MILJÖINVENTERING AV INOMHUSMILJÖ

Examensarbete 10 poäng C-nivå MILJÖINVENTERING AV INOMHUSMILJÖ Reg.kod: Oru-Te-EXA096-B101/06 Hans Hjalmarsson Byggnadsingenjörsprogrammet 120 p Örebro vårterminen 2006 Examinator: Tord Larsson INVENTORY OF INDOOR ENVIRONMENT Örebro universitet Örebro University Institutionen för teknik Department of technology 701 82 Örebro SE-701 82 Örebro, Sweden

Examensarbete 10 poäng C-nivå MILJÖINVENTERING AV INOMHUSMILJÖ Reg.kod: Oru-Te-EXA096-B101/06 Hans Hjalmarsson Byggnadsingenjörsprogrammet 120 p Örebro vårterminen 2006 Examinator: Tord Larsson INVENTORY OF INDOOR ENVIRONMENT Godkänt Örebro den 9 juni 2006 Tord Larsson Examinator 2

Förord Jag vill rikta ett stort tack till Birgitta Östman, Länsgården Fastigheter AB, för visat förtroende, tålamod och ett gott samarbete.... Crister Ulriksson, Jan Blomberg och Aulin Lazar, Eskilstuna Kommunfastigheter AB, för ett gott samarbete och givande diskussioner. Lars-Olof Magnusson och Tord Larsson, Örebro Universitet, för att ni tar er tid och ställer upp för en gammal student som vill bli kvitt ett dåligt samvete. familj och vänner som hjälp till med korrekturläsning. 3

Sammanfattning Rapporten behandlar miljöinventering av inomhusmiljö med utgångspunkt i det arbete författaren gjort för Länsgården Fastigheter AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB. De generella principerna för genomförandet av miljöinventering beskrivs liksom de på marknaden vanligast förekommande systemen. Även motiven till bakom miljöinventering, främst uppfyllande av lagstiftning samt förhoppningar om ekonomiska fördelar, utreds. Författaren utvecklade och genomförde miljöinventering på Länsgården Fastigheter AB. Arbetet gav ett acceptabelt resultat, men systemet var bl. a. alltför omfattande. Utifrån de erfarenheterna var författaren med och utvecklade ett system för miljöinventering hos Eskilstuna Kommunfastigheter AB. Trots vissa mindre brister innebar det systemet en påtaglig förbättring. Båda dessa projekt beskrivs i rapporten och systemen i sin helhet återfinns som bilagor. Avslutningsvis görs en ansats att dra generella slutsatser kring miljöinventering vilka förhoppningsvis kan vara till nytta vid fortsatt arbete inom detta område. Viktiga erfarenheter är att begränsa omfattningen och att i förväg diskutera igenom och reservera resurser för de åtgärder miljöinventering kan ge upphov. Att i förväg analysera miljöinventeringens genomförande och sätta den i ett större sammanhang ökar möjligheterna för att få ut så stor nytta som möjligt av insatt arbete. 4

Summary This report looks at inventory of indoor environment based on the work the author has done for Länsgården Fastigheter AB and Eskilstuna Kommunfastigheter AB. The general principles for inventory of indoor environment are described as well as the most common existing Swedish methods and systems. The motives for conducting an inventory of indoor environment are analysed, the most important ones being legislation and hopes of financial benefits. The author developed and implemented a system for inventory of indoor environment at Länsgården Fastigheter AB. The result was acceptable but the system was too extensive. Based on those experiences the author participated in developing a similar system for Eskilstuna Kommunfastigheter AB. This system was, despite some minor flaws, a considerable improvement. These two projects are described in the report and the systems in full can be found as a supplement. Finally an attempt is made at reaching general conclusions about inventory of indoor environment that might be of interest to anyone working in this field. One observation is that it is important to limit the extent of the inventory. Another observation is that it is advisable to in advance discuss what measures the inventory might result in and to reserve the necessary funds. It is a good idea to analyze the implementation and to look at the inventory in a wider context in order to make the most use of the time and money spent. 5

