Miljöklassningssystem - Implementering av Green Star i Sverige

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 452 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Miljöklassningssystem - Implementering av Green Star i Sverige Författare: Magnus Bonde Jonas Zakrisson Stockholm 2008 Handledare: Hans Lind

Master of Science thesis Title: Environmental rating tools - An implementation of Green Star in Sweden Authors Magnus Bonde and Jonas Zakrisson Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 452 Supervisor Hans Lind Keywords Rating tools, Environment, Buildings Abstract Climate change due to human activity has been more and more apparent and today society are making more efforts to try to reduce the negative impact human activity has on the environment. The real estate industry impact on the global environment is huge because it uses allot of energy and natural resources. An attempt to reduce these negative impacts on the environment is to certify the building s environmental features, in an attempt to create economic incentives for the market to choose a more environmental building. Sweden, which has a tradition to be in the edge of environmental engineering, has a large number of such systems. However, none of them has become the fundamental system on the Swedish real estate market, and the large number of systems has been very confusing for the actors on the real estate market. Allot of the confusion has its origin in the low transparency for the different systems. To be able to convey a buildings environmental benefits a standard system has to be tailored, which would improve and simplify the communication on the real estate market. This has with great success been done on the Australian real estate market, which have developed a system called Green Star. Other systems that are in use today are the British BREEAM and the American LEED. In Sweden such an environmental system is used on a pilot-base, within the ByggaBo-Dialogen. This master thesis examines and compares Green Star, BREEAM and ByggaBo-Dialogen. The comparison shows that both Green Star and BREEAM have a more comprehensive view regarding the buildings total impact on the environment than the ByggaBo-Dialogen. In its aspiration to become a straightforward and transparent system ByggaBo-Dialogen has not taken enough categories into consideration when classifying a building. Examples of categories that are missing are water and transport. The master thesis also shows that BREEAM and Green Star are very similar which is not surprising since Green Star is based on BREEAM. The thesis shows that Green Star has had a good response in New Zealand and South Africa, and demonstrates how the system could be implemented in Sweden. This master thesis concludes that there is a demand for Green Star on the Swedish property market. For the implementation to be successful the implementation process needs to commence in the near future otherwise the ByggaBo-Dialogen will probably be so dominating on the market that it will aggravate the spread of Green Star on the Swedish property market. 2

Examensarbete Titel: Miljöklassningssystem - Implementering av Green Star i Sverige Författare Magnus Bonde och Jonas Zakrisson Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 452 Handledare Hans Lind Nyckelord Klassningssystem, Miljö, Byggnader Sammanfattning Att klimatet påverkats av mänsklig aktivitet har blivit allt mer uppenbart och i dagsläget vidtas allt fler åtgärder för att minska den mänskliga negativa påverkan på miljön. Fastighetsbranschen står för en stor del av energianvändningen samt tar i anspråk en stor del av jorden ändliga resurser. Ett försök till att minska dessa negativa effekter är att klassa byggnadens miljömässiga egenskaper, vilket kan skapa ekonomiska incitament för marknaden att välja mer miljövänliga byggnader. Sverige har ett flertal olika metoder för att bedöma byggnaders miljömässiga egenskaper. Dock har ingen av dessa metoder blivit standard och mängden av metoder har upplevts som förvirrande på fastighetsmarknaden, mycket på grund av att transparensen av metoderna varit bristfällig. För att på ett effektivt sätt kunna förmedla en byggnads miljömässiga egenskaper måste en enhetlig standard upprättas, vilket skulle medföra en förenklad dialog mellan investerare och säljare på den svenska fastighetsmarknaden. Detta har med stor framgång gjorts i Australien, där det egenutvecklade systemet Green Star tagits emot väl av den inhemska fastighetsmarknaden. Andra system som används idag är bland annat det brittiska BREEAM och amerikanska LEED. Även Sverige har i skrivandets stund ett miljöklassningssystem under utveckling, vilket beräknas vara färdigställt inom en snar framtid, inom samarbetet ByggaBo-Dialogen. Detta examensarbete undersöker och jämför Green Star, BREEAM samt ByggaBo-Dialogen. Jämförelsen visar att både Green Star och BREEAM har större helhetssyn gällande byggnaders påverkan på miljön än ByggaBo-Dialogens miljöklassningssystem. ByggaBo- Dialogen har, i sin strävan att bli ett enkelt och transparant system, tagit allt för få parametrar med i sin bedömning av en byggnad, exempelvis behandlas inte vattenanvändning och transportmöjligheter till och från byggnaden. Vidare visar examensarbetet att BREEAM och Green Star har stora likheter, vilket är föga förvånade då Green Star baseras på BREEAM. Därefter visar arbetet att Green Star fått ett bra mottagande i Nya Zeeland och Sydafrika, vilka nyligen implementerat systemet, samt hur en implementering i Sverige kan gå till. Examensarbetet visar att det finns en efterfrågan på Green Star på den svenska fastighetsmarknaden. För att implementeringen ska bli framgångsrik krävs dock att implementeringsprocessen påbörjas inom en snar framtid, annars riskerar ByggaBo-Dialogen att bli alltför dominerande, vilket försvårar Green Stars utbredning på marknaden.

Förord Detta examensarbete har skrivits under hösten 2008. Uppsatsen är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill först och främst tacka NCC Property Development i Stockholm för att de bistått oss med arbetsplatser på deras kontor och därigenom gett oss möjligheten att arbeta i en trevlig och stimulerande miljö. Vidare vill vi ge ett stort tack till Örjan Lundberg på Green Building Council of Australia som bidragit med sina kunskaper, kontakter och värdefulla idéer, och vars hjälp varit oumbärlig under skrivandet av examensarbetet. Vi vill även tacka vår handledare på NCC Property Development, Olle Åkerstam som gav oss uppslaget med miljöklassningssystem. De företag som medverkade i vår enkätundersökning samt ställde upp i vår intervjustudie, Rohan Bush och Jason Buch på Green Building council i Nya Zeeland och Sydafrika förtjänar också ett stort tack. Till sist vill vi även tacka vår handledare på KTH Hans Lind vars konstruktiva kritik och väl genomtänka synpunkter hjälpt oss framåt i arbetet. Stockholm, 4 december 2008 Magnus Bonde och Jonas Zakrisson 4

