Värdebedömning av blivande byggrätt inom fastigheten Norrtälje Diamanten 5

Värdebedömning av blivande byggrätt inom fastigheten Norrtälje Diamanten 5

2017-09-14 2(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Norrtälje Diamanten 5. Värderingen avser blivande byggrätt för bostadsrätter i flerbostadshus. 1.2 syfte Detta värdeutlåtande syftar till att bedöma marknadsvärdet av blivande byggrätt inom fastigheten Diamanten 5. Syftet med värderingen är att utgöra del av internt beslutsunderlag inför försäljning. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden vid en viss given värdetidpunkt. Se även avsnitt särskilda förutsättningar nedan. 1.1 Uppdragsgivare Värderingsuppdraget har erhållits av Norrtälje kommun, genom Marcus Kollberg. 1.2 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är juni månad 2017. 1.3 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.4 Grundförutsättningar i värdeutlåtandet Kommunalt huvudmannaskap förutsätts även i de fall som privata markägare initierar utveckling av nya byggrätter som föranleder utbyggnad av allmänna platser m m. Det bedömda värdet förutsätter att kostnader för gator/vägar på allmän mark ingår, d.v.s. är erlagda och såldes inte kommer att belasta köparen av marken. (ingår även normalt i jämförelseköpen). Anslutningsavgifter för VA ingår däremot inte i det bedömda värdet (ingår normalt inte i jämförelseköpen). Parkeringslösning (markparkering eller garage under mark) beaktas i värdebedömningen. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 3(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 1.5 Särskilda förutsättningar I enlighet med uppdragsgivarens önskemål värderas blivande byggrätt inom värderingsobjektet utifrån den teoretiska förutsättningen att detaljplan antagits och vunnit laga kraft. I dagsläget saknas dock laga kraftvunnen detaljplan för den i värderingen avsedda bebyggelsen. I värdebedömningen har inte hänsyn tagits till någon eventuell kostnad på grund av miljöbelastning (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). I värderingen förutsätts även att det inte finns belastande rättigheter av stor betydelse för genomförbarheten av och för ekonomin i en exploatering. I värdebedömningen förutsätts att parkering delvis löses med underjordsgarage och delvis med markparkering. I värdebedömningen beaktas inte eventuella extraordinära grundläggningskostnader. Värdet av befintlig bebyggelse eller kostnaden för rivning av densamma är ej beaktat i detta värdeutlåtande. Enligt information från uppdragsgivare är kvadratmeterpriset per ljus bruttoarea att likställa med kvadratmeterpriset per bruttoarea för aktuellt värderingsobjekt. 1.6 Besiktning och värderingsunderlag Värderingsobjektet har översiktligt besiktigats av Hedvig Mathisson NAI Svefa under juni månad 2017. Härutöver har följande material och information inhämtats som värderingsunderlag: Uppgifter ur ortsprisdatabas avseende köp av jämförbara objekt Uppgifter om lägenhetspriser i jämförbara nyproduktionsprojekt Följande offentliga källor har använts: Fastighetsregistret Fastighetstaxeringsregistret Kommunala handlingar avseende pågående framtagning av detaljplan Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 4(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 2 Värderingsobjektet och exploateringsförutsättningar 2.1 Läge och kort objektsbeskrivning Värderingsobjektet är beläget i korsningen Baldersgatan/Diamantgatan, strax norr om centrala Norrtälje. Närområdet utgörs dels av verksamheter och mindre småindustrier och dels