Försäkringar mot framtida hyreshöjningar på bostadshyresmarknaden

Försäkringar mot framtida hyreshöjningar på bostadshyresmarknaden Han-Suck Song Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för infrastruktur KTH September 2002

SAMMANFATTNING Föreliggande rapport har som syfte att utreda hur en försäkring mot kraftiga hyreshöjningar på bostadshyresmarknaden skulle kunna utformas och fungera. Den försäkringsmodell som presenteras kan vara intressant som ett alternativ till hyresreglering. Kapitel två ger en grundläggande förståelse av försäkringsmarknader, hur dessa har uppkommit, vilka ekonomiska problem som kan uppstå på försäkringsmarknader och hur vissa av problemen kan lösas. I kapitel tre redovisas hur hyreshöjningsförsäkringen skulle kunna vara utformad utifrån ett antal förutsättningar och krav. Några huvudpunkter avseende försäkringslösningen är: Inflyttningshyran baseras på den aktuella marknadshyran. Hyresvärden är försäkringsgivaren. Hyresvärden ska enligt lag vara skyldig att erbjuda sina hyresgäster hyreshöjningsförsäkringar. För hyresgäster som inte tecknar försäkringar, gäller marknadshyran vid hyresförändringar. En hyresgäst som har tecknat en försäkring, har en rätt att fortsätta bo i sin lägenhet till den hyra som är den lägsta av den aktuella marknadshyran och hyran enligt försäkringskontraktet. Försäkringskontraktets hyresnivå ska baseras på utvecklingen av ett officiellt kostnadsindex som hyresnivån är kopplad till. Det ska finnas ett tak för försäkringspremiens storlek. Taket utgörs av en procentsats av grundhyran. Exempelvis får premien inte överstiga 5% av grundhyran. Hyresvärden måste erbjuda hyresgästen ett visst antal alternativa försäkringstider. Exempelvis 5, 10 och 15 år. 2

ABSTRACT The purpose of this paper is to investigate how an insurance policy against major increases in rents on the housing market could be designed. The insurance policy presented in this paper, can be an interesting alternative to tenancy rent control policies. The main points regarding the proposed insurance policy are: When leasing to a new tenant, the landlord can set rents freely. The landlord is the insurer and the landlord is obliged to offer his tenants insurance against major rent increases. Tenants who have not purchased any insurance contract, are supposed to pay rents equal to market rents whenever rents are being changed. The insurance gives the tenant the right to stay in his or her apartment, paying a rent that is the lowest of the current market rent and the rent according to the terms of the insurance contract. The insurance contract shall be indexed to the inflation rate or another official cost index. That is, changes in rents shall be based on published records of general cost changes or on changes in the current market rent, depending on which of them is most favourable to an insured tentant. The maximum premium a tentant has to pay when buying an insurance policy shall not exceed a pre-specified and regulated level. That level shall be related to the current market rent, e.g. the maximum premium shall not be allowed to exceed 5 percent of the current market rent. The landlord is obliged to offer tenants a minimum amount of different alternatives of insurance periods, e.g. 5, 10 and 15 years. 3

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Syfte... 5 2. Försäkringar - en introduktion... 6 2.1 Försäkringar: hantering av osäkerhet och risk... 6 2.2 Försäkringsprinciper och affärsmodell... 6 2.3 Aktuariskt försäkringssystem och aktuarisk premie... 8 2.4 Riskdifferentierad försäkring eller solidarisk försäkring... 8 2.5 Ofullständig eller asymetrisk information... 9 2.6 Adverse selection problem och möjliga lösningar... 10 2.7 Moral hazard problem och möjliga lösningar... 14 2.8 Slutsatser försäkringar... 15 3. Försäkringslösning med fastighetsägaren som försäkringsgivare... 16 3.1 Utgångspunkter för ett hyressättningssystem med hyreshöjningsförsäkringar... 16 3.2 Utformning av försäkringen... 19 3.3 Försäkringens syfte... 20 3.4 Försäkringsskyddet en option... 20 3.5 Försäkringstiden, förnyelse samt upphörande av försäkringen... 21 3.6 Lösenhyran enligt försäkringskontraktet... 22 3.7 Fastställande av marknadshyran... 25 3.8 Underliggande indexserie... 26 3.9 Principer för prissättning av försäkringspremien... 29 3.10 Något om ett teoretiskt värde av försäkringen... 31 4 Ytterligare aspekter och frågor... 33 4

1. Syfte Det är viktigt att begränsa risken för hyresgäster att tvingas flytta pga att hyran stiger kraftigt. Denna risk kan minskas med olika former av hyresregleringar. Men hyresregleringar medför problem i andra avseenden (exv förekomsten av svarta marknader, ombildning av bostadsrätter till hyresrätter och minskad nyproduktion). Det är därför intressant att undersöka andra metoder som kan ge hyresgäster skydd mot kraftiga hyreshöjningar. I en situation med en fri hyressättning kan parterna på bostadshyresmarknaden utveckla kontrakt, garantier eller andra program som syftar till att minska osäkerheten om framtida hyror. Ett alternativ är t ex långsiktiga hyresavtal som är kopplade till något allmänt pris- eller inkomstindex (Sandberg, 1997). Hyresgarantier och lojalitetsprogram är två andra exempel på erbjudanden som ger långsiktiga hyresgäster ekonomiska fördelar och/eller olika former av utökad service. Syftet med denna rapport är att diskutera en tänkbar utformning av en hyreshöjningsförsäkring med fastighetsägaren som försäkringsgivare. Försäkringen ska ge hyresgästen en rätt att fortsätta hyra till ett belopp som är det lägsta av marknadshyran och hyran enligt försäkringsavtalet. 5