Innehållsförteckning 1 Introduktion... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.1.2 Situationen i Sverige... 7 1.2 Syfte, frågeställning och hypotes... 8 1.3 Metod... 8 1.4 Avgränsning... 9 1.5 Disposition... 9 2 ByggaBo-Dialogen... 10 2.1 Bakgrund... 10 2.2 Uppbyggnad... 11 2.3 Klassningsprocessen... 12 2.4 Eventuella incitament... 13 2.5 Åsikter om ByggaBo-Dialogen... 13 2.5.1 Styrkor... 13 2.5.2 Svagheter... 14 3 BREEAM... 16 3.1 Bakgrund... 16 3.2 Uppbyggnad... 16 3.2.1 Manualer... 18 3.2.2 Kategorier och poängberäkning... 19 3.3 Certifieringsprocessen... 23 4 Green Star rating system... 24 4.1 Bakgrund... 24 4.2.1 Kategorier och poängberäkning... 25 4.2.2 Poängberäkning... 26 4.3 Hur ett nytt verktyg tas fram... 28 4.4 Kostnader... 28 4.5 Certifieringsprocessen... 29 4.6 Åsikter om Green Star... 32 4.6.1 Styrkor... 32 4.6.2 Svagheter... 32 5 Hur ett Green Building Council upprättas... 34 5.1 Bakgrund... 34 5.2 Färdplan för etablering av ett GBC till medlemskap i WGBC... 35 6 Green Star implementeringar... 39 6.1.1 Green Star i Nya Zeeland... 39 6.1.2 Utveckling av verktyg... 40 6.1.3 Mottagande... 41 6.2 Green Star i Sydafrika... 42 6.2.1 The Green Building Council of South Africa... 42 6.2.2 Implementeringen i Sydafrika... 43 6.2.3 Mottagning av Green Star... 44 6.2.4 Statens inblandning... 45 7 Analys av likheter och skillnader mellan systemen... 46 7.1 Likheter/Skillnader mellan BREEAM/Green Star och ByggaBo-Dialogen... 46 7.1.1 Likheter... 46 7.1.2 Skillnader... 47 7.2 Likheter/Skillnader mellan Green Star och BREEAM... 48 5

7.2.1 Likheter... 48 7.2.2 Skillnader... 48 8 Sammanställning av intervjuer... 50 8.1 Företag och intressenter som intervjuats... 50 8.2 Intresse för Green Star... 51 8.2.1 Allmänt intresse för att implementera Green Star i Sverige... 51 8.2.2 Intresse för att själva använda sig utav Green Star... 52 8.3 Ett eller flera miljöklassningssystem?... 54 8.4 Marknadsföring... 55 8.5 Utformningen av ett bra miljöklassningssystem... 55 8.6 Högre hyror från miljöklassade byggnader?... 57 8.7 Konkurrenter... 58 8.7.1 ByggaBo-Dialogen... 58 8.7.2 Övriga konkurrenter... 58 8.8 Lågkonjunktur... 58 9 Diskussion... 60 9.1 Miljöklassningssystemen... 60 9.1.1 ByggaBo-Dialogen... 60 9.1.2 Green Star/BREEAM... 61 9.1.3 Varför vi väljer att gå vidare med Green Star... 62 9.2 Implementeringsprocessen... 62 9.3 Intervjuerna... 64 9.3.1 Intresse för Green Star... 64 9.3.2 Priserna... 65 9.3.3 Ett eller flera miljöklassningssystem?... 65 9.3.4 Utformningen av ett bra miljöklassningssystem... 65 9.3.4 Högre hyror?... 66 9.3.5 Konkurrerande certifieringar... 66 10 Slutsatser... 67 Referenser... 69 Bilagor... 73 6

1 Introduktion 1.1 Bakgrund Den urbana stadsmiljön står idag för ungefär 80 procent av jordens koldioxidutsläpp, 75 procent av träförbrukningen samt 60 procent av jordens dricksvattenförbrukning. Byggnaderna ensamma står för 40 procent av den totala energiförbrukningen. (Bondareva, 2005, s. 12-13 ). Enligt den FN-baserade klimatorganisationen IPCC (Intergovernmental panel on climate change) har byggnader den största möjligheten att påverka utsläppen av växthusgaser (Mistra, 2008, s 2). För att möta detta har de flesta av världens industriländers regeringar tillsammans med näringslivet utvecklat system för att klassificera byggnader med hänsyn till deras miljöpåverkan (Quigley, 2008). Systemens främsta egenskaper påstås ofta vara att de förenklar kommunikationen av byggnadens miljömässiga egenskaper mellan fastighetsaktörer och således ökar transparensen på marknaden. En studie på den amerikanska fastighetsmarknaden, där det amerikanska systemet LEED används, har dessutom visat att klassade byggnader har ett värde på 7,5 procent mer än likvärdiga, oklassade byggnader. (Mistra, 2008, s 2) Ett av de världsledande systemen idag är Green Star som startade i Australien 2003. Detta system blev vid starten det standardiserade miljöklassningssystemet i Australien och erfarenheter därifrån har visat att energianvändningen för Green Star-klassade byggnader minskat med upp till 85 procent jämfört med likvärdiga byggnader. Vakansgraden på klassade byggnader är dessutom lägre än för likvärdiga, oklassade byggnader, vilket starkt bidragit till systemets framgång i landet. Det är möjligt att anpassa Green Star till olika länders specifika förhållanden vilket inneburit att Nya Zeeland och Sydafrika implementerat systemet och responsen från fastighetsmarknaden i respektive länder har varit positiv (Wallbank, 2008, s 37-40, Bowman & Wills, 2008, s. 10). 1.1.2 Situationen i Sverige Trots Sveriges ringa storlek har landet ovanligt många miljöbedömningssystem för byggnader. I en undersökning från 2006 identifierades hela 37 svenska metoder, men då ingen av dessa metoder blivit standard på den svenska fastighetsmarknaden har det resulterat i en försvårad dialog mellan aktörerna. Många anser därför att systemens funktion gått förlorad och det finns en stark efterfrågan efter ett standardiserat miljöklassningssystem i Sverige. Vidare blir det svårare att bedöma de ekonomiska värdena att bygga miljömässigt då ett standardiserat system för att mäta miljömässigheten saknas (Sundkvist et al, 2006, s 36-40). Hållbar utveckling är ett övergripande mål för den svenska regeringen och i deras strategi från 2004 är god bebyggd miljö tillsammans med en effektivare energiplanering några av miljömålen. Som en följd av dessa miljömål har ett nytt miljöklassningssystem inom den så kallade ByggaBo-Dialogen arbetats fram och testas för närvarande (september 2008) i full skala. Emellertid menar vissa aktörer på fastighetsmarknaden att systemet är bristfälligt i sitt innehåll och att väsentliga aspekter såsom vattenanvändning saknas (Proposition 2004/05:150, 2004). Miljöfrågan har under de senaste åren blivit allt mer väsentlig för företagsledningarna, bland annat beroende på den rådande klimatdebatten. Förutom de rent etiska motiven, där ett 7

