LYSEKILS KOMMUN Sammanträdesprotokoll Kommunstyrelsens Ledningsutskott 2014-08-13 3 (19) 88 FORTSATT PROCESS FÖR GAMLA IDROTTSHALLEN I KYRKVIK Dnr: LKS 2014-206-219 Kommunstyrelsen har av kommunfullmäktige 2011-06-22 101 fått i uppdrag att utreda försäljning av gamla idrottshallen i Kyrkvik, del av fastigheten Kyrkvik 1:150. Kommunstyrelsen beslutade 2014-05-12 74 att låta värdera fastigheten utifrån fyra alternativ redovisade i en tjänsteskrivelse från samhällsbyggnadsförvaltningen. Efter värderingen ska beslut om ärendets fortsatta hantering fattas. Kommunstyrelsen beslutade även att gamla idrottshallen obegränsat blir fortsatt tillgänglig för föreningar, skola och annan fritidsverksamhet tills annat beslutats. Det aktuella området saknar idag detaljplan, vilket innebär att om beslut fattas att låta byggnaden och dess användning som idrottshall finnas kvar så krävs ingen ny detaljplan. En eventuell ny detaljplan föreslås pröva användning av marken för bostäder och/eller hotell och konferens. De fyra handlingsalternativen som lämnades som underlag för en värdering var: a) Fortsatt användning som idrottshall (i kommunens regi eller efter försäljning i privat regi) b) Den nya köparen tar fram en ny detaljplan utifrån ett framtida planbeskeds intentioner c) Markanvisningstävling genomförs utifrån ett framtida planbeskeds intentioner d) Kommunen tar fram en ny detaljplan utifrån ett framtida planbeskeds intentioner Beslutsunderlag Samhällsbyggnadsförvaltningen tjänsteskrivelse 2014-07-18 med bilagor Ledningsutskottets förslag till kommunstyrelsen Kommunstyrelsen beslutar att uppdra åt samhällsbyggnadsförvaltningen att ta fram en ny detaljplan utifrån ett framtida planbesked intentioner. Kommunstyrelsen beslutar att gamla idrottshallen fortsatt ska vara tillgänglig för föreningar, skola och annan fritidsverksamhet tills annat beslutas. Beslutet skickas till Kommunstyrelsen JUSTERING Sign:
TJÄNSTESKRIVELSE Datum: 2014-07-18 Förvaltning: Samhällsbyggnadsförvaltningen Handläggare: Josefin Kaldo Telefon: 0523-613332 E-post: josefin.kaldo@lysekil.se FORTSATT PROCESS FÖR GAMLA IDROTTSHALLEN I KYRKVIK Dnr: LKS 14-206-219 Ärendets hantering Kommunstyrelsen har av kommunfullmäktige 2011-06-22 101 fått i uppdrag att utreda försäljning av gamla idrottshallen i Kyrkvik, del av fastigheten Kyrkvik 1:150. 2014-05-12 74 beslutade kommunstyrelsen att låta värdera fastigheten utifrån fyra alternativ redovisade i en tjänsteskrivelse från samhällsbyggnadsförvaltningen, planenheten. Som bilaga till tjänsteskrivelsen fanns även ett förslag på utformning av planbesked (bilagan finns även med som bilaga1 till denna tjänsteskrivelse). Efter värderingen ska beslut om ärendets fortsatta hantering fattas. Kommunstyrelsen beslutade även att gamla idrottshallen obegränsat blir fortsatt tillgänglig för föreningar, skola och annan fritidsverksamhet tills annat beslutats. 2014-06-11 gavs muntlig information till kommunstyrelsen om resultatet av värderingen. Bakgrund Det aktuella området saknar idag detaljplan, vilket innebär att om beslut fattas att låta byggnaden och dess användning som idrottshall finnas kvar så krävs ingen ny detaljplan. En eventuell ny detaljplan föreslås pröva användning av marken för bostäder och/eller hotell och konferens. De fyra handlingsalternativen som lämnades som underlag för en värdering var: a) Fortsatt användning som idrottshall (i kommunens regi eller efter försäljning i privat regi) b) Den nya köparen tar fram en ny detaljplan utifrån ett framtida planbeskeds intentioner c) Markanvisningstävling genomförs utifrån ett framtida planbeskeds intentioner d) Kommunen tar fram en ny detaljplan utifrån ett framtida planbeskeds intentioner Analys och diskussion APF management AB (APF) har genomfört en översiktlig värdering av de olika handlingsalternativen (bilaga 2 samt efterföljande samtal med APF). Att agera utifrån alternativ c ses som ett intressant alternativ vid framtida försäljningar av kommunala fastigheter, eftersom markanvisningstävling ger kommunen större möjlighet att påverka framtida byggnation och utformning. Priset för tomten kan dock bli lägre eftersom krav på utformning och arkitektur kan förväntas bli högre än normalt. När ärendet brådskar, som i detta fall, så ses markanvisningstävling inte som något lämpligt alternativ eftersom den innebär ett extra tidsmoment innan en försäljning av fastigheten möjliggörs.
