Vad är och vad gör hyresnämnderna? 26 november 2014 1
Hårdfakta om hyresnämnderna Åtta hyres- och arrendenämnder Stockholm, Malmö och Göteborg självständiga Statliga förvaltningsmyndigheter (1969); jfr domstol Prövar tvister Medlingsorgan Skiljenämnd Upplysningstjänst 2 G
Hyresnämnderna Knappt 100 anställda 30 hyresråd Cirka 22 000 ärenden per år 3 G
Hyresnämnderna Knappt 100 anställda 30 hyresråd Cirka 25 000 ärenden per år Hyresnämnden i Stockholm Knappt 40 anställda Nio hyresråd Cirka 12 000 ärenden per år Budget cirka 24 milj. kr 4 G
Ärenden vid hyresnämnderna generellt Hyresnämnden medlar i tvister och kan avgöra flertalet av dessa tvister genom beslut. Om hyresnämnden ej behörig Tingsrätt eller kronofogdemyndigheten. Ärenden hos hyresnämnden: 5 G
Ärenden vid hyresnämnderna specifikt förlängning av bostadshyresavtal efter uppsägning med kontraktsenlig uppsägningstid (betalningsförsummelse, störningar i boendet m.m.) jfr förverkandetvist bestämmande av hyra och andra hyresvillkor överlåtelse av hyresrätt till samboende lägenhetsbyte uthyrning i andra hand överlåtelse av hyresrätt till lokal godkännande av avstående från besittningsskydd åtgärdsföreläggande 6 G
skyldighet för hyresgäst att betala skadestånd vid av honom felaktigt utförd underhållsåtgärd tillstånd till vissa förbättrings- och ändringsarbeten medlemskap i bostadsrättsförening ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ärenden enligt bostadsförvaltningslagen ärenden enligt hyresförhandlingslagen 7 G
Ärenden hos andra myndigheter Kronofogdemyndigheten Om hyresgästen inte betalar hyran kan hyresvärden vända sig till kronofogdemyndigheten och begära betalningsföreläggande. Är hyresrätten förverkad till exempel på grund av att hyresgästen inte har betalat hyran i tid, kan hyresvärden begära handräckning, (beslut om att hyresgästen skall avhysas). Detta kan också gälla när hyresrätten är förverkad av någon annan anledning, till exempel allvarliga störningar. Om hyresgästen gör invändningar får tvisten handläggas av tingsrätten. 8 G
Ärenden hos andra myndigheter Tingsrätten Tingsrätten handlägger de hyrestvister som inte hyresnämnden handlägger: - Hyresvärdens krav på ersättning för onormalt slitage på lägenheten, krav på ersättning när lägenheten varit dåligt flyttstädad - Förverkandetvister; när hyresvärden sagt upp avtalet och vill att det ska upphöra omedelbart eller i förtid. Hyresgästen kan förlora hyresrätten vid vissa allvarliga kontraktsbrott. - Hyresgästens krav på hyresreduktion (fel och brister i lägenheten eller störningar från exempelvis grannar) - Hyresgästens krav på ersättning när hyresvärden vållat hyresgästen ekonomisk skada genom att vara försumlig - Alla bostadsrättstvister som inte hyresnämnden handlägger 9 G
Vad skiljer hyresnämnd tingsrätt - Aktivare processledning - Flexibiliteten - Ingen ansökningsavgift - Parterna bär egna kostnader 10 G
Sammanträdet i nämnden Ansökan skriftväxling sammanträde - beslut Vid ett sammanträde består hyresnämnden normalt av ordföranden, som är jurist och kallas hyresråd, samt av två så kallade intresseledamöter. En av intresseledamöterna är väl insatt i fastighetsförvaltning och en i hyresgästers eller bostadsrättshavares förhållanden. I vissa fall består nämnden i stället av två hyresråd (juristdomare). Ibland - särskilt vid medling - kan nämnden bestå av ordföranden ensam. Nämndsekreteraren för protokoll vid sammanträdet. 11
Vad kan man överklaga? I de flesta fall har man möjlighet att överklaga hyresnämndens beslut till Svea hovrätt. En del beslut kan man inte överklaga. Så är det t ex med andrahandsupplåtelser och byten av bostadslägenhet. Hyresnämndens yttranden om marknadshyra och ersättningslokaler kan heller inte överklagas. Svea hovrätts beslut i mål som kommer från hyresnämnden kan inte överklagas. 12
