PM - Försäljning av Händelö Gård

PM 1(9) 2012-11-22 Handläggare, titel, telefon Jonas Sivervik, projektsamordnare 011-15 12 80 PM - Försäljning av Händelö Gård 1. Intressentförfrågan för försäljning av Händelö Gård Norrköpings kommun avser att sälja Händelö gård med omnejd och erbjuder intressenter att komma med intresseanmälan avseende ett förvärv av hela eller delar av området. Händelö är belägen norr om Norrköping, längst in i Bråviken. Händelö utgörs av en ö, som är avskild från fastlandet genom Bråviken i norr, Lindö kanal i öster, Höga Viken i väster och inloppet till Norrköpings stad i söder. Gården är omgiven av ett vackert landskap av ekbackar, åkermark och gammal hagmark. Händelö gård har mycket höga kulturhistoriska och antikvariska värden. 1.1 Inlämning av intresseanmälan för förvärv En intresseanmälan avseende ett förvärv av Händelö gård ska innehålla följande: Kort beskrivning av verksamhet som är tänkt att bedrivas Vilka delar av området som intresseanmälan avser (nummer 1-21) Indikation på offererat pris för förvärv av marken Intresseanmälan ska vara Norrköpings kommun tillhanda senast den 31 januari 2013. De kan lämnas i Rosens reception på Trädgårdsgatan 21 eller skickas via post till: ATT: Marcus Söderström Norrköpings kommun Mark och exploatering 601 81 Norrköping Intresseanmälan ska lämnas i förseglat kuvert och märkas med Händelö Gård. Postadress Besöksadress Telefon Telefax E-post Norrköpings kommun Förvaltningshuset Rosen 011-15 12 80 011-15 12 35 jonas.sivervik@norrkoping.se Trädgårdsgatan 21 011-15 00 00 (vxl) Internet Mark och exploatering www.norrkoping.se 601 81 Norrköping

PM 2(9) 1.2 Områden aktuella för förvärv inom Händelö gård. Områden till salu inom Händelö gård finns utmärkt på kartan i bilaga 1. Totalt finns 21 områden markerade, åtskilda av deras olika byggrätter och bestämmelser. En intresseanmälan om förvärv av Händelö Gård ska minst omfatta huvudbyggnaden (nr. 1), flygeln (nr. 12), stallbyggnaden (nr. 21) samt den omkringliggande mark som krävs för fastighetsbildning. Intresseanmälan kan förutom dessa områden även omfatta större delar av planområdet. Se även vidare under punkt 5 för genomgång av respektive område. 1.2 Utvärdering av intresseanmälningar Utvärdering genomförs av kommunens verksamhet för mark och exploatering. Företag som lämnar in kompletta intresseanmälningar enligt ovan kommer att erbjudas möjlighet att träffa kommunen och vidare presentera sina idéer innan beslut tas om försäljningspart. Intresseanmälningarna kommer att utvärderas baserat på ovanstående tre kriterier. I första hand bedöms markpriset, men även hur stor del av Händelö Gård man vill förvärva samt vilken verksamhet man vill bedriva är av vikt. Föreslagen part kommer att presenteras för Stadsplaneringsnämnden för beslut om försäljning. 2. Om Händelö Gård 2.1 Historik om området Händelö gård ligger cirka 5 km nordost om Norrköpings centrum, på nordöstra delen av Händelö. En detaljplan finns antagen sedan 2010 med ursprungligt syfte att omvandla området till ett Miljötekniskt centrum, vilket inte skett. Planen medger verksamheter av olika slag. Exempel på möjliga verksamheter är hotell, kontor, konferensverksamhet, handel och vandrarhem. Kulturmiljön på Händelö gård härrör från mitten av 1800- talet, de två elementen som bidrar till känslan är huvudbyggnaden och den engelska parken. Händelö gård är en herrgårdsanläggning bestående av en mangårdsbyggnad, en flygel och två timmermagasin. Till Händelö gård hör även ett stall och ett vagnslider, en läkarvilla samt ett flertal uthus och hemlighus. En frukt- och köksträdgård och en engelsk park har också varit en del av gårdens miljö och idag finns rester utav dessa kvar. Vad gäller