av bostadsbebyggelse. Från fastigheten finns det bussförbindelser med hållplats drygt 50 meter bort med bla busslinjer till Norrtälje Busstation. Handel- och serviceutbud hittas på ett avstånd om ca 600 m. Nuvarande bebyggelse planeras att rivas i samband med att en ny detaljplan vinner lagakraft. Berört område som är föremål för planarbetet 2.2 Rättsliga förhållanden I detta värdeutlåtande förutsätts att det inte finns belastande rättigheter, såsom t.ex. ledningsrätt, servitut eller dylikt av stor betydelse för genomförbarheten och ekonomin i en exploatering. Fastigheten ägs av Norrtälje kommun. 2.3 Planförhållanden Den planerade exploateringen på värderingsobjektet ingår i Norrtälje kommuns stadsutvecklingsprojekt Övre Bryggårdsgärdet som godkändes av Kommunstyrelsen den 10 april 2017. Kommunen avser att omvandla berört området som idag domineras av industrier/verksamheter till ett bostadsområde med Baldersgatan som genomgående stadsgata. En ny detaljplan som medger bebyggelse med flerbostadshus på berört väderingsobjekt avses tas fram. 2.4 Projektbeskrivning och planerad bebyggelse Värderingsobjektet föreslås innefatta ett stadskvarter indelat i fyra huskroppar med 4 6 våningsplan och bedöms komma att inrymma ca 100 mindre bostadsrättslägenheter. Parkering föreslås att lösas dels genom markparkering och dels garage. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 5(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 Förslagsskiss avseende påtänkte exploatering inom värderingsobjektet 3 Allmänna exploateringsförutsättningar bostäder Under de senaste åren har Stockholms län vuxit med över 30 000 invånare per år motsvarande ca 15 000 nya hushåll. Prognosen fram till år 2030 kalkylerar med en fortsatt årlig befolkningstillväxt i samma storleksordning. Bostadsproduktionen har inte mött efterfrågan på ett antal år vilket resulterat i en stor ackumulerad efterfrågan. Diagrammet nedan föreställer befolkningstillväxten och antalet färdigställda bostäder, multiplicerat med 2,1 i Stockholms län. Anledningen till att de färdigställa bostäderna multipliceras med 2,1 beror på att det i genomsnitt bor ca 2,1 personer i varje bostad. Diagrammet illustrerar därmed det stora underskottet av bostäder de senaste åren i Stockholms län. Den stora inflyttningen till Stockholmsregionen och bristen på mark i innerstaden ökar därmed trycket på kranskommunerna att producera bostäder för regionens stora tillskott av invånare. Detta leder till att kommunerna inom Stockholms län framöver bedöms kunna planera utefter en stark efterfrågan på bostäder. Diagrammet illustrerar underskottet av bostäder i Stockholms län. NORRTÄLJE Enligt Norrtälje kommuns översiktsplan 2040 prognostiserar kommunen en befolkningstillväxt från 57 000 till 77 000 invånare fram till år 2040. För att möta den framtida efterfrågan på bostäder har kommunen för avsikt att tillskapa ca 300 400 bostäder per år. Fokus skall ligga på att utveckla bostadsområden i befintliga tätorter. Resurser skall även läggas på att utveckla kollektivtrafiken och förbättra pendlingsmöjligheten till större arbetsmarknader såsom Stockholm, Uppsala och Arlanda. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 6(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 3.1 Exploateringsförutsättningar bostäder bostadsrätter BOSTADSMARKNADEN FLERBOSTADSHUS I NORRTÄLJES TÄTORT Genomförda styckeförsäljningar har studerats inom Norrtäljes tätort som försålts under den senaste 12- månadersperioden. Totalt har ca 300 försäljningar noterats vilka illustreras i kartan nedan. Bostadsrättsförsäljningar i Norrtäljes tätort från 2016-06-01 och framåt Lägenhets-typ Antal objekt Medelboa (kvm) Boa spann Medel av avslutspris (Tkr) Medel av avslutspris (kr/kvm) Avslutspris (kr/kvm) spann Medel av årsavgift (kr/kvm) 1 rok 47 36 18-54 1279297 36112 20755-47889 657 2 rok 124 57 40-77 1675369 29389 15584-44776 609 3 rok 91 76 60-99 2164285 28339 16901-46914 587 4 rok 37 96 79-122 2888081 29799 17143-42565 604 5 rok 4 117 93-140 2665000 22573 21505-24836 584 Total 303 65 18-140 1921920 30077 15584-47889 609 Sammanställning av urvalsmaterialet ovan Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 7(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 Prisutveckling i Norrtälje tätort från 2016-06-01 och framåt Görs en sökning rörande försäljningar avseende objekt med byggnadsår från 2000 och framåt inom Norrtälje tätort erhålls totalt 23 försäljningar vilka uppvisar ett genomsnittligt kvadratmeterpris om ca 32 500 kr för en i genomsnitt ca 68 kvm stor lägenhet och med en årsavgift om ca 670 kr. JÄMFÖRBARA PROJEKT BOSTADSRÄTTER NYPRODUKTION I nedanstående tabell redovisas ett urval av nybyggnadsprojekt av flerbostadshus med upplåtelseform bostadsrätt belägna i jämförbara områden, där försäljning mer eller mindre pågår eller nyligen har avslutats. Område Projektnamn Byggherre Antal Pris Kr/m² Genomsnittlig boarea Årsavgift Säljstart Östhamra Brf Björnö Vik 1 Myresjöhus AB 22 3426818 26772 128 449 2017-04-05 Centrum Fältharen Credentia AB 29 2834138 38299 74 699 2016-11-01 Solbacka Havsvyn Credentia AB 41 1906585 33053 58 680 2017-03-09 Centrum Sparven Credentia AB 24 2807083 39169 72 700 2016-12-01 Centrum Trollsländan Credentia AB 42 2592381 35839 72 700 2016-02-26 Sammanställning nyproduktionsförsäljningar (Booli Pro) SAMMANTAGEN BEDÖMNING PRISNIVÅER NYPRODUKTION VÄRDERINGSOBJEKTET Priser har redovisats dels från lägenhetsförsäljningar genomförda på andrahandsmarknaden och dels försäljningspriser för nyproduktion i jämförbara lägen. Försäljningarna genomförda på andrahandsmarknaden uppvisar en prisnivå det senaste året varierande mellan ca 15 600 47 900 kr/kvm, vilket motsvarar en genomsnittlig prisnivå om ca 30 000 kr/kvm för en genomsnittlig lägenhet om ca 66 kvm och med en årsavgift om ca 600 kr. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 8(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 Beträffande nyproduktionen har ett antal projekt noterats inom Norrtälje kommun som indikerar en prisnivå i intervallet ca 26 770 39 170 kr/kvm. Projekten som återfinns i den övre delen i intervallet har ett mer centrumnära läge än värderingsobjektet. Utifrån ovan redovisade försäljningar bedöms priserna i genomsnitt komma att återfinnas inom intervallet 34 000 37 000 kr/kvm för ett projekt med varierande lägenhetsstorlekar. Till ovan bedömda försäljningspriser skall adderas föreningens belåning, som för ovan angivna intäkt bedömts komma att uppgå till ca 11 000 14 000 kr/kvm BOA. 4 Värderingsmetodik 4.1 Värderingsmetoder Värdering av denna typ av fastigheter sker vanligen genom en ortsprismetod, där jämförelser görs med noterade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbar mark. Som komplement kan även en indirekt ortsprismetod (exploateringskalkyl) användas där slutsatser om kvartersmarkens värde dras utifrån värdet efter en färdigställd exploatering minskat med beräknade återstående exploateringskostnader, försäljningsomkostnader etc. För råmark ska härutöver även avdrag göras för planrisk, sannolik väntetid till exploatering