UPPDRAG 118-1411 4 FEBRUARI 2014 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING V2 HAGTORNEN 5 Borgargatan 17, 761 60 Norrtälje Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Hagtornen 5 Adress: Borgargatan 17 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: 761 60 Norrtälje Norrtälje Kommun Jarl Arne Lennart Delebeck och Karin Margareta Helena Delebeck, hanteras av Håkan Delebäck Beställare Som ovan Beställningsnummer 118-1411 Besiktningsman Mats Warne Godkänd besiktningsman av SBR. Telefon: 018-152900 E-post: mats.warne@independia.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag tisdag den 4 februari 2014 Klockan 09:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Håkan Delebäck 2014-02-04 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Inga dokument på huset visades vid besiktningstillfället.. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 1974. Följande renoveringar och underhåll är utförda. Radon fläkt installeras 2000 Några nya el-radiatorer installeras 2007 Luft luftvärmepump installeras - Radon mätning pågår. 2
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället ej möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 1 ºC och mulet 1 plans suterräng gavelradhus. Undergrund av berg och lera. Grundläggning platta på. Grundmur av lättbetong på längsgående grundsulor av betong. Bjälklag av betong. Stomme av trä. Fasader med träpanel. Sadeltak med beklädnad av profilerad Eternit. Fönster 2 glas kopplade. Mekanisk frånluft. Kommunalt vatten och avlopp. Varmvattenberedare för tappvarmvatten. Uppvärmning med luft-luftvärmepump samt direktverkande el. Byggnadsår: 1974 Ombyggnadsår: Se under säljarupplysningar. 3
NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Markytor var snötäckta vid besiktningstillfället och besiktning av markytor var därför inte möjlig att genomföra. Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. - Närliggande växtlighet förekommer. Se även riskanalys punkt 3:1 Allmän information Grundläggning med grundmurar av lättbetong på längsgående grundsulor av betong och en mellangjuten betongplatta. Se även riskanalys punkt 3:2. Följande noterades: - Allmän information Fasader med stående träpanel. Ommålningsintervall är 7-10 år. Den kortare tiden i söderläge (mot solsidan). Följande noterades: - Fasadpanel av trä är allmänt åldrad. - Färgflagning på stöttor till balkong. Allmän information Fönster, 2-glas, kopplade. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Följande noterades: - Minst ett fönsterglas spräckt. - Lokal färgflagningar och kittskador förekommer. - Fuktindikation och rötskador förekommer på fönster mot balkong. - Färg flagning förekommer på fönster plåtar. 4
Yttertak Invändigt Allmänt Souterräng plan Nedre Entré Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av profilerad Eternit på underlag av Eternit skivor. Se även riskanalys punkt 3:3. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Takytor var delvis snötäckta vid besiktningstillfället och fullständig besiktning av ytorna var därför inte möjlig att genomföra. Se även fortsatt teknisk undersökning punkt 4:1. - Spår av mosspåväxt på tak skymtade på snöfria delar. Se även riskanalys punkt 3:4 - Färgflagning och missfärgning på vindskivor. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. - Inklädda golv och väggar förekommer i suterrängplan. Se även riskanalys punkt 3:2. - Vatten kran för trädgårdsslang samt golvbrunn i gjutjärn. Se även riskanalys punkt 3:5. Tvättstuga Dusch - Äldre ytskikt. Se även riskanalys punkt. 3:6 - Äldre gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:5. - Avloppslangen från tvättmaskinen är inte fast förankrad. Bastu Gillestuga - Äldre plastmatta har släppt frångolv. Se även riskanalys punkt. 3:6 - Äldre gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:5. - Spräckt fönster glas. Klädkammare ----- Hobby Rum Matkällare - Små sprickor i vägg. - Sprickor i vägg. Trappa ------ 5
Entréplan Entré Hall ----- Sovrum 1 ------ WC - Handfat sitter löst. Garderob ----- Sovrum 2 ------ Badrum - Äldre plastmatta och våtrumstapet. Se även riskanalys punkt. 3:6 - Äldre gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:5. - Lokal fuktindikering förekommer i närheten av golvbrunn. - Torr färgflagning i tak vid ventil. Sovrum 3 ------- Vardagsrum ------ Balkong ------ Kök/matplats - Tipp skydd saknas till spisen. Vind Allmän information Vinden är åtkomlig via invändig lucka. Vinden bör inspekteras några gånger per år för att notera eventuella avvikelser. Följande noterades: - Vinden ej helt besiktningsbar då delar av vinden saknar landgång. 6
3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar (träd och buskar) kan komma att eller har påverkat grundkonstruktioner negativt med sitt/sina rotsystem och kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Planteringar ökar även fuktbelastningen på fasad samt kan täppa till luftspalter vid takfot vilket även där kan skapa/orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på vind. 3:2 Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer som ansluter mot golv och väggar (trösklar och dylikt) i souterräng kan ha fuktrelaterade skador med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar och golv samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och tätskikt. 3:3 Ett yttertak som är tätt finns ingen anledning att byta. Alla cementprodukter har dock en begränsad livslängd och de påverkas av miljön. 1976 förbjöds import av asbest och i och med detta avslutades tillverkningen av asbestcementskivor. På grund av sitt asbestinnehåll råder speciella regler om hur man hanterar detta material. Asbestcementplattorna blir skörare med åren men asbestfibrerna i plattan förblir oförändrade. Om man som privatperson önskar att behålla sitt befintliga eternittak kan man rengöra det från mossa och smuts, genom att först försiktigt borsta det och tvätta det lätt med en högtryckstvätt utan att ytorna på plattorna ruggas upp. 3.4 Mosspåväxt på tak och i hängrännor medför att risk föreligger för att vatten kan tränga ner i underliggande konstruktioner med fukt, mögel och rötrelaterade skador som möjlig följd. Samt bidra till frostsprängning av takbeklädnad. 3:5 Äldre golvbrunnar och rör i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att det går hål på godset eller påverkar anslutningen av tätskiktet mot golvbrunnen. Fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan då uppkomma. 3:6 Av åldersskäl ökar risken för att ytskikt och tätskikt har försämrad tålighet, vilket kan medföra att läckage kan förekomma. Risk för skador föreligger och skador kan uppstå såsom fukt, mögel och rötrelaterade skador som möjlig följd. 7
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Tak och markytor ska/bör besiktigas i sin helhet när dessa är snöfria. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2014-02-04 Independia Group AB Mats Warne Godkänd besiktningsman av SBR. Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 8
BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 HAGTORNEN 5
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 HAGTORNEN 5
Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Ringmärkt enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulär elinstallationskontroll i paketet Ringmärkt. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolationsmätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. Okulär kontroll av vatten och avlopp i paketet Ringmärkt enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulär kontroll av vatten och avlopp i paketet Ringmärkt. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter, allmänt kända ålders- och/eller försäkringsmässiga avskrivningar och/eller andra uppenbara indikationer på fel. Besiktningsförrättaren har i allmänhet större erfarenhet av installationer för vatten- och avlopp, än en normalt bevandrad husköpare/ägare. Några undersökningar i form av mätningar, asbestinventering eller filmningar av vatten och avloppssystem mm utförs inte av besiktningsförrättaren. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet fackmän med särskild behörighet för respektive installation. Kontrollen innebär inte att besiktningsförrättaren garanterar funktion eller att installationen inte är i behov av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1
BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år