PM 3(9) fruktträdgården som är belägen öster och sydöst om huvudbyggnaden så finns den markerad från 1685 års karta och framåt. I gårdens omnejd har även en mängd annan bebyggelse funnits som idag inte längre finns kvar. Man kan utläsa en för Sverige tidstypisk historia genom att ta del av Händelö gårds ägarlängder. Mellan 1986-1999 bedrevs kommunal verksamhet i huvudbyggnad och flygeln, sedan dess har byggnaderna stått tomma. Övriga byggnader har tills för ett par år sedan hyrts ut till sommargäster. Stadspartner har för Norrköpings kommun räkning underhållit byggnaderna och området sedan dess 2.2 Byggnader inom Händelö gård I detaljplanen finns tre byggnader som utgör kärnan av Händelö gård. Vid förvärv ska minst dessa tre byggnader ingå i köpet. Huvudbyggnaden (1), Flygeln (12) samt Stallbyggnaden (21). Samtliga tre byggnader är kulturhistoriskt intressanta och omfattas av rivningsförbud. Se bilaga 3 för beskrivning av byggnaderna. För genomgång av renoveringsbehov för dessa byggnader, se bilaga 2A, 2B och 2C. I bilaga 2A finns en mycket översiktlig uppskattning av kostnaden, som bör tas med försiktighet. Den i bilagorna nämnda byggnaden; spannmålsmagasinet är riven och endast grunden finns idag kvar. Huvudbyggnaden På 1700-talet hade huvudbyggnaden två utskjutande flyglar och gårdsplanen vid entrén omgärdades av ytterligare två, fristående flyglar. En allé med träd i tre parallella rader, ledde fram till byggnaden. Vägen med allén följde en axel som pekade rakt mot huvudbyggnaden. Axeln fortsatte rakt genom byggnaden och ledde vidare genom ett öppet landskap med stora ekar, ner mot Bråviken. Det är efter dessa principer som huvudbyggnaden har sin plats i landskapet. Idag är allén förkortad men finns till stora delar kvar. I flera hundra år har omgivningarna öster om den bestått av en stor fruktträdgård och förmodligen även en köksträdgård. Den nuvarande byggnaden ritades och uppfördes i nyklassisistisk stil under åren 1850-1853 av bröderna August och Johan Rober Nyström. De var både arkitekter och byggmästare. Enligt tidens anda från slutet av 1700-talet skulle flyglarna vara helt fristående byggnader. Man hade helt gått ifrån den slutna gårdsbebyggelse som härstammade från medeltid och vasatiden. Byggnaden är belägen på en av de högre höjderna i området, med ett dominerande läge ut mot vattnet. Byggnaden renoverades 1912. Mindre förändringar i planlösningen skedde under 1900-talet. Då huvudbyggnaden övergick från enfamiljsbostad till kommunalt behandlingscenter, förändrades ändamålet, rörelsemönstret mellan rummen blev ett annat och byggnaden förlorade ett värde som dock enkelt går att återställa. Efter 1999 har byggnaderna i princip stått tomma.

PM 4(9) Huvudbyggnaden innehåller två plan samt en vind, ytterväggarna är timrade och putsade. Flygelbyggnaden Vid mitten av 1800-talet ritades den västra flygeln samtidigt som den nya huvudbyggnaden, den östra flygeln var då redan riven. Flygeln har två våningar med källare. Byggnaden renoverades 1912, samtidigt som huvudbyggnaden. I början av 1990-talet skedde en ombyggnad, men flygeln kan återställas i ursprungligt skick. Stallbyggnaden Nuvarande stall är uppfört 1912-13, förmodligen på gammal grund. 3. Detaljplan för området Syftet med detaljplanen har varit att förbereda etableringen av ett hamn- och industriområde samt att utveckla Händelö gård till en mötesplats. Ursprungligen skulle miljötekniskt centrum bedriva verksamhet på Händelö gård, vilket gör att planbestämmelserna har anpassats till att passa konferens och utställningslokaler. Detaljplanen medger inte bostäder, men är anpassad till att passa verksamheter för konferens och utställning. Hotell medges för delar av området, vilket även ger möjligheter för exempelvis bed & breakfast, eller konferensverksamhet med övernattning. Vilka ytor som ej medger hotell framgår av planbestämmelserna. Den kvartersmark som i detaljplanen är utlagd som HKJ 1 R medger byggrätt för handel, kontor, icke- störande småindustri samt kultur. 3.1 Järnvägen Mark har i detaljplanen reserverats, då Kardonbanan som är en ny järnväg från stambanan, över Malmölandet och Motala ström, till Pampushamnen på norra Händelö, ska dras genom planområdet. Planerad byggstart för Kardonbanan var 2011, men arbetet prioriterades ned, och i dagsläget finns inget beslut om eller när en byggstart kan bli aktuell. I detaljplanen har mark reserverats för Kardonbanan, järnvägsspåret sträckning innebär att den skär mellan ekonomibyggnaderna och gårdsbebyggelsen. Spåret planeras att gå cirka 6 meter under nuvarande marknivå, och en bro kommer då att anläggas över järnvägen, vilket bekostas av huvudmannen för järnvägen. Enligt den miljökonsekvensbeskrivning som gjorts räknas det med en trafikmängd om ca 15-25 godståg/dygn på lång sikt (ca 20 år efter

