SÄLJA GÅRD E n l i t E n h a n d b o k

SÄLJA GÅRD E n l i t e n h a n d b o k 1

2 3 SÄLJA GÅRD E n l i t e n h a n d b o k

innehåll 6 Att sälja en gård 9 Innan du går vidare 11 Köp, gåva eller arv? 4 5 17 Värdering alltid värdefullt 23 Faktaunderlag vid försäljning 33 Säljprocessen 51 Vad är Areal?

Att sälja en gård ett svårt beslut Det handlar om stora värden och många värden. Pengar i sju- kanske åttasiffriga belopp, kombinerat med känslomässiga värden som ingen kan prissätta. Så låt oss med en gång slå fast: Att sälja en gård är en omtumlande process. Det tar tid, det rör upp känslor, det startar rykten och det väcker frågor. Den ekonomiska och juridiska sidan är en sak. Här 6 finns det fakta att hålla sig till och experter att ta hjälp av, 7 om du inte kan sätta dig in i allt själv. Den känslomässiga sidan är svårare att lämna över på andra. Bara du kan bedöma vilka känslor en överlåtelse medför för dig eller din familj. Vi som har skrivit den här boken vill därför skicka med en maning, innan du börjar säljprocessen. Tänk igenom och känn efter hur mycket av dig själv, dina minnen och ditt sociala nätverk som följer med affären. De övriga delarna ska vi försöka belysa på sidorna som kommer.

Innan du går vidare 8 En gårdsförsäljning är sällan något man gör med lätt hjärta. Många gånger påkallas försäljningen av omständigheter som i sig kan vara påfrestande. Sjukdom, dödsfall, skiljsmässa, osämja mellan delägare eller ekonomiska svårigheter kan göra att man upplever ansvaret att driva en gård som övermäktigt. För att din försäljning inte ska pressas fram i onödan, rekommenderar vi att du pratar med någon som kan ge kloka råd och stöd. Det kanske visar sig att du inte behöver göra något så drastiskt som att sälja. Det kan finnas en lösning som reder upp situationen, om du får hjälp av någon som kan se problemen ur en annan vinkel. Eller så kommer ni fram till att en försäljning är det enda raka, men att det är saker som behöver ordnas först, så att inte affären ger negativa ekonomiska effekter. Nu är det ju inte så att tråkiga händelser ligger bakom alla försäljningar. Ofta kan det tvärtom vara positiva omständigheter, som att du och din familj önskar göra en förändring i livet eller att ni vill byta upp er till något större. Problemen du då ställs inför är mer praktiska och ekonomiska än rent känslomässiga. 9

Köp, gåva eller arv? 10 Vid familjeintern generationsväxling kan en gård överlåtas på i huvudsak tre olika sätt som köp, gåva eller arv. I alla tre alternativen krävs en korrekt formulerad skriftlig handling för att överlåtelsen skall äga laga kraft. Löfte om framtida överlåtelse är alltså utan verkan. Vilken överlåtelseform man väljer beror på vilka skattemässiga effekter man vill uppnå och om man vill ställa några villkor på överlåtelsen. Några tydliga principer för när det ena eller andra är att föredra finns inte utan måste avgöras för varje fastighet och för varje unik familjesituation. Genom att ställa skatten vid överlåtelsetillfället mot beräknad skatt för mottagaren under den kommande tioårsperioden får man relevanta jämförelsetal. Dessa ska sedan vägas mot övriga förutsättningar. 11