2. Försäkringar - en introduktion Försäkringar mot risker för hyreshöjningar på bostadshyresmarknaden finns idag inte. Däremot har försäkringskontrakt förekommit under många år inom andra områden i samhället. I detta kapitel studeras hur några marknader för försäkringar vuxit fram, vilka ekonomiska problem som kan uppstå på dessa försäkringsmarknader och hur vissa av problemen kan lösas. En grundläggande förståelse av försäkringsmarknader med dess problem och lösningar ur en ekonomisk synvinkel, ger en bra grund för den fortsatta analysen av hyreshöjningsförsäkringar. 2.1 Försäkringar: hantering av osäkerhet och risk I de flesta fall vet människor inte med säkerhet hur framtiden kommer att gestalta sig. För många kan osäkerheten eller risken om hur framtiden kommer att gestalta sig uppfattas som ett problem. Som ett resultat av detta har människan under en lång tid försökt att minska inslagen av osäkerhet och risk när beslut av olika slag ska fattas 1. Senmedeltidens människor kom fram till försäkringskontraktet som en lösning på riskproblemet i ekonomiska beslut. Människor har olika förhållningssätt till risk. De människor som gärna undviker risk är riskaverta. De flesta människor är mer eller mindre riskaverta. En individ med riskaversion är normalt villig att betala en relativt hög försäkringspremie för att erhålla ett försäkringskontrakt. Ett försäkringskontrakt innebär att en försäkrare eller försäkringsgivare, mot en viss ersättning (försäkringspremien), övertar en del eller delar av risken från en försäkrad. Idag förekommer många olika former av försäkringskontrakt som en lösning på riskproblemet i exempelvis ekonomiska beslut. 2.2 Försäkringsprinciper och affärsmodell Försäkringsverksamhetens grundidé är att det är många som delar på risken för något som sällan händer. För att en risk ska vara försäkringsbar krävs att antalet individer som utsätts för 1 Man skiljer på temerna risk och osäkerhet i nationalekonomisk mening. Risk innebär att sannolikheterna för olika utfall är kända, dvs man vet inte om en händelse kommer att inträffa, däremot känner man till sannolikheten för att händelsen kommer att inträffa. Osäkerhet innebär att det finns många möjliga utfall för vilka sannolikheterna är okända, dvs man vet inte om en händelse kommer att inträffa och man känner inte till sannolikheten för att en händelse kommer att inträffa. 6

risken är tillräckligt många. Detta kallas för risk-pooling många försäkrar sig och betalar försäkringspremie, men endast ett fåtal drabbas av den händelse försäkringen avser. Principen kan förklaras med följande enkla exempel: 100 personer vill stöldförsäkra sina bilar. Antag att statistiska undersökningar visar att i genomsnitt en bil av hundra är utsatt för stöld under ett år, dvs sannolikheten för en bilstöld är en procent. Antag också att den som får sin bil stulen ersätts med 200 000 kronor. Alla 100 bilägarna måste betala till en gemensam kassa eller fond en försäkringspremie vid årets början. Summan av försäkringspremierna ska räcka till att betala 200 000 kronor till den som får sin bil stulen. Då en bil förväntas bli stulen under ett år blir den förväntade ersättningen som måste betalas ut 200 000 kronor. Genom att fördela denna summa lika på alla som försäkrar sig, kommer var och en att få betala en premie på 2 000 kronor. Den principiella affärsmodellen för ett försäkringsbolag (skadeförsäkringsbolag 2 ) ur ett företagsekonomiskt perspektiv ser ut enligt följande: affärsmodellen för ett försäkringsbolag startar med en premieinbetalning från kunden i utbyte mot ett försäkringskontrakt. Bolaget investerar pengarna, för att få en kapitalinkomst. När kunden drabbas av en skada ersätter försäkringsbolaget den enligt försäkringskontraktet. Ju längre tid som förflyter mellan premieersättning och skadeersättning, desto högre kapitalavkastning kan bolaget få på investeringen. Nivån på premierna är en funktion av förväntade nivåer på: skadeersättning per kundsegment administrativa kostnader vinstkrav genomsnittstiden till betalning av skadeersättningen nivån på kapitalavkastningen. Ibland kan ett försäkringsbolag utsättas för stora anspråk på skadeersättningar. För att kunna täcka sådana risker köper bolaget återförsäkringar, vilket är försäkringar för försäkringsbolag som tillhandahålls av specialiserade återförsäkringsbolag. Bolaget har även en buffert för att säkerställa att alla skadeersättningar kan betalas ut även under perioder med ovanligt höga 2 Definition skadeförsäkring: den sammanfattande benämningen på sakförsäkring, ansvarsförsäkring och i förekommande fall återförsäkring. 7

