Konferens om bostadspolitiken

Konferens om bostadspolitiken 2019-06-13

Friare hyressättning och likformig beskattning Särskild studie i finanspolitik 2019:1

Rapportens innehåll Förslag om friare hyressättning Förslag om likformig bostadsbeskattning Analys av förslagens konsekvenser på Boendekostnaderna Hushållens ekonomi Inkomstfördelningen Offentliga finanserna och möjligheterna att kompensera för höjda boendekostnader

Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre

Bostäder per capita och bostadskön i Storstockholm Antal i bostadskö och antal bostäder per capita 600 000 1,0 540 000 0,9 480 000 0,8 420 000 0,7 360 000 0,6 300 000 0,5 240 000 0,4 180 000 0,3 120 000 0,2 60 000 0,1 0 0,0 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Antal i bostadskö Bostäder per capita

Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre För liten nyproduktion köer även till nyproduktion med presumtionshyror

Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre För liten nyproduktion köer även till nyproduktion med presumtionshyror Ineffektivt utnyttjande av beståndet det är inte fördelat efter betalningsvilja och preferenser

Utbud och efterfrågan på hyresmarknaden Kronor H1 H0 A B C D Efterfrågan hyresgäster och kö Efterfrågan hyresgäster Utbud Kvadratmeter

Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre För liten nyproduktion köer även till nyproduktion med presumtionshyror Ineffektivt utnyttjande av beståndet det är inte fördelat efter betalningsvilja och preferenser Fördelning till stor del genom kontakter, fusk och illegal försäljning

Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre För liten nyproduktion köer även till nyproduktion med presumtionshyror Ineffektivt utnyttjande av beståndet det är inte fördelat efter betalningsvilja och preferenser Fördelning till stor del genom kontakter, fusk och illegal försäljning Ombildning till bostadsrätt - lönsamt att ombilda för hyresvärdar och hyresgäster

Förändring av antalet hyreslägenheter i Stockholm Antal lägenheter och kumulativ förändring, 1991 2015 20 000 16 000 12 000 8 000 4 000 0-4 000-8 000-12 000-16 000-20 000 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Omvandlingar från hyresrätt till äganderätt Färdigställda lägenheter Kumulativ förändring av beståndet (höger axel) 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0-20 000-40 000-60 000-80 000-100 000

Friare hyressättning Frihet att avtala om Hyra Hyrestid Justering av hyran under hyrestiden Villkor för förlängning Besittningsskydd Oskäliga avtalsvillkor Oskälig uppsägning

Hög skatt på oförtjänta vinster Ägarna av befintliga hyresbostäder gör en beräknad vinst på 27 miljarder per år om alla hyror blir jämviktshyror. Särskild skatt på den oförtjänta vinsten så att ca 21 mdkr dras in. Av återstående ca 5 mdkr går ca 2 mdkr till kommunala bolag. Ingen särskild skatt på nyproduktion.

Övergångsalternativ 1. Fri hyressättning vid alla nya avtal oavsett husets ålder. 2. Fri hyresättning vid nya avtal samt gradvis höjning av bruksvärdeshyror till nivå som speglar efterfrågan och utbud lokalt samt lägenhetens egenskaper. Rätt för hyresvärdar och hyresgäster att förhandla om kompensation vid avflyttning.

Vinster och förluster Ca 80 procent av alla hyresgäster med friare hyressättning får högre hyra men kan kompenseras Mycket bättre tillgänglighet Inga överlåtelser via kontakter, fusk och illegal försäljning Effektivare utnyttjande av beståndet Bättre fungerande arbetsmarknad Olönsamt att ombilda Starkare incitament till nyproduktion

Twitter: @finpolradet Läs hela rapporterna på: www.fpr.se

Förslag om likformig bostadsbeskattning Dagens skattereglerna snedvrider valet mellan hyresrätt, småhus och bostadsrätt och valet att investera i andra tillgångar Skattereglerna regressiva och gynnar boende i högt taxerade bostäder Skatt på ägt boende beskattas i princip i alla länder och ofta betydligt högre än i Sverige Löpande fastighetskatt Skatt på värdestegring Skatt på överlåtelse (stämpelskatt)

Skatteintäkter som andel av BNP från fastighetsskatt och stämpelskatt, 2016 Procent 3 2,5 2 1,5 1 0,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 0 Frankrike Italien USA Storbritannien Belgien Spanien Danmnark Irland Nederländerna Finland Luxemburg Sverige Tyskland Schweiz Norge Österrike Fastighetsskatt Stämpelskatt Källa: OECD Tax Revenue Statistics (2019).

