Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. DELÅRSRAPPORT 1 januari - 30 september 2005 Periodens resultat efter skatt ökar till 509 Mkr (291), motsvarande en vinst om 8 kr per aktie (4) Hyresintäkterna för perioden ökar till 915 Mkr (826) Förvaltningsresultatet uppgår till 200 Mkr (184) Resultat fastighetsrörelsen uppgår till 488 Mkr (7)
Delårsrapport för perioden 1 januari 30 september 2005 VD, Hans Wallenstam Wallenstams verksamhet Wallenstam har historiskt varit ett byggande och fastighetsutvecklande företag. Under 1990-talet inriktade Wallenstam sin verksamhet mot fastighetsförvaltning för att under 2000-talet återigen ta steget mot en mer fastighetsutvecklande verksamhet. För att driva fastighetsutvecklingen vidare och för att skapa ytterligare fokus på nyproduktion av bostäder inrättade Wallenstam från den 1 augusti en egen stab för fastighetsutveckling. Basen för Wallenstams verksamhet kommer även framledes att vara förvaltning av det stora antalet fina fastigheter som bolaget innehar. Inriktningen kommer dock i större utsträckning att präglas av nyproduktion av bostäder samt utveckling och förädling av kommersiella fastigheter. Wallenstam har en unik kompetens inom byggnation och fastighetsutveckling och en spännande projektportfölj. Wallenstams verksamhet är uppdelad i två affärsområden, Bostad och Företag, detta för att vara nära kunden och ha fokus på intäkter och kostnader. Wallenstam kommer även i fortsättningen vara aktiv på fastighetsmarknaden, dels genom förvärv av utvecklingsbara fastigheter, dels genom försäljningar till i första hand bostadsrättsmarknaden. Redovisningsprinciper Från och med 2005 redovisar Wallenstam enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). I årsredovisningen för år 2004 (sidan 71 och 72) lämnades information om de väsentliga effekterna av övergången från svenska redovisningsprinciper till redovisning enligt IFRS. Jämförelseuppgifter har omräknats. Finansiella instrument för jämförelseåret redovisas enligt tidigare redovisningsprinciper. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), IAS 34 och RR 31. Moderbolagets redovisningsprinciper följer RR 32. 2 Resultat Resultat efter skatt ökar till 508,5 Mkr (291,4). Resultat per aktie uppgår till 7,5 kronor (4,2). Rörelseresultat Rörelseresultatet ökar till 970,3 Mkr (468,9). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 914,7 Mkr (826,2), en ökning med 11 procent. Av hyresintäkterna utgörs 532,8 Mkr (448,8) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 381,8 Mkr (377,3) från affärsområde Företag. För kontors- och butiksfastigheter uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 313 kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med 2,7 procent jämfört med föregående år. Merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas. Under perioden har Wallenstam hyrt ut drygt 38 000 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, vilket motsvarar 40,5 Mkr i årligt hyresvärde. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 92 procent. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår till 97 procent. Driftkostnaderna uppgår till 317,0 Mkr (294,0). Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår netto till 122,5 Mkr (76,7). Föregående år redovisade Wallenstam en intäkt om 12 Mkr avseende återbetalning av moms för tidigare perioder, vilket reducerade förvaltnings- och administrationskostnader med motsvarande. Förvaltnings- och administrationskostnader har belastats med 16 Mkr avseende kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram. Optionsprogrammet löper fram till 2011 och innebär vid ett maxutfall en kostnad om 60 Mkr. Wallenstams avskrivningar avseende rörelsefastigheter uppgår till 2,2 Mkr (1,4). Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår till 497,4 Mkr (14,7), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 140,9 Mkr (14,7). Orealiserade värdeförändringar uppgår till 356,5 Mkr (0). Den stora ökningen av orealiserade värdeförändringar hänförs i första hand till en värdeökning avseende under kvartal två förvärvade fastigheter samt marknadsvärdering av en nyproducerad fastighet. Finansnetto Finansnettot uppgår till 272,6 Mkr (278,2). I finansnettot ingår en positiv värdeförändring på derivat om 9,7 Mkr (0). