VASAKRONAN ÅRSREDOVISNING 2000

VASAKRONAN ÅRSREDOVISNING 2000 STORA PÅ KONTOR STÖRRE PÅ MÄNNISKOR

2000 i korthet Innehåll Sökregister flikens insida VD-kommentar 2 Årsredovisning 2000 översikt 6 Strategisk inriktning 8 Ägarförhållande 13 Fastighetsmarknaden 14 Konkurrentjämförelse 15 Förändring av fastighetsbeståndet 16 Marknadsvärdering 20 E V A 24 Risker och känslighetsanalys 26 Finansiell riskhantering 28 Fastigheterna översikt 30 Region Syd 32 Malmö 33 Lund 36 Kristianstad 37 Växjö 38 Linköping 39 Region Väst 40 Göteborg 41 Jönköping 44 Karlstad 46 Örebro 47 Region Stockholm 48 Stockholm 50 Uppsala 57 Region Nord 58 Sundsvall 59 Gävle 62 Umeå 63 Luleå 64 Vasakronans exploateringsmark 65 Medarbetarna 68 Miljöredovisning 70 Finansiell översikt 77 Resultaträkning 78 Kommentarer till resultaträkning 79 Utsikter för 2001 81 Balansräkning 82 Kommentarer till balansräkning 83 Kassaflödesanalys 84 Kommentarer till kassaflödesanalys 85 Redovisningsprinciper 86 Noter 88 Förslag till vinstdisposition 95 Revisionsberättelse 96 Kvartalsdata 97 Koncernen i sammandrag 1994 2000 98 Definitioner 99 Styrelse och revisorer 100 Koncernledning 102 Adresser 104 Lokalhyresmarknaden har varit starkt uppåtgående under 2000 och hyresnivåerna har ökat främst i citykärnorna men också i ytterområden. Ökningen har varit störst i Stockholm, Malmö, Göteborg och de stora universitetsstäderna. Resultatet efter finansnetto ökade till 460 (437) Mkr. Resultatet har belastats med lösen av framtida räntekostnader med 50 (0) Mkr. Hyresintäkterna steg med 12 procent till 2 662 (2 380) Mkr. Investeringar och underhåll i fastigheter uppgick till 1 442 (1 206) Mkr. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet har ökat med 26 procent till 34,2 miljarder kronor. För befintligt bestånd var ökningen 20 procent. Utsikterna för 2001 är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd och före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att uppgå till cirka 500 Mkr. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 8 95 exklusive resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys, redovisningsprinciper och noter.

Hitta det du söker Administration och marknadsföring... 25, 78, 80, 81, 97, 98 Adresser... 104 Affärsidé... 8 Antal aktier... 99 Arbetstagarrepresentant... 95, 101 Avfall, källsortering... 70, 71, 73, 75 Avkastning... 4, 8, 11, 13, 23, 83, 99 Avkastning på eget kapital... 3, 83, 99, 78 Avkastning på justerat eget kapital... 9, 10, 32, 40, 48, 58 Avkastning på sysselsatt kapital... 83, 99 Avskrivning fastigheter... 97, 98 Avskrivningar... 24, 78, 80, 81, 83, 87, 98 Avsättningar... 22, 82, 87, 98 Balansräkning... 22, 24, 25, 82, 98 Bokfört värde... 1, 15, 86, 87, 99 Bolagsstämma... omslag IV, 12 Bruttoresultat... 78, 97, 98 Chefjurist... 12, 103, 104 Data per aktie... 99 De största fastighetsägarna... 15, 34, 36 39, 42, 44, 46, 47, 52, 57, 61 64 De största hyresgästerna... 15, 34, 36 39, 42, 44, 46, 47, 52, 57, 61 64 Definitioner... 99 Direktavkastning... 3, 10, 14, 15, 20, 21, 32, 40, 48, 58, 80, 99 Driftkostnader... 27, 78 79, 81, 88, 97, 98 Driftöverskott... 4, 5, 19 21, 25, 78 81, 97 99 Driftöverskottsmarginal... 78 80, 99 E V A... 6, 24, 25, 99 E V A-faktor... 25, 99 Eget kapital... 3, 8, 9, 22 24, 82, 83, 95, 98, 99 Eget kapital per aktie... 99 Ekonomi- och finansdirektör... 12, 103, 104 El... 72, 73, 74, 76 E-post... 104, baksida Etik... 11 Extra utdelning... 85, 99 Fastighetsaffärer... 3, 14, 16, 18 Fastighetsförsäljningar... omslag II, 4, 5, 18, 19, 24, 78, 80, 84, 97 99 Fastighetsköp... 17, 99 Fastighetsbeskrivning... 32, 40, 48, 58 Fastighetsmarknaden... 3, 4, 14, 20, 33, 36 41, 44, 46, 47, 51, 57, 60, 62 64 Fastighetsskatt... 78 81, 97 99 Finansiering... 5, 28, 29, 84, 85 Finansiell riskhantering... 28 Finansiella anläggningstillgångar... 82, 84, 86, 98 Finansiella poster... 78, 81, 84, 85, 97 99 Finansieringskällor... 29 Finansnetto... 81, 97 99 Framtidsutsikter... 32, 40, 49, 58 Företagskultur... 10, 68 Företagsledning... 12, 13, 32, 40, 48, 58, 102 Förfallostruktur... 27 29 Förslag till vinstdisposition... 95 Förändring av fastighetsbeståndet... 16 19 Genomsnittlig låneränta... 28, 99 Hyresgästmix... 1, 3, 6, 80 Hyresintäkter... 1, 3, 15, 19, 27, 31, 32, 40, 48, 58, 78 81, 97 99 Hyrestrend... 32, 40, 48, 58 Icke räntebärande skulder... 22, 82, 98, Icke-finansiella mål... 10 Immateriella anläggningstillgångar... 82, 86, 98 Incitamentsystem... 10, 24, 25, 89 Information... 11, 104, 105 Informationsdirektör... 12, 103, 104 Investeringar... 1, 5, 17 21, 24 25, 83 85, 97, 99 IT... 3, 5, 12, 13, 69, 79, 88, 103, 104 Justerad balansräkning... 22 Justerat eget kapital... 9, 24, 99 Jämställdhet... 13, 68, 69 Kassaflöde... 1, 4, 13, 21, 81, 84, 85, 87, 99 Kassaflöde per aktie... 99 Kassaflödesanalys... 84, 85, 87, 105 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad... 9, 27, 32, 40, 48, 58, 78, 79, 99 Koncernledning... 89, 102 Konkurrentjämförelse... 15, 29 Kontraktsportföljen... 79, 80 Kortfristiga fordringar... 82, 84, 85, 98, 99 Kvalitet... 5, 11, 68, 71, 103, 104 Kvartalsdata... 97 Kyla... 71, 74 Känslighetsanalys... 27 Könsfördelning... 69 Likvida medel... 28, 81, 83, 84, 98 Lokalarea... 31 32, 36 40, 42 44, 46 48, 52 55, 57, 58, 61 64, 80, 99 Lokalhyresmarknaden... 4, 6, 14 + resp ort Lokaltyper... 31, 40, 48, 58, 80 Löner... 6, 24, 69, 88, 89 Marknadsutveckling... 3, 4, 6, 21 Marknadsvärde... 1, 3, 4, 6, 20 22, 24, 25, 99 Marknadsvärdering... 9, 20 22, 87 Medarbetare... 6, 8, 10, 11, 24, 25, 68 70 Miljö... 5, 6, 12 13, 67, 70 76, 104 Kvalitets- och miljöchefer... 32, 40, 48, 58, 103 Miljöorganisation... 72 Miljöpolicy... 12, 68, 69 Miljöredovisning... 70 Miljöutredning... 71 Minoritetens andel av resultatet... 78, 97, 98 Minoritetsintresse... 82, 86, 98 Moderbolaget... 81, 83, 93, Mål... 4, 8 13, 23, 68, 71, 76 Noter... 88 Nyckeltal... 31, 78, 82, 99 Ordinarie utdelning... 99 Personal... 3, 5, 6, 10, 11, 24, 68, 69, 88, 103, 104 Processer... 68 Prognos... 5, 7, 12, 81 Rapporttillfällen... omslag IV Redovisningsprinciper... 86 Resultat efter finansiella poster... 1, 4, 15, 78, 81, 97, 98 Resultat fastighetsförsäljningar... 16, 78, 80, 97, 98 Resultat per aktie... 99 Resultatutveckling... 99 Revisionsberättelse... 95, 96 Revisor... 12, 88, 101 Risk... 11, 26 29 Räntebärande skulder... 22, 28, 81 83, 85, 98, 99 Räntebärande skulder, netto... 82, 83, 99 Räntetäckningsgrad... 4, 9, 11, 29, 32, 40, 48, 58, 78, 79, 99 Rörelseresultat... 78, 97 99 Skatt... 22, 24, 25, 78, 81, 97, 98 Skulder... 22, 24, 25, 28, 81 85, 87, 98, 99 Skuldsättningsgrad... 83, 99 Sociala kostnader... 88,89 Soliditet... 1, 4, 9, 11, 15, 22, 29, 32, 40, 48, 58, 82, 83, 99 Strategisk inriktning... 4, 8 Styrelse... 12, 13, 89, 100 Summa eget kapital och skulder... 22, 82, 99 Sysselsatt kapital... 82, 83, 99 Tillgångar... 22, 24, 25, 82, 86, 98 Totalarea... omslag IV, 31, 80, 99 Trainees... 69 Underhåll, hyresgästanpassning... 78, 79 81, 86, 97, 98 Utbildning... 5, 6, 68, 72 Utdelning... 9, 11, 23, 81, 99 Utsikter för 2001... 81 Vakansgrad... 1, 14, 79, 80, 86 Vakansgrad area... 1, 32, 40, 48, 58, 97, 99 Vakansgrad hyra... 1, 27, 32, 40, 48, 58, 99 Varumärke... 4, 7, 11 Vasakronans exploateringsmark... 65 VD... 12, 89, 100, 102 VD-kommentar... 2 Vice VD... 12, 102 Vision... 8, 24 www... baksida Värderingsmetod... 21 Värme... 71 74, 76 Åldersfördelning... 69 Årets resultat... 78, 95, 98 Ägare... 13 Översikt 1994 2000... 98 Kvartal... 97

Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag. Inriktningen är kommersiella lokaler, främst kontor, i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Sammanlagt omfattar fastighetsbeståndet 283 fastigheter. Beståndets totalarea är 2 687 000 m 2. På denna area arbetar cirka 75 000 människor. Människor som ska trivas med sina lokaler. Människor som ska känna att funktion och service fungerar väl. RAPPORTTILLFÄLLEN Delårsrapport jan mars 24 april 2001 Halvårsrapport 13 juli 2001 Delårsrapport jan sept 24 oktober 2001 Bokslutsrapport februari 2002 Årsredovisning februari 2002 Annual Report februari 2002 BOLAGSSTÄMMA Ordinarie bolagsstämma äger rum tisdagen den 24 april 2001 kl 16.00 på Vasakronans koncernkontor, Karlavägen 108, 13 tr i Stockholm.

EKONOMISKA DATA Mkr 2000 1999 Förändring % Hyresintäkter 2 662 2 380 12 Resultat efter finansiella poster 460 437 5 Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar 376 374 1 Kassaflöde från löpande verksamhet 454 826 45 Investeringar inklusive fastighetsförvärv 2 474 2 744 10 Marknadsvärde, fastigheter 34 193 27 200 26 Bokfört värde, fastigheter 19 654 18 159 8 Soliditet 35% 38% Vakansgrad, area 6% 8% Vakansgrad, hyra 4% 6% 1 HYRESINTÄKT PER LOKALTYP MARKNADSVÄRDE ANDEL AV HYRESINTÄKTERNA Övrigt 11% Bostäder 3% Garage 3% Butiker 8% Kontor 75% Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen. Övriga 12 städer 21% Malmö 11% Göteborg 8% Stockholm 60% Cirka 80 procent av marknadsvärdet är koncentrerat till Stockholm, Malmö och Göteborg. Statliga myndigheter 43% Övriga hyresgäster 57% Hyresgästmixen har förändrats och mer än hälften av kundbasen utgörs av privata hyresgäster. Under de senare åren har andelen statliga myndigheter minskat.

2 VD-kommentar 2000 har varit ett mycket starkt år för fastighetsbranschen med stor efterfrågan på lokaler, minskande vakanser och snabb hyresutveckling. I denna gynnsamma marknad har Vasakronans fokuserade strategi och marknadsledande position gett ett förbättrat resultat och en mycket god värdeutveckling på fastighetsbeståndet. Håkan Bryngelson, verkställande direktör

