JM KONCERNEN Pressmeddelande 2001-10-23 DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 JANUARI 30 SEPTEMBER 2001 SAMMANDRAG FÖR PERIODEN JANUARI SEPTEMBER 2001 Resultatet efter finansiella poster ökade 33 procent till 1 297 (973) mkr För den senaste tolvmånadersperioden uppgick räntabiliteten på eget kapital till 29 procent och vinsten per aktie till 33 kronor Resultat projektutveckling ökade 45 procent till 607 (420) mkr och marginalen förbättrades till 10,7 (9,9) procent Fastighetsförsäljningar om 2 857 (2 100) mkr gav ett resultat om 789 (510) mkr Återköp har skett med 10 procent av bolagets aktier för 775 mkr Mkr Jan sept Juli sept Okt sept Helår Nettoomsättning 6 090 4 755 2 062 1 611 8 184 6 849 Rörelseresultat 1 568 1 222 363 494 1 864 1 518 Resultat efter finansiella poster 1 297 973 263 415 1 533 1 209 Projektutvecklingsmarginal (%) 10,7 9,9 12,9 14,7 10,8 10,3 Vinst per aktie (kr) 29,00 21,00 6,10 9,00 33,30 25,40 Räntabilitet på eget kapital (%) 28,7 24,4
SAMMANFATTNING KONCERNEN 2(16) JM koncernen har haft en fortsatt positiv utveckling under 2001. Nettoomsättning, resultat och marginaler utvecklas enligt förväntan i en för JM fortsatt gynnsam bostadsmarknad. Efterfrågan och prisnivåer för JMs bostäder upprätthålls på en utplanad men fortsatt god nivå inom samtliga prioriterade marknader. Under de senaste kvartalen konstateras en stark ökning av nettoomsättning och resultat för utlandsverksamheten. Försäljning av färdigutvecklade fastigheter utvecklas planenligt och ytterligare försäljningar planeras under 2001. Omförhandlade hyreskontrakt i det egna beståndet tecknas till väsentligt högre nivå jämfört med föregående hyresperiod. Koncernens räntabilitet på eget kapital för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 29 procent. För de senaste fem kalenderåren har avkastningen genomsnittligt uppgått till 14 procent. Koncernens räntabilitetsmål över en konjunkturcykel uppgår till 15 procent. Vinsten per aktie för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 33 kronor. Volym och marginal i projektutvecklingen utvecklas starkt. Efterfrågan och prisnivåer på JMs bostäder är fortsatt stabil. JM går mot ännu ett rekordår. Carl Eric Stålberg, VD och koncernchef. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN JANUARI SEPTEMBER Projektutveckling Projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler är JMs huvudsakliga verksamhet. Såväl obebyggd som bebyggd mark förvärvas och förädlas därefter genom ny-, om- eller tillbyggnad till attraktiva boende- och arbetsmiljöer. Projektutvecklingen utvecklas fortsatt väl med en resultatökning om 45 procent till 607 (420) mkr. Marginalen i denna verksamhet uppgår till 10,7 (9,9) procent för perioden januariseptember 2001. För den senaste tolvmånadersperioden uppgick marginalen till 10,8 procent vilket skall jämföras med 10,3 procent för helåret 2000. Denna marginal kan pendla över tiden. Målet är att nå över 12 procent. I likhet med årsskiftet 2000/2001 motsvarar byggrättsportföljen 27 000 bostäder. Antalet produktionsstarter av bostäder ökade under perioden till 2 200 (2 100). Efterfrågan är god för JMs bostäder. Bokningsläget är fortsatt starkt. Sålda bostäder i form av skrivna kontrakt under perioden januari-september ökade kraftigt till 1 716 (1 192). Såväl produktionsstarter som försäljningsvolym kan variera över tiden beroende på tidpunkt för projektstarter och storlek på enskilda projekt. Den kommersiella projektutvecklingen utvecklas också väl med stor värdepotential i projektportföljen. Inga försäljningar av nya färdigutvecklade projekt har skett under rapportperioden. Detta kommer att ske i större utsträckning först under 2002. Under det senaste kvartalet har inga nya starter av kommersiella projekt skett.