skadekostnader. Hos flera försäkringsbolag överstiger skadeersättningar och omkostnader premiebetalningarna från försäkringstagarna. Vanligen kompenseras skillnaden av kapitalavkastningen. Schematiskt kan ett försäkringsbolags resultat skrivas: Resultat = nettopremieintäkt + kapitalavkastning - försäkringsersättningar. Med nettopremieintäkt menas premieintäkter minus kostnader för återförsäkringspremier. 2.3 Aktuariskt försäkringssystem och aktuarisk premie Ett aktuariskt försäkringssystem förutsätter att försäkringsbolagets förväntade intäkter i form av premier är lika med de förväntade kostnaderna i form av utbetalade skadeersättningar. En aktuarisk framräknad premie innebär att försäkringsgivaren prissätter försäkringspremier så att de täcker förväntade skadeersättningar. (I realiteten ingår även kostnader för administration och vinstkrav, se ovan.) Följande exempel förtydligar innebörden med en aktuarisk premie: en individ försäkrar sig mot en händelse som kostar honom/henne 100 000 kronor om den inträffar. Antag att sannolikheten för att händelsen ska inträffa är 1 procent. En aktuarisk premie ska då prissättas till 1 000 kronor (0,01 multiplicerat med 100 000). 2.4 Riskdifferentierad försäkring eller solidarisk försäkring Eftersom en aktuariskt framräknad premie ska reflektera sannolikheten att den försäkrade händelsen ska inträffa, blir en konsekvens av ett aktuariskt försäkringssystem att individer med hög risk kommer att betala högre premier än de med låg risk försäkringssystemet är riskdifferentierat. I ett riskdiffentierat försäkringssystem försöker försäkringsgivaren att utforma försäkringskontrakten så att den potentiellt försäkrade av en viss risktyp köper det kontrakt som försäkringsgivaren utformat för den risktypen. Bilförsäkringar är exempel på riskdifferentierade försäkringar. En försäkring utan riskdifferentiering kallas för en solidarisk försäkring. Alla som vill försäkra sig erbjuds att betala en enhetlig premie oavsett vilken risktyp eller riskgrupp de tillhör. 8

Den enhetliga premien baseras på den genomsnittligt förväntade skadeersättningen. Detta innebär att en lågriskindivid får betala en högre försäkringspremie än vad som reflekterar hennes risk och högriskindividen en lägre premie än vad som reflekterar hennes risk. En solidarisk försäkring med enhetlig premie innebär normalt en omfördelning av pengar från lågriskindividerna till högriskindividerna. Socialförsäkringarna i Sverige är exempel på solidariska försäkringar. Riskdifferentierad försäkring och solidarisk försäkring kan på olika sätt minska problem med så kallad adverse selection. (Problem med adverse selection eller ofördelaktigt urval behandlas mer utförligt i kapitel 2.6). 2.5 Ofullständig eller asymetrisk information Det kan uppstå problem på en försäkringsmarknad. Exempelvis kan konsekvensen av en frivillig solidarisk försäkring bli den att inte alla potentiella försäkringstagare köper en försäkring, trots att de är riskaverta. Okunnighet, dumdristighet eller strategiska skäl kan ligga bakom ett sådant beteende (se sidan 9). Ett annat exempel är att en riskdifferentierad försäkring inte medför att premierna blir aktuariskt riktiga. Det kan t ex vara omöjligt för en försäkringsgivare att exklusivt erbjuda ett billigare försäkringskontrakt till potentiella lågriskindivider. Dessa problem kan uppstå på grund av att försäkringsmarkader är marknader med ofullständig information eller asymetrisk information. I det andra exemplet ovan måste en försäkringsgivare ha tillgång till fullständig information om varje individs risktyp, för att exklusivt kunna erbjuda billigare försäkringskontrakt till lågriskindividerna. Saknas den fullständiga informationen kan försäkringsgivaren inte erbjuda försäkringskontrakt som ger aktuariska försäkringar för varje individ. I realiteten har inte försäkringsgivaren fullständig information utan försäkringstagarna vet mer om sina risker än försäkringsgivarna. Man säger att försäkringstagaren har privat information - endast försäkringstagaren har tillgång till viktig information om sin risktyp. Ett annat exempel på asymetrisk information är att den försäkrade kan påverka de händelser som leder till utbetalning av försäkringspengar, utan försäkringsgivarens kännedom. Problemen med ofullständig eller asymetrisk information innebär att följande två förutsättningar för en väl fungerande försäkringsmarknad inte uppfylls: 9

