GRUPPEN AB ÅRSREDOVISNING 1999
Innehåll Året i korthet 3 VD har ordet 4 Fastigheter och förvaltning 6 Fastighetsutveckling 8 Marknadsöversikt Stockholm 9 Om- och tillbyggnad Mineralvattenfabriken 10 Är vinge, Kista nybyggnad kontor 11 Sickla från vision till verklighet 12 Kvalitet och miljö 14 TL Bygg AB 15 Finansiell översikt 16 Koncernen fem år i sammandrag 18 Fastighets AB Celtica 19 Fastigheter 20 Förvaltningsberättelse 30 Resultaträkningar 31 Balansräkningar 32 Kassaflödesanalyser 34 Tilläggsupplysningar 35 Revisionsberättelse 41 LjungbergGruppen-aktien 42 Utdrag ur bolagsordning 43 Styrelse 44 Företagsledning, Revisor 45 Historik 46 Definitioner 46 BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämma äger rum torsdagen den 23 mars 2000 kl. 17.00 på Expon, Sickla Industriväg 9, Nacka. Kallelse utsänds med brev till aktieägarna samt annonseras i Svenska Dagbladet och Post- och Inrikes Tidningar. 2
Året i korthet Resultatet efter finansiella poster exklusive reavinster uppgick till 55 Mkr (45), vilket innebär en ökning med 23 procent. Hyresintäkterna uppgick till 263 Mkr (260). Hyresnivån 2000 uppgår till 281 Mkr och ökar från fjärde kvartalet till nivån 305 Mkr. Nybyggnad 20.000 m 2 kontor i Kista påbörjad, varav 13.000 m 2 uthyrt med inflyttning 2000. Om- och nybyggnad 12.000 m 2 i Sickla färdigställs första kvartalet 2000. Fortsatt utbyggnad planeras. Byggstart nybyggnad kontor i Stockholms innerstad planerad våren 2000. Styrelsen föreslår en utdelning med 3,00 (2,00) kr/aktie. Mkr 1999 1998 Hyresintäkter 263 260 Projekt- och entreprenadverksamhet 105 127 Resultat efter finansiella poster, exkl reavinster 55 45 Resultat efter finansiella poster 55 70 Årets resultat 39 51 Kassaflöde 66 79 Investeringar 178 31 % 1999 1998 Soliditet 23,3 23,3 Direktavkastning fastigheter 9,0 8,6 Uthyrningsgrad 93 92 Medelränta (31 december) 5,9 6,5 kr/aktie 1999 1998 Resultat efter finansiella poster, exkl reavinster 7,24 6,28 Årets resultat 5,19 7,12 Kassaflöde 8,68 11,13 Utdelning (1999 föreslagen) 3,00 2,00 Eget kapital 74,3 71,1 Börskurs (31 december) 94,0 85,0 Definitioner se sidan 46 3
VD har ordet LjungbergGruppens resultat för 1999 uppgick till 55 Mkr jämfört med 45 Mkr (exklusive realisationsvinster) året innan. Detta innebär att resultatet under den senaste femårsperioden har ökat från 7 Mkr till 55 Mkr. Under motsvarande period har hyresintäkterna mer än fördubblats och uppgick 1999 till 263 Mkr. Tillväxten av resultat och hyresintäkter har möjliggjorts av förbättrade marknadsförutsättningar och bolagets strategi att med koncentration till Stockholmsregionen bedriva en aktiv fastighetsutveckling och förvaltning. Denna inriktning har också medfört en god värdeutveckling i vårt fastighetsbestånd. STARK HYRESMARKNAD Stockholmsregionen är Sveriges starkaste hyres- och fastighetsmarknad. Under 1999 har ökad efterfrågan på lokaler och begränsat utbud inneburit fortsatt minskande vakanser och höjda hyror. Marknadshyran har i många områden i Stockholms innerstad och attraktiva närförortslägen stigit med 10-15 procent under 1999 och i nivån 50 procent under de senaste 3-5 åren. Bostadsmarknaden har en efterfrågan som överstiger utbudet. Hyresmarknaden förväntas vara fortsatt stark under de närmaste åren. Planerad nybyggnation kommer att öka utbudet av moderna kontor. Ökningen sker dock från historiskt låga nivåer. ATTRAKTIVT FASTIGHETSBESTÅND LjungbergGruppens fastighetsbestånd finns i viktiga tillväxtlägen i Stockholmsregionen. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till fyra ungefär lika stora delmarknader och på varje delmarknad har vi attraktiva och koncentrerade bestånd. Genom att vi fokuserar på stora förvaltningsfastigheter och har egna resurser för förvaltning, fastighetsskötsel och uthyrning kan vi bedriva en aktiv och kundorienterad förvaltning. Resultatet för fastighetsverksamheten har förbättrats främst beroende på den betydande utveckling och förädling som skett av vårt fastighetsbestånd. Denna utveckling av fastigheterna fortsätter. Under 1999 har uthyrningar skett som successivt under år 2000 ökar våra hyresintäkter med över 40 Mkr per år. Resultatet för 1999 innebär att bolagets fastigheter ger en direktavkastning på 9,0 procent på bokfört värde. Direktavkastningen ökar under år 2000 genom gjorda uthyrningar till 9,6 procent. Vakansgraden i våra fastigheter är i huvudsak hänförlig till lokaler som är under förädling. Vakansgraden uppgår till 7 procent och är en betydande potential. STRATEGI FASTIGHETS- UTVECKLING LjungbergGruppens strategi är att förvärva mark och utvecklingsbara fastigheter i tillväxtlägen i Stockholmsregionen och sedan genom ett aktivt utvecklingsarbete skapa attraktiva fastigheter. En viktig del i vår verksamhet är därför att ha kompetens och egna resurser för olika delar i utvecklingsarbetet inkluderande fastighetsutveckling, projektgenomförande och uthyrning. Vi har lång erfarenhet av fastighetsutveckling. Under de senaste 10 åren har vi förädlat och utvecklat fastigheter bl a i Vasastaden, Kungsholmen, Kista, Järfälla och Södertälje. Utvecklingen har avsett såväl äldre industribyggnader som nyproduktion av kontor och bostäder. Kompetens och resurser att utveckla fastigheter skapar förutsättningar för förvärv och fortsatt utveckling av verksamheten. AKTUELLA PROJEKT LjungbergGruppen har i dag en betydande portfölj av projektutvecklingsfastigheter och byggrätter. Dagens goda konjunkturläge och starka tillväxt i Stockholmsregionen möjliggör en intensifierad projektutveckling. Våra största pågående och planerade utvecklingsprojekt är nybyggnad kontor i Kista, om- och nybyggnader i Sickla, Nacka samt nybyggnad kontor i Stockholms innerstad. Takten i genomförandet av projekten kommer att vara beroende av marknadens utveckling. De totala projektinvesteringarna beräknas under de närmaste 2-3 åren uppgå till 600-800 Mkr och förväntas medföra ökade hyresintäkter i storleksordningen 100 Mkr. Aktuella projekt väntas ge en avkastning överstigande 10 procent, vilket bör inne- 4