miljövänligt agerade stärker företagens varumärken, finns den ekonomiska aspekten, där osäkerheten rådande framtida energipriser medför att energibesparande åtgärder genomförs i en allt större utsträckning. 1.2 Syfte, frågeställning och hypotes Då Green Star omnämns som ett världsledande system och Sverige saknar ett standardiserat miljöklassningssystem är syftet med detta examensarbete att: Jämföra Green Star med svenska ByggaBo-Dialogen, då målet med detta system är att bli svensk standard, samt med brittiska BREEAM, för att beställaren av examensarbetet, NCC Property Development, var intresserade av att se skillnaden mellan dem. Undersöka de svenska fastighetsaktörernas efterfrågan på en eventuell implementering utav Green Star samt deras åsikter om de befintliga systemen och vilka krav de ställer på ett miljöklassningssystem. Visa tillvägagångssättet för hur Green Star skulle kunna implementeras i Sverige. Vår hypotes är att då många internationella investerare söker sig till den svenska fastighetsmarknaden är behovet utav ett internationellt miljöklassningssystem såsom Green Star större än att utveckla ett eget miljöklassningssystem för enbart den svenska fastighetsmarknaden, vilket ByggaBo-Dialogen är. 1.3 Metod Till en början utgjordes arbetet av att samla in och analysera information om de olika klassningssystem som finns på dagens marknad. Därefter valdes Green Star, ByggaBo- Dialogens miljöklassningssystem och BREEAM ut, efter samråd med vår handledare på NCC Property Development (cit NCC PD), Olle Åkerstam. I nästföljande fas gjordes intervjuer via e-post med kontaktpersoner i Australien, Nya Zeeland och Sydafrika. Intervjuerna med Australien behandlade främst Green Star-systemets uppbyggnad medan intervjuerna med Nya Zeeland respektive Sydafrika främst var inriktade på hur Green Star implementerats. I nästa fas skickades enkäter ut till fastighetsföretag, som uppfyllde något av följande kriterier; antingen en stor aktör på den svenska fastighetsmarknaden alternativt delaktiga i ByggaBo-Dialogen. Utifrån de företag som valde att svara på enkäten valde vi ut ett antal företag för mer djupgående intervjuer, både per telefon och i mötesform. Valet av att kontakta företag som var engagerade i ByggaBo-Dialogen kom naturligt eftersom dessa företag i och med detta visat att de har ett intresse för miljöfrågor inom fastighetssektorn. Slutligen gjordes en analys av svaren från enkäterna samt intervjuerna med de utvalda fastighetsbolagen. Denna använde vi sedan som grund för slutsatsen i vårt arbete. 8

1.4 Avgränsning I detta examensarbete har vi främst studerat verktyg som används för att bedöma kontorslokalers miljömässiga egenskaper. Utöver detta görs inget försök att undersöka de juridiska aspekter som skulle uppkomma vid en implementering av Green Star i Sverige, utan vi bygger vår tes på hur implementering skett i andra nationer. Vidare kommer detta examensarbete inte att studera miljöklassningssystemen på detaljnivå. Utöver detta görs inga försök att undersöka hur en svensk version av ett internationellt miljöklassningssystem skulle vara utformat på detaljnivå. 1.5 Disposition Examensarbetet disponeras enligt följande: Kapitel 2, 3 och 4 beskriver hur de olika miljöklassningssystemen är uppbyggda samt åsikter om dessa. Kapitel 5 förklarar hur ett Green Building Council upprättas samt hur medlemskap uppnås i World Green Building Council. Kapitel 6 behandlar implementeringsprocessen av Green Star i Nya Zeeland respektive Sydafrika. I kapitel 7 görs en analys av skillnaderna och likheterna mellan respektive system som undersöks i examensarbetet. Kapitel 8 sammanställer den enkätundersökning och de intervjuer vi genomförde med utvalda företag. I kapitel 9 förs en diskussion om de tre miljöklassningssystemen, samt varför vi väljer att rekommendera Green Star. Kapitel 10 behandlar examensarbetet slutsatser. 9

2 ByggaBo-Dialogen 2.1 Bakgrund Dialogen Bygga, bo och förvalta, ByggaBo-Dialogen, är ett samarbete med mellan företag, kommuner och myndigheter. Samarbetet innehåller frivilliga överenskommelser och skall fungera som ett komplement till lagar. Arbetet med att ta fram Dialogen började 1998 efter att regeringen givit ett direktiv till miljövårdsberedningen, regeringens råd i frågor med miljöanknytning, att främja frivilligt miljöarbete i näringslivet. Miljövårdsberedningen tog då tillsammans med aktörerna fram en vision för 2025, med sju mål och strategier för en hållbar bygg- och fastighetssektor varav ett av målen är klassificering av byggnader. Den senaste ändringen av målen gjordes år 2003 och är följande: 1. Miljöbelastningen från energianvändningen i bostäder och lokaler skall minskas och senast år 2025 sker uppvärmning och varmvattenberedning med endast begränsade inslag av fossila bränslen. Senast år 2015 erhålls mer än hälften av energibehovet över året från förnyelsebara energikällor. 2. Användningen av köpt energi i sektorn ska minskas med minst 30 procent till år 2025 jämfört med år 2000. Energianvändningen är lägre år 2010 än år 1995. 3. Senast år 2005 finns sektorsanpassad information som gör det möjligt att välja bort byggvaror/byggkonstruktioner som innehåller eller ger upphov till kända hälso- eller miljöskadliga ämnen. 4. Senast år 2009 är alla nybyggda hus och 30 procent av det befintliga beståndet deklarerade och klassificerade när det gäller byggnadsrelaterad hälsa och miljöpåverkan. 5. Bygg- och fastighetssektorn fasar ut användningen av de ämnen och metaller som omfattas av regeringens riktlinjer för kemikalieanvändningen minst i den takt som anges i regeringens proposition 2000/01:65 Kemikaliestrategi för Giftfri miljö. 6. Mängden deponerat avfall (allt avfall inklusive hushållsavfall) exklusive gruvavfall skall minskas med minst 50 procent till år 2005 baserat från 1994 års nivå samtidigt som den totala mängden genererat avfall inte ökar. Senast år 2010 deponeras högst 25 procent av avfallet från ny- och ombyggnad, fastighetsförvaltning samt rivning räknat i ton från 1994 års nivå. År 2025 deponeras högst 10 procent. År 2010 är uttaget av naturgrus i landet högst 12 miljoner ton per år och andelen återanvänt material utgör minst 15 procent av ballastanvändningen. Dessa sju mål kan sammanfattas i tre punkter 1. Hälsosam inomhusmiljö 2. Effektiv energianvändning 3. Effektiv resursanvändning 10

