Linköpings Stadshus AB TREÅRSPLAN 2015-2017 Treårsplan med kommentarer Linköpings Stadshus AB är ett holdingbolag som samordnar koncernfrågor och därutöver bedriver finansverksamhet. Denna treårsplan avser moderbolagets verksamhet för åren 2015-2017. Treårsplaner redovisas även av bolagets dotterbolag. Resultatprognoser Finansiella intäkter Moderbolaget har antagit maximal utdelning från Stångåstaden och oförändrade utdelningsbetingade koncernbidrag från Tekniska verken, Lejonfastigheter och Sankt Kors. Intäkterna beräknas uppgå 10 mnkr i utdelning och 230,5 mnkr i utdelningsbetingade koncernbidrag samt reavinster från dotterbolagen på 30 mnkr årligen för prognosperioden. Finansiella kostnader Våra antaganden bygger på fortsatt låga räntor, där prognoserna baseras på finansmarknadens prissättning. Genomsnittlig ränta under prognosperioden varierar mellan 2,20-2,39 %. Om bolagets genomsnittsränta ökar med 1 % -enhet kommer räntekostnaderna att öka med cirka 70 mnkr per år. I räntekostnaderna ingår kostnad för kommunal borgen med 0,25 %. Statlig inkomstskatt Beräkningen av inkomstskatten har skett schablonmässigt. Balansräkningar Lånevolymen kommer för Linköpings Stadshus kommer att variera under åren, då utdelning och utdelningsbetingade koncernbidrag från dotterbolagen utbetalas årligen under maj/juni. Linköpings kommun redovisar från och med bokslut 2014 utdelning från bolaget som anteciperad utdelning vilket ger bättre beslutsunderlag för utdelning utifrån ägarens behov och bolagets möjlighet att lämna utdelning. I denna treårsplan har utdelning till Linköpings kommun beaktats enligt kommunens senaste budget. Nyckeltal Om ovanstående antaganden uppnås så beräknas soliditeten vara runt 40 % under prognosperioden. Ägardirektivet anger att det långsiktiga målet för soliditeten skall vara lägst 20 %, vilket beräknas uppnås med marginal. Avkastningen på eget kapital är låg vilket är i linje med ägardirektivet. Observera att treårsplanen är ej styrelsebehandlad. Linköpings Stadshus styrelsesammanträder den 9/10 vilket kan generera ändringar i ovan material. Linköping den 6 oktober 2014 Hans Lander VD - Treårsplan 2015-2017
Linköpings Stadshus AB EKONOMI Linköpings Stadshus AB Moderbolag FRÅN RESULTATBUDGET (alla belopp i Mnkr) Rörelsens intäkter - 7 7 7 7 Resultat efter finansiella poster 49-101 -140-145 -153 Resultat före skattemässiga koncernbidrag 43 98 70 66 59 FRÅN BALANSBUDGET SUMMA TILLGÅNGAR 11 228 11 536 11 624 11 708 11 785 Räntebärande skulder 6 690 6 900 6 950 7 000 7 050 Synligt eget kapital 4 389 4 487 4 525 4 559 4 586 Justerat eget kapital, mht reserver 4 434 4 532 4 570 4 604 4 631 NYCKELTAL Soliditet, beräknad på synligt kapital 39,5 % 39 % 39 % 39 % 39 % Avkastning på eget kapital 1,0 % 2,2 % 1,5 % 1,4 % 1,3 % Medeltal anställda 2 2 2 2 2 FRÅN BETALNINGSFLÖDESBUDGET Kassaflöde från verksamheten -167-195 -280-280 -280 Kassaflöde från investeringar 124 585 220 220 220 Kassaflöde från finansiering 6 210 50 50 50 Lämnad utdelning -84 0 32 32 32 INVESTERINGAR Investeringar - - - - -
Tekniska verken 1/8 Referens Anders Jonsson (Vd och koncernchef) Peter Forssman (Ekonomi- och finansdirektör) Kommentar - Finansiell treårsplan 2015-2017 Koncernens uppdrag Koncernens uppdrag är att tillhandahålla och utveckla lednlngsbunden infrastruktur och energilösningar för den resurseffektiva regionen. Koncernens vision Koncernens vision är tydligt uttalad: "Viska bygga världens mest resurseffektiva region" Koncernens kärnvärden» ^ DRIVANDE POSITIVA TROVÄRDIGA Allmänt Tekniska verken-koncernen har inlett den mest intensiva investeringsperioden i företagets historia. Under innevarande år (2014), 2015 och del av 2016 genomförs ett fåtal investeringsprojekt om nära 2 miljarder kronor. Investeringarna görs som led i bolagets verksamhet även innefattande betydande strukturinvesteringar för att möta Linköpings expansion och miljöambitioner. Centralt för våra kunder och för koncernen är, i likhet med tidigare år, tillgänglighet och kvalitet på koncernens produkter och tjänster. Sett ur ett nationellt perspektiv kan noteras att såväl tillgänglighet som kvalitet historiskt varit mycket god. Tekniska verken i Unköping AB (publ) Tei 013-20 80 00 Orgnr 556004-9727 Box 1500 58115 Unköping Besöksadress: Brogatan 1 www.tekniskaverken.se info(5)tekniskaverken.se Regnr för moms SE556004972701 Företaget innehar F-skattebevis Styreisens säte: Linköping SP Certlfierad ISO 9001 ISO 1-1Q01