bära att resultatet kommer att påverkas positivt och övervärden skapas i fastighetsbeståndet. TL BYGG Vårt entreprenadbolag TL Bygg är inriktat mot ombyggnader och utgör en viktig kompetens och resurs för LjungbergGruppen vid ombyggnader och utveckling av våra fastigheter. TL Byggs omsättning uppgick 1999 till 130 Mkr. Av omsättningen var 70 procent till externa kunder. TL Byggs inriktning är att vara ett kompetent och specialiserat byggmästarbolag med långsiktiga kundrelationer. Utifrån ett långsiktigt lönsamhetstänkande utveckla och förvalta fastigheter i nära kontakt med marknaden. Geografisk koncentration till Stockholmsregionen. Större förvaltningsenheter på delmarknader. Kommersiella lokaler och bostäder. Egen organisation för aktiv förvaltning, kundvård och uthyrning. Kompetens och resurser för fastighetsutveckling och projektgenomförande. Mkr 70 60 50 Resultat efter finansiella poster Reavinst INRIKTNING 2000 Inriktningen under år 2000 är att fortsatt aktivt förvalta och utveckla våra fastigheter och kunna tillgodose våra hyresgästers allt mer ökade krav på lokalanpassningar och service. Uthyrning och utveckling av vakanta lokaler och pågående projekt har hög prioritet. Genomförande av våra projekt i Kista, Sickla och Stockholms innerstad kommer att innebära betydande investeringar under år 2000. Påverkan på hyresintäkter och resultat kommer successivt. Hyresnivån 2000 uppgår från andra kvartalet till 281 Mkr. I hyresnivån ingår tecknade kontrakt med inflyttning under första kvartalet 2000. Från fjärde kvartalet 2000 ökar hyresintäkterna genom tecknade avtal med ytterligare 25 Mkr per år. Resultatnivån 2000 uppgår från andra kvartalet på årsbasis till 70 Mkr. Detta är baserat på hyresnivån 281 Mkr samt aktuella drifts- och räntekostnader. I övrigt har ingen hänsyn tagits till utvecklingen under år 2000. 40 30 20 10 0 Mkr 300 250 200 150 100 50 1995 1996 1997 1998 Hyresintäkter 1999 Västerås Södertälje Nacka Järfälla Kista Stockholms innerstad Stockholm i februari 2000 0 1995 1996 1997 1998 1999 Resultaträkningar Ulf Holmlund VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Nivå 1) Mkr 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Hyresintäkter 123 159 196 260 263 281 Entreprenadomsättning 108 99 119 127 105 105 Förvaltningsresultat 68 82 105 140 142 160 Resultat fastighetsförsäljning 5-36 25 0 - Entreprenadresultat 6 4 6 3 2 2 Finansnetto -67-74 -85-98 -89-92 Resultat efter finansiella poster 12 12 62 70 55 70 Aktuell skatt - - - - - -9 Uppskjuten skatt -4-4 -20-20 -16-11 Årets resultat 8 8 42 50 39 50 Resultat efter finansiella poster, exkl reavinster 7 12 26 45 55 70 1) Inklusive tecknade kontrakt med inflyttning under första kvartalet 2000.
Fastigheter och förvaltning UTVECKLING UNDER 1999 De uthyrningar som gjorts under 1999 och påbörjade utvecklingsprojekt kommer att påverka hyresintäkter och resultat från år 2000 och framåt. Hyresintäkterna kommer under år 2000, baserat på tecknade hyreskontrakt, att på årsbasis successivt öka med över 40 Mkr jämfört med 1999. I Stockholms innerstad avser största ökningen fastigheterna Svea Artilleri på 7.500 m 2 som hyrdes av Försvarsmakten till 1999-12-31. Uthyrning av lokalerna har skett till Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag SBAB, Centrala Studiestödsnämnden CSN och Tieto- Enator med inflyttning under första kvartalet 2000. Under 1999 har i Sickla, Nacka genomförts omoch nybyggnad av 9.000 m 2 kontor och 3.000 m 2 handel samt ett flertal andra ombyggnader av lokaler. Nyuthyrning har skett av 9.000 m 2 med inflyttning under sista kvartalet 1999 och början av år 2000. Största nya hyresgästen är Intrum Justitia med 3.000 m 2. I Kista har under 1999 påbörjats utbyggnad av kontorsbyggrätt på totalt 20.000 m 2. Hyreskontrakt har tecknats med Oracle och Ingram Micro på 13.000 m 2 med inflyttning under tredje kvartalet 2000. Av därefter återstående byggrätt har 5.000 m 2 påbörjats med möjlig inflyttning från årsskiftet 2000/2001. Uthyrning har skett av 2.500 m 2 i fastigheten i Järfälla till Elanslutningsteknik AB med inflyttning under första kvartalet 2000. Hyra delmarknader Hyresvärde, Hyreskon- Uthyrnings- Mkr trakt, Mkr grad, % Stockholms innerstad 72,0 71,0 99 Kista 59,5 59,3 99 Järfälla 21,0 14,5 69 Nacka 85,7 76,4 89 Södertälje, Västerås 58,3 55,9 96 Totalt 296,5 277,1 93 Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholms innerstad, Kista, Järfälla, Nacka och Södertälje. Hyresvärdet bedöms i början av år 2000 uppgå till 297 Mkr och tecknade hyreskontrakt uppgår till 277 Mkr. Fördelning av hyresintäkter och uthyrningsgrad på olika delmarknader framgår nedan. Hyresvärdet avser kontrakterade hyror, inkluderande de inflyttningar som sker under första kvartalet 2000, samt för vakanta ytor bedömda marknadshyror utan ombyggnader. Den förbättrade hyresmarknaden i Stockholmsregionen innebär att den kontrakterade hyran i vissa fall understiger marknadshyran. Från fjärde kvartalet 2000 ökar hyresintäkterna genom tecknade avtal med 25 Mkr per år. Vakansgraden har under 1999 sänkts från 8 till 7 procent. Hyresvärdet för vakanta lokaler utan ombyggnader uppgår till 20 Mkr och avser till huvuddelen lokaler i Nacka och Järfälla. I främst Nacka pågår och planeras ombyggnader av lokaler i den pågående utvecklingen av området. % 12 10 8 6 Vakansgradens utveckling FASTIGHETER LjungbergGruppens fastighetsbestånd har 2000-01-01 en uthyrningsbar yta på 307.000 m 2. Fastighetsbeståndet redovisas utförligt på sidorna 20-29. 4 2 0 1995 Prickad linje avser fastighetsförvärv 1996 1997 1998 1999 Fastigheternas yta m 2 Bostäder Lokaler Totalt Stockholms innerstad - 48.240 48.240 Kista 37.010 16.920 53.930 Järfälla - 32.000 32.000 Nacka - 81.600 81.600 Södertälje,Västerås mm 31.870 59.290 91.160 Totalt 68.880 238.050 306.930 Hyresvärde vakanta ytor 1) Yta m 2 Mkr Status Stockholms innerstad 1.000 1 Ombyggnad 2000-2001 Kista 0 0 Järfälla Takhöjd, 6 meter 5.000 4 Uthyrning Takhöjd, 3 meter 5.000 3 Uthyrning 10.000 7 Nacka Luftverkstaden, kontor 3.000 3 Uthyrning, ombyggn. klar 2000 Dieselverkstaden 5.000 2 Ombyggnad 2000-2001 Kontor 3.000 3 Uthyrning, mindre ombyggnader Övriga lokaler 3.000 2 Uthyrning, mindre ombyggnader 14.000 10 Södertälje, Västerås 4.000 2 Uthyrning Summa 29.000 20 1) I hyresvärdet ingår ej den ökning av hyresvärdet som sker genom pågående eller planerade ombyggnader. Med uthyrning avses att lokalerna är disponibla för uthyrning. 6
