Delårsrapport januari juni 2012 SveaReal AS Delårsrapport Q2 2011 1
Perioden i korthet Vision Affärsidé Under andra kvartalet genomfördes en riktad nyemission till befintliga aktieägare om 400 MSEK. Likviddag är 2012-07-03. Emissionen ingår i redovisningen från Q3. Ny bankfinansiering säkrad för tre år framåt. Den nya bankfinansieringen träder i kraft 2012-07-10. Hyresintäkterna uppgick till 232 MSEK (235 MSEK). Med jämförbart fastighetsbestånd ökade intäkterna med 9 MSEK. Vakansreduktion, positivt index samt avtrappning av rabatter är främsta orsakerna. Fastighetskostnaderna uppgick till 65 MSEK (75 MSEK). Driftsinvesteringar samt lågt elpris ligger bl.a. till grund för kostnadsreduktionen. Förvaltningsresultatet uppgick till 54 MSEK (40 MSEK). Lägre räntekostnad till följd av amorteringar har bidragit till den positiva utvecklingen av förvaltningsresultatet. Periodens resultat efter skatt uppgick till 21 MSEK (9 MSEK). Periodens investeringar uppgick till 30 MSEK och merparten avser anpassningar till nya och befintliga hyresgäster. Marknadsvärdet av koncernens fastigheter bedöms uppgå till samma nivå som den externa värderingen vid årsskiftet (4 465 MSEK). Inga orealiserade värdeförändringar av fastigheter ingår i det bokförda resultatet. Periodens värdeförändringar på räntederivat uppgick till 46 MSEK före skatt. Inga orealiserade värdeförändringar av räntederivat ingår i det bokförda resultatet. SveaReal ska vara ett framgångsrikt fastighetsbolag inom logistik och kontor som långsiktigt levererar både direktavkastning och värdetillväxt. SveaReal är ett bolag med en tydlig profil och i tillväxt för att attrahera kunder, medarbetare, aktieägare, affärspartners och kapitalmarknaden. SveaReal äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för lager, logistik och kontor på tillväxtorter och i logistikcentrum. SveaReals framgång bygger på medarbetarnas kunskap om kundernas behov och förmåga att utveckla fastigheterna. Ytterligare information om SveaReal hittar ni på www.sveareal.com Aktie- och ägarinformation SveaReal AS har 321 aktieägare bestående av institutionella kapital placerare, kommunala pensionskassor, privata bolag och priva t personer. Nästan samtliga aktieägare är hemmahörande i Norge. De tre största ägarna är Fortin AS (41 %), Trondheim Kommunala Pensionskassa (8 %) och Stiftelsen UNI (4 %). Vid halvårsskiftet fanns 139 113 aktier. Handel med aktien sker via aktiehandlare på den norska marknaden. 2 SveaReal AS Delårsrapport januari-juni 2012
Kommentarer från VD Nya utvecklingsmöjligheter efter lyckad refinansiering S veareals finansiering var i fokus under andra kvartalet. Sedan tidigare har ett stort arbete lagts ner för att säkerställa SveaReals kapitaltillgång för utveckling av fastigheterna och samtidigt se till att den externa finansieringen är på en nivå som ger marknadsmässiga kreditvillkor. Verksamheten i SveaReal följer i stort den plan vi har lagt för året och visar ett stabilt positivt resultat. Vinsten ökade från 9 MSEK första halvåret 2011 till 21 MSEK motsvarande period i år. Vi har fortsatt låga vakanser och lägger ner mycket arbete på att ta hand om och behålla våra befintliga kunder. Hyresmarknaden präglas av viss försiktighet med Sydeuropas orosmoln som fortsatt argument för en återhållsam hållning. Detta innebär tuffare utmaningar vid nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal. Jag