Tekniska verken 2/8 Nuläge-2014 Under 2014 har klimateffekterna varit relativt stor. Första tertialet präglades av en ovanligt mild vinter medan sommaren inleddes med låga temperaturer för att fortsätta med rekordvärme. Elpriserna har varit fortsatt relativt låga. Verksamheten inom biogas har renodlats varvid marknad- och distribution kvarligger i bolaget Svensk Biogas i Linköping AB medan produktionsverksamheten i Linköping har överförts till moderbolaget Tekniska verken i Linköping AB. Renodlingen ligger i linje med den bakomliggande intention som kommunfullmäktige tidigare också understött. I övrigt har inga större strukturella förändringar genomförts. I juni 2014 genomfördes den av kommunfullmäktige godkända nyemissionen om 350 mnkr som delfinansiering av det nya kraftvärmeverket som är under uppförande. Genom nyemissionen skapas fortsatt förutsättningar för Tekniska verken att med god finansiell ställning lämna betydande utdelning/koncernbidrag till Linköpings Stadshus AB för optimering inom kommunkoncernen i stort under de närmsta åren. Framtid och utmaningar I koncernens planering och styrning läggs fokus på att kunna understödja såväl miljömässiga intressen, övriga samhällsintressen och en affärsmässighet. De verksamheter som skär genom alla tre dimensionerna bedöms som särskilt intressanta. Ett vidmakthållande av en finansiell balans i verksamheten och en sund balansräkning är alltid en fokuserad fråga för såväl ledning, bolagsstyrelse och ägare. Detta görs genom produktivitetsförbättringar, effektivitet, prioriteringar, kostnadskontroll, prissättning och en kontinuerlig utveckling av lönsamma affärer. Bolagets verksamhet påverkas i betydande omfattning av klimatmässiga faktorer utanför bolagets kontroll. Temperatur, nederbörd, vindförhållande har stor inverkan på majoriteten av koncernens verksamheter - liksom på prisbilden nationellt på energi. Elpriserna bedöms under prognosperioden ligga kvar på en i allt väsentligt oförändrad relativt låg nivå. Detta har stor inverkan på koncernens omsättning via koncernens elhandelsverksamhet i Bixia. Resultateffekten av lågt elpris erhålls framförallt genom koncernens elproduktion genom kraftvärme och vattenkraft. Här hålls resultatet tillbaka jämfört med historiska nivåer. Tekniska verken i Unköping AB (publ) Box 1500 58115 Unköping Besöksadress: Brogatan 1 Tel 013-20 80 00 w/ww.tekniskaverken.se info@tekniskaverken.se Orgnr 556004-9727 Regnr för moms SE556004972701 Företaget innehar F-skattebevis Styrelsens säte: Unköping SP CertiHerad ISO 9001 ISO HOOl
Tekniska verken I koncernens arbete med affärsplan identifieras ett antal strategiska utmaningar där flertalet av dem faller inom den nu rapporterade treårsplanen. De utmaningar som särskilt lyfts fram framgår av bilden nedan: Strategiska utmaningar under 2015-2019 Tekniska verken 1 J Framtidens energimarknad utveckling mot nordisk/europeisk stutkundsmarknad, omställning mot flödande energisiag, regleringar och rntäktstak mm. C02-neutralt Lkpg 2025 Linköpings kommun har ambitiös måisättning. Tekniska verken har en stor roil i denna utmaning. Extraordinära insatser kommer att krävas. Försörjningstrygghet Förnyelse av distributionsnät för såväl GI-, fjärrvärme och vatten. Vattenkvalitetsfrägor bl a läkemedelsrester 0 slamhantering. VA på landsbygd och småorter. Linköpings energisystem Omställning av energisystemet, etappvis avveckling av KVl, inkl. energilagring, nya affärsmodeller, decentraliserad småskalig produktron, biogasens framtid mm.] «, Regional roll Bibehålla och utveckla rollen som komplett regional aktör inom energi och infrastruktur. Affärsmässighet pä stor marknad för långsiktig utveckling. Personalförsörjning Rekryteringsbehov, pensionsavgångar. kompetensutveckling, ledarskap, medarbetarskap, mångfald, Ökade