Balkonger? På extra föreningsstämma den 10 september kl 19:00 röstar vi som förening om vi skall söka bygglov för balkongbyggnation eller inte All tillgänglig information finns inkluderat i detta informationsblad. Brf. Pontonjärkaserns Balkonggrupp
KALLELSE Medlemmarna i HSB:s bostadsrättsförening PONTONJÄRKASERN i Stockholm kallas härmed till extra föreningsstämma. Torsdagen den 10 september kl 19:00 i föreningslokalen, Jaktvarvsplan 3. Dagordning 1. Val av stämmoordförande 2. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 3. Godkännande av röstlängd 4. Fastställande av dagordning 5.Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet, samt val av rösträknare 6. Fråga om kallelse behörigen skett 7. Informations och frågestund där balkonggruppen och entreprenören Balcona medverkar 8. Beslut angående balkonggruppens förslag om balkongbygge 9. Avslutning På föreningsstämma har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt, har de tillsammans endast en röst. Innehar en medlem flera bostadsrätter i föreningen har medlemmen endast en röst. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. En medlems rätt vid föreningsstämma utövas av medlemmen personligen eller den som är medlemmens ställföreträdare enligt lag eller genom ombud. Ombud skall förete skriftlig dagtecknad fullmakt. Fullmakten skall företes i original och gäller högst ett år från utfärdandet. Ombud får bara företräda en medlem. Medlem får på föreningsstämma medföra högst ett biträde. För fysisk person gäller att endast annan medlem eller medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, föräldrar, syskon eller barn får vara biträde eller ombud. HJÄRTLIGT VÄLKOMNA! Styrelsen
Information inför omröstning på extra föreningsstämma torsdag den 10 september 2015 kl 19:00 Balkonggruppen föreslår att den extra föreningsstämman beslutar: Att föreningen ger styrelsen uppdraget att ansöka om bygglov för balkonger, samt att föreningen vid erhållet bygglov låter bygga balkonger i enlighet med bygglovet under förutsättning att kostnader förknippade med balkongbygget betalas av de medlemmar som väljer att bygga balkong. Stämmans beslut På stämman kommer en omröstning att genomföras. Då eventuellt byggande av balkonger kommer att påverka fastighetens utformning krävs kvalificerad majoritet (2/3 av rösterna på stämman) för ett giltigt beslut. En röst FÖR innebär att du som medlem godkänner förslagen ovan, oavsett om du själv vill eller kan bygga balkong. En röst EMOT innebär att du som medlem inte godkänner förslagen ovan, oavsett om du själv vill eller kan bygga balkong. OBS! Ingen förbinder sig att bygga balkong i samband med denna extrastämma. Vad bör jag som medlem göra? Du bör: 1. Ta ställning för eller emot dessa förslag 2. Närvara vid extrastämman för att rösta (alternativt via ombud, se bifogad fullmakt)
Bakgrund På årsstämman 2015 fattades beslutet att bilda en balkonggrupp för att undersöka nuvarande förutsättningar för att bygga balkonger. En kallelse till ett uppstartsmöte sattes upp i alla trappuppgångar och mötet hölls den 5 mars. På mötet deltog runt 15-20 personer och en balkonggrupp bildades bestående av: Peter Almström - Jaktvarvsplan 3, 2 tr 070-223 53 24, f00pal@kth.se Claes Jakobsson - Jaktvarvsplan 3, 4 tr 070-282 33 27, claes@surfar.nu Maria Jansson - Jaktvarvsplan 3, 0,5 tr 070-355 19 82, maria.helen.jansson@gmail.com John Kärrbrink - Pontonjärgatan 18, 4 tr 072-200 57 42, john.karrbrink@gmail.com Mattias Millbro - Pontonjärgatan 16, 1 tr 070-468 58 17, mmillbro@kth.se Johan Porsby - Pontonjärgatan 18, 2 tr 070-444 07 04, johan.porsby@agero.se Balkonggruppens arbete Balkonggruppen har träffats vid ett stort antal tillfällen och har mött, rådfrågat samt beställt offerter från Stockholms största balkongentreprenörer Balcona och Fästeb. Vi har även träffat och rådfrågat en handläggare på Stockholms Stadsbyggnadskontor (som beviljar eventuell bygglovsansökan) under deras öppna bygglovsrådgivning. Samtliga vi talat med anser att förutsättningarna för balkongbyggnation är mycket goda. Efter dialog och förhandlingar med balkongentreprenörerna har balkonggruppen valt det anbud som ansågs mest fördelaktigt. Valet blev Balcona då vi fick ett lägre pris och en bättre dialog. Ett informationsblad skickades därefter ut till samtliga boende i föreningen och ett informationsmöte hölls den 10 juni. Ett placeringsförslag har under sommaren tagits fram tillsammans med Balcona. Detta utskick är en uppdatering av det förra informationsbladet och innehåller all information och kunskap vi samlat på oss under arbetets gång. Beslut om föreningen ska söka bygglov och låta bygga balkonger eller inte kommer fattas på extra föreningsstämma den 10 september. Vill du påverka beslutet måste du komma till stämman eller ordna ombud med fullmakt. Mall för fullmakt bifogas denna skrivelse.