Förvaltningsfastigheter JMs bestånd av färdigutvecklade förvaltningsfastigheter minskas planenligt. Kvarvarande portfölj skall underkastas hög omsättningstakt. 3(16) Fastighetsförvaltningens driftsnetto uppgick för perioden till 349 (373) mkr. Driftsnettot har upprätthållits trots fortsatta försäljningar i linje med koncernens uttalade strategi att sälja stora delar av det färdigutvecklade beståndet ner till en kvarvarande nivå om 2,0 mdkr i bokfört värde. Under perioden har fastigheter sålts för totalt 2 857 (2 100) mkr med ett resultat om 789 (510) mkr. Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 535 (541) mkr. Därutöver har förvaltningsfastigheter om 7 (69) mkr förvärvats. En viss avmattning i efterfrågan på kontorslokaler i Stockholmsområdet har noterats under det tredje kvartalet. Den enskilt viktigaste orsaken har varit svårigheterna för bolag inom IT- och Telecomsektorn men också osäkerheten i konjunkturutvecklingen. De låga vakansgraderna har dock bidragit till att hyresnivåerna påverkats endast marginellt och omförhandlade hyreskontrakt i det egna beståndet tecknas till väsentligt högre nivåer jämfört med föregående hyresperiod. Av JMs bestånd om totalt 294 000 (415 000) kvm är merparten beläget i centrala Stockholm, Solna och Danderyd. I dessa områden är efterfrågan på moderna kontorslokaler fortsatt god, samtidigt som vi märker av en normalisering av uthyrningsprocessen genom något längre ledtider. I området längs Vasagatan innehas 57 000 kvm lokaler med nytecknade hyror på nivån 4 500-5 000 kronor per kvm och i Nya Frösunda och Mörby 85 000 kvm med nytecknade kontrakt på nivån 2 600 kronor per kvm. Vakanserna inom JMs bestånd motsvarar 3 (2) procent av årshyrorna och 3 (2) procent av ytorna. Större affärer under första halvåret var försäljningen av två bestånd av fastigheter till Kungsleden (773 respektive 725 mkr) och två bytesaffärer, dels med AP Fastigheter, där JM sålde Lidingö Centrumfastigheter (465 mkr) och förvärvade två kontorsfastigheter på Lidingö (139 mkr) för utveckling till bostadsrätter och dels bytesaffären med Vasakronan, där JM sålde fastigheterna Lagern 12 och 13 i området kring Vasagatan (360 mkr) och förvärvade 13 000 kvm bostadsbyggrätter på Östermalm (130 mkr). Även fastigheten Knarrarnäs 7 i Kista, inrymmande Mr Chip Hotel, har sålts till Pandox AB (120 mkr). Under tredje kvartalet har bostadsfastigheten Kräftan 5 på Kungsholmen, sålts till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna för 145 mkr med ett resultat om 60 mkr. I en bytesaffär med Wallenstam har JM sålt en kommersiell byggrätt i Gårdaområdet i Göteborg för 35 mkr med ett resultat om 23 mkr och samtidigt förvärvat byggrätter i Majorna för 25 mkr för projektutveckling av 75 bostadsrätter. Mkr (bokfört värde) 2001-09-30 2000-12-31 Färdigutvecklade fastigheter 4 213 4 286 Fastigheter under uppförande 438 1 522 Fastigheter för vidareutveckling 645 637 Totalt 5 296 6 445
4(16) FINANSVERKSAMHETEN Finansnetto och skuldsättningsgrad Finansnettot försämrades med 22 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Aktivering av räntekostnader relaterat till den kommersiella projektutvecklingen uppgick till 9 (30) mkr. En något lägre snittränta motverkas samtidigt av en något högre genomsnittlig låneskuld. Ytterligare likvid om cirka 700 mkr för genomförda fastighetsförsäljningar erhålls under fjärde kvartalet 2001. Per den 30 september 2001 uppgick den räntebärande nettoskulden till 5 856 (5 543) mkr. Skuldsättningsgraden uppgick den 30 september 2001 till 1,6 (1,5). Mkr Januari september Juli september Helår 2001 2000 2001 2000 2000 Ränteintäkter