Köpeskillingen för alternativ a och b (där alternativ a innebär att hallen säljs men fortsatt ska användas som idrottshall) ansågs som svåra att förutsäga. Om hallen fortsatt ska användas som idrottshall, enligt alternativ a, så krävs investeringar och renoveringar av byggnaden på upp till 6 mkr, vilket troligtvis leder till ett lågt värde av fastigheten vid försäljning. En fördel med alternativ a är att en eventuell försäljning av hallen kan ske direkt eftersom ingen ny detaljplan behövs. Behålls hallen så innebär det också att dess värde för stadslivet och livsmiljön finns kvar. Dessutom kan det kulturhistoriska värde som hallen utgör bevaras och eventuellt byggnadsminnesförklaras. För att ta reda på om alternativ a är genomförbart så kan kommunen välja att gå ut till försäljning enligt alternativ a, och därefter, om inga intressenter är villiga att ge ett bud som kommunen kan acceptera, så kan ett detaljplanearbete påbörjas. Om idrottshallen säljs som idrottshall så bör kommunen innan försäljningen byggnadsminnesförklara den för att försvåra för en ny ägare att omvandla fastigheten till boende genom att själv ansöka om planbesked. För en mer utförlig beskrivning av konsekvenser av alternativ a, där kommunen står kvar som ägare, så hänvisas till tidigare skrivelser i ärendet (se bilaga 3 och 4). Alternativ b innebär ett osäkert köp eftersom inga garantier kan ges för att en ny detaljplan, som tillåter bostäder m.m., ska vinna laga kraft. Den osäkerheten brukar ge en tydlig påverkan på priset. För att ge köparen lite större trygghet i köpet så väntar kommuner därför ofta med att ta ut köpeskillingen tills den nya detaljplanen har vunnit laga kraft. Så görs t.ex. för försäljningen av marken för Utsiktsberget. Det innebär att kommunen lika gärna kan agera enligt alternativ d, eftersom köpeskillingen i båda fallen (b och d) tillfaller kommunen först efter att detaljplanen har vunnit laga kraft, men för alternativ d kan kommunen räkna med att köpeskillingen blir större eftersom köparen vet inom vilka ramar en marknadsbedömning av projektet kan göras och på vilken grund man kan bygga den fastighetsekonomiska kalkylen. Kommunen styr då också över utformningen av detaljplanen helt själv till skillnad från i alternativ b. I alternativ d styr detaljplanens innehåll och exploateringsgrad värdet vid försäljning. Området som föreslås ingå i planarbetet enligt bilaga 1 är ytan som nuvarande hall upptar, samt tennisplanen mellan hallen och berget. Parken och de två övriga tennisbanorna föreslås lämnas intakta men kan eventuellt tas med i en ny detaljplan för att nuvarande användning ska fastslås. Parkeringsytan framför hallen bör också tas med men inte ges någon byggrätt utan fortsatt ha sin huvudsakliga funktion som parkering. Inriktningen för bebyggelsen föreslås vara ca 6 radhuslägenheter med en uppskattad BTA på 1000 kvm och utöver det krav på minst 6 hyresrätter på 1 till 3 rum och kök med en uppskattad BTA på 480 kvm. Parkering föreslås ske i ett P-däck under en upphöjd gemensam innergård och byggnaderna föreslås uppgå till max 3 våningar. Inriktningen i planbeskedet syftar till att ge ett slutresultat som smälter väl in i den vackra omgivningen och tillför stadsbilden positiva värden. Möjligheten till hotell/konferens kan enligt APF gärna ges i detaljplanen, men användningen är i dagsläget svår att kostnadsbedöma. Värdering och rekommendationer Enligt APF så är värdet, som tidigare nämnts, mycket svårt att förutsäga för alternativ a och b. Värdet vid en försäljning som idrottshall är dock enligt APF betydligt lägre än om det säljs med en färdig detaljplan som tillåter bostäder. Värdet kan grovt uppskattat hamna någonstans mellan 0 kr till 1 mkr för både alternativ a och b.
