Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 1 (7) YTTRANDE Reem Albustany 016-710 19 05 Till Stadsbyggnadsnämnden SKIFTINGE 2:11 Förhandsbesked för nybyggnad av enbostadshus Förslag till beslut 1. Tillstånd meddelas enligt 9 kap 17 plan- och bygglagen (PBL) med stöd av 9 kap 31 PBL med följande villkor: - Bostadshus och eventuella uthus ska utformas med stor omsorg så att deras volym, proportioner och material väl anpassas till omgivning och landskapsbilden. - Stor hänsyn ska tas till befintlig vegetation och terräng. - Byggnader ska utformas och placeras så att energibehovet i driftsskedet minimeras. - Byggnadsmaterial bör väljas som är kretsloppsanpassade och som ger goda förutsättningar för ett bra inomhusklimat. -Byggnader ska anslutas till det kommunala avloppsnätet via egen förening. 2. Avgift tas ut med 7 300 kronor enligt taxa för stadsbyggnadsnämndens verksamhet antagen av kommunfullmäktige den 26 maj 2011 92. Stadsbyggnadsförvaltningen har yttrat sig över ansökan i yttrande daterad den 14 maj 2019 och lämnat följande motiv till beslut och ärendebeskrivning: Motiv till beslut Den föreslagna åtgärden uppfyller kraven enligt 2 kap 4-5 PBL (markens lämplighet) och 8 kap 9 PBL. Avstyckning av en tomt bedöms som lämplig med hänsyn till landskapsbilden, platsens lantliga karaktär och den etablerade bebyggelsestrukturen.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 2 (7) Åtgärden överensstämmer med Eskilstuna kommuns översiktsplan antagen 2013 i fråga om att ny bebyggelse bör förläggas intill befintlig bebyggelse och där det finns vägar, möjlighet till vatten och avlopp. Platsen ligger inom område av riksintresse för kulturmiljövård, Kafjärden samt omfattar delar av en fornminneszon. Platsen omfattas inte av något formellt skydd enligt miljöbalken eller enligt Jordbruksverkets föreskrifter för viktiga landskapselement i natur- och kulturmiljöer. Föreslagen placering stämmer överens med det befintliga bebyggelsemönstret där byggnader ligger symmetriskt i en rad längs vägen. Den sammanvägda bedömningen är att nybyggnad av enbostadshus inte innebär betydande inverkan på omgivningen samt inte medför betydande miljöpåverkan. Det enskilda intresset att anordna bostadsfastighet på denna mark innebär inte att det allmänna intresset avsevärt försämras. Vid platsbesök, fältarbete och genom yttranden har det säkerställts att ovanstående villkor kan uppfyllas för den sökta tomten och därmed uppfylls kraven i PBL 2 kap 4 5 och 2 kap 9. Ärendebeskrivning Ansökan avsåg initialt förhandsbesked för avstyckning till tre fastigheter för enbostadshus. Fastigheten har en area av 6 142 m 2 och är idag bebyggd med enbostadshus i två våningar och två komplementbyggnader från (1800-1900-tal). Fastigheten är belägen utanför detaljplanerat område. Sökanden har i det inlämnade förhandsbeskedet tänkt sig att riva de befintliga byggnaderna och dela fastigheten till tre nya tomter. Berörda sakägare har haft möjligheten att yttra sig i ärendet. De flesta svaren har varit negativa mot det sökta förslaget, bland annat har Sörmland Museum i sitt yttrande bedömt att de befintliga byggnaderna bör kunna bevaras, eftersom de är viktiga delar i den helhetsmiljö som bedöms som kulturhistoriskt värdefull. Museet har erbjudit råd och stöd angående renovering, val av material och hantverkare med relevant kunskap. Grannfastighet mot öst har i tidigare ärende om förhandsbesked meddelats styckning av två tomter om ca: 2 400-2 600 m 2 var.