1. Om olika individer har olika risk måste dessa risker vara kända innan ett försäkringskontrakt sluts. 2. Individer får inte kunna påverka sannolikheten för den försäkrade händelsen efter det att ett försäkringskontrakt har slutits. Utan dessa förutsättningar kan en försäkringsmarknad få problem med adverse selection (negativt eller ofördelaktigt urval) och moral hazard (moralisk risk). Adverse selection är en konsekvens av att försäkringsgivaren inte vet den potentiella försäkringstagarens riskkategori, men försäkringstagaren själv känner till den. Moral hazard är en konsekvens av att den försäkrade kan påverka sin egen risk utan att försäkringsgivaren kan påvisa det. 3 På grund av problem med asymetrisk information har den som ska försäkras eller redan har köpt en försäkring, ett informationsövertag över försäkringsgivaren 4. 2.6 Adverse selection problem och möjliga lösningar Ovan nämndes att om en försäkringsgivare på grund av ofullständig information inte känner till vilken risktyp en potentiell försäkringstagare eller fysiskt försäkringsobjekt tillhör, kan problem med adverse selection uppstå. Följande exempel illustruerar problemet. En försäkringsgivare vill erbjuda försäkringar mot cykelstölder. Antag att antalet cykelstölder varierar kraftigt mellan olika orter. I vissa områden är sannolikheten för cykelstöld stor, och i andra områden är sannolikheten för stöld liten. Antag att försäkringsgivaren tar ut en enhetlig premie för en fulltäckningsförsäkring, baserad på den genomsnittliga stöldfrekvensen. Antag också att invånarna i de olika orterna är medvetna om vilken riskklass deras område tillhör. En konsekvens av den enhetliga premien blir att invånarna som bor i säkrare områden inte kommer att acceptera försäkringsgivarens förslag, då de förväntade förlusterna understiger premien, medan de invånare som bor i områden med många cykelstölder kommer att efterfråga försäkringsgivarens förslag. 3 Adverse selection avser Hidden information problem och Moral hazard avser Hidden action problem men också Hidden information problem. 4 Detta informationsövertag är utgångspunkten för den moderna principal-agent teorin. 10

Effekten av en enhetlig premie som baseras på den genomsnittliga stöldfekvensen blir därmed att försäkringen, endast eller till stor del, kommer att efterfrågas av högriskgrupperna, vilket är ett ogynnsamt sammansatt försäkringskollektiv. Då invånarna i lågriskområden inte är med och betalar premier ökar den genomsnittliga risken bland de kvarvarande försäkringstagarna, premien blir högre och ännu flera väljer att stå utanför osv. Detta ofördelaktiga urval eller snedrekryteringen (biased selection) kallas adverse selection. Ett annat exempel kan hämtas från området socialförsäkringar 5. Risken för att t ex bli sjuk eller arbetslös varierar mellan olika individer, och om en försäkring inte kan utformas så att olika individer får olika premier uppstår adverse selection. Följden blir att individer med låg risk kommer att avstå från försäkring. Kvar blir de med hög risk, vilket resulterar i högre premier. Vissa försäkringar (exv brandförsäkringar) behöver inte leda till stora problem med adverse selection. Exempelvis kan försäkringsgivaren ha möjlighet att med rimliga resurser erhålla information om en specifik byggnads brandrisk - en inspektör kan skickas ut och bedöma byggnadens risktyp. I många fall är det inte möjligt att inspektera varje enskilt försäkringsobjekt. Vilka eventuella lösningar finns till problemet med advserse selection? Några exempel på metoder är: Riskdifferentierad försäkring med grövre riskklasser Självrisk Frivillig och skattesubventionerad försäkring Obligatorisk försäkring och solidarisk försäkring Tillvägagångssättet för att erbjuda riskdifferentierade försäkringar börjar med att försäkringsgivaren gör indelningar i grova riskklasser. Varje riskklass ska bestå av individer (eller andra former av försäkringsobjekt) med en så homogen risktyp som möjligt. En premie framräknas för varje riskklass som motsvarar den förväntade ersättningen. De som har hög risk får betala en högre premie än de som har en låg risk. Exempelvis får cykelinnehavare som bor i säkra områden betala en lägre premie. 11