1 Inledning... 8 1.1 Bakgrund...8 1.2 Begreppsdefinition... 8 1.3 Syfte... 8 1.4 Metod... 9 1.5 Avgränsningar... 9 2 Motiv till miljöinventering... 10 2.1 Lagar... 10 2.1.1 Miljöbalkens egenkontroll... 10 2.1.2 Lagkrav på Miljöinventering / Bostadsdeklaration... 10 2.2 Ekonomiska motiv... 11 2.2.1 Marknadsfördelar... 11 2.2.2 Hyressättning... 11 2.2.3 Kostnadsbesparande... 12 2.3 Försäljning eller utveckling av fastighet... 13 2.4 Övriga motiv... 13 3 Befintliga system för miljöinventering... 14 3.1 Bostadsdeklaration / byggnadsdeklaration... 14 3.2 MIBB... 14 3.3 Miljöstatus för byggnader... 15 3.4 Miljöbedömning av fastigheter... 15 3.5 Svensk miljöbesiktning... 15 3.6 P-märkning... 16 3.7 EcoEffect... 16 4 Miljöinventering... 17 4.1 Enkät... 17 4.1.1 Utformning... 17 4.1.2 Genomförande... 17 4.1.3 Sammanställning... 18 4.2 Besiktning och mätningar... 18 4.2.1 Lägenhet/lokal... 18 4.2.2 Fastigheten... 19 4.3 Sammanställning... 19 5 Miljöinventering Länsgården... 21 5.1 Om Länsgården... 21 5.2 Bakgrund och tillvägagångssätt... 21 5.3 Miljöinventering... 21 5.3.1 Enkät... 21 6

5.3.2 Besiktning och mätningar... 22 5.3.3 Sammanställning... 22 5.4 Erfarenheter... 23 6 Miljöinventering Kommunfastighet... 25 6.1 Om Kommunfastighet... 25 6.2 Bakgrund och tillvägagångssätt... 25 6.3 Miljöinventering... 27 6.3.1 Enkät... 27 6.3.2 Besiktning och mätningar... 27 6.3.3 Sammanställning... 28 6.4 Erfarenheter... 28 7 Slutsats... 30 7.1 Omfattning... 30 7.2 Resurser... 30 7.3 Processen... 31 7.4 Framtiden... 32 8 Källförteckning... 33 8.1 Litteratur... 33 8.2 Övriga tryckta källor... 33 8.3 Tidskrifter... 33 8.4 Elektroniska källor... 33 8.5 Övriga källor... 34 Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4 Bilaga 5 Bilaga 6 Bilaga 7 Bilaga 8 Bilaga 9 Bilaga 10 Bilaga 11 Bilaga 12 Bilaga 13 Bilaga 14 Bilaga 15 Bilaga 16 Rekommendationer för innemiljön i bostäder Länsgården - Enkät till bostadshyresgäster Länsgården - Enkät till lokalhyresgäster Länsgården - Exempel sammanställning enkät Länsgården - Tolkning av enkätsvar Länsgården - Checklista fastighet med bostäder Länsgården - Checklista fastighet med lokaler Länsgården - Checklista lägenhet Länsgården - Checklista lokal Länsgården - Exempel sammanställning Länsgården - Tolkning sammanställning Länsgården Exempel övrigt Kommunfastighet - Enkät Kommunfastighet - Checklista lägenhet Kommunfastighet - Checklista fastighet Kommunfastighet - Exempel sammanställning 7