Löptiden för bolagets hyreskontrakt beskrivs nedan. Större hyresgäster i fastigheterna framgår av fastighetspresentationen på sidorna 22-29. Löptider kontrakt i procent av hyresintäkter % 25 Kontor 43% H yresintäkt per lokaltyp Bostäder 21% Industri, lager 13% 20 15 Handel 15% Övrigt 8% 10 Hyresintäkt per område 5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 och senare Bostäder Stockholms innerstad 26% Kista 21% Järfälla 5% FASTIGHETERNAS DRIFTSÖVERSKOTT Under 1999 gjorda omförhandlingar och nyuthyrningar innebär ökade hyror och förbättrat driftsöverskott för år 2000. Driftsöverskottet för 1999 uppgick till 170 Mkr och ökar i nivå år 2000 med 19 Mkr till 189 Mkr. I nivå år 2000 ingår kontrakterade hyror med inflyttning under första kvartalet 2000. I driftskostnader ingår samtliga rörelsekostnader förutom 9 Mkr i central administration och marknadsföring. Fördelningen av driftskostnaderna på olika kostnadsslag framgår av not till resultaträkningen för 1999. Utfall 1999 Hyra Drifts- Drifts- Mkr Bostäder Lokaler Totalt kostn. överskott Stockholms innerstad 0,3 64,5 64,8-13,8 51,0 Kista 35,8 23,3 59,1-22,5 36,6 Järfälla 17,0 17,0-8,8 8,2 Nacka 66,9 66,9-24,5 42,4 Södertälje, Västerås 23,3 31,9 55,2-23,3 31,9 Summa 59,4 203,6 263,0-92,9 170,1 Avdrag -0,3-0,3 0,1-0,2 Totalt 59,1 203,6 262,7-92,8 169,9 Nivå 2000 Hyra Drifts- Drifts- Mkr Bostäder Lokaler Totalt kostn. överskott Stockholms innerstad 71,0 71,0-12 59,0 Kista 36,4 22,9 59,3-22 37,3 Järfälla 1) 18,5 18,5-9 9,5 Nacka 76,4 76,4-25 51,4 Södertälje, Västerås 23,6 32,3 55,9-24 31,9 Summa 60,0 221,1 281,1-92 189,1 1) Inklusive 4 Mkr i utdebiterade kostnader avseende bl a el. Sickla, Nacka 28% Västerås 4% Södertälje 16% FÖRVALTNING LjungbergGruppen har lång erfarenhet som aktiv fastighetsförvaltare. Den geografiska koncentrationen på delmarknader i Stockholmsregionen och större förvaltningsenheter ger en god marknadskännedom och förutsättningar för en lokal och kundnära fastighetsförvaltning. En viktig utgångspunkt är att ha egna resurser för förvaltning, fastighetsskötsel och uthyrning. Det löpande förvaltningsarbetet bedrivs med bl a specifika handlingsplaner för varje fastighet. Kundkontakterna syftar till att möta hyresgästernas behov av service och förändring av lokaler. I bostadsbeståndet är en aktiv kundvård viktig för att skapa stabilitet och en god social miljö. ÅR 2000 Under 1999 slutfördes anpassningen inför år 2000 av LjungbergGruppens administrativa system och tekniska system i fastigheterna. Ingången i år 2000 orsakade inga problem. 7
Fastighetsutveckling STRATEGI UTVECKLA FASTIGHETER LjungbergGruppens strategi är att förvärva utvecklingsbara fastigheter och mark i tillväxtlägen inom Stockholmsregionen och sedan genom aktivt utvecklingsarbete skapa attraktiva fastigheter. En förutsättning för detta är att ha kompetens och resurser för olika delar i utvecklingsarbetet inkluderande fastighetsutveckling, projektgenomförande och uthyrning. VÄRDETILLVÄXT Genom aktiv fastighetsutveckling på starka tillväxtmarknader kan betydande värdetillväxt skapas i fastighetsbeståndet. Detta sker genom ett välstrukturerat och samordnat arbete i delprocesser. Förvärv Idé/konceptutveckling Detaljplaneprocess Projektering/byggande Uthyrning Kompetensen att genomföra hela utvecklingsarbetet innehas bara av ett fåtal företag. Detta ger LjungbergGruppen möjlighet att förvärva fastighetsprojekt och markområden tidigt i processen och att ha kompetens att hantera de möjligheter och risker som då föreligger. LjungbergGruppen driver sedan konceptutveckling, detaljplaneprocess, uthyrning och leder genomförande av byggnation. MARK OCH BYGGRÄTTER, PROJEKTFASTIGHETER Projektutveckling kan avse två typer av fastigheter Mark och byggrätter Projektfastigheter Mark och byggrätter avser obebyggd mark eller fastigheter med ytterligare byggmöjligheter som LjungbergGruppen i nära samverkan med bl a kommuner utvecklar för nybyggnation. Projektfastigheter avser bebyggda ofta äldre vakanta fastigheter där LjungbergGruppen genom aktiv fastighetsutveckling och uthyrning kan skapa attraktiva fastigheter och därigenom åstadkomma värdetillväxt. Fastighetsutvecklingsarbetet innebär normalt ändrad användning, om- och tillbyggnader samt utveckling av inre och yttre miljö. Projektfastigheter har under utvecklingsskedet ofta låg avkastning. Fastigheten har normalt betydande del vakanta lokaler och därigenom reducerade hyresintäkter medan driftsnettot samtidigt belastas av drifts- och utvecklingskostnader. Utveckling, ombyggnader och uthyrning sträcker sig för större projekt ofta över ett antal år. En lyckad fastighetsutveckling innebär att fastigheten efter genomförandet är väl anpassad för framtida användning, uthyrd och med ett ökat hyresflöde som ger god avkastning på nedlagda investeringar. PÅGÅENDE FASTIGHETS- UTVECKLING LjungbergGruppen driver för närvarande aktiv fastighetsutveckling inom viktiga tillväxtområden i Stockholm. Dessutom har företaget stora byggrätter i Järfälla och Västerås. En översikt av projekt och byggrätter redovisas nedan där också projektens läge i utvecklingsprocessen framgår. De totala projektinvesteringarna kan de närmaste 2 3 åren komma att uppgå till ca 600-800 Mkr. Utvecklingsprojekten i Stockholms innerstad, Kista och Sickla beskrivs närmare på sidorna 10-13. Projekt och byggrätter Område, projekt Projekt, m 2 Projektskede Stockholms innerstad Norra Station, kontor 5.000 Byggstart 2000 Kista Ärvinge, kontor: etapp 1 13.000 Pågår, inflyttning 2000 etapp 2 5.000 Pågår, färdigt 2000/2001 etapp 3 2.000 Byggstart 2000 20.000 Sickla, Nacka Detaljplan handelsområdet Utställning, antagande 2000 Luftverkstaden 10.000 Om/nybyggnad, färdigt 2000 Dieselverkstaden 5.000 Ombyggnad 2000-2001 Övriga lokaler 5-15.000 Ombyggnad 2000-2002 Kontor 5.000 Nybyggnad 2000-2001 Handel 5.000 Nybyggnad 2000-2001 Handel, kontor, service 30-50.000 Nybyggnad 2001- Kontor, bostäder Uddvägen 10-20.000 Nybyggnad 2004-70-110.000 Järfälla Vakanta lokaler 10.000 Ombyggt, uthyrning 2000 Mark 50.000 m 2 Utvecklingsskede Södertälje Handel 5.000 Utvecklingsskede Västerås Mark 100.000 m 2 Utvecklingsskede 8