PM 5(9) järnvägens utbyggnad). Ny bebyggelse föreslås i analysen få uppföras inom 25-50 meter från järnvägsspåret om skyddsåtgärder mot farligt gods vidtas. Detaljplanen tillåter att skydd i form av plank, mur, vall och tät plantering uppförs. Det åligger exploatören att bekosta de skyddsanordningar som behöver uppföras enligt detaljplanen innan marken tas ianspråk för bebyggelse. 3.2 Kulturmiljö För att skydda den kulturhistoriska miljön vid Händelö gård, ska användningen inom området (Q) vara anpassad till bebyggelsens kulturvärde. Ändring av byggnad, trädgård eller mark får därför inte förvanskas eller förändra dess karaktär. Planen anger även att marklov krävs för fällning av träd inom Q och HKJ 1 R området. På Händelö gård är många byggnader idag mycket nedgångna och förstörda, omgivande trädgård och natur är också mycket eftersatta och behöver rustas upp. För att göra det möjligt att använda gårdsområdet även i framtiden har skyddsbestämmelserna därför begränsat till att omfatta de mest värdefulla byggnaderna i området. De byggnader som omfattas av rivningsförbud är huvudbyggnaden, stallbyggnaden samt västra flygelbyggnaden. För övriga byggnader krävs rivningslov. Rivning kan vägras om byggnaderna anses ha historiskt/kulturhistoriskt värde. 3.3 Skötselplan för park Ägare av kvartersmarken ska inom planområdet finansiera inledande planteringar och inledande åtgärder som föreslås i skötselplan för natur- och parkmark. 3.4 Fornlämningar En del av området ligger inom fast fornlämning, RAÄ 320 (Norrköping), lämningen är av typen bytomt/gårdstomt. I karta på bilaga 4 är fornlämningen markerad med blått. Vid markarbete inom detta område, samt i dess omedelbara närhet, måste länsstyrelsen kontaktas rörande tillstånd för intrång i fast fornlämning. En bedömning kommer ske från fall till fall, beroende på vilket område som berörs samt omfattningen på markarbetet. För vidare information angående fornlämningsområdet hänvisas till Länsstyrelsen.

PM 6(9) 4. Teknisk försörjning av området 4.1 Vatten och avlopp I dagsläget finns enskilt avlopp och kommunalt dricksvatten. Ett ledningsstråk för vatten- och avloppsledningar finns öster om planområdet, i Oceangatan, som är den befintliga anslutningspunkten för dricksvattnet. Området bör försörjas med kommunalt vatten och avlopp. Diskussion bör ske mellan Norrköping Vatten och intressent för att utreda kostnad och vem som ansvarar för utbyggnaden av ledningar. 4.2 Värme I dagsläget har endast huvudbyggnaden värmesystem i form av bergvärme, med elpanna. Fjärrvärmeledningar finns i intilliggande bebyggelseområden, ca 500 m bort. 4.3 El E.ON Elnät Sverige AB distribuerar el i området. Ny bebyggelse föreslås anslutas till befintligt nät. En transformatorstation finns inom planområdet på fastigheten Händelö 2:48 som ägs av Sydkraft Nät AB. Detaljplanen bekräftar användningen genom planbestämmelsen tekniska anläggningar. 4.4 Vägar För utbyggnad och drift av vägar inom kvartersmark finansierar och ansvarar den eller de intressenter som förvärvar området för, liksom underhållet av ytskiktet för den eventuella järnvägsbron. 5. Byggrätt och bestämmelser inom gällande detaljplan Nedan följer en översiktlig genomgång av planens bestämmelser samt av de 21 egenskapsområden som förklarar vilka olika ändamål och vilken byggrätt som marken medger. 5.1 Allmänt om bestämmelser inom kvartersmarken Kvartersmarken kring Händelö gård består av två områden där olika s.k. användningsbestämmelser gäller. Dessa består av Q- användningen anpassad till bebyggelsens kulturvärde (gult i plankartan) samt HKJ 1 R- Handel, kontor, icke- störande småindustri, kultur (brunt i plankartan). Totalt består kvartersmarken av en area på ca 34 000 kvm där användningsbestämmelsen Q består av ca 29 000 kvm och användningsbestämmelsen HKJ 1 R består av ca 5 000 kvm. Areorna är ej exakta utan fastställs i samband med fastighetsbildning Användningsbestämmelsen Q innebär att användningen inom området ska vara anpassad till bebyggelsens kulturvärden. Ändring av byggnader, mark