kompetenskrav inom IT och projektledning mm. ' k Informationshantering IT/IS/IM, Informationsarkitektur, informationshantering, itplattform, IT-strategi, Billingsystemet mm. Speciella projekt i Lkpg Framförallt resecentrum, men också andra exploateringar som Vallastaden, Övre Vasastaden, Östra Valla m fl. Finansiell treårsplan Koncernens finansiella treårsplan ansluter till den av styrelsen i Tekniska verken i Linköping AB fastställda affärsplanen. Affärsplanen med finansiell flerårsprognos antogs av styrelsen i juni 2014. Nedan sammanfattas framgår de senaste årens utveckling i intäkter och resultat - inklusive treårsplanens förväntningar-för Tekniska verken-koncernen: Tekniska verken i Linköping AB (publ) Box 1500 58115 Linköping Besöksadress: Brogatan 1 Tel 013-20 80 00 www.tekniskaverken.se info@tekniskaverken.se Orgnr 555004-9727 Regnr för moms SE556004972701 Företaget innehar F-skattebevis Styrelsens säte: Linköping SP Certifierad ISO 9001 iso 14001
Tekniska verken 4/8 Intäkter (mnkr) 8 000 800 Resultat efter finansnetto (mnkr) 6 000 4 000 2 000 O lilllll 1 i r II 1 : ' 1 : J 1 600 400 I 1 i l [ i i [ 1 > 2007 2008 2009 2010 20112012 2007 2008 2009 2010 2011 2012 > Investeringar, allmänt Under planeringsperioden genomförs koncernens största investering någonsin - nytt kraftvärmeverk ("Lejonpannan"). Pannan ersätter en av tre befintliga pannor i det gamla kraftvärmeverket i centrala Linköping. Investeringen i Linköpings Framtida Vattenförsörjning, med såväl kapacitets- som kvalitetshöjning i Linköpings vattennät slutförs under perioden. Betydande investeringar genomförs också inom elnät, bland annat för att understödja den omfattande utbyggnaden som Ericsson planerar i Mjärdevi. Exploateringsinvesteringar genomförs till gagn för Linköpings expansion i allmänhet. I exploateringsinvesteringarna ingår också uppbyggandet av Vallastaden. I investeringsplanerna har inga investeringar koppladetill Ostlänken beaktats. Omfattningen av dessa är inte kända och investeringskostnad för eventuell flytt av ledningar etc bedöms bäras av andra intressenter. Koncernens eftersträvar alltid optimal affärsmässighet i de investeringar som genomförs, men drivkraften för investeringsbeslut kan ibland variera. Investeringar per kategori för Budget 2014 samt totalt för treårsplanen 2015-2017 framgår av tabellen nedan: Prognos Treärsplan Investeringar, mnkr 2014 2015 2016 2017 1 Lag/tillstånds 84 97 79 59 2 Förnyelse 280 326 321 395 3 Expl beordrad 202 112 84 90 4 Expl önskvärd 145 111 99 89 5 Kapacitetshöjande 479 423 168 40 6 Nya produkter/omr 45 62 52 50 7 Kostnadsbesparing 4 1 1 Summa: 1240 1132 804 Tekniska verken i Unköping AB (publ) Box 1500 58115 Linköping Besöksadress; Brogatan 1 Tel 013-20 80 00 www.tekniskaverken.se info@tekniskaverken.se Orgnr 556004-9727 Regnr för moms SE556004972701 Företaget innehar F-skattebevis Styrelsens säte: Linköping SP Certinerad ISO 9001 ISO 14001,
Tekniska verken 5/8 Framtida utmaningar Nedan återges koncernens huvudsakliga affärer (så kallade Strategic Business Units, SBU) och de nu Identifierade intressefrågorna och utmaningarna som identifierats för dessa. Tekniska verken Intressefrågor per SBU - Bruttolista Tekniska verken Avfallsbehandling Kommunalt Insamlingsansvar Avfallsutrednlngen Nationella mi[ lör matavfallsinsamling ^1 Belysning Vikten av offentlig belysning Underhållsbehov i kommunala belysningsnät Biogas utredning fossilfri fcrdonsflotta Skattebefrielse biogas Kllmatcertifikat Regelverk fdr import av biogas Bredband RolKördelnlng pi bredbandsmaricnaden Villkor för ((ommunägda bredbandsbolag öppna nät Samförläggnlngsdlrektlvet Energitjänster Kommunägda bolags rätt att sälja energitjänster Eneigleffektivlseringsdirektivet övriga energleffektivlseringskrav Tekniska verken i Unköping AB (publ) Box 1500 58115 Linköping Besöksadress: Brogatan 1 Tel 013-20 80 00 www.tekniskaverken.se info@tekniskaverken.se Orgnr 556004-9727 Regnr för moms SE556004972701 Företaget innehar F-skattebevis Styrelsens säte: Linköping SP Certifierad ISO 9001 ISO 14001