m.m. Normalt bör ortsprisnoteringar väga tungt vid fastighetsvärdering. När det gäller värdering av byggrätter är dock antalet jämförelseköp normalt mer begränsat och dessutom är informationen om prispåverkande bakomliggande villkor ofta begränsad och svåranalyserad. Bedömningar med ledning av exploateringskalkyler är visserligen behäftade med osäkerhet, främst vad avser exploateringskostnaderna, men metoden efterliknar köpares överväganden inför ett förvärv och bör trots osäkerheterna ändå ge en god indikation om byggrättsvärdet. I sammanvägningen av metodernas resultat läggs i normalfallet störst vikt vid ortsprismetoden, medan bedömningen enligt exploateringskalkylen är behäftad med en större osäkerhet och i huvudsak får ses som en kontrollmetod. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 9(14) 5 Värdering mark för bostäder - bostadsrätt Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 5.1 Ortsprisundersökning mark för flerbostadshus bostadsrätter enligt direkt ortsprismetod Efter att ha studerat köp av mark för bostäder i Stockholm och Uppsala län bedömer vi att det främst är följande köp/markanvisningar som lägesmässigt och i avseende till värdetidpunkt är jämförbara med värderingsobjektet. Köpen är redovisade exklusive anslutningsavgift för VA och exklusive gatukostnader inom kvartersmark om inget annat framgår. Eventuella extraordinära exploateringskostnader, t.ex. grundförstärkning m.m. är exkluderat i ovanstående material alternativt kommenterat särskilt. ORTSPRISANALYS Undersökningen har resulterat i följande jämförelseköp för bostadsbyggrätter: Köp Nr. Kommun & Område Areal Köpdatum Planförhållanden Byggrätt enligt plan (alt st BTA) Köpesumma (kr/st alt BTA) Köpesumma (kr/kvm markareal) 1987 Uppsala Rosendal januari-16 Kärnhem förvärvar mark för uppförande av 80 bostadsrätter. - 5 650 2055 Norrtälje Norrtälje Hamn december-15 Markanvisningsavtal tecknat den 18 aug 2016 gällande ca 140 bostäder om ca 11 956 kvm ljus BTA. 11 956 9 100 2120 Upplands Väsby Runby april-16 Överlåtelse av fastighet i bolagsform för 28 lägenheter med fri upplåtelseform i flerbostadshus samt lokaler för handel, hantverk, kontor eller service i bottenvåning. 2 372 4 132 2152 Järfälla Bolinder Strand oktober-16 Markanvisning för ca 320 bostäder i flerbostadshus till JM AB. 2 496 7 001 2174 Haninge Vega juni-16 Viktor Hansson har utsetts till vinnare i markanvisningstävling för bostäder inom delområde 4 i Vegastaden. 3 315 9 101 2217 Huddinge Vårby november-16 Dp för bostäder samt visst lokalinslag. 11 017 7 301 2224 Vallentuna Kristineberg augusti-16 Markanvisningstävling för bostadsrätter i stadsutvecklingsområdet Kristineberg kv 1. 3 989 5 500 2225 Vallentuna Kristineberg augusti-16 Markanvisningstävling för bostadsrätter i stadsutvecklingsområdet Kristineberg kv 2. 5 250 6 667 2286 Uppsala Ulleråker juni-16 Detaljplan i samrådsskede och markanvisningstävling för ca 95 lägenheter i Ulleråker. 9 500 11 111 2287 Uppsala Ulleråker juni-16 Detaljplan i samrådsskede och markanvisningstävling för ca 150 lägenheter i Ulleråker. 15 000 8 100 2289 Uppsala Sala Backe januari-17 Markanvisningstävling för ca 5 000 kvm ljus BTA bostäder i Sala Backe 5 000 10 100 2299 Botkyrka Alby januari-17 Markanvisningstävling avseende 227 bostäder i form av flerbostadshus med ca 161 st lägenheter samt ca 66 st radhus. - 6 500 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 10(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 2312 Knivsta centrala Knivsta oktober-16 Markanvisning avseende byggrätt omfattande totalt ca 14 500 kvm BTA, ca 40 % skall utgöras av lokaler och 60 % av bostäder, totalt ca 70 st lägenheter förväntas inrymmas, upplåtna med bostadsrätt. 