Riskindelningen kan ske med en analys av tidigare erfarenheter. Saknas sådana möjligheter kan försäkringsgivare försöka upptäcka dem som tillhör lågriskgruppen med market signaling. Detta innebär att försäkringsgivaren försöker hitta metoder som indikerar vilken riskgrupp olika individer tillhör. Antag att en försäkringsgivare vill att individer som tillhör lågriskgruppen avslöjar sig. Ett sätt är att försöka erbjuda försäkringar med låga premier men hög självrisk, vilket inte attraherar de som tillhör högriskgruppen. Men om detta misslyckas finns en risk att endast de som tillhör högriskgruppen skaffar sig en försäkring och problemet med adverse selection är olöst. I realiteten kan det vara svårt för försäkringsgivare att uppnå en rationell indelning i riskklasser. En avvägning kan behöva göras mellan å ena sidan många små riskklasser och å andra sidan ett fåtal stora riskklasser. Med många små riskklasser kan avsevärda administrativa kostnader uppstå och med ett fåtal stora riskklasser kan problem med adverse selection kvarstå. Riskdiffentiering kan också leda till problem med utestängning och statistisk diskriminering. Utestängning innebär att vissa inte har råd att betala försäkringspremien. Om försäkringsgivaren vet att en individ löper mycket stor risk att råka ut för en ersättningsberättigad händelse, erbjuds endast försäkringskontrakt till ett orimligt pris (eller inte alls). Exempelvis kan en individ med anlag för dödlig sjukdom inte köpa någon livförsäkring till ett rimligt pris, om risken är känd för försäkringsgivaren. Utestänging är en diskriminering baserad på försäkringsgivarens kunskaper om en enskild individ - en individdiskriminering. Statistisk diskriminering är å andra sidan en gruppdiskriminering. Statistisk diskriminering bygger på att en försäkringsgivare inte har möjlighet att med rimliga medel erhålla detaljerad information om en individs egenskaper. Som ett alternativ använder försäkringsgivaren "grövre" information. En enskild individ som söker en försäkring kan tillskrivas egenskaper som anses vara kännetecknande för gruppen. Ett exempel på statistisk diskriminering är bilförsäkring för manliga ungdomar. Statistiskt sätt drabbas en större andel av manliga ungdomar av bilolyckor och därför drabbas hela gruppen av manliga ungdomar av högre försäkringspremier. Premien baseras på signaler om grupptillhörighet och inte på den enskilde individens körskicklighet. 5 Till socialförsäkringar hör bland annat sjukförsäkring, arbetslöshetsförsäkring, arbetsskadeförsäkring, föräldrapenning, folkpension och ATP. Även barnbidrag och bostadsbidrag tillhör socialförsäkringssystemet. 12

Med statliga subventioner av premier eller försäkringsutbetalningar kan problem med utestängning och statistisk diskriminering mildras. Arbetslöshetsförsäkringen är ett exempel på en frivillig (social)försäkring som är subventionerad av staten. Om problemen med adverse selection anses vara mycket allvarliga och inte kan lösas med frivilliga privata försäkringar, återstår att lösa problemet kollektivt med obligatoriska försäkringar. Genom att kräva att alla köper en försäkring till ett pris som motsvarar den genomsnittliga risken för hela den aktuella populationen kan effektivitetsvinster uppnås: en individ (eller annat försäkringsobjekt) som tillhör en högriskgrupp kan försäkras till ett pris som är lägre än den aktuariskt riktiga premien, och en individ som tillhör en lågriskgrupp kan försäkras till ett pris som är lägre än om bara högriskindivider skulle köpa försäkringen. Det svenska socialförsäkringssystemet består av obligatoriska offentligt administrerade försäkringar eller frivilliga försäkringar som är subventionerade av staten (exv arbetslöshetsförsäkringen, vilket har nämnts ovan). 6 Obligatorisk försäkring löser också problem med att vissa individer inte skaffar sig en försäkring av okunnighet, dumdristighet eller av strategiska skäl. I ett frivilligt system kan en individ av okunnighet om sin egen risksituation strunta i att köpa en försäkring. Alternativt känner individen till sin risktillhörighet, men undviker att köpa en försäkring av ren dumdristighet. Individer som av strategiska skäl ställer sig utanför ett försäkringssystem kallas för fripassagerare eller free-riders. Free-riders litar på att andra ställer upp om olyckan är framme. Problemet brukar aktualises i debatten om socialförsäkringar. Antag att endast privata och frivilliga försäkringar mot inkomstbortfall förekommer. En del kommer att avsiktligt avstå från försäkringar och räkna med att samhället ställer upp vid behov. Anledning: samhället accpterar ej att någon svälter ihjäl eller blir helt utan bostad. De som undviker att köpa försäkring får ersättning av staten för att klara sig. Såledeles försvinner incitamenten att själv köpa försäkring. Med en obligatorisk försäkring finns ingen möjlighet att åka snålskjuts på andra. (I av- 6 Trafikförsäkringen är en obligatorisk försäkring, men motivet för obligatorium är inte adverse selection. Motivet är: om en trafikolycka inträffar, ska den som är skyldig till olyckan ha ekonomiska möjligheter att ersätta offrets kostnader. 13

