Detaljplan för Kebal 1:33, Strömstads Kommun UTLÅTANDE EFTER UTSTÄLLNING HUR UTSTÄLLNINGEN HAR BEDRIVITS Miljö- och byggnämnden beslutade 2009-01-29 6 att genomföra en utställning gällande rubricerat ärende. Planhandlingarna har varit utställda under tiden 2009-03-23 till 2009-04-16. Utställning har hållits i informationen på stadshuset, biblioteket och på kommunens webbsida. INKOMNA SYNPUNKTER Följande skriftliga synpunkter har inkommit till och med 2009-04-17: 1. Länsstyrelsen Inkom 2009-04-15 2. Vägverket Inkom 2009-03-17 3. Lantmäteriet Inkom 2009-04-16 4. Moderaterna i Strömstad Inkom 2009-04-15 5. Geir Nielsen och Anne Nielsen Rommen, gm Advokatfirman Vinge KB Inkom 2009-04-08 6. Louise och Jonas Ekström, gm Anders Ekström Inkom 2009-04-14 7. Kjell Grengmark Inkom 2009-04-15 8. Jonas Georgsson Inkom 2009-01-08 (innan utställningen) 9. Anders Lindberg Inkom 2009-02-06 (innan utställningen)
1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 12 kap 1 PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Länsstyrelsen befarar inte att riksintresse enligt miljöbalken påtagligt kommer att skadas, att mellankommunal samordning blir olämplig, att miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte iakttas eller att det som föreslås blir olämpligt med avseende på hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion. Länsstyrelsen noterar att planens innehåll i allt väsentligt är oförändrad sedan samrådsskedet. Likaså kan liksom tidigare konstateras att den uppförda byggnaden i olika avseenden inte helt ryms inom den nya planens bestämmelser. I övrigt finns inte anledning att ytterligare kommentera planförslaget. Kommentar: Ingen kommentar. 2. Vägverket Ingen erinran. 3. Lantmäteriet Ingen erinran. 4. Moderaterna i Strömstad, gm Mats Holm Hänvisar till tidigare yttrande. Moderaterna är emot varje form av rivning. Moderaterna yrkar igen på att planarbetet för fastigheterna Kebal Norra 1:5 m fl, del av Kebal Södra 2:3 m fl och del av Kebal Norra 1:3 m fl återupptas i enlighet med Miljö- och byggnämndens beslut den 6 juni 2006. Kommentar: Miljö- och byggnämnden anser att det befintliga huset ligger felplacerat på tomten och avser inte att upprätta en detaljplan som bekräftar hela huset. Ett utökat planarbete i enlighet med ovanstående ändrar på intet sätt förutsättningarna för möjligheten att kunna bevilja bygglov för befintligt enbostadshus på fastigheten Kebal 1:33. 5. Geir Nielsen och Anne Nielsen Rommen, Kebal 1:33, gm Advokatfirman Vinge KB Yttrandet citeras i sin helhet. Miljö- och byggnämnden ( MBN ) beslutade den 18 decembar 2008 att godkänna samrådsredogörelse, dagtecknad den 16 december 2008, för utställning. I anledning därav ber undertecknade ombud för fastighetsägarna av Kebal 1:33, Gier Nielsen och Anne Nielsen Rommen ( Nielsen ), att i korthet få bemöta vissa påståenden genom att avge följande yttrande. 2
MBN påstår i sin sammanfattning att det nu upprättade planförslaget, utifrån inkomna synpunkter, i allt väsentligt tillgodoser vad som kan bedömas rimligt samt att både Nielsen och Kjell Grengmark ( Grengmark ) därigenom skulle vara rimligen tillfredsställda detta yttrande skall dock visa på motsatsen. Under samrådsförfarandet inkom 13 yttranden över detaljplansförslaget. Av dessa talade sig hela sex stycken yttranden varma för att det uppförda huset på Kebal 1:33 skulle bevaras i sin nuvarande form, två yttranden ansåg istället att planarbetet skulle avbrytas och att huset skulle rivas. Ett av dessa yttranden tillhörde icke förvånande Grengmark, det andra yttrandet inkom från ägarna till Kebal 1:47. Det bör till det sistnämnda yttrandet tilläggas i samband med att de nu anser sig vara sakägare att de inte hade någon erinran mot husbygget på Kebal 1:33 