Tekniska verken 6/8 Tekniska verken ^^^^ Internationell verksamhet * Export av svensk miljöteknik m Kraftvärme m Vatten & Avlopp Miijömälsberednlngen Avfailsimport/export ' ^"^^ Förutsättningar för slagg och aska " Fastighetsskatt CSD Avfallspannor I EU ETS Hällbarhetskrlterier för fasta biobränslen Miijömälsberednlngen Vattenskydd Dricksvattenregler Läkemedeisrester Vattenkraft Vattenverlcsamhetsutredntngen Atgärdskrav som följd av vattendirektivet Målkonflikt förnybartvs.blologlsk mångfald Fanighetsskan Vindkraft Förändringar i riksintresset för vindkraft Försvarets flygzoner och konsekvenser för vindkraft Tillståndsprocesser för anläggningar för förnyelsebar energi S9 Tekniska verken Nordisk slutkundsmarknad Grid Codes (Nätverksföreskrifter) Intäktsram Energleffektlvlseringsdlrekthret Regelverk mikroprodulctlon Elhandel Nordisk slutkundsmarknad Regelverk mikroproduktion Finansiellt regeh/erk elhandel Energieffekth/iseringsdirektivet EU-strategI infrastruktur elfordon Entreprenad Kommunägda bolags rätt att sälja entreprenadtjänster Eftersatt kommunal infrastruktur Fjärrkyla Skatt på el (skattas olika beroende på typ av maskin) Boverkets byggregler Miljömärkning av byggnader Boverkets byggregler, främst ROT men även nybyggnadsregler Miljömärkning av byggnader Energi kontra avfallsbehandllngstjänst vid fördelning CO^-uUläpp Tekniska verken I Linköping AB (publ) Box 1500 58115 Linköping Besöksadress: Brogatan 1 Tel 013-20 80 00 www.tekniskaverken.se info@tekniskaverken.se Orgnr 556004-9727 Regnr för moms SE556004972701 Företaget innehar F-skattebevis Styrelsens säte: Linköping \Å/ SA/ SP Certinerad ISO 9001 ISO 14001
Tekniska verken 7/8 Tekniska Verken koncernen Koncernens finansiella treårsplan återges på sidan 8. Stort fokus läggs på vidmakthållen stabil finansiell ställning. Detta skall åstakommas genom fortsatt arbete med koncernens kassaflöde. Koncernens utdelningsantagande till Linköpings Stadshus AB har antagits vara oförändrat 190 mnkr per år. Styrelsen i Tekniska verken har angivit som krav att verksamheten inte skall generera negativt kassaflöde för ordinarie verksamhet (exklusive strategiska eller strukturella förändringar). Koncernen har en betydande investeringspuckel med därmed sammanhängande utflöde av pengar. Koncernens upplåning ökar under treårsperioden, men upplåningsbehovet är reducerat till följd av den under 2014 genomförda nyemissionen. Koncernen möter styrelsen krav på positivt kassaflöde före strategiska investeringar. Det är väsentligt att betona att koncernens faktiska kassaflöde är negativt under några år, men att styrelsens definierade mål uppnås. Operativt lossaf löde (internt) Tekniska verken Mnkr zoiz 2013I PZ014 LP 2015 IP 2016 LP 2017 Tillförda medel 990 1045' 984 1030 1116 1163 Investering *) -650-7961 -1240-1132 -804-722 Utdelning -190-190] -190-190 -190-190 Nyemission j 350 Övrigt 1 46-46 Kassaflöde 150 59-50 -338 122 251 *) varav 1 - nytt kraftvärmeverk 9 194] 436 388 123 - projekt NYVA 17 351 66 57 10 -Summa 26 229} 502 445 133 Kassaflöde exkl strategiska investeringar och nyemission Summa 176 288f 102 107 255 251 Koncernens intäkter bygger på en i allt väsentligt volymmässigt oförändrad verksamhet. En efterfrågeökning till följd av ett växande Linköping motverkas av såväl minskade förbrukningsmönster (mer energisnåla produkter etc). Koncernens samlade finansiella utveckling bedöms som helhet stabil, men med betydande utmaningar vad gäller god kostnadskontroll, strikta prioriteringar och ökad produktivitet. De av ägaren definierade verksamhetsmässiga målen likväl som de finansiella målen bedöms kunna mötas under planeringsperioden till gagn för kommunens invånare. Tekniska verken i Linköping AB (publ) Box 1500 58115 Linköping Besöksadress: Brogatan 1 Tel 013-20 80 00 www.tekniskaverken.se infoisjtekniskaverken.se Orgnr 556004-9727 Regnr för moms SE556004972701 Företaget innehar F-skattebevis Styrelsens säte: Linköping SP Certinerad ISO 9001 ISO 14001