Vasakronan Šr ett tjšnsteorienterat och ledande fastighetsbolag med ett attraktivt bestœnd av kommersiella fastigheter. 60 procent av bestœndets marknadsvšrde finns i Stockholm och 80 procent i Stockholm, Gšteborg och Malmš. Vasakronan Šr marknadsledande pœ ytterligare tolv universitets- och hšgskoleorter med utvecklingspotential. Drygt hšlften av kundbasen utgšrs av privata hyresgšster och hyresgšstmixen Šr všl avvšgd. Marknadsutveckling Den svenska konjunkturen har varit stark under 2000 Šven om tendenser till avmattning blev tydliga i slutet av Œret. Bedšmningar gšrs att tillvšxten nu landar pœ en lšgre nivœ. EfterfrŒgan pœ lokaler har varit god under Œret. Detta Šr en effekt av den ekonomiska utvecklingen i kombination med bristande tillgœng pœ lokaler, efter flera Œr av lœg nyproduktion under 1990-talet. Ett attraktivt lšge och en hšg kvalitet pœ lokalerna anvšnds av mœnga fšretag som konkurrensfaktor bœde kommersiellt och vid rekrytering av personal. Den škande konkurrensen om kvalificerad arbetskraft, framfšrallt inom finans-, konsult- och IT-branschen, har medfšrt stor efterfrœgan pœ lokaler i citylšgen vilket lett till en mycket stark hyresutveckling. Topphyror i Stockholms City har noterats till 7 000 kr/m 2 Šven om det mer normala hyresintervallet har škat till 4 000Ð5 000 kr/m 2. ven i Gšteborg och Malmš sker en stark škning av hyresnivœerna med upp till 20Ð25 procent. Betydande hyresnivœhšjningar kan Šven noteras i alla universitetsstšder men pœ en lšgre nivœ. Baserat pœ en god marknadsutveckling har den svenska fastighetsmarknaden haft en fortsatt gynnsam utveckling under 2000. Totalavkastningen fšr de 16 fšretagen som ingœr i Svenskt Fastighetsindex, SFI, uppgick till drygt 17 procent fšr 1999 och fšrvšntas vara hšgre fšr 2000, nšr resultaten redovisas i mitten av mars 2001. Denna fšrvšntan avspeglas Šven i att index fšr svenska bšrsnoterade fastighetsbolag utvecklats bland de bšsta av samtliga branscher Œr 2000 med en uppgœng pœ 40 procent. Vasakronans utveckling har varit god och i paritet med utvecklingen fšr SFI. HyresintŠkterna škade med 282 Mkr till 2 662 Mkr, en škning med 12 procent. Organisk tillvšxt i befintligt bestœnd uppgick till 8 procent. Hyreskontrakt fšr 252 Mkr har omfšrhandlats, och utgšr 9 procent av hyresportfšljen, med en genomsnittlig hyresškning pœ 39 procent. Mot bakgrund av den snabbt fšrsšmrade situationen fšr mœnga IT-fšretag finns det anledning att fšlja marknadsutvecklingen noga. ven om Vasakronan har en liten exponering mot denna sektor sœ kan de indirekta effekterna av en mer avvaktande marknad dšmpa efterfrœgan pœ de mest attraktiva lokalerna. I Stockholm finns dessutom planerade byggprojekt fšr mellan en halv och en miljon kvadratmeter kommersiella lokaler. Dessa Šr dock planerade med ett lœgt spekulationsinnehœll och bšr kunna absorberas i den nu bedšmda konjunkturutvecklingen. Vid ingœngen av 2001 kan vi fortsšttningsvis notera en god efterfrœgan pœ lokaler pœ de flesta av vœra marknader. Branschens omstrukturering har pœgœtt ett antal Œr och under 2000 har branschen konsoliderats ytterligare genom flera uppkšp fšr att skapa allt stšrre fastighetsbolag. DessvŠrre har detta inneburit att flera bolag fšrsvunnit frœn Stockholms Fondbšrs dšr fastighetsindex fœtt en allt mindre betydelse. Endast Drott utvecklas idag som en stor aktšr pœ Stockholms Fondbšrs genom sitt fšrvšrv av Balder. I švrigt har bland andra Skandia fšrvšrvat Diligentia, AP Fastigheter fšrvšrvat Dišs och Rodamco fšrvšrvat Piren. UtifrŒn ett branschperspektiv skulle det vara šnskvšrt med fler stora bšrsnoterade fastighetsbolag, vilka skulle mšjliggšra en bšttre likviditet i indirekt Šgda fastigheter och dšrigenom fler alternativa investeringsmšjligheter. Detta skulle generera ett stšrre investerarintresse och dšrmed sannolikt en hšgre všrdering av fastighetsbranschen. Vasakronans ekonomiska utveckling Vasakronan har utifrœn marknadsutvecklingen varit rštt strategiskt positionerat. Bolagets uppdrag frœn Šgaren Šr att skapa stšrsta mšjliga totalavkastning pœ eget kapital. Baserat pœ detta uppdrag har en strukturomvandling av fšretaget skett mot en koncentration pœ fastigheter av sœdan typ och med sœdant lšge dšr den stšrsta všrdeutvecklingen kan uppnœs. Detta har dock samtidigt inneburit en nervšxling till en lšgre direktavkastningsnivœ. Vidare har stora satsningar genomfšrts pœ fastighetsutveckling som ger en snabb všrdeeffekt. Fšr nšrvarande har Vasakronan en projektportfšlj pœ 2,2 miljarder kronor. FastighetsaffŠrerna har under Œret uppgœtt till netto 1,0 miljarder kronor. Fšr att fokusera pœ všrdeskapande ŒtgŠrder, bœde strategiskt och operationellt, arbetar Vasakronan med ett kompletterande ekonomiskt styr- och incitamentssystem E V A (Economic Value Added). Detta har gett avsedda effekter i hela fšretaget fšr att skapa en gemensam všrderingsplattform samt ett rationellt beteende av organisationen till stšd fšr vœr strategis- 3

4 ka inriktning. VŠrdeutvecklingen fšr befintligt fastighetsbestœnd uppgick 2000 till 20 procent och marknadsvšrdet av Vasakronans fastighetsportfšlj uppgick per Œrsskiftet till drygt 34 miljarder kronor. Enligt fšrvšntningarna redovisar Vasakronan ett nœgot fšrbšttrat resultat fšre skatt pœ 460 (437) Mkr. Driftšverskottet stšrktes med 240 Mkr till 1 577 Mkr vilket innebar att driftšverskottmarginalen škade med 3 procentenheter till 59 procent. Resultatet efter finansnetto exklusive fastighetsfšrsšljningar uppgick till 376 (374) Mkr. Resultatet har belastats med engœngskostnader 50 (0) Mkr fšr lšsen av framtida ršntekostnader fšr lœn tecknade vid ett hšgre ršntelšge Šn till dagens. Vasakronan Šr helt finansierat pœ kapitalmarknaden utan sšrskild sškerhet i fastighetsbestœndet. Fšr att ha tillgœng till denna marknad kreditbedšms fšretaget av Standard & PoorÕs och har en K1-rating fšr kort upplœning och BBB+ fšr lœng. Vi har valt en rating som ett fristœende fšretag utan Šgarkoppling och denna baseras dšrfšr huvudsakligen pœ vœr verksamhetsutveckling. Till grund fšr vœr strategiska inriktning har vi mœlsatt miniminivœer fšr synlig soliditet šverstigande 35 procent och en kassaflšdesmšssig ršntetšckningsgrad stšrre Šn 2,0. Standard & PoorÕs har i sin senaste bedšmning hšvdat att fastighetsmarknaden nšrmar sig toppen av konjunkturcykeln och har dšrfšr skšrpt kraven pœ en ršntetšckningsgrad som gœr mot 3,0. Mot denna bakgrund har Vasakronans lœnga rating med betyget BBB+ bibehœllits, men med tillšgget Ónegative outlookó. Strategisk inriktning Vasakronan har všl uppfyllt de avkastningsmœl som sattes upp fšr perioden 1995Ð2000. Det justerade egna kapitalet har škat med 136 procent till 17 miljarder kronor. De strategiska mœlen om att skapa ett ledande, geografiskt och kommersiellt fokuserat, fšretag har uppnœtts i en snabbare takt Šn fšrvšntat. BetrŠffande de hšgt stšllda icke-finansiella mœlen Šr vi idag ledande i vœr bransch men har inte fullt ut nœtt mœlsatta nivœer. Under Œret har den strategiska inriktningen uppdaterats och mœlen fšrfinats. Den strategiska utgœngspunkten Šr att skapa všrden fšr Šgaren, kunderna och fšretaget. vergripande inriktning Šr en tillvšxtstrategi, med fortsatt fokus pœ kommersiella fastigheter med geografisk koncentration fšretršdesvis till Stockholms- och resundsomrœdet samt Gšteborg dšr 80 procent av Vasakronans marknadsvšrden finns. TillvŠxten ska ge ledande positioner pœ varje delmarknad som vi verkar pœ fšr att kunna pœverka marknadsutvecklingen och skapa en bred bas fšr en fortsatt kundnšra tjšnsteutveckling. Initialt finns, inom befintliga finansiella ramar, investeringsutrymme pœ fyra miljarder kronor. Genom en fortsatt geografisk koncentration kan dessutom betydande resurser frigšras fšr en stark lokal tillvšxt pœ utvalda marknader. Vasakronan Šr idag en av de stšrsta Šgarna av potentiellt utvecklingsbar exploateringsmark, vilken inte har inkluderats i vœr fastighetsvšrdering. Idag bedrivs ett aktivt arbete fšr att utveckla byggrštter pœ dessa omrœden fšr att dšrefter anvšnda marken som bytesvaluta till attraktiva fšrvaltningsfastigheter. UtifrŒn ett Šgarperspektiv utgšr Šven fšretagets totala tillvšxt och storlek en viktig všrderingsparameter pœ kapitalmarknaden. Den framtida kapitalfšrsšrjningen utgšr hšrvid en nyckelfrœga. Den andra delen av vœr strategiska inriktning Šr en kraftfull satsning pœ tjšnster och service. UtifrŒn ett tjšnsteperspektiv utgšrs Vasakronans mœlgrupp av kunder, kundens anstšllda och kundens kund. VŒrt produktsortiment utgšrs av alltifrœn en ren lokal fšr uthyrning till effektiva och attraktiva arbetsplatser. Ett všl fungerande tjšnsteutbud skapar mervšrden fšr kunden och fšr oss som leverantšr och har till syfte att ška intškterna genom att skapa ett mer attraktivt produktutbud och ška kundlojaliteten. Genom Vasakronan Service Partner bedriver vi redan betydande tjšnsteverksamhet i bland annat stora fastigheter som kvarteret Garnisonen, InfraCity och kvarteret Tegen, med ambition att všxa till andra geografiska omrœden. Utveckling av en nštbaserad tjšnsteportal pœgœr fšr att successivt kunna bredda tjšnsteutbudet till hela vœr mœlgrupp. Introduktion sker under fšrsta halvœret 2001. Ambitionen Šr att de flesta av vœra fastigheter dessutom ska fœ bredbandsuppkoppling under 2001. Kundbasen utgšr ett fšretags stšrsta všrde. Vasakronan Šr ett kundorienterat fšretag som agerar lœngsiktigt i lokalhyresmarknaden. VŒr inriktning och utveckling styrs helt utifrœn denna insikt vilket lett till ett antal viktiga satsningar. Vi bygger upp vœrt varumšrke utifrœn en všrdeladdning av ett fšretag som bryr sig om de som verkar i vœra fastigheter. All pro-

