Planeringsunderlag 2019-2022 för Fastighetsnämnden Teknik- och fastighetsförvaltningen 721 87 Västerås 021-39 00 00 www.vasteras.se
Innehållsförteckning 1. Fastighetsnämnden ansvarar för... 3 2. Omvärldsanalys... 5 3. Verksamhetsutveckling... 7 3.1. KRITISKA FRAMGÅNGSFAKTORER I STYRKORTET.... 9 4. Strategiska utvecklingsområden... 10 4.1. KRAFTSAMLING FÖR ATT STÄRKA DEN SOCIALA HÅLLBARHETEN... 10 4.2. SAMMANHÅLLEN SATSNING PÅ VÅR FYSISKA LIVSMILJÖ... 11 4.3. HÖJD KUNSKAPS- OCH KOMPETENSNIVÅ I VÄSTERÅS... 12 4.4. KRAFTSAMLING FÖR ATT MINSKA MILJÖ- OCH KLIMATPÅVERKAN... 12 5. Kompetensförsörjning... 13 6. Jämställdhetsintegrering... 14 7. Jämförelser... 14 8. Ekonomiska förutsättningar... 17 8.1. EKONOMISKT NULÄGE... 17 8.2. RATIONALISERINGSKRAV... 17 8.3. INVESTERINGSPLAN 2019-2022... 17 8.4. EKONOMISK ÖVERSIKT 2017-2022... 21 2
1. Fastighetsnämnden ansvarar för de fastigheter som staden äger samt ansvarar för köp och försäljning av all fast egendom exploateringsverksamheten och är beställare av alla detaljplaner som berör stadens mark att styra stadens samlade lokalutnyttjande och besluta om hur lokalbehov ska tillgodoses bostadsförsörjningsplaneringen och tar årligen fram en handlingsplan till bostadsstrategiska programmet förvaltningen av stadens tomträtter förvaltningen av stadens bebyggda fastigheter och för markreserven. Gator och allmän mark förvaltas av tekniska nämnden. Teknik- och fastighetsförvaltningen ska agera så att goda relationer upprätthålls med hyresgäster och samarbetsparter samtidigt som förvaltningen ser till nyttan för staden som helhet och lever upp till stadens övergripande mål. Teknik- och fastighetsförvaltningen ska alltid välja de åtgärder som leder till ett kostnadseffektivt och ändamålsenligt resultat samt sträva efter bästa förräntning av fastighetskapitalet. Uppdragen ska också utföras så att de står sig högt vid jämförelse med andra aktörer på marknaden. Väsentliga Övergripande styrdokument för nämnden är vision 2026, översiktsplan 2026 och klimatprogrammet. Fastighetsnämnden har utöver det en mängd andra styrdokument som exempelvis handlingsplan för bostadsförsörjning, riktlinjer för markanvisning och lokalförsörjningsprocessen. Översiktsplan 2026 Översiktplanen redovisar strategier och riktlinjer för hur den fysiska miljön i Västerås kan formas för att nå vision 2026. Planen ska skapa förutsättningar för ett attraktivt och hållbart Västerås. Planen presenterar 13 strategier för en hållbar utveckling: Hälsa, välbefinnande och jämlika förutsättningar Kulturliv ger attraktivitet Attraktiv regionstad Bostäder för alla Balanserad komplettering 3
Livskraftig landsbygd med starka serviceorter Kreativt näringslivsklimat Enkelt att gå och cykla Kollektivtrafiknätet som ryggrad Levande innerstad Kulturarv och utveckling i samklang Grön och blå identitet Resurshållning och klimatanpassning Översiktplanen presenterar också en utsikt mot 2050 där staden ska ha beredskap för en befolkning på 230 000 personer till år 2050. En kommun i stark tillväxt ställs inför stora utmaningar när det gäller att tillhandahålla bostäder och samhällsservice, hantera ett ökat transportbehov och utveckla gröna miljöer till alla nya västeråsare. Här har teknik- och fastighetsförvaltningen ett stort ansvar. Klimatprogram Klimatprogrammet, som nyligen reviderats och beslutades av kommunfullmäktige 2017, omfattar utsläpp av växthusgaser inom sektorerna energi, trafik och jordbruk, både för Västerås som geografiskt område och för staden som organisation. Programmet gäller till år 2020. Fastighetsnämndens inriktning för energieffektivisering Energi- och klimatmålen för Västerås stad bestämmer vilka åtgärder som ska vidtas. För att nå de satta målen krävs en fortsatt investering i energieffektiviseringsåtgärder i byggnaderna tillsammans med det planerade underhållet. De byggnader som finns i dag kommer att finnas kvar under överskådlig tid. För att nå fram till mycket låg energiförbrukning i befintliga byggnader krävs insatser i byggnadens klimatskal utöver tekniska installationer. 4