m.m. 16 14 7 10 30 Räntekostnader -287-263 -107-89 -339 Finansnetto -271-249 -100-79 -309 Likviditet och lånestruktur Den totala räntebärande låneskulden uppgick vid periodens utgång till 6 265 (5 867) mkr varav PRI-skulden utgjorde 400 (371) mkr. Per den 30 september 2001 var medelräntesatsen för den totala lånestocken 5,8 (5,8) procent. Den genomsnittsliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRI-skulden var 1,8 (1,6) år. Koncernens tillgängliga likviditet uppgick den 30 september 2001 till 1 344 (2 211) mkr. Förutom likvida medel om 350 (280) mkr ingår icke utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 994 (1 931) mkr. Vid årsskiftet 2000/01 uppgick den tillgängliga likviditeten till 2 182 (1 116) mkr. JM AB har under kvartalet omförhandlat befintliga kreditavtal för att bättre svara mot ett projektutvecklande företags behov av flexibel finansiering. Enligt de nya avtalen sker upplåning baserat på JMs goda kreditvärdighet, varvid inga pantbrev för förvaltningsfastigheter längre lämnas. Därmed minskar koncernens ställda säkerheter med 3,6 mdkr till 0,5 mdkr. År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta var per den 30 september 2001 för den räntebärande låneskulden: Lånebelopp (mkr) Medelränta (%) År 2001 2 082 5,8 2002 1 463 6,1 2003 824 5,9 2004 518 6,3 2005-978 5,7 Totalt (exkl PRI) 5 865 5,9 PRI 2002 400 3,7 Totalt (inkl PRI) 6 265 5,8
ÖVRIGT 5(16) Vid bolagsstämman den 24 april gavs mandat till styrelsen att återköpa högst 10 procent av bolagets aktier. Vidare beslutades att erbjuda nuvarande och framtida anställda inom JM koncernen i Sverige ett teckningsprogram om 600 000 optioner. Nuvarande anställda har under juni tecknat 363 300 optioner. Därutöver ökade antalet aktier under juni-september med 231 181 genom konvertering av bolagets personalkonvertibler. Under perioden maj till september har totalt 3 324 100 aktier återköpts för totalt 775 mkr till en genomsnittlig kurs om 233 kr. De återköpta aktierna motsvarar 10 procent av antalet utestående aktier. Vid extra bolagsstämma den 17 oktober beslutades att genom indragning eliminera de 3 324 100 aktierna som bolaget återköpt. När indragningen är genomförd, vilket beräknas ske i mitten av november, möjliggörs ytterligare återköp med stöd av bemyndigandet från ordinarie bolagsstämman i april i år. Bemyndigandet ger styrelsen rätt att återköpa aktier så att bolaget vid var tid innehar högst 10 procent av aktierna i bolaget. Som ett led i den organisationsförändring som genomfördes under 1999 har nu en fortsatt anpassning skett för att möta JMs strategiska inriktning och finansiella mål. De fem affärsenheterna ombildas till fyra: JM Bostad, JM Produktion, JM Kommersiellt och JM Utland. Projektutvecklingen kommer framgent att bedrivas i JM Bostad, JM Kommersiellt och JM Utland. Produktionsresurserna i Stockholm, vilka i huvudsak utnyttjas för JMs projektutveckling, samlas i JM Produktion. Organisationen trädde i kraft från och med den 1 oktober 2001 och innebär också ett fortsatt generationsskifte i JMs koncernledning. Den ekonomiska rapporteringen kommer från och med 2002 att redovisas utifrån den anpassade organisationen. Projektutvecklingen av bostäder kommer även framgent att separatredovisas för Stockholm och övriga Sverige PERSONAL Antalet anställda vid periodens utgång uppgick till 2 568 (2 158). Antalet hantverkare var 1 409 (1 156) och antalet tjänstemän 1 159 (1 002). MODERBOLAGET Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick för perioden till 698 (858) mkr. Moderbolagets investeringar i fastigheter uppgick under perioden till 394 (208) mkr.