MARKNADSÖVERSIKT STOCKHOLM (Upprättad av NewSec Analys i januari 2000) Fastighetsmarknaden i Stockholm har under 1999 präglats av stark efterfrågan och minskat utbud. Flertalet av de stora institutionerna och de börsnoterade fastighets- och byggbolagen har idag en stor andel av sitt fastighetsbestånd i Stockholmsregionen och trenden är att huvuddelen vill utöka sitt bestånd. Utbudet av fastigheter har under det senaste året dominerats av kommunala bestånd samt industriföretag eller organisationer m fl som vill minska sitt fastighetsägande. Makroekonomin har under året inneburit en vändning till stigande nominella räntor och förväntad ökad inflation. Realräntan är fortfarande hög. Prognoser för Stockholmsregionen de närmaste åren pekar på fortsatt expansion med en befolkningstillväxt som liknar 1960-talet med en inflyttning av ca 20 000 personer per år. I praktiken står idag Stockholmsregionen för en befolkningstillväxt som är större än hela rikets. Samtidigt är nybyggnationen av både lokaler och bostäder nere på historiskt mycket låga nivåer. En viss ökning i antalet byggprojekt kan dock noteras under 1999 och ytterligare ökning kan förväntas under 2000-2001. Direktavkastningskraven för kontor har stabiliserats under andra halvåret 1999 och stigit något i absoluta city. Direktavkastningskraven ligger idag för kontorsfastigheter i city i nivån ca 5,5-6 %, övriga innerstaden 6-7 %, attraktiva närförorter och ringledslägen ca 6,5-7,5 % och i yttre delen av regionen ca 7,5-9 %. För bostäder ligger direktavkastningskraven normalt ca 1 % lägre än för kontor i motsvarande läge. I Stockholms innerstad har dock direktavkastningskraven sjunkit kraftigt under 1999 och ligger idag i nivån 3,5-4,5 %. Hyresmarknaden har till följd av stark efterfrågan och litet utbud av moderna lokaler präglats av minskade vakanser och höjda hyror. Marknadshyran har i många områden i innerstaden och attraktiva närförortslägen stigit med 10-15 % under 1999. Marknadshyresintervall och direktavkastningskrav i olika lägen i Stockholm redovisas i nedanstående diagram. Hyresmarknad kontor Stockholm oktober 1999 Hyra kr/m 2 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Gyllene Triangeln 5,00 City Östermalm Övriga innerstaden 6,00 Bra närförort 7,00 = topphyra = marknadshyresintervall Ytterområden 8,00 9,00 Direktavkastning % Flertalet hyresavtal löper på 3 (5) år, vilket i praktiken innebär att begärda hyresökningar för kontor vid omförhandling idag i många fall är ca 40-60 % motsvarande de senaste 3 (5) årens marknadshyrestegring. Då vakanserna är låga framförallt i innerstaden är möjligheterna att hitta alternativa lokaler få. Detta innebär ökad efterfrågan på tomter på malmarna och i ringledslägen och därmed en ny utflyttningstrend. Exempel på detta är SBABs flytt från Norrmalmstorg till LjungbergGruppens fastighet Svea Artilleri inom Norra Östermalm. Trots de senaste årens kraftiga hyresstegringar är de reala hyrorna i Stockholm klart lägre än de hyresnivåer som gällde 1989-90. Hyresfallet var i reala termer 50-60 % åren 1991-93 och trots den starka hyresutvecklingen 1995-99 har vi idag hyror som realt motsvarar ca 70-85 % av 1989 års nivå. Hyra kr/m 2 5000 4000 3000 2000 1000 Realhyra kontor i bästa läge, 1999 års priser 0 Stockholm Göteborg Malmö 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 Under 1999 har en ökad nybyggnation av kontor påbörjats främst i ringledslägen, ökningen forsätter 2000. Utbudet av moderna kontor kommer dock inte att påverkas i någon större omfattning förrän åren 2002-2003. Fram till dess kommer därför hyresutvecklingen sannolikt fortsätta att drivas av litet utbud och stor efterfrågan med ökande hyror som följd. Byggrättsmarknaden har fortsatt att utvecklas starkt under 1999. Till följd av den kraftiga förbättringen av hyresmarknaden har byggrätter ökat kraftigt i värde. Den kritiska nivån för nybyggnation bedöms idag till ca 1 500 kr/m 2 från vilken nya byggprojekt bör kunna genomföras med lönsamhet. Idag har denna nivå nåtts inom hela Stockholms innerstad samt attraktiva närförortslägen som Alvik, Liljeholmen, Globen, Solna, Kista, Mörby m fl. Nybyggnation sker därför nu bl a i Solna Frösunda, Kista, Liljeholmen/Marievik och Sickla. Byggrätter är egentligen fastighetsmarknadens optioner, vilket gör att prisutvecklingen är mycket volatil. Från toppåret 1989 föll priserna ca 80-90 % till botten 1993/94 för att sedan vända uppåt. Under framförallt 1997-99 har byggrättspriserna ökat kraftigt i den centrala delen av Stockholmsregionen och priser upp till ca 6 000 kr/m 2 BTA har noterats i ringledslägen. 9
Om- och tillbyggnad Mineralvattenfabriken CENTRALT LÄGE Kvarteret Blästern vid Norra Station ligger i stenstadens kant, centralt och i utmärkt läge utan att vara mitt i City. Blästern 13, ägt av LjungbergGruppen och Länsförsäkringar Wasa till lika delar, byggdes ursprungligen för Apotekarnes Mineralvattenfabrik och stod färdig 1934. Fastigheten har i dag en uthyrningsbar yta på 25.000 m 2 och därtill ca 200 garageplatser. Nu sker en stor omvandling av fastigheten med en påbyggnad på 10.000 m 2 för moderna kontor. Detaljplanen togs av byggnadsnämnden under 1999 och byggstart planeras till våren 2000. Området mellan Norra Stationsgatan och Vanadisplan är idag mycket attraktivt. Gamla fina industribyggnader har under de senaste åren byggts om till moderna kontor och många nya hyresgäster har flyttat till området. ÖPPNA OCH FLEXIBLA KONTOR Nybyggnaden innebär en fritt formad påbyggnad med öppna glasfasader som tillskapar 10.000 m 2 kontor för öppna och flexibla planlösningar. Den nya byggnaden byggs ovanpå befintlig sockelbyggnad i tegel. De befintliga garagen under hela fastigheten innebär god tillgång på P-platser för nya hyresgäster. I nybyggnadens fokus ligger den gamla befintliga huvudentrén vid Norra Stationsgatan. Intill denna läggs ett nytt dramatiskt högt trapphus som blir en vertikal accent. Trapphuset skär upp genom den nya fasaden och växer till ett nytt tydligt tornmotiv som annonserar byggnaden mot de stora trafiklederna. Tillbyggnaden kommer att stå för ett nytänkande. Byggnaden är formad för att ge dagens öppna kontorslösningar en ny och fri inramning. Glasfasadernas fasetterade former och i vissa fall lutande ytor innebär möjligheter med olika kombinationer av öppna arbetsplatser, projektgrupper, smårum och rum för möten. Våningsplanen får intimitet med olika rumsbildningar och blir samtidigt lätta att överblicka. Spännande utblickar öppnar sig åt olika håll. Man kommer att ha en vid utsikt bort mot Hagaparken i nordost. Arkitekter är Alenius Åhlund Arkitektkontor och Bjurström & Brodin Arkitekter i samarbete. 10