Köp Ett köp innebär att någon betalar taxeringsvärdet eller mer för gården. Om den bjuds ut på öppna marknaden räknas det som ett köp även om priset inte når taxeringsvärdet. Med köp kan också jämställas vissa överlåtelser genom lantmäteriförrättning, t ex fastighetsregleringar. De skattetekniska fördelarna tillfaller främst köparen, som kan göra skogsavdrag m m mot kommande inkomster. För säljaren utlöser ett köp ofta en kännbar kapitalvinstbeskattning. Svenska gårdar har i regel långa innehavstider med låga ingångsvärden vilket ger höga skatteeffekter. + ger nytt utrymme för skogsavdrag (för förvärvaren) + innebär nya avskrivningsunderlag för ekonomibyggnader m m (för förvärvaren) + ger nytt underlag för räntefördelning, expansionsfond (för förvärvaren) ger lagfartskostnader (för förvärvaren) utlöser kapitalvinstbeskattning (för överlåtaren) går inte att ställa villkor för överlåtelsen (för överlåtaren) Gåva Gåva innebär en frivillig överlåtelse av förmögenhet (t ex en fastighet). Om överlåtelsen sker till ett belopp understigande gällande taxeringsvärde räknas överlåtelsen inkomstskattemässigt som gåva, annars som köp. För- och nackdelar med gåva + ingen kapitalvinstbeskattning utlöses vid överlåtelsen, även om stora motprestationer ibland förekommer (för överlåtaren) + möjligt att ställa villkor för gåvan (för överlåtaren) + lägre lagfartskostnader (för förvärvaren) ofta sämre inkomstskattesituation vilket i viss mån kan uppvägas av att sparad räntefördelning och skogskonton kan överlåtas till förvärvaren (för förvärvaren) 12 13 För- och nackdelar med köp

Arv Arv innebär att fastigheten överlåts genom arvskifte eller genom förordnande i testamente efter en avliden. För- och nackdelar med arv 14 + ingen kapitalvinstskatt utlöses vid överlåtelsen, även om stora skifteslikvider ibland förekommer (för överlåtaren) + möjligt att ställa villkor genom upprättande av testamente (för överlåtaren) + lägre lagfartskostnader (för förvärvaren) ofta sämre inkomstskattesituation vilket i viss mån kan uppvägas av att sparad räntefördelning och skogskonton kan överlåtas till förvärvaren (för förvärvaren) går inte att tidsbestämma överlåtelsen i förväg (för alla parter) 15 Ur skattesynpunkt blir såväl arv som gåva billigare än köp vid överlåtelsen, eftersom det inte blir någon skatt på själva överlåtelsen. Det finns också möjlighet för överlåtaren att ställa villkor för hur man får förfara med gåvan (eller arvet). Man bör dock inte ställa alltför detaljerade eller långtgående krav eftersom det kan få oönskade effekter på sikt. Nackdelen med arv och gåva är att det i efterhand kan bli mer kännbar skattebelastning för mottagaren på inkomster från fastigheten, t ex efter skogsavverkningar.

Värdering alltid värdefullt 16 Oavsett om gården ska säljas, ges bort eller ärvas behöver den värderas. Vid generationsväxling utgör värderingen grund för hur andra släktingar ska lösas ut. Vid försäljning bestämmer den fastighetens utgångspris eller prisidé. Värdering av gårdar är ingen exakt vetenskap, men precisionen ökar ju bättre erfarenhet och lokal marknadskännedom värderaren har. Det är ett omfattande och tidskrävande arbete som kostar en slant, men det brukar vara väl använda pengar. En professionell värdering minskar risken för problem med arvstvister och skapar förutsättningar för att hitta köpare som är beredda att betala ett marknadsmässigt pris. 17

Avkastningsvärde + affektionsvärde = marknadsvärde 18 Värdet på en gård kan principiellt delas upp i två delar; avkastningsvärde och affektionsvärde. Avkastningsvärdet är det som historiskt sett haft störst betydelse. Det avser summan av alla kommande intäkter minus kostnader, diskonterat till försäljningsdagen med hjälp av en kalkylränta. För beräkning av avkastningsvärdet används olika matematiska modeller som ger en tämligen bra uppskattning. Ju närmare i tiden intäkter och kostnader förväntas komma, desto större påverkan har de på värdet. Förr i tiden, när alla gårdsägare var aktiva bönder, var avkastningen helt avgörande för det värde man satte på gården. Idag börjar dock affektionsvärdet få allt större betydelse. Affektionsvärdet är det man brukar kalla mervärden eller mjuka värden (ett värderingstekniskt uttryck är icke monetära värden ). Gårdens karaktär och läge, närhet till sjöar, möjligheter till jakt och fiske m m. För säljaren kan faktorer som att gården stannar inom familjen eller släkten vara det som påverkar affektionsvärdet. Några matematiska formler för beräkning av affektionsvärden finns inte utan bedömningen får göras på subjektiva grunder utifrån värderarens erfarenhet. Genom att lägga ihop avkastningsvärdet och affektionsvärdet får man slutligen ett marknadsvärde, d v s det mest sannolika försäljningspriset vid en försäljning i öppna marknaden. 19