1 Inledning 1.1 Bakgrund Frågor om inomhusmiljö har med tiden blivit allt viktigare och fått mer plats i den dagliga debatten. Larmrapporter om bl. a. sjuka hus och alltmer vanligt förekommande allergiproblem samt nya forskningsrön om inomhusmiljöns påverkan på vår hälsa och välbefinnande har gett ytterligare bränsle till denna diskussion. Med detta som bakgrund har det från olika håll börjats ställas krav på att vår inomhusmiljö bör mätas och beskrivas. Intresseorganisationer som t. ex. Hyresgästernas Riksförbund (Hyresgästföreningen) ställer krav, från politiskt håll hotas med lagstiftning samtidigt som framsynta konsulter och hyresvärdar börjar erbjuda olika former av miljödeklarationer av främst bostäder. En jämförelse, som ställer frågan på sin spets, är att när du köper en tub tandkräm så får du reda på exakt alla kemikalier som ingår, hur den påverkar din munhygien samt vilka branschorganisationer som stödjer produkten och detta är en produkt du använder 5-10 minuter om dagen och som kostar ca 15 kr. Men när du hyr en lägenhet för 7 000 kr i månaden och vistas i den upp till 24 timmar om dygnet får du bara reda på antal rum och kvadratmeter och detta trots att vi idag vet, att inomhusmiljön har en påtaglig påverkan på vår hälsa och vårt välbefinnande. Lösningen för många, framförallt bostadshyresvärdar, är att genomföra någon form av miljöinventering. Men detta arbete medför många val; hur?, vem?, vad? och i vissa fall även varför? Denna rapport visar hur två företag gått tillväga och vilka erfarenheter det är möjligt att dra av det arbetet. 1.2 Begreppsdefinition Med miljöinventering avses här inventering av inomhusmiljön, d. v. s. termiskt klimat, luftkvalitet, ljud- och ljusmiljö m. m. Benämningen miljöinventering används i en mängd olika sammanhang med vitt skilda betydelser. En miljöinventering av inomhusmiljön kan kompletteras med t. ex. kontroll av miljöfarliga ämnen och energianvändning, då dessa begrepp starkt hänger samman. Byggmaterial av miljöfarliga ämnen kan vara skadliga även för boende/brukare och felaktig energianvändning kan ge upphov till brister i inomhusklimatet, t. ex. drag. Ett tidigt begrepp var deklaration av bostäder. Detta var ett bredare begrepp som förutom att se på inomhusmiljön även innehåller en omfattande deklaration av byggnadens ingående material. Denna rapport är i huvudsak tillämpbar på såväl bostäder som lokaler. Men i litteraturen, i debatten och bland marknadens aktörer talas det främst om bostäder och då vanligtvis hyresrätter, även om upplåtelseformen inte spelar någon roll för miljöinventeringen. 1.3 Syfte Syftet med det genomförda arbetet var att ge de två företagen fungerande och anpassade system för miljöinventering. Denna rapport beskriver hur det arbetat gått till och hur systemen 8

i praktiken fungerar samt kan även utgöra utgångspunkt för att ta fram ytterligare anpassade system. 1.4 Metod Arbetet består av två projekt där speciellt anpassade system för miljöinventering har tagits fram för två företag, Länsgården Fastigheter AB (Länsgården) och Eskilstuna Kommunfastigheter AB (Kommunfastighet). I denna rapport beskrivs processen att ta fram systemen, de olika systemen samt de erfarenheter respektive projekt gett. Inför arbetet på Länsgården som genomfördes under februari till december 2000 fanns mycket litet skrivet om denna typ av miljöinventering, det enda som fanns var i princip Boverket (1998), Deklaration av bostäder. Få system fanns framtagna, det var inte så många inventeringar som hade genomförts och utvecklingen drevs i princip av enskilda konsulter som var tidigt ute på en ny marknad. Marknadens stora aktörer Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen m. fl. hade ännu inte lagt fast vad de ansåg att en miljöinventering borde innebära. Arbetet hos Kommunfastighet bygger vidare på erfarenheter från Länsgården. Systemet för miljöinventering utarbetades under februari 2002 till februari 2003 och miljöinventeringen genomfördes september 2003 till september 2004. Vid denna tidpunkt hade MIBB - Miljöinventering av Innemiljön i Befintlig Bebyggelse (se 3.2 MIBB nedan) blivit ett begrepp och det fanns mer klara riktlinjer för vad en miljöinventering minst bör innehålla. 1.5 Avgränsningar I denna rapport beskrivs inte inomhusmiljöproblem eller hur besiktningar och mätningar av inomhusmiljön genomförs. Något försök att uppskatta ekonomiska konsekvenser, såväl positiva som negativa, görs inte. Anledningen är att detta varierar alltför starkt beroende på hur miljöinventeringen genomförs samt på byggnadernas tekniska status och marknadsmässiga attraktivitet. Rapporten behandlar miljöinventering med avseende på inomhusmiljö. Miljöinventering kan även genomföras med avseende på miljöfarliga ämnen, effektivisering av energianvändning m. m. Dessa områden nämns, främst i det arbetet som gjordes för Länsgården, men beskrivs ej närmare. 9