snittet om hyreshöjningsförsäkringar diskuteras om förekomsten av bostadsbidrag parallellt med hyreshöjningsförsäkringar, kan leda till problem med free-riders.) Det finns argument mot införande av obligatoriska försäkringar, argument som också bygger på asymetrisk information och förekomsten av privat information - moral hazard. Problem med moral hazard och möjliga lösningar belyses i följande kapitel. 2.7 Moral hazard problem och möjliga lösningar I grunden handlar moral hazard om att de som erhåller ersättning om en ersättningsberättigad händelse inträffar, kan påverka sannolikheten för att den försäkrade händelsen ska inträffa och att försäkringen leder till minskade ansträngningar att undvika händelsen. På grund av asymetrisk information kan därmed den försäkringsberättigade individen påverka utbetalningen av försäkringspengar, utan försäkringsgivarens kännedom. Termen moral hazard reflekterar det faktum att det är omoraliskt att begå en handling med syfte att erhålla en försäkringsutbetalning eller med syfte att påverka storleken på försäkringsutbetalningen. Beakta exemplet med försäkringar mot cykelstölder igen. Antag dock att alla individer bor i områden med lika stora risker för cykelstöld. Detta innebär att problem med adverse selection inte förekommer. Men sannolikheten för stöld kan påverkas av de handlingar som cykelägarna utför. De cykelägare som inte bryr sig om att låsa sina cyklar eller använder mycket enkla lås, löper en större risk att få sina cyklar stulna än de som låser sina cyklar med säkra lås. Ett annat exempel är sjukförsäkringar. En person som har sjukförsäkringar som fullt ut ersätter ett inkomstbortfall vid sjukdom (exv både statlig grundförsäkring och privata tilläggsförsäkringar), kan ha mindre incitament till att leva på ett sådant sätt som minskar risken att bli sjuk. Individen kan till och med ha incitament till att bli sjukskriven om ersättningen är tillräckligt hög. I vissa fall kan en försäkringsgivare relativt lätt observera redan utförda handlingar och därmed basera försäkringspremien på dessa. Byggnader med förvaltare som installerar effektiva sprinklersystem kan brandförsäkras till ett lägre pris än likartade byggnader utan sprinklersystem. Observation sker med hjälp av inspektörer. Men försäkringsgivare har i många fall inte möjlighet att observera handlingar. 14

Det finns inga perfekta lösningar till problemet med moral hazard. Grundprincipen är dock: högre försäkringsersättning ger svagare incitament att handla så att risken minskar. Lägre försäkringsersättning ger starkare incitament att handla så att risken minskar. Incitamentsproblem brukar därför hanteras genom att inte erbjuda fullständig kompensation för förluster. Istället tillämpas någon form av självrisk, dvs den försäkrade får själv stå för en del av förlusten. Andra metoder är att ha en maxgräns för utbetalningens storlek eller att utbetalning först sker om skadan överstiger en viss miniminivå. 2.8 Slutsatser försäkringar Osäkerhet är ett genomgripande fenomen: den är mer eller mindre närvarande i de allra flesta ekonomiska valsitationer. De flesta människor tycker inte om osäkerhet och är därför beredda att betala en viss summa pengar för att undvika eller minska risken, att utsättas för en obehaglig överraskning. Folk är i allmänhet riskaverta och riskaverta människor är normalt villiga att köpa försäkringar mot olika former av risker. För att en risk ska vara försäkringsbar krävs att antalet individer som utsätts för risken är tillräckligt många. Risk-pooling innebär att många försäkrar sig och betalar försäkrings-premie, men endast ett fåtal drabbas av den händelse försäkringen avser. Försäkringsmarknaden är inte problemfri. På grund av problem med asymetrisk information kan problem med adverse selection och moral hazard uppstå. Det finns olika metoder för att delvis eller helt eliminera problemet med advserse selection, men metoderna kan i sin tur skapa andra problem med adverse selction. Även problem med moral hazard kan lösas med olika metoder, men problemet kan inte elimineras helt. Bland annat utifrån den information om försäkringar som har presenterasts i detta kapitel, redovisas en analys av tänkbara lösningar och problem med hyreshöjningsförsäkringar i kapitel 3 nedan. 15

3. Försäkringslösning med fastighetsägaren som försäkringsgivare Ett hyreshöjningsförsäkring kan ge hyresgäster ett skydd mot risken att tvingas flytta pga kraftiga hyreshöjningar. Både fristående bolag och hyresgästens fastighetsägare skulle kunna vara tänkbara försäkringsgivare. I denna rapport diskuteras enbart alternativet med fastighetsägaren som försäkringsgivare. Ett motiv till detta är att försäkringslösningen ska ses som en tänkbar ersättning för hyresreglering. Potentiella försäkringsgivare ska ha en lagstadgad skyldighet att erbjuda hyresgäster en hyreshöjningsförsäkring (se punkt 5 nedan). Det är troligtvis enklare att ålägga fastighetsägare att erbjuda en hyreshöjningsförsäkring än att tvinga ett fristående bolag att erbjuda en sådan försäkring. 3.1 Utgångspunkter för ett hyressättningssystem med hyreshöjningsförsäkringar Ett nytt hyressättningssystem med hyreshöjningsförsäkringar där fastighetsägaren är försäkringsgivaren, utgår från följande punkter: 1. Nya hyreskontrakt baseras alltid på marknadshyror. 2. Nya hyror för befintliga kontrakt baseras på marknadshyror om hyresgästen saknar försäkring. Finns försäkring blir den nya hyran den lägsta av marknadshyran och hyran enligt försäkringskontraktet. 3. Hyresgästen har en uppsägningstid på högst tre månader, oavsett om det står längre tid i hyreskontraktet. 4. Fastighetsägaren är endast berättigad att säga upp hyresgästen om denne misskött sig. 5. Fastighetsägaren ska ha en lagstadgad skyldighet att erbjuda hyresgäster en hyreshöjningsförsäkring som uppfyller vissa krav. 6. Indexreglering av bostadshyror är tillåten. 7. Hyresnivån ska vara bestämd minst ett år framåt. 8. Försäkringen är knuten till den ursprungliga innehavaren av hyreskontraktet 9. Hyran i ett nytt kontrakt kan endast skälighetsprövas i relation till hyran i nya kontrakt. Den två första utgångspunkten innebär att både inflyttningshyror (nya hyreskontrakt) och avtal om nya hyror för bestående kontrakt ska baseras på marknadshyror. Har hyresgästen en 16