Ortsprismetoden Den i praktiken mest använda metoden för bedömningen av marknadsvärdet är dock den s k ortsprismetoden. Den innebär att man jämför den aktuella gården med liknande fastigheter som sålts i trakten under senare år. Metoden kräver erfarenhet och god lokal marknadskännedom. Dels i form av insyn och kunskap om vilka gårdar som sålts och dels för att bedöma hur de skiljer sig från det aktuella objektet. 20 21

Faktaunderlag vid försäljning Om gården ska överlåtas utanför familjen är det viktigt att spekulanterna får en tydlig bild av vad som erbjuds. Ju bättre underlaget är, desto smidigare försäljningsprocess och desto mindre diskussion och krångel efteråt. 22 Följande handlingar bör tas fram 23 inför en försäljning:

Fastighetsdata Det första som görs inför en försäljning är att fastställa vem som äger fastigheten, dennes civilstånd och hur fastigheten förvärvats. Alla nödvändiga uppgifter hämtas ur fastighetsregistret där förutom lagfaren ägare, även fastighetens officiella namn, inskrivna rättigheter och skyldigheter, eventuella pantbrev, taxeringsuppgifter m m finns att tillgå. Byggnadsbesiktning Inför en försäljning gör mäklaren en översiktlig genomgång av fastighetens byggnader, för att kunna beskriva dessa i försäljningsprospektet. Denna genomgång är bara ytlig och uppfyller inte på något sätt de juridiska krav som ställs på en fullständig besiktning. För detta krävs en auktoriserad besiktningsman och utförandet kan bekostas antingen av säljaren eller av köparen. Om säljaren står för 24 Kartor Ett bra kartmaterial tillhör de viktigaste underlagen vid försäljning av en gård. Idag har de flesta mäklare tillgång till de senaste kartorna via digitala kartdatabaser. Inför försäljningen bör du och mäklaren gå igenom och markera alla gränser och skiften på kartmaterialet. besiktningen kan det vara ett prishöjande argument eftersom det vittnar om noggrannhet och ger en tydligare bild av vad man säljer. Det vanligaste är dock att köparen gör en besiktning inför kontraktsskrivningen. Särskilt i de fall som säljaren vill använda sig av någon form av friskrivningsklausuler i kontraktet. 25 Nyttjanderätter, servitut m m Som säljare bör du upplysa mäklaren om alla rättigheter och skyldigheter som är knutna till fastigheten. Hyresoch arrendekontrakt, jakt- och fiskerätter, rätt att nyttja vägar och vatten m m. Mäklaren bör få en kopia på alla kontrakt och du ska även upplysa om sådant som är muntligen överenskommet, t ex om någon har fått lov att ha en båt i sjön eller liknande. Mäklaren behöver också informeras om hur vägar, diken och andra samfälligheter förvaltas och vilka kostnader eller inkomster som är förknippade med detta. Energideklaration I en energideklaration beskrivs och dokumenteras en byggnads energianvändning och energieffektiviseringsåtgärder föreslås. Bestämmelserna gäller alla typer av småhus och sedan 2009 ska energideklaration vara upprättad för bostadsbyggnader när de säljs.