Varför beskatta boende? Likformighetsskäl beskatta likformigt med andra kapitalinvesteringar och likformigt mellan olika upplåtelseformer Två typer av avkastning boendevärde och eventuell värdestegring Fastighetskatten är associerad med lägre samhällsekonomiska kostnader än andra skatter en stabil skattebas Fördelningsargument starkt korrelationen mellan värdet på boendet och hushållets inkomst Värdestegring på boende beror inte primärt på individens egen ansträngning utan kan sägas vara oförtjänt

Fastighetsskatten i Sverige (Fastighetsavgiften) Småhus 0,75 procent av taxeringsvärdet dock högst 7 812 kr Nybyggda bostäder skattebefriade i 15 år Begränsningsregel för pensionärer Hyresfastigheter och bostadsrättsföreningar 0,3 procent av taxeringsvärdet dock högst 1 337 kr per lägenhet (hyresrätter dubbelbeskattas) Ägt boende och särskilt bostadsrätter är skattemässigt gynnade i förhållande till hyresrätten och fastighetskatten är regressiv

Fastighetsskatt som andel av marknadsvärdet för småhus och bostadsrätter, 1991 2018 Fastighetsskatt som andel av marknadsvärde, miljoner kronor, 1991 2017 1,5 1,5 1,2 0,9 0,6 Småhus 1997 Småhus 1991-1992 Småhus 2002-2007 1,2 0,9 0,6 0,3 Bostadsrätt 2018 Småhus 2018 0,3 0,0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Miljoner kronor Källa: Waldenström m fl. (2018). 0,0

Reformen 2008 Löpande fastighetsskatt minskade för samtliga småhus och bostadsrätter, men framför allt för högt taxerade fastigheter Sänkningen kapitaliserades i högre fastighetspriser vilket haft förmögenhetseffekter och påverkat skuldsättning (vilket förstärktes av att ränteavdraget behölls) Regressiv fastighetskatt Skatten på kapitalvinst höjdes och uppskov räntebelas vilket minskade incitamenten att byta bostad => Avsteg från likformighetsprincipen och principen om horisontell och vertikal rättvisa

Problem med fastighetsskatten Hyresvärdet baseras inte på en verklig avkastning utan en schablon baserad på ett uppskattat marknadsvärde som varierar. Detta gör skatten oförutsägbar Fastighetskatten steg kraftigt på grund av stigande fastighetsvärden Likviditetsproblem ingen monetär avkastning associerad med boendevärdet

En ny fastighetsskatt Fastighetsskatten relateras till en långsiktig låneränta. Skatten följer ett glidande medelvärde av ränta multiplicerad med taxeringsvärde detta gör skatten mer förutsägbar Fastighetsprisindex, 1990=100, 1990 2018 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 Fastighetsprisindex*ränta Fastighetsprisindex 400 350 300 250 200 150 100 50 0

En ny fastighetsskatt Bostadsrätter beskattas enligt samma princip som småhus. Ingen fastighetsskatt utgår på hyresfastigheter. Fastighetsskattesatsen är oberoende av fastighetens ålder och taxeringsvärde. Skatteavdraget för ränteutgifter är lika med skattesatsen på avkastningen (glidande medelvärde av ränta multiplicerad med taxeringsvärde). Kapitalvinster beskattas vid överlåtelse. Kapitalvinstskatt kan skjutas upp vid köp av ny bostad och skattekrediten är räntefri. Fastighetsskatten begränsas till en viss andel av ägarens förvärvsinkomst (gällande regler, pensionärer och TSA). Stämpelskatt och lagfartsavgift täcker endast administrationskostnader.

Hur påverkas hushållen Tankeexperimentet: fullt genomförd reform Friare hyror för alla. Fastighetsskatt på småhus och bostadsrätt = 1,2 procent av taxeringsvärde. Ingen ränta på uppskjuten kapitalvinstskatt. Statisk kalkyl Hur mycket påverkas hushållens boendekostnader givet dagens boendemönster? Tar inte hänsyn till att hushållens boendemönster påverkas byggandet och beståndet påverkas statens skatteintäkter och fastighetsägarnas vinster ökar Ingen kompensation i kalkylen (men pengarna försvinner inte)

Friare hyror Friare hyror = dagens boendekostnad i bostadsrätt Boendekostnad = ränta*pris + avgift Regression: boendekostnad funktion av yta, rum och läge Ränta kalibrerad mot hyror i nyproduktionen till 2,5 procent Sannolikt viss överskattning av hyresnivån Nyproduktion Marginell köpare av bostadsrätt idag har troligen högre betalningsvilja än den marginelle hyresgästen på en integrerad marknad.