2. Omvärldsanalys Exploatering Marknaden för försäljning av nyproducerade bostadsrätter har stagnerat både i Örebro och i Uppsala. Även i Stockholm har det blivit svårare att sälja nybyggda bostadsrätter. Den senaste tidens lägre bostadspriser och en allmän osäkerhet om bostadsmarknaden väntas fortsätta. Högt utbud av nyproduktion under 2018 och nya amorteringskrav påverkar främst storstadsregionerna där priserna kan falla ytterligare, framför allt på bostadsrätter. Också i Västerås har vissa byggherrar förmedlat att det inte är lika lätt att sälja bostadsrätter jämfört tidigare. Därför är det viktigt att bygga på flera olika platser i staden och att bygga bostäder i attraktiva lägen. Markförsörjning Förslag till revidering av Västerås översiktsplan ÖP 2026 har en planeringsinriktning som utgår från att Västerås år 2050 kan ha 230 000 invånare. För att klara denna planeringsinriktning behöver Stadens bostadsbestånd växa med ungefär 40 000 nya bostäder. I Västerås finns också stor efterfrågan på näringslivsmark, och den mark som Staden har planlagd för industri och handel minskar kraftigt. Näringslivsprogrammet antogs av kommunfullmäktige 2017-03-07, i vilket markberedskap och fysisk planering är ett av åtta prioriterade fokusområden. Kommunens markinnehav samt möjligheten att förvärva och byta mark är en förutsättning för att Västerås ska kunna utvecklas i enlighet med översiktsplanens intentioner. Det är viktigt att staden har rådighet över mark för att kunna styra samhällsutvecklingen. Här krävs en helhetssyn med mark både för bostäder, näringslivet och allmänna nyttigheter, något som går helt i linje med strategierna i ÖP 2026. Genom att öka kommunens markinnehav, vilket ger förutsättningar för att aktivt arbeta med markanvisningar, kan kommunen genom kommande markanvisningar öka rådigheten gällande utvecklingen genom att, i större utsträckning, sätta villkor för ny bebyggelse. En markstrategi är under framtagande, vilken har till syfte att stärka och möjliggöra Västerås framtida utveckling genom ett strategiskt och långsiktigt arbete med stadens markägande samt till att redogöra för vilka strategier som gäller för kommunens mark och markförsörjning. 5
Lokalförsörjning Västerås växer, genom både inflyttning och födelsenetto. De senaste åren har det varit svårt att ställa befolkningsprognoser, något som påverkat förvaltningens möjligheter att tillsammans med våra kunder (t ex skolverksamheter) planera för kommunala lokaler. Vi ser ett utökat samarbete inom 4M. Bland annat har städerna träffats för att utbyta erfarenheter kring ramfunktionsprogram för gruppbostäder och förskolor. Teknik och Projekt Ett fortsatt högt byggtryck i regionen råder, det ger fortfarande offerter och entreprenader till ett generellt högre pris just nu. Det är svårt att attrehera viss personal som hela marknade drar efter. Det är även svårt att till vissa projekt erhålla bra offerter. Konsultsidan som ramavtalspartner till staden ligger nära gränsen till max vad de mäktar med. Vissa upphandlingar måste tyvärr avbrytas och göras om för att få fram bättre ett bättre konkurensläge. Teknik och Projekt kan också se ett behov att utöka antalet egna projektledare för att få en bättre kontroll på rullande projekt, att arbeta med många inhyrda konsulter kräver mycket planering och styrning, framför allt gentemot alla våra interna kunder. Pågående nybyggnadsprojekt just nu: P-huset, Dp3 Öster Mälarstrand går mot sitt slut, SVEAB Lögarängen pågår för fullt, gjutningar/prefab pågår, NCC Konceptförskolor, pågår med Önsta Gryta, Blåsbo och Malmen/Gäddeholm med NCC Bjurhovda Fritidspark, går mot slutbesiktning med Nybyggarn. Planering just nu; o ny grundskola Öster Mälarstrand o ett äldreboende Öster Mälarstrand Dp 4 o konceptförskola Brandthovda 6
3. Verksamhetsutveckling Exploatering Bostadsbyggande har ökat kraftigt sen 2014 och byggherrarnas prognoser visar att intresset och ambitionsnivån är fortsatt högt. För att kunna styra utvecklingen av bostadsbyggandet och kunna erbjuda marknaden fler markanvisningar behöver tillgången på kommunal mark öka. Ett proaktivt arbete med markförvärv krävs för att fortsatt kunna skapa förutsättningar att utveckla och ha en god bostadsförsörjning i framtiden. För att underlätta, effektivisera och ytterligare säkerställa bevakningen av de villkor som ställs i bl.a. markanvisningsavtal, köpeavtal och exploateringsavtal planeras en digitalisering ske där denna bevakning säkerställs. Lokalförsörjning De senaste årens ökade bostadsbyggnation har medfört en utmaning i att hitta plats för samhällsfastigheter. Dels inom befintliga stadsdelar, dels i nya områden. Vid nyproduktion har förskolelokaler kunnat förläggas i bostadshusen, medan det har varit svårt att hitta platser för grundskolor med tillhörande utemiljö. I samarbete med berörda förvaltningar läggs ökat fokus på att få med grundskolor i den tidiga planeringen. Detta ställer i sin tur krav på att det finns bedömd elevkapacitet för att säkerställa mark för byggnad och utemiljö. Störst är utmaningen i centrala Västerås och staden tittar på alla pågående utredningar och detaljplaner. Ett arbete har påbörjats med att se över olika stadsdelar med avseende på möjliga framtida placeringar, eventuella avyttringar och alternativanvändning. Detta underlag ska kunna användas för mer