Hur går allt till? Vi följer gängse process för balkongbyggnation enligt de personer vi talat med på Balcona och Fästeb. Detta typ av projekt genomförs normalt i nedanstående steg. Avklarade: Kommande: En balkonggrupp bildas. Förutsättningarna undersöks, entreprenör rådfrågas och offerter begärs. Entreprenör väljs och ett placeringsförslag skapas av denna. Ett eventuellt informationsmöte hålls där balkonggruppen berättar om vad man kommit fram till. All information sammanställs och skickas till samtliga medlemmar i föreningen (detta utskick). En föreningsstämma beslutar om vi skall söka bygglov och genomföra byggnation eller inte. För beslut krävs kvalificerad majoritet, dvs 2/3 av de röstande på stämman. Eventuell överklagan till hyresnämnden behandlas. Om stämman beslutat att föreningen ska gå vidare i processen tecknar föreningen avtal med vald entreprenör avseende framtagning av bygglovshandlingar och administration av bygglovsansökan. Entreprenören tar fram bygglovshandlingar (såsom detaljerade ritningar) och administrerar bygglovsansökan. Ansökan om bygglov skickas in av föreningen (i samverkan med entreprenören). Eventuella justeringar görs baserat på svar från Stadsbyggnadskontoret. Efter beviljat bygglov görs en detaljerad utförandebeskrivning per lägenhet. Samtliga lägenheter besöks och mäts, tillval och önskemål noteras. Kostnader och utförande för varje lägenhet sammanställs och redovisas. Avtal tecknas mellan föreningen och medlem som bygger balkong, varvid hela kostnaden för balkongen betalas in till föreningen. Detta för att utesluta risker med utebliven betalning från medlem i ett senare skede, då det är föreningen som beställare som blir betalningsskyldig. Entreprenadkontrakt tecknas mellan föreningen och entreprenören om att bygga balkongerna. Tidplan för byggstart och färdigställande fastställs. Balkongbyggnation kan därefter påbörjas. Byggnation påbörjas i regel 2 4 månader efter att avtal tecknats. Den enskilde lägenhetsinnehavaren berörs av byggnationen i cirka 10-12 veckor. Efter avslutad byggnation anlitar föreningen en besiktningsman för slutbesiktning av balkongerna. Entreprenören rättar till eventuella framkomna anmärkningar från besiktningen och först därefter slutfaktureras föreningen. Ägandet av balkongerna övergår till föreningen.
Vilka kan få balkonger? Då stadsbyggnadsnämnden har sista ordet vid bygglovsansökan finns inga garantier för hur den slutgiltiga byggnationen kommer att se ut. Balkonggruppen har haft som mål att så många som möjligt skall kunna få en balkong, eller en fransk dörr där balkong inte är möjligt. Enligt de experter som balkonggruppen pratat med borde det vara möjligt att bygga balkonger både mot gård och gata. En eventuell bygglovsansökan kommer som utgångspunkt omfatta balkong- eller fransk dörrbyggnation för en majoritet av föreningens lägenheter (runt 90 % av de som inte redan har en balkong). Se bifogad fasadskiss och placeringsförslag till en eventuell bygglovsansökan. Placeringsförslaget tar hänsyn till en mängd faktorer (såsom insyn, skillnader mellan våningsplan mm) för att maximera antalet balkonger. Därför har inga alternativa placeringsförslag tagits fram. Lägenheter som redan har en balkong får enligt placeringsförslaget inte möjlighet att bygga en till. Flera balkonger per lägenhet ogillas till vis del av stadsbyggnadskontoret (enligt de uppgifter som balkonggruppen fått ta del av) och i somliga fall skulle en andra balkong innebära att grannar inte kan få någon alls. Det slutliga bygglovet kan dock skilja sig från placeringsförslaget beroende på vad stadsbyggnadskontoret och stadsbyggnadsnämnden säger. Vad kostar det? Nuvarande förslag kostar ungefär 110 000 kronor per balkong inklusive moms och vanliga tillval och ungefär 70 000 kronor per fransk dörr. Summan kan komma att ändras något (både upp eller ner) beroende på om Stadsbyggnadskontoret vill att vi inför ändringar och de tillval man som enskild medlem gör. Den enskilde