6(16) KOMMENTARER PER AFFÄRSENHET Stockholm Bostad Affärsenheten förvärvar välbelägna exploateringsfastigheter för att därefter planera, projektera, bygga och försälja bostäder. Verksamheten omfattar Storstockholm. Mkr Januari september Juli september Helår 2001 2000 2001 2000 2000 Nettoomsättning 2 415 1 653 820 586 2 421 Rörelseresultat* ) 346 274 122 129 378 Marginal (%)** ) 13,5 14,1 14,4 15,0 13,9 Avkastning operativt kapital (%)*** ) 17,7 19,9 22,6 Antal byggrätter vid periodens utgång 12 800 13 000 12 500 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 542 1 810 2 020 *) **) Varav fastighetsförsäljning 21 41 4 41 41 Exklusive fastighetsförsäljning ***) 12 månaders rullande Affärsenheten har en fortsatt stark utveckling av nettoomsättning och resultat under perioden. Nettoomsättningen ökade med 46 procent och resultatet för första nio månaderna ökade med 26 procent till 346 (274) mkr. I resultatet om 346 mkr ingår fastighetsförsäljningar med 21 (41) mkr. Under perioden förvärvades cirka 1 300 (1 750) byggrätter under ökad selektivitet. Planprocesserna för förvärvade projekt fortskrider enligt plan och flera projektstarter beräknas ske under hösten 2001 och våren 2002. Detaljplaner för Essinge Udde (640 bostäder) och Bolinders Strand, sjönära läge i Järfälla (620 bostäder), har vunnit laga kraft. Produktion har startat av första etappen i Liljeholmskajen (200 bostäder), en del av en helt ny stadsdel. Försäljningen av bostäder sker i takt med färdigställande och efterfrågan är fortsatt stabil. Försäljningen fortsätter till oförändrade prisnivåer såväl i innerstaden som i ytterstaden. Under perioden har cirka 968 (900) bostäder produktionsstartats och 636 (488) bostäder sålt s.
Stockholm Kommersiellt 7(16) Affärsenheten utvecklar kommersiella fastighetsprojekt i Storstockholm. Produktionen sker till stor del med egna resurser. Affärsenheten är också verksam som bygg- och anläggningsentreprenör. Även JMs bostadsproduktion sker delvis med affärsenhetens resurser. Mkr Januari september Juli september Helår 2001 2000 2001 2000 2000 Nettoomsättning 1 323 1 122 424 372 1 626 Rörelseresultat *) 158 96 ****) 69 29 146 ****) Marginal (%) **) 11,6 5,9 16,3 7,8 7,0 Avkastning operativt kapital (%) ***) 9,4 8,3 7,7 *) **) ***) ****) Varav fastighetsförsäljning 5 2 Exklusive fastighetsförsäljning 12 månaders rullande Inklusive resultat försäljning av verksamhet 30 mkr. Rörelseresultatet under perioden var 158 (96) mkr. Driftnettona från fastigheter uppgick till 95 (48) mkr. I resultatet ingår fastighetsförsäljning med 5 (0) mkr. I föregående års resultat inkluderas 30 mkr hänförligt till försäljning av JMs maskinverksamhet. Affärsenhetens resultat exklusive driftsnetton från fastigheter har ökat under kvartalet. Nordic Hotel med 542 rum vid Vasaplan intill Stockholms centralstation och Arlandabanan öppnades i början av 2001. Hotellet har redan under första året haft en god utveckling med hög beläggning. Under tredje kvartalet färdigställdes ytterligare 10 000 kvm kontor i Nya Frösunda, Solna. Alla kontorsytor är kontrakterade till bland annat Billerud, Agresso och Vattenfall i intervallet 2 600 2 800 kronor per kvm. JM disponerar byggrätter för utveckling av kommersiella lokaler motsvarande cirka 200 000 kvm i välbelägna områden i Storstockholm. Längs Bergshamraleden pågår uppförande av ett nytt kontor om 12 000 kvm med utsikt mot Brunnsviken. Inflyttning beräknas ske i början av 2003. Vidare pågår en ombyggnad av 12 000 kvm kontor i kvarteret Barnängen på Södermalm. Kulturmärkta fabrikslokaler byggs om till moderna kontor med beräknad inflyttning hösten 2002. Intresset för dessa kontor är stort och förhandlingar pågår med flera intressenter. Inga nya projektstarter har skett under senaste kvartalet. Utvecklingsarbete pågår i flera välbelägna projekt med möjliga igångsättningar i takt med säkerställd efterfrågan. Bland annat kvarteren Adam och Eva och Beridarbanan nära Hötorget och kvarteret Karet vid Liljeholmstorget. I Nya Frösunda, har Solna kommun nyligen antagit en detaljplan på JMs mark för cirka 45 000 kvm kontor med utsikt över Brunnsviken. Nya Frösunda har en mycket positiv utveckling som ny stadsdel i Solna med stor efterfrågan på nybyggda kontor och bostäder. Investeringar i befintliga fastigheter har under perioden uppgått till 253 (276) mkr.