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,91 procent (4,34). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgår till 199,9 Mkr (184,2). Justerat för kostnader för optionsprogrammet om 16,0 Mkr uppgår förvaltningsresultatet till 215,9 vilket är en ökning mot föregående år med cirka 17 procent. Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 2,96 kr (2,66). Skatt Wallenstam redovisar en uppskjuten skattekostnad om 189,2 Mkr. Skatteintäkten 100,7 Mkr för motsvarande period 2004 var en effekt av att en stor del av avyttrade fastigheter såldes via bolag samt en omvärdering av skattefordran till nominellt belopp i samband med övergång till IFRS. Den låga skattekostnaden för kvartal tre är en effekt av att en stor del av fastighetsförsäljningarna genomförts via bolag. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndets totala yta uppgår på bokslutsdagen till 1 277 138 kvm (1 217 565). Av ytan utgörs drygt hälften av bostäder. Av fastigheternas värde är cirka 60 procent hänförligt till Wallenstams bostadsfastigheter. Fastigheternas verkliga värde uppgår till 15 655 Mkr (13 970), varav rörelsefastigheter utgör 271 Mkr (200). Investeringar Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för 1 951 Mkr (1 128). I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 292 Mkr (390). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Wallenstams första nyproduktionsprojektet på många år har färdigställts. Under våren flyttade hyresgästerna in i kvarteret Forsen i Hammarby Sjöstad. I början av juni påbörjades nybyggnationen av 55 lägenheter i Lunden i Göteborg. Därutöver har projektering påbörjats för ett flertal kommande nybyggnationsprojekt. I Göteborg pågår ombyggnation av en central fastighet för anpassning till en cityskola. Förädlingen av utvecklingsområdet Almedal strax söder om Liseberg i Göteborg fortsätter. Därutöver pågår ett stort antal lokalanpassningar för nya och befintliga hyresgäster. Marknadsvärde Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. I värderingen per 30 september har marknadsvärdet bedömts till cirka 15 655 Mkr (13 970) motsvarande 242 kr per aktie (205). Värderingen utgår från den värdering som gjordes vid årsskiftet, justerat för väsentliga förändringar i hyresnivå, uthyrningsgrad och driftkostnader. Förvärvade fastigheter värderas till verkligt värde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till verkligt värde i samband med att fastigheten färdigställs. Fastigheter som kontrakterats för försäljning värderas till försäljningspris.
Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till 9 384 Mkr (8 162), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör 5 308 Mkr (5 118) motsvarande 57 procent. Lånen löper utan valutarisk. Nettoeffekt av värdering av säkerhetsredovisade finansiella instrument har under perioden belastat det egna kapitalet med 55 Mkr (0). Den ackumulerade skulden avseende finansiella instrument uppgår till 246 Mkr (0). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 28 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 292 Mkr (375). Det egna kapitalet uppgår per 30 september till 4 701 Mkr (4 760), vilket motsvarar 73 kr per aktie (70). Soliditeten uppgår till 29,3 procent (32,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering av rörelsefastigheter samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 346 Mkr netto. Denna består av en uppskjuten skattefordran på 107 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 1 452 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av förlustavdrag i ett koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan bokförda värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärde Substansvärdet beräknas till 93 kr per aktie (88). Vid beräkning av substansvärdet måste beaktas att Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. En procentenhets förändring i skattesats motsvarar cirka 0,90 kr per aktie. Wallenstamaktien Den 30 september uppgick