vid tiden för beviljandet av dess bygglov 2004. MBN påstår vidare i samrådsredogörelsens sammanfattning, fjärde stycket, beträffande de yttranden som yrkat för att bevara huset intakt, att Kommunen bedömer ett sådant förfarande oskickligt och ett tvivelaktigt sätt att eliminera rättsverkan av ett överklagat och undanröjt bygglov. Därefter påstår MBN att ett sådant förslag med all sannolikhet skulle innebära att resterande fastigheter inom planområdet skulle kräva motsvarande justeringar av sina byggrätter. Påståendet har ingen som helst grund och emotsäges dessutom i det nästkommande stycket där MBN påpekar att endast ett bygglov överklagats (Kebal 1:33) inom de angivna områdena samt att gällande planbestämmelser därmed fungerat tillfredsställande. Nielsen kan därmed inte heller förstå varför det skulle vara sannolikt att någon av dessa fastighetsägare överhuvudtaget skulle kräva några justeringar av sina byggrätter. Dessutom skriver MBN att i det fall dessa detaljplaner skulle omarbetas skulle det vara osannolikt att samtliga fastigheter skulle kunna ges de rättigheter som nu föreslås gälla för Kebal 1:33. Nielsen ska villigt erkänna att dessa olika påståenden inte är logiskt lätta att förstå. Oavsett vilket menar Nielsen att MBN inte i det ena påståendet kan påstå sannolikhet och i det andra påståendet hävda osannolikhet, om samma sak. Nielsen förstår inte heller vad MBN menar när man först påstår att MBN inte genom ett oskickligt och tvivelaktigt sätt vill eliminera rättsverkan av ett överklagat bygglov, för att i nästa stund ändå just göra så. I korthet förtjänar det att nämnas att hela diskussionen om rättsverkan uppkommit till följd av att MBN den 1 mars 2007 valde att avbryta det planarbete som påbörjades under 2006. MBN ville under 2006 åtgärda sin tidigare missuppfattning om att det beviljade bygglov legat inom detaljplanens syfte, genom att ändra planen så att bygglovet sedermera kunde beviljas helt i enlighet med den uppfattning som MBN hade om detaljplanens syfte. MBN påstår i sina kommentarer till ett flertal av de inkomna yttrandena att syftet med planarbetet inte skulle vara att bekräfta befintlig byggnad utan att skapa förutsättningar för att kunna bevilja bygglov för ett enbostadshus på fastigheten Kebal 1:33. I det fall detta skulle vara det verkliga syftet är hela detta planförfarande onödigt eftersom det redan finns en byggrätt för fastigheten, dock inte där det uppförda huset ligger idag. Naturligtvis måste ett verkligt syfte med att upprätta en frimärksplan som i förevarande fall, vara att bekräfta det hus man en gång beviljat bygglov för, att påstå något annat är att ytterligare förleda de berörda fastighetsägarna Nielsen. Vad avser Nielsens eget yttrande har MBN givit ett antal kommentarer som bemöts nedan. 3
MBN påstår att det förslag som Nielsen hänvisat till där hela huset skulle bekräftas (Alternativ 1) skulle ha förkastats med anledning av att detta förslag inte varit utfört i enlighet med uppdraget. Påståendet är i högsta grad anmärkningsvärt. Konsulterna har haft samma uppdrag genom hela processen och det finns inte heller något i Alternativ 1 som avviker från uppdragsbeskrivningen, vilken framgår av Michael Olssons tjänsteskrivelse av den 7 oktober 2008. Vad som däremot avviker från nämnda uppdragsbeskrivning är den nu föreslagna detaljplanen där det gröna stråket fått en framträdande roll, vilket inte ens var omnämnt i uppdragsbeskrivningen. Beträffande det gröna stråket (som även MBN väljer att sätta citationstecken kring för att markera att det egentligen inte finns) påstår MBN att det klart skulle framgå av gällande plankarta (från 1955) hur byggrätterna är placerade i dalgången. Nielsen menar att detta är ovidkommande dels då detaljplanen