Riks 8(16) Affärsenheten projektutvecklar fastigheter i attraktiva lägen i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Projektutvecklingen avser huvudsakligen bostäder och i begränsad omfattning kommersiella fastigheter. Mkr Januari september Juli september Helår 2001 2000 2001 2000 2000 Nettoomsättning 1 370 1 188 440 370 1 803 Rörelseresultat *) 122 76 59 41 138 Marginal (%) **) 7,4 6,4 8,2 11,1 6,9 Avkastning operativt kapital (%) ***) 18,7 19,4 20,4 Antal byggrätter vid periodens utgång 9 500 8 000 9 000 Bokfört värde exploateringsfastigheter 649 579 622 *) **) ***) Varav fastighetsförsäljning 20 23 14 Exklusive fastighetsförsäljning 12 månaders rullande Rörelseresultatet för affärsenheten ökade till 122 (76) mkr. I resultatet ingår fastighetsförsäljning om 20 (0) mkr. Bostadsmarknaden är fortsatt positiv för affärsenheten. Intresset är stort i storstadsregionerna för nya projekt i centrala eller vattennära lägen och prisutvecklingen är fortsatt positiv. På övriga orter samt för något mindre centrala lägen i storstadsregionerna har priserna stabiliserats. Under senaste kvartalet har bland annat ett stort markområde för drygt 150 bostäder förvärvats i Linköping. Under perioden förvärvades cirka 1 670 (850) byggrätter. Vid periodens utgång disponerar affärsenheten cirka 9 500 (8 000) byggrätter. Under tredje kvartalet har byggstart skett för den tredje etappen med totalt 114 bostäder på Norra Älvstranden i Göteborg. Det första området med 90 bostäder är helt inflyttat och i det andra med 69 bostäder sker inflyttning till våren. I Ljunghusen i Skåne har första etappen av totalt 58 bostäder påbörjats och i centrala Jönköping har ett projekt om 24 påbörjats. Under de nio första månaderna har cirka 770 (700) bostäder produktionsstartats och 594 (444) bostäder sålts.
9(16) Affärsutveckling / Fastigheter Affärsenheten förvaltar JMs fastigheter och ansvarar för köp och försäljning av koncernens förvaltningsfastigheter. Affärsenheten har också ett övergripande ansvar för koncernens affärsutveckling. Mkr Januari september Juli september Helår 2001 2000 2001 2000 2000 Nettoomsättning 278 426 57 135 550 Rörelseresultat 907 688 93 271 762 Marginal (%) *) 59,0 56,1 57,9 59,3 55,3 Avkastning operativt kapital (%) **) 26,7 16,4 16,0 *) **) Exklusive fastighetsförsäljning 12 månaders rullande Rörelseresultatet ökade till 907 (688) mkr. I linje med strategin att minska beståndet av färdigutvecklade fastigheter sjunker omsättning och resultat från fastighetsförvaltning. Försäljningar av färdigutvecklade förvaltningsfastigheter uppgick till 2 735 (1 784) mkr med ett resultat om 743 (449) mkr. JM fortsätter affärsutvecklingen av framtidens bostäder och kontor för att skapa en enklare, säkrare och bekvämare tillvaro för kunderna. En del av de lösningar som nu utvecklas kommer sannolikt att vara standard och självklart i nya bostäder och kontor om ett antal år. Detta gäller inte minst inom områdena trygghet och säkerhet, bland annat larmtjänster vid inbrott och brand men också mätmetoder som möjliggör energibesparingar. Utland Affärsenheten utvecklar attraktiva bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. I Belgien har verksamheten kompletterats med utveckling av centralt belägna kommersiella fastighetsprojekt. Mkr Januari september Juli september Helår 2001 2000 2001 2000 2000 Nettoomsättning 1 047 537 470 214 761 Rörelseresultat *) 81 52 34 30 72 Marginal (%) 7,7 6,0 7,2 4,7 6,8 Avkastning operativt kapital (%) **) 13,9 11,7 11,8 Antal byggrätter vid periodens utgång 4 700 4 700 5 200 Bokfört värde exploateringsfastigheter 385 243 315 *) **) Varav fastighetsförsäljning 20 20 20 12 månaders rullande Rörelseresultatet för affärsenheten uppgick till 81 (52) mkr. Affärsenheten har haft en positiv utveckling på samtliga marknader med en stark ökning av nettoomsättning, resultat och marginal under perioden. Huvuddelen av affärsenhetens omsättning och resultat är hänförligt till verksamheten i Norge. Omsättningen för verksamheten i Danmark, som är under uppbyggnad, ökar dock kraftigt.