jektutveckling och utbildning sker med utgœngspunkt frœn ett kvalitetssynsštt av stšndiga fšrbšttringar enligt TQM. Samtliga fastigheter ska vara miljšdeklarerade efter 2001 och Vasakronan arbetar fšr att som ett av de fšrsta fastighetsbolagen bli miljšcertifierade under Œret. En ledstjšrna har alltid varit att Vasakronan ska agera med stor šppenhet vilket Šr viktigt sœvšl ur ett kundperspektiv som fšr kapitalmarknadens behov. Att efterstršva transparens renderade Vasakronan utmšrkelsen Sveriges bšsta Œrsredovisning fšr 1999. Vasakronans framtid Med všrdedrivande strategier, som bygger pœ tillvšxt och tjšnsteutveckling, kommer Vasakronan att investera fšr att bli Sveriges ledande fastighetsfšretag som investeringsobjekt, hyresvšrd och arbetsgivare. En kompetent och motiverad personal, effektiva lokaler samt ett attraktivt tjšnsteutbud ska gšra Vasakronan till marknadens bšsta hyresvšrd. Med satsningar pœ affšrs- och ITutveckling ska nytšnkande och flexibilitet stšdja arbetet att uppnœ en ledande marknadsposition. Genom kunskap om marknaden, konsekventa strategier, finansiella resurser, offensiva investeringar och bra styrsystem ska en fortsatt god resultat- och všrdeutveckling uppnœs fšr Šgaren. Fšr 2001 bedšms Vasakronans intškter och driftšverskott ška genom helœrseffekt av genomfšrda fšrvšrv, kontinuerliga investeringar, minskade vakanser och fšrbšttrad hyresnivœ. Genom att finansieringskostnaderna kan hœllas pœ i stort sett ofšršndrad nivœ fšrvšntas dšrfšr ett fšrbšttrat resultat, exklusive fastighetsfšrsšljningar, som uppgœr till cirka 500 Mkr. 5 Stockholm den 13 februari 2001 HŒkan Bryngelson VerkstŠllande direktšr

ÖVERSIKT Årsredovisning 2000 Vasakronan är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag på kommersiella lokaler. 6 Koncentrerat marknadsvärde Cirka 80 procent av marknadsvšrdet pœ Vasakronans fastigheter Šr koncentrerat till Stockholm, Malmš och Gšteborg. Vasakronan finns ocksœ med betydande innehav i Lund, Kristianstad, VŠxjš, Linkšping, Jšnkšping, Karlstad, rebro, Uppsala, GŠvle, Sundsvall, UmeŒ och LuleŒ. Förändrad hyresgästmix Under de senaste Œren har mœnga nya hyresgšster flyttat in i Vasakronans lokaler. Ursprungligen var hyresgšsterna i Vasakronan statliga myndigheter. I takt med Vasakronans omstrukturering har hyresgšstmixen fšršndrats. Privata fšretag, frœn ett stort antal olika industri- och tjšnstesektorer, i kombination med statliga myndigheter ger en kommersiellt stark hyresgšstmix. Stark kundorientering Basen fšr att agera lœngsiktigt i lokalhyresmarknaden Šr en stark kundorientering. Med en fšršndrad kundmix kršvs att Vasakronan tillsammans med kunderna utvecklar framtidens kontorslšsningar. Vasakronan genomfšr kontinuerligt mœldialoger med samtliga kunder fšr att bšttre kunna fšrstœ kundernas utvecklingsbehov bœde pœ kort och lœng sikt. Positiv resultatutveckling HyresintŠkterna har škat med 12 procent under 2000 och uppgœr till 2,7 miljarder kronor. Resultatutvecklingen i fastighetsdriften har varit positiv och resultatet efter finansnetto har det senaste Œret škat till 460 (437) Mkr. Högre motivation genom E V A Vasakronan arbetar med ett kompletterande ekonomiskt styrsystem E V A (Economic Value Added) fšr att alla anstšllda ska arbeta mot samma mœl. E V A premierar lœngsiktigt tšnkande och belšnar všrdeskapande ŒtgŠrder i verksamheten. Till E V A Šr ett bonussystem kopplat som fšr 2000 ger en utbetalning till samtliga medarbetare pœ cirka 2Ð3 mœnadslšner i bonus. Aktiv satsning på miljö Under vœren 2001 genomfšr Vasakronan en miljšcertifiering enligt ISO 14001. Samtliga fastigheter ska vara miljšinventerade 2001 och all personal har genomgœtt utbildning i miljšfrœgor. Stabil finansiell exponering Finanskostnaderna har škat till fšljd av investeringar och fšrvšrv. Vasakronans finanspolicy medfšr att upplœning ršntebinds enligt en normportfšlj som Šr en avvšgning mellan kort ršntebindning fšr att lœngsiktigt sšnka ršntekostnaden och lœng ršntebindning fšr att nœ en stabil ršntekostnadsutveckling. Vid Œrsskiftet uppgick den genomsnittliga ršntebindningen till 1,8 Œr. Positiv marknadsutveckling Lokalhyresmarknaden har varit mycket stark 2000 och hyresutvecklingen i nytecknade kontrakt har škat med 39 procent. MarknadsvŠrdet pœ Vasakronans fastighetsportfšlj všrderades vid Œrsskiftet till 34,2 miljarder kronor, en uppgœng med 7 miljarder kronor sedan fšregœende Œr. Investeringarna i befintligt Vasakronan fördjupar kontinuerligt relationen med kunderna och måldialoger genomförs årligen med samtliga kunder.

fastighetsbestœnd uppgick till 1,1 miljarder kronor. UnderhŒllskostnader och hyresgšstanpassningar var 0,3 miljarder kronor. Investeringar i fastighetsfšrvšrv uppgick till 1,3 miljarder kronor. Satsning på ett starkt varumärke Vasakronan har, fšr att vara ett naturligt fšrstaval fšr kunder pœ lokalhyresmarknaden, satsat pœ att utveckla och stšrka varumšrket. Under Œret har en stor satsning gjorts via TV-reklam som kombinerats med lokal utbudsannonsering. Fortsatt starkt resultat 2001 HyresintŠkterna kommer att fortsštta ška medan fastighetsdrift och underhœll kommer att ška i en lšgre takt. RŠntekostnaden kommer att vara pœ i stort ofšršndrad nivœ. Prognosen Šr att resultatet efter finansnetto kommer att uppgœ till cirka 500 Mkr. En detaljerad prognos finns pœ sid 81. 7 Förvärv av Ericsson-fastighet i Lund Varumärkessatsning via TV

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 8 Strategisk inriktning Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning och värdetillväxt på det egna kapitalet. Den strategiska inriktningen med en stark lokal position med i huvudsak citynära fastigheter ligger fast. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsfšretag som investeringsobjekt, hyresvšrd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som stšlls pœ ett všlrenommerat bšrsnoterat fšretag och vara ansedd som den bšsta investeringen bland svenska fastighetsfšretag. Som hyresvšrd ska Vasakronan vara erkšnd som den mest kompetenta fastighetsšgaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bšsta utvecklingsmšjligheter och arbetsmiljš fšr sina medarbetare. Affärsidé Vasakronan ska vara ledande pœ utvalda marknader fšr kommersiella lokaler i Sverige Ð fršmst kontor. Vasakronan erbjuder effektiva lokaler och kundanpassade tjšnster fšr att fœ nšjda och lojala kunder. Med hšg kompetens, stšndiga fšrbšttringar och i samverkan med kunderna ska Vasakronan uppnœ en stark marknadsposition och en god resultat- och všrdeutveckling. Mål 1995 2000 Vasakronans styrelse faststšllde redan 1995 finansiella och icke finansiella mœl fram till Œr 2000. r 2000 skulle Vasakronan ha uppnœtt de finansiella och icke finansiella mœlen, fšrutom avkastningskravet, vilket gšller šver en konjunkturcykel.

