2017-02-13 2017-342 Sid 1 av 6 Handläggare: Matilda Johansson Till Titel: Exploateringsingenjör Kommunstyrelsens arbetsutskott E-post: Matilda.johansson2@norrtalje.se Godkännande av markanvisningsavtal avseende del av Tälje 2:103 i Norrtälje stad Förslag till beslut Kommunstyrelsens arbetsutskott föreslår: Kommunstyrelsen föreslår: Kommunfullmäktige godkänner markanvisningsavtal mellan Cobab Sverige AB och Kommunen avseende del av fastigheten Tälje 2:103 till en kontraktssumma av 3700 kronor/kvm ljus BTA vid byggnation av flerbostadshus (bostadsrätter). Sammanfattning av tjänsteutlåtandet Kommunstyrelsekontoret förslår kommunfullmäktige att godkänna markanvisningsavtalet mellan exploatören och kommunen. Kommunen markanvisar en del av fastigheten Tälje 2:103 till Cobab Sverige AB för en kontraktssumma av 3.700 kr/kvm ljus BTA för byggande av bostadsrätter. Kontraktssumman utgör minst 21.090.000 kronor för Cobab Sverige AB. Slutlig köpeskilling fastställs i marköverlåtelseavtalet. Kontraktssumman är inklusive gatukostnadsersättning. Parterna tecknade 2014-09-23 markanvisningsavtal innebärande att exploatören tillsammans med Roslagsbostäder AB fick rätt att pröva förslaget i en fortsatt detaljplanering. För området upprättades ett planprogram till detaljplan för del av fastigheten Tälje 2:103, Tallhöjden, 2015-01-27. Markanvisningsavtalen gällde fram till dess att kommunfullmäktige, genom beslut som vann laga kraft, skulle ha antagit detaljplanen i stort i enlighet med markanvisningsavtalen, dock senast 2015-10-31. En arkeologisk utredning utfördes av Stockholms läns museum under juni 2015 och påvisade bland annat att det inom området finns fossil åkermark, lämningar av röjningssten samt boplatslägen. Efter diskussioner med Länsstyrelsen och parterna sinsemellan har parterna valt att gå vidare med markanvisningen. Hela projektet avses inrymma cirka 200 lägenheter, varav cirka 89 bostadsrättslägenheter och cirka 113 hyresrättslägenheter, om sammanlagat cirka 17.325 kvm ljus BTA. Ovan upprättat avtal är ett led i att kunna exploatera bostäder inom kommunen. Bakgrund POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON TELEFAX E - POST Box 802, 761 28 Norrtälje Estunavägen 14 0176-710 00 0176-711 04 kontaktcenter@norrtalje.se norrtalje.se KONTAKTCENTER
2 (6) I maj 2014 inkom Cobab Sverige AB och Roslagsbostäder AB till kommunstyrelsekontoret med ett förslag på exploatering av del av fastigheten Tälje 2:103. Parterna tecknade 2014-09-23 markanvisningsavtal innebärande att exploatören tillsammans med Roslagsbostäder AB fick rätt att pröva förslaget i en fortsatt detaljplanering. Markanvisningsavtalen gällde fram till dess att kommunfullmäktige, genom beslut som vann laga kraft, skulle ha antagit detaljplanen i stort i enlighet med markanvisningsavtalen, dock senast 2015-10-31. En arkeologisk utredning utfördes av Stockholms läns museum under juni 2015 och påvisade bland annat att det inom området finns fossil åkermark, lämningar av röjningssten samt boplatslägen. Efter diskussioner med Länsstyrelsen och parterna sinsemellan har parterna valt att gå vidare med markanvisningen. Eftersom detaljplanen inte kunde antas inom avtalad tid, föll markanvisningsavtalet och därför tecknas härmed ett nytt. Bebyggelsen är tänkt att ske i form av låghus och punkthus (2-5 våningar) med material som harmoniserar med tanken hus i skog. Området är tänkt att hållas relativt bilfritt då de flesta parkeringsplatser kommer att inrymmas i två separata parkeringsdäck. Ett flertal tallar kommer att bevaras och lekplatser för barnen kommer att finnas, varav en kommer att skapas på den kulle som idag är en naturlig del av området. Hela projektet avses inrymma cirka 200 lägenheter, varav cirka 89 bostadsrättslägenheter och cirka 113 hyresrättslägenheter, om sammanlagt cirka 17.325 kvm ljus BTA. För området upprättades ett planprogram till detaljplan för del av fastigheten Tälje 2:103, Tallhöjden, 2015-01-27. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra uppförande av cirka 200 lägenheter, både hyres- och bostadsrätter, inom aktuellt område. Sammanlagt inkom tio yttranden. B.la. finns oro att den skisserade exploateringen inte rimligen kan bevara något av den naturupplevelsen som området nu erbjuder. En behovsbedömning efterfrågas. Flera instanser efterfrågar utredningar så som t.ex. buller, dagvatten och arkeologi. Samberedning Ärendet har beretts av kommunsstyrelsekontorets samhällsbyggnadsavdelning. Beskrivning av ärendet
3 (6) Bild 1. Markanvisningsområdet Översikt.