Jordbruk För gårdar som är i drift redovisas den aktuella avkastningen. Utarrenderad mark beskrivs med uppgifter om arrendet och eventuella syneprotokoll redovisas så att man kan bedöma om det finns några brister. Om syneprotokollet är av äldre datum kan det vara värt att göra en ny syn för en korrekt bedömning av nuläget. Om inventarier eller djur ska överlåtas bör en fullständig förteckning upprättas och värdering utföras av en oberoende värderingsman. Markkartor, täckdikningskartor och redovisning av stödrätter för EU-stöd är av största vikt. Det bör även framgå tydligt om det kommer att följa med stödrätter vid försäljningen och i så fall till vilket värde. Finns det fleråriga stöd i form av miljöstöd etc, bör dessa redovisas så att köparen kan ikläda sig ansvar för dessa. Annars riskerar säljaren att bli återbetalningsskyldig för redan utbetalade stöd. 26 27 Skogsbruksplan Om det ingår skog i fastigheten är en skogsbruksplan med tillhörande karta ett absolut nödvändigt underlag. Eftersom priset på skog i första hand är beroende av virkesförrådet bör planen vara av någorlunda aktuellt datum. Äldre planer ger ofta en felaktig bild av virkesförrådet och har tillväxtuppräkningen skett i dator kan felen bli stora. En noggrant uppdaterad eller helt ny skogsbruksplan är därför oftast en god investering.

Historik Gårdens historia är alltid av intresse för en köpare. Finns det ett gårdsarkiv med gamla såväl som nyare dokument om gården eller dess ägare och byggnader är dessa värdefulla både för mäklarens beskrivning och för en köpare som framtida ägare och förvaltare av gården. Äldre kartor är ytterligare ett exempel på viktiga dokument. Det kanske finns berättelser eller sägner som handlar om gården och dess folk som kan ge ett vidare perspektiv på gårdens plats i bygdens historia. Böcker där gården omnämns är också en tillgång. 28 29

Friskrivning Vid en fastighetsförsäljning har säljare och köpare ett Att sälja en gård innebär att du säljer både en fastighet ömsesidigt intresse av att räta ut alla frågetecken, innan och en näringsverksamhet. Det kräver planering för att kontraktet skrivs. Som säljare ansvarar du för dolda fel skattekonsekvenserna ska bli så gynnsamma som möjligt. i fastigheten under tio år efter försäljningsdatum. Fram Rätt hanterat kan du spara stora belopp och slipper till dess kan köparen kräva återbetalning av del av köpeskillingen obehagliga överraskningar vid kommande deklaration. om sådana fel upptäcks. Dolda fel definieras Underskott i näringsverksamheten, skogsavdrag, som fel som köparen inte haft anledning att räkna med värdeminskningsavdrag, avsatta fonderingar och sparat och som inte borde ha upptäckts vid en undersökning räntefördelningsbelopp är exempel på faktorer som kan av fastigheten. ha stor inverkan på beräkningen. Som säljare kan du skydda dig mot dolda fel genom att Skatteutfallet är en av de viktigaste beslutsgrunderna vid du formulerar en friskrivningsklausul som bryter banden alla former av fastighetsöverlåtelser. Kontrollera därför 30 31 mellan dig och köparen. Observera att en sådan klausul måste vara mycket noga och korrekt formulerad för att vara juridiskt bindande. En friskrivningsklausul innebär i regel också att du får räkna med ett lägre försäljningspris. När det gäller gårdsförsäljningar, till skillnad mot villaförsäljningar, är bruket av försäkringar mot dolda fel ännu sällsynt. Skatteregler att din mäklare har nödvändig kompetens på detta område alternativt vänd dig till en redovisningsbyrå eller liknande.