Finansiella mål och måluppfyllelse Avkastning pœ justerat eget kapital Avkastning pœ justerat eget kapital Šr det švergripande finansiella mœlet. Det inkluderar bœde driftšverskott och resultat frœn fastighetsfšrsšljningar samt fšršndring av marknadsvšrdet i hela fastighetsbestœndet. Avkastningskravet Šr inte ett fast mœl utan Šndras i takt med att inflation och ršntenivœ fšršndras. Avkastningskravet Šr den riskfria ršntan, definierad som den 5-Œriga statsobligationen, plus 5 procentenheter. Fšr 2000 uppgick avkastningskravet till 10,2 procent och avkastningen till 24,2 procent. ver den senaste femœrsperioden har Vasakronan med marginal klarat avkastningskravet. KassaflšdesmŠssig ršntetšckningsgrad RŠntetŠckningskravet Œterspeglar att ršntekostnaden Šr den enskilt stšrsta kostnaden i Vasakronan. Fšr att kunna absorbera fšršndringar i ršntenivœn Šr det viktigt att ha ett resultat som tšcker nuvarande ršntekostnad med en viss marginal. RŠntetŠckningskravet Šr satt fšr att behœlla Vasakronans nuvarande rating BBB+. I november 2000 bekršftade Standard & PoorÕs Vasakronan rating BBB+ men med tillšgget Ónegative outlookó. S&P gšr bedšmningen att det behšvs en hšgre ršntetšckningsgrad infšr en eventuell konjunkturnedgœng. Vasakronans mœl Šr att ha en ršntetšckningsgrad pœ lšgst 2,0 gœnger. Fšr 2000 uppgick ršntetšckningsgraden till 2,0 gœnger. Soliditet SoliditetsmŒlet Šr satt mot bakgrund av att fastighetsfšrvaltning Šr en kapitalintensiv verksamhet. Det kršvs en finansiell styrka att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. MŒlet Šr att den synliga soliditeten lœngsiktigt ska uppgœ till lšgst 35 procent. Per den 31 december 2000 uppgick soliditeten till 35 procent och soliditeten har varit šver mœlet under den senaste femœrsperioden. Utdelning UtdelningsmŒlet har faststšllts fšr att aktiešgare ska erhœlla en relativt hšg utdelningsandel och samtidigt medge mšjlighet att genom investeringar utveckla Vasakronan. MŒlet Šr en utdelning som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital. Dock ska utdelningen uppgœ till maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag fšr schablonskatt. Fšr 1998 uppgick den ordinarie utdelningen till 3 procent av justerat eget kapital, 366 Mkr. Fšr 1999 uppgick utdelningen till 157 Mkr, vilket motsvarade 50 procent av resultatet efter finansiella kostnader. Fšr 2000 fšreslœs en utdelning pœ 165 Mkr, vilket motsvarar 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag fšr schablonskatt. MŒluppfyllelse Vasakronan har under hela perioden uppfyllt Šgarens utdelningskrav och dessutom lšmnat extrautdelningar i samband med utdelning av verksamheter till Finansdepartementet i syfte att renodla Vasakronan. 9 AVKASTNING PÅ JUSTERAT EGET KAPITAL KASSAFLÖDESMÄSSIG RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET UTDELNING Utfall % Mål 30 Mål riskfri ränta plus 5 procentenheter 25 20 15 10 5 96 97 98 99 00 Vasakronan har med marginal klarat avkastningskravet till följd av en god utveckling av driftnetton och marknadsvärden på fastigheter. 1996 gjordes ingen marknadsvärdering. Utfall ggr Mål 2,0 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 96 97 98 99 00 För att kunna klara förändringar i räntenivån är det av stor vikt att ha ett resultat som med god marginal klarar räntekostnaderna. Utfall % Mål 35% 50 40 30 20 10 96 97 98 99 00 För att klara konjunktursvängningar och stora investeringar krävs finansiell styrka. Ordinarie utdelning Mkr Extra utdelning Mål 1 200 Mål 3% av justerat eget kapital (dock max 50% av vinsten efter skatt) 1 000 800 600 400 200 96 97 98 99 00 förslag Utdelningen till ägaren har varit på en hög nivå under hela perioden.

STRATEGISK INRIKTNING 10 MŒlen fokuseras pœ en tillvšxt i det egna justerade kapitalet vilket speglar Vasakronans totalavkastning pœ ett tydligt sštt. Totalavkastningen bestœr av dels direktavkastningen frœn fastighetsršrelsen, dels všrdeutvecklingen i fastighetsportfšljen. I en normal till stark fastighetsmarknad Šr oftast všrdeutvecklingen stšrre Šn direktavkastningen och dšrmed blir strategivalet fšr všrdeoptimering avgšrande fšr totalavkastningen. Med hšgre všrdeškningspotential sštter marknaden lšgre direktavkastningskrav, vilket ju Šr mycket tydligt pœ attraktiva orter. garna har i sitt uppdrag till Vasakronan angett hšgsta mšjliga totalavkastning som mœl, vilket har lett till den strukturomvandling som fšretaget har genomgœtt. Orter med hšg direktavkastning har avyttrats och fastigheter med lœg direktavkastning har fšrvšrvats, men i attraktiva lšgen dšr všrdeutvecklingen har varit som stšrst. Icke-finansiella mål och måluppfyllelse Som hyresvšrd Vasakronans mœl Šr att minst 95 procent av kunderna kan tšnka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tšnka sig att hyra igen av Vasakronan. Under 2000 har kundlojaliteten škat bœde i Vasakronans egen undersškning hos kunderna frœn 81 till 83 procent och i den externa NKI/Fastighetsbarometern frœn 69 till 75 enheter. Under 2000 genomfšrdes ett internt projektarbete fšr att fœ škad systematik i arbetet med att stšrka kundrelationen. Vasakronan har trots škad kundlojalitet inte nœtt det lœngsiktiga mœlet att komma upp till att minst 95 procent kan tšnka sig att hyra igen och att 60 procent definitivt kan tšnka sig att hyra igen. De resultat som Šr uppnœdda Šr dock bland de bšsta i fastighetsbranschen. Som arbetsgivare Vasakronans mœl Šr att minst 95 procent av medarbetarna kšnner att deras arbete har betydelse fšr att nœ fšretagets mœl, varav minst 60 procent definitivt kšnner att deras arbete har betydelse fšr att nœ Vasakronans mœl. Fšr 2000 uppgick resultatet till 90 respektive 54 procent. Stora insatser har gjorts fšr att fšršndra Vasakronans fšretagskultur med en historia frœn en statlig myndighet till ett affšrsmšssigt tjšnstefšretag. VŠrdena fšr personalens motivation har škat bland annat till fšljd av šppen information, stora utbildningsinsatser och av effekter frœn styr- och incitamentsystemet E V A. Vasakronan har trots mycket starka fšrbšttringar inte riktigt lyckats nœ mœltalen. Som fastighetsfšretag Vasakronans mœl Šr att minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia kšnner till bolaget všl, varav minst 60 procent kšnner till Vasakronan mycket všl. Fšr 2000 uppgick resultatet till 91 respektive 55 procent. rliga mštningar sker bland dessa tre intressentgrupper till Vasakronan. Antalet tillfrœgade Šr fœ och dšrfšr kan resultaten variera. Kunskapen hos mœlgrupperna Šr pœ en hšg nivœ. MŒlet Šr i det nšrmaste uppnœtt. KUNDER Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? MEDARBETARE Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER Känner du till Vasakronan? Ja, definitivt % Ja Mål 95% 100 80 60 40 20 96 97 98 Genom aktiva och systematiska insatser mot kunderna har kundlojaliteten ökat till 83 procent. 99 00 Ja, definitivt % Ja Mål 95% 100 80 60 40 20 96 97 98 99 00 Incitamentssystemet EVA, öppen information och utvecklingssamtal i hela organisationen är några av de bakomliggande faktorerna till uppgången till 90 procent bland medarbetarna. Ja, mycket väl % Ja, väl Mål 95% 100 80 60 40 20 96 97 98 99 00 Genom konsekventa informationsinsatser är kunskapen hos intressenterna på en hög nivå.