Vid undertecknandet av den första överenskommelsen 2003 var 31 företag, fyra kommuner, en myndighet (Naturvårdsverket) och den svenska regeringen inblandade. Idag (september 2008) har siffran ökat till 37 företag, sex kommuner, en myndighet samt regeringen. Genom den frivilliga överenskommelsen åtar sig aktörerna ett ansvar att aktivt leda utvecklingen mot en hållbar bygg- och fastighetssektor. Dialogen ska leda till att en miljöklassningsmetod som både är praktiskt tillämpbar och väl förankrad hos myndigheter och byggherrar (ByggaBo- Dialogen, 2008, s. 1-3). 2.2 Uppbyggnad Miljöklassningssystemet inom ByggaBo-dialogen är uppbyggt i fyra nivåer: område, aspekt, indikator och klassningskriterier. De tre områden som innefattas är energi, innemiljö och kemiska ämnen. I särskilda fall finns det ett fjärde område särskilda miljökrav som tillämpas i speciella fall för byggnader med eget VA-system. Varje område innehåller aspekter som ska bedömas. Mätningen av aspekterna sker med hjälp av en eller flera indikatorer. För varje indikator finns det klassningskriterier som sträcker sig från klass A till klass D, där D innebär att samhällets krav för nya byggnader ej uppnås. Betyget C uppfyller dessa krav, A och B är bättre än samhällets krav enligt regler för nya byggnader. Områden Bild 2.1 ByggaBo-Dialogens uppbyggnad De tre områdena innehåller följande aspekter och medföljande indikatorer: Energi Energiområdet behandlar den energi och energibehov som byggnaden har Energianvändning baserat på köpt energi Energibehov kalkylerat utifrån byggnadens fysiska utformning och förekommande värmeåtervinning Energislag, baserat på antal använda energislag 11

Innemiljö Behandlar de viktigaste hälsoproblem som härstammar från byggnadens innemiljö Ljudmiljö baserat på en bedömning alternativt en ljudklassning Luftkvalitet baserat på radonhalten, ventilation och koncentrationen av kväveoxid i inneluften Termiskt klimat och dagsljus baserat på det termiska klimatet under vintern respektive sommaren samt dagsljus Fukt utifrån de eventuella fuktproblem som finns Vatten baserat på tappvarmvattentemperaturen med avseende på risken för legionellabakterier Kemiska ämnen Behandlar de kemiska ämnen som ingår i byggnaden och dess byggnadsmaterial Förekomst av vissa farliga ämnen utifrån inventeringar Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen med hjälp av exempelvis loggböcker eller databaser Utfasning av särskilt farliga ämnen 2.3 Klassningsprocessen Sammanställningen till ett resultat utifrån klassningskriterierna sker genom tre steg varav det sista steget är frivilligt (se nästa sida för översikt). Alla resultat använder sig utav systemet med klassning från A till D. 1. Från indikator till aspekter I det första steget är principen sämst klass avgör. Detta innebär att exempelvis luftkvalitetens klass bestäms utifrån den sämsta av indikatorerna radonhalt, ventilation och kväveoxid i inneluftens klasser. 2. Från aspekter till områden För att gå från resultat för aspekter till klass för områden ska högst hälften av aspekterna vara i närmast lägre klass för att klassas i den aktuella klassen. Exempelvis om två av klasserna i innemiljö har klass A men tre andra (mer än hälften) av klasserna har klass C får området klassning C. 3. Från områden till övergripande klassning för byggnaden (frivilligt steg) I detta steg används samma princip som för det första steget, sämst klass avgör (ByggaBo-Dialogen, 2008, s. 10-12). 12

Byggnad total Områden Klass Aspekter Klass Indikatorer Klass Energi A-D Energianvändning A-D Köpt energi A-D Energibehov A-D Värmeförlusttal A-D Energislag A-D Solvärmestal A-D Innemiljö A-D Ljudmiljö A-D Bedömning alt. Ljudklassning A-D Luftkvalitet A-D Radonhalt A-D Ventilation A-D Kväveoxid i inneluften A-D A-D Termiskt klimat & dagsljus A-D Termiskt klimat vinter A-D Termiskt klimat sommar A-D Dagsljus A-D Fukt A-D Fuktproblem A-D Vatten A-D Tappvarmvattentemperatur A-D Kemiska ämnen A-D Förekomst A-D Förekomst av vissa ämnen A-D Dokumentation A-D Byggvaror och kemiska ämnen A-D Utfasning A-D Förekomst av utfasningsämnen A-D 2.4 Eventuella incitament Då miljöklassningen sker på frivillig väg, har de nämnda parterna diskuterat tre incitamentsområden för att förstärka fördelarna med att ingå i överenskommelsen. Regeringen har därför åtagit sig att se över fastighetsskatten medan försäkringsbolag samt kreditinstitut/banker anpassar sina villkor för de inblandade i ByggaBo-Dialogen. I dagens skede (september 2008) är det inte helt klart hur dessa incitament kommer att se ut då det inte har tagits några formella beslut i frågan (ByggaBo-Dialogen, 2008c, s. 65-67). Det är dock tämligen säkert att ett sådant beslut kommer att tas inom en snar framtid då erfarenheter med liknande incitament i andra länder har visat sig fungera utmärkt. Flera delstater i USA tillämpar en skattereduktion för miljöanpassade byggnader och Japan använder sig utav ett system med ekonomiska förmåner för de fastigheter som kan visa upp en hög miljöklassificering (ByggaBo-Dialogen, 2008a). 2.5 Åsikter om ByggaBo-Dialogen 2.5.1 Styrkor Enkelt system Förhoppningen är att miljöklassningssystemet ska vara enkelt att förstå och tillämpa. Målet är att det vid enklare klassificeringar såsom småhusbostäder inte ska krävas anlitande av externa experter, utan husägaren ska klara av det själv. Först vid större och mer komplexa byggnader 13

ska konsulthjälp bli nödvändig. Detta är också skälet till att klassningssystemet i jämförelse med andra liknande system behandlar färre indikatorer (ByggaBo-Dialogen, 2008, s. 97-100). Samordningsfördelar Möjlighet ska finnas att utföra miljöklassningen samtidigt som energideklarationen då viss data om byggnaden används för bägge bedömningarna. Resultatet kan innebära lägre kostnader och mindre arbetsåtgång (Lindell, 2008, s. 4). Anpassning till den lokala marknaden ByggaBo-Dialogen är speciellt anpassat för den svenska marknaden, vilket innebär att systemet baseras på sådana aspekter och indikatorer som ByggaBo-Dialogen anses är specifika för Sverige (ByggaBo-Dialogen, 2008a, s. 22). Objektivitet I jämförelse med många andra miljöklassningssystem använder sig inte ByggaBo-Dialogen av en klassisk viktningsmetod där en jämförelse mellan olika aspekter blir mera påtaglig. Hur mycket är exempelvis energianvändningen värd i förhållande till ljudmiljön? Liknande frågor undviks genom att kravet för att en byggnad ska anses ha hög miljöklass är att den måste vara acceptabel på en rad olika punkter som anses viktiga ur miljösynpunkt. Om någon utav dessa punkter inte uppfyller grundnivån får byggnaden en lägre klassning. Därmed ges ett större incitament att åtgärda de största bristerna. (ByggaBo-Dialogen, 2008a, s. 104) 2.5.2 Svagheter Väsentliga aspekter saknas Då målet hela tiden varit att åstadkomma ett system som är enkelt att förstå och använda har skaparna av ByggaBo-Dialogen reducerat antalet områden och aspekter och endast tagit med det som de ansett varit viktigast. Det finns därför kritiker som menar att viktiga områden har försummats. Till exempel finns det ingen aspekt som tar upp vattenförbrukningen, något som är en självklar del av majoriteten av de andra miljöklassningssystem som finns på marknaden. Anledningen till att det fattas en vattenparameter är att systemet är anpassat för svenska förhållanden och det inte finns någon nämnvärd vattenbrist i landet. Detta resonemang anser vissa emellertid är egendomligt i och med dagens debatt om individuell vattenmätning av bostadslägenheter, där stora energibesparingar kan göras om tappvarmvattenanvändningen minskar. En annan aspekt som inte behandlas alls i ByggaBo-Dialogen är transporter, således påverkar faktorer såsom närheten till kollektivtrafik och cykelparkeringar ingenting i klassificeringen. Detta kan uppfattas som negativt eftersom Sverige, framförallt i de större städerna, har en väl utbyggd kollektivtrafik samt att statens intentioner är att minska utsläppen från biltrafiken. 1 Systemet ej helt klart ByggaBo-Dialogen testas för närvarande (september 2008) i full skala. Det är dock i ett för tidigt skede för att kunna utläsa några resultat, vilket är en osäkerhetsfaktor då nyttan för 1 Torbjörn Lindholm Forskare installationsteknik Chalmers Tekniska Högskolan, e-post den 22 september 2008 14