Säljprocessen 32 Försäljningen av en gård ställer krav på alla inblandade. Säljaren behöver rusta sig känslomässigt och praktiskt. Mäklaren behöver hitta den speciella kombinationen av rätt köpare och rätt pris. Köparen, slutligen behöver sätta sig in i alla detaljer som avgör gårdens värde. Med rätt förberedelser och rätt handläggning går processen smidigt och lämnar alla parter nöjda. 33

Säljarens förberedelser Först och främst: bestäm dig för om du verkligen ska sälja. När alla överväganden är gjorda och alla alternativ utredda, slipper du i alla fall störas av tvivel och tveksamhet i säljprocessen. För att stärka dig i ditt beslut rekommenderas en förutsättningslös diskussion med en kunnig mäklare. Det kan även vara bra att låta en professionell värderingsman bedöma värdet på fastigheten. Det ger dig en god uppfattning om vad en försäljning innebär och en tydlig, rationell grund för vad det är du säljer och vilka ekonomiska konsekvenser som försäljningen ger. 34 Testa marknaden? 35 Ibland förekommer det att gårdar bjuds ut på prov, för att testa marknaden. Detta är inte att rekommendera eftersom det lurar både mäklare och spekulanter att lägga ned tid och kostnader i onödan. Den som gjort ett sådant försök och senare bestämmer sig för att sälja får räkna med att förlora ett antal seriösa spekulanter som varit med under första rundan. Det blir också svårare att hitta en mäklare som åtar sig uppdraget.

Ta fram underlag Inför en försäljning gäller det att plocka fram alla fakta du har om din fastighet. Till exempel: kartor skogsbruksplan ansökningar om EU-stöd med tillhörande kartor markkartor täckdikeskartor skördestatistik miljötillstånd och liknande för produktionen 36 avkastningsstatistik för ev djurproduktion 37 ritningar på hus och ekonomibyggnader driftsekonomiska fakta historiska dokument Materialet bör vara så aktuellt som möjligt för att spekulanterna ska få en rättvisande bild av fastigheten. underhållshistorik för husen Ju bättre redovisning desto tryggare spekulanter, vilket i vattenprover för brunnar sin tur brukar ge både högre pris och mindre diskussion sotningsprotokoll m m vid avslut. Därför kan det vara värt att uppdatera skogsbruksplaner hyres och arrendeavtal m m och annat inför försäljningen. försäkringsbrev En annan uppgift som är intressant att redovisa är hur fastigheten förvärvats. Har det skett genom gåva eller arv, En viktig sak att tänka på är om det finns något som kan det finnas överlåtelsevillkor som påverkar försäljningen. normalt räknas som byggnads- eller fastighetstillbehör Det kan även vara aktuellt att besiktiga fastighetens och som du vill undanta från en försäljning. byggnader innan försäljningen.

Val av mäklare En gårdsförsäljning involverar både privatekonomiska, företagsekonomiska, juridiska och inte minst känslomässiga faktorer. Därför är valet av mäklare kanske din viktigaste uppgift som säljare. Sök information och bilda dig en uppfattning via referenser, gårdsmäklares hemsidor och hur andra gårdar presenteras i annonser, prospekt m m. Kontrollera också för säkerhets skull att mäklaren är registrerad på Fastighetsmäklarnämndens hemsida. (Den statliga myndighet som registrerar och utövar tillsyn över landets mäklare, www.fastighetsmaklarnamnden.se). Ta gärna in offerter, jämför och diskutera hur försäljningen 38 bör genomföras. Hur ska värdering, marknads- 39 föring och visningar gå till? Kommer mäklaren att sköta hela försäljningen själv eller kommer en assistent att utföra delar av uppdraget? Vilka tidsramar kan man tänka sig? Vilka tilläggstjänster erbjuder mäklaren? (t ex skatterådgivning etc). Tänk på att det ibland kan vara värdefullt med en oberoende värdering för att få bättre jämförelsemöjligheter. Den mäklare du slutligen väljer kommer att jobba nära dig och din familj så det är viktigt att det finns ett ömsesidigt förtroende. Uppdraget ska dokumenteras i ett skriftligt uppdragsavtal där det framgår vilka åtaganden mäklaren har gjort.