Mål 2001 2003 De finansiella mœlen Šr satta fšr att ge en kombination av hšg totalavkastning, hšg utdelningskapacitet, hšg tillvšxtkapacitet och finansiell stabilitet. Under de senaste fem Œren har dessa mœl fungerat som en sporre fšr tillvšxt samtidigt som ršntetšckningsgrad och soliditetsmœl har gett restriktioner fšr att tillvšxt har kunnat ske med begršnsad finansiell risk. DŠrfšr har styrelsen valt att inte fšršndra de finansiella mœlen. De icke-finansiella mœlen har, trots mycket hœrda anstršngningar och trots att resultatnivœerna Šr de hšgsta i fastighetsbranschen, inte uppnœtts. Resultaten har pœ vissa hœll i bolaget varit mycket bra och flera marknadsomrœden har lyckats nœ mœlen bœde mot kunder och personal. Fšr att utveckla kundmštningarna samordnas vœr egen mštning med den mštning som gšrs av de ledande fastighetsfšretagen dšr ett NKI-vŠrde rangordnar fšretagen. MŒlfrŒgan fšr kundlojalitet, medarbetare och kunskap hos intressenter anpassas och kommer fšr de kommande Œren att vara minst 90 procent som svarar ja och minst 50 procent som svarar definitivt ja eller mycket všl. Internt kompletteras mœlen med att det ska vara stšndiga fšrbšttringar. Samtidigt sštts ett mœl fšr NKI-vŠrdet som ska vara hšgre Šn 80 enheter och den Œrliga kundmštningen kompletteras med hšndelsemštningar. Strategi Vasakronans strategi Šr bœde funktionellt och geografiskt inriktad. NKI, NöjdKundIndex Enheter 1999 2000 Stenvalvet Vasakronan Hufvudstaden Castellum NCC Diös Länsförsäkringar Amplion SEB Tornet AP Fastigheter Drott Diligentia Skandia Branschindex 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Vasakronan har genom en ökad systematik i kundkontakterna gjort en stor förbättring i relation till de största konkurrenterna under det senaste året. Funktionellt Šr fastighetsbestœndet koncentrerat till kommersiella lokaler och geografiskt till orter i Sverige med god utvecklingspotential. Vasakronan satsar pœ att ha en stark lokal position med fastigheter i huvudsak i citynšra lšgen. Detta gšr att fastighetsbestœndet innehœller en del butiker och kšpcentra. En stark lokal position ger mšjlighet att erbjuda kunder alternativa lokaler inom bestœndet. Vasakronan verkar i Stockholm, Malmš och Gšteborg samt i ytterligare 12 stšder; Lund, Kristianstad, VŠxjš, Linkšping, Jšnkšping, Karlstad, rebro, Uppsala, GŠvle, Sundsvall, UmeŒ och LuleŒ. Vasakronan kommer att ška omsšttningen av fastighetsbestœndet fšr att kunna utnyttja sin kompetens som utvecklare av fastigheter. Etik Vasakronan har en všl utarbetad etikpolicy i syfte att skapa en gemensam syn pœ affšrsmšssiga etik- och moralfrœgor. rligen genomfšrs bland samtliga medarbetare en šversyn av aktuella etik- och moralfrœgor. Varje medarbetare medverkar sedan i en sjšlvrannsakan i dessa frœgor. Information Vasakronan fšljer en šppen och tydlig informationspolitik med uttalat mœl att skapa ršttvisande fšrvšntningar pœ fšretaget. Stockholms Fondbšrs regler om informationsgivning fšljs i all kommunikation. Sveriges Finansanalytikers Fšrenings rekommendationer och Sveriges Informationsfšrenings rekommendation om Effektiv Information Šr všgledande fšr informationsgivningen. Fšr att mšta marknadens krav pœ information och analysunderlag Šr Vasakronan en av deltagarna i Svensk Fastighetsindex. Varumärke VarumŠrket har blivit allt viktigare i fšretagets totala marknadsfšring. Det Šr dšrfšr av stor vikt att Vasakronan agerar och presenteras pœ ett konsekvent och enhetligt sštt pœ alla marknader. Vasakronan ska vara ett av de tre mest kšnda fastighetsfšretagen pœ respektive ort. Vasakronans profilmœl Šr švergripande att associeras med Óstora pœ kontor och stšrre pœ mšnniskoró. VarumŠrket ska stœ fšr všrden som Šr centrala i fšretagets vision som effektiva lokaler, nšjda kunder, kundanpassade tjšnster, hšg kompetens, miljšmedvetenhet samt ett šppet fšretag med hšg etik och moral. 11

STRATEGISK INRIKTNING 12 Miljö Vasakronan har en všl dokumenterad miljšpolicy som syftar till att i samverkan med kunderna bedriva en verksamhet som passar in i det ekologiskt bšrkraftiga samhšllet. Kvalitet Verksamheten styrs och utvecklas mot mœlet att uppnœ stšndiga fšrbšttringar. Organisationen Šr decentraliserad och pršglad av synsšttet inom TQM, Total Quality Management. IT Informationsteknologi kande behov av information, tillgšnglighet och snabb kommunikation kršver utveckling av nya IT-tillŠmpningar. Vasakronan ska som Sveriges ledande fastighetsfšretag ha det bšsta IT-stšdet i branschen. Stordriftsfšrdelar gšr detta mšjligt och ska ge ett fšrsprœng till konkurrenterna. Styrelsens arbetsformer Vasakronans styrelse bestœr av Œtta ledamšter valda av bolagsstšmman samt tvœ ledamšter utsedda av arbetstagarorganisationerna. Bland de bolagsstšmmovalda ledamšterna finns en person med direkt anknytning till Vasakronans Šgare. Vidare ingœr verkstšllande direktšren i styrelsen. Vid styrelsens sammantršden nšrvarar ocksœ Vasakronans vice VD, ekonomi- och finansdirektšr, informationsdirektšr och styrelsens sekreterare som Šr bolagets chefjurist. Under verksamhetsœret 2000 hade styrelsen sex ordinarie sammantršden enligt fšljande: Februari April Juni September Oktober December Bokslut, genomgœng med Vasakronans revisorer Kvartalsbokslut, prognos AffŠrsplan, strategidiskussion HalvŒrsbokslut, prognos, besšk pœ region Kvartalsrapport, prognos Budget Utšver detta har ett extra styrelsesammantršde hœllits. I samband med bolagsstšmman i april 2000 avgick Rune Brandinger, ordfšrande sedan bolagets start 1993, ur styrelsen och ersattes som ordfšrande av Egon Jacobsson, fšre detta VD i Vin & Sprit. Rolf Lydahl avgick ur styrelsen och ersattes av Birgitta Kantola, International Finance Corporation. vriga ledamšter i styrelsen omvaldes. Styrelsens arbetsordning syftar till att sškerstšlla styrelsens behov av information och beslutsunderlag. I arbetsordning fšr styrelsen finns angivet ansvar och befogenheter, styrelsens storlek och sammansšttning, anvisningar fšr hur styrelsesammantršden ska genomfšras och hur protokoll ska uppršttas, arbetsfšrdelning styrelse/ordfšrande/vd, vilka frœgor som fordrar beslut av styrelsen, hur ekonomisk rapportering ska utfšras samt sekretessregler. Hšga krav stšlls pœ den ekonomiska rapporteringen och pœ underlag i varje Šrende som ska bli fšremœl fšr beslut. Bolagets revisor rapporterar varje Œr personligen sina iakttagelser frœn granskningen och sin bedšmning av bolagets interna kontroll. Kontoret ska fungera både som arbets- och mötesplats. Och där är funktion, service och trivsel ett gemensamt intresse.