Wallenstams börskurs till 90,50 (57,60). Wallenstamaktiens börskurs har sedan årsskiftet ökat med 57 procent, vilket är betydligt mer än börsen i snitt. Under samma period ökade Stockholmsbörsens All Share index med 22 procent och Carnegie fastighetsindex ökade med 27 procent. Per den 30 september uppgick Wallenstams börsvärde till 5 856 Mkr (3 925). Wallenstam har sedan återköpsstarten återköpt aktier motsvarande cirka 25 procent av det ursprungliga antalet. Fram till och med bolagsstämman uppgick antalet återköpta aktier till 862 785 stycken omräknat för split. Därutöver har Wallenstam via market maker tecknat aktieswapavtal som omfattar 2 637 215 återköpta aktier. Dessa aktier har dragits in under tredje kvartalet 2005, totalt 3 500 000. Efter bolagsstämman har Wallenstam i egen regi återköpt 798 100 aktier. I enlighet med bolagsstämmans beslut genomfördes en aktiesplit 5:1. Splittad aktie handlades första dagen den 6 maj 2005. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden, som består av hyresintäkter, uppgår till 39,9 Mkr (33,4). Resultatet efter skatt uppgick till -104,9 Mkr (225,8). Investeringarna under perioden uppgår till 25 Mkr (89). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 762 Mkr (546). Valberedning Wallenstams styrelse har i enlighet med bolagskoden tillsatt en valberedning inför 2006 års ordinarie bolagsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter och val av styrelseledamöter. Wallenstams valberedning består av följande personer: Lennart Svensson, valberedningens ordförande, Christer Villard, styrelseordförande i Wallenstam och Hans Wallenstam, VD. Hans Wallenstam ingår i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare i bolaget. Framtidsfokus I november startar Wallenstam byggnationen av 170 lägenheter i kv Svallvågen, Hammarby Sjöstad i Stockholm. Under våren 2006 beräknas ett flertal nybyggnationsprojekt att starta, 63 lägenheter i kv Örlen i Göteborg, 136 lägenheter i Råcksta, Stockholm och 150 lägenheter i Huddinge, Stockholm. Wallenstams mål är att producera 400 nya lägenheter om året. Intresset bland hyresgästerna att förvärva sina bostäder är mycket stort i samtliga regioner och Wallenstam förhandlar för närvarande med ett stort antal bostadsrättsföreningar. Det globala ränteläget väntas fortsätta stiga under de närmaste månaderna. Wallenstam räknar med att det stigande internationella ränteläget sätter press uppåt också på långa svenska räntor. Riksbanken har också signalerat en åtstramning, men verkar mer osäker på när denna kommer att genomföras. Wallenstams aktuella bedömning är att detta sker under första kvartalet 2006. Wallenstam kommer att flytta sitt Stockholmskontor till Birger Jarlsgatan 64 under 2006 och lämnar därmed sitt kontor på Södermalmstorg 8. Uthyrningen i det kommersiella beståndet har lyckats väl under den första delen av året. Organisationen har en hög kompetens och arbetar målinriktat mot målet om 97 procents uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet före 2007 års utgång. Göteborg den 9 november 2005 Hans Wallenstam Verkställande Direktör (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senaste årsskifte.) Granskningsrapport Vi har översiktligt granskat denna delårsrapport enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte kommit fram något som tyder på att delårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen och IAS 34 (delårsrapportering). Göteborg den 9 november 2005 Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor Lennart Bertheden Auktoriserad revisor 3