Mäklaren Mäklaren ska vara en opartisk länk mellan dig och köparen, men är ditt ombud i prisförhandlingen och den som genomför försäljningen enligt dina villkor. När du bestämt dig för en mäklare är det ett antal frågor ni bör diskutera och som mäklaren sedan utför. offentligt, finns det risk att någon som skulle kunna betala ett högre pris inte får kännedom om försäljningen. Även köparen kan bli osäker på om det är rätt pris vilket ofta innebär att det är svårt att genomföra underhandsförsäljningar. Du blir dessutom mera beroende av mäklaren och dennes kontaktnät än om du säljer offentligt. Försäljning med eller utan inventarier? Normalt ingår inte lösa inventarier i en gårdsförsäljning. Om lösa inventarier (maskiner, redskap, möbler etc) ska ingå i försäljningen bör de finnas noterade på en inventarielista med så detaljerade uppgifter som möjligt. Det är 40 också vanligt att man låter värdera inventarierna så att 41 spekulanterna kan bedöma vilka värden det rör sig om. Underhandsförsäljning? En underhandsförsäljning innebär att man säljer fastigheten utan att marknadsföra den offentligt. Försäljningen sker i stället genom mäklarens kontaktnät eller genom dina egna spekulantkontakter. Fördelarna med underhandsförsäljning är att du som säljare kan hålla en lägre profil och att du slipper trafik av spekulanter runt gården. Du slipper också nyfikna som bara vill titta. Nackdelen är att du inte kan vara säker på att du får ut högsta möjliga pris. Eftersom gården inte annonseras ut

Marknadsföring Marknadsföring handlar till stora delar om avgränsning. Det är varken möjligt eller önskvärt att nå 100 % av alla som skulle kunna vara intresserade av gården. Det skulle kosta för mycket i både tid, pengar och arbete. Strategin bör i stället inriktas på att nå rätt personer och tillräckligt många för att få ut bästa möjliga pris. Här spelar mäklarens erfarenhet och skicklighet en stor roll. Med sin kunskap om marknaden kan denne bedöma gårdens attraktionsvärde och avgöra vilka marknadsföringsinsatser som behöver göras. De flesta etablerade mäklare har ett brett kontaktnät med tidigare intressen- 42 43 ter som ännu inte hittat sin gård. Eftersom det är vanligt med tillköp hos grannar brukar man även meddela kringliggande fastighetsägare. För spridning i vidare kretsar används Internet som en allt viktigare kommunikationskanal. Undersökningar visar att det är här de flesta köparna hittar sina gårdar idag. Därför är det viktigt att din gård presenteras tydligt, dels på mäklarens hemsida och dels på någon av de större sökmotorerna för bostäder och fastigheter på Internet, exempelvis Hemnet. Annonsering i tidningar är en annan viktig kanal. Här kan både dagspress och fackpress vara aktuella. Dagspress, för att nå ut brett, och fackpress för att nå de som kan vara speciellt intresserade på grund av gårdens karaktär. Ibland kan det vara intressant med en mer offensiv marknadsföring, både nationellt och internationellt. Vid sådana tillfällen kan det bli aktuellt med annonsering i utländska tidningar. För att nå utländska intressenter, liksom utlandssvenskar, är Internet dock det effektivaste instrumentet. En del mäklare har också goda kontakter i utlandet med företrädare för utländska intressenter som söker gård i Sverige.

Utformning av prospekt Ett prospekt är en fastighetsbeskrivning i text och bild och normalt det viktigaste beslutsunderlaget för köparen. Prospektet ska beskriva både objektet och hur försäljningen kommer att gå till. Det ger en översiktlig beskrivning av byggnader och mark, oftast kompletterad med bilder. Till prospektet ska också bifogas tillräckligt kartmaterial för att spekulanterna ska kunna göra en egen besiktning av marken. Prospekten förekommer i regel både i tryckt form och som nedladdningsbara filer på Internet. Eftersom prospektet har så stor betydelse för köparens beslut är det viktigt att det känns trovärdigt och ger en så bra bild av fastigheten som möjligt. En bra bedömningsgrund är att du som säljare ska känna igen din gård och att du känner dig bekväm med hur den presenteras. Öppna eller enskilda visningar? En öppen visning innebär att man annonserar ut en tidpunkt (eller flera) då alla spekulanter kan komma och 44 titta. Oftast tar mäklaren upp anmälningar även vid en 45 öppen visning men det förekommer att spekulanter kommer oanmälda. Fördelen för dig som säljare är att visningarna koncentreras till ett fåtal tillfällen. Det kräver mindre förberedelser och är mindre påfrestande. Nackdelen kan vara att mäklaren inte hinner få kontakt med alla spekulanter om det är många på visningarna. Enskilda visningar innebär att spekulanterna, enskilt eller i mindre grupper, visas runt av mäklaren. Detta är mer tidskrävande och kan vara mer påfrestande för dig som säljare eftersom det innebär visningar vid fler tillfällen. Fördelen är att mäklaren får bättre kontakt med spekulanterna och det är i regel bara de verkligt intresserade som kommer.