APF bedömer att inriktningen enligt bilaga 1 vid försäljning enligt alternativ d kan ge ca 1500 kr/kvm BTA, d.v.s. ca 2,2 mkr. Tas krav på hyresrätter bort så höjs värdet till ca 2000 kr/kvm BTA, d.v.s. ca 3,0 mkr. Vill kommunen få ut ytterligare vinst vid försäljning så måste exploateringsgraden öka, d.v.s. att detaljplanen tillåter en tätare och högre byggnation som upptar en större yta. Kravet på hyresrätter bör då också tas bort. Värdet kan då, beroende på ökad exploateringsgrad, stiga till mellan 3-5 mkr. Ett eventuellt planarbete bör hantera avvägningen mellan ekonomiska aspekter, god planering och samhällsnytta på ett rimligt sätt. Den ekonomiska rimligheten i att genomföra parkeringslösningen som föreslås bör t.ex. studeras vidare. Vid konflikt mellan de olika intressena så anser dock planenheten att god planering och långsiktig samhällsnytta bör ha företräde framför ett mer kortsiktigt vinstintresse. Detta eftersom vi ska leva med resultatet av planeringen under en mycket lång tid framöver. Observera att hyreskontraktet som bildningsförvaltningen tecknade med Gullmarens centercourt (se bilaga 3) måste hanteras innan försäljning av gamla idrottshallen kan ske. Om kommunstyrelsen, alternativt kommunfullmäktige, beslutar att agera enligt alternativ d så föreslår planenheten att beslut om att bevilja planbesked fattas på kommunstyrelsen i oktober. Det ger tid till diskussion om planbeskedets inriktning. Planenheten har inte heller möjlighet att påbörja arbetet med detaljplanen förrän i november. Beslutstexten är utformad så att den första att-satsen kan strykas om politiskt intresse för försäljning av hallen som idrottshall saknas. Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att uppdra åt samhällsbyggnadsförvaltningen att sälja gamla idrottshallen med fortsatt användning som idrottshall. Om köpare finns och försäljning blir aktuell så bör åtgärder vidtas som kan förhindra en framtida ägare att ändra användningen av fastigheten. Kommunen bör till exempel byggnadsminnesförklara idrottshallen innan försäljning. Kommunstyrelsen beslutar att agera enligt alternativ d om en försäljning av hallen som idrottshall inte blir aktuell. Beslut om planbesked fattas på kommunstyrelsen i oktober. Bilagor Bilaga 1 Planenhetens tjänsteskrivelse 2014-05-06, Underlag till eventuell framtida ansökan om planbesked för bostäder, hotell och konferens, del av Kyrkvik 1:150, Lysekil, Lysekils kommun Bilaga 2 Utredning från APF management AB 2014-06-02, Förutsättningar, ekonomisk bedömning av handlingsalternativ Bilaga 3- Fastighetsenhetens tjänsteskrivelse 2014-01-27, Gamla idrottshallen Lysekil Bilaga 4 - Bildningsförvaltningen/Fritids tjänsteskrivelse 2014-02-03, Konsekvensbeskrivning vid avveckling av Lysekils idrottshall Beslutet skickas till: Samhällsbyggnadsförvaltningen: planenheten, utvecklingsenheten och fastighetsenheten
SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Marie-Louise Bergqvist Förvaltningschef Josefin Kaldo Plan-, bygglov- och mätenhetschef
TJÄNSTESKRIVELSE Datum: 2014-05-06 Förvaltning: Samhällsbyggnadsförvaltningen Handläggare: Josefin Kaldo Telefon: 0523-613332 E-post: josefin.kaldo@lysekil.se FORTSATT PROCESS FÖR GAMLA IDROTTSHALLEN I KYRKVIK Dnr: LKS 14-206-219 Bakgrund Kommunstyrelsen har av Kommunfullmäktige fått i uppdrag att utreda försäljning av gamla idrottshallen i Kyrkvik, del av fastigheten Kyrkvik 1:150. För att vid en eventuell försäljning även kunna möjliggöra annan användning än idrottshall så har Kommunstyrelsens ledningsutskott gett planenheten i uppdrag att utreda ett lämpligt innehåll i en eventuell ny detaljplan för att se hur området skulle kunna utvecklas om beslut om försäljning av fastigheten för annat ändamål än idrottshall fattas. Det aktuella området saknar idag detaljplan vilket innebär att om beslut fattas att låta byggnaden och dess användning som idrottshall finnas kvar så krävs ingen ny detaljplan. En eventuell ny detaljplan föreslås pröva användning av marken för bostäder och/eller hotell och konferens. I en bilaga till denna tjänsteskrivelse redogörs mer ingående för vilka krav och synpunkter som bör beaktas om ett planbesked med den inriktningen ges. Handlingsalternativ Innan ett eventuellt beslut om planbesked fattas så bör dock olika handlingsalternativ övervägas och en ekonomisk bedömning av dessa göras. Förslagsvis görs en värdering av fastigheten utifrån följande handlingsalternativ: a) Fortsatt användning som idrottshall + ingen ny detaljplan behöver tas fram + idrottshallens värde för stadslivet och livsmiljön finns kvar + det kulturhistoriska värde som hallen utgör bevaras + eventuell försäljning kan ske direkt - värdet vid eventuell försäljning som idrottshall innebär sannolikt ett betydligt lägre försäljningsvärde än om det säljs utifrån möjligheterna som ett eventuellt framtida planbesked skulle ge (se bilaga) b) Den nya köparen tar fram en ny detaljplan utifrån ett framtida planbeskeds intentioner (se bilaga) +/- försäljning kan ske direkt men överenskommelse träffas om när köpeskillingen utfaller, vilket kan bli först när detaljplanen vunnit laga kraft + exploatören bekostar planarbetet - försäljningsvärdet kan antas bli lägre än om en färdig detaljplan finns eftersom exploatören står risken för planarbetet. - förfarandet innebär ett mer begränsat inflytande över utformning m.m. för kommunen. Inflytandet sker via exploateringsavtal och ett tidigt klargörande av kommunens intentioner, vilka bör anges redan i planbeskedet (se bilaga).