reviderades 2001, dels att MBN med denna vetskap de facto beviljade bygglov 2004 med den placering på fastigheten som huset idag är beläget på. Sista meningen i MBN:s kommentarer förtjänar särskilt att bemötas. Kommunen påstår å ena sidan att de har att rätta sig efter överordnade myndigheters beslut och å andra sidan att de efter genomgripande analyser äger rätt att tolka och ändra dessa beslut efter eget tycke. Påståendet är både inkonsekvent som felaktigt och är endast ett försök till bortförklaring varför kommunen inte vill ändra detaljplanen efter Nielsens uppfattning och förslag. Kommunen har för det första givetvis all rätt att ändra i sina detaljplaner oavsett vilka beslut som tagits av domstolarna i frågor om byggrätter som berört tidigare detaljplaner. För det andra påstår MBN och kommunen att det föreliggande planförslaget skulle skapa rimlig tillfredsställelse för såväl Nielsen som Grengmark, påståendet är både ogrundat som fel. I det fall föreliggande planförslag skulle vinna laga kraft är Nielsen ändå tvungen att riva i stort sätt hela sitt hus, vilket kommer att leda till stora ekonomiska konsekvenser för kommunen. Kommentar: Det är ostridigt att bygglov saknas för Nielsens byggnad på Kebal 1:33 sedan överordnade myndigheter undanröjt det av kommunen beviljade bygglovet. Det är också ostridigt att Nielsen, i vetskap om att bygglovet var överklagat, genomfört bygget på egen risk. Då bygglov saknas har nämnden att agera i enlighet med Kap 10 PBL. Under ärendehanteringen har frågan väckts huruvida det var lämpligt för nämnden att fatta beslut om att uppmana fastighetsägaren att anpassa byggnaden till gällande plan eller om det fanns andra möjligheter att lösa det problem som uppstått. Olika alternativ vägdes mot varandra och nämnden kom fram till att det lämpligaste åtgärden var att tillskapa en s.k. frimärksplan för enbart den berörda fastigheten. Alternativet att skapa en detaljplan som till 100% procent bekräftade den uppförda byggnaden bedömde nämnden som ett mindre bra alternativ eftersom detta skulle komma att uppfattas som prejudicerande av andra fastighetsägare i planområdet. 4
När den nu framtagna detaljplanen vunnit laga kraft finns möjligheten för fastighetsägaren att söka bygglov i överensstämmelse med planen. I det skedet avgörs i vilken omfattning byggnaden måste anpassas. Huruvida detta kommer att leda till ekonomiska konsekvenser för kommunen är alltför tidigt att uttala sig om. 6. Louise och Jonas Ekström, Kebal 1:47, gm Anders Ekström Byggnationen på Kebal 1:33 har med sina väsentliga avvikelser från detaljplanen medfört olägenheter för omgivningen genom att det öppna synfältet från Båtviksvägen stängs. Huset uppfördes i strid mot gällande plan under planens genomförandetid utan bygglov. Under genomförandetiden finns ett särskilt skydd för enskildas intressen enligt PBL 14 kap 5. Att nu i efterhand medge/bekräfta byggnationen på 1:33 helt eller delvis strider mot lagstiftning och rättstillämpning. Vidare torde förslag till frimärksplan för en enskild tomt inom ett detaljplanelagt område vara i strid mot PBL:s riktlinjer och intentioner och även mot strandskydd. Om förslaget går igenom och medger en totalhöjd på 7,5 meter kommer möjlighet ges att höja byggnaden än mer och den kommer då ytterligare skymma sikten från bakomvarande fastigheter, vilket inte kan accepteras. En ändring av planen för denna fastigheten kommer att vara prejudicerade för andra fastigheter i området. Utredning saknas om möjligheten att placera byggnaden enligt gällande plan. Fastighetsägarna till Kebal 1:47 anser sig vara sakägare i den aktuella planfrågan. Kommentar: Byggnaden uppfördes under planens genomförandetid men vid uppförandet hade huset bygglov, det var visserligen