fastighetsägarna inte är fastställd. Bland annat är det inte klart hur incitamenten från staten, banker och försäkringsbolag (fastighetsskatt, kredit och försäkringar) ska se ut. 2 Ingen klassning i utvecklingsfasen Eftersom ByggaBo-Dialogen är anpassat för befintliga byggnader finns det ingen möjlighet att i utvecklingsfasen få en miljöklassning. Detta kan innebära problem för de fastighetsaktörer som inte förvaltar några byggnader utan enbart utvecklar och säljer dem. Eftersom att byggnaden inte hunnit få sin miljöklassning vid avyttrandet kan det därför uppkomma en osäkerhet då säljaren kan få svårt att garantera en viss miljömässig standard då utgången av miljöklassningen är oviss. 3 2 Torbjörn Lindholm Forskare installationsteknik Chalmers Tekniska Högskolan, e-post den 22 september 2008 3 Klas Johansson Miljökoordinator Jernhusen, intervju den 28 oktober 2008 15

3 BREEAM 3.1 Bakgrund Building Research Establishment (cit BRE) introducerades 1990 BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) i Storbritannien. Målen med BREEAM är: Att uppmärksamma för marknaden vilka byggnader som resulterar i att de negativa miljöeffekterna minskar Att stimulera byggherrar att hitta miljömässiga lösningar för konstruktion, drift och underhåll av byggnader Att sätta mål och standarder som går längre än de juridiska lagarna och förordningarna, samt den byggnorm som gäller Att öka medvetenheten om de negativa effekter en byggnad har på miljön hos ägare, hyresgäster, konstruktörer och förvaltare Att uppmuntra konstruktörer/beställare att bli mer miljömedvetna Att göra det möjligt för aktörer på fastighetsmarknaden att tillgodose behovet av miljövänliga byggnader, samt åstadkomma en ökning av dessa byggnader Att helt oberoende sätta mål och standarder för att dessa ska bli trovärdiga Att reducera den långsiktiga negativa effekten en byggnad har på miljön Att förbättra kvalitén på inomhusmiljön, vilket medför ökat välbefinnande samt bättre hälsa hos hyresgäster och andra brukare (BREEAM 2008, s.9) 3.2 Uppbyggnad BREEAM-systemet analyserar byggnader ur följande kategorier: Management Att ha en bra byggledning har stor påverkan på byggnadens livslängd, underhållsmässighet, uppföljningsarbete med mera. För att uppnå en effektiv byggprocess krävs bland annat att ledningens policys appliceras på högsta förvaltningsnivå, att handledarmanualer används samt uppdateras och att miljöledningssystemet fungerar. Hälsa och välbefinnande Då vi i genomsnitt spenderar ungefär 90 procent av vår tid i olika byggnader har dessa en stor inverkan på vår livskvalitet. I denna kategori betygssätts byggnadens utformning för att få bästa uppvärmning, belysning, luftkvalitet samt minimera störande ljud. Energi Driften av byggnader står för mer än 50 procent av Storbritanniens koldioxidutsläpp. Därför fokuserar BREEAM bland annat på att minska dessa. Detta görs bland annat 16

genom att poängsätta användandet av lågenergilampor, bra mätmetoder för koldioxidutsläpp, användandet av energisnåla vitvaror samt hur bra byggnaden hushåller med energin. Transport Transporter till och från byggnaden resulterar i koldioxidutsläpp och i denna kategori betygssätts projektets förmåga att minska dessa utsläpp. Faktorer som undersöks är platsen för byggprojektet, tillgång till parkeringar och cykelanläggningar (få bilparkeringsplatser är positivt), tillgång/närhet till kollektivtrafik och service i projektområdet samt hur resplaner implementeras i byggprojektet. Vatten Då vatten blivit en allt större bristvara på de flesta platser på jorden är det viktigt att hushålla med denna naturresurs. Genom att implementera vattenreducerande åtgärder kan vattenförbrukningen i en byggnad minskas avsevärt. Poäng i denna kategori sätts bland annat på användande av anordningar som sparsamma med vatten, exempelvis vattensnåla toalettstolar. Vidare ges poäng för användandet av vattenmätare, användandet av läckageförebyggande system samt regnvattenstunnor. Material och avfall Vid bedömningen av material är det viktigt att inte bara undersöka vilka råvaror de består av, utan också hur processen vid skapandet av materialet ser ut (har det exempelvis använts mycket energi i produktionen). Positiva betyg ges för användandet av material som har energisnål framtagningsprocess. Utöver detta ges poäng för återanvändandet av material, användande av redan befintliga byggnadsdelar (vid renovering, ombyggnation etcetera) samt att avfall tas om hand på ett miljömässigt sätt. Markanvändning och ekologi Då världens städer växer blir det allt viktigare att spara icke exploaterad mark, för att minska miljöpåverkan i så stor grad som möjligt. Bara mellan åren 1990 till 1998 exploaterades 54,000 hektar råmark i Storbritannien, och den förväntade exploateringen av råmark beräknas uppgå till 110,000 hektar till 2016. För att minska påverkan på det ekologiska systemet är det därför viktigt att vara varsam i exploateringen av råmark. Poäng i denna kategori ges bland annat om byggnaden projekteras på redan bebyggd mark alternativt sanerad mark. Vidare ges poäng för att värna om, alternativt skydda den ekologiska närmiljön. Föroreningar Föroreningar påverkar miljön på flera olika sätt. Bland annat visar sig detta som surt regn, uttunning av ozonskiktet eller att avloppsvatten svämmar över och smutsar ner närområdet. I denna kategori ges positiva betyg för användandet av köldmedier och isolering som har liten påverkan på den globala uppvärmningen. Utöver detta uppmuntrar BREEAM-systemet uppvärmning som ger minimala kväveoxidutsläpp, samt byggnadskonstruktioner som minimerar risken för översvämningar samt har bra 17