2 Motiv till miljöinventering 2.1 Lagar 2.1.1 Miljöbalkens egenkontroll Miljöbalken ställer en hel del krav på fastighetsägare där miljöinventering kan vara en framkomlig väg att uppfylla lagkraven. För flera av de grundläggande hänsynsreglerna i 2 kap t. ex. 1 Bevisbörderegeln, 2 Kunskapskravet samt 3 Försiktighetsprincipen och principen om bästa möjliga teknik kan miljöinventering vara lösningen. 1 Men det är framför allt Miljöbalkens krav på verksamhetsutövarens egenkontroll i 26 kap 19 där miljöinventering framstår som den kanske enda lösningen. Lagen säger att den som bedriver verksamhet som kan medföra olägenheter för människors hälsa måste fortlöpande kontrollera verksamheten. 2 Naturvårdsverkets tolkning av Miljöbalken är att ägare till fastighet med bostäder ska utöva egenkontroll som även innefattar störningar inne i fastigheten. 3 Det är just denna kontroll som en väl genomförd miljöinventering ger, där alla väsentliga parametrar undersöks för att finna eventuella fel och brister. Ännu finns ingen rättspraxis inom området men det finns all anledning att befara att om en tillsyningsmyndighet ställer frågan på sin spets kan det medföra att fastighetsägarna drabbas av ännu en kostnad. Miljöbalken skiljer sig från Hyresrätt, Jordabalken 12 kap, där bevisbördan ligger på hyresgästen att visa att olägenhet förekommer, medan det i Miljöbalken är fastighetsägaren som måste visa att olägenhet inte föreligger. 4 2.1.2 Lagkrav på Miljöinventering / Bostadsdeklaration Tidigt fördes en diskussion kring om miljöinventering bör vara ett lagkrav. Paralleller drogs till saneringen av PCB som då planerades att genomföras frivilligt av branschen, förhoppningen var att branschen gemensamt skulle ta sitt ansvar och att styrande lagstiftning på så sätt kunde undvikas. Resonemanget fördes att detta vore en önskvärd väg även för miljöinventering. 5 Frågan om lagstiftning blev på nytt aktualiserad här om året när det ett antal lagar ändrades inför införandet av energideklarationer. Lagstiftningen, som ursprungligen skulle gälla fr. o. m. 1 juli 2006, säger att en byggnadsdeklaration skall upprättas för i princip alla byggnader. Den måste endast innehålla energideklaration, radonmätning samt Obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem (OVK), vilket varit ett lagkrav sedan länge. Byggnadsdeklarationen kan även innehålla en miljöinventering, men det är frivilligt. 6 1 Witalis, Karin,(1999), Fastighetsägarens guide i Miljöbalken, s. 18 ff. 2 Ibid., s. 86 f. 3 Naturvårdsverket (2001), Egenkontroll - En fortlöpande process, Handbok 2001:3, s. 14 4 Synnergren, Stieg (2004), Hyresrätt i lokaler och bostäder, s. 38 5 Boverket (1998), Deklaration av bostäder, s. 19 f. och Boverket (2001), Deklaration av bostäder, skolar och förskolor, s. 5 6 Betänkande av Byggnadsdeklarationsutredningen (2004), Byggnadsdeklarationer Inomhusmiljö och energianvändning, SOU 2004:78, passim 10