Koncernens resultaträkning i sammandrag 2005 2004 2005 2004 2004/2005 2004 Mkr jan-sep jan-sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 914,7 826,2 308,3 274,8 1 198,5 1 110,1 Driftkostnader -317,0-294,0-88,3-84,0-436,6-413,6 Förvaltnings- och administrationskostnader -122,5-76,7-28,4-28,6-165,4-119,6 Avskrivningar rörelsefastigheter -2,2-1,4-0,8-0,5-2,7-1,8 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 497,4 14,7 7,2 13,5 1 652,2 1 169,4 Rörelseresultat 970,3 468,9 198,0 175,3 2 246,0 1 744,6 Finansiella intäkter 4,9 6,1 1,8 1,8 10,8 12,0 Finansiella kostnader -287,2-284,3-100,2-91,8-372,5-369,6 Värdeförändring derivat 9,7 0,0 1,6 0,0 9,7 0,0 Resultat före skatt (Not 1) 697,7 190,7 101,2 85,3 1 894,0 1 387,0 Skatt -189,2 100,7-9,7-17,4-468,1-178,2 Resultat efter skatt 508,5 291,4 91,5 67,9 1 425,9 1 208,8 Resultat/aktie, kr 7,5 4,2 1,4 1,0 21,1 17,5 Antal aktier, tusental 64 702 67 947 64 702 67 947 64 702 68 137 Antal aktier genomsnitt, tusental 67 596 69 332 66 872 68 012 67 677 69 027 Not 1 Fördelning av resultat FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN Hyresintäkter 914,7 826,2 308,3 274,8 1 198,5 1 110,1 Driftkostnader -317,0-294,0-88,3-84,0-436,6-413,6 Driftöverskott 597,6 532,2 219,9 190,8 761,9 696,5 Avskrivningar rörelsefastigheter -2,2-1,4-0,8-0,5-2,7-1,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -113,2-68,4-25,7-25,2-150,9-106,2 Finansiella intäkter 4,9 6,1 1,8 1,8 10,8 12,0 Finansiella kostnader -287,2-284,3-100,2-91,8-372,5-369,6 Förvaltningsresultat 199,9 184,2 95,0 75,2 246,5 230,9 FASTIGHETSRÖRELSEN Orealiserad värdeförändring fastigheter 356,5 0,0-70,9 0,0 1 517,0 1 160,5 Realiserad värdeförändring fastigheter 140,9 14,7 78,1 13,5 135,2 9,0 Administrationskostnader -9,3-8,2-2,7-3,4-14,5-13,4 Resultat fastighetsrörelsen 488,1 6,5 4,5 10,1 1 637,7 1 156,0 Orealiserad värdeförändring derivatinstrument 9,7 0,0 1,6 0,0 9,7 0,0 Resultat före skatt 697,7 190,7 101,2 85,3 1 894,0 1 387,0 Effekter i resultaträkning vid byte till IFRS-redovisning jan-sep 2004 juli-sep 2004 jan-dec 2004 Tidigare Tidigare Tidigare redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS Mkr jan-sep 2004 IFRS jan-sep 2004 juli-sep 2004 IFRS juli-sep 2004 jan-dec 2004 IFRS jan-dec 2004 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 419,3 43,2 462,5 150,6 14,6 165,2 528,7 59,8 588,5 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 534,0-527,6 6,5 24,6-14,5 10,1 714,1 442,0 1 156,0 Finansnetto -259,8-18,4-278,2-82,0-8,0-90,0-338,0-19,6-357,6 Skatt -69,0 169,7 100,7-16,7-0,7-17,4-71,7-106,5-178,2 Resultat efter skatt 624,5-333,1 291,4 76,5-8,6 67,9 833,1 375,7 1 208,88 För de tre första kvartalen 2004 är effekterna till följd av IFRS att avskrivningar återlagts om 43,2 Mkr och realiserad värdeförändring om -527,6 Mkr redovisats avseende omvärdering av sålda fastigheter till verkligt värde. Finansnettot har påverkats med -18,4 Mkr beroende på att den diskonterade uppskjutna skattefordran/ skulden värderats till nominellt belopp. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. För tredje kvartalet 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 14,6 Mkr och realiserad värdeförändring i fastigheterna om -14,5 Mkr. Finansnettot har påverkats med -8 Mkr, beroende på att den diskonterade uppskjutna skattefordran/skulden värderats till nominellt belopp. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. För helår 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 59,8 Mkr, realiserad värdeförändring i fastigheterna om -718,5 Mkr och orealiserad om 1 160,5 Mkr, vilket ger en total värdeförändring om 442 Mkr. Finansnettot har påverkats med -19,6 Mkr vilket är justering från diskonterat till nominellt belopp på uppskjuten skattefordran/skuld. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. 4
Koncernens balansräkning i sammandrag 2005 2004 2004 Mkr 30 sep 30 sep 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 15 384 12 294 13 771 Rörelsefastigheter 271 185 200 Övriga anläggningstillgångar 100 77 100 Omsättningstillgångar 295 463 412 Summa tillgångar 16 050 13 019 14 482 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 4 701 3 801 4 760 Uppskjuten skatt 1 346 961 1 244 Räntebärande skulder 9 384 7 954 8 162 Finansiella instrument 246 0 0 Ej räntebärande skulder 373 303 316 Summa eget kapital och skulder 16 050 13 019 14 482 Förändring eget kapital i sammandrag 2005 2004 2004 Mkr 30 sep 30 sep 31 dec Ingående eget kapital 4 760 1 124 1 124 Justering med anledning av övergång till IFRS: Nettoeffekt värdering fastigheter till marknadsvärde 2 619 2 619 Värdeförändring rörelsefastigheter* -53 32 Nettoeffekt omräkning diskonterad avsättning skatt till