Prissättning och budgivning? En prisidé eller ett lägsta pris är olika sätt att markera det pris man vill ha. En prisidé anger en ungefärlig nivå och ett lägsta pris markerar säljarens lägsta nivå. Båda varianterna leder i regel till budgivning om det är fler än en spekulant som är beredd att betala det utsatta priset. Budgivning förekommer också när inget pris anges i annonser och prospekt. Budgivningen kan vara stängd eller öppen. Stängd budgivning innebär att varje spekulant lämnar in sitt anbud och att fastigheten säljs till den som bjudit högst. Det har tidigare varit en vanlig form, särskilt vid försäljning av skogsfastigheter. Idag är öppen budgivning vanligare. 46 47 Alla spekulanter får bjuda över varandra, oftast via en telefon- eller mailbudgivning och det högsta priset redovisas hela tiden. Det finns inga generella regler för hur en budgivning ska gå till. Det bestämmer du i samråd med mäklaren och du har också rätt att när som helst ändra förutsättningarna eller avbryta budgivningen. Det är utan tvekan bäst att hålla sig till den form som aviserats i prospektet eftersom ändrade spelregler skapar osäkerhet bland spekulanterna och kan hämma budgivningen. Mäklaren för i regel en loggbok över budgivningen med tidsangivelser av när bud har lagts och vem av bud-givarna som lagt budet. Det är allt vanligare att den slutlige köparen får ta del av denna budlista innan kontraktsskrivningen för att förvissa sig om att budgivningen gått rätt till. Förfarandet förutsätter att du som säljare liksom samtliga budgivare godkänner att så sker. Så kallat fast pris anger det pris som säljaren är beredd att sälja för och tanken är att den som först erbjuder sig att betala begärt pris också skall få köpa. Under senare tid har förfarandet skapat en hel del debatt då säljare trots att detta pris bjudits krävt att budgivning skall ske över denna nivå. Därför bör man vara försiktig med att erbjuda fast pris om man inte är fullt beredd att sälja till utsatt pris.

Köparens undersökningsplikt Som säljare har du ingen upplysningsplikt i laglig mening, men det är till din fördel om du informerar köparen om de fel och brister du känner till. Förutom att det ger ett hederligt och trovärdigt intryck, minskar det risken för problem med framtida skadeståndskrav på grund av fel i fastigheten. Köparen kan då inte åberopa fel som du upplyst om. Köparen däremot, har en långtgående undersökningsplikt som innebär att han eller hon skall undersöka allt som är möjligt att undersöka på fastigheten. Den som känner sig osäker eller upptäcker något som indikerar 48 fel i fastigheten bör anlita en besiktningsman. 49 Mäklaren slutligen, ska enligt lag ta reda på och upplysa om allt som belastar fastigheten och i övrigt de fel som han känner till eller har berättigade skäl att misstänka.