upplever dock att SveaReal har en bra position på marknaden och medarbetare som är lyhörda, proaktiva och jobbar nära våra kunder. Min optimistiska syn på framtiden förstärks av att våra ägare har visat ett stort förtroende genom att i en riktad nyemission tillföra totalt 400 MSEK. Nyckeltal Största delen av emissionsbeloppet kommer att användas för att amortera dyr toppfinansiering i form av reverslån samt reducera bankfinansieringen. Vår bankfinansiering, som skulle ha löpt ut i januari 2013, har vi nu omförhandlat. Ett nytt avtal är tecknat med en löptid om tre år. Marginalerna på finansieringen är högre än när ursprunglig finansiering tecknades. Dock reducerar vi vår totala belåning vilket i stort sett eliminerar de högre marginalernas negativa effekt. Vi bedömer att fastigheternas marknadsvärden ligger i nivån 4 465 MSEK, vilket motsvarar den externa värderingen vid årsskiftet. Efter genomförd refinansiering ger detta en belåningsgrad på 62 %, en mycket tillfredsställande nivå. Nyemissionen innebär en förändring av ägarfördelningen (från juli 2012). Fortin som fram tills nu innehaft en ägarandel om 41 %, utökar sin ägarandel till 61 % av aktiekapitalet. Vår position efter nyemissionen och refinansieringen är betydligt starkare än tidigare. Summan av genomförda åtgärder innebär att vi kommer att kunna intensifiera våra utvecklingsinsatser kring kunder och fastigheter. Claes Malmkvist VD Nyckeltal 30 juni 2012 30 juni 2011 Vår position efter nyemissionen och refinansieringen är betydligt starkare än tidigare. Fastighetsrelaterade Antal fastigheter, st 77 79 Uthyrbar area, Tkvm 707 731 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 4 465 4 761 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 95,6 Ytmässig uthyrningsgrad, % 94,5 94,6 Ekonomisk löptid, år 3,5 4,1 Finansiella Avkastning eget kapital, % 2,6 1,3 Soliditet, % 23,9 21,1 Belåningsgrad (marknadsvärde), % 74,2 75,1 Aktien Antal aktier, st 139 113 139 113 Resultat efter skatt/aktie, SEK 150 64 (Effekten av kapitaltillskottet i nyemissionen redovisas i Q3-rapporten.)
Resultaträkning Koncernen (MSEK) jan jun 2012 jan jun 2011 Hyresintäkter 232 235 Driftskostnader -44-50 Fastighetsskatt -7-8 Tomträttsavgäld -4-5 Underhåll -10-13 Totala fastighetskostnader -65-75 Driftsöverskott 168 160 Administration -18-18 Finansnetto -96-102 Förvaltningsresultat 54 40 Värdeförändringar fastigheter Avskrivningar -25-27 Resultat före skatt 29 13 Uppskjuten skatt -8-4 PERIODENS RESULTAT 21 9 Balansräkning Koncernen (MSEK) 30 juni 2012 30 juni 2011 Tillgångar Fastigheter 4 321 4 536 Maskiner och inventarier 3 2 Långfristiga fordringar 1 2 Kortfristiga fordringar 15 14 Kassa och bank 335 292 Summa tillgångar 4 673 4 846 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 119 1 024 Uppskjutna skatter 53 34 Räntebärande skulder 3 312 3 576 Långfristiga skulder 33 30 Kortfristiga skulder 157 182 Summa eget kapital och skulder 4 673 4 846 Redovisningsprinciper Resultat- och balansräkning för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringslagen i Norge och följer inte IFRS. De principer som används i rapporten är samma som användes i Årsredovisningen för 2011. Fastigheternas marknadsvärde uppgick per 30 juni till 4 465 MSEK vilket var 144 MSEK mer än bokfört värde (4 321 MSEK). Differensen mellan fastigheternas marknadsvärde och det