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 3 (7) Sökanden har tagit del av synpunkterna och därefter har ansökan reviderats till att avse två nya mindre tomter i den södra delen av fastigheten för att försöka spara befintliga byggnader. De då tänkta tomterna blev cirka 1 400-1 500 m 2. Berörda sakägare/grannar har haft möjlighet att lämna synpunkter: Planavdelningen har lämnat följande synpunkter: De föreslagna fastigheterna ligger inom riksintresset för kulturmiljövård Kafjärden samt omfattar delar av en fornminneszon. Planavdelningen anser att det skulle vara möjligt att stycka av till två tomter. Den sydligaste föreslagna tomten ligger på en sådan plats att mikroklimatet är dåligt och förmodligen i ständig skugga. Tillfartsvägen är smal och förmodligen inte dimensionerad för fler fastigheter och speciellt inte under byggtiden. Planavdelningens tidigare yttrande kvarstår samt att de nya placeringarna av tomterna nu innefattar stora delar av den sydligaste tomten som vi tidigare ansåg icke så lämplig. Sökanden har fått möjlighet att bemöta inkomma synpunkter från planavdelningen och har lämnat följande svar: I samband med avstyckning var en grundtanke att ha en nordlig, en sydlig och en mitt i mellan fastighet. Då planavdelningen förmodade att den sydligaste av fastigheterna kunde ha ett dåligt mikroklimat i ständig skugga. I samband med detta yttrande delar vi den mellersta och den sydligaste fastigheten så att båda fastigheterna kan bebyggas mera norrut än det skulle gjorts på den sydliga fastigheten. En mätning av solläget har gjorts utifrån de föreslagna husens positioner. Enligt solens vinkel kommer husen att vara utsatta för sol kontinuerligt under månaderna Mars till och med Oktober, utan någon skugga alls. Vilket innebär att de planerade husen inte kommer utsättas för något dåligt mikroklimat utan tvärtom med fantastiskt solläge. Det är först i Nov tom Feb som husen delvis kommer vara i skugga. I och med det fina solläget ser vi ingen fara av planavdelningens funderingar och oro av mikromiljön, då husen kunde varit utsatta av kontinuerlig skuggsättning, vilket inte stämmer efter utredningen. Park- och naturavdelningen har lämnat följande synpunkter: Ur naturvårdssynpunkt så har park- och naturavdelningen ingen erinran mot den nya placeringen. Länsstyrelsen har ur fornlämnings- och kulturmiljösynpunkt inget att erinra mot den aktuella åtgärden om den sker i enlighet med förfrågan. Länsstyrelsen påminner om anmälningsplikten enligt 2 kap. 5 och 10 kulturmiljölagen (1988:950): om fornfynd och/eller fornlämning påträffas ska arbetet omedelbart avbrytas till den del som berör fornlämningen och/ eller fornfyndet samt området runt detta/dessa. anmälan ska omedelbart göras till Länsstyrelsen.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 4 (7) Eskilstuna stadsmuseum har lämnat följande synpunkter: Museet bedömer i yttrandet att byggnaderna har stora kulturhistoriska värden, och att rivning inte är förenligt med riksintresset för kulturmiljövård. Sökande har valt att ändra i sin ansökan om förhandsbesked som nu gäller två enbostadshus. Dessa avses uppföras vid sidan av de befintliga äldre byggnaderna. Antikvariskt utlåtande: Museet anser att det är positivt att gården Sofienäs med mangårdsbyggnad och två äldre uthus inte längre avses rivas, eftersom byggnaderna tillmäts stora kulturhistoriska värden. Museet har ingen erinran mot det nya förslaget. Kultur- och fritidsförvaltningen/stadsmuseet har lämnat följande synpunkter: Det nya förslaget med två nya tomter i södra delen av fastigheten som möjliggör ett bevarande av bebyggelsen på Sofienäs är betydligt bättre ur kulturmiljösynpunkt. Glöm inte att informera sökanden om att höra med länsstyrelsen om vad som gäller med tanke på närheten till fornlämningarna på höjden söder om fastigheten. Eskilstuna energi och miljö har lämnat följande synpunkter: EEM godkänner en anslutning under förutsättning att fastighetsägare bildar en förening och gräver fram ett privat ledningsnät för VA till den kommunala Vaanläggningen. Grannar har lämnat följande synpunkter: Synpunkter har inlämnats mot förslaget med motiveringen att deras boendemiljö kommer att försämras och att områdets karaktär kommer att förändras till ett