nominellt belopp 10 10 Nettoeffekt värdering finansiella derivatinstrument 2005-01-01-128 Ingående eget kapital enligt IFRS 4 632 3 753 3 753 Utdelning -102-82 -82 Återköp egna aktier -229-162 -152 Periodens resultat 509 291 1 209 Värdeförändring säkringsredovisade finansiella derivatinstrument -55 Värdeförändring rörelsefastigheter -1 Vid periodens utgång 4 701 3 801 4 760 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. * Korrigering värdeförändring rörelsefastigheter. Effekter i balansräkning vid byte till IFRS-redovisning 1 jan 2004 30 sep 2004 31 dec 2004 Tidigare Tidigare Tidigare redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS Mkr 1 jan 2004 IFRS 1 jan 2004 30 sep 2004 IFRS 30 sep 2004 31 dec 2004 IFRS 31 dec 2004 Fastigheter 9 191 3 679 12 870 9 284 3 195 12 479 9 744 4 226 13 970 Övriga tillgångar 328-42 286 582-42 540 554-42 512 Summa tillgångar 9 519 3 637 13 156 9 866 3 153 13 019 10 298 4 184 14 482 Eget kapital 1 124 2 629 3 753 1 505 2 296 3 801 1 723 3 037 4 760 Uppskjuten skatt 64 1 008 1 072 104 857 961 97 1 147 1 244 Lån 7 589 7 589 7 954 7 954 8 162 8 162 Övriga skulder 742 742 303 303 316 316 Summa eget kapital och skulder 9 519 3 637 13 156 9 866 3 153 13 019 10 298 4 184 14 482 Effekterna på balansräkningen enligt IFRS är värdeförändring av fastigheter till verkligt värde. Justeringar enligt ovan har påverkats av en uppskjuten skatt med 28 % och resterande som en effekt i eget kapital. 5
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 2005 2004 2005 2004 2004/2005 2004 Mkr jan-sep jan-sep juli-sep juli-sep okt/sep jan-dec Rörelseresultat 970 469 198 175 2 246 1 745 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande 25-39 -16 4 54-10 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -497-15 -7-14 -1 652-1 169 Betalt finansnetto -272-261 -110-58 -349-339 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 226 154 65 107 298 226 Förändring av rörelsekapital 14 78 16 35-5 59 Kassaflöde från den löpande verksamheten 241 232 81 142 293 285 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/inventarier -2 247-1 332-502 -277-2 936-2 020 Försäljning av fastigheter 1 020 1 256 802 95 1 420 1 656 Kassaflöde från investeringsverksamhet -1 227-75 300-181 -1 516-364 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 2 910 1 101 1 100 211 3 489 1 680 Amortering långfristiga skulder -1 680-830 -1 356-31 -2 074-1 223 Utdelning -102-82 0 0-102 -82 Återköp aktier -228-162 -187-9 -218-152 Kassaflöde från finansiering 900 27-443 171 1 095 222 Förändring av likvida medel -87 184-62 132-128 143 Kassa, bank vid periodens början 240 97 97 Periodens förändring -87 184 143 Kassa, bank vid periodens slut 153 281 240 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 139 93 135 Disponibel likviditet 292 374 375 Redovisning av segment 2005 2004 2005 2004 2004/2005 2004 Mkr jan-sep jan-sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter bostäder 534,5 449,7 184,0 148,2 688,4 603,7 Hyresintäkter företag 383,9 380,3 124,9 129,0 509,9 509,4 Försäljningsintäkter fastighetsrörelsen 1 048,1 1 261,7 816,4 76,7 1 448,9 1 662,5 Övrigt 0,0 0,0 0,0-0,3 0,0 0,0 Koncerneliminering -3,7-3,9-0,7-2,1 0,1 3,0 Summa Nettoomsättning 1 962,8 2 087,9 1 124,7 351,5 2 647,4 2 772,5 RÖRELSERESULTAT Bostäder 263,0 224,5 116,2 86,8 327,2 288,7 Företag 239,2 226,3 96,5 79,3 303,5 290,7 Fastighetsrörelsen 488,1 6,4 4,5 10,1 1637,7 1 156,0 Övrigt -18,0 14,8-17,3 2,2-22,2 10,6 Koncerneliminering -2,0-3,1-2,0-3,1-0,2-1,3 Summa Rörelseresultat 970,3 468,9 198,0 175,3 2 246,0 1 744,6 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 136,4 111,6 72,5 53,8 169,9 145,1 Företag 87,0 59,2 45,7 23,0 100,1 72,4 Övrigt -21,5 16,5-23,1 1,5-25,3 14,7 Koncerneliminering -2,0-3,1 0,0-3,1 1,8-1,3 Summa Förvaltningsresultat 199,9 184,2 95,0 75,2 246,5 230,9 Bindningstider/medelräntor per 2005-09-30 Mkr Skuld Snittränta Andel Rörliga lån 3 872 2,36% 41,26% Långfristiga lån 2005 204 6,05% 2,18% Långfristiga lån 2006 700 5,31% 7,46% Långfristiga lån 2007 800 5,60% 8,52% Långfristiga lån 2008 775 5,51% 8,26% Långfristiga lån 2009 700 5,29% 7,46% Långfristiga