försäkring äger denne en rätt att fortsätta bo i sin lägenhet till den hyra som är den minsta av marknadshyran och hyran enligt försäkringskontraktet. Med marknadshyra avses i denna rapport den mest sannolika hyran givet att det inte finns några särregler om hyressättning i lagstiftningen. (I kapitel 3.7 diskuteras problemet med hur en jämförande marknadshyra för ett hyresobjekt ska fastställas.) Utgångspunkterna tre och fyra innebär att en hyresgäst har rätt att säga upp lägenheten med tre månaders varsel och att fastighetsägaren endast är berättigad till att säga upp en hyresgäst om denne misskött sig. Dessa två regler är av central betydelse i dagens hyreslagstiftning. Den femte utgångspunkten, fastighetsägarens lagstadgade skyldighet att erbjuda hyresgäster en hyreshöjningsförsäkring, kan motiveras utifrån en argumentation om hyresgästens besittningsskydd 7. Motiveringen förutsätter att motsvarande hyreshöjningsförsäkringar inte erbjuds hyresgäster av tredje part, exempelvis ett försäkringsbolag. I en bostadshyresmarknad med en helt fri hyressättning och utan särregler utöver de allmänna avtalsrättsliga reglerna, kan en hyresgästs reella besittningsskydd bli mycket svagt. Exempelvis kan en fastighetsägare bli av med en hyresgäst genom att kraftigt höja hyran, trots att fastighetsägaren inte är berättigad till att säga upp hyresavtalet enligt hyreslagens regler för förverkande. En hyresgäst kan också bli tvungen att flytta till en billigare bostad om marknadshyran i området stiger kraftigt. Syftet med försäkringen är att fungera som ett skydd mot kraftiga hyreshöjningar. Utan en tvingande lagstiftning till förmån för hyresgästen urholkas syftet med försäkringen. Att en fastighetsägare måste erbjuda hyresgäster hyreshöjningsförsäkringar som uppfyller vissa krav ska utgöra en minimiregel. Det ska vara tillåtet för hyresvärdar att erbjuda kontraktsformer som är minst lika fördelaktiga för en hyresgäst som det lagstadgade försäkringskontraktet. 7 Besittningsskyddet innebär som huvudregel att hyresgästen inte kan tvingas att flytta genom en uppsägning av hyresavtalet. Hyresgästen kan endast bli uppsagd enligt hyreslagens regler om förverkande, exempelvis om hyresgästen inte har betalt hyran, stört grannarna, köpt kontraktet svart, gjort ett skenbyte eller vanvårdat lägenheten. 17

Antag att en hyresmarknad med fri hyressättning resulterar i att utbudet av hyresrätter kraftigt ökar på en viss ort samtidigt som efterfrågan förblir oförändrad. Situationen leder till att hyresvärdarna börjar konkurrera om ortens hyresgäster. Antag att hyresvärdarna inte vill öka efterfrågan genom att sänka aktuella inflyttningshyror. I en sådan situation är det möjligt att hyresvärdarna försöker attrahera nya hyresgäster genom att erbjuda attraktiva kontraktsformer som syftar till att ge hyresgäster en förmånlig framtida hyresutveckling. (Fastighetsägarens incitament till att inte sänka aktuella inflyttningshyror kan bli extra stark i en vikande hyresmarknad, om denne har ett stort antal försäkringsåtaganden som innebär att försäkrade hyresgäster har rätt att fortsätta bo i sina lägenheter till en hyra som är den lägsta av den aktuella marknadshyran och den reglerade hyran enligt utestående försäkringskontrakt. Se vidare kapitel 3.2.) Indexreglering av bostadshyror är inte tillåten idag (Ljungkvist. 1996). I ett system med hyresförsäkringar, där hyresändringar är en funktion av något index, måste en utgångspunkt vara att indexreglering av hyror är tillåten. Den sjunde utgångspunkten, hyresnivån ska vara bestämd minst ett år framåt, syftar till att minska riskerna att en fastighetsägare med korta tidsintervall höjer hyran. Exempelvis kan en fastighetsägare lura in en hyresgäst med en kortsiktig låg hyra för att några månader senare begära hyreshöjning (Lind. 1999a). Detta ska vara en minimiregel - ingenting hindrar parterna att skriva på uppgörelser på exempelvis tre år, där hyran ökar med ett bestämt antal procent per år under perioden. Vill hyresgästen ha en stabil hyresutveckling många år framöver, har denne alltid en rätt att teckna en hyreshöjningsförsäkring. Den period för vilken en hyresnivå är bestämd kallas i fortsättningen för hyresperiod. Punkt åtta, försäkringen är knuten till den ursprungliga innehavaren av hyreskontraktet, innebär att försäkringen normalt inte ska följa med vid överlåtelser av hyreskontraktet och byten (Lind. 1999a). I vissa fall bör försäkringen dock följa med. Exempelvis vid överlåtelser av hyresrätten till andra medlemmar i hushållet, som enligt nuvarande lagar har rätt att ta över en lägenhet. Försäkringen bör också kunna överlåtas till en ny hyresgäst, vid lägenhetsbyten där kontrakt med försäkringar bytes mot annan lägenhet med motsvarande försäkring. Den sista utgångspunkten innebär att hyran i ett nytt kontrakt endast kan skälighetsprövas i relation till hyran i nya kontrakt. En hyresmarknad med fri hyressättning kan resultera i att vissa hyresgäster skriver på avtal med ockerhyror, det vill säga hyror som väsentligt över- 18