Tekniska verken 8/8 Tekniska verken i Linköping AB (publ) Koncernen (alla belopp i Mnkr) FRÄN RESULTATBUDGET Utfall 2013 Prognos 2014 TREÄRSPLAN 2015 2016 2017 Rörelsens intäkter 5 213 4 812 5138 5 239 5 322 Resultatföre dispostionero skatt 510 431 469 492 522 Årets resultat 381 370 400 415 430 FRÄN BAIANSBUDGET Utfall 2013 Prognos 2014 TREÄRSPLAN 2015 2016 2017 SUlVllVIATILLGÄNGAR 8409 9182 9 900 10217 10445 Långfristiga skulder 2190 2 277 2 594 2 479 2 262 Synligteget kapital *) 3 514 4052 4 288 4 542 4820 NYCKELTAL Utfall 2013 Prognos 2014 TREÅRSPLAN 2015 2016 2017 Soliditet (Ägarmäl >28%) 42% 44% 43% 44% 46% Avkastning pä sysselsatt kapital (Ägarmål >8%) 10% 9% 9% 9% 9% Medelantal anställda 915 920 920 920 920 FRÄN BETALNINGSFLÖDESBUDGET Utfall 2013 Prognos 2014 TREÄRSPLAN 2015 2016 2017 Kassaflöde från verksamheten 1045 1030 984 1116 1163 Kassaflöde från investeringar -796-1240 -1132-804 -722 Utdelning (Ägarförväntan 190) -190-190 -190-190 -190 "Operativt kassaflöde" 59-400 -338 122 251 Nyemission (fr. Linköpings Stadshus AB} 350 Kassaflöde från finansiering (nya lån) 87-115 -217 Summa 59-313! -21 7 34 INVESTERINGAR Utfall 2013 Prognos 2014 TREÄRSPLAN 2015 2016 2017 Investeringar 796 1240 1132 804 722 *) 2013 enligt upprättad ärsredovisning. 2014ff enligt K3 inklusive minoritet. Koncernens finansiella treårsplan baseras på den av styrelsen i juni 2014 godkända affärsplanen inkluderande finansiell flerårsprognos. Treårsplanen till Linköpings kommun godkändes av styrelsen i Tekniska verken i Linköping AB den 1 september 2014. Linköping den 1 september, 2014 Anderj^löhsson Vd cfch koncernchef Tekniska verken i Linköping AB (publ) Tel 013-20 80 00 Orgnr 556004-9727 Box 1500 58115 Linköping Besöksadress: Brogatan 1 www.tekniskaverken.se info@tekniskaverken.se Regnr för moms SE556004972701 Företaget innehar F-skattebevis Styrelsens säte: Linköping SP Certinerad ISO 9001 ISO 14001
AB Stångåstaden TREÅRSPLAN 2015-2017
AB Stångåstaden 2 TREÅRSPLAN 2015-2017 Kommentarer till treårsplan Allmänt Linköping växer och har nu mer än 150 000 invånare. Högteknologi i världsklass, ett nytänkande universitet och en livlig handel kännetecknar staden. Ett bostadsbolag med hyresrätter är starkt beroende av hur kommunen utvecklas. Många faktorer spelar in för en kommuns utveckling, t ex befolkningsutvecklingen, pendling, handel, bostäder, näringsliv och arbetsmarknad på orten. Prognosen för befolkningsutvecklingen de kommande tio åren, som Linköpings kommun tagit fram, visar på en fortsatt befolkningsökning i samma takt. Befolkningsutveckling Linköping 170 000 165 140 160 000 150 202 150 000 136 912 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Det går också bra för Stångåstaden. Vi verkar på en stark tillväxtmarknad, vi har en god ekonomi och inte minst viktigt vi har en god relation till våra hyresgäster. Det sistnämnda märker vi i de årliga kundundersökningarna likväl som i det dagliga mötet. Den senaste kundundersökningen för 2013 visade på mycket gott resultat för oss. Vi har varit bäst på service, i klassen stora bostadsföretag för femte år i rad! Det visar att vårt förbättringsarbete och våra utvecklingsprojekt de senaste åren har burit frukt. Stångåstaden är en stark aktör på Linköpings bostadsmarknad. Hyresrätten står för ungefär hälften av bostadsbeståndet. Stångåstaden och Studentbostäder har tillsammans drygt en fjärdedel av antalet bostäder i kommunen. Bolag Antal bostäder AB Stångåstaden 14 600 Studentbostäder i Linköping 4 100 Willhem 2 500 Riksbyggen 1 800 Victoria Park 1 430 HSB Östergötland 1 260 Botrygg AB 1 200 Mannerssons Fastighets AB 850 RE Fastigheter 500 Länsförsäkringar Östgöta 480 Centrum Förvaltning AB 350 Isidorum AB 330 Bostäder per upplåtelseform Bostadsrätt Privat hyresrätt Stångåstaden Äganderätt Treårsplan 2015-2017