villaområde. Enligt dem kommer ökad trafik till området att försämra möjligheten att använda den befintliga vägen av ryttare som rör sig i området. De anser att uppfyllnad av den delen på fastigheten Skiftinge 2:11 innebär direkta problem för vattenavrinning, bortledning av vatten från omgärdande vegetation. Det innebär negativ påverkan på det befintliga djurlivet och förstör den lantliga miljön som finns omkring. Dessutom ser de att uppfyllnad av området kommer att förstöra vägen till och från fastigheterna i och med att förhindrar den enda naturliga avrinningen från omgärdande område. Grannar har visat intresse för vidare dialog med sökanden om vad som är möjlig och lämpligt med beaktning av området prägel och lantlighet. Sökanden har åter fått möjlighet att bemöta inkomma synpunkter och har lämnat följande: Placeringen av husen är endast ett förslag och kan även gentemot ritningen placeras mer norrut. Vår plan är att bygga två hus av lantlig karaktär för att bevara den kultur som finns på Ärsta Sofienäs idag. Observera att i bifogad bild på avstyckning missvisar denna bild skogsområdet, då det endast finns långt gången sly idag då en äldre tant bodde här själv utan möjlighet att underhålla tomten. Längst söderut i tomtgränsen finns idag äldre träd som är anslutet till skogen vilket kan bevaras.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 5 (7) Trafikbelastningen har verifierats med Eskilstuna kommun, varpå inga direkta hinder kunde identifieras utifrån trafiksynpunkt vid en översiktlig studie i anslutningen till Ärstavägen. Då grusvägen idag, enligt grannarna inte borde belastas mer, ser vi gärna att i samband med nybyggnation att det skapas två mötesplatser längs inkommande grusväg för att skapa en mer mötesvänlig väg. Detta kan lösas i samband med nybyggnation och avstyckningar. Skicket av grusvägen bör även förvaltas av vägföreningen, ifall den är i det dåliga skick som uppgetts, vilket vi gärna vill hjälpa till att bidraga positivt till, i samband med dessa avstyckade fastigheter ansluter sig till vägföreningen. Vi har dessvärre inte märkt av det dåliga skicket av vägen under denna vinter och sommar som vi ägt fastigheten. Men vi vill att det ska fungera för alla parter och bidrar gärna med att skapa de förutsättningar som krävs i och med den belastningsökning som det innebär med de två extra fastigheter på denna väg. Planavdelningens funderingar av att vägen förmodligen inte var dimensionerad för fler fastigheter, kan avhjälpas med enklare medel som vi gärna finner en lösning på enligt ovan ifall det behövs. Vi ser däremot inte att vägen är en risk under den tiden vi brukat vägen under det senaste året. Efter utredning och bemötande av planavdelningens funderingar, ser vi att vi har bemött yttranden så att avstyckningen kan ske utan några hinder. För övrigt gällande grannarnas yttrande ser vi inte att dessa kommentarer har någon inverkan på avstyckningen utan är mera av personliga tyckanden. Avstyckningarna och de nya föreslagna husen kommer bli en bra bit ifrån grannarnas hus och därigenom ingen betydande påverkan. De kommer även att bebyggas för att vidhålla och skapa mera lantlig karaktär på omgivningen. Mera av en bullerbykänsla. Ifall detta förslag godkänns möjliggörs en avstyckning av två nya fastigheter med förhandsbesked för nybyggnation. Vi ser även att en avstyckning av två nya fastigheter är ur översiktsplan Eskilstuna kommuns intresse då det nämns att huvudprincipen och det viktigaste redskapet för att skapa en långsiktigt hållbar kommun är att begränsa stadens utbredning genom att förtäta den inifrån och ut. Då denna fastighet är beläget nära stadens kärna stämmer avstyckningen bra med kommunens plan. I och med att det finns möjlighet till att gräva fram, samt ansluta vatten och avlopp till dessa avstyckningar ger det en hållbar framtid, med förutsättningar att dela denna dyra