8 700 4 000 2358 Järfälla Jakobsberg april-17 Marköverlåtelseavtal avseende köp av mark för ca 270 bostäder, ca 7 000 kvm ljus BTA avses upplåtas med bostadsrätt. 7 000 6 500 2368 Norrtälje Öster Knutby februari-17 Markanvisningsavtal till Cobab Sverige AB gällande bostäder upplåtna med bostadsrätt. Köpare är i största utsträckning bygg- och exploateringsföretag samt bostadsbolag. 7 035 3 700 Nedan följer en mer utförlig beskrivning av några mer relevanta jämförelseobjekt: [2368, Norrtälje, Öster Knutby, februari 2017] Ett markanvisningsavtal avseende del av fastigheten Tälje 2:103, belägen inom stadsdelen Öster Knutby har tecknats mellan Norrtälje kommun och Cobab Sverige AB. Bolaget avser uppföra ca 83 bostadslägenheter omfattande ca 7 035 kvm ljus BTA i punkthus med mellan 2-5 våningsplan. Parkering skall lösas genom parkeringsdäck. Överenskommen köpeskilling uppgår till 21 090 000 kr, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris per ljus bruttoarea om 3 700 kr, inklusive gatukostnad inom allmän platsmark. Området föreslås i sin helhet bebyggas med ca 113 hyresrätter och ca 83 bostadsrätter. [2055, Norrtälje, Norrtälje Hamn, december 2015] Norrtälje kommun har under hösten 2015 genomfört en markanvisningstävling avseende exploatering med bostadsbebyggelse inom kvarter 8, 15 och 16 i Norrtälje Hamn. Wästbygg Projektutveckling Stockholm AB utsågs till vinnare för kvarter 8. Bolaget föreslår att uppföra flerbostadshus med ca 140 lägenheter omfattande ca 11 956 kvm ljus BTA. Parterna har överenskommit om en köpeskilling om totalt 83 692 000 kr, motsvarande 9 100 kr/kvm ljus BTA, inklusive gatukostnadsersättning. För kvarter 16 erhöll Riksbyggen en markanvisning och avser att uppföra ca 155 bostadsrättslägenheter med lokaler i bottenplan. Bolaget skall förvärva marken till ett markpris om 7 390 kr/kvm ljus BTA, inklusive gatukostnadsersättning. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 11(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 [2286-87, Uppsala, centrala Ulleråker, juni 2016] Uppsala kommun har anordnat en markanvisningstävling för tre kvarter i centrala Ulleråker. Inom närområdet planeras för områdets blivande torg med handel och service och hållplatser för kollektivtrafiken. De tre centrala kvarteren omfattas av en detaljplan, vars samrådshandling fanns tillgänglig som underlag inför tävlingens start i juni. Förutom bostäder ska kvarteren innehålla lokaler för centrumändamål. Parkering tillåts inom kvartersmark utan en friköpsavgift för parkering om 175 000 kr per plats är fastställd som en förutsättning. Markanvisningsavtal har tecknats med Hökerum gällande ca 95 lägenheter. RESULTAT DIREKT ORTSPRISMETOD Prisutvecklingen på den färdiga produkten, bostadsrättslägenheter, har varit kraftig i Storstockholm och under de senaste åren och i synnerhet under större delen av 2015. Prisuppgången på bostadsmarknaden har varit procentuellt mindre under 2016 (i jämförelsemed 2015) och det finns fortsatt en viss osäkerhet på marknaden beträffande vilken inverkan de relativt nyligen införda regler kring amortering per den första juni 2016 kan komma att få på längre sikt (t.ex. i kombination med stigande räntor). Vad gäller prisutvecklingen på bostadsmark så noterades under kvartal 3 och kvartal 4 2016 en mycket god efterfrågan och betalningsvilja i olika planskeden. Försäljning av