AB Stångåstaden 3 Det är viktigt för oss som bolag att ha god ordning, bra service och god ekonomi. Bolaget står starkt att möta de krav som våra hyresgäster och staden Linköping ställer på oss. Det är högtryck i organisationen kring ökat bostadsbyggande. I dagsläget har vi drygt 200 bostäder i produktion. I Lambohov uppför vi 64 med första inflyttning i december 2014. I Valla/Folkets park är uppförande på gång för både ett trygghetsboende och vanliga lägenheter, totalt 65 lägenheter. I Harvestad i området Ullstämma bygger Stångåstaden 70 nya bostäder i två etapper med första inflyttning under sommaren 2015. För Studentbostäder har vi tagit första spadtag för 25 st bostäder i bostadsmoduler på Ryds Allé med tidsbegränade bygglov. Dessa kan sedan återanvändas för evakueringslägenheter om efterfrågan på studentbostäder minskar. Under slutet av 2014 planerar vi att dra igång ett projekt med 73 bostäder i Majelden och 30 nya bostäder på mässområdet i Vallastaden. I början av 2015 planerar vi för byggstart i av Övre Vasastaden, Västanvinden på Västra vägen, Torget intill Vallastaden och studentbostäder i kv Irrblosset i Valla. Vi har också förhoppningar om att få igång byggnationen på Eddan mitt i city under senhösten 2015. Under 2015 så räknar vi totalt med att byggstarta uppåt 600 nya lägenheter. Vi arbetar också vidare med det stora projektet i Wahlbecks företagspark och med en större förtätning i Åbylund samt flera andra mindre projekt. Totalt har Stångåstaden ca 1800 lägenheter i planeringen för de kommande åren. Vi tredubblar våra investeringsvolymer och håller på att förstärka organisationen på byggsidan. För närvarande har vi i princip inga vakanser på vare sig våra vanliga bostäder eller våra studentbostäder, även för våra kommersiella och offentliga lokaler är marknaden stark. Omflyttningen är idag cirka 15 % vilket innebär att 150-250 hyresgäster byter bostad varje månad och sammanlagt på ett år blir det då att cirka 2 000 hyresgäster som flyttar in i en vanlig hyreslägenhet ägd av Stångåstaden. Studentbostäder har högre omflyttning, vilket innebär att bolaget årligen hyr ut cirka 2 500 bostäder. Stångåstaden, som den största aktören på Linköpings bostadsmarknad, satsar på att öka nyproduktionen under kommande treårsperiod. Parallellt med detta kommer den befintliga boendemiljön att utvecklas genom kraftfulla underhållsåtgärder. Detta är möjligt tack vare en stark finansiell ställning. Utveckling av omsättning visas i diagrammet nedan: 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Rörelsens intäkter 2013-2017 - Mnkr År 2013 År 2014 År 2015 År 2016 År 2017 Treårsplanen för 2015-2017 baseras på koncernens befintliga fastighetsbestånd och inkluderar planerad nyproduktion. Eventuella köp eller försäljningar av fastigheter under prognosperioden har inte beaktats i resultaträkningarna. Ett stort framtidsprojekt i Linköping är LinköpingsBo2017 som är ett innovativt samhällsbyggnadsprojekt som erbjuder en internationell arena för möten och diskussioner kring framtidens boende. Vi ser fram emot detta projekt och kommer självklart vara en part i nyproduktionen i Vallastaden. - Treårsplan 2015-2017
AB Stångåstaden 4 Investeringar i fastigheter Stångåstaden skall erbjuda ett brett utbud av boende och har redan initierat en ökning av nyproduktionen och bolaget står inför en period som kommer att präglas av expansion. Planerade investeringar i Stångåstaden består främst av två delar. Nyproduktion; där vi har flera projekt i gång och ett stort antal i planeringsfasen. Ombyggnation; där vi har stora utmaningar framför oss med stor andel av vårt fastighetsbestånd som kräver omfattande renovering och ombyggnad för att hålla dagens standard. En stor del av ombyggnationen koncentreras till våra bostadsområden från 50-60-talet. I bolagets fastighetsbestånd bedöms att mellan 7 000 7 500 bostäder behöver genomgå omfattande renovering, med bland annat byte av stammar, under de kommande 15 20 åren. Det innebär att investeringarna i det befintliga beståndet kommer behövas höjas ytterligare. Investeringar i dessa fastigheter beräknas till mellan 4 000 5 000 mnkr under en 15 20- års period. Projekt - pågående Pågående Antal lgh Invest mkr Valla - Ombudsmannen, Folkets park 2014 65 149 Lambohov, Kombohus 2014 64 97 Harvestad, Landeryd 2014 70 132 Ryd, studentbostäder 2014 25 13 Summa 224 391 Projekt - planerade Byggstart Antal lgh Invest mkr Västra vägen - Västanfläkten 2014 32 72 Vallastaden - LinköpingsBo 2016 2014 30 70 Majelden 2014 73 170 Övre Vasastaden - Alnen 2015 100 248 Irrblosset, studentbostäder 2015 200 200 Vallastaden, torget 2015 150 200 