Norge 10(16) Bostadsmarknaden har varit fortsatt stabil och priserna för bostäder har haft en viss uppgång sista kvartalet och ökat med cirka 10 procent senaste 12 månaderna. Under de tre första kvartalen byggstartade JM i Norge 370 (440) bostäder. Under samma period har 355 (270) bostäder sålts. Den disponibla byggrättsportföljen som omfattar cirka 3 600 bostäder, innehåller ett avtal med ägaren av Øvrevoll Galoppbana i Bærum om att bygga 300 bostäder inom området. Danmark Försäljningen av bostäder i våra projekt går fortsatt bra. Under det senaste kvartalet har 23 bostäder sålts, vilket ger en total försäljning under årets tre första kvartal om 82 (18) bostäder. Efterfrågan är fortsatt god. Av den pågående produktionen av 180 bostäder har cirka 60 procent sålts. Den framtida projektportföljen omfattar cirka 900 bostäder. Belgien Försäljningen av bostäder, som initierades vid årsskiftet, utvecklas väl. Hittills har 60 bostäder sålts av totalt 71 bostäder. Byggrättsportföljen omfattar cirka 250 bostäder och därutöver 98 bostäder under produktion. Marknaden är för närvarande bra för välplanerade bostäder i attraktiva lägen. Den kontorsbyggnad på 5 100 kvm, som inköptes under slutet av förra året, är under renovering och uthyrning. Fastigheten beräknas säljas under år 2002. Efterfrågan på kontorslokaler i EUkvarteren är fortfarande hög. Stockholm den 23 oktober 2001 Carl Eric Stålberg Verkställande direktör För ytterligare information, vänligen kontakta: Carl Eric Stålberg, VD och koncernchef 08 782 88 33 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör 08 782 89 71 Kommande informationstillfällen 26 februari 2002: Bokslutskommuniké för 2001 18 april 2002: Delårsrapport för perioden januari-mars 2002 Bolagsstämma JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsen och Sveriges ledande bostadsutvecklare. Antalet anställda i Sverige, Norge, Danmark och Belgien är cirka 2 600 och omsättningen uppgår till cirka 8 miljarder kronor. Verksamheten bedrivs med fokus på projektutveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler i centrala lägen i expansiva orter. En bred satsning på kvalitets- och miljöfrågor kännetecknar verksamheten. Denna delårsrapport har ej varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer
11(16) ÄGARBILD PER 2001-09-30 Externa aktieägare Procent av antal aktier SEB fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 18,0 Nordea fonder 6,4 Robur fonder 5,6 AMF Pension 4,7 Livförsäkrings AB Skandia 3,8 Stefan Persson Placering AB 3,6 Handelsbanken fonder 3,2 Alecta Pensionsförsäkring, ömsesidigt 2,9 Andra AP-fonden 2,7 AFA Försäkringar 2,4 Utländska aktieägare 10,5 Övriga aktieägare 26,3 Summa 90,1 JM AB (återköpta aktier) 9,9 *) Totalt 100,0 Antal aktieägare per 2001-09-30: 3 856 st Antalet aktier uppgår till 30 148 081 (exklusive 3 324 100 återköpta aktier) * ) Motsvarar 10,0 procent av antalet utestående aktier vid bolagsstämman 2001-04-24.
12(16) KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG Mkr Januari sept Juli sept Okt sept Helår Nettoomsättning 6 090 4 755 2 062 1 611 8 184 6 849 Kostnader för produktion och förvaltning -4 935-3 820-1 688-1 278-6 634-5 519 Bruttoresultat 1 155 935 374 333 1 550 1 330 Försäljnings- och administrationskostnader -376-331 -98-91 -500-455 Resultat försäljning verksamhet 30 30 Resultat av fastighetsförsäljning 789 510 87 252 814 535 SPP-överskott 78 78 Rörelseresultat 1 568 1 222 363 494 1 864 1 518 Finansnetto -271-249 -100-79 -331-309 Resultat efter finansiella poster 1 297 973 263 415 1 533 1 209 Skatt -368-275 -76-117 -457-364 Periodens resultat 929 698 187 298 1 076 845 Vinst per aktie (kr) 29,00 21,00 6,10 9,00 33,30 25,40 Vinst per aktie efter full utspädning (kr) 28,80 20,80 6,10 8,90 33,00 25,10 Antal aktier vid periodens utgång 30 148 081* 33 241 000 30 148 081* 33 241 000 30 148 081* 33 241 000 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 32 001 544 33 241 000 30 615 359 33 241 000 32 300 537 33 241 000 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 32 313 951 33 770 861 30 927 766 33 770 861 32 612 944 33 773 988 *) IB 33 241 000 Konvertering 231 181 Återköp -3 324 100 30 148 081 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar 2001-09-30 2000-09-30 2000-12-31 Förvaltningsfastigheter (anläggningstillgångar) *) 5 993 Övriga anläggningstillgångar 199 264 254 Förvaltningsfastigheter (omsättningstillgångar) *) 5 296 6 445 Exploateringsfastigheter 3 686 2 725 3 105 Övriga omsättningstillgångar 3 245 2 682 1 847 Likvida medel 350 280 446 Summa 12 776 11 944 12 097 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 659 3 618 3 770 Avsättningar 1 078 1 065 936 Räntebärande skulder 5 865 5 496 5 236 Övriga skulder 2 174 1 765 2 155 Summa 12 776 11 944 12 097 Ställda säkerheter 453 4 095 3 971 Ansvarsförbindelser 2 613 2 175 2 367 *) Från bokslutsdagen år 2000 har JMs förvaltningsfastigheter omklassificerats från anläggningstillgångar till omsättningstillgångar.