avrinningssystem. Poäng ges även för användandet av oljeupptagare/filter vid eventuella parkeringsplatser och andra riskområden (BREEAM 2008a). Genom att få ett betyg på byggnadens miljömässighet vill BRE skapa ekonomiska incitament för att bygga miljövänligt. Företag som då vill satsa på att bygga mer miljövänliga byggnader kan alltså öka sina vinster, då värdet på dessa fastigheter ökar (bland annat beroende på lägre drift- och underhållskostnader). BREEAM är ett populärt certifieringsredskap och i dagsläget är 115,000 byggnader certifierade och cirka 700,000 byggnader registrerade för bedömning (BREEAM 2008, s.9). BREEAM-manualerna är framtagna för att användas i Storbritannien (England, Scottland, Wales samt Nordirland). Verktygen kan användas även på Irland, dock med reservation att brittisk byggstandard/regleringar skiljer sig från irländska. För miljöklassning av byggnader utanför Storbritannien finns två alternativ, antingen används Bespoke-verktyget, som inte är anpassat för ett lands speciella förutsättningar. Vidare har BREEAM utvecklat verktyg anpassat efter olika klimatzoner, i dagsläget finns dessa för kontinentala Europa samt Gulfregionen (BREEAM 2008, s.19 samt BREEAM 2008b, s.1). BREEAM Bespoke används även för att bedöma byggnader för vilka det inte utvecklats något specifikt verktyg, exempelvis laboratorier eller hotell. Utöver detta kan BRE hjälpa ett nationellt Green Building Council att utveckla en egen version av BREEAM, som då baseras på landets egna förhållanden (BREEAM 2008d). 3.2.1 Manualer Manualernas kategorier uppdateras kontinuerligt, för att hålla jämna steg med utvecklingen. Det finns i dagsläget åtta manualer: BREEAM Courts BREEAM Education BREEAM Industrial BREEAM Healthcare BREEAM Offices BREEAM Retail BREEAM Prisons BREEAM Gulf (BREEAM 2008c) BREEAM Offices kan användas på byggnader vars Gross internal floor area 4 till mer än 50 procent utgörs av kontorsytor (BREEAM 2008, s.24). Det finns fyra faktorer som påverkar det slutliga BREEAM-betyget: BREEAMs poäng i respektive kategori BREEAMs miljömässiga viktningsprocent BREEAMs minimikrav BREEAMs poäng för innovationslösningar (BREEAM 2008, s.27) 4 Golvarean mätt från innerväggen 18

Byggnaden kan certifieras redan i utvecklingsfasen, det vill säga innan den börjat byggas, och blir då Interim BREEAM certifierad. Därefter görs en utvärdering när byggnaden står klar, vilket leder till ett Final BREEAM certifikat (BREEAM 2008, s.20). 3.2.2 Kategorier och poängberäkning Varje byggnad bedöms ur nio olika kategorier, vilka alla har en specifik maxpoäng. BREEAM har emellertid en minimistandard som måste uppfyllas för att överhuvudtaget kunna bli BREEAM-certifierade. För nya kontorsbyggnader är dessa minimikrav följande (BREEAM 2008, s.29): Bild 3.1 Minimikrav för BREEAM Poängen som byggnaden presterar i varje kategori beräknas om till en procentsats med maxpoängen som bas. Därefter viktas dessa och summeras ihop till en slutlig procentsats. Sedan undersöks om byggnaden lever upp till de minimikrav som ställs för respektive betyg. I det sista steget ges extra poäng för innovationer (BREEAM 2008, s.33). Se exempel på nästa sida: 19

Bild 3.2 Exempel på BREEAM poängräkning BREEAMS betyg sätts sedan efter följande poängskala, fördelad i procent: BREEAM betyg poäng (%) UNCLASSIFIED <30 PASS 30 GOOD 45 VERY GOOD 55 EXCELLENT 70 OUTSTANDING 5 85 5 För betyget outstanding krävs ytterligare prestationer 20

Bild 3.3 BREEAM Certifieringsprocess För att få BREEAM-betyget outstanding måste, utöver minst 85 slutpoäng, byggnaden uppfylla minimikraven för outstanding, se tabell 3 ovan. Vidare måste en fallstudie för byggnadsprojektet upprättas samt materialval redovisas. Detta för att kunna använda projektet som mall för senare byggnadsprojekt eftersom betyget outstanding skall ses som ett föredöme för den övriga industrin (BREEAM 2008, s.35). Innovationspoäng ges för att uppmuntra byggherrar, arkitekter etcetera att utforma nya lösningar som ökar byggnadens miljömässighet. På detta sätt kan designerns påverka byggnadens miljömässiga egenskaper, vilket kan leda till ett högre BREEAM-betyg. För varje innovationspoäng får byggnaden en procentenhet tillagd till sin slutpoäng. På detta sätt kan den tekniska utvecklingen drivas framåt, vilket gynnar hela byggindustrin (BREEAM 2008, s.30). En byggnad kan belönas med innovationspoäng på två olika sätt. Antingen kan byggnaden nå upp till de exemplariska krav som idag finns för vissa BREEAM- bedömningsgrunder. Dessa kan ses i följande tabell: Bild 3.4 BREEAM Innovationspoäng 21

Det andra sättet är att BREEAM-bedömaren gör en anmälan till BRE Global om en specifik egenskap en byggnad har, vilken skulle kunna anses vara innovativ. Godkänns denna kan innovationspoäng ges. Dock medför detta en extra kostnad för varje innovationspoäng. För att utreda om ett krav på innovationspoäng skall medges måste följande frågor besvaras jakande: 1. Har byggnadens speciella egenskaper, system eller process som mål att reducera dess påverkan på exempelvis följande miljömässiga/sociala frågor: Användandet av mineraler/fossila bränslen Försurning Klimatförändringar Övergödning Mänskliga avfall Vattenanvändning Urban utbredning Biologisk mångfald Oljud och obehag Inomhuskomfort Hälsa och säkerhet Bild 3.5 BREEAM Innovationsprocess 2. Kan byggnadens speciella egenskap, system eller process betygsättas på ett objektivt sätt utifrån klart definierade kriterium? 3. Kan de miljömässiga fördelarna av egenskapen, systemet eller processen bevisas? 4. Överensstämmer egenskapen, systemet eller processens mål med den fördel som kan bevisas? 22