bostadsrättsinnehavaren står för alla kostnader för den egna balkongen. Även kostnader för eventuella extra städningar av trapphus mm kommer bekostas av de som bygger balkong. Den som inte har möjlighet att få en balkong eller fransk dörr behöver inte betala något. Om bygglov inte beviljas står entreprenören för samtliga omkostnader. Byggs inga balkonger kostar det ingenting. Detta är orsaken till att en bostadsrättsförening normalt sett fattar beslut om byggnation innan bygglovet skickas in. Detta kan verka bakvänt men det är fråga om en stor summa pengar att ta fram underlag till och ansöka om bygglov. En kostnad som föreningen får stå för vid ett nej till byggnation på en efterföljande föreningsstämma. Detta undviks genom att först rösta och sedan söka bygglov. För att finansiera framtida underhåll av balkonger kommer en särskild balkongfond inrättas. De medlemmar som bygger balkong kommer varje månad betala in en summa till denna fond. Storleken på insättningen bestäms av styrelsen, vanligtvis runt 100-150 kr per månad. Hur påverkas värdet på min lägenhet? Vi har samtalat med två mäklare angående prisutveckling vid balkongbyggnation. Enligt dessa är balkong högt prioriterat av de flesta när man letar ny lägenhet. En tumregel att
värdestegringen för en lägenhet som utökas med balkong åtminstone blir något större än byggkostnaden. Ytterligare faktorer som läge, väderstreck, våning och vilket rum som balkongen nås från kan höja den siffran. En sannolikt värdestegring vid balkongbyggnation ligger i intervallet 150-300 000 kr. Även en lägenhet som har bygglov för en balkong men där ingen balkong är byggd ökar i värde. Påverkan på värdet på lägenheter som inte får bygglov för balkong är mer oklar och troligen liten. Åtminstone i de fall ingen skuggande balkong ovanför monteras. I de fall en balkong ovanför monteras kommer högst sannolikt bygglov för franskt fönster ges. Vill du ta reda på hur din lägenhet påverkas kan du kontakta de mäklare som balkonggruppen pratat med och då även få en omvärdering av din lägenhet om du så önskar. Kontaktuppgifter till mäklare: Marko Lothsson - Svenska Mäklarhuset, 0709-71 11 05, marko@smh.se Jonas Tillman - Karlsson & Uddare, 070-71 55 780, jonas@karlssonuddare.se Hur ser bankerna på lån? Vi har pratat med Jacob Runströmer på Handelsbanken vid Fridhemsplan. Generellt sett är möjligheterna goda till att låna till hela kostnaden för en balkong. Blir det totala lånebeloppet med befintliga lån under 85 % av lägenhetens värdering blir det ett normalt bostadslån. Hamnar man över 85 % kan man antingen göra en omvärdering eller låna med annan säkerhet. Alternativt ta ett blancolån, men då blir räntan något högre, cirka 5 6 %. Det går inte att räkna in att balkongen höjer värdet på lägenheten innan den är byggd. Enligt lag måste banken göra en individuell kreditbedömning för att se om man rimligen kan betala av lånet. Utöver detta finns inget generellt hinder för att någon att låna pengar till en balkong. Till exempel om du är pensionär, student eller arbetssökande. Hur kommer eventuella balkonger se ut utvändigt? Stadsbyggnadskontoret vill att balkongerna exteriört skall smälta in så bra som möjligt med byggnadernas arkitektur. Det är en åsikt som Balkonggruppen delar. Då vi redan har balkonger i föreningen är rådet att de nya balkongerna bör efterlikna de befintliga så långt som möjligt. De befintliga balkongerna (inklusive vädringsbalkonger) har dubbla svartmålade räcken med nät. Eventuellt tillkommer ett täckande genomskinligt plexiglas på insidan av räcket på nya balkonger. Detta skyddar dessutom mot vind vilket är rekommenderat framförallt ut mot Pontonjärgatan och Polhemsgatan. Observera att täckväv inte ingår i bygglovsansökan eftersom de inte är permanent monterade. Det finns hus i närområdet som har plexiglas monterat på insidan av balkongräcket, exempelvis Sven Rinmans gata 6. Undersidan av balkongerna föreslås målas i samma färg som husens fasad likt på befintliga balkonger.