Kostnader m.m. Hyresnämnden tar inte ut några avgifter av parterna. Parterna får svara för sina egna kostnader. Tanken är att man normalt sett ska klara sig utan ombud. För de ärenden som man kan överklaga till Svea hovrätt gäller som huvudregel att den part som förlorar målet ska betala motpartens rättegångskostnad. Från denna huvudregel finns emellertid flera undantag, vilket framgår av i HL och BRL (förlängningsärenden, hyressättningsärenden och åtgärdsförelägganden). 13
Rättshjälp/Rättsskydd Rättsskyddet i hemförsäkringen gäller inte tvister vid hyresnämnden och i regel beviljas inte heller allmän rättshjälp. Undantag är t.ex. förlängningsärenden som innefattar störningar. 14
Medling Ärenden som nämnden inte kan pröva i sak = medlingsärenden. Nämnden skall försöka förlika parterna vid sammanträdet. Fyra typer av ärenden: Medling bostadsrätt Medling arrende Medling lokal Medling hyreslägenhet (bostad) 15
Upplysningstjänst Vi lämnar allmänna upplysningar om vår verksamhet, hyreslagstiftningen och andra lagar inom vårt område. I upplysningen ingår också att tala om praxis. Vi kan däremot inte ge råd om hur en specifik tvist ska lösas eller om hur ett avtal ska tolkas. Den som vill ha direkta råd i en tvist kan vända sig till exempelvis hyresgästföreningen, fastighetsägarföreningen, bostadsrättsnämnden eller advokat. 16
Ärenden hos andra myndigheter Kronofogdemyndigheten Betalningsföreläggande Avhysning pga. förverkande Om hyresgästen gör invändningar får tvisten handläggas av tingsrätten. Verkställighet 17
Tack för er uppmärksamhet! Kristian Eriksson 08 561 665 38 kristian.eriksson@dom.se 18
Lokalmedling Indirekt besittningsskydd Obligatorisk medling vid hyresnämnd Skadeståndsprocess i tingsrätten Nämnden avger ett yttrande om marknadshyra eller ersättningslokal Uppskov med avflyttning Framflyttning av upphörandetidpunkten 19
Ärenden hos andra myndigheter Tingsrätten Tingsrätten handlägger de hyrestvister som inte hyresnämnden handlägger, bl.a. - Förverkandetvister; - Nedsättning av hyra - Skadeståndstvister - Alla bostadsrättstvister som inte hyresnämnden handlägger 20
Skillnaden förlängningstvist - förverkandetvist Förlängningstvist kan bara aktualiseras genom en uppsägning till hyrestidens utgång och den kan bara prövas av hyresnämnden och nämnden gör en skälighetsbedömning. Vid förverkandetvister sker uppsägningen till omedelbart upphörande och den prövas då av kronofogdemyndigheten eller tingsrätten utan skälighetsavvägning. Också hyresnämnden kan pröva förverkandetvister, men uppsägningen måste då ske till hyrestidens utgång. Bedömningen är då i princip identisk med den i tingsrätten, dvs. ingen skälighetsbedömning. 21
Övriga ärenden Tingsrätten kan hänskjuta en tvist till hyresnämnden för medling 22
Hyresnämnderna Vad händer närmast? Politisk vilja: Tveksamhet till specialdomstolar Syfte: Strömlinjeformning Nu: Utredning har lagt ett nytt förslag om hyresdomstolar i tingsrätterna Intressanta frågor: Ledamöternas roll? Medling? Tidsplan: Oklar 23
Skillnaden Förlängningstvist - Förverkandetvist Förlängningstvist kan bara aktualiseras genom en uppsägning till hyrestidens utgång och den kan bara prövas av hyresnämnden och nämnden gör en skälighetsbedömning. Vid förverkandetvister sker uppsägningen till omedelbart upphörande och den prövas då av kronofogdemyndigheten eller tingsrätten utan skälighetsavvägning. Också hyresnämnden kan pröva förverkandetvister, men uppsägningen måste då ske till hyrestidens utgång. Bedömningen är då i princip identisk med den i tingsrätten, dvs. ingen skälighetsbedömning. 24 G