Införandet av energideklarationer har sedan dess varit föremål för debatt och diskussioner, det senaste beskedet är att lagen om energideklarationer ska träda i kraft 1 oktober 2006. 7 2.2 Ekonomiska motiv I väntan på tvingande lagstiftning, eller ett prejudikat på att den nuvarande lagstiftningen faktiskt ställer krav på miljöinventering, borde det främst vara ekonomiska motiv som förklarar varför fastighetsägare genomför någon form av miljöinventering. Att i förhand försöka beräkna de totala ekonomiska konsekvenserna av att genomföra en miljöinventering är i princip omöjligt. Att uppskatta tidsåtgång för inventeringsarbetet är förvisso möjligt, men det är mycket svårt att ha en uppfattning om vilka åtgärder som kan tänkas bli nödvändiga att vidta efter genomförd miljöinventering. Även att i efterhand beräkna de totala ekonomiska konsekvenserna torde vara mycket svårt då många, såväl kostnader som tänkbara intäkter eller kostnadsbesparingar, är svåra att kvantifiera och konsekvenserna kan sprida sig över flera år. Bara frågan om vilka kostnader, intäkter eller kostnadsbesparingar kopplade till miljöinventeringen som hade uppkommit oavsett om miljöinventeringen genomförts eller ej belyser hur komplext och svårt detta är att mäta. Säkert är dock att intäktssidan måste utredas mer om det skall vara möjligt att få fler fastighetsägare intresserade av miljöinventering, speciellt i områden där vakansgraden på bostäder redan idag är låg. Att visa på positiva ekonomiska effekter för fastighetsägare är antagligen det enda realistiska alternativet till lagstiftning. 2.2.1 Marknadsfördelar Att miljöinventerade fastigheter är mer attraktiva än icke miljöinventerade fastigheter borde ju vara självklart. Ändå har vi ännu inte sett att miljöinventerade fastigheter används i någon nämnvärd omfattning i marknadsföring. Anledningarna till detta kan vara flera, till att börja med vet inte allmänheten vad miljöinventering innebär och andra faktorer som t. ex. barnvänligt, sjönära och centralt lyfts i stället fram. En annan anledning skulle kunna vara den sneda fördelningen av tillgång och efterfrågan på svensk bostadsmarknad, där efterfrågan är stor (t. ex. efter hyreslägenheter i Stockholm) behövs inte miljöinventering som ett ytterligare säljargument. Men där efterfrågan är svag (t. ex. i avfolkningsbyggd), saknas antagligen de ekonomiska resurser som behövs för att initiera och genomföra en miljöinventering. 2.2.2 Hyressättning Hyrorna för hyreslägenheter i Sverige sätts efter förhandling med Hyresgästföreningen, där den inledande förhandlingen med allmännyttan är vägledande. Hyresgästföreningen har ställt sig bakom MIBB (se 3.2 MIBB nedan) och andra liknande system. MIBB har förekommit som ett önskemål i de direktiv som Hyresgästföreningen centralt gått ut med inför hyresförhandlingarna. 8 Ett rimligt antagande är därför att genomförande av miljöinventering borde vara till hyresvärdens fördel vid hyressättning. 7 Regeringen, Publikationer och informationsmaterial, Lagrådsremisser, Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet, Energi- och inomhusmiljödeklaration för byggnader http://www.regeringen.se/sb/d/108/a/58240 (060523) 8 Hyresgästernas Riksförbund (2001), Förhandlingsstrategi inför förhandlingarna om 2002 års hyror, s. 14 11

2.2.3 Kostnadsbesparande Att ett systematiskt arbete med miljöinventering skulle kunna vara kostnadsbesparande lyfts i olika sammanhang upp som ett starkt motiv. Speciellt i marknadskommunikation hos konsulter som erbjuder olika typer av tjänster inom området. Besparingarna som förväntas uppstå kan delas in i två kategorier. Den första är skadeförebyggande åtgärder, tidigt upptäckande av skador samt underlag för förebyggande underhåll. Exempel på detta kan vara upptäckt och åtgärdande av fuktskador. Den andra är energibesparingar. Exempel på detta kan vara upptäckt av brister i isolering. Det arbete som gjorts på Länsgården och Kommunfastighet visar att detta mycket väl kan stämma, men det kräver att upptäckta brister och möjligheter till förbättring verkligen åtgärdas. Dessa åtgärder kan i vissa fall kräva betydande insatser i form av tid och pengar, vilket i sin tur gör att de riskerar att prioriteras bort. Erfarenheten från det arbete som genomförts på Länsgården och Kommunfastighet är dock att förvånansvärt många fel av mer akut karaktär upptäcks vilka i allmänhet direkt leder till åtgärd. Noteras bör dock att på kort sikt kan miljöinventering snarare ge upphov till ytterligare kostnader om inventeringen följs upp med ett program av åtgärder. En kostnadsbesparande effekt som inte nämnts vare sig i litteratur eller i den diskussion som finns kring miljöinventering är påverkan på fastighetsbolagens försäkringar. Utvecklingen går mot att försäkringsbolagen alltmer kräver att fastighetsbolagen redovisar ett systematiskt skadeförebyggande arbete för att erhålla förmånliga försäkringsavtal. Beroende på hur miljöinventeringen utförs innehåller den mer eller mindre skadeförebyggande moment. Det är inte osannolikt att mycket kommer att hända inom detta område de närmaste åren. Delvis kopplat till försäkringsfrågan finns en annan mycket intressant aspekt. Allteftersom kunskapen om effekterna av brister i inomhusmiljön blir mer kända och direkta samband kan påvisas mellan brister och t. ex. sjukdomssymptom finns risk för skadeståndskrav. Internationellt, och på senare tid i blygsam utsträckning även i Sverige, förekommer det att cancerdrabbade rökare stämmer tobaksbolagen. Det behövs inte mycket fantasi för att tänka sig en cancerdrabbad hyresgäst som fått kännedom om för höga radonvärden i sin lägenhet stämmer hyresvärden. Idag är det i princip bara kopplingen radon och förhöjd cancerrisk som är vetenskapligt belagd. Men på sikt kan kanske vissa av de besvär som ibland kopplas till inomhusmiljön, t. ex. allergi, översensibilitet, s. k. elallergi, komma att kunna bindas till specifika brister i inomhusmiljön. I ett sådant scenario kan någon form av miljöinventering vara högintressant för en fastighetsägare som vill minimera sin riskexponering eller så kan det kanske bli ett krav från försäkringsbolag. Att minimera riskexponeringen kan även vara intressant för kreditgivare, ägare m. fl. Det är inte otänkbart, att ett fastighetsbolag som kan uppvisa att de lyckats minska sin riskexponering, kan sänka sin kapitalkostnad. 12