långsiktig planering. Fastighetsförvaltning Vi fortsätter det kontuinerliga arbetet med verksamhetsutveckling och ständiga förbättringar. Ett omfattande kommande arbete är att översätta stadens intention kring fastighetsförvaltning till ett tydligt stöd för medarbetare på enheten. Andra fokusområden är att hitta smartare sätt att jobba på tex använda våra system på bättre och effektivare sätt, se till så att vi har rätt kompetens på rätt ställe och att vi ser över och utvecklar våra rutiner för ekonomiadministration. Under 2018 pågår en utvärdering av den internhyresmodell som infördes 2016. Utfallet av utvärderingen kan komma att innebära att hyror för pedagogiska lokaler beräknas om till självkostnadshyra per lokal istället för funktionshyra. Det kommer även att påbörjas ett arbete med att digitalisera hanteringen av serviceavtal kopplade till de olika fastigheterna. 7
Teknik och Projekt Stor satsning på den kommande nya datalagstiftning med ett stort arbete för en bra kontroll på samtliga våra olika IT system. Fortsatt arbetet med den nya digitaliseringsplanen tagen av både Fastighetsnämnden och Tekniska nämnden. Ersättningsrekryteringar och resursplaneringar sker löpande, vilket skapar ett stort tryck på rekryteringsprocessen. Samarbetet med stadens gemensamma HR funktion fungerar mycket bra. En fördjupad satsning på fler egna projektledare behöver aktualiseras inom enheten. Gärna med några nyexade personer. Affärsutveckling Inom TFF prioriteras helhetsförståelse och koncernperspektiv samt att vara delaktiga i stadens övergripande utvecklingsarbete. Under 2017 och första delen av 2018 har TFF tagit en aktiv roll i att möjliggöra gränsöverskridande samverkan genom att delta i arbetet med att kartlägga bostadsbyggnadsprocessen och etableringsprocessen. Inom nästkommande planeringsperiod är fokus att aktivt bidra till effektivisering och leveransförmåga inom ovannämnda processer. Den digitala utvecklingen går fort - så även förändringarna i vår omvärld. Dessa förändringar sammantaget genererar att våra kunder, medborgare invånare samt uppdragsgivare ställer nya och förändrade krav på de tjänster som vi som organisation ska leverera och kan erbjuda. Förmågan att kunna leverera morgondagens tjänster och resultat förutsätter en förflyttning från dagens arbetssätt till morgondagens arbetssätt. Den digitala förnyelsen ställer också högre krav på både medarbetare och ledare att använda den digitala tekniken. För att säkerställa en digital förnyelse har en Digitaliseringsplan för TFF tagits fram för perioden 2018-2020. 8
3.1. Kritiska framgångsfaktorer i styrkortet. Perspektiv Kund Övergripande mål: Vi har nöjda kunder och invånare Kritiska framgångsfaktorer: Fastighetsnämnden bidrar till att stadens mål för bostadsbyggandet uppnås samt bidra till långsiktig utveckling av både centralorten, serviceorterna och landsbygden. Fastighetsnämnden levererar tjänster professionellt utifrån koncern- och kundnytta. Leveransprocesserna (upphandlingsprocessen, markanvisningsprocessen, fastighetsförsäljning och lokalanskaffning) är gränsöverskridande och värdeskapande utifrån kundernas behov. Perspektiv Kvalitet Övergripande mål: Vi har rätt kvalitet i våra verksamheter och levererar rätt resultat Kritiska framgångsfaktorer: Fastighetsnämndens tjänster levereras med rätt åtgärd, i rätt tid och till rätt kostnad Fastighetsnämnden bidrar med hållbara lösningar avseende stadens miljöoch klimatmål samt sociala och kulturella mål Fastighetsnämnden bidrar till innovativa lösningar och gränsöverskridande angreppssätt Perspektiv Ekonomi Övergripande mål: Vi har ekonomi i balans Kritiska framgångsfaktorer: Fastighetsnämndens tjänster levereras affärsmässigt utifrån ett koncernperspektiv och till rätt kostnad, med rätt åtgärd samt i rätt tid Underhållsnivån är långsiktigt hållbar Stadens lokaler är verksamhet- och kostnadseffektiva Resultat från exploateringsverksamheten behålls inom exploatering och tillfaller eget kapital. 9
Perspektiv Medarbetare Övergripande mål: Vi har nöjda medarbetare med rätt kompetens Kritiska framgångsfaktorer: Väl fungerande organisation Engagerade medarbetare och chefer Medarbetare och chefer som trivs och utvecklas Attrahera nya medarbetare Friska medarbetare och chefer 4. Strategiska utvecklingsområden 4.1. Kraftsamling för att stärka den sociala hållbarheten Sätra Sätra finns omnämnt i Västerås översiktsplan 2026 som ett område som ska utvecklas till en ny stadsdel med en blandning av bostäder med olika bostadstyper, storlekar och upplåtelseformer - en stadsdel med mycket goda boendekvaliteter. De olika typerna av boende ska varieras inom Sätra för att motsvara den varierande ekonomiska efterfrågan