4 (6) Bild 2. Markanvisningsområdet. Den norra delen anvisas till Cobab Sverige AB. Den södra delen anvisas till Roslagsbostäder AB. Kommunstyrelsekontoret förslår kommunfullmäktige att godkänna markanvisningsavtalet mellan exploatören och kommunen. Kommunen markanvisar en del av fastigheten Tälje 2:103 till Cobab Sverige AB för en kontraktssumma av 3.700 kr/kvm ljus BTA för byggande av bostadsrätter. För att möjliggöra exploatering kommer en detaljplan att upprättas för del av fastigheten Tälje 2:103. Enligt avtalet mellan exploatören och kommunen ska planläggningen av avtalsområdet genomföras av kommunen. Exploatören är medveten om att kommunen under tiden för detaljplaneprocessen kan komma att ställa krav på att specialboenden ska anläggas inom markanvisningsområdet. Specificering av eventuella krav regleras i marköverlåtelseavtalet. Kommunen ansvarar för utbyggnaden samt underhåll och drift av allmän platsmark inom den blivande detaljplanen och avtalsområdet, för vilken kommunen är huvudman. Beslut om vilka gator som ska anläggas eller byggas om samt vad som ska ingå i allmän platsmark, tas under detaljplaneprocessen. Koppling till gällande styrdokument Det övergripande målet, enligt samverkansstyrets politiska program 2014-2018, är att kommunen skall utvecklas så att en befolkningstillväxt i nivå med Stockholmsregionen är
5 (6) möjlig. Hela kommunen ska växa och nyproduktion av bostäder ska öka i attraktiva livsmiljöer med goda pendlingsmöjligheter. Det förutsätter att det totala antalet nyproducerade bostäder ska uppgå till minst 450 per år, varav minst 150 av bostäderna ska vara hyresrätter. Detaljplaneförslaget möjliggör b.la. hyresrätter. Lagkrav Är inte tillämplig. Ekonomiska konsekvenser Del av markanvisningsområdet överlåts av kommunen till Cobab Sverige AB för en kontraktssumma av 3700 kr/kvm ljus BTA för byggnation av bostadsrätter. Kontraktssumman utgör minst 21.090.000 kronor. Slutlig köpeskilling fastställs i marköverlåtelseavtalet. Vid tillträdestillfället ska kontraktssumman uppdateras för att ta hänsyn till eventuella prisförändringar under tiden. Primärt beräknas en eventuell prisförändring av mark för bostadsrätter enligt mäklarstatistik för Norrtälje kommun. För att ta hänsyn till eventuella periodvisa fluktuationer, ska prisförändringen baseras på ett genomsnittsvärde av de senaste tio åren före tillträdesdag enligt följande exempel: Om tillträdet skulle ske 2019 och den genomsnittliga prisförändringen enligt mäklarstatistik för Norrtälje kommun vara 5,5 % per år, skulle det i markanvisningsavtalet angivna priset på 3 700 kr per kvadratmeter ljus BTA multipliceras två gånger med 1,055 för att få fram rätt pris för 2019 (3 700 * 1,055 = 3 900 * 1,055 = 4 115). Kontraktssumman som beräknas vid respektive tillträdestillfälle kan aldrig understiga de i avtalet angiven kontraktssumma. I kontaktsumman ingår: Kostnader för avstyckning av markanvisningsområdena Kommunens kostnader för anläggandet av allmän platsmark Kostnader för följande åtgärder upp till sammanlagat 50 % av kontraktssumman: o Kostnader för efterbehandling o Kostnader för arkeologisk slutundersökning o Kostnader för flytt av ledningar Om kostnaderna för ovanstående åtgärder blir större, faller avtalen om parterna inte överenskommer att teckna tilläggsavtal. I kontraktssumman ingår bland annat inte: Kostnader för anläggande/investering och framtida drift av kvartersgator Plantkostnader Utredningar
6 (6) Konsekvensanalys/riskanalys Ovan upprättat avtal är ett led i att kunna exploatera bostäder inom kommunen. Konsekvensen av att inte godkänna avtalet leder till att cirka 89 bostadsrätter, inte byggs. Tidplaner Godkännande av markanvisningsavtal [maj, 2017] Detaljplan, godkännande och antagande [3:e kvartalet, 2018] Tillträde [4:e kvartalet, 2018] Genomförande klart [3:e kvartalet, 2022] Den preliminära tidplanen enligt ovan bygger på en optimal process och kan komma att ändras. Tidplanen kan också påverkas av förutsättningar för genomförandet som framkommer under planarbetet. Tobias Arvidsson Samhällsbyggnadsdirektör Kommunstyrelsekontoret Eva Källander Plan- och exploateringschef Bilagor 1. Markanvisningsavtal mellan Cobab Sverige AB och kommunen, 2017-02-13 2. Planprogram till detaljplan för del av fastigheten Tälje 2:103, Tallhöjden, 2015-01-27 Beslut skickas till Plan och exploateringsavdelning