Vad är Areal? 50 Areal är en fristående sammanslutning av rådgivare och fastighetsmäklare med specialisering på jord- och skogsbruk. Vi erbjuder: förmedling av gårdar och skogsfastigheter konsultation i samband med generationsväxling värdering ekonomisk och juridisk rådgivning redovisning skatteutredningar och deklarationer rådgivning kring arrende-, driftsfrågor och EU-stöd förvaltning av enskilda fastigheter (under kortare eller längre perioder) 51

Arbetsgång Respekt och diskretion När du vänder dig till Areal kan du vara säker på att din förfrågan behandlas med respekt och diskretion. Vårt arbete bygger på ömsesidigt förtroende och ingenting blir offentligt förrän du gett klartecken. Det blir inte heller någon kostnad förrän du ger oss ett uppdrag. Arbetsgången börjar med en förfrågan från dig. Som nämndes i bokens inledning behöver en kontakt inte innebära att du definitivt bestämt att gården ska säljas. Vi står gärna till tjänst med rådgivning kring alternativa möjligheter. För att kunna ge några goda råd behöver vi se gården och sätta oss in i vilken situation du befinner dig i. Nästa steg blir därför att vi träffas hos dig för ett förutsättningslöst möte. Det ger dig samtidigt en chans att se vilka vi är och om vi inger det förtroende du söker. utgångspriset ska ligga så nära det slutliga försäljningspriset som möjligt. Tidsplanen beskriver hur lång tid vi tror att säljprocessen kommer att ta, när annonseringen kan börja, när prospekten kan vara klara, när visning kan ske, etc. Villkoren beskriver våra åtaganden i säljprocessen: utformning och utskick av prospekt, utformning och bokning av annonser, upplägg och genomförande av visningar, prisförhandlingar, kontraktsskrivning m m. Arvodet slutligen, är oftast en förmedlingsprovision baserad på köpeskillingen. 52 Avtal 53 När vi är överens om villkoren, med utgångspunkt från offerten, går vi igenom ett skriftligt uppdragsavtal som efter ditt undertecknande bekräftar att du ger oss förmedlingsuppdraget för din gård. Fram till dess är all diskussion förutsättningslös och allt du anförtror oss behandlas konfidentiellt (det sistnämnda gäller förstås Offert även efter att vi ingått avtal). Om vi kommer överens om att gå vidare till en försäljning, sedan vi gått igenom förutsättningarna, återkommer vi med en offert. Den innehåller förslag om utgångspris, tidsplan, villkor och arvode. Utgångspriset baserar sig på vår bedömning av fastighetens marknadsvärde. Vår ambition är alltid att

Övriga tjänster Förutom förmedlingsuppdrag åtar vi oss även olika rådgivande och administrerande tjänster. Våra många år i branschen har gett oss djupa kunskaper inom alla de områden som rör jord- och skogsbruk samt fastigheter. Något vi gärna delar med oss av. Vi kan även biträda vid förvaltning av enskilda fastigheter för kortare eller längre tid. I samråd med ägarna kan vi då planera och genomföra de förändringar som eventuellt behöver göras. 54 Referensobjekt På vår hemsida, www.areal.se, finns under rubriken Sålda fastigheter en lista på de hundratals gårdar vi sålt under senare år. På hemsidan finns också kontaktuppgifter till samtliga medarbetare på våra kontor runtom i landet. 55

Vi startade Areal för att vi såg ett behov av specialkompetens vid rådgivning och förmedling inom jord och skog. Många av oss är själva gårdsägare och har på nära håll erfarit komplexiteten i en gårdsöverlåtelse. Det är en affär som ställer stora krav på såväl säljare som köpare och den som ska förmedla affären behöver förstå 56 57 båda parter. Förutom ekonomiska och juridiska färdigheter behövs kunskap om vad det innebär att äga och driva en gård. Alla på Areal har gedigen utbildning och erfarenhet av jord och skog som ger kompetens att hjälpa dig med ditt livs kanske svåraste beslut.

PRODUKTION Areal i samarbete med Synk Kommunikation 58 FOTO Areal Ateljé Clas, sid 41 59 TRYCK & REPRO Strokirk-Landströms Areal i Sverige KB, 2009

60 Försäljningen av en gård involverar stora belopp och starka känslor. Det handlar om att få ut rätt pris men i hög grad också om att hitta rätt köpare. I den här boken presenteras användbara fakta och tips på hur du går till väga. En handbok med det du behöver veta för ditt livs viktigaste försäljning.