hyresnämnden? Vem möter du i Inom hyresnämnderna tjänstgör drygt 100 personer varav cirka 30 hyresråd (domare), cirka 50 nämndsekreterare samt övrig personal. 25
Ärenden vid nämnderna Till hyresnämnderna inkommer mellan 25 000 och 30 000 ärenden varje år. Till arrendenämnderna inkommer omkring 1 000 ärenden varje år. 26
Hyresnämnden i Stockholm Cirka 30 anställda 9 hyresråd Cirka 12 000 ärenden per år Budget cirka 24 milj. kr 27
HYRESNÄMNDENS ORGANISATION CHEF ADMINSTRATIV ENHET ROTELGRUPP A ROTELGRUPP B ROTEL 1 28
ROTELGRUPP Hyresråd (gruppledare) Hyresråd Hyresråd Beredningssekreterare Fyra nämndsekreterare Gruppjurist 29
hyresnämnden Ärenden i Hyresnämnden medlar i hyres- och bostadsrättsliga tvister och kan avgöra flertalet av dessa tvister genom beslut. I de fall när hyresnämnden inte kan pröva en tvist, kan man i stället vända sig till tingsrätten eller till kronofogdemyndigheten. Hyresnämnden handlägger följande ärenden: 30
ÄRENDETYPER VID HYRESNÄMNDEN förlängning av bostadshyresavtal efter uppsägning med kontraktsenlig uppsägningstid (betalningsförsummelse, störningar i boendet m.m.) jfr förverkandetvist bestämmande av hyra och andra hyresvillkor överlåtelse av hyresrätt till samboende lägenhetsbyte uthyrning i andra hand överlåtelse av hyresrätt till lokal godkännande av avstående från besittningsskydd åtgärdsföreläggande 31
skyldighet för hyresgäst att betala skadestånd vid av honom felaktigt utförd underhållsåtgärd tillstånd till vissa förbättrings- och ändringsarbeten medlemskap i bostadsrättsförening ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ärenden enligt bostadsförvaltningslagen ärenden enligt hyresförhandlingslagen 32
Vad är och vad gör hyresnämnderna? 4 februari 2013 33
Arrendekurs nya hyresråd 2013-03-20 Innehåll Regelsystemet i 7-12 kap JB De olika arrendeformerna och vissa gränsdragningsfrågor De formella reglerna för uppsägning och villkorsändring Besittningsskyddet när det gäller jordbruks- bostads- och anläggningsarrende 34
Regelsystemet i 7-12 kap JB 7 kap - allmänna bestämmelser om nyttjanderätt 8 kap arrende i allmänhet, lägenhetsarrende 9 kap jordbruksarrende 10 kap bostadsarrende 11 kap anläggningsarrende 12 kap hyra 13 kap tomträtt 14 kap servitut 15 kap rätt till elektrisk kraft 35
8 kap arrende i allmänhet, lägenhetsarrende 1 Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt bestämmelserna i detta kapitel och 9-11 kap ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende eller lägenhetsarrende 36
Jordbruks - och bostadsarrende 9 kap 1 Detta kapitel avser arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande 10 kap 1 Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt upplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn eller honom närstående (första stycket) Det är också fråga om bostadsarrende när arrendestället upplåts till förening, som har till ändamål att i sin tur upplåta arrende som avses i första stycket 37
Anläggningsarrende 11 kap 1 Anläggningsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt upplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år föreligger dock inte anläggningsarrende 38
Avtalets form Skriftligt avtal Jordbruksarrende Bostadsarrende Anläggningsarrende Fiskearrende Tomträtt Inget krav på skriftligt avtal Lägenhetsarrende Hyra 7 kap nyttjanderätt jaktlagen 39
Upplåtelsetid Jordbruksarrende Viss tid, gårdsarrende 5 år, sidoarrende inget minimum Bostadsarrende 5 år Anläggningsarrende Viss tid, minst 1 år Lägenhetsarrende Inga 40
Uppsägning och begäran om villkorsändring Jordbruksarrende (9 kap 3 ) 1 år i förväg 5 år eller längre avtal 8 månader i förväg kortare avtalstid än fem år Bostadsarrende (10 kap 3 ) Samma som jordbruksarrende Anläggningsarrende (11 kap 3 ) 6 månader i förväg om annat inte avtalats 41