nyproduktion sker i en (historiskt sett) relativt normal takt, på bibehållet höga nivåer. Detta ger att fler markintressenter känner en större tillförlitlighet till fortsatt goda försäljningspriser och vi ser en anpassning och uppjustering av gäller betalningsviljan på mark till nya nivåer. Även under första halvan av 2017 ser vi en bibehållet hög efterfrågan på bostadsmark. Inom Norrtälje kommun har ett par markanvisningsavtal relativt nyligen tecknats som bedöms som mycket intressanta. Den ena rör en markanvisning i Östra Knutby. Läget här bedöms som något sämre än det för värderingsobjektet beaktan avståndet till centrala Norrtälje samt det faktum att det ligger i anslutning till Norrtälje anstalten vilket torde ha en något negativ inverkan på betalningsviljan för objekt inom området. De andra markanvisningarna avser utvecklingsprojektet i Norrtälje Hamn. I jämförelse med värderingsobjektet bedöms läget som mer attraktivt hänsyn tagen till dess vattennära läge. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 12(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 Vidare bedöms nyligen träffade jämförelseobjekten i Knivsta och Uppsala till viss del vara av intresse. Utifrån ovan och med hänsyn till övriga redovisade ortspriser och förväntat pris på slutprodukt (den senaste tidens prisutveckling på bostadsrätter) samt beaktat utvecklingen i Knivsta framöver bedöms sammantaget marknadsvärdet för byggrätter för bostadsrätter inom värderingobjektet såsom planlagd utifrån den direkta ortsprismetoden till ca 4 500-5 500 kr/kvm ljus BTA förutsatt att det inte tillkommer några exploateringskostnader utom kvartersmark. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 13(14) 5.2 Värdering enligt indirekt ortsprismetod FÖRFARANDE Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 I detta avsnitt redovisas en förenklad exploateringskalkyl för mark med lagakraftvunnen detaljplan utifrån redovisad projektbeskrivning i avsnitt 2. I värdebedömningarna beaktas även de exploateringsförutsättningar samt den intäktsbedömning priser på slutprodukten som bedömts under avsnitt 3. Utifrån antaganden om intäkter och kostnader kan sedan följande förenklade kalkyl ställas upp: Exploateringskalkyl - Diamanten 5 Kategori/Etapp Flerbostadshus Insats (kr/kvm BRA) 35 000 Föreningens lån (kr/kvm BRA) 12 333 Marknadsvärde efter (kr/kvm BRA) 47 333 Omräkningstal BRA/BTA 0,77 + Projektvärde efter (kr/kvm BTA) 36 447 Anläggningar inom kvartersmark (kr/kvm BTA) -300 Rivningskostnader (kr/kvm BTA) 0 Entreprenad- och byggherrekostnader (kr/kvm BTA) -26 000 Marknadsföring/försäljning/uthyrning (kr/kvm BTA) 0 - Summa produktionskostnader (kr/kvm BTA) -26 300 = Netto (kr/kvm BTA) 10 147 - Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) 4 972 = Byggrättsvärde (kr/kvm BTA) 5 175 Byggrätt (kvm BTA) 1 Genomsnittlig exploateringstid efter lagakraftvunnen plan (år) 0,5 Real kalkylränta (%) 3,5% Nuvärde (kr/kvm BTA) 5 087 Bedömt byggrättsvärde (kr) 5 087 Bedömt byggrättsvärde (kr/kvm BTA) 5 087 RESULTAT INDIREKT ORTSPRISMETOD Med ovan givna förutsättningar indikerar exploateringskalkylen ett marknadsvärde för bostadsbyggrätter om ca 5 000 kr/kvm ljus BTA vilket överensstämmer med de i ortsprismetoden bedömda marknadsvärdet. Kalkylen skall i första hand ses som en rimlighetskontroll. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