Hur kommer eventuella balkonger se ut invändigt? Inför eventuell byggnation får varje lägehet ett planeringsbesök av Balcona. Vid det mötet bestämmer lägenhetsinnehavaren tillsammans med Balcona hur insidan kommer att se ut. Utseendet interiört kan den enskilda lägenhetsinnehavaren påverka i stor utsträckning. Vi har i kostnadsestimeringen räknat in kostnad för att kapa och behålla kvarvarande delar (dvs där det fortsatt kommer vara fönster och inte dörr) av våra fina fönsterbrädor i marmor. Det är dock upp till var och en att avgöra om detta är önskvärt. Det finns även möjlighet att välja knoppar och beslag samt samt placering och typ av element. Samtliga möjliga tillval finns specificerade i den offert som vi fått från Balcona. För att spara in på antal sidor bifogas inte offerten men om du vill se den kan du kontakta någon ur balkonggruppen. Vi kommer även ha ett antal utskriva exemplar på extrastämman. Vilken konstruktion har valts? Vi har blivit rekommenderade att bygga välbeprövade dragstagsbalkonger. Dessa ger minimal åverkan på husets fasad, accepteras som regel av stadsbyggnadskontoret och är kostnadseffektiva. Balkongen fästs i fasaden med ett antal långa bultar och har ett golv i trä. Exakt vilken balkongtyp som kommer byggas avgörs av eventuellt bygglov. Vilken storlek har valts? För att uppfylla krav från stadsbyggnadskontoret är föreslaget djup på de allra flesta balkonger 120 cm. Undantaget är dock mot Polhemsgatan där djupet måste minskas till 110 cm. Bredden bestäms av det fönsterparti varvid balkongen placeras. Balkongen måste av konstruktionsskäl vara åtminstone 30 cm bredare än fönsterpartiet på vardera sida, dvs totalt minst 60 cm bredare än fönsterpartiet. Hur påverkas insynen i min lägenhet? När det gäller insyn i lägenheter från en balkong finns det hårda restriktioner som självklart kommer följas. Placeringen av respektive balkong, inklusive dess djup, görs på sådant sätt att insynen i intilliggande lägenheter blir så liten som möjligt. Det är dock oundvikligt att insynen genom fönster bredvid en balkong blir större än vad den är nu. Hur påverkas ljudnivån i min lägenhet? Alla fönsterglas kommer att bytas ut mot treglasfönster (2+1 glas) där balkong eller fransk dörr byggs. Dessa är betydligt mer ljuddämpande än de fönster vi har idag. Det kommer inte att finnas möjlighet att byta ut övriga fönster i lägenheten under byggnationen. Själva balkongerna i sig kommer att minska ekandet på gården något på samma sätt som att det ekar mindre i ett möblerat rum än i ett omöblerat. Naturligtvis kommer människor att sitta på sina balkonger och samtala och naturligtvis kommer fönster inte alltid att vara stängda. En idé som balkonggruppen har är att en trivselgrupp bildas vid en eventuellt balkongbyggnation. En grupp som får ansvar för att ta fram gemensamma trivselregler.
Hur mycket skuggar balkongerna? Det är svårt att ge något definitivt svar på det. Det blir sannolikt också olika för olika lägenheter. En balkong ovanför sitter monterad ca en halvmeter ovanför övre kanten på fönstret. Skuggningen från direktljus blir som störst mitt i sommaren mitt på dagen. Övriga tider faller skuggan till ökande del mot fasaden i stället för fönstret under. Framförallt då majoriteten av alla balkonger är placerade i norr- eller söderläge. Förslaget inkluderar möjligheten till balkongdörrar och franska dörrar med glas hela vägen ner till golvet. Om utfallet också blir det beror på slutligt bygglov. Detta skulle göra att dörren släpper in mer ljus in i lägenheten än tidigare vilket till viss del kompenserar för ökad skuggning av en balkong ovanför. Inverkan minskas även då balkongernas undersida målas i fasadens ljusa kulör. Då balkongernas totala yta är en försvinnande liten del av gårdens totala yta kommer gården inte att bli märkbart mörkare. Hur mycket byggstök kan det bli? Balkonger byggs i huvudsak utifrån utan att tillträde till lägenheten behövs. Det är endast när befintligt fönster ska bytas mot en dörr samt när element ska demonteras och återmonteras som entreprenören behöver tillträde till lägenheten. Balcona bygger en kolumn med balkonger åt gången, så endast ett fåtal lägenheter kommer att ha en byggnadsställning samtidigt. Inga heltäckande