Tänk så här I---------------I-------------------------------------------I--------------I 14/3 14/5 14/1 14/3 42
Jordbruksarrende upphörsgrunder (9:8 JB) Arrendatorn har rätt till förlängning utom när Arrenderätten är förverkad Arrendatorn har åsidosatt sina förpliktelse i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas Jordägaren har gjort sannolikt att han själv, hans make eller avkomling ska bruka arrendestället och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (s.k. självinträde) Arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig indelning i brukningsenheter och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendet upphör Arrendestället ska användas i enlighet med detaljplan Arrendestället ska användas för annat ändamål än jordbruk och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendet upphör 43
Upphörsgrunder enligt 9:8 forts. Det kan i vissa fall räcka med att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället (andra stycket) 44
Bostadsarrende upphörsgrunder (10:5 JB) Arrendatorn har rätt till förlängning utom när Arrenderätten är förverkad Arrendatorn har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas Byggnad har uppförts på arrendestället utan bygglov eller i strid med detaljplan/områdesbestämmelser eller beslut av myndighet Byggnad står inte i överensstämmelse med detaljplan/områdesbestämmelser och jordägaren gör sannolikt att han ska använda marken i enlighet med plan/bestämmelserna Jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet 45
Bostadsarrende upphörsgrunder forts Jordägaren gör sannolikt att marken ska användas för bebyggelse av annat slag eller för annan ekonomisk verksamhet och jordägarens intresse påtagligt överstiger arrendatorns Jordägaren har annan befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet Det kan i vissa fall räcka med att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället (andra stycket) 46
Anläggningsarrende upphörsgrunder (11:5) Arrendatorn har rätt till skadestånd utom när Arrendatorn har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det inte skäligen kan fordras att jordägaren förlänger arrendeförhållandet Jordägaren gör sannolikt att marken ska användas för annat ändamål och jordägarens intresse påtagligt väger över arrendatorns Jordägaren har annan befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet Jordägaren kräver skäliga villkor 47
Förfarandet - anläggningsarrende Uppsägningsförfarandet Speciella krav på jordägarens uppsägning - 6 Inga speciella krav på arrendatorns uppsägning, möjlighet att återkalla uppsägningen - 6a Arrendenämndsförfarandet När arrendatorn sagt upp ska han ange de villkor han kräver och nämnden ska då förelägga jordägaren att ange de villkor han kräver 6a Övriga åtgärder: medling + ev. yttrande om marknadsavgift, beslut om uppskov (max ett år) 6b Domstolsförfarandet Rätt till skadestånd? Skadeståndets storlek? 48
Nyttjanderätt till fast egendom Bara positivt faktiskt nyttjande upplåtet av ägaren till annan Partiella (7 kap) Beta djur Ta ved o dyl Jaga Fiska Avverka skog Ta sten, grus o dyl 49
Nyttjanderätt till fast egendom forts Totala inom JB Arrende Hyra Tomträtt Totala utom JB Vägrätt Gravrätt Torgplatser Familjerättsliga nyttjanderätter Undantag Naturvårdsavtal, tillåta eller tåla, negativt nyttjande 50
Utanför lagens arrendebegrepp Åborätt Gratisarrenden (7 kap) Muntliga arrenden (skadestånd) A äger halva fastigheten och arrenderar andra hälften (bolag) Hälftenbruk (bolag) Grödköp Jordägaren betalar till arrendatorn (arbetsavtal) Testamente och annan familjerättslig nyttjanderätt 51