på bostäder så långt som möjligt. Sätras uppbyggnad med gator, grönytor, parker m.m. ska knyta samman områden på många sätt och i olika riktningar. Bostadskvarter med olika bybyggelsevarianter ska studeras noggrant för att åstadkomma så god boendekvalitet som möjligt samt att Sätra ska planeras för en så god hållbar stadsdel som möjligt och som ska locka andra delar av Västerås. Kopparlunden Kopparlunden ska bli en levande stadsdel med blandat innehåll av bostäder, service, arbetsplatser och lokaler för möten och aktiviteter samt bidra med ett rikt utbud av mötesplatser och levande stadsrum där det historiska arvet ska leva vidare. Tre av totalt fyra detaljplaner inom Kopparlunden planeras kunna antas under perioden. Staden kommer att projektera och färdigställa den allmänna platsmarken i stadsdelen i takt med att fastighetsägarna färdigställer sina byggnationer av bostäder och lokaler. I Kopparlunden planerar man för ca 1 000 1 500 bostäder totalt. 10
Projekt Mälarporten Projekt Mälarporten är en mycket viktig pusselbit i Västerås utveckling, en pusselbit lika stor som 100 fotbollsplaner. Den övergripande ambitionen med projekt Mälarporten och Västerås nya resecentrum är att bygga ihop Västerås centrala delar med Mälaren och de nya stadsdelarna bort mot Öster Mälarstrand. Utvecklingen av hela Mälarporten kommer att pågå under minst 25 års tid då avloppsreningsverket är flyttat eller inbyggt, Lantmännens silo är flyttad, drygt 5 000 bostäder och lika många kontorsarbetsplatser är tillskapade. I den planering som pågår av Mälarporten är målsättningen att skapa en innovativ stadsdel där alla är välkomna. I detta planeringsarbete är mötesplatser och inkludering mycket viktigt för att vi ska nå den höga ambition som finns. Det kan komma att handla om allt från mötesplatser som parkers utformning, var skolor placeras, att det finns möjlighet för rekreation och rörelse samt möjligheten för flera olika inkomstgrupper att ha möjlighet att efterfråga de bostäder som byggs. Här krävs innovation och nytänkande, något som står högt på agendan i projekt Mälarporten. Under planeringsperioden 2018-2021 kommer samråd, projektering och byggstart ske av Västerås nya resecentrum. Detaljplanen för resecentrum omfattar förutom resecentrum även omkringliggande områden både norr och söder om järnvägen. Planen innehåller utöver resecentrum ungefär 600 bostäder och 2 000 kontorsarbetsplatser. Parallellt med detaljplanen pågår arbete med utredning av avloppsreningsverkets framtid. Beslut om inbyggnation alternativt flytt av avloppsreningsverket väntas ske under perioden liksom projektering av vald lösning. Dessutom väntas beslut tas gällande Lantmännens framtida lokalisering och förberedelsearbete inleds i Västerås hamn för mottagande av Lantmännens verksamhet. Klövern inviger sitt nya hotell under 2018, under 2019 flyttar Mimer, Mälarenergi och Vafab in i nya lokaler i Mälarporten. 4.2. Sammanhållen satsning på vår fysiska livsmiljö Programmet för bostadsförsörjning som antogs av kommunfullmäktige i december 2017 anger nu mål om 5 000 färdigställda bostäder 2018-2021. Under 2019 kommer fokus ligga på att genomföra återstående åtgärder enligt handlingsplan för bostadsförsörjning 2018-2019, samt påbörja handlingsplan 2020-2021 i syfte att nå målen i program för bostadsförsörjning 2018-2021. Fastighetsnämnden ansvarar för eller medverkar till genomförande av åtgärder i handlingsplanen så som markanvisning med fokus på boendekostnad, unga och äldres bostadsönskemål ska analyseras och konkretiseras, en tvärsektoriell grupp 11
bildas som tillsammans med marknaden ska stimulera till mod och nytänkande i bostadsproduktionen. Arbetet med stadens erbjudande ska utvecklas och en årsplan tas fram för vilka områden som ska vara med i stadens erbjudande. Fortsatt arbete med att ta fram detaljplaner, på stadens mark, utan byggherre för att kunna erbjuda marknaden färdiga detaljplaner. Utveckla rutinerna kring och uppföljning av tecknade markanvisningsavtal där byggherren förbinder sig att teckna samverkansavtal och/eller lämna 5 % av antalet lägenheter i aktuellt projekt. Utveckling av bostadsbyggnadsprocessen och arbete med ständiga förbättringar för att effektivisera och öka kvaliteten i processen fortgår. Arbetet i idéskedet med beredningsgruppen är en del i processen. Berörda förvaltningar och bolag har god kännedom om planerad bostadsbyggnation (bostadsbyggandsprognoser) genom karttjänster, informationsträffar och liknande. Arbetet med att bjuda in till bostadsseminarier och utveckla samarbetsformer med byggaktörer ska fortsätta. En analys om det finns byggbar mark i närheten av skolor och förskolor, utöver skolans och idrottens behov av mark, ska göras. 