Ärvinge, Kista nybyggnad kontor ATTRAKTIVT LÄGE Kistas attraktivitet som lokalisering för IT-företag har fortsatt att stärkas under de senaste åren. Ett flertal nya företag har lokaliserat sig till Kista och den pågående utbyggnaden av Tekniska Högskolans verksamhet väntas ytterligare stärka denna utveckling. Ärvinge ligger välexponerat vid entrén till Kista med närhet till Kista Centrum och grönområden. Ärvinge har successivt byggts ut i etapper med arbetsplatser, restauranger, butiker och blandade former av boende. Erfarenheterna från det redan byggda har hela tiden tagits tillvara genom nära kontakt med brukarna. Kännetecknande för Ärvinge är den låga skalan, grönskan och den goda funktionen. In mot bostadsbebyggelsen är skalan intim och kontorsentréerna finns placerade vid små torg längs ett grönt gångstråk mellan kontor och bostäder. Med de krav som finns från IT-hyresgäster byggs flexibla och yteffektiva kontor med höga krav på bl a klimat, data och tele. Lokalerna blir mycket ljusa och generella med en husbredd på 16 m och trapphus i fasad. Parkeringsmöjligheterna blir goda med parkering i P-däck. När den pågående utbyggnaden av Ärvinge är färdigställd kommer området att innehålla 40.000 m 2 kontor och 650 lägenheter. Arkitekter är Scheiwiller & Svensson Arkitektkontor. UTBYGGNAD PÅGÅR Under 1999 påbörjades utbyggnaden av återstående kontorsbyggrätt på totalt 20.000 m 2. Första etappen omfattande 13.000 m 2 har hyrts ut till Oracle och Ingram Micro med inflyttning under tredje kvartalet år 2000. En ytterligare etapp på 5.000 m 2 har påbörjats med möjlig inflyttning årsskiftet 2000/2001. Den sista etappen planeras kunna påbörjas under året. Kontorsbebyggelsen annonserar sig kraftfullt ut mot trafiklederna och utgör därmed entrén till Kista. Bebyggelsens olika delar profilerar med enkla medel ut sig som egna hus. 11
Sickla från vision till verklighet NYA KONTOR OCH BUTIKER Under 1999 har utvecklingen av Sickla intensifierats. Största investeringen avser om- och nybyggnad av Luftverkstaden på totalt 10.000 m 2, varav nybyggnad 2.000 m 2, för kontor och handel samt ombyggnad av Sicklaverkens kontor på 2.500 m 2 till modern standard. Därutöver har ett flertal ombyggnader av kontor och lokaler skett. Sammantaget har 400 nya arbetsplatser tillkommit i Sickla under 1999. I Luftverkstaden flyttade under hösten Grosshandlarn, Cervera och Brands in i nya butiker i husets bottenvåning. Vid nyår flyttade Intrum Justitia in i två av kontorsvåningarna. Atlas Copco Compressor flyttar in under första kvartalet och två nya restauranger öppnar under våren. I slutet av 1999 och början av 2000 flyttade fyra nya hyresgäster in i Sicklaverkens ombyggda kontor. Under år 2000 planeras för ombyggnad av de gamla industrihallarna i tegel, benämnda Dieselverkstaden, omfattande i steg ett ca 5.000 m 2. Vidare planeras för fortsatt utbyggnad av kontor och handel i området. De första etapperna planeras omfatta ca 10.000 m 2. Arkitekter är Nyréns Arkitektkontor, i plan- och markfrågor i samverkan med Hagman & Hagman. OMRÅDET ÖPPNAS En viktig övergripande målsättning för Sickla är att skapa ett öppet attraktivt område i nära kontakt med omgivande stadsdelar. Nya tillfarter och upprustning av den yttre miljön har därför getts hög prioritet. Under hösten 1999 öppnades en ny tillfart till Marcusplatsen och till Sickla Stormarknad genom byggandet av Gillerondellen vid Järlaledens korsning med Gillevägen. En ny rondell i korsningen Järlaleden Planiavägen (Ältavägen) planeras under hösten 2000 för att ytterligare stärka områdets tillgänglighet. De första etapperna för upprustning av yttre miljön har påbörjats och omfattar Marcusplatsen och den så kallade Evenemangsplatsen som ligger närmast Luftverkstaden. Under år 2000 fortsätter upprustning av markplaneringen för stora delar av området. Omvandlingen av markytorna innebär nyplantering av träd och utökade parkytor inom området samtidigt som antalet parkeringsplatser ökar. En viktig del av upprustning av yttre miljön är utbyggnaden av gångstråk i öst-västlig och nord-sydlig riktning genom området. Denna utbyggnad har påbörjats under år 2000. Syftet är att både förbättra kontakten med omgivande stadsbygd och göra det lätt och trevligt att röra sig inom området. 12
SICKLA STORMARKNAD Under året har kontakt och samarbete med Nacka kommun, andra myndigheter, hyresgäster, leverantörer och grannar fördjupats. Arbetet med en ny detaljplan för handelsområdet MÅL SICKLA har gått vidare. Detaljplanen har varit utställd i början av år 2000 och planeras bli antagen under första halvåret. Förutsättningarna för fortsatt utveckling av Sickla Stormarknad till en allsidig och attraktiv handelsplats kommer därmed att ha lagts fast. Under året har en utbyggnad för K-Rauta genomförts. Under år 2000 planeras ett antal ombyggnader av befintliga handelslokaler för att öka lokalernas attraktivitet. Utbyggnad av handelsområdets östra delar planeras med byggstart under året. Upprustning av områdets och butikernas entréer, skyltning och belysning kommer att påbörjas. OMGIVNINGEN Sickla ligger i Sveriges hetaste tillväxtområde. Inom en radie på två km planeras den närmaste tioårsperioden ca 9.000 nya bostäder och ca 10.000 nya arbetsplatser. Sickla skall vara en mötesplats för arbete, handel, service och kultur ett attraktivt arbetsområde med moderna lokaler, goda kommunikationer och bra service ett handelsområde med låga priser, god miljö och god kollektivtrafik mitt i det nya Sickla Hammarby Sjöstad ett öppet område i nära kontakt med bostäder och verksamheter i omgivande stadsdelar Aktuella pågående utbyggnader i den närmaste omgivningen är Hammarby Sjöstad, Järla Sjö, Saltsjöqvarn och i grannkvarteret 300 bostäder och Fredells nya byggvaruhus. LjungbergGruppens fastigheter ligger mitt i detta tillväxtområde. Förutsättningarna är därför goda att skapa en mötesplats för arbete, handel, service och kultur. INFRASTRUKTUR Utbyggnaden av Södra Länken har påbörjats under året och planeras öppna för trafik år 2003. En anslutning och rondell byggs vid LjungbergGruppens fastigheter på Uddvägen. Snabbspårvägen mellan Gullmarsplan och Liljeholmen och vidare till Alvik kommer att tas i trafik under år 2000. Planeringen av bostäderna i Hammarby Sjöstad utgår från en förlängning av snabbspårvägen genom Södra Hammarbyhamnen. Översiktliga utredningar för Nacka-Värmdösektorns framtida kollektivtrafik pågår. Alternativ med Saltsjöbanan integrerad i snabbspårsystemet och nya tunnelbanelinjer ingår i arbetet. De redan mycket goda kollektivtrafikförbindelserna till Sickla kan då komma att ytterligare förbättras. 13