överklagat men ett bygglov var lämnat av Miljö- och byggnämnden. Det särskilda skydd som finns för enskilda under genomförande tiden handlar om att planen inte ska ändras under denna tid och att man under genomförandetiden därför är garanterad de byggrätter som planen redovisar. Efter genomförandetidens utgång står det kommunen fritt att ändra eller upphäva hela eller delar av detaljplanen, varför inte nuvarande planarbete bedöms strida mot gällande lagstiftning. Det är fullt möjligt i enlighet med PBL att ta fram frimärksplaner där kommunen bedömer det lämpligt. För det aktuella området gäller inte strandskydd då området sedan länge är detaljplanelagt. Den gällande detaljplanen för området har en bestämmelse som medger en totalhöjd på 7,5 meter och en byggnadshöjd på 4,7. Alltså innebär det nu aktuella planförslaget ingen skillnad mot gällande plan när det gäller höjd-bestämmelsen. 5
Det är kommunen som innehar planmonopol och kan avgöra om ändringen av planen för denna fastigheten ska få vara vägvisande för andra ändringar inom området. I dagsläget har dock Miljö- och byggnämnden beslutat att inte ändra någon mer plan i området. Miljö- och byggnämnden har till uppgift att pröva de lovansökningar som kommer in. Någon ansökan enligt gällande plan har inte inkommit till kommunen. Att placera det aktuella huset inom befintlig byggrätt bedöms inte möjligt utan det blir i så fall en annan typ av hus, vilket det inte kommit in någon ansökan om. Miljö- och byggnämnden kommer att behandla fastighetsägarna till Kebal 1:47 som sakägare i den fortsatta processen. 7. Kjell Grengmark, Kebal 1:50 Yttrandet citeras i sin helhet. På fastigheten Kebal 1:33 har byggts en mycket stor villafastighet trots att bygglov saknas. Miljö- och byggnämndens handläggning och beslut kring detta bygge är lagvidriga. Nämndens nu framtagna detaljplaneförslag, som enbart omfattar denna enda fastighet ( frimärksplan ) kan inte ses på annat sätt än ett dåligt försök att rätta till tidigare misstag. Man tar härvid inte hänsyn till de negativa konsekvenserna för bl a min fastighet men också andra fastigheter berörs negativt och det påverkar även områdets karaktär negativt. Detaljsynpunkter på förslaget: - Ny grundkarta har upprättats, som utgår från nya marknivåer. Marknivån har avsevärt ändrats genom utfyllnad på tomten. Detta arbete har utförts utan bygglov. - Markens medelnivå har höjts vilket får till följd att även tillåten byggnadshöjd och totalhöjd ökar. Detta får påtagliga konsekvenser för omgivande bebyggelse genom att dominera utseendemässigt över den omgivande bebyggelsen och försämra utsikten. Redan nuvarande detaljplan (område Fb) medger en byggnadshöjd om 0,4 m högre än bakomliggande fastigheter (område Fa) och 25 kvm större bya. - Byggrätten ökas från 1/5 till 1/3 av fastighetens yta. Naturmiljön påverkas då byggrättens utbredning ändras. - Gällande detaljplan vann laga kraft den 6 december 2001 ej 25 oktober, som anges. De synpunkter, som jag lämnat under samrådsskedet gäller fortfarande då de inte har beaktats i planförslaget. Dess sammanfattning uppfattar jag som en partsinlaga med syfte att försöka skyla över de misstag som nämnden tidigare gjort. Miljö- och byggnämnden lägger ned stora resurser på att ta fram denna nya detaljplan i stället för att följa Plan- och bygglagen och med kraft ingripa mot och vidtaga relevanta åtgärder mot det stora svartbygge som huset på Kebal 1:33 utgör. Att detta agerande förorsakar skada både för mig och för andra tar man, uppenbarligen, ingen hänsyn till utan agerar på ett sätt som allmänheten kan betrakta som lagtrots. Kommentarer När fastigheten bebyggdes fanns ett beviljat bygglov från kommunen även om det var överklagat. 6
