Detaljplan för Ope 1:38, 4:14 och 7:1 Bostäder vid Ope fd skola Östersunds kommun 1 Dnr Ädh 2004/2013 Dnr planmodul: P 17/2014 GRANSKNINGSUTLÅTANDE Detaljplanen har hållits tillgänglig för granskning i Rådhuset och i Länsbiblioteket i Östersund under tiden 3 juni 29 juni 2015. Annons om granskningen infördes i ortstidningarna 30 maj 2015. Underrättelse om granskningen har sänts till berörda sakägare, myndigheter, organisationer och kommunala förvaltningar. Planhandlingarna utgjordes av planbeskrivning, plankarta med illustration och samrådsredogörelse. Under granskningstiden ingick även grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även fastighetsförteckning. Under granskningstiden har sju yttranden kommit in till miljö- och samhällsnämnden. Yttrandena refereras nedan i korthet. YTTRANDEN Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen (2015-06-29): Länsstyrelsen delar kommunens bedömning om att detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan och att en miljökonsekvensbeskrivning därför inte behöver upprättas. Riksintressen Föreslagen detaljplan utgör, om den genomförs på ett genomtänkt sätt, inte någon risk för påtaglig skada på riksintresse ur kulturmiljösynpunkt, Storsjöbygden Z25. Området i skolans direkta närhet är redan ianspråktaget för bebyggelse och utbyggnaden av fyra stycken huvudbyggnader (eller 8 stycken om skolan rivs) har inte så stor inverkan på den öppna jordbruksmarken att det i sin tur påverkar riksintresset. Länsstyrelsen rekommenderar dock att Ope 7:1 inte styckas upp i så många små fastigheter och att bestämmelserna på plankartan anpassas för att styra detta. Miljön utgör, som kommunen också påpekar, en radby med kulturhistoriska värden. Flera små fastigheter skapar karaktären av en klunga, något som strider mot områdets karaktär och därmed inte är att föredra ur kulturmiljösynpunkt. Detta oavsett om den nytillkommande bebyggelsen blir relativt gles. Radbyarna pekas ut i riksintressebeskrivningen och radbyns struktur bör därmed värnas för att inte riskera att åtgärderna skadar riksintressets värden. Bebyggelsen bör
2 också uppföras anpassade till markförutsättningarna och markuppfyllnad inte tillåtas. Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 plan- och bygglagen att ett antagande av detaljplanen enligt förslaget inte kommer att prövas. Kommunen har efter samrådsskedet kompletterat detaljplanen på ett bra sätt. Kommentar: Planbeskrivningen förtydligas med information angående tomternas storlek under rubriken Syfte och huvuddrag. Vad gäller bebyggelsens anpassning till markförutsättningar bedömer Samhällsbyggnad att markförhållandena i området är så homogena att den slutgiltiga bedömningen om lämplig marknivå kan göras i bygglovskedet. Kommunala förvaltningar och bolag Kommunala lantmäterimyndigheten (2015-06-29): Önskar ett antal justeringar av texten under rubriken Genomförande, samt en mer detaljerad redovisning av de ekonomiska konsekvenserna av planen. Kommentar: Planbeskrivningen har förtydligats enligt Lantmäteriets önskemål under rubriken Genomförande. Jämtkraft (2015-06-29: Ingen erinran. Övriga organisationer, företag och enskilda Jamtli (2015-06-04): Jamtli hänvisar till tidigare översänt yttrande i ärendet (2014-12-08), dvs att illustration, alternativ 1, som föreslag till möjligt utnyttjande av marken är att föredra ur kulturhistorisk synvinkel. Ställningstagandet grundar sig på att alternativet visar på möjligheten att bevara f.d. Ope skolas äldsta del och det tillhörande flerfamiljbostadshuset då dessa byggnader enligt vår bedömning har både ett kulturhistoriskt och socialhistoriskt värde och därmed skulle utgöra ett värdefullt och intressant inslag i boendemiljön. I övrigt har Jamtli inga synpunkter på förslaget. Kommentar: Även om byggnaderna har visst kultur- och socialhistoriskt värde bedömer samhällsbyggnad inte att det berättigar ett rivnings- eller förvanskningsförbud i detaljplanen. Plankartans illustrationer visar att det enligt detaljplanens bestämmelser är möjligt att antingen bevara byggnaderna som de är, eller att ersätta dem med andra. LRF Kommungrupp Östersund, (2015-06-29): Då byggnation av nytt villaområde stör befintlig verksamhet för jordbruksnäringen samt framtida planer för utbyggnad i närområdet av näringsverksamheten så motsätter sig LRF Jämtlands kommungrupp Östersund byggnationerna av nytt villaområde vid Ope gamla skola. Vi motsätter oss inte verksamhet i befintliga lokaler på tomten.