PM 7(9) eller trädgård får inte förändras eller förvanska. Detta för att strukturen i området ska bevaras. Planen anger även att marklov krävs för fällning av träd inom Q och HKJ 1 R området. Området Q, får inte användas till bostäder, men övernattning medges för delar av området. Det finns tre stycken byggnader i plankartan som omfattas av rivningsförbud, dessa finns i egenskapsytorna 1,12 samt 21. För rivning av övriga byggnader krävs rivningslov, detta kan vägras om byggnaderna anses ha historiskt/kulturhistoriskt värde. 5.2 Genomgång av egenskapsytor 1-21 Numreringen av egenskapsytorna hänvisar till kartan i bilaga 1. 1. Den befintliga huvudbyggnaden på ca 600 BTA får enligt bestämmelserna inte rivas. Dess exteriör och interiör ska bevaras och underhållas så att det kulturhistoriska värdet bevaras. 2. Denna egenskapsyta har en upplags- och byggnadshöjd på högst sju meter. Det finns ingen begränsning vad gäller största byggrätt inom denna yta, exempelvis skulle en altan från huvudbyggnaden (egenskapsyta 1) kunna förläggas här. 3. I denna egenskapsyta tillåts huvudbyggnaden ha en maxhöjd på 11 meter och en största byggnadsarean om 200 kvm. Exempelvis skulle en flygel på två plan om ca 400 BTA kunna uppföras här. Fler huvudbyggnader tillåts. 4. Inom denna yta får byggnader med högst två plan byggas, det finns ingen begränsning vad gäller byggrättens area inom denna egenskapsyta. 5. Inom denna yta får byggnader med högst två plan byggas, det finns ingen begränsning vad gäller byggrättens area, planbestämmelsen säger att hotell inte får uppföras. 6. Inom denna yta säger egenskapsbestämmelserna att hotell inte får byggas, ingen begränsning finns vad gäller byggrättens area, högst två plan tillåts. Innan marken tas i anspråk för bebyggelse ska skyddsanordning uppföras till minst 2 meter. Skyddsanordning kan anordnas antingen inom egenskapsyta 6 eller inom den angränsande egenskapsyta med benämningen skydd. 7. Här ligger trädgårdsmästarbostaden som är ca 100 BTA. Särskild hänsyn ska tas till dess exteriör, vid ombyggnad eller nybyggnad. Ingen begränsning finns vad gäller byggrättens area, dock får ej hotell uppföras. Vidare säger egenskapsbestämmelsen att skyddsanordning ska uppföras till minst 2 meters höjd innan marken tas i anspråk. Skyddsanordning kan anordnas antingen inom egenskapsyta 7 eller inom den angränsande egenskapsyta med benämningen skydd.