lån 2010 501 4,52% 5,33% Långfristiga lån 2011 800 4,94% 8,52% Långfristiga lån 2012-1 032 4,50% 10,99% Summa 9 384 3,91% 100% I lånestocken finns endast lån i SEK 6 Affärsvolym Mkr 2 400 2 200 1 800 1 400 1 000 600 200-200 -600-1 000-1 400-1 800-2 200 Affärsvolym/resultat (enligt IFRS) 2001 2002 2003 2004 2005 (9 mån) Resultat Mkr 1 200 1 000 800 600 400 200-200 -400-600 -800-1 000-1 200 Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning Resultat från fastighetsförsäljningar Mkr 250 230 210 190 170 150 130 110 90 70 50 30 10 0 Förvaltningsresultat per kvartal (enligt IFRS) 2003 Kvartalsvis 2004 Rullande 12-månaders resultat 2005
Aktieägarinnehav 2005-09-30 A-aktier B-aktier Kapital, % Andel röster, % Hans Wallenstam med bolag 5 750 000 5 757 500 17,57 53,95 Familjen Anders Berntsson 5 634 925 8,60 4,81 Familjen Agneta Wallenstam med bolag 5 560 160 8,49 4,74 Familjen Eskil Johannesson 3 200 000 4,89 2,73 Roburs fonder 2 609 950 3,98 2,23 SEB fonder 2 503 500 3,82 2,14 Länsförsäkringar fonder 2 018 930 3,08 1,72 Familjen Norman 1 800 000 2,75 1,54 Familjen Brandström med bolag 1 630 295 2,49 1,39 Familjen Lennart Wallenstam 1 613 190 2,46 1,38 Henric Wiman 1 485 290 2,27 1,27 Livförsäkringsaktiebolaget 1 201 920 1,83 1,03 Arvid Martinsson 602 000 0,92 0,51 Andra AP-Fonden 550 535 0,84 0,47 Summa övriga ägare 22 783 705 34,78 19,43 Totalt antal aktier 5 750 000 58 951 900 Återköpta egna aktier 798 100 Registrerade aktier 5 750 000 59 750 000 Totalt registrerade 65 500 000 Summa utestående aktier 64 701 900 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 34 % av innehavet och cirka 25 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 % av innehavet och 3 % av rösterna. Nyckeltal 2005 2004 2004 30 sep 30 sep 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 508,5 291,4 1208,8 Förvaltningsresultat 199,9 184,2 230,9 Överskottsgrad, % 65,3 64,4 62,7 Räntabilitet på eget kapital, % 30,1 16,1 25,4 Räntabilitet på totalt kapital, % 14,8 6,8 12,2 Fastigheternas direktavkastning, % 5,1 5,5 5,0 Fastigheternas totalavkastning 15,2 8,2 13,3 Belåningsgrad, % 59,9 63,7 58,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 1,7 1,6 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 28 26 29 Eget kapital 4 701 3 801 4 760 Soliditet, % 29,3 29,2 32,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,91 4,29 4,34 Uthyrningsgrad yta, % 97 96 95 Börsvärde 5 856 3 126 3 925 Data per aktie (kr)* 2005 2004 2004 30 sep 30 sep 31 dec Förvaltningsresultat 2,96 2,66 3,35 Resultat efter skatt 7,5 4,2 17,5 P/E-tal, ggr 4,3 5,3 3,3 Fastighetsvärde 242 184 205 Eget kapital 73 56 70 Substansvärde 93 70 88 Börskurs 90,50 46,00 57,60 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 64 702 67 947 68 137 Antal aktier i tusental, genomsnitt 67 596 69 332 69 027 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. * Justerad på grund av aktiesplit 5:1 Kursutveckling 31 Augusti 2000-30 september 2005 110 100 90 80 70 60 50 40 B-Aktien SX All-Share Index Carnegie Real Estate Index 30 20 10 3 00 01 02 03 04 05 (c) SIX 7
Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2005 13 970 1 217 565 + Förvärv 1 951 137 964 + Byggnationer 292 8 170 - Försäljning -840-86 561 - Avskrivningar -2 + Värdejustering netto 283 Fastighetsbestånd 30 september 2005 15 655 1 277 138 Fastighetsinnehavets struktur per 2005-09-30 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm 451 270 21 303 7 341 10 284 3 888 14 308 508 394 Region Göteborg 202 176 2 158 340 1 058 0 817 206 549 Region Helsingborg 56 714 3 823 4 609 1 524 220 3 039 69 929 Affärsområde Företag Region Göteborg 549 237 736 51 893 107 975 28 404 65 710 492 266 Totalt 710 709 265 020 64 183 120 841 32 512 83 874 1 277 138 55% 21% 5% 9% 3% 7% Övriga Storstockholm 25% Koncernens fastighetsbestånd, yta Wallenstam Bostad, region Stockholm Huddinge 12% Innerstad 11% Nacka 20% Mölndal 12% Hisingen 4% Öster 9% Wallenstam Bostad, region Göteborg Innerstad 75% Fördelning av lokaltyp, yta Övrigt 7% Utbildning 3% Industri/ Lager 9% Butik 5% Bostäder 55% Vällingby/ Råcksta 32% Kontor 21% Wallenstam Bostad, region Helsingborg Innerstad 100% Wallenstam Företag, Göteborg Innerstad 52% Mölndal 2% Hisingen 15% Öster 25% Söder 3% Väster 3% Affärsområde Företag, Göteborg 39% Andel av koncernens yta totalt Affärsområde Bostad region Stockholm 40% Fastighetsbeståndets fördelning Närområde 58% Innerstad 42% Affärsområde Bostad region Helsingborg 5% Affärsområde Bostad region Göteborg 16% 8