Den svenska staten är den största företagsägaren i Sverige. Målet med ägandet i Vasakronan är att skapa största möjliga värdetillväxt. Vasakronan AB Šr ett helšgt dotterbolag till Civitas Holding AB som Šgs av den svenska staten via Finansdepartementet. Vasakronan utgšr den dominerande substansen i Civitas Holding som dessutom Šger Vasallen AB till 100 procent samt 38,5 procent i det bšrsnoterade Fastighets AB Celtica. Statens ägarroll Staten Šr den stšrsta fšretagsšgaren i Sverige. I den statliga fšretagssfšren finns ett 60-tal fšretag med cirka 230 000 personer anstšllda, varav 60 000 utomlands. OmsŠttningen uppgœr till cirka 310 miljarder kronor med ett resultat pœ 39 miljarder kronor. Statens Šgarroll Šr olika beroende pœ om fšretagen Šr heleller delšgda, konkurrensutsatta eller om fšretagen ska uppfylla sšrskilda samhšllsintressen. Exempel pœ fšretag som har specifika samhšllsintressen att uppfylla Šr Apoteksbolaget, Samhall och Systembolaget. Uppdraget att vara en aktiv Šgare innebšr att Šgaren anger tydliga mœl och riktlinjer fšr fšretagen samt fšljer upp och utvšrderar dessa. Det švergripande mœlet fšr den svenska staten Šr att de konkurrensutsatta fšretagen ska skapa všrde, det vill sšga uppnœ acceptabel avkastning pœ statens kapital, effektivt skšta fšretag och i fšrekommande fall infria uttryckta samhšllsintressen. VŠrdeskapande innebšr att fšretagen mœste arbeta lœngsiktigt med att bygga lœngvariga kundrelationer och skapa fšrtroende som en pœlitlig leverantšr med konkurrenskraftiga priser. Det gšngse mœttet pœ všrdeskapande Šr att všrde skapas nšr nuvšrdet pœ de framtida kassaflšdena Šr stšrre Šn fšretagets sammanvšgda kostnad fšr det lœnade kapitalet och fšr Šgarens kapital. Detta begrepp sštter dšrmed fokus pœ aktiešgarvšrdets tillvšxt snarare Šn Šgarens švergripande syfte eller mœl med verksamheten. MŒnga av fšretagen med statligt Šgande har tidigare verkat pœ reglerade marknader. Idag mšts de av konkurrens frœn bœde nationella och internationella konkurrenter. Flexibla kontor blir allt viktigare. Under det senaste Œren har nœgra stšrre fšršndringar skett inom den statliga fšretagssfšren: Telia har bšrsintroducerats och Celsius, SAQ Kontroll och VPC har sœlts. Statens ägarverktyg Statens Šgarpolicy fokuserar pœ tre Šgarverktyg. Fšr det fšrsta Šr det Šgarens uppgift att se till att fšretaget har en styrelse vars kompetens och erfarenheter šverensstšmmer med de behov fšretaget har. Fšr det andra stšller Šgaren krav pœ en snabbare och mer analytisk rapportering som mšjliggšr jšmfšrelser med andra fšretag och externa analyser av fšretaget. Fšr det tredje vill Šgaren i samrœd med fšretaget ška fokuseringen pœ kšrnverksamhet. NŠringsdepartementet fšrvaltar statens Šgande i 32 fšretag fršmst inom kraft-, telekom-, skog- samt transportbranscherna. Finansdepartementet Šr den andra stora fšrvaltaren av statligt Šgande med 14 fšretag inom den finansiella sektorn, upplevelseindustrin och fastighetsbranschen. Styrning av statliga företag Finansdepartementet Šr aktiv i styrelsenomineringen till fšretagen. TillsŠttningen av nya ledamšter fšregœs av en dialog med styrelseordfšrande, fšretagsledning samt švriga beršrda. Statliga fšretag som Šr konkurrensutsatta fungerar pœ samma sštt som švriga fšretag pœ marknaden. Staten har prioriterat vissa viktiga policyfrœgor som IT-utveckling, miljšfrœgor, jšmstšlldhetsfrœgor, mœngfald via internationalisering, incitamentsprogram, avgœngsvederlag och andra ersšttningar. Statens ambition med Vasakronan Vasakronans uppdrag frœn Šgaren Šr att som fastighetsfšretag lœngsiktigt uppnœ hšgsta mšjliga totala avkastning och všrdetillvšxt pœ det egna kapitalet. Statens lœngsiktiga ambition med Šgandet i Vasakronan Šr att stšdja fšretagets utveckling genom en tillvšxtstrategi i syfte att skapa bšsta mšjliga všrdeutveckling av fšretaget. 13