3 Kommentar: Föreslagen bebyggelse bedöms inte vara av en sådan art att det omöjliggör en utveckling av områdets jordbruk. De eventuellt tillkommande byggnaderna ska inordnas i den befintliga bebyggelsestrukturen och kommer att passas in mellan de bostads- och komplementbyggnader som redan finns på platsen. Mellan den planerade bebyggelsen och jordbrukscentrum finns det alltså redan idag ett antal byggnader som kommer att fungera avskärmande. I Ope har det sedan lång tid bedrivits odling och djurhållning och boende i området får därför inom rimliga gränser acceptera de ljud och lukter som hör samman med en levande jordbruksbygd. Skillnaden mot tidigare markanvändning bedöms i detta fall inte vara så stor att jordbruket kommer att utsättas för påtagliga inskränkningar till följd av detaljplanen. Fredrik Berg, Ope 1:26 (2015-06-29): Vi har fortfarande synpunkter på detaljplanen för Ope 1:38, 4:14 och 7:1. I granskningshandlingarna står det att Bebyggelsen kommer alltså även i fortsättningen att vara relativt gles, vilket ger plats för utsiktsluckor mellan husen. Enligt vårt tidigare yttrande angående byggnation på fastigheten Ope 1:38 motsätter vi oss fortfarande byggnation där. Jag ställer mig tveksam till att dessa utsiktsluckor blir tillräckliga för vår del när det byggs 2-våningshus med tillhörande garage samt eventuellt framtida attefallshus och friggebodar. Ni är välkomna att visa hur detta ska gå till och vart husen då kommer att stå. I övrigt är vi positiva till ny bebyggelse på f.d. Ope skolas område (4:14 och 7:1). Vi vill också säkerställa att infarten till Ope 1:26 även fortsättningsvis blir lättillgänglig. Kommentar: Utsikten från omkringliggande fastigheter kommer oundvikligen att förändras om Ope 1:38 bebyggs med ytterligare ett bostadshus. Möjligheten till utsiktsluckor mellan byggnaderna kommer dock att finnas kvar, bland annat eftersom plats för jordbruks- och gångpassage lämnats mellan planområdet och trädraden norr om Ope 1:38. Från trädraden och ca 6 meter söderut får marken inte bebyggas alls, vilket innebär en rak siktlinje mot sjön från Ope 1:26. Huvudbyggnaden får uppföras först ca 10 meter från trädraden. Med hänsyn till befintligt bebyggelsemönster och möjligheterna till bibehållen utsikt finns det i planen en bestämmelse om minsta tomtstorlek som i praktiken möjliggör endast en tillkommande fastighet med tillhörande huvudbyggnad söder om Opevägen. I bygglovsskedet kommer också byggnadernas form och placering att studeras vidare. Till Ope 1:26 kommer man även i fortsättningen att kunna ta sig till via infarten till skolparkeringen, alternativt använda infarten direkt från Opevägen. Christine Olsen, boende Torvalla by 220 (2015-06-29): Yttrande gällande detaljplanering för f.d Ope skola (Ope 7:1) Jag flyttade tillbaka till Östersund (Torvalla by) från Stockholm 2012, och har sökt efter en passande lokal för att bedriva kursverksamhet och hålla retreater. Detta då jag sedan 2006 bedriver ett friskvårdsföretag, som har