Kvalitet och miljö KVALITETS- OCH MILJÖPOLICY Kvalitets- och miljöarbetet skall bedrivas i hela företaget i samklang med affärsidén och med inriktning mot att erbjuda hyresgästerna ändamålsenliga bostäder och lokaler med god servicenivå. LjungbergGruppen skall arbeta för ett fastighetsbestånd med hälsosamma lokaler och bostäder, med god komfort. Verksamhet och byggnader skall så långt det är möjligt vara anpassade till det naturliga kretsloppet. Uttag av ändliga resurser skall på sikt avvecklas. LjungbergGruppen skall utveckla kompetens och engagemang hos all sin personal. Detta innebär även att vi skall föra en kontinuerlig dialog med våra hyresgäster för utveckling och uppföljning och gemensamt lärande. De långsiktigt negativa miljöeffekterna skall i alla sammanhang söka minimeras. För kontorsfastigheterna i Ärvinge och fastigheten Blästern 13 har avtal tecknats om fjärrkyla. I Sickla byggs en egen närkylanläggning för att minska den totala mängden köldmedia. Källsortering Källsorteringssystem finns i alla fastigheter där så ges möjlighet. Elmiljö I samband med om- och nybyggnad vidtas åtgärder för reducering av elektromagnetiska fält. I Sickla byggs högspänningsnätet om och förses med nya utomhusplacerade ställverk inklusive transformatorer som har lägre tomgångseffekter. Vid denna ombyggnad ersätts också alla oljekylda ledningar och PVC-ledningar. GENOMFÖRDA MILJÖPROJEKT UNDER 1999 Driftstrategi LjungbergGruppen arbetar kontinuerligt med åtgärder för att minska resursförbrukningen av bl a värme, el och vatten. Detta ger förutsättningar för vältrimmade anläggningar, som är energi- och kostnadseffektiva. Nybyggnaderna i Ärvinge och på fastigheten Blästern 13 kommer att förses med fjärrvärme. Fjärrvärmeavtal har även tecknats för Sickla, vilket innebär att eluppvärmning och oljeeldning upphör. Miljöprogram ny- och ombyggnad Under 1999 har LjungbergGruppen tagit fram ett miljöprogram för om- och nybyggnad av fastigheter. Miljöprogrammet baseras på LjungbergGruppens miljöpolicy, övriga dokumenterade miljökrav och miljömål samt de miljöaspekter som definieras i ett projekt. Med miljö avses såväl inomhusmiljö för de blivande brukarna, påverkan på yttre miljö kretsloppet samt byggarbetsplatsmiljö. ÖVERGRIPANDE MILJÖMÅL FÖR LJUNGBERGGRUPPEN Mål för arbetsmetoder: projektspecifika miljöprogram skall användas i alla större ny- och ombyggnadsprojekt rutiner skall utvecklas för miljöanpassade materialval inventering av miljö- och hälsofarliga material samt markföroreningar skall utföras inför varje byggprojekt eller vid förvärv. Mål för hälsa och komfort: inomhusluften skall vara fri från skadliga emissioner inomhusklimatet skall vara behagligt med avseende på temperatur, drag, värmestrålning etc risker förknippade med elektromagnetiska fält skall elimineras buller utifrån och från egna installationer skall inte upplevas som störande dagsljusinsläpp och belysning skall vara väl anpassat och behagligt övriga hälsofaror, som legionella i dricksvatten, skall beaktas. Mål för kretsloppsanpassning: byggvaror som innehåller miljö- och hälsofarliga ämnen eller andra kända allergener skall undvikas inbyggda miljö- och hälsofarliga material skall avlägsnas vid behov den egna verksamheten skall källsortera sitt avfall. Källsorteringsmöjligheter skall även finnas för samtliga hyresgäster. Mål för minskat resursuttag: byggnader skall utformas energieffektiva vattensnål utrustning skall används material som är förnybara och vars uttag inte medför svårläkta skador i naturen skall användas nya byggnader skall anpassas efter platsens förutsättningar avseende vegetation, vattendrag, solinstrålning etc. 14
TL Bygg AB BYGGMÄSTARBOLAG LjungbergGruppens byggverksamhet drivs i det helägda dotterbolaget TL Bygg. Bolagets inriktning är att vara ett kompetent och specialiserat byggmästarbolag med långsiktiga kundrelationer. Verksamheten bedrivs i Stockholmsregionen. För LjungbergGruppen ger det egna byggbolaget en värdefull kompetens och resurser för utveckling av fastighetsverksamheten. OMBYGGNADER OCH BYGGSERVICE TL Byggs inriktning är ombyggnader och byggserviceentreprenader. Ombyggnadsverksamheten omfattar bostäder och lokaler. Byggserviceuppdragen består av mindre ombyggnader samt reparationer av brand- och vattenskador åt försäkringsbolag. Bolagets omsättning utgörs av ett stort antal mindre och medelstora uppdrag. Under 1999 har TL Bygg utfört ombyggnad av totalt ca 20.000 m 2 kontor och lokaler och renoverat eller utfört stambyte i över 250 bostadslägenheter. Vidare har genomförts ett stort antal reparationer av brand- och vattenskador. Det största uppdraget under 1999 var ombyggnaden av Luftverkstaden i Sickla åt LjungbergGruppen. För att säkerställa den kompetens och kvalitetsinriktning som verksamheten kräver arbetar TL Bygg i huvudsak med egen personal. Underentreprenörer anlitas för installationer och specialarbeten. OMSÄTTNING OCH RESULTAT Omsättningen under 1999 var 132,9 Mkr och resultatet efter finansiella poster 6,7 Mkr. Från och med 1999 tillämpar TL Bygg Redovisningsrådets rekommendation om successiv vinstavräkning. Tidigare års redovisningar har omräknats enligt samma princip. Mkr 1995 1996 1997 1998 1999 Extern omsättning 85,1 87,6 94,7 105,8 94,3 Omsättning åt koncernföretag 10,6 13,1 9,2 3,1 38,6 Nettoomsättning 95,7 100,7 103,9 108,9 132,9 Rörelseresultat 5,5 3,6 5,4 4,7 6,4 Finansnetto 1,2 0,7 0,3 0,3 0,3 Resultat efter finansiella poster 6,7 4,3 5,7 5,0 6,7 Antal anställda 66 69 56 54 62 Andelen uppdrag åt koncernföretag har ökat under 1999 beroende på ökad ombyggnadsvolym i koncernens fastigheter. För 2000 förutses en oförändrad volym för verksamheten. Om- och tillbyggnad av Luftverkstaden i Sickla. 15
Finansiell översikt KAPITALSTRUKTUR LjungbergGruppens soliditet, mätt som eget kapital i förhållande till balansomslutningen, uppgick 1999-12-31 till 23,3 procent (23,3). Bolagets börsvärde överstiger redovisat eget kapital. Soliditeten baserat på börsvärdet 1999-12-31 uppgick till 27,7 procent (26,6). Det egna kapitalet uppgick till 563 Mkr (539), vilket motsvarar 74 kr/aktie (71). Ändrade redovisningsprinciper avseende inkomstskatt och entreprenader innebär att det egna kapitalet 1998-12-31 minskat med 27 Mkr (4 kr/aktie), jämfört med tidigare redovisningar. LÅNESTRUKTUR LjungbergGruppens räntebärande skulder uppgick 1999-12-31 till 1.683 Mkr (1.633) samtliga lån var i svenska kronor. Likvida medel uppgick till 155 Mkr (151). Lånestruktur Räntebindningstid Låne- Andel Medeltill och med belopp, Mkr av lån, % ränta, % 2000 503 30 5,2 2001 250 15 6,7 2002 223 13 6,4 2003 228 14 6,5 2004 241 14 5,9 2005 och senare 238 14 5,2 Totalt 1.683 100 5,9 Lån med rörlig ränta och räntebindning