3.3 Certifieringsprocessen BREEAM-klassningar får bara utföras av licensierade värderare. BRE har dock inga egna värderare utan tränar, examinerar och licensierar organisationer/personer att utföra dessa. Kostnaden för att bli en licensierad BREEAM-värderare är totalt 3,450 (cirka 41,400 SEK, december 2008) (Saunders 2008, s.33). Bild 3.6 BREEAM Certifieringsprocess För varje klassning skriver värderaren en rapport där byggnadens egenskaper bedöms mot de uppsatta kriterierna. Utifrån dessa ges ett BREEAM-betyg. Rapporten skickas sedan till BRE för granskning. Klarar rapporten granskningen utfärdar BRE klienten med ett certifikat som styrker byggnadens BREEAM-betyg (Saunders 2008, s.33). Tiden det tar att genomföra en BREEAM-klassning beror på avtalet mellan klienten och värderaren, och kostnaden för klassningen kan variera från 2,000 till 10,000 (cirka 24,000 till 120,000 SEK, december 2008) Utöver detta betalas också en certifieringsavgift, via värderaren, till BRE. Denna avgift ligger mellan 740 till 1,500 (cirka 8,800 till 18,000 SEK, december 2008), beroende på storleken på byggnaden som skall klassas. När klassningen är gjord skickas rapporten in till BRE för genomgång. BRE har då 15 arbetsdagar på sig att gå igenom värderingen för att undersöka att den uppfyller dess standarder. Är klassningen korrekt gjord skickas ett certifikat direkt till klienten som begärt klassningen. Behövs ytterligare uppgifter måste värderaren komplettera de uppgifter som begärts. När dessa väl kommit BRE tillhanda har BRE fem arbetsdagar på sig att gå igenom dessa (Saunders 2008, s.34). 23

4 Green Star rating system 4.1 Bakgrund Green Star rating system, som utvecklades för den australiensiska fastighetsmarknaden, baseras på det amerikanska LEED (Leadership in Energy and Environmental Design och det brittiska BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Det är The Green Building Council of Australia (cit GBCA) som är den ansvariga organisationen för systemet (GBCA 2008). Målen med Green Star är att definiera vad som är en grön byggnad samt hur denna skall bedömas. Vidare vill GBCA med Green Star främja en integrerad design för hela byggnaden, identifiera byggnaders livscykelspåverkan samt öka medvetandet av fördelarna med gröna byggnader. Utöver detta vill GBCA belöna ledande aktörer inom miljöområdet samt reducera en byggnads negativa påverkan på miljön. GBCAs definition på en Green Star byggnad är: En byggnad som genom sitt utförande, konstruktion och användande kraftigt reducerar eller eliminerar byggnadens negativa påverkan på miljön samt på dess användare (Bowman & Wills 2008, s.9). Eftersom byggnader har olika användningsområden finns flera olika verktyg. De Green Star värderingsverktyg som i dagsläget har utvecklats i Australien är: Green Star Retail Centre Green Star Education Green Star Office Design Green Star Office As Built Green Star Office Interiors Utöver dessa verktyg finns även pilotversioner på följande verktyg: Green Star Multi Unit Residential Green Star Mixed Green Star Healthcare Green Star Mixed Green Star Office Existing Building (Extended Pilot) (GBCA 2008) Skälet till att Australien valde att utveckla ett eget system, istället för att exempelvis använda det amerikanska LEED-systemet, berodde främst på att LEED inte var tillräckligt flexibelt samt att ett nationellt framtaget system lättare skulle accepteras av marknaden. Ett exempel på LEED-systemets statiska uppbyggnad är att det ger poäng för att ha fönster i byggnadens södra delar, vilket är ofördelaktigt i länder som ligger på södra halvklotet. Vidare ger LEED mer poäng för energisparande åtgärder än vattensparande åtgärder. I länder med stor vattenbrist som exempelvis Australien uppstår då en skevhet i bedömningen, eftersom vattensparande åtgärder är av större nytta. Ytterligare en nackdel med LEED är att det baseras på amerikanska standarder och lagar, vilka inte överensstämmer med australiensisk plan- och bygglagstiftning. Vidare är det inte möjligt i LEED att certifiera en byggnad redan i utvecklingsfasen. Denna möjlighet införlivades dock i Green Star systemet, då det ansågs vara en tillgång vid marknadsföringen av en byggnad (Bondareva 2008, s.73). 24

4.2.1 Kategorier och poängberäkning Byggnaden bedöms med utgångspunkt ur nio olika kategorier, vilka anses påverka miljön och inomhusklimatet i byggnaden (GBCA 2008a). Dessa kategorier är: energianvändning utsläpp transporter material vattenutnyttjande markanvändning och ekologisk påverkan inomhusklimat management innovation Energianvändning I denna kategori analyseras byggnadens konsumtion av elektricitet samt gas. Målet med denna kategori är att minska utsläppen av växthusgaser, uppnå en mer energieffektiv användning av byggnaden samt använda miljövänlig elektricitet, det vill säga elektricitet från alternativa källor, exempelvis vindkraft. Högsta tillåtna värdet för koldioxidutsläpp för kontorslokaler per kvadratmeter är 110 kilogram/år. Utsläpp Här analyserar byggnadens, inklusive dess användning, utsläpp av medier som påverkar atmosfären, vattendrag samt omgivningen negativt. Exempel på detta är utsläpp av ozon, avloppsavfall samt störande ljus. Transporter I denna kategori analyseras infrastrukturen i området omkring byggnaden. Här ges poäng för åtgärder som minimerar användandet av bil, speciellt för resor som bara inkluderar en person. Vidare ges poäng för närhet till en väl utvecklad kollektivtrafik, cykelparkeringar samt tillgång till omklädningsrum. Material Här undersöks materialtillgången för byggnaden samt i vilken grad återanvänt material har använts. Vidare utvärderas använt material. Poäng ges för användande av återanvänt material, minimerat användande av PVC samt konstruktioner som förenklar nedmontering av byggnadsdelar. Vattenutnyttjande Utformningen av de sanitära systemen, som syftar till minskat användande av vatten är poänggivande. Vidare ges poäng för återanvändandet av vatten samt användandet av andra vattenkällor, till exempel regnvatten. 25

Markanvändning och ekologisk påverkan I denna kategori analyseras byggnadens påverkan på närområdet. Det inkluderar byggnadens påverkan på det lokala ekosystemet samt vilken typ av mark byggnaden är uppförd på. Poäng ges för användande av redan bebyggd mark, mark som sanerats samt åtgärder som minimerar den negativa påverkan på närmiljön. Inomhusklimat Poängen i denna kategori inriktar sig på förhållanden som påverkar välbefinnandet för dem som brukar byggnaden. Detta inkluderar faktorer som exempelvis luftkvalité och ljussättning. Management I denna kategori analyseras hur principer för en hållbar utveckling konkretiseras gällande områden som design, konstruktion, utförande etcetera. Innovation I denna kategori ges poäng för nya innovationer som ska leda fram till en mer hållbar fastighetsmarknad i framtiden. Denna kategori är den enda som inte viktas vid bedömningen av byggnaden (GBCA 2008a). 4.2.2 Poängberäkning Ett projekts slutgiltiga poäng baseras på hur många poäng projektet får i respektive kategori (i procent), enligt följande formel (GBCA 2008b): Kategoripoäng = (Antal poäng projektet erhållit/maxpoäng för kategorin)*100% Exempel: Får ett projekt åtta av totalt elva poäng i transportkategorin blir poängen i den kategorin: (8/11)*100%=72,7 %. Viktningen av poängen appliceras på alla kategorier med undantag för innovationskategorin. Viktningen baseras på flera olika faktorer, bland annat OECD:s rapport om hållbara byggnader, Australiens Greenhouse Office samt geografisk/regional variation (GBCA 2008b). 26