4.3. Höjd kunskaps- och kompetensnivå i Västerås Teknik- och fastighetsförvaltningen ser till skollokaler har bästa möjliga inneklimat för att skapa bra förutsättningar för inlärning. Vid nybyggnation och ombyggnation arbetar vi för att så väl lärare som elever ska ha de ljusförhållanden de behöver för att kunna prestera sitt bästa, från såväl dagsljus utifrån som belysningen i lokalerna. Med god ventilation ser vi till att luften är tillräcklig. De materialval som görs bygger på en giftfri miljö som inte avger emissioner under varken byggskede eller under den tiden lokalerna är i drift. För att skapa arbetsro så ska ljudförhållanden vara goda, vilket innebär att minimera buller utifrån samt även de ljud som kan uppstå i lokalen. Allt detta sker genom omsorgsfullt val av såväl byggmaterial, städrutiner som tekniska lösningar. TFF arbetar även med att tillgodose tillgängligheten i fastigheterna vilket skapar delaktighet och inkludering för alla. Vid nybyggnad och större modernisering arbetar vi tillsammans med Barn och utbildningsförvaltningen kring trygga skolmiljöer och pedagogiska skolgårdar. 4.4. Kraftsamling för att minska miljö- och klimatpåverkan Inom Fastighetsnämndens ansvarsområde genomförs ett antal aktiviteter för att minska miljö- och klimatpåverkan. Bland dessa kan nämnas: Krav på nybyggnationer/större ombyggnader, dessa skall utföras minst enligt Miljöbyggnad silver, vilket innebär krav på såväl energianvändning som materialval. 12
Införandet av materialvalsystemet BYGGVARUBEDÖMNINGEN är genomförd. Genomförande av energibesparingsåtgärder enligt klimatplan. Driftoptimering av stadens byggnader. Pilotprojektet med giftfri förskola, vald 1:a förskola är Önsta förskola. Genomförandet av energi- och klimatinvesteringar har genomförts genom egenfinansiering av fastighetsnämnden vilket medför att kapitalkostnaderna för dessa äter upp delar av underhållsutrymmet. Framtida utmaningar är att kunna etablera en funktionell plattform för Styr och övervakning av stadens byggnader så att såväl anställda inom staden såsom stadens driftentreprenör kan få ett verktyg för att arbeta med driftoptimering och analys i realtid. Framtida utmaningar är även att kunna identifiera och genomföra energibesparande åtgärder med acceptabla ekonomiska utfall (återbetalningstid). För framtiden är det av stor vikt att kunna arbeta långsiktigt och samordna genomförande av åtgärder som är beroende av byggnadens behov (underhåll), verksamhetens behov (anpassningar) och möjliga energi- och miljöpåverkande faktorer. 5. Kompetensförsörjning Konkurrensen om medarbetarna är stor inom fastighetsbranschen,på grund av högkonjunkturen inom bygg- och fastighetsbranschen. Detta innebär att förvaltningen har haft svårt att såväl behålla som rekrytera kompetena medarbetare. Det gäller framförallt byggprojektledare, projektledare exploatering samt fastighetsförvaltare. Förvaltningen har tillsammans med stadsbyggnadsförvaltningen startat ett employeer branding projekt. Syftet med employer branding-arbetet är att med nya metoder stärka arbetsgivarvarumärket för såväl aktiva som passiva arbetssökanden, samt för nuvarande medarbetare. Inom ramen för employer branding-arbetet har mål och strategier tagits fram. Exempel på mål är att: att skapa ett starkt internt ambassadörskap hos de befintliga medarbetarna att ta fram tydliga Employer Value Propositions (medarbetarerbjudanden, EVP) att få fler relevanta sökande till våra utlysta tjänster öka lärandet om och erfarenhetsutbyte mellan förvaltningarna Förvaltningen kommer också att inom ramen för EB-arbetet att utreda möjligheterna att starta ett traineeprogram för ingenjörer. 13
En annan viktig fråga är att hitta metoder för att öka den interna rörligheten, såväl internt inom förvaltningen, som i staden som helhet. 6. Jämställdhetsintegrering Jämställdhetsintegrerad budgetering innebär att man i budgetprocessen synliggör hur våra resurser fördelas mellan kvinnor och män, så att den stämmer med kvinnors och mäns behov och prioriteringar. Områden som fastighetsnämnden bidrar med är exempelvis kravställning vid upphandlingar. Vid upphandling av såväl ramavtal som entreprenader, ställer Fastighetsnämnden krav på antidiskriminering vilket innebär att entreprenören eller konsulten ska kunna uppvisa målinriktat arbete enligt Diskrimineringslagen, för att aktivt främja lika rättigheter och möjligheter i arbetslivet oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Analysen i ett jämställdhetsperspektiv sker till största del hos våra kunder exempelvis barn- och utbildningsförvaltningen, Kultur-, idrotts- och fritidsförvaltningen och sociala nämndernas förvaltning. 