ej överstigande 90 dagar uppgick 1999-12-31 till 310 Mkr. Nedgången av de korta och långa marknadsräntorna upphörde under 1999 och en uppgång har skett främst av de långa marknadsräntorna. % 12 10 8 6 4 2 Ränteutveckling 1994-1999 Statsobligationer 10 år Statsskuldväxlar 3 månader (c) SIX Findata 1994 1995 1996 1997 1998 1999 LjungbergGruppens medelränta på finansieringen har successivt kunnat sänkas och uppgick 1999-12-31 till 5,9 procent (6,5). Den sänkta räntenivån påverkar bolagets räntekostnader positivt. Medellöptiden på finansieringen uppgick 1999-12-31 till 2,5 år (2,5) med en relativt jämn förfallostruktur 6 år framåt. RÄNTEBIDRAG LjungbergGruppens räntebidrag uppgick 1999 till 4 Mkr (10). Räntebidragen väntas uppgå till 2 Mkr år 2000 och 1 Mkr år 2001. FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatten var 1999 för bostäder 1,3 procent av taxeringsvärdet, för kommersiella fastigheter 1,0 procent och för industrifastigheter 0,5 procent. Fastighetsskatten för bostäder sänks 2000 till 1,2 procent. Under år 2000 sker en ny allmän fastighetstaxering, vilket innebär nya taxeringsvärden som underlag för beräkning av fastighetsskatt. För bostäder skall fastighetsskatten beräknas på det lägsta av 1999 och 2000 års taxeringsvärden. SKATTESITUATION Koncernens samlade outnyttjade underskottsavdrag uppgick vid 1999 års taxering till 30 Mkr och beräknas efter 2000 års taxering uppgå till 1 Mkr. De skattemässiga avskrivningarna överstiger under 2000 de bokföringsmässiga med 28 Mkr. Koncernens fastigheter utgör omsättningstillgångar i skattehänseende. Det bokförda värdet på fastigheter i koncernen överstiger det skattemässiga restvärdet efter 2000 års taxering med 176 Mkr. Det bokförda värdet av aktierna i Fastighets AB Celtica understiger anskaffningsvärdet med 14 Mkr. Uppskjuten skatt på skillnaden mellan bokförda värden och skattemässiga restvärden redovisas i balansräkningen som fordran respektive skuld. JURIDISK STRUKTUR LjungbergGruppenkoncernen består av moderbolaget LjungbergGruppen AB samt de helägda dotterbolagen TL Bygg AB, Järfälla Skrivarfabrik AB och Sickla Industrifastigheter KB. I koncernen finns därutöver några vilande bolag. LjungbergGruppens fastigheter ägs direkt av moderbolaget förutom två fastigheter som ägs av Järfälla Skrivarfabrik AB respektive Sickla Industrifastigheter KB. Fastighetsförvaltning och projektverksamhet bedrivs i moderbolaget och de fastighetsförvaltande 16
dotterbolagen. Dotterbolaget TL Bygg AB bedriver entreprenadverksamhet. KÄNSLIGHETSANALYS LjungbergGruppens resultat påverkas av utvecklingen för bolagets fastigheter avseende bl a hyresnivåer, vakansgrad och driftskostnader samt resultatet av fastighetsutvecklingsverksamheten. Påverkan på helårsresultatet redovisas nedan för ett antal nyckelfaktorer. Förändringar i hyresnivå och räntenivå kommer successivt beroende på löptider för gällande avtal. Känslighetsanalys Förändring Resultateffekt, Mkr Hyresnivå lokaler 5 % 11 Hyresnivå bostäder 5 % 3 Vakansgrad 1 % -enhet 3 Driftskostnader 5 % 5 Räntenivå 1 % -enhet 17 AVKASTNING FASTIGHETER I likhet med tidigare år har ingen extern fastighetsvärdering gjorts. Som underlag för bedömning av fastighetbeståndets värde redovisas avkastningen för LjungbergGruppens fastigheter från 1995 till 1999 samt nivån 2000. Avkastningen redovisas på bokfört värde fastigheter respektive på det implicita värdet på fastigheterna vid aktuella börskurser. I marknadsöversikten för Stockholm på sidan 9 visas direktavkastningskrav i olika lägen. Fördelningen av fastigheternas driftsöverskott på olika delmarknader redovisas på sidan 7. Den förbättrade hyres- och fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen har inneburit att värdet på attraktiv mark och byggrätter ökat. LjungbergGruppens innehav av mark och byggrätter beskrivs på sidorna 8 och 10-13. Värdet av mark och byggrätter har av bolaget försiktigt bedömts till 200 Mkr. Avkastningen för 1999 på fastigheternas justerade bokförda värde uppgick till 9,0 procent och ökar i nivå 2000 till 9,6 procent. Baserat på börskursen 94 kr 1999-12-31 uppgick avkastningen 1999 till 8,4 procent och ökar i nivå 2000 till 8,9 procent. Vid avkastningsberäkningen har inget värde åsatts vakanta lokaler. Avkastning Fastigheter Nivå Mkr 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Hyra 1) 128 161 196 259 263 281 Driftskostnader 1) 39 58 69 93 93 92 Driftsöverskott 89 103 127 166 170 189 Bokfört värde 1) 1.374 1.488 1.690 2.070 2.201 2.201 Pågående arbeten 2) - - - - 119 30 Nuvärde räntebidrag 160 85 30 - - - Värde mark, byggrätter 3) 40 60 60 150 200 200 Justerat bokfört värde 1.174 1.343 1.600 1.920 1.882 1.971 Avkastning, % 7,6 7,7 7,9 8,6 9,0 9,6 Eget kapital, kr/aktie 60,5 61,1 66,8 71,1 74,3 74,3 Börskurs, kr (31/12) 32,0 62,0 74,5 85,0 94,0 94,0 Implicit fastighetsvärde 4) 994 1.349 1.649 2.025 2.031 2.120 Avkastning börskurs, % 9,0 7,6 7,7 8,2 8,4 8,9 1) Justerat för förvärv och försäljningar. 2) Nedlagda kostnader för ej färdigställda projekt. 3) Bedömt värde 4) Justerat bokfört värde fastigheter ökat med skillnaden mellan börsvärdet och eget kapital. SUBSTANSVÄRDE Avkastningskravets storlek påverkar värderingen av fastighetsbeståndet och substansvärdet per aktie. Nedan redovisas sambandet mellan direktavkastningskrav i procent och substansvärdet per aktie. Diagrammet är baserat på tabellen ovan och avser läget nivå 2000. Utöver nuläget redovisas även hur en sänkning av vakansgraden från 7 till 3 procent påverkar avkastningen. kr/aktie 250 200 150 100 50 Nivå 2000 Substansvärde Vakans 3% Börskurs 1999-12-31 0 5 6 7 8 9 10 Avkastning, % 17