Fastighets- och lokalhyresmarknaderna har fortsatt att utvecklas positivt och 2000 blev ett mycket starkt år för fastighetsföretagen. 14 Stark svensk ekonomi Den svenska ekonomin har under 2000 fortsatt att utvecklas positivt. SysselsŠttningen har škat och tillvšxten i ekonomin har legat kring 4 procent. Den privata konsumtionen har škat med 5 procent. Sverige har idag en lœg inflation kring 2 procent, en god tillvšxt i nšringslivet och en relativt lœg ršntenivœ. De faktorer som pœverkar fastighetssektorn Šr fršmst utvecklingen av BNP, privata konsumtionen, inflationen och ršnteutvecklingen. Trend renodling och koncentration Trenden Šr tydlig mot att industri- och tjšnstefšretag renodlar sin verksamhet till kšrnaffšren och sšljer sina fastighetsbestœnd till professionella fastighetsaktšrer. Den svenska staten var tidig med att gšra en renodling i samband med ombildningen av Byggnadsstyrelsen 1993. Telia, SEB, Fšrenings- Sparbanken och Ericsson Šr exempel pœ fšretag som fšljt denna strategi. Det finns en tydlig trend i fastighetsbranschen mot en stšrre fokusering av verksamheten till exempelvis kontor, hotell eller kšpcentra. Dessutom finns en trend mot att fastighetsbolagen blir stšrre. Stark lokalhyresmarknad Lokalhyresmarknaden har utvecklats mycket positivt. EfterfrŒgan pœ centrala lokaler har varit mycket stark i kombination med ett lœgt utbud av lediga lokaler. Vakanserna har sjunkit i hela landet och pœ vissa delmarknader i storstšderna Šr vakansgraden i princip noll. Med de sjunkande vakansgraderna i centrala lšgen har ocksœ hyresnivœerna škat kraftigt, fršmst i Stockholm dšr nu enstaka hyreskontrakt tecknats pœ nivœer mellan 6 500Ð7 000 kr/m 2. Det Šr svœrt att finna kontorslokaler i Stockholms City, speciellt stšrre ytor. HyresuppgŒngen under Œret har varit i storleksordningen 45 procent. I Gšteborg och Malmš har hyresuppgœngen under 2000 varit i storleksordningen 20Ð25 procent. HyresnivŒerna ligger i intervallet 1 500Ð2 000 kr/m 2. I de stora universitetsstšderna Šr uppgœngen i samma storleksordning. UppgŒngen pœ andra marknader i Sverige Šr ocksœ pœtaglig. I Stockholm har flera nya byggprojekt startats och under de nšrmaste treðfyra Œren kan det komma tillskott pœ i storleksordningen en miljon kvadratmeter kontorsytor, fršmst utanfšr city. Fastighetsaffärer Det finns ett utbud av fastigheter till fšrsšljning i de flesta av Vasakronans utvalda 15 stšder. Ett trendbrott Šr att direktavkastningskravet har bšrjat ška i Stockholm efter en period av nedœtgœende krav pœ direktavkastning šver hela landet. Fastighetsmarknaden i Sverige har pršglats av fortsatt omstrukturering. Stockholms Fondbšrs har under det senaste Œret tappat fem av sina fastighetsbolag genom uppkšp. En del av dessa utkšp har berott pœ strukturaffšrer och en del har haft sin grund i att rabatten pœ svenska bšrsnoterade fastighetsbolag varit stor under ett flertal Œr. Diligentia kšptes i januari upp av Skandia. Piren kšptes i januari upp av hollšndska Rodamco. Drott kšpte i februari Balder. Ett nybildat fšretag med Šgare som SjŠtte AP-Fonden och Norrportens fšretagsledning, NS Holding, kšpte under hšsten Norrporten. AP Fastigheter kšpte sedan Dišs. Ericsson har sœlt samtliga sina fastigheter i Sverige till bland annat AP Fastigheter, Drott, Kungsleden och Vasakronan. Ericsson har ocksœ tecknat avtal fšr stora nya fastighetsexploateringar i Stockholm och Gšteborg. Under andra halvœret 2000 har rabatten pœ bšrsnoterade fastighetsbolag minskat och aktiekursutvecklingen har varit positiv fšr fastighetssektorn under 2000. HYRESNIVÅER, KONTOR I BÄSTA LÄGE Kr/m 2 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 Stockholm Göteborg Malmö Hyresutvecklingen har varit stark under de senaste åren. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KONTOR I BÄSTA LÄGE % 10 8 6 4 2 0 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 Stockholm Göteborg Malmö Direktavkastningen i Stockholm har börjat öka igen mot bakgrund av att det i fastighetsmarknaden finns förväntningar på att hyresnivåerna nått en högsta nivå.

Konkurrentjämförelse I Sverige har fastighetsbranschen av tradition varit mycket fragmenterad. Uppdelningen av branschen mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter har blivit tydligare, Šven om mœnga bolag Šger bœda delarna. garbilden Šr starkt diversifierad och det finns mœnga olika sorters fastighetsšgare. MŒnga fastighetsšgare Šger en fastighet som anvšnds fšr den egna verksamheten. Byggbolagen har traditionellt varit stora fastighets- Šgare, men en strategifšršndring har skett till att byggbolagen idag oftast Šr med i utvecklingsskedet av fastigheter och dšrefter sšljer till professionella fastighetsfšretag. Drott Šr till exempel ett bolag som Skanska bšrsnoterat, fšr att kunna satsa sina resurser pœ projektutveckling. FšrsŠkringsbolagen Šr stora fastighetsšgare, dšr fastigheterna Šr en del av de finansiella placeringarna. Skandia har under Œret blivit en av de stšrsta fastighetsšgarna i Sverige genom fšrvšrv av Diligentia. Under 1990-talet har bankerna bšrsnoterat fastighetsbolag frœn tidigare pantsatta krediter till exempel Diligentia, Mandamus och NŠckebro (ingœr nu i Drott). Staten Šr ocksœ en stor fastighetsšgare bland annat genom Vasakronan och AP Fastigheter. Statliga fšretag har ocksœ sœlt ut stora fastighetsbestœnd under senare Œr exempelvis Telaris fastighetsbestœnd (numera Amplion), Stenvalvet och delar av Postfastigheter. Konkurrensen om kunderna har skšrpts under hela 1990- talet. Fastighetsbarometern (NKI) och Svenskt Fastighetsindex har blivit goda verktyg fšr jšmfšrelser inom fastighetsbranschen. Trenden har varit tydlig mot en alltmer škad professionalism inom fastighetsbranschen vilket ocksœ kunderna klart noterat och uppskattat. Vasakronan jšmfšrs nedan med ett antal andra svenska fastighetsbolag med stora kommersiella fastighetsinnehav. Fšretag i fastighetsbranschen har olika redovisningsprinciper avseende bland annat avskrivningstider, administration och aktiveringar. Fšretag kan ett enskilt Œr redovisa stora realisationsvinster. Det Šr dšrfšr svœrt att gšra en helt korrekt jšmfšrelse mellan bolagen. 15 UPPGIFTER UR ÅRSREDOVISNINGAR 1999 SAMT PROFORMAUPPGIFTER HYRESINTÄKTER Mkr Drott Vasakronan Wihlborgs AP Fastigheter Tornet Castellum Hufvudstaden 0 1 000 2 000 3 000 4 000 BOKFÖRT VÄRDE Mkr Drott Vasakronan Wihlborgs AP Fastigheter Tornet Castellum Hufvudstaden 0 10 000 20 000 30 000 40 000 UTHYRBAR AREA, SVERIGE 1 000 m 2 varav kontor Drott Vasakronan Wihlborgs AP Fastigheter Tornet Castellum Hufvudstaden 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 DIREKTAVKASTNING RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER SOLIDITET % Mkr % Drott Drott Drott Vasakronan Vasakronan Vasakronan Wihlborgs Wihlborgs Wihlborgs AP Fastigheter AP Fastigheter AP Fastigheter Tornet Tornet Tornet Castellum Castellum Castellum Hufvudstaden Hufvudstaden Hufvudstaden 0 2 4 6 8 10 0 300 600 900 1 200 1 500 0 10 20 30 40 50

Kraftig omstrukturering av fastighetsbeståndet för att fokusera mot kommersiella lokaler på utvalda orter 16 FASTIGHETSAFFÄRER Mkr 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Totalt Försäljning 50 415 577 6 541 2 192 277 291 10 343 Reavinst 17 61 144 2 008 834 63 84 3 211 Förvärv 64 148 246 2 357 4 992 1 809 1 317 10 933 AVYTTRAT Specialfastigheter 3,4 Stenvalvet 4,9 Övrigt 2,0 Miljarder kronor Kungliga Byggnadsstyrelsen Vasakronans fastigheter förvärvsvärde 17,2 Vasakronans fastigheter marknadsvärde 34,2 FÖRVÄRVAT Gotic 1,8 Övrigt 4,1 SEB 4,2 InfraCity 0,8 1993 1997 1998 1999 2000 Vasakronan har renodlat fastighetsbestœndet till kommersiella lokaler och dœ fršmst kontor i Stockholm, Malmš, Gšteborg och 12 andra stšder med god utvecklingspotential. Under 2000 fšrvšrvades fastigheter fšr 1,3 miljarder kronor. Samtidigt har fastigheter avyttrats fšr 0,3 miljarder kronor. Vasakronan har under perioden 1994Ð2000 totalt fšrvšrvat fastigheter fšr 10 933 Mkr och avyttrat fastigheter fšr 10 343 Mkr med en reavinst pœ 3 211 Mkr.