fasadbyggnadsställningar kommer att användas. Den enskilde lägenhetsinnehavaren kommer totalt att beröras av byggnationen i cirka 10-12 veckor. Den totala byggnationstiden för samtliga balkonger beror på hur många balkonger som faktiskt byggs. Om samtliga balkonger byggs på alla fem fasader, uppskattar Balcona det till att ta 25 veckor (dvs ungefär ett halvår). Vid erhållet bygglov måste byggnation påbörjas inom två år och vara avslutat inom fem år. Detta möjliggör att balkong kan byggas även vid ett senare tillfälle inom fem år (tex om ny ägare till en bostadsrätt tillträder). För att minimera byggstöket föreslår balkonggruppen att balkonger endast ska få byggas vid två tillfällen inom ett eventuellt bygglov. Ett tillfälle så fort bygglovet har beviljats och ett andra tillfälle strax innan bygglovet går ut. Genom att bara tillåta två byggnationstillfällen försvinner risken att det kommer pågå balkongbyggen i tid och otid i föreningen. Det är styrelsen (och inte balkonggruppen) som beslutar om byggnation av en balkong inom bygglovet. Kan byggnationen komma att avbrytas pga överklagan? Många har säkert lagt märke till det långa avbrottet i balkongbyggnationen hos vår grannförening på Polhemsgatan 11. Där överklagades bygglovet efter byggnationens start. Personen som överklagade hade satt i system att överklaga så många bygglov som möjligt trots att denne inte bodde i närheten. Reglerna för överklagande av bygglov har ändrats och det finns ingen risk att byggnationen avbryts på grund av detta. Ändringen innebär att överklagan endast får ske inom tre veckor från beviljat bygglov (dvs
långt innan byggnationens start). Personen som överklagar måste dessutom vara direkt berörd och måste därmed som regel bo i direkt anslutning till byggnationen. Måste alla som får bygglov bygga? Både ja och nej. Det är skillnad mellan byggnation mot gård och mot gata. Mot gata ställs det i regel krav på att alla i den vertikala raden (dvs alla våningar under och över varandra i en kolumn ) måste bygga balkong inom bygglovets giltighetstid. Mot gården kommer detta med största sannolikhet inte vara ett krav. Ingen kommer mot sin vilja behöva betala för en balkong eller franskt fönster. Kan gårdens utformning påverkas? Det finns krav från stadsbyggnadskontoret att utryckningsfordon skall kunna komma in på gården. Detta ställer krav på att infartsvägen till gården måste vara minst 3 meter bred. Eftersom inga balkonger placeras på Jaktvarvsplan 3:s ostsida (mot vägen in till gården) påverkas inte den vägens bredd. Gårdens nuvarande utformning kommer inte att påverkas av balkonger. Byggnadsställningarna kommer dock oundvikligen att ha en tillfällig åverkan på rabatterna längs med fasaderna. Avslutningsvis Vi i balkonggruppen hoppas att ni genom detta informationsblad har fått en så komplett bild som möjligt inför beslutsfattandet på extrastämman den 10 september. Det kommer att finnas möjlighet att ställa frågor till oss och till Balcona under extrastämman. På grund av att ett stort antal medlemmar väntas deltaga vill vi verkligen uppmuntra till att kontakta balkonggruppen med frågor innan stämman. Ni är varmt välkomna att höra av er till valfri medlem i balkonggruppen (kontaktinformation finns ovan under rubriken Bakgrund ). Varmt välkomna på extrastämma den 10 september klockan 19:00!
FULLMAKT Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående (= förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Fullmakt ges till... att företräda... med lägenhetsnummer... i bostadsrättsförening... Underskrift bostadsrättshavare... Ort... Datum... Namn... Underskrift Fullmakten behöver inte vara bevittnad
Bilaga 1: Fasadskisser Balkonggruppen har utifrån det placeringsförlag som Balcona tagit fram gjort översiktliga fasadskisser för att illustera hur det skulle kunna se ut med balkonger på husen. Observera att det är ett förslag och att slutligt bygglov kan skilja sig från förslaget beroende på vad Stadsbyggnadskontoret och Stadsbyggnadsnämnden beslutar. Jaktvarvsplan (mot jaktvarvsplan) Jaktvarvsplan (mot gården)
Pontonjärgatan (mot gatan) Pontonjärgatan (mot gården)
Polhemsgatan (mot gatan)
Bilaga 2: Placeringsförslag Pontonjärgatan och Polhemsgatan
Bilaga 2: Placeringsförslag Jaktvarvsplan