2.3 Försäljning eller utveckling av fastighet Vissa system för miljöinventering (se t. ex. 3.3 Miljöstatus för byggnader) innefattar en mycket omfattande beskrivning av fastighetens ingående material och nuvarande status. Denna typ av inventering används ibland inför försäljning eller vid omfattande ombyggnationer. Syfte är då att minimera mängden oönskade överraskningar eller för att få ett bra underlag för planering av arbeten. 2.4 Övriga motiv Trots brist på lagkrav och svårkalkylerad ekonomisk vinst är det ändå många fastighetsägare som genomför miljöinventering. I många fall kan detta bero på ägardirektiv eller önskemål från branschorganisationer. En stor del av hyresfastigheterna i Sverige är på ett eller annat sätt offentligt ägda. Det är inte ovanligt att bl. a. kommuner ställer krav på sina kommunalägda bolag att ligga i framkant i miljöfrågor och då blir ofta miljöinventering aktuell. Vidare rekommenderar SABO sina cirka 300 medlemsföretag med 835 000 lägenheter att genomföra miljöinventering enligt systemet MIBB (se 3.2 MIBB). 9 9 SABO, Om SABO, Våra medlemsföretag http://www.sabo.se (060226) 13

3 Befintliga system för miljöinventering Det finns idag ett flertal olika system på marknaden. Vissa är framtagna av olika myndigheter och organisationer i ett i huvudsak ickekommersiellt syfte (t. ex. 3.2 MIBB och 3.7 EcoEffect), vissa av företag i sammanslutning (t. ex. 3.3 Miljöstatus för byggnader) och vissa av enskilda konsulter (t. ex. 3.4 Miljöbedömning av fastigheter). Utöver detta finns även en stor mängd system framtagna av enskilda fastighetsägare för det egna fastighetsbeståndet. De olika systemen har varierande ambitionsnivå, innehåller olika delar, har varierande inriktning och i viss mån även olika syften. Nedan följer en kort presentation av de vanligast förekommande systemen. 3.1 Bostadsdeklaration / byggnadsdeklaration Regeringen gav Boverket i uppdrag att utreda förutsättningarna för att genomföra deklaration av främst bostäder. Resultatet presenterades i Boverket (1998), Deklaration av bostäder som innehåller exempel på hur en bostadsdeklaration kan utformas. Det system Boverket föreslår består i huvudsak av att redovisa en stor mängd teknisk information om byggnaden. 10 Boverket fick därefter ett fortsatt uppdrag att genomföra försöksverksamhet med deklarationer, vilket redovisades i Boverket (2001), Deklaration av bostäder, skolar och förskolor. Det utökade systemet var mycket omfattande och innehöll i princip endast teknisk information om byggnaden och mycket lite information som direkt beskriver inomhusmiljön. 11 Den senaste utredningen regeringen beställt i ämnet är Betänkande av Byggnadsdeklarationsutredningen (2004), Byggnadsdeklarationer Inomhusmiljö och energianvändning, SOU 2004:78. Här antas ett mer praktiskt perspektiv där en s.k. byggnadsdeklaration består av lagstadgade delar som OVK, radonmätning och energideklarationen samt en frivillig del som t. ex. miljöinventering enligt MIBB (se 3.2 MIBB nedan). 12 3.2 MIBB Det kanske mest välkända systemet för miljöinventering är MIBB - Miljöinventering av innemiljön i befintlig bebyggelse. Detta system som har tagits fram av SABO, Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige, Riksbyggen och HSB introducerades 1999. Det ersatte under 1999 tidigare system som rekommendation från SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Sverige. 13 Det budskap, som i ett tidigt skede framfördes beträffande vad miljöinventering enligt MIBB skulle innebära, var mycket omfattande, men när skriften MIBB (2001) gavs ut visades ett system som var betydligt mer hanterbart. Två år senare följdes den av skriften MIBB+ (2003), där systemet, förutom diverse mindre ändringar, även omfattar energideklaration. 10 Boverket (1998), Deklaration av bostäder, passim 11 Boverket (2001), Deklaration av bostäder, skolar och förskolor, passim 12 SOU 2004:78, s. 17 f. 13 Fasth, Eva-Maria (1999), Ny miljömärkning av bostäder, Vår Bostad nr 5 1999, s. 22 14