7. Jämförelser Drift och underhållskostnader Västerås har deltagit i en benchmarkundersökning tillsammans med nio andra offentliga fastighetsägare. Jämförelse har gjorts av vårdbyggnader, skolor, förskolor samt verksamhetslokaler. Jämförande kostnadsslag är fastighetsskötsel, reparationer, planerat underhåll, administration och förbrukning. Det kan konstateras att Västerås har relativt hög kostnad för fastighetsskötsel och administration. Nivån för reparationer/planerat underhåll för verksamhetslokaler och vårdbyggnader placerar Västerås ungefär på snittet. Nivån för reparationer och planerat underhåll sammantaget för skolor/förskolor placerar Västerås under snittet. Det är i nuläget svårt att dra några direkta slutsatser av jämförelsen då det kan skilja i hur man redovisar och fördelar kostnader. 14
Lokalkostnader per elev Grundskola Kostnaden är nästan 900 kr lägre än föregående år och 2 000 kr lägre än ovägd medel för kommungruppen (2016) Medel för kommungruppen har sjunkit sedan föregående år med knappa 200 kr (2016) 15
Gymnasieskolor Kostnaden för lokaler ligger på genomsnittet (2016). Det höga värdet under 2014 beror på avvecklingskostnader för lokaler på Wenströmska och Hässlö 16
8. Ekonomiska förutsättningar 8.1. Ekonomiskt nuläge Fastighetsnämnden levererade ett positivt resultat 2017 med ett överskott på ca 304 mnkr. Överskottet berodde på reavinster i samband med fastighetsförsäljningar och att exploateringsverksamheten hade ett bra år där flera projekt hade en hög upparbetningsgrad jämfört med budget och därmed lämnade stora positiva resultat. Resultatet före jämförelsetörande poster följde budget. Underhållsåtgärder för ca 85 mnkr kr kunde genomföras vilket också låg på en tillfredsställande nivå. Under 2018 finns ett budgeterat utrymme på på ca 80 mnkr, försäljningarna av tomträtter fortsätter och tom mars månad redovisas ett positivt rearesultat på ca 34 mnkr där försäljningarna till största del avser friköp av tomträtter. Försäljningarna av tomträtter innebär att de årliga avgäldena på sikt kommer att minska. Avkastningskravet för tomträtter på ca 45 mnkr årligen bör då sänkas. Kostnader för tidigare energisparinevsteringar fortsätter att belasta fastighetsnämndens resultat. Under 2018 uppgår de till ca 14 mnkr. Att utrymmet för underhåll ändå kan ligga på en relativt hög nivå beror på att finansieringen av investeringar görs via stadens interna checkkredit där ingen räntekostnad debiteras ut. Under 2018 kommer nya interna lån att tecknas, som medför att räntekostnaderna ökar. 8.2. Rationaliseringskrav Inga krav på rationaliseringar ställs på årets planeringsdokument Om besparingar behöver göras finns det möjlighet att stoppa beställningar kopplade till underhållstgärder. Vissa utvecklingsprojekt kan också planeras om och flyttas framåt i tiden. 8.3. Investeringsplan 2019-2022 I nedanstående tabell redovisas Teknik och fastighetsförvaltningens investeringar. För de investeringar som fastighetsnämnden genomför på uppdrag från en annan nämnd är det de uppdragsgivande nämnderna (t ex de pedagogiska nämnderna, de sociala nämnderna och nämnden för idrott och friluftsliv) som ska göra prioriteringarna. 17
Investering 2019 2020 2021 2022 Summa Prio Klimatprogrammet 54 54 108 2 Stadshuset lokalanpassningar 14 14 4 Lokalanpassningar inkl datanät och IT 10 10 10 10 40 4 Stadshuset utökat underhållsbehov 30 30 3 Ny, Stadshuset fortsatt underhållsbehov 18 18 35 3 Ny byggnad färjekajen 10 10 4 Underhållsinvesteringar 6 6 6 6 24 3 Summa 114 98 34 16 261 Energieffektiviseringar och klimatinvesteringar Energiinvesteringarna 2019-2020 fokuserar på att genomföra så kallade totalprojekt (BELOK metoden), som t.ex. investeringar i förnybar energi, värmeåtervinning samt uppdatering av styr- och övervakningssystem för ventilation, värme, belysning etc. Nuvarande klimatprogram sträcker sig till 2020. I dagsläget finns ingen separat energi- eller klimatplan framtagen för perioden 2021 och framåt. Övriga investeringar Stadshuset och lokalanpassningar - Behovet av lokaler inom stadshuset är stort. investeringen avser både att täcka TFFs behov men även övriga förvaltningar Stadshuset - Utökat underhållsbehov vid Stadshuset, ca 30 Mnkr under 2019, (beloppet är en förskjutning från budget 2018) Investeringar rör främst installationer som ventilation-, värme-, vatten- och avloppssystem, men även byggnadsdelar. Kostnader för ränta och avskrivningar ryms inom befintligt budget. Stadshuset fortsatt underhållsbehov. Utredning kring forsatta behov av åtgärder i stadshuset pågår. Nya funktioner (personal- och biljettutrymme) för färjetrafik planeras vid Färjekajen. Investeringen beräknas uppgå till ca 10 mnkr under perioden 2020. Utredning kring finansiering pågår. 18