skattemässiga restvärdet uppgick till 2 472 MSEK. I bokföringen är uppskjuten skatt upptagen till 82 MSEK hänförligt till denna differens. SveaReals redovisningsprinciper innebär att det bokförda värdet av fastigheterna endast justeras om förändringen anses väsentlig, varaktig och bestående. Per den 30 juni gjordes bedömningen att inte justera de bokförda värdena. Bankfinansieringen är räntesäkrad med tre olika räntederivat vilka förfaller januari 2018 (2 834 MSEK). Kostnaden för att avsluta dessa i förtid skulle per 30 juni 2012 uppgå till 394 MSEK. Detta belopp redovisas inte i balansräkningen enligt SveaReals redovisningsprinciper. 4 SveaReal AS Delårsrapport januari-juni 2012
Kommentarer till delårsrapporten Hyresintäkter Periodens intäkter uppgick till 232 MSEK. Under första halvåret 2012 har hyreskontrakt tecknats om totalt 22 100 kvm med en total årshyra om 17 MSEK, medan uppsägningar för avflyttning har uppgått till 24 800 kvm med en årshyra om 15 MSEK. Omförhandlade avtal uppgick till ett hyresvärde på 22 MSEK med en yta om 19 700 kvm, effekten blev 5 % ökning i årshyra. Konkurser uppgick till 5 MSEK. Periodens nettouthyrning uppgick således till -2 MSEK. är säkrat med tre räntederivat. Räntekostnad på reverslånen uppgick till 13 MSEK, räntenivån på reverslånen är 6,9 % fast ränta. Ränteintäkter på inlåning samt övriga finansiella kostnader uppgick till 1 MSEK. Investeringar Investeringarna för halvåret uppgick till 30 MSEK, avser ombyggnation i befintliga fastigheter. Investeringarna delas upp i fyra kategorier: Kontraktstruktur SveaReals genomsnittliga ekonomiska löptid uppgick till 3,5 år vid halvårsskiftet. Se graf nedan över förfallotiden. Fastighetskostnader Periodens fastighetskostnader uppgick till 65 MSEK och var 13 % lägre än förra årets kostnader (75 MSEK). Snöfattigt Q1, driftsinvesteringar samt en elupphandling som gett full effekt av det låga elpriset, ligger till grund för kostnadsreduktionen. Finansnetto Räntekostnad på bankfinansieringen uppgick till 84 MSEK vilket motsvarar 5,7 % i ränta. Under perioden har 4 % av den totala bankskulden legat med rörlig ränta, resterande del (96 %) Typ av investering MSEK Investering befintlig kund 10 Investering ny kund 11 Driftsinvestering 7 Utvecklingsprojekt 2 Totalt 30 I fastighetsportföljen finns stora potentialer i utvecklingsprojekt, såsom byggrätter och framtida konvertering till handel. Fokus läggs på att driva fram projekten så långt det är möjligt för att sedan avyttra eller ha kvar i egen regi. Periodens utfall består av utredningskostnader. Kontraktstockens förfallotid 100 90 80 70 212 154 92 92 115 60 102 Årshyra MSEK 60 50 40 69 26 Antal kontrakt 30 20 10 0 107 17 35 11 16 5 12 2 1 8 21 0 1 0 8 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2023 2024
Finansiering Ny finansiering säkrad Under andra kvartalet 2012 säkerställde SveaReal ny finansiering för tre år framåt. Samtidigt genomfördes en nyemission riktad till befintliga aktieägare. Emissionens storlek var ca 400 MSEK och används framförallt till att lösa reverslånen samt amortera på befintlig bankskuld. Den nya finansieringen trädde i kraft efter halvårsskiftet (2012-07-10) varför detta kommer synas i balansräkningen först i Q3-rapporten. Lånestruktur per 2012-06-30 Typ av lån Förfallodag MSEK Bankfinansiering 2012-07-10 2 943 Reverslån 1 2012-07-10 184 Reverslån 2 2012-07-10 