Att Miljö- och byggnämndens handläggning och beslut kring detta bygge är lagvidrigt bestrids. Enligt Länsstyrelsen har kommunen inte begått något fel då man inte agerat under byggnadens uppförande. Byggnaden hade fått bygglov och till dess att detta slutligt prövats fanns ett lov. När det gäller Nämndens nu framtagna detaljplaneförslag bedömer kommunen med stöd av Länsstyrelsen med hänsyn till ingripandegrunderna i 12 kap 1 PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras. Enligt PBL 5 kap 19 ska det till en detaljplan finnas en grundkarta. En grundkarta redovisar de faktiska förhållandena på platsen och tar alltså inte hänsyn till om åtgärder gjorts med eller utan lov. Sedan planändringen 2001 gäller samma bestämmelser för områden som på kartan betecknas Fa och Fb. Både byggnadshöjd och byggnadsyta är densamma för de olika områdena i gällande plan. Byggrättens utbredning på tomten har ökats i planförslaget men inte den yta som får bebyggas d v s 180 m². Eftersom det handlar om tomtmark där byggnadens läge förändras något kan inte sägas att naturmiljön påverkas av detta. Det är rätt att gällande plan vann laga kraft 6 december 2001. Datumet som anges i beskrivningen är antagande datumet. Detta ses som en redaktionell ändring och justeras innan antagande. Miljö- och byggnämnden har valt att avsätta resurser för att ta fram en ny detaljplan i syfte att skapa förutsättningar för att kunna bevilja bygglov för ett enbostadshus. Frågan om ingripande hanteras först efter det att planen vunnit laga kraft. 8. Jonas Georgsson, Kebal 1:36 Den del av huset som ligger på prickad mark bör rivas för att inte skapa ett prejudikat i området. Kommentarer Miljö- och byggnämnden har valt att avsätta resurser för att ta fram en ny detaljplan i syfte att skapa förutsättningar för att kunna bevilja bygglov för ett enbostadshus. Frågan om att eventuellt riva den eller de delar som ligger på prickad mark kan hanteras först efter det att planen vunnit laga kraft. 9. Anders Lindberg, Kebal 1:34 Lindberg vill inte att byggrätten för Kebal 1:33 flyttas så nära gränsen som 3 meter. Det är inte samma sak att godkänna att byggnaden avviker mot planen och ligger närmre som att acceptera att byggrätten ligger närmre. Kommentarer I och med att fastighetsägaren godkände nuvarande byggnads avvikelse från planen har Miljö- och byggnämnden uppfattat det som om att byggrätten accepterats. Miljö- och byggnämnden avser inte att tillgodose detta yttrande. 7
SAMMANFATTNING Miljö- och byggnämnden har valt att ta fram en ny detaljplan i syfte att skapa förutsättningar för att kunna bevilja bygglov för ett enbostadshus. Olika alternativ har vägts mot varandra, Miljö- och byggnämnden anser att den lämpligaste åtgärden är att tillskapa en s.k. frimärksplan för enbart den berörda fastigheten. Alternativet att skapa en detaljplan som till 100% procent bekräftar den uppförda byggnaden bedöms inte vara ett alternativ eftersom det kan komma att uppfattas som prejudicerande av andra fastighetsägare i planområdet. Detaljplanen ger möjligheten för fastighetsägaren att söka bygglov i överensstämmelse med densamma. I det skedet avgörs i vilken omfattning byggnaden måste anpassas. De synpunkter som inkommit under utställningstiden föranleder endast en redaktionell ändring. NAMNLISTA Följande har framfört synpunkter under samråd och utställning som helt eller delvis inte har tillgodosetts: Kebals Vägförening, Kebal GA:2 Moderaterna i Strömstad, gm Mats Holm Geir Nielsen och Anne Nielsen Rommen, Kebal 1:33, gm Advokatfirman Vinge KB Louise och Jonas Ekström, Kebal 1:47, gm Anders Ekström Kjell Grengmark, Kebal 1:50 Jonas Georgsson, Kebal 1:36 Anders Lindberg, Kebal 1:34 STRÖMSTADS KOMMUN För Miljö- och byggnämnden 2009-05-28 Michael Olsson, Tf förvaltningschef 8