Underhållsinvesteringar Finaniseras av befintliga hyresnivåer. Beloppen är en effekt av komponentredovisningen, större underhållsåtgärder bokförs i balansräkningen istället för i resultaträkningen. Hamnen Den nya slussen i Södertälje samt farleden medför att större fartyg kommer att trafikera Mälaren och Västerås hamn. För att kunna ta emot dessa fartyg i Västerås hamn krävs stora investeringar inom hamnbassängen, kajer, infrastruktur, ytor och byggnader. I den utvecklingsplan för hamnen som Kommunstyrelsen antagit redovisas framtida utvecklingsmöjligheter och investeringsbehov. Nedanstående tabell visar endast de investeringar som är beslutade, utveckling av hamnanläggningar, och pågår under perioden,, samt ett behov att investera i ökad bärighet och körvägar där åtgärder bör göras för att återställa och förstärka Kolplan och Kolkaj så att dessa klarar av att hantera transporter, upplag samt lossning och lassning. Idag är delar av kolkaj avstängd på grund av sättningsskador och kan därför inte användas fullt ut. De åtgärder som är direkt kopplade till muddringen är främst åtgärder på Kolkajen för att säkerställa bärigheten för mudderverk och övrig hantering av de förorenade muddermassorna. Inkluderar även att bärighetsmässigt säkra körvägar till och från kajen. De åtgärder som är kopplade till Mälarenergis RT-upplag innebär att berörd yta får invallningar samt att körvägar till och från upplagsytan samt mellan kaj och upplagsytan säkras bärighetsmässigt. För att re-lokalisering av verksamhet från Mälarporten ska kunna ske behöver Kolplanen förstärkas och få ökad bärighet liksom åtgärder krävs för att transporter ska kunna ske till/från och mellan Kolplan, Kolkaj och övriga hamnen. Investering 2019 2020 2021 2022 Summa Prio Utveckling av hamnanläggningar, kajkonstruktioner 32 32 3 Utveckling av hamnanläggningar, muddring 39 193 134 366 1 Ökad bärighet och körvägar (kolplan mm) 44 12 56 4 Summa 114 205 134 0 454 19
En fortsatt utveckling av hamnområdet kommer att innebära ytterligare investeringsbehov. Det kan röra markförstärkningar, väg-och järnvägsanslutningar, flytt av byggnader, kontor och verksamheter inom hamnområdet m.m. Planen är mycket osäker idag beroende på beslut om flytt av Lantmännens anläggning från Östra hamnen eller ej och i sådan fall när i tid. Projektet jobbar idag utifrån att flytt blir av. Beslut i Kommunfullmäktige finns om att ta fram ny hamnlayout och budget men inte utförande. För perioden efter 2021 finns en utvecklingsplan men för närvarande saknas en prioritering på vilka åtgärder som kan bli aktuella. Under maj kommer en fördjupad genomgång att göras i samband med stadens budgetberedning. Där kommer utförligare information om planerna och ytterligare investeringsbehov att presenteras. Exploateringsinvesteringar Investering 2019 2020 2021 2022 Summa Lillhamra 10 10 Södra Källtorp 18 8 6 9 41 Hacksta Väst 13 13 Övriga projekt 27 20 13 4 65 Summa 55 41 19 13 129 Köp av mark 50 50 50 50 200 Inom Lillhamra återstår bland annat att slutföra anläggning av gator och grönytor. På Källtorp Södra planeras bullerplank, gator och cykelstråk samt lekplats mm Inom området Hacksta väst byggs nya gator för 13 mnkr. Detta för att anpassa vägnätet till utvecklingen av industriområdet. Köp av mark Tillgången på kommunal mark behöver öka vilket innebär att markförvärv krävs för att fortsatt kunna skapa förutsättningar att utveckla och ha en god bostadsförsörjning i framtiden. De angivna beloppen är en uppskattning om vilka nivåer som kan komma att bli aktuella framöver. Då förvärven görs i exploateringssyfte föreslår Teknik och fastighetsförvaltningen att kostnaderna 20
belastar exploaterings ekonomin. Detta kommer medföra att belåningsgraden initialt kommer att öka. 8.4. Ekonomisk översikt 2017-2022 Ökat avkastningskrav privatbostäder Teknik- och fastighetsförvaltningen har sett över hyrorna för samtliga bostäder inom beståndet. Vid uthyrning av privatbostäder är det en bruksvärdeshyra som ska tas ut. Detta oavsett vad hyresvärden har för kostnader själva för objektet i form av månadsavgifter, avskrivningar med mera. Detta innebär att dessa bostäder kommer att generera ett överskott. Efter att hänsyn är tagen till något ökade kostnader för underhållsåtgärder är bedömningen att privatbostäderna ska kunna leverera ett höjt avkastning till staden på ca 4,7 mnkr under 2019. Avkastningen kan komma att öka under perioden 2020-2022. Energisparinvesteringar Enligt klimatplanen som beslutats av kommunfullmäktige belastar kostnaderna för investeringar fastighetsnämnden. Under perioden 2007-2020 uppskattas dessa åtgärder uppgå till drygt 300 mnkr. Mnkr