Fastighetsförvärv under 2005 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 27:1 Västra Hamngatan 24-26 1863/2002 20 2 353 596 105 243 3 317 Lorensberg 58:6-7 Engelbrektsgatan 26-28, Chalmersgatan 26, Teatergatan 25 1929 1571 4 087 402 6 060 Stockholm Akterspegeln 19 Gröndalsvägen 42-44, Sjöbjörnsvägen 2 1946 290 235 525 Barlasten 3 Fågelsångsvägen 11-17 1929 719 191 21 1 620 2 551 Ceremonien 3 Gubbkärrsvägen 25-29 1951 9 055 169 571 9 795 Cerpheus 7 Kindstugatan 16 1929/1940 238 155 393 Diamanten 1 Centralvägen 7-15 1952 6 848 83 238 52 12 7 233 Diamanten 2 Centralvägen 1-5 1953 3 800 312 221 60 38 4 431 Europa 10 Köpmantorget 10 1929/1940 373 14 32 419 Galjonsbilden 19 Sjöbjörnsvägen 5 1953 1 240 1 037 160 2 437 Galjonsbilden 28 Matrosbacken 15 1949 571 40 611 Galjonsbilden 30 Sjöbjörnsvägen 15 A-C 1947 988 245 11 1 244 Galjonsbilden 31 Sjöbjörnsvägen 11-13 1944 858 147 39 1 044 Grönland 18 Nordenskiöldsgatan 82 1929 365 10 375 Gästsalen 3 Medsolsbacken 15-17 1960 13 394 174 156 79 13 803 Islänningen 1 Holbergsgatan 82-86 1951 2 444 196 91 2 731 Leoparden 5 Huvudstagatan 27-29 1953 3 770 81 61 3 912 Mastkorgen 7 Fregattvägen 2-10 1956 4 617 1 620 188 195 6 620 Ormängen 3 Ormängsgatan 73-79 1955 1 790 77 39 15 1 921 Ormängen 4 Ormängsgatan 43-71 1954 18 957 384 102 1 192 1 300 2 396 24 331 Pennteckningen 3 Gullmarsvägen 12 1946 2 723 57 56 30 2 866 Rosenbusken 19 Luntmakargatan 44, Rosengatan 5 1949 1 232 40 75 1 347 Signalpatrullen 13 Wennerbergsgatan 4-8 1944/1996 8 847 408 170 825 10 250 Smaragden 1 Hannebergsgatan 22 1951 2 446 266 143 150 3 005 Smaragden 20 Kungsklippan 11-15 1938/1999 6 226 24 80 83 225 6 638 Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64, Rådmansgatan 24 1927 4 160 4 160 Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57-63, 69-83 1951 2 884 178 109 372 3 543 Talarstolen 3 Banérgatan 69-73 1951 1 734 391 2 125 Toppseglet 22 Gröndalsvägen 104-106 1957 3 371 257 93 1 471 25 5 217 Åkeriet 1 Trädgårdsgatan 4-8, Humlegårdsgatan 1947 4 323 290 57 390 5 060 Färdigställd nybyggnation Kvarteret Forsen 1 Båtbyggargatan 66-68 2005 8 170 8 170 Totalt 112 334 16 932 2 453 5 427 1 495 7 493 146 134 9
Fastighetsförsäljningar under 2005 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Gullbergsvass 1:12 Hamntorget 6 1992 5 890 80 11 5 981 Kommendantsängen 7:13 Kastellgatan 4 1929 1 472 160 1 632 Masthugget 1:4-5 Plantagegatan 13-15 1924/1994 1 711 159 1 870 Slottskogen 719:4 Björngårdsvillan 1963 1 350 1 350 Helsingborg Amerika Norra 50 Hantverkaregatan 26 1984 2 071 127 15 2 213 Amerika Södra 28 Södergatan 101 1930/1992 5 720 193 501 23 2 329 8 766 Eneborg 7 Övre Holländaregatan 35 1935/1980 1 961 124 39 298 2 422 Eneborg 10 Övre Eneborgsvägen 24 1935/1981 942 71 1 013 Eneborg 11 Övre Eneborgsvägen 26 1935/1982 941 941 Fjärilen 9 Wieselgrensgatan 26 1934/1982 534 39 11 584 Fjärilen 12 Södra Stenbocksgatan 100 1936/1983 886 62 948 Fjärilen 13 Södra Stenbocksgatan 102 1936/1984 875 29 904 Fjärilen 14 Södra Stenbocksgatan 104 A 1937/1984 1 277 42 1 319 Fjärilen 16 Visitörgatan 3 1991 980 980 Fjärilen 19 Wieselgrensgatan 22 1934/1982 768 768 Fortuna 16 Tågagatan 31/ Karl X Gustavs gata 28 1932 1 624 117 279 12 2 032 Kullen Västra 57 Kullagatan 46 A 1985 1 013 288 1 301 Malen 41 Övre Eneborgsvägen 36 A 1943/2000 2 168 60 2 228 Malen 43 Övre Eneborgsvägen 32 A 1942/2001 2 176 55 2 231 Myran 8 Magistergatan 1 1934/1982 1 447 76 45 1 568 Norge 10 Nedre Holländaregatan 4 1938/1985 1 700 39 1 739 Nunnan 2 Södra Stenbocksgatan 108 1938/1984 951 48 999 Nunnan 3 Södra Stenbocksgatan 110 1939/1983 903 903 Nunnan 5 Visitörgatan 13 1936/1984 925 85 35 1 045 Nunnan 6 Visitörgatan 11 1936/1985 942 96 1 038 Nunnan 7 Visitörgatan 9 1935/1984 942 54 996 Nunnan 8 