4 en stor kundbas i Stockholm. När jag nu fick kännedom att det finns planer på att riva Ope skola med tillhörande gymnastiksal och lärarbostad, så tänkte jag direkt att detta kan vara ändamålsenliga lokaler för den verksamhet jag tänker mig. Jag bokade in en visning av lokalerna, och ser många möjligheter framför mig. Ännu fler än endast kursverksamhet och retreater som jag först tänkt mig. Då det var väldigt kort om tid innan sista dag för yttrande, har jag inte hunnit med att se över alla uppgifter som jag behöver om driftskostnader, renoveringsbehov etc för att kunna fastställa en budget. Det är givetvis även relevant till vilket pris kommunen kan tänka sig att sälja marken och tillhörande byggnader. Så innan en detaljplan görs skulle jag till och börja med vilja få ett ekonomiskt förslag på en försäljning i befintligt skick. Jag ser också möjligheter att kunna bedriva vandrarhem i delar av lokalerna, samt hyra ut en del av lokalerna till andra näringsverksamheter. Jag har bl.a. haft samtal med Studieförbundet Vuxenskolan, som har visat intresse för att eventuellt hyra in sig i lokaler för sin kursverksamhet. Att jag är intresserad av just dessa byggnader är delvis läget, det ligger lantligt och samtidigt på cykelavstånd från staden, samt att det är gedigna, välbyggda och ändamålsenliga byggnader. Jag har även sett ett yttrande från Jamtli; som anser att byggnaderna ska bevaras med hänsyn till deras kulturhistoriska värde, vilket jag instämmer i. Att fastigheten ligger i nära anslutning till ett aktivt jordbruk har ingen betydelse för den verksamhet jag tänker mig. När jag har hört mig för har det framkommit önskemål om att ha ett lokalt företagarhus med barnomsorg och matsal. Även det skulle kunna vara en möjlighet i dessa lokaler. Jag ser också att det skulle kunna ha en social funktion för de som bor i Torvalla by, Ope och Optand. Sammanfattningsvis ser jag många fler fördelar och möjligheter (med bl.a. ökat lokalt företagande och fler arbetstillfällen i länet) med att kommunen säljer byggnaderna i befintligt skick, jämfört med att detaljplanera för ett antal villor. Som jag har förstått det finns det annan befintlig mark, utan byggnader med denna potential, som man kan bygga på. Jag önskar få ett förslag på vilket pris kommunen skulle kunna tänka sig att sälja Ope 7:1 med de tre byggnader som hört till Ope Skola, för. Därefter kan jag ta ställning till om det är ekonomiskt hållbart att bedriva den verksamhet jag tänker mig. Kommentar: Yttrandet har vidarebefordrats till kommunens Mark- och exploateringskontor samt behandlats av Kommunstyrelsens arbetsutskott den 26 augusti 2015. Yttrandet föranleder ingen förändring av detaljplanens användningsbestämmelser, B, bostäder. Enligt detaljplanen är möjligt att antingen bevara byggnaderna som de är, eller att ersätta dem med andra.
5 KVARSTÅENDE SYNPUNKTER EFTER SAMRÅDET Kvarstående synpunkter från samrådet som inte kan tillgodoses: LRF Östersund motsätter sig byggnationen av ett nytt villaområde eftersom det kan komma att störa både befintlig och planerad utvidgning av jordbruksverksamhet i området. Ägarna till fastigheten Ope 2:2 menar att ny bebyggelse inte bör uppföras i närheten eftersom det kan innebära en negativ påverkan på möjligheterna att bedriva jordbruk. Ägarna till Ope 1:26 motsätter sig byggnation av nytt bostadshus på Ope 1:38 eftersom de menar att utsikten från den egna tomten kommer att påverkas negativt. Jamtli menar att fd. Ope skolas äldsta del är skyddsvärd och därför bör bevaras. Länsstyrelsen rekommenderar att plankartan kompletteras med bestämmelser som reglerar storleken på fastigheter även norr om Opevägen. Länsstyrelsen menar att bebyggelsen bör anpassas till markförhållandena och markuppfyllnad inte tillåtas. STÄLLNINGSTAGANDE Detaljplanen ger byggrätt för ytterligare bostadsbebyggelse i närheten av ett befintligt jordbruk och synpunkter på risken för störningar har framkommit. Motivet till att ändå tillåta