Störst hyreshöjning i storstäder Median Hyra Beräknad hyra Δ % Storstockholm 1 143 1 754 53,7 Storgöteborg 1 066 1 684 56,2 Stormalmö 1 122 1 260 12,1 Tätortskommuner 1 016 1 241 20,6 Övriga landet 931 939 1,8

Stora inomregionala skillnader

Förändrade boendekostnader på hushållsnivå FASIT-modellen Simuleringsmodell med detaljerade skatte- bidrags- och ersättningsregler 930.000 hushåll (2 miljoner individer) Aggregeras till hela befolkningen Disponibel inkomst Exkl. kapitalvinster och förluster Per konsumtionsenhet.

Större kostnadsökning i bostadsrätt och hyresrätt Δ Boendekostnad, kronor Disponibel inkomst Medianförändring Hyresrätt Ensamstående utan barn 9 300 178 400 4,6 Ensamstående med barn 10 800 265 100 4,1 Sammanboende utan barn 15 000 394 000 3,7 Sammanboende med barn 17 300 443 900 3,9 Bostadsrätt Ensamstående utan barn 15 500 237 000 6,3 Ensamstående med barn 20 400 337 400 6,0 Sammanboende utan barn 20 200 488 700 4,3 Sammanboende med barn 24 500 586 400 4,4 Småhus Ensamstående utan barn 3 700 229 000 1,6 Ensamstående med barn 6 500 358 400 1,8 Sammanboende utan barn 10 000 494 400 2,0 Sammanboende med barn 14 800 644 800 2,2

Större kostnadsökning i storstäder Δ boendekostnad, kronor Disponibel inkomst Medianförändring, % Storstockholm Ensamstående utan barn 26 100 248 900 10,0 Sammanboende med barn 37 400 680 400 5,4 Storgöteborg Ensamstående utan barn 24 100 219 500 10,6 Sammanboende med barn 30 000 629 900 4,5 Stormalmö Ensamstående utan barn 10 200 196 200 4,5 Sammanboende med barn 18 100 584 700 3,0 Tätortskommuner Ensamstående utan barn 10 300 195 300 4,6 Sammanboende med barn 16 200 585 300 2,7 Övriga landet Ensamstående utan barn 2 200 182 400 1,0 Sammanboende med barn 4 800 560 900 0,9

Ganska jämnt fördelat över inkomstgrupper

Sammanfattande mått 1: Ginikoefficienten för disponibel inkomst exkl. boendekostnad Ginikoefficient Före reformer 0,373 Med friare hyressättning 0,380 Med högre fastighetsskatt 0,375 Med friare hyressättning och högre fastighetsskatt 0,383

Regressionsanalys Sammanfattande mått 2: Inkomstelasticiteten Beroende variabel: log (förändring i boendekostnad) Förklaringsvariabler: log (inkomst) + kontrollvariabler Koefficient på inkomstvariabeln = inkomstelasticiteten Elasticitet > 1; procentuellt större kostnadsökning ju högre inkomst Elasticitet < 1; procentuellt större kostnadsökning ju lägre inkomst

Regressioner i log-form (1) (3) ln(disp ink) 1,252*** 0,790*** (-0,011) (-0,013) Hyresrätt -1,005*** (-0,014) Bostadsrätt 0,592*** (-0,01) Ensamstående utan barn -0,306*** (-0,014) Ensamstående med barn -0,466*** (-0,02) Sammanboende med barn -0,245*** (-0,009) Storstockholm 2,735*** (-0,013) Storgöteborg 2,750*** (-0,016) Stormalmö 1,282*** (-0,021) Tätortskommuner 1,535*** (-0,013)

Stora effekter på finansiellt sparande skapar utrymme för kompensation till hushållen, mdkr Inkomster 73,1 Varav Skatt på oförtjänta vinster 21,4 Fastighetsskatt 60,4 Skattereduktion p g a begränsningsregel -7,4 Borttagen ränta på uppskovsbelopp -1,4 Utgifter -3,0 Varav Skattefria transfereringar -3,0 Netto 70,1