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL 13(16) Mkr Januari september 2001 2000 Ingående eget kapital vid årets början 3 770 3 144 Omräkningsdifferenser 24 Utdelning -332-224 Återköp av aktier -775 Nyemission (konvertering) och optioner 43 Periodens resultat 929 698 Eget kapital vid periodens utgång 3 659 3 618 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Mkr Januari september Helår 2001 2000 2000 Kassaflöde efter finansiella poster och skatt 82 *) 300 659 Investeringar i fastigheter m.m. -1 949-1 039-2 537 Försäljningar av fastigheter m.m. 2 500 **) 1 128 2 929 Förändring kortfristiga skulder/fordringar -230-144 -399 Kassaflöde från den löpande verksamheten 403 245 652 Från investeringsverksamheten, övrigt -37 41 40 Återköp aktier och ersättning för optioner, netto -766 Utdelning -332-224 -224 Övrigt finansieringsverksamheten 636-172 -412 Från finansieringsverksamheten -462-396 -636 Summa periodens kassaflöde -96-110 56 Likvida medel vid perioden slut 350 280 446 Förändring av räntebärande nettoskuld 740-45 -471 (+ = ökning/ - = minskning) *) Varav 314 mkr avser betald skatt för föregående års resultat. **) Ytterligare likvid för genomförda fastighetsförsäljningar om cirka 700 mkr erhålls under fjärde kvartalet 2001. NYCKELTAL Mkr Januari sept Juli sept Okt sept Helår Projektutvecklingsresultat 607 420 252 213 824 637 Projektutvecklingsmarginal (%) 10,7 9,9 12,9 14,7 10,8 10,3 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital (%) 19,4 16,7 Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%) 28,7 24,4 Räntebärande nettoskuld 5 856 5 543 5 856 5 543 5 117 Skuldsättningsgrad 1,6 1,5 1,6 1,5 1,4 Soliditet (%) 29 30 29 30 31
NETTOOMSÄTTNING PROJEKTUTVECKLING 14(16) Mkr Januari sept Juli sept Okt sept Helår Stockholm Bostad 2 415 1 653 820 586 3 183 2 421 Stockholm Kommersiellt 1 196 1 045 380 345 1 673 1 522 Riks 1 370 1 188 440 370 1 985 1 803 Utland 1 047 537 470 214 1 271 761 Eliminering -343-171 -149-66 -484-312 Koncernen totalt 5 685 4 252 1 961 1 449 7 628 6 195 RESULTAT PROJEKTUTVECKLING Mkr Januari sept Juli sept Okt sept Helår Stockholm Bostad 346 274 122 129 450 378 Stockholm Kommersiellt 58 18 37 13 89 49 Riks 122 76 59 41 184 138 Utland 81 52 34 30 101 72 Koncernen totalt 607 420 252 213 824 637 KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET Mkr Januari sept Juli sept Okt sept Helår Stockholm Bostad 2 415 1 653 820 586 3 183 2 421 Stockholm Kommersiellt 1 323 1 122 424 372 1 827 1 626 Riks 1 370 1 188 440 370 1 985 1 803 Affärsutveckling /Fastigheter 278 426 57 135 402 550 Utland 1 047 537 470 214 1 271 761 Eliminering -343-171 -149-66 -484-312 Koncernens nettoomsättning 6 090 4 755 2 062 1 611 8 184 6 849 KONCERNENS RÖRELSERESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET Mkr Januari sept Juli sept Okt sept Helår Stockholm Bostad 346 274 122 129 450 378 Stockholm Kommersiellt 158 96 *) 69 29 208 146 *) Riks 122 76 59 41 184 138 Affärsutveckling /Fastigheter 907 688 93 271 981 762 Utland 81 52 34 30 101 72 Koncerngemensamma kostnader -46-42 -14-6 -60-56 SPP-överskott 78 78 Koncernens rörelseresultat 1 568 1 222 363 494 1 864 1 518 *) Inklusive resultat försäljning av verksamhet 30 mkr