PM 8(9) 8. Planbestämmelsen säger att befintlig trädrad ska bibehållas och ersättas med lämplig art vid nyplantering. Skyddsanordning ska uppföras till minst 2 meters höjd innan marken tas i anspråk. Skyddet kan uppföras inom egenskapsyta eller på den angränsande ytan med benämningen skydd. Byggrätten ger tillåtelse för byggnad med två plan, dock ej för hotell. Ingen begränsning för minsta byggrätt finns. 9. Egenskapsyta får bebyggas med högst två plan, eventuell byggnad får ej användas för hotell. Ingen begränsning för minsta byggrätt finns. Skyddsanordning ska uppföras till minst 2 meters höjd innan marken tas i anspråk. Skyddsanordning kan anordnas antingen inom egenskapsyta 9 eller inom egenskapsyta med benämningen skydd. 10. Byggrätten medger en största area per huvudbyggnad om 275 kvm, i högst två plan dock inte för hotell. Fler huvudbyggnader tillåts. Inom området finns möjlighet till förslagsvis en huvudbyggnad i två plan på ca 550 BTA, samt ytterligare byggnad på cirka 300 BTA. 11. Inom egenskapsyta finns byggrätt för parkering samt för huvudbyggnad med största byggnadsarea på 275 kvm förslagsvis i två plan (550 BTA), med en högsta höjd på 11 meter. Fler huvudbyggnader tillåts. 12. Västra flygelbyggnaden på ca 300 BTA, som enligt plankartan inte får rivas, dess exteriör och interiör ska underhållas så att det kulturhistoriska värdet bevaras. 13. Inom egenskapsyta finns bestämmelsen att byggnad får vara högst 7 meter. Inom området finns två befintliga byggnader, ett hönshus och ett hemlighus. Byggnaderna har inget speciellt skydd enligt detaljplanen. Ingen begränsning för minsta byggrätt finns. 14. Egenskapsbestämmelsen medger handel, kontor icke störande småindustri, kultur. Byggrätten medger en största byggnadsarea per huvudbyggnad om 550 kvm i högst två plan. Skyddsanordning minst 2 meters höjd måste uppföras innan marken tas i anspråk för bebyggelse. Skyddsanordning kan anordnas antingen inom egenskapsyta 14 eller inom egenskapsyta med egenskapsbestämmelsen skydd. 15. Egenskapsbestämmelsen medger handel, kontor icke störande småindustri, kultur. Största byggnadsarea om 550 kvm per huvudbyggnad i två plan tillåts. Marken ska vara tillgänglig för inoch utfart från angränsande fastigheter. Fler huvudbyggnader tillåts. 16. Egenskapsbestämmelsen medger ej hotell, men i övrigt ger byggrätten, rätt att uppföra byggnad i två plan, ingen begränsning finns vad gäller byggrättens storlek inom egenskapsyta.

PM 9(9) 17. Byggrätten inom egenskapsyta medger en största byggnadsarea per huvudbyggnad på 200 kvm i högst två plan, ingen begränsning finns vad gäller byggrättens storlek inom egenskapsyta. Fler huvudbyggnader tillåts. 18. Inom denna egenskapsyta finns läkarvillan, särskild hänsyn ska tas till byggnadens interiör. Vid ombyggnad eller nybyggnad ska särskild hänsyn tas till byggnadens ursprungliga karaktär. Ingen begränsning finns vad gäller byggrättens storlek inom egenskapsyta. 19. Hotell får ej uppföras inom denna egenskapsyta, skyddsanordning måste uppföras innan marken tas i anspråk för bebyggelse. Ingen begränsning finns vad gäller byggrättens storlek inom egenskapsyta. Skyddsanordning kan anordnas antingen inom egenskapsyta 19 eller inom egenskapsyta med benämningen skydd. 20. Inom denna egenskapsyta finns vagnslidret/redskapsboden, särskild hänsyn ska tas till byggnadens placering och rumsbildning. Vid ombyggnad eller nybyggnad ska särskild hänsyn tas till byggnadens ursprungliga karaktär. Hotell medges inte inom denna egenskapsyta. Ingen begränsning finns vad gäller byggrättens storlek inom egenskapsyta. 21. Inom denna egenskapsyta finns stallbyggnaden, byggnaden får inte rivas. Byggnadens exteriör ska underhållas så att det kulturhistoriska värdet bevaras. Byggnaden får inte användas för hotell. Övriga egenskapsytor: Öster om egenskapsytorna fyra och fem finns två egenskapsytor med egenskapsbestämmelsen q 3. Dessa områden består av park- och trädgård. Kompletterande anläggning av park- och trädgårdsmiljö ska ske med anpassat material och hänsyn till parkens och trädgårdens kulturhistoriska värde. Här får endast marken bebyggas med uthus, bodar, växthus och dylikt. Egenskapsytor som är prickmarkerade i plankartan får inte bebyggas. På plankartan syns även tre stycken egenskapsytor (xy) vilket betyder att marken ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik samt vara tillgänglig för in- och utfart från angränsande fastigheter. Inom egenskapsytorna med bestämmelserna skydd i plankartan får endast skyddsanordningar uppföras, t.ex. plank, mur och plantering etc. Inom vissa prickmarkerade områden finns bestämmelsen parkering vilket innebär att parkering får anordnas. Planen medger handikapparkering utanför på plankartan särskilt anvisade platser. Mellan egenskapsytan 17 och 18 finns en yta som tillåter parkering samt att marken får bebyggas med uthus, bodar, växthus, skärmtak och dylikt.