stiger den aktuella marknadshyran för liknande hyresrätter i den lokala marknaden (Lind. 1999a). En hyresgäst som misstänker att han eller hon har ingått ett hyresavtal med ockerhyror ska ha möjlighet att få sin hyra prövad i en rättsinstans, exempelvis en domstol. Det måste finnas riktlinjer för hur ett jämförelseunderlag och därmed hur en rättvisande referenshyra ska bestämmas. Vad som menas med väsentligt högre hyra, hur aktuella marknadshyror för nya kontrakt ska bestämmas samt hur mycket en väsentligt för hög hyra ska nedsättas till, utgör några frågeställningar som det bör finnas riktlinjer för. En ingående analys om principerna för skälighetsprövning av nya hyreskontrakt och då speciellt hur referenshyror ska beräknas, ligger utanför ramen för denna uppsats. Några riktlinjer kan vara: En hyra bör överstiga en referenshsyra med minst 15-20 procent för att klassas som en väsentlig högre hyra. Jämförelseunderlaget ska ta hänsyn till ägarform. Hyran för en privatägd lägenhet ska endast jämföras med hyrorna i det privatägda beståndet. 3.2 Utformning av försäkringen Utöver de utgångspunkter som redovisades i kapitel 3.1, baseras försäkringens utformning på antagandet att olika hyresgäster har olika behov av försäkringsskydd. Den hyresrisk en hyresgäst är villig eller kapabel till att bära, varierar bland annat med hänsyn till hyresgästens grad av riskaversion, tro om framtida hyresutveckling, befintliga och framtida hushållssammansättning, förväntade finansiella situation, tänkta botid, transaktionskostnader och möjlighet att övergå till andra boendealternativ. De principiella ekonomiska och rättsliga grunderna som försäkringen ska utformas på, diskuteras i följande punkter: Försäkringens syfte Försäkringsskyddet en option Försäkringstiden, förnyelse och upphörande av försäkringen Lösenhyran enligt försäkringskontraktet 19

Underliggande index och beräkning av hyrestillägget Principer för prissättning av försäkringspremien Försäkringens giltighet vid byten och överlåtelser av hyresrätter Anpassningsperiod vid övergång till marknadshyra Minimera potentiella problem med adverse selection och moral hazard 3.3 Försäkringens syfte Syftet med försäkringen är att skydda hyresgästerna mot oväntat stora hyresökningar på grund av att efterfrågan på hyresrätter i det aktuella området ökar. Hyran utgör för många hushåll en betydande utgiftspost och hyrans andel av ett hushålls disponibla inkomst överstiger i flera fall 30%. Samidigt är människor i allmänhet riskaverta och strävar efter att ha kontroll över vad som händer dem, att inte ha kontroll upplevs som mycket negativt (Riskbedömning. 1992). Hyrans stora andel av hushållens disponibla inkomster i kombination med att de flesta människor är riskaverta, bör leda till att ett antal hyresgäster kommer att efterfråga hyreshöjningsförsäkringar. Även om hyresvärdar eller andra aktörer erbjuder minst lika bra skydd mot oväntat höga hyreshöjningar, utesluter det inte att hyresgäster kommer att efterfråga hyresförsäkringar. 3.4 Försäkringsskyddet en option En hyresgäst ska alltid ha en rätt att köpa en försäkring av sin fastighetsägare. Försäkringsskyddet innebär att den försäkrade hyresgästen under försäkringstiden har en rätt att bo i sin lägenhet, till en hyra som vid tidpunkten för hyresjusteringen, är den lägsta av aktuell marknadshyra och hyran enligt försäkringskontraktet. Den nya hyran fastställs högst en gång per år. Försäkringen kan liknas vid av ett optionsavtal: innehavaren (hyresgästen) av försäkringen (optionen) har rätten men ej skyldigheten att utnyttja sin försäkring. Utfärdaren (fastighetsägaren) av försäkringen har skyldigheten att uppfylla sin del av försäkringsavtalet, om innehavaren vill utnyttja avtalet. Med andra ord är försäkringen ett asymetriskt avtal - hyresgästen har en rätt och fastighetsägaren en skyldighet. 20