MIBB utgår från den boendes perspektiv och koncentrerar sig, med undantag för energideklaration, enbart på inomhusmiljö. Det är ett förhållandevis enkelt och lättarbetat system där de stora delarna är enkät till de boende och besiktning av inomhusmiljön. Systemet kräver godkänd OVK och genomförd radonmätning men innehåller i övrigt endast enkla mätningar. 14 MIBB är det system som fått i särklass störst genomslag, sannolikt har de på marknaden betydelsefulla namnen bakom systemet bidragit till detta. Riksbyggen och HSB har tillsammans tagit fram en utbyggd MIBB, som även omfattar utemiljö, arbetsmiljö, förvaltning, byggmaterial, avfall, installationer m. m. 15 3.3 Miljöstatus för byggnader Miljöstatus för byggnader är ett system för miljöinventering och bedömning av befintliga byggnader. Systemet är mycket omfattande men är uppbyggt av olika moduler som kan väljas och kombineras. På så sätt kan systemet bl. a. täcka in miljöinventering enligt MIBB (se 3.2 MIBB ovan). Insamlad information sammanställs med hjälp av datorstöd och kan sedan tillsammans med åtgärdsförslag presenteras i olika former av rapporter. Miljöstatus för byggnader används bl. a. inför större ombyggnationer, försäljningar och för underhållsplanering. 16 Bakom Miljöstatus för byggnader står en ekonomisk förening som äger, förvaltar och utvecklar metoden. Bland medlemmarna i den ekonomiska föreningen återfinns konsulter, fastighetsägare och hyresgäster. 17 Miljöstatus för byggnader har fått ett stort genomslag på marknaden, över 2 400 byggnader är inventerade och metoden kan mycket väl betraktas vara på väg att bli branschstandard. 18 År 2004 lanserade även en något förenklad version av systemet, Miljöstatus Lite. 19 3.4 Miljöbedömning av fastigheter Miljöbedömning av fastigheter är ett system för miljöinventering och klassificering av fastigheter. Med datorstöd omvandlas det insamlade materialet, från t. ex. enkät, besiktningar och mätningar, till rapporter med sammanställningar och åtgärdsförslag. Åtgärdsförslagen kan sedan ligga till grund för t. ex. underhållsplanering och ombyggnation. Bakom systemet står Thyréns Byggekologi. 20 3.5 Svensk miljöbesiktning Förutom att se på inomhusmiljön innehåller Svensk miljöbesiktning även kontroll av miljöoch underhållsbrister, skador m. m. Den insamlade informationen analyseras, bedöms och 14 MIBB+ (2003), passim 15 MIBB (2005), s. 2 16 SOU 2004:78, s. 73 f. 17 Ibid., s. 73 f. 18 Miljöstatus för byggnader, Nyhetsbrev nr 1 2005 http://www.miljostatus.se/_pdf/nyhetsbrev_mfb_%202005_1.pdf (060217) 19 Miljöstatus för byggnader, Nyhetsbrev nr 1 2004 http://www.miljostatus.se/_pdf/nyhetsbrev_mfb_2004_1.pdf (060217) 20 SOU 2004:78, s. 73 15