c) Markanvisningstävling genomförs utifrån ett framtida planbeskeds intentioner (se bilaga) - försäljningen dröjer något eftersom markanvisningstävling innebär en längre och mer komplicerad process än vid direkt försäljning. Efter tävlingen kan försäljningen ske direkt men överenskommelse träffas om när köpeskillingen utfaller, vilket kan bli först när detaljplanen vunnit laga kraft + förslagen som kommer in under tävlingen ger kommunen goda möjligheter att välja fortsatt inriktning på planens utformning. Markanvisningstävlingar används i många andra kommuner och leder ofta till ett bättre slutresultat. + försäljningsvärdet kan förväntas bli högre eftersom exploatören inte behöver genomföra köpet ifall detaljplanen inte vinner laga kraft. + exploatören bekostar hela planarbetet. + förfarandet ger kommunen ett större inflytande över utformning m.m. under detaljplaneprocessen d) Kommunen tar fram en ny detaljplan utifrån ett framtida planbeskeds intentioner (se bilaga) - försäljning kan inte ske direkt + försäljningsvärdet kan antas bli betydligt högre eftersom den nye fastighetsägaren inte behöver stå risken som ett detaljplanearbete innebär. + kommunen styr helt över utformningen av detaljplanen - kommunen bekostar planarbetet Efter värderingen fattas beslut om vilket alternativ som är lämpligt att gå vidare med. Väljs alternativ a eller b så kan båda dessa möjligheter finnas med vid försäljningen. Då bör möjlighet finnas att utvärdera de alternativen ytterligare en gång efter att bud inkommit. Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att låta värdera fastigheten utifrån i första hand de redovisade alternativen i denna tjänsteskrivelse. Efter värderingen så fattas beslut om ärendets fortsatta hantering. Beslutet skickas till: Samhällsbyggnadsförvaltningen: planenheten, utvecklingsenheten och fastighetsenheten SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Josefin Kaldo Plan-, bygglov- och mätenhetschef
BILAGA Datum: 2014-05-06 Förvaltning: Samhällsbyggnadsförvaltningen Handläggare: Josefin Kaldo Telefon: 0523-613332 E-post: josefin.kaldo@lysekil.se UNDERLAG TILL EVENTUELL FRAMTIDA ANSÖKAN OM PLANBESKED FÖR BOSTÄDER, HOTELL OCH KONFERENS, DEL AV KYRKVIK 1:150, LYSEKIL, LYSEKILS KOMMUN Dnr: LKS 14-206-219 Bakgrund och sammanfattning För att vid en eventuell försäljning av gamla idrottshallen i Kyrkvik, del av fastigheten Kyrkvik 1:150, även kunna möjliggöra annan användning än idrottshall så har Kommunstyrelsens ledningsutskott gett planenheten i uppdrag att ta fram underlag till en eventuell framtida ansökan om planbesked för att upprätta en detaljplan. Det aktuella området saknar idag detaljplan. En ny detaljplan föreslås pröva användning av marken för bostäder och/eller hotell och konferens. Förutom dagens användning som idrottshall så är det de användningsområdena som bedöms lämpliga och genomförbara. Läget är attraktivt för nya bostäder som har god potential att bli helårsboende, bl.a. eftersom de flesta bostäderna troligen kommer att sakna havsutsikt och därmed kan antas bli billigare. Redan idag finns också hotell- och konferensverksamhet i närområdet. Om den typen av verksamhet utvecklas ytterligare så skulle det öka attraktiviteten hos Lysekil som konferensort. Ytan som eventuellt ska prövas för bostäder och/eller hotell och konferens motsvarar ungefär det område som idag upptas av idrottshallen och tennisplanen mellan hallen och berget. Parken och de övriga två tennisbanorna föreslås vara kvar så som de är idag. De bör dock ingå i detaljplanen för att slå fast framtida användning. Beskrivning av ärendets hantering Lämpligt innehåll i en eventuell framtida detaljplan har diskuterats i en tjänstemannaberedning. Tjänstemännens förslag diskuterades därefter på kommunstyrelsens ledningsutskott för planfrågor 2014-03-31. Ledamöterna ställde sig då positiva till inriktningen att pröva både bostäder och/eller hotell och konferens. På mötet poängterades också att ny bebyggelse bör vara lägre än dagens byggnad. Planenheten har därefter genomfört skisstudier för att uppskatta vilka byggnadsytor som området kan innefatta samt vilka krav på utformning och innehåll som ska ställas vid eventuell försäljning och/eller markanvisning. Planarbetet ska då bedrivas i nära samarbete med planenheten. Höga krav ska ställas på byggnadens och utemiljöernas utformning. Forts.