Ekängen 2015 16 30 City - Eddan 2015 150 390 Övre Vasastaden - Agraffen 2016 150 360 Kv Industrin, Wahlbecks 2016 300 750 Åbylund, förtätning 2016 230 550 Stolplyckan, förtätning 2016-17 60 150 Övriga projektidéer 2014-16 100 220 Summa 1 591 3 410 Totalt nyproduktion 1 815 3 801 Det finns naturligtvis en stor osäkerhet med en så lång prognosperiod. Viktiga faktorer för att ovanstående nyproduktion skall kunna genomföras är att det finns efterfråga på de planerade bostäderna samt att produktionskostnaderna kan hållas på en acceptabel nivå. Att handla upp entreprenader så att nybyggnation av bostäder kan erbjudas olika målgrupper och i olika lägen är en mycket stor utmaning för bolaget. Stångåstaden har en beredskap för ytterligare fastighetsinvesteringar, såsom förvärv av nyproducerade fastigheter, direkt eller indirekt. I den fortlöpande omstruktureringen av fastighetsportföljen ingår såväl förvärv av fastigheter, fastighetsbyte som försäljningar. Denna typ av förändringar i fastighetsportföljen ingår inte i redovisade resultat- och balansräkningar. Treårsplan 2015-2017
AB Stångåstaden 5 Energieffektivitet i Stångåstaden Sverige har antagit EU:s målsättning om 20 % effektivare slutlig energianvändning 2020 jämfört med 1995. Utöver detta har Sveriges riksdag antagit ett nationellt miljökvalitetsmål om 50 % minskad slutlig energianvändning till 2050 inom den bebyggda sektorn. Stångåstaden har fattat beslut om en ambitiös målsättning för energiarbetet, med en tydlig långsiktig ambition att minska energianvändningen och bryta den rådande kostnadstrenden. Bolagets långsiktiga mål är att minska mängden köpt energi med 25 % per ytenhet till år 2025, jämfört med 2011 års förbrukning. Det första året med detta energisparmål var 2012 och då var det stort fokus på att skapa en organisation med uppdraget att vara motorn i vårt energiarbete. Vi kom även igång med bra åtgärder och beräknad projekterad energibesparing under perioden 2012-2014 uppgår till cirka 17,2 GWh. Regler och lagstiftning Regler och lagstiftning påverkar i hög grad bolagets verksamhet. Vad gäller upphandlingar och LOU ser vi ett ökat antal överprövningar och en prispress nedåt i vissa branscher vilket påverkar kvaliteten negativt i det vi köper. På skattesidan finns lagstiftning och regler som påverkar fastighetsägare och hyresrätt i fel riktning. Skattesystemet är i obalans mellan upplåtelseformerna då egnahem och bostadsrätter indirekt subventioneras genom möjligheten till avdrag för räntekostnader. SABO arbetar med frågan på riksplanet för att uppnå neutralitet mellan upplåtelseformerna med stöd av Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. De nya reglerna för företagsbeskattning kan också komma att påverka fastighetsbranschen negativt om förslagen från Företagsbeskattningskommittén genomförs. I praktiken innebär förslagen att alla räntekostnader inte blir avdragsgilla vilket gör att företagets skattekostnader ökar och att nyproduktion av bostäder försvåras. Resultatprognos 2015-2017 Förändrade redovisningsregler från 1 januari 2014 Från 2014 ändrades redovisningskartan i Sverige dramatiskt i och med det nya samlade regelverket K3. Linköpings Stadshuskoncern, inklusive Stångåstaden, har anpassat redovisningen efter det nya K3-regelverket. En av de branscher där förändringen får stor betydelse är fastighetsbranschen eftersom regelverket bland annat innehåller en ny ansats för redovisningen av materiella anläggningstillgångar. Fastighetsbolag som kommer att tillämpa K3 ska dela upp byggnader i komponenter per tidpunkten för övergång. Arbetet med att dela upp fastighetsbeståndet i komponenter har nu genomförts och kommer påverka resultatet med ca 50-60 mnkr. Det är dock endast det redovisningsmässiga resultatet som förbättras. Ändrade redovisningsprinciper har naturligtvis ingen påverkan på bolagets kassaflöde. Hyresintäkter hyresbortfall Uppgörelse om hyror avseende lägenheter i normalbeståndet har träffats för år 2014. Under december 2013 kom parterna överens om att hyrorna för bostäder ska höjas från och med den 1 februari 2014 med 1,2 procent. För studentlägenheter