Koncernen fem år i sammandrag 1) Belopp i Mkr 1999 1998 1997 1996 1995 RESULTATRÄKNINGAR Nettoomsättning 367,8 387,3 314,7 257,8 230,8 Kostnader för förvaltning och produktion -211,7-232,5-194,2-163,2-147,7 Bruttoresultat 156,1 154,8 120,5 94,6 83,1 Central administration och marknadsföring -11,9-11,8-9,3-8,2-8,8 Resultat fastighetsförsäljning 0,0 25,5 35,4-5,3 Rörelseresultat 144,2 168,5 146,6 86,4 79,6 Finansnetto -89,3-98,3-84,8-74,3-67,3 Resultat efter finansiella poster 54,9 70,2 61,8 12,1 12,3 Aktuell skatt - - - - - Uppskjuten skatt -15,5-19,6-19,6-3,6-4,0 Årets resultat 39,4 50,6 42,2 8,5 8,3 FÖRDELNING RÖRELSERESULTAT FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter 263,0 259,9 195,5 159,1 122,8 Driftsöverskott 170,0 166,7 126,7 101,8 86,4 Avskrivningar -19,3-19,4-15,9-14,0-13,1 Bruttoresultat fastighetsförvaltningen 150,7 147,3 110,8 87,8 73,3 Central administration och marknadsföring -8,7-7,4-5,8-5,2-5,1 Resultat fastighetsförsäljning 0,0 25,5 35,4 0,0 5,3 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 142,0 165,4 140,4 82,6 73,5 PROJEKT- OCH ENTREPRENADVERKSAMHET Nettoomsättning 104,8 127,4 119,2 98,7 108,0 Överskott 5,6 7,6 10,0 7,1 10,0 Avskrivningar -0,2-0,2-0,3-0,3-0,2 Bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamheten 5,4 7,4 9,7 6,8 9,8 Central administration och marknadsföring -3,2-4,3-3,5-3,0-3,7 Rörelseresultat projekt- och entreprenadverksamheten 2,2 3,1 6,2 3,8 6,1 Rörelseresultat 144,2 168,5 146,6 86,4 79,6 BALANSRÄKNINGAR Anläggningsfastigheter 2.200,8 2.046,9 2.058,8 1.680,5 1.392,4 Maskiner och inventarier 2,2 2,3 1,8 2,6 2,4 Finansiella anläggningstillgångar 26,2 35,1 46,9 58,7 58,2 Kortfristiga fordringar 36,7 80,6 121,4 22,8 28,2 Kassa och bank 154,7 151,5 63,5 56,6 78,1 Summa tillgångar 2.420,6 2.316,4 2.292,4 1.821,2 1.559,3 Eget kapital 563,2 539,0 421,9 386,0 382,3 Avsättningar 50,1 42,4 34,6 26,5 21,5 Skulder till kreditinstitut 1.682,6 1.632,7 1.725,5 1.334,9 1.087,5 Övriga skulder 124,7 102,3 110,4 73,8 68,0 Summa eget kapital och skulder 2.420,6 2.316,4 2.292,4 1.821,2 1.559,3 KASSAFLÖDESANALYSER DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 54,9 70,2 61,8 12,1 12,3 Återföring avskrivningar 20,2 19,9 16,5 14,7 13,4 Återföring resultat fastighetsförsäljning 0,0-25,5-35,4 - -5,3 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 3,5-2,1 1,3 2,3-3,3 Betald skatt - - - - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 78,6 62,5 44,2 29,1 17,1 Nettoförändring rörelsekapital -12,8 16,7 4,5 13,1 4,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 65,8 79,2 48,7 42,2 21,7 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Köp av fastigheter - -14,0-414,4-277,7-48,0 Om- och nybyggnad av fastigheter -151,2-30,6-27,9-23,6-56,3 Försäljning av fastigheter 54,3 81,5 16,7-13,0 Övriga investeringar -0,4-1,8-0,4-0,6-1,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -97,3 35,1-426,0-301,9-92,9 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission - 75,1 - - - Utbetald utdelning -15,2-9,5-6,3-4,7 - Förändring långfristiga skulder 49,9-91,9 390,5 242,9 34,4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 34,7-26,3 384,2 238,2 34,4 Årets kassaflöde 3,2 88,0 6,9-21,5-36,8 Likvida medel vid årets början 151,5 63,5 56,6 78,1 114,9 Likvida medel vid årets slut 154,7 151,5 63,5 56,6 78,1 18
1999 1998 1997 1996 1995 NYCKELTAL 2) Soliditet, % 23,3 23,3 18,4 21,2 24,5 Skuldsättningsgrad, ggr 3,0 3,0 4,1 3,5 2,8 Belåningsgrad, % 76,5 79,8 83,8 79,4 78,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,6 1,6 1,1 1,1 Avkastning på eget kapital, % 7,1 10,9 10,4 2,2 2,3 Avkastning på totalt kapital, % 6,4 7,9 8,4 7,3 8,1 P/E-tal 18 12 11 46 24 P/CE-tal 11 8 10 9 9 Antal anställda (medelantal) 113 102 98 111 96 Belopp i kr 1999 1998 1997 1996 1995 DATA PER AKTIE 2) Resultat efter finansiella poster, exkl reavinster 7,24 6,28 4,17 1,91 1,11 Resultat efter finansiella poster 7,24 9,86 9,78 1,91 1,95 Årets resultat 5,19 7,12 6,68 1,34 1,32 Kassaflöde 8,68 11,13 7,71 6,68 3,44 Eget kapital 74,3 71,1 66,8 61,1 60,5 Utdelning (1999 föreslagen) 3,00 2,00 1,50 1,00 0,50 Antal aktier (tusental, 31 december) 7.579 7.579 6.316 6.316 6.316 Antal aktier (tusental, medelantal) 7.579 7.112 6.316 6.316 6.316 Börskurs (31 december) 94,0 85,0 74,5 62,0 32,0 1) L,jungbergGruppen hade fram till 1995-12-31 brutet räkenskapsår. Redovisningen för 1995 har omräknats till kalenderår baserat på publicerade årsredovisningar och delårsrapporter. Redovisningsrådets rekommendationer avseende redovisning av inkomstskatter och entreprenader har tillämpats från och med räkenskapsåret 1999. Redovisningsrådets rekommendation om redovising av kassaflöden tillämpades från och med räkenskapsåret 1998. Tidigare års redovisningar har omräknats enligt dessa rekommendationer. 2) För definitioner se sidan 46. Fastighets AB Celtica LjungbergGruppen äger 15% (422.321 aktier) i Fastighets AB Celtica, vilket noteras på Stockholms Fondbörs O-lista. Bolaget har sitt säte i Stockholm. Fastighets AB Celtica äger idag ingen fastighet, men har en option att under år 2002 förvärva en fastighet i München. Fastigheten färdigställdes i maj 1991 och är en kontorsfastighet på ca 40.000 m 2 belägen vid ringleden kring München. Fastigheten är fullt uthyrd med långa hyreskontrakt. Sänkta räntekostnader påverkar positivt Celticas resultat. Aktieinnehavet är bokfört till 21 Mkr motsvarande 50 kr/aktie. Börsvärdet uppgick 1999-12-31 till 20 Mkr, motsvarande 48,5 kr/aktie. 19
Fastighetsförteckning 1) Uthyrningsbar yta, m 2 Fastighets- Ägar- Byggnadsår/ Industri/ Andra Förråd/ Tomt- Taxeringsbeteckning andel,% ombyggnadsår Bostäder Kontor Handel Lager lokaler 2) Garage Summa areal, m 2 värde, kkr 3) STOCKHOLMS INNERSTAD Blästern 11 100 1930/1991 8.090 460 2.100 3.700 14.350 2.429 44.257 Hälsingegatan 43-45/ Hudiksvallsgatan 2 Blästern 13 5) 50 1934/1992 10.820 480 1.150 3.470 15.920 6.571 104.273 Hälsingegatan 47-51/ Norra Stationsgatan 67-73 Fasta Paviljongen 1 4,6) 50 1915/1990 760 760 6.435 0 Långholmen Roddaren 7 100 1900/1995 6.920 370 650 800 8.740 2.644 61.250 S:t Eriksgatan 46 Svea Artilleri 8 100 1991 4.950 800 5.750 1.295 100.250 Löjtnantsgatan 21 Svea Artilleri 10 100 1991 2.220 500 2.720 1.563 50.460 Löjtnantsgatan 17 Summa 0 33.000 1.310 1.150 3.510 9.270 48.240 20.937 360.490 KISTA Kolding 1 4) 100 1993 15.770 30 50 15.850 27.713 102.336 Ärvinge, Kista Kolding 2 4) 100 1992 20.610 220 250 310 1.570 22.960 21.632 143.111 Ärvinge, Kista Kolding 3 4,7) 50 1993 630 8.460 70 40 340 2.680 12.220 6.838 106.900 Ärvinge, Kista Kolding 4 4) 100 1993 2.360 540 2.900 24.332 23.303 Ärvinge, Kista Summa 37.010 11.070 370 40 650 4.790 53.930 80.515 375.650 JÄRFÄLLA Veddesta 2:80 9) 100 1971 32.000 32.000 158.760 92.600 Elektronikgränd 6-10 Summa 0 0 0 32.000 0 0 32.000 158.760 92.600 NACKA Sicklaön 83:22 10) 100 1910/1995 26.610 27.440 13.460 6.610 210 74.330 171.487 231.251 Sickla Industriväg 3-11, Järlaleden 21 Sicklaön 346:1 100 1981 3.920 430 4.350 10.524 32.548 Uddvägen 7 Sicklaön 117:17 100 1978 1.410 1.510 2.920 10.769 0 Planiavägen 5-7 Sicklaön 83:32 100 13.624 0 Uddvägen 1 Sicklaön 265:5 100 2.029 710 Atlasvägen 2 Summa 0 31.940 27.440 13.460 8.550 210 81.600 208.433 264.509 20