Handläggare Filippa Eriksson 0480-45 03 15 Evelina Abrahamsson 0480-45 00 82 Upprättad 2017-10-20 Senast reviderad 2018-05-23 2015-5638 1(6) Detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 På Kvarnholmen, Kalmar kommun Granskningsutlåtande Planförslaget har varit utställt för granskning under tiden 2017-09-01 2017-09-25. Länsstyrelsen fick dispens att lämna synpunkter senast 2017-10-03. Förslaget har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Nedan sammanfattas och kommenteras inkomna skriftliga synpunkter. Sammanfattning Planförslaget revideras efter granskningen enligt följande: Ändringar i Plankartan - Inga ändringar. Ändringar i Planbeskrivningen - Innehållet i exploateringsavtalet har uppdaterats och förtydligats. Övrigt - Behovsbedömningen har förtydligats genom redaktionella ändringar. Planeringsenheten Adress Box 611, 391 26 Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 2(9) Kulturmiljö och bebyggelse Länsstyrelsen hade inga ytterligare synpunkter angående kulturmiljön. En boende och Kalmar läns museum anser dock att den tidigare utformningen bättre passar in i kulturmiljön. En boende hade även synpunkter på att byggnaden blir för hög i förhållande till gatubredden. Synpunkterna har inte föranlett några ändringar i planen. Trafik En boende hade synpunkter på att planens konsekvenser på trafiken inte är tillräckligt redovisade. Den tillkomna bruttoarean har dock en mycket liten påverkan på trafiken jämfört med gällande detaljplan. Kommunen hänvisar till gällande detaljplanebeskrivning där denna fråga har behandlats. En annan boende hade synpunkter på att vägen (infrastruktur och parkering) är för smal och inte dimensionerad för högre byggnader. Kommunen hänvisar till att dimensioneringen av vägen inte är beroende av byggnadshöjden samt att kommunens parkeringsnorm ska uppfyllas i bygglovet. Synpunkterna har inte föranlett några ändringar. Genomförande Lantmäteriet hade synpunkter på att exploateringsavtalets huvudsakliga innehåll behöver redovisas tydligare i planbeskrivningen. Exploateringsavtalet har undertecknats och planbeskrivningen har kompletterats.
Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 3(9) Inkomna synpunkter Länsstyrelsen i Kalmar län Länsstyrelsens synpunkter under hälsa och säkerhet måste beaktas för att planförslaget ska kunna anses vara förenligt med 11 kap. PBL och därmed inte riskera att överprövas. Länsstyrelsens synpunkter under rådgivande bör beaktas. Kontroll enligt 11 kap. PBL Hälsa och säkerhet I behovsutredningen framgår att planområdet är potentiellt förorenat och att det har hittats utfyllnadsmassor på Tenngjutaren 3. Påverkan har bedömts som måttlig. Detta har inte implementerats i planhandlingarna. Inom planområdet finns två potentiellt förorenade områden enligt den nationella databasen för potentiellt förorenade områden, EBH-stödet. En verksamhet för grafisk industri har funnits på Tenngjutaren 3 och en verksamhet med kemtvätt med lösningsmedel har funnits på Tenngjutaren 14. Kemtvätten är riskklassad enligt MIFO fas 1 till riskklass 3, måttlig risk för människors hälsa och miljön. I motiveringen framgår att framtagen riskklass grundas på att byggnader som används som kontor, inte bostäder. Ska fastigheterna användas för bostadsändamål är bedömningen att fastigheterna kommer klassas högre, det vill säga en större risk för människors hälsa och miljön. Kommunen behöver i planbeskrivningen ta ställning och kommentera gällande föroreningssituation inom planområdet. Planbeskrivning och plankarta behöver kompletteras med vilka föroreningsnivåer som