185 Totalt 3 312 Ränta 5,7% 6,9% 6,9% 5,8% Räntebärande skulder Den 30 juni 2012 uppgick de räntebärande skulderna till 3 312 MSEK. Den genomsnittliga räntan på hela låneportföljen uppgick till 5,8 %. Räntebindningstiden uppgick till 4,7 år. Vid halvårsskiftet uppgick koncernens totala belåningsgrad till 74 %. Samtliga lån löses 2012-07-10. Efter genomförd refinansiering i juli 2012 kommer de totala räntebärande skulderna (bankfinansiering) att uppgå till 2 768 MSEK och den genomsnittliga räntan att uppgå till 7,3 %. Räntederivat Större delen av bankfinansieringen har säkrats i tre swapavtal. Marknadsvärdet på ränteswapparna uppgick vid halvårsskiftet till -394 MSEK. Derivatstruktur per 2012-06-30 Räntederivat Förfallodag MSEK Swap 1 2018-01-10 1 000 Swap 2 2018-01-10 834 Swap 3 2018-01-10 1 000 Ränta 4,8% 4,7% 4,8% Totalt 2 834 4,8% 6 SveaReal AS Delårsrapport januari-juni 2012
En välbehövlig och grön expansion Tillsammans med SveaReal har vi utrustat alla portar med luftslussar för att spara energi. Inge Jogeland (bilden) driver tillsammans med sin bror Kent Jogeland familjeföretaget Budbolaget i Borås. När Budbolaget Bröderna Jogeland AB växte ur sin fastighet i Viared 2007 var det viktigt att kunna behålla den geografiska närheten till sina kunder. De var därför glada att SveaReal kunde erbjuda nya lokaler i Ryda utanför Borås för en fortsatt expansion. Förutom att de nya lokalerna passade för verksamheten hade de en annan tydlig fördel. Fastigheten ligger cirka 300 meter från Ericsson som är en av våra största kunder, vilket är en stor bonus, säger Kent Jogeland, VD på företaget. Vi uppskattar kombinationen av smala gångar, som är bra när man ska lasta och förvara pall på höjd, och öppna ytor som är bra vid hantering av udda och otympligt gods. Sommaren 2010 utökades lokalerna från 5500 till 8500 kvadratmeter och förutom den kraftiga expansionen har flera miljöförbättringar gjorts i fastigheten. Tillsammans med SveaReal har vi utrustat alla portar med luftslussar för att spara energi. Vi har också investerat i utrustning som suger upp damm och småpartiklar vilket skapar en mycket bättre arbetsmiljö för personalen. Bolaget arbetar aktivt med miljöfrågor och är certifierade enligt FR 2000, ett system som bland annat uppfyller kraven i ISO 9001 och 14001. Dessutom gjorde man nyligen en stor investering i sin vagnpark med tre nya lastbilar. De moderna lastbilarna drar mindre bränsle och är därför bra för både miljö och ekonomi. Vi har också installerat logg-datorer i bilarna som läser av alla utsläpp. På så sätt kan vi jämföra chaufförernas körsätt och verkligen se hur mycket utsläppen minskar med Eko-driving. Budbolaget strävar efter långa kundrelationer och vet vikten av att vara lyhörda inför kunders behov. Dessa värderingar är de nöjda att kunna dela med sin hyresvärd. Vi har lärt känna varandra bra och visar en ömsesidig respekt. SveaReal kommer och fixar det som behövs, är alltid lyhörda och frågar om det är något vi behöver, summerar Kent Jogeland. Budbolaget Bröderna Jogeland AB Grundat: 1944 Inriktning: Logistik och transport Marknadsområde: Hela södra Sverige med fokus på Västra Götaland Omsättning: 23 Mkr (2011) Medarbetare: Sysselsätter cirka 10 personer
Kontakt SveaReal AB Box 265 401 24 GÖTEBORG Besöksadress: Stampgatan 14 Telefon: 031-63 65 80 www.sveareal.com 8 SveaReal AS Delårsrapport Q2 2011