kostnad på minst tre fastigheter. Även grannen på SKIFTINGE 2:10 vill vara med vid anslutning av vatten och avlopp. Utifrån dessa hållbarhetssynvinklar ger det kommunen ett mervärde till detta förslag både utifrån sociala, ekonomiska och miljömässiga aspekter. Hoppas ni ser möjligheterna med detta och ger oss ett positivt besked. Förvaltningen har under tiden för handläggningstid bedömt att en styckning av ytterligare två fastigheter blir en för stor exploatering för platsen och har därför föreslagit sökanden att minska ner ansökan till att enbart avstycka en ny fastighet, en klyvning av den befintliga.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 6 (7) Sökanden har fått ta del av den bedömningen samt övriga inkomna synpunkter och inkommit med frågor om det. I skrivelsen står Hur kommer det sig att man inte godkänner 1 500 kvm fastigheter på landet nära staden, när det finns mindre i motsvarande område 200 meter därifrån? en likadan avstyckning som enligt vårat förslag. När avstyckades dessa fastigheter? Jag är rädd att kostnaderna blir för höga med vatten, avlopp och ledningarna som ska grävas ner om det bara blir en avstyckning. I och med att ni föreslog endast en avstyckad fastighet så blir det bara en tom fastighet och fastighet med ett hus som jag inte ens vet om jag får riva och därav också svårt att få till en annan bra byggnad på lämplig plats på tomten. s samlade bedömning efter inkomna synpunkter från sökanden kvarstår, att en exploatering med tre tomter är för omfattande för just den platsen och riskerar att påverka omgivande fastigheter negativt på grund av förtätning. Som förtydligande ska tilläggas att bedömningen är att marken absolut är lämplig att bebygga med enbostadshus, men att det är mer lämpligt med tomtstorlekar liknande de omgivande och att det även är mer landsbygdsmässigt än små tomter vilka är vanligare i tätort. Att ändra de nuvarande markförhållandena till hårdgjorda ytor i form av byggnaders tak och vägar kommer att påverka den mark som idag, med gräsytor och träd, har en stor kapacitet att infiltrera, att ta emot och fördröja dagvatten, regn, och snösmältning. Fastigheterna i omedelbar anslutning till den nu sökta platsen är större, de är i storleksordningen mellan 2 400-2 600 m 2, vilket har bedöms som mer lämpligt för platsen och har styckats efter positiva förhandsbesked. Beträffande sökandens fråga om två specifika mindre fastigheters storlek kan konstateras att deras förrättning och reglering skedde under 1960-talet under helt andra förutsättningar. Den samlade bedömningen är att styckningen av ytterligare en tomt inte kommer att förändra områdets lantliga karaktär avsevärt. Biltrafiken kommer att öka något men den befintliga vägen bedöms vara i bra skick idag och den kan förbättras med ett antal åtgärder för att klara den ökade trafiken samt för att uppnå en förbättrad trafiksäkerhet. Åtgärden bedöms heller inte skada riksintresset. Upplysningar Förhandsbeskedet innebär inte att åtgärden får påbörjas enligt 9 kap 39 plan- och bygglagen. Bygglov krävs för att få uppföra byggnad/er. Förhandsbesked är bindande vid en prövning av ansökan om bygglov. Beslutet upphör att gälla om ansökan om bygglov inte görs inom två år efter det att beslutet om förhandsbesked vunnit laga kraft enligt 9 kap 39 plan- och bygglagen.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 7 (7) Exakt placering och utformning av byggnader beslutas i samband med bygglovsprövningen. Bygglov kan inte beviljas om åtgärden/byggnaden strider mot villkoren i detta beslut. Räkning och inbetalningskort på avgiften skickas ut separat. Detta beslut kan överklagas till länsstyrelsen. Överklagandet sänds in till stadsbyggnadsnämnden, se bilaga. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Anette Larsson Byggnadsinspektör Delges: För kännedom: Akten Kungörs i Post- och Inrikes Tidningar