MARGINAL PER AFFÄRSENHET *) 15(16) % Januari sept Juli sept Okt sept Helår Stockholm Bostad 13,5 14,1 14,4 15,0 13,5 13,9 Stockholm Kommersiellt 11,6 5,9 16,3 7,8 11,0 7,0 Riks 7,4 6,4 8,2 11,1 7,6 6,9 Affärsutveckling/Fastigheter 59,0 56,1 57,9 59,3 57,0 55,3 Utland 7,7 6,0 7,2 4,7 7,9 6,8 *) Rörelseresultat exklusive fastighetsförsäljning i förhållande till nettoomsättning. ORDERINGÅNG PER AFFÄRSENHET Mkr Januari sept Juli sept Okt sept Helår Stockholm Bostad 2 084 2 488 610 1 016 3 806 4 210 Stockholm Kommersiellt 1 127 1 275 243 67 1 780 1 928 Riks 1 693 1 169 648 443 2 140 1 616 Utland 1 873 632 831 262 2 261 1 020 Koncernen totalt 6 777 5 564 2 332 1 788 9 987 8 774 ORDERSTOCK PER AFFÄRSENHET Mkr 2001-09-30 2000-09-30 2000-12-31 Stockholm Bostad 3 056 2 284 3 268 Stockholm Kommersiellt 1 570 1 026 1 310 Riks 1 415 1 135 1 019 Utland 1 847 836 1 006 Koncernen totalt 7 888 5 281 6 603 OPERATIVT KAPITAL (GENOMSNITTLIGT) OCH AVKASTNING (%) PÅ OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSENHET Mkr Okt sept Helår 2000/01 2000 Stockholm Bostad 2 543 1 671 17,7% 22,6% Stockholm Kommersiellt 2 218 1 900 9,4% 7,7% Riks 982 676 18,7% 20,4% Affärsutveckling /Fastigheter 3 672 4 776 26,7% 16,0% Utland 727 609 13,9% 11,8%
16(16) Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 20 Delårsrapportering. Som framgår av årsredovisningen för 2000 har koncernens förvaltningsfastigheter omklassificerats från anläggningstillgångar till omsättningstillgångar som en följd av koncernens strategibeslut mot renodlad projektutveckling av fastigheter. Denna ändring innebär att avskrivningar ej görs på förvaltningsfastigheter fr o m 2001. Avskrivningarna på förvaltningsfastigheter för perioden januari-september 2000 uppgick till 44 mkr. Tillämpningen av Redovisningsrådets nya rekommendation nr 10 Entreprenader och liknande uppdrag, innebär att avräkningssaldot som uppkommer som skillnad mellan upparbetad projektintäkt och fakturerat belopp i varje enskilt projekt bruttoredovisas i balansräkningen. Avräkningssaldot har tidigare endast nettoredovisats. Jämförande siffror har ändrats på motsvarande sätt. Bruttoredovisningen medför att balansomslutningen redovisningsmässigt ökar och soliditeten sjunker. För helåret 2000 har den redovisade soliditeten därmed sjunkit från tidigare 33 till 31 procent. I övrigt har samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder använts i delårsrapporten som i årsredovisningen för 2000. Effekter på 2000 av ändrad redovisningsprincip, RR10 Mkr Redovisat Omräkning Justerat 2000-12-31 RR10 2000-12-31 Balansräkning Anläggningstillgångar 254 254 Omsättningstillgångar 11 170 673 11 843 Summa 11 424 673 12 097 Eget kapital 3 770 3 770 Avsättningar och räntebärande skulder 6 172 6 172 Övriga skulder 1 482 673 2 155 Summa 11 424 673 12 097