Utförda 2007-2017 2018 2019 2020 Totalt Energispar investeringar 171 32 54 54 311 Finansieringen av energisparinvesteingar belastar reultatet med ca 25 mnkr år 2022. Då all verksamhet under fastighetsnämnden ska vara intäktsfinansierad och de interna hyrorna bygger på självkostnadsprincipen är hyreshöjningar eller en kraftig ambitionssänkning av underhållsnivån på stadens fastigheter två möjliga alternativ till finansiering. Kostnad per år, Mnkr 2018 2019 2020 2021 2022 Avskrivningar 10 11 14 17 17 Räntekostnader 4 4 5 6 7 Summa kostnader 14 15 19 23 25 Risker med uteblivet underhåll Inplanerat underhåll ska vara baserat på ett verkligt behov för att bibehålla objektens status och förebygga oplanerade händelser. Att inte genomföra 21
erforderligt planerat underhåll får på sikt ekonomiska-, tekniska- och verksamhetsmässiga konsekvenser. Genom att inte genomföra inplanerade underhållsåtgärder skjuter man ett stort skuldberg framför sig. Förutom att man bygger upp en stor framtida kostnad så tar man andra ekonomiska, tekniska och verksamhetsmässiga risker då det efter en tid kan uppstå sådant slitage som innebär att underhåll inte är ett alternativ utan kräver nyinvestering. Andra risker som tas är bland annat följande: - Skador på byggnaden på grund av bristfälliga klimatskal eller installationer - Personsäkerhet - Ökad energianvändning - Försämrat inomhusklimat - Hinder för att bedriva verksamhet - Ökade kostnader för felavhjälpande underhåll, tillsyn och skötsel En höjning av stadens internhyra kommer till stor del att beröra skollokaler då uppskattningsvis 70-80% av de åtgärder som har utförts har gjorts på skolfastigheter. Utrymmet för planerat underhåll under 2019 bedöms vara ca 70 mnkr. Vilket är ca 20 mnkr lägre än det uppskattade behovet. Ett arbete med att göra en inventering och konsekvensanalys kommer att påbörjas. Ökade räntekostnader för interna lån Fastighetsnämnden har under flera år nyttjat den interna checkrediten för att finanisera investeringar. För att få en mer rättvisande bild av fastighetsnämndens ekonomi kommer nya lån att tecknas. Det innebär att räntekostnaderna kommer att öka jämfört med tidigare. Under 2019 bedöms tillkommande kostnader för ränta initialt att öka med ca 15 mnkr. Tomträtter Prognosen för 2019 innebär ett liknande utfall som budget 2018. Avgälderna bedöms uppgå till 53,5 mnkr. Det beror på att det fortfarande kvarstår så kallade modifierade flerbostadstomträtter att avgäldsreglera. Intresset för att friköpa, främst flerbostads- och industritomträtter, är fortfarande stort. Det är även dessa tomträtter som ger stora avgäldsintäkter. Under 2015 och 2016 friköptes en stor del av tomträtterna. Mycket beroende av det låga ränteläget fortsätter förfrågningar om friköp av tomträtter. För framtiden innebär detta att avgäldsintäkterna fortsätter att minskar succesivt. 22
Avkastningskravet för tomträtter uppgår idag till 45,3 mnkr. Det kommer att behöva sänkas om friköpen av tomter fortsätter. Hamnen I takt med att investeringsvolymerna i hamen ökar kommer anslaget från kommunstyrelsen till Fastighetsnämnden behöva utökas för att täcka ökade kostnader för ränta och avskrivningar. Genom det nya hyresavtalet som har tecknats mellan Västerås stad och Mälarhamnar kommer en viss del av investeringarna att hyressättas mot Mälarhamnar. Nedanstående belopp är framräknade under förutsättning att beslutade investringarna genomförs. Budget Mnkr 2019 2020 2021 2022 Hyresintäkter 11 308 11 721 16 580 16 637 Anslag från KS 0 2 513 1 213 16 986 Summa intäkter 11 308 14 234 17 793 33 623 Kostnader -3 218-3 133-3 152-3 171 Avskrivningar -4 232-5602 -8163-15196 Räntekostnader -3 858-5 499-6 479-15 256 Summa kostnader -11 308-14 234-17 793-33 623 Resultat 0 0 0 0 Exploatering Verksamhetens omsättning beräknas uppgå till 159,3 (138,9) mnkr. Kostnaderna beräknas uppgå till 143,9 (130,4) mnkr. De största projekten i budget 2019 är utvecklingen av Gäddeholm etapp 2, Östra Mälarstrand dp 4 och Lillhamra. Budgeterat resultat är 0 mnkr mot 8,5 mnkr i budget 2018. Av verksamhetens totala kostnader beräknas kostnaderna för avskrivningar uppgå till 15 mnkr under budgetåret. Stora investeringar i områden som till exempel Gäddeholm och Öster Mälarstrand och Lillhamra, som finanseras med exploateringsmedel innebär att kapitaltjänstkostnaderna ökar påtagligt. De fasta kostnaderna kommer öka successivt i takt med att fler projekt genomförs. De årliga täckningsbidragen, som pågående projekt levererar, behöver uppgå till högre belopp än de fasta kostnaderna för att verksamheten inte ska redovisa underskott. 23
Bilaga 1a Resultaträkning Fastighetsnämnden, exkl expl Bilaga 1b Resultaträkning Exploatering 24