höjdes hyrorna i genomsnitt med 1,4 % den 1 juli 2014. Hyreshöjningarna för prognosperioden har antagits till cirka 2 % per år för bostäder och i genomsnitt till 2 % för lokaler, därtill kommer volymökning vid nyproduktion och större ombyggnationer. För närvarande ligger hyresbortfall och lämnade rabatter på låga nivåer historiskt sett. I prognoserna beräknas bortfallet öka något men vara fortsatt lågt. Driftkostnader Bolagets driftkostnader har de senaste åren ökat med ca 4-5 % i genomsnitt att jämföra med generella hyreshöjningar på ca 1,8 %. Under prognosperioden har antagande skett att driftkostnader ökar med cirka 2-3 % årligen. Underhåll Bolagets underhållsinsatser är omfattande över hela fastighetsbeståndet och är koncentrerade till klimatskydd samt tekniska installationer och utrustningar samt inre underhåll i fastigheterna. Under prognosperioden beräknas underhållet att uppgå till 300 350 mnkr per år, vilket innebär en fortsatt hög nivå. - Treårsplan 2015-2017
AB Stångåstaden 6 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/avgift sänks under 2013. Vi har antagit att reglerna kring fastighetsskatt/avgift är oförändrade under prognosperioden. Finansiering På grund av den pågående turbulensen på de internationella finansmarknaderna är osäkerheten större än normalt i ränteprognoserna. Räntenivåerna förväntas vara fortsatt låga, men svagt stigande under prognosperioden. Ökningen av räntekostnaderna är främst hänförbar till en ökad upplåning med ca 2 000 mnkr under av prognosperioden. Statlig inkomstskatt Beräkningen av inkomstskatten har skett schablonmässigt. Balansbudget Den kraftfulla satsningen på nyproduktion kommer medföra att de bokförda fastighetsvärdena beräknas öka från idag cirka 5 700 mnkr till cirka 8 400 mnkr och den långfristiga upplåningen till 5 100 mnkr för perioden fram till 2017. Framtida övervärden i fastigheter är mycket svårt att uppskatta. I denna prognos har vi antagit att marknadsvärdet på fastigheterna kommer att öka i genomsnitt med 3 %. Nyckeltal Kommunfullmäktige har fastställt långsiktiga avkastnings- och soliditetsmål för bolaget. Bolagets långsiktiga finansiella mål mätt som ett genomsnitt över en konjunkturcykel, skall understödja god lönsamhet, finansiell stabilitet och investeringar utan ägartillskott. De definierade målen är direktavkastning och soliditet. Kommunfullmäktige har fastställt marknadsmässiga avkastningskrav på bolaget, i enlighet med gällande lagstiftning för allmännyttiga bostadsbolag. De nya redovisningsreglerna påverkar nyckeltalet för direktavkastning och beräknas ligga runt 3,3 % inkl K3 under treårsperioden. Ägarens krav på direktavkastning är lägst 3 % exkl K3. Bolaget ska ha en långsiktig soliditet på minst 20 % beräknat på koncernens egna kapital. Linköping den 22 september 2014 Fredrik Törnqvist VD Treårsplan 2015-2017
AB Stångåstaden 7 EKONOMI AB Stångåstaden Koncernen FRÅN RESULTATBUDGET (alla belopp i Mnkr) Utfall Prognos 2 TREÅRSPLAN Rörelsens intäkter 1 297 1 343 1378 1 425 1 485 Resultat före skatt och reavinster (K3) 181 160 170 175 180 Resultat före skatt (K3) 181 160 170 175 180 Årets resultat (K3) 154 137 140 145 150 FRÅN BALANSBUDGET Utfall Prognos 2 TREÅRSPLAN SUMMA TILLGÅNGAR Långfristiga skulder 2 963 3 200 3 600 4 200 5 100 Synligt eget kapital 2 472 2 631 2 767 2 933 3 096 Justerat eget kapital, mht reserver 2 472 2 631 2 767 2 933 3 096 Justerat eget kapital, mht övervärden 9 076 9 611 10 074 10 726 11 320 NYCKELTAL Utfall Prognos 2 TREÅRSPLAN Soliditet, beräknad på synligt kapital 42,4 % 42,1 % 41,2 % 38,6 % 35,9 % Avkastning på justerat eget kapital, exkl reavinster (K3) 5,2 % 6,4 % 6,6 % 6,7 % 6,2 % Direktavkastning (inkl K3 effekt) 3,3 % 3,3 % 3,3 % 3,3 % 3,3 % Medeltal anställda 145 145 147 148 148 FRÅN BETALNINGSFLÖDESBUDGET Utfall Prognos 2 TREÅRSPLAN Kassaflöde från verksamheten 320 202 248 273 290 Kassaflöde från investeringar -418-537 -887-1077 -1091 Kassaflöde från finansiering 125 345 649 814 811 Koncernbidrag/utdelning -9-10 -10-10 -10 INVESTERINGAR Utfall Prognos 2 TREÅRSPLAN Investeringar 422 400 668 974 1 193 - Treårsplan 2015-2017