Sämskmakaregatan 2 A 1940/1984 923 45 32 1 000 Nyckelpigan 25 Sadelmakaregatan 2 A 1943/1978 788 788 Nyckelpigan 26 Sadelmakaregatan 4 1943/2002 2 021 2 021 Ollonborren 9 Bjäregatan 14 1931/1978 732 732 Ollonborren 11 Siöcronagatan 5 1931/1979 732 732 Ollonborren 14 Övre Holländaregatan 34 A 1931/1977 1 193 1 193 Rovan 8 Skånegatan 11 1937/1989 1 440 1 440 Rovan 13 Södra Stenbocksgatan 83 1935/1985 792 10 802 Rovan 14 Skånegatan 13 1948 4 213 131 15 4 359 Skalbaggen 7 Nytorgsbacken 43 1929/1976 688 10 86 784 Skalbaggen 15 Gustav Adolfs gata 13 1939/1976 762 19 781 Skalbaggen 16 Gasverksgatan 32 A 1935/1977 2 155 195 30 80 2 460 Skalbaggen 17 Gasverksgatan 34 1935/1976 712 83 32 827 Skalbaggen 18 Gasverksgatan 36 1933/1976 818 45 46 36 945 Skalbaggen 19 Gasverksgatan 38 1935/1976 708 72 780 Skalbaggen 20 Gasverksgatan 40 1935/1977 632 83 109 824 Skalbaggen 21 Gasverksgatan 42 1935/1978 711 32 85 828 Skalbaggen 22 Gasverksgatan 44 A 1930/1978 1 905 213 24 2 142 Skalbaggen 23 Gustav Adolfs gata 17 1988 3 642 42 51 660 4 395 Skalbaggen 24 Gustav Adolfs gata 15 1983 2 132 2 132 Unionen 24 Möllegränden 5 1900/1930 164 256 220 640 Stockholm Kraghandsken 2 Ellen Fries gata 1-23, Elsa Brändströmsgatan 109 1958 5 991 251 84 6 326 Porträttmedaljongen 3 Skulptörvägen 17 1944 1 859 1 859 Totalt 70 642 7 196 4 012 1 091 0 3 620 86 561 10
Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas bokförda värde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas totalavkastning Driftöverskott plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas bokförda värde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive resultat värdeförändring förvaltningsfastigheter, med tillägg av finansiella intäkter och kostnader. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av verkligt värde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast löpande tolvmånaders perioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkten från periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde vid årets början. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde, värdeförändring fastigheter samt administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exkl. orealiserad värdeförändring fastighet i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. 11
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter och cirka 40 procent av kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 16 miljarder kronor. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984 och börsvärdet uppgår till cirka 6 miljarder kronor. Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Nya mål Under 2004 utarbetades nya mål som fastställdes av styrelsen i februari 2005. Wallenstam kommer att arbeta utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till och med 2007. Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr. Eget kapital per aktie > 100 kr. Soliditet > 25 procent. Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation Wallenstamkoncernen har cirka 120 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad och Företag. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs inom fem regioner, Göteborg, Stockholm City, Närstockholm, Storstockholm och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 11 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i två regioner, region City och region Storgöteborg. Fastighetsutveckling bedrivs i en separat stab. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner. Ekonomisk rapportering Bokslutskommuniké 21 febr 2006 Årsredovisning 2005 mars 2006 Bolagsstämma 6 april 2006 Årsredovisningen skickas till alla aktieägare, samt finns tillgänglig på hemsidan den 6 mars, i samband med kallelsen till bolagsstämman. Delårsrapporterna finns tillgängliga på Wallenstams hemsida samtidigt som publicering, samt skickas ut till dem som anmält sig för prenumeration. Prenumeration på ekonomisk information kan beställas på Wallenstams hemsida www.wallenstam.se På hemsidan finns också samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser. www.wallenstam.se Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00 Natvik Information AB 12