presenteras i en miljörapport. 21 Svensk miljöbesiktning uppfyller även kraven på miljöinventering enligt MIBB (se 3.2 MIBB ovan). 22 3.6 P-märkning Bakom systemet med P-märkning står SP Sveriges Provnings- och Forskningsinstitut. Alla typer av byggnader kan P-märkas, såväl befintliga som nyproducerade. Systemet ställer inte bara krav på byggnadernas tekniska status, även fastighetsförvaltningen kontrolleras. 23 Systemet har fått en god spridning där över 10 000 nyproducerade småhus, över 15 000 lägenheter samt ett antal skolar och kontor har P-märkts. 24 SP Sveriges Provnings- och Forskningsinstitut står även bakom Sund innemiljö som är ett ledningssystem för att kvalitetssäkra inomhusmiljö, där P-märkning ingår som en del. 25 3.7 EcoEffect EcoEffect är ett system som tar sin utgångspunkt i människors hälsa, biologisk mångfald samt tillgång till naturresurser. Insamlad information kan med datorstöd ge en mängd olika nyckeltal. Systemet inriktar sig mycket på miljöpåverkan och är i första hand inte ett system för inomhusmiljö. 26 21 Ibid., s. 77 f. 22 Svensk miljöbesiktning, Miljöbesiktning http://www.miljobesiktning.com (060306) 23 Nilsson, Per Erik (2002), P-märkt innemiljö, Energi & Miljö nr 9 2002, s. 47 f. 24 SOU 2004:78, s. 75 f. 25 Ibid., s. 76 f. 26 Ibid., s. 70 f. 16

4 Miljöinventering En miljöinventering kan genomföras på en mängd olika sätt. Val av metod kan t. ex. bero på syftet, målgruppen, fastighetens beskaffenhet samt om det är bostäder eller lokaler. Resurser som tid och pengar samt kunskap spelar även in. De flesta inventeringar innehåller dock de tre delarna: enkät till boende/brukare, besiktningar och mätningar samt sammanställning av uppgifter, eventuellt med åtgärdsförslag. 4.1 Enkät 4.1.1 Utformning I enlighet med resonemanget att det bästa mätinstrumentet är de som bor i eller brukar en fastighet startas i allmänhet inventeringen med genomförandet av en enkät. Ett tidigt exempel är den s. k. Stockholms- (SABO) enkäten, framtagen av SABO och Stockholms stads Utrednings och Statistikkontor. Men den är mycket omfattande, 33 frågor på 11 sidor, med allt vad det innebär av kostnader för sammanställning och låg svarsfrekvens. 27 Nyare system innehåller därför i allmänhet färre frågor. Enkätfrågorna handlar i allmänhet om ljud, lukter, termisk komfort m. m. Ofta finns även en öppen fråga som ger möjlighet att mer fritt ta upp olägenheter och önskemål. 4.1.2 Genomförande Konsekvenserna av genomförandet av en enkät är viktiga att tänka igenom i förväg. Boende/brukare som svarar på enkäten förväntar sig en återkoppling. En avsaknad av återkoppling kan därför skapa påtaglig irritation hos boende/brukare, d. v. s. en motsatt effekt jämfört med förhoppningen att miljöinventeringen skall upplevas som positiv. Det är lämpligt att alla får någon typ av återkoppling angående enkäten eller miljöinventeringen i sin helhet, kanske i form av ett brev. Vidare så använder vissa boende/brukare enkäten som en form av felanmälan för att påvisa allt från spruckna rutor till rinnande toaletter. Det är därför viktigt att kontinuerligt läsa igenom enkäterna allteftersom de kommer in för att direkt kunna åtgärda fel och brister av mer akut karaktär. Om detta inte sker skapas inte bara irritation, det kan även skapa ett juridiskt problem. Genom att påtala fel och brister kan hyresgästen anses ha uppfyllt sin informationsplikt enligt Jordabalken 12 kap 24 att omedelbart påtala skada till hyresvärden 28. Ett exempel skulle kunna vara, att en bostadshyresgäst påtalar en liten vattenläcka i enkäten, hyresvärden sammanställer inte enkäterna förrän efter flera månader och då har skadorna av den lilla vattenläckan hunnit bli betydande. Normalt har hyresvärden möjlighet att ställa hyresgästen till svars, om denne inte gjort hyresvärden uppmärksam på en sådan skada, men hyresgästen kan anses ha fullgjort sin plikt genom att påtala läckan i enkäten. Enkäten är även möjlig att genomföra i intervjuform. Detta har på vissa ställen, bl. a. hos Uppsala Hem, genomförts tillsammans med Hyresgästföreningen som ansvarat för att besöka 27 MIBB+, s. 10 28 Synnergren, s. 31 f. 17