Bild 4.1 Green Star Poängberäkning Viktad kategoripoäng = Kategoripoäng(%)*Viktfaktor(%)/100 Exempel: Om vi använder samma exempel som ovan med en viktning på tio procent får vi följande resultat: 72,7 *10/100=7,3. För att få fram det slutgiltiga resultatet summeras samtliga viktade kategoripoäng ihop samt eventuellt poäng för innovationer. Maxpoäng för de åtta viktade kategorierna är 100 och till dessa kommer fem eventuella innovationspoäng (GBCA 2008b). Totalt kan alltså ett projekt få 105 poäng, alltså mer än hundra procent. Detta är dock väldigt svårt i praktiken (Saunders 2008, s.29). Green Star rating system har sex olika betyg, från en stjärna till sex stjärnor. Poängskalan är följande: Poäng mellan 10-19 ger en stjärna Poäng mellan 20-29 ger två stjärnor Poäng mellan 30-44 ger tre stjärnor Poäng mellan 45-59 ger fyra stjärnor och betyget Best Practice Poäng mellan 60-74 ger fem stjärnor och betyget Australian Excellence Poäng mellan 75-100 ger sex stjärnor och betyget World Leadership För att bli certifierad krävs emellertid att byggnaden når upp till minst 45 poäng, vilket motsvarar fyra stjärnor (GBCA 2008b). 27

4.3 Hur ett nytt verktyg tas fram Skapandet av ett nytt verktyg tar minst 26 veckor. Först utvecklas verktyget vilket är en 14 veckor lång process som görs av The Technical Working Group (cit TWG). Därefter måste verktyget godkännas av The Technical Steering Committee (cit TSC) och GBCA, vilket normalt tar 12 veckor att genomföra. Technical Working Group För varje nytt verktyg som skall tas fram skapas en TWG. Gruppen utgörs av ungefär 20 personer som väljs utifrån deras kunskaper inom Green Star-systemet samt byggteknik. Gruppen tar först fram en pilotversion som baseras på redan existerande ramverk för en Green Star-bedömning. Därefter utvecklar TWG poäng och granskar kategorins viktning i relation till de olika sektorerna för det nya verktyget. På detta sätt får alla verktyg samma ramverk. Pilotprocessen En pilotversion måste godkännas av GBCAs tekniska styrelse och sedan GBCAs styrelse. När pilotversionen släpps får vissa projekt använda denna för att få ett pilotcertifikat omdöme, främst prioriteras sponsorerna till verktyget samt GBCAs-medlemmar. GBCA samlar in respons på pilotversionerna i minst 90 dagar. Därefter utvärderas pilotversionen och eventuella förändringar av instrumentet slutförs. Version 1 När uppdateringarna med pilotversionen är klara, och har godkänts av TSC samt GBCAs styrelse, släpps den första versionen av verktyget. Dock uppmuntras intressenter att fortsätta skicka in omdömen, för att utvecklingen av instrumentet skall fortgå. 6 4.4 Kostnader Då en byggnad ska klassificeras enligt Green Star uppkommer en kostnad som ska betalas till GBCA. Kostnaden ska täcka utgifterna för den nödvändiga dokumentationen, administrationen och tredjepartsbedömningen som krävs för en certifiering. Om den sökande är medlem i GBCA ges ett rabatterat pris. De aktuella priserna (september 2008) är följande: Medlemmar Projektstorlek (uthyrningsbar yta) Medlemspris ($) Medlemspris (SEK sep 2008) <5,000 m 2 $5,500 + Moms 30,000 + Moms 5,000-9,999 m 2 $6,500 + Moms 36,000 + Moms 10,000-19,999 m 2 $8,500 + Moms 47,000 + Moms 20,000-40,000 m 2 $11,500 + Moms 63,000 + Moms >40,000 m 2 $15,500 + Moms 85,000 + Moms 6 Örjan Lundberg 2008, Technical Manager Green Building Council of Australia, e-post 2008 28

Icke Medlemmar Projektstorlek (uthyrningsbar yta) Medlemspris Medlemspris (SEK sep 2008) <5,000 m 2 $6,325* + Moms 35,000 + Moms 5,000-9,999 m 2 $7,475* + Moms 41,000 + Moms 10,000-19,999 m 2 $9,775* + Moms 54,000 + Moms 20,000-40,000 m 2 $13,225* + Moms 73,000 + Moms >40,000 m 2 $17,825* + Moms 98,000 + Moms Det finns möjlighet att få en del av klassificeringskostnaden återbetalad om den sökande återkallar sin ansökan innan dess att klassningen är genomförd. Det maximala beloppet som då återbetalas är 70 procent av den totala kostnaden (GBCA 2008c). 4.5 Certifieringsprocessen Green Star-certifieringen är en formell process där ett projekt använder sig utav ett Green Star-verktyg som handledning under utvecklings- eller byggprocessen. Utifrån byggnadens egenskaper utmynnar denna process i dokumentation över byggnadens miljömässiga egenskaper. GBCA utser sedan en auktoriserad tredjepart som ska bekräfta att resultaten är i enlighet med bestämmelserna i den tekniska manual som ingår i varje klassificeringsverktyg. Ett projekt har två omgångar på sig att få resultatet godkänt. Om de tilldelas en miljöklassning så överlämnar GBCA ett certifikat, utmärkelsebrev, marknadsföringsmaterial och relevanta Green Star logotyper till projektet. Det är ej tillåtet för projekt att använda sig utav Green Stars miljöklassning utan att ha genomgått certifieringsprocessen och sedan blivit godkända av GBCA. Steg 1. Grundkriterierna Innan ett projekt kan gå in i certifieringsprocessen måste de identifiera vilket värderingsverktyg som är aktuellt för deras del. Första kravet i processen är sedan att fyra grundkriterier uppfylls: Rumslig differentiering Vilket innebär att byggnaden är klart avskild från annan byggnad. Användandet av utrymmet Om en byggnad har flera olika användningsområden måste minst 80 procent av GFA (Gross Floor Area) 7 vara av den typ för vilket verktyg man använder. 7 Gross floor area är byggnadens totala area inklusive externa väggar. 29