Följande initiala synpunkter och krav ska beaktas vid ett eventuellt planbesked: Allmänna krav Nya byggnader ska utformas för att möta besökare i parken, uppe på berget samt gående på Strandvägen på ett ur stadsbildssynpunkt bra och intressant sätt. Bebyggelsen ska också ta stor hänsyn till de äldre husen på andra sidan Strandvägen genom sin skala, material och färgval. Bebyggelsen ska dock tillåtas ett nutida uttryck och inte uppföras som en pastisch på äldre byggnader. Byggnaderna får gärna ha en variation i höjder och volymer för att skapa intressanta fasader och en småskalighet som passar väl ihop med omgivningarna. Befintliga gångstråk ska finnas kvar, förtydligas och göras mer lättillgängliga och inbjudande för allmänheten. Detta gäller särskilt gångstråket bakom idrottshallen som leder upp på berget. En analys av gångstråk ska göras. Bebyggelsen ska vara lägre än den befintliga idrottshallen och bör uppgå till högst tre våningar mot parken (områdets östra del) och eventuellt två våningar samt byggnadsdel som ger möjlighet att utnyttja takterrass på den övriga bebyggelsen. Andra utformningslösningar avseende höjder kan studeras och föreslås under arbetet med detaljplanen men grundprincipen är att ej överskrida fler våningar än tre. Tomtens sluttande terräng bör utnyttjas och möjlighet att bygga ett parkeringsdäck under huset ska utredas och föreslås som parkeringslösning om det visar sig lämpligt. Utformningen av parkeringslösningen ska ta stor hänsyn till den omkringliggande gatu- och parkmiljön. Parkeringsbehovet som den nya bebyggelsen genererar ska lösas inom den egna fastigheten. Utanför fastigheten, i anslutning till parken, ska möjlighet till en allmän parkering på mellan 6-10 platser finnas. Antalet utfarter från parkeringsplatser inom området ska samordnas och minimeras. Byggnaderna ska ges ett energisnålt utförande och följa de riktlinjer som håller på att tas fram i en energipolicy för kommunen. Riktlinjerna kommer, om de antas, i stora drag följa de rekommendationer som Sveriges kommuner och landsting har tagit fram i Cirkulär 13:45, Rekommendation om kommunala energikrav på flerbostadshus vid försäljning av kommunal mark. Utemiljöerna ska uppfylla de framtida krav som kommer att ställas i kommunens grönstrukturplan där förslag på grönytefaktor ska tas fram. Kommunens dagvattenpolicy som förespråkar bl.a. lokalt omhändertagande av dagvatten (LOD) ska följas. Om intresse finns från någon idrottsförening så bör en mindre lokal inom fastigheten kunna hyras ut för att användas för t.ex. dusch, omklädning eller en mindre möteslokal, för att underlätta för de tennisspelare som nyttjar de kvarvarande tennisplanerna. Specifika krav för bostäder Om bostäder uppförs på fastigheten så ska de utformas för att ge bästa möjliga förutsättningar för åretruntboende. Området bör innehålla olika typer av boenden, t.ex. en blandning av så kallade stadsradhus (radhus med direkt ingång från trottoar), och flerbostadshus. En sådan lösning uppskattas kunna tillåta ca 6 radhusbostäder på 120-140 kvm boarea samt ett flerbostadshus med ca 6-8 mindre lägenheter, 1:or-3:or. Upplåtelseformen styrs inte i en detaljplan men krav ska ställas via avtal med exploatör att minst 6 hyresrätter ska uppföras inom området. Goda utemiljöer för de boende ska skapas. Stor hänsyn ska tas till sol, buller och vindförhållanden. En gemensam gård ska finnas. Detaljplanen bör även ge möjlighet till takterrasser, växthus och odlingsmöjligheter. Takvegetation såsom ex. sedumtak
ska användas på alla eventuella komplementbyggnader samt gärna på övrig bebyggelse. En mindre närlekplats ska finnas på bostädernas gård. Vid ett eventuellt framtida beslut om planbesked så bör det bland annat anges att detaljplanen beräknas vara färdig för antagande av Kommunfullmäktige ca 2 år från uppstart. Detaljplanen bör ges prioritet 2 i arbetsprogrammet för detaljplaner och arbetet med detaljplanen kan tidigast påbörjas i oktober 2014. Samt att ett detaljplaneavtal mellan den framtida fastighetsägaren och kommunen ska upprättas och att fastighetsägaren bekostar planarbetet. SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Josefin Kaldo Plan-, bygglov- och mätenhetschef