bebyggelse inom detta område är att platsen lämpar sig väl för en förtätning och det redan idag finns bebyggelse mellan den föreslagna byggrätten och jordbruksfastigheten. Eftersom det redan idag finns ett antal byggnader som fungerar avskärmande mellan den planerade bebyggelsen och jordbruket bedömer samhällsbyggnad att risken för att jordbruksverksamheten upplevs som störande är relativt liten. De som väljer att bosätta sig i en levande jordbruksbygd får också vara beredda att i rimlig omfattning acceptera de störningar som kan följa med ett aktivt jordbruk. Bedömningen blir därför att de planerade åtgärderna kan genomföras utan att förutsättningarna för varken de närboende eller jordbruket förändras på ett oacceptabelt sätt. Utsikten från Ope 1:26 kommer att förändras i det fall Ope 1:38 styckas av och bebyggs enligt detaljplanens intentioner. Samhällsbyggnad bedömer dock att tillräcklig hänsyn tagits till önskemålen om bibehållen utsikt genom att föreskriva att endast friliggande hus är tillåtna, att endast en huvudbyggnad får uppföras och att ett öppet område för passage sparas mellan den nordvästra fastighetsgränsen för Ope 1:38 och planens kvartersmark. Samhällsbyggnad bedömer att Ope fd. skolas äldsta del har ett visst kulturhistoriskt värde, men värdet inte är så betydande att det berättigar ett utökat skydd i detaljplanen. Planen medger att bebyggelsen antingen bevaras eller ersätts med ny.
6 Detaljplanen har kompletterats med ytterligare information om tomternas storlek norr om Opevägen under rubriken Syfte och huvuddrag, men en ny bestämmelse på plankartan bedöms inte vara nödvändig. Eftersom marken i området är relativt homogen bedöms den slutgiltiga prövningen av markens höjdförhållanden kunna ske i bygglovsskedet. REVIDERING Följande revideringar av detaljplanen föreslås: Planbeskrivningen förtydligas under rubriken Genomförande så att de ekonomiska och fastighetsrättsliga konsekvenserna framgår tydligare. Planbeskrivningen förtydligas med mer information om fastigheternas storlek under rubriken Syfte och huvuddrag. SAMMANFATTNING Miljö- och samhällsnämnden föreslås anta den nya detaljplanen för fd. Ope skola upprättad den 29 april 2015, justerad den 22 oktober 2015. Antagandehandlingarna består av plankarta, planbeskrivning, illustration samt detta granskningsutlåtande.
7 UNDERRÄTTELSE När protokollet har justerats ska underrättelse om antagandebeslutet, jämte protokollsutdrag och besvärshänvisning, sändas till: Fredrik Berg, Ope 1:26, Ope 211, 831 92 Östersund Inger Sundberg, Ope 1:24, Ope 306, 831 92 Östersund Svante Sundberg, Ope 1:24, Ope 306, 831 92 Östersund Per Leijon, Ope S:3/Ope 2:2, Ope 313, 831 92 Östersund Charlotte Lagerfalk-Leijon, Ope S:3/Ope 2:2, Ope 313, 831 92 Östersund För kännedom bör information om antagandebeslutet, utan besvärshänvisning, sändas till: Lantmäterimyndigheten Samhällsbyggnad, plan och bygg Mark- och exploatering Vatten Östersund Länsstyrelsen/kansliet, Samhällsenheten, jamtland@lansstyrelsen.se samt solveig.heikki@lansstyrelsen.se Stiftelsen Jamtli, Box 709, 831 28 Östersund Jämtkraft Elnät Aktiebolag, Box 394, 831 25 Östersund TeliaSonera Skanova, skanova-remisser-nord@teliasonera.com Polismyndigheten i Jämtlands län, registrator.nord@polisen.se Christine Olsen-Nikkinen, Torvalla by 220, 831 92 Östersund LRF Kommungrupp Östersund, Andreas Hägglund, andreas.hagglund@gmail.com Östersund den 22 oktober 2015 Maria Boberg Stadsarkitekt Johanna Westgard Planingenjör