2017-09-14 14(14) Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 6 Slutsatser 6.1 Resultat Mot bakgrund av vad som redovisats ovan bedöms värderingsobjektets marknadsvärde vid värdetidpunkten juni 2017 till: 5 000 kr/kvm BTA Femtusen kronor per kvadratmeter bruttoarea Ovan bedömt värde gäller utifrån förutsättningen att kvadratmeterpriset per ljus bruttoarea är att likställa med kvadratmeterpriset per bruttoarea för aktuellt värderingsobjekt, se de särskilda förutsättningar som ges i avsnitt 1.5. Stockholm 2017-09-14 Hedvig Mathisson Civilingenjör Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Jimmie Nordensky Civilingenjör Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilder CFD Allmänna villkor för värdeutlåtande Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

( 2017-09-14 Bilaga 1 Ordernummer: 162 906 Byggrätt inom Norrtälje Diamanten 5 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, 103 66 Stockholm, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm

FASTIGHET Beteckning NORRTÄLJE DIAMANTEN 5 Nyckel: 010005634 Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen 1993-02-19 1985-02-13 2017-06-01 Församling Okänd ADRESS Adress Baldersgatan 17 761 50 Norrtälje Diamantgatan 1 761 50 Norrtälje LÄGE, KARTA Område N(SWEREF 99) E(SWEREF 99) N(Lokalt) E(Lokalt) Registerkarta 1 6630646.1 707535.9 NORRTÄLJE AVSKILD MARK Beteckning NORRTÄLJE DIAMANTEN 2 NORRTÄLJE DIAMANTEN 3 NORRTÄLJE DIAMANTEN 4 Status AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 2621 kvm 2621 kvm 0 kvm LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 212000-0217 NORRTÄLJE KOMMUN BOX 800/Kassan/ 761 28 NORRTÄLJE Köp: 1942-11-03 Köpeskilling: Ingen redovisad köpeskilling. Lagfartsanmärkning: ID-nummer kompletterat Akt: 82/21842 Lagfartsanmärkning: Anmärkning Akt: 74/638 1/1 1943-01-20 43/12 ANTECKNINGAR, INSKRIVNINGAR och INTECKNINGAR Fastigheten är gravationsfri. PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Planer Datum Akt Stadsplan: NORRA BRYGGÅRDSGÄRDET 1956-10-12 0188-B51 Anmärkning del av plan: GENOMFÖRANDETIDEN HAR UTGÅTT Tomtindelning: DIAMANTEN 1963-04-02 0188-C289 Stadsplan: DEL AV ÖVRE BRYGGÅRDSGÄRDET 1977-04-27 01-NOÄ-360 0188 01-155 Anmärkning del av plan: GENOMFÖRANDETIDEN HAR UTGÅTT Stadsplan: GÖRDELMAKAREN,HEMMET,HÄRDEN 1985-09-24 Genomf. slut: 1992-06-30 0188-P85/0924 0188 01-184 TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår SPECIALENHET, ALLMÄN BYGGNAD 2016 2013 (828) 294684-2 Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form 212000-0217 1/1 Lagfaren/Tomträttsinneh. Primärkommuner, borgerliga NORRTÄLJE KOMMUN BOX 800/Kassan/ 761 28 NORRTÄLJE ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning 1960-12-10 0188-D1290 Sammanläggning 1963-09-24 0188-D1290 Tomtmätning 1969-08-25 0188-D1577 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING NORRTÄLJE DIAMANTEN 5 NAI Svefa, Mäster Samuelsgatan 60, 103 66 STOCKHOLM, Tel: +46 (0)10-603 86 00 Sidan 1 av 3 2017-06-05 20:07

URSPRUNG NORRTÄLJE TÄLJE 1:384 NORRTÄLJE TÄLJE 1:431 NORRTÄLJE TÄLJE 2:177 TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt A-NORRTÄLJE DIAMANTEN 1 1969-09-26 0188-67/1969 A-NORRTÄLJE DIAMANTEN 5 1979-10-01 01-BJÖ-836 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING NORRTÄLJE DIAMANTEN 5 NAI Svefa, Mäster Samuelsgatan 60, 103 66 STOCKHOLM, Tel: +46 (0)10-603 86 00 Sidan 2 av 3 2017-06-05 20:07

KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:1000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING NORRTÄLJE DIAMANTEN 5 NAI Svefa, Mäster Samuelsgatan 60, 103 66 STOCKHOLM, Tel: +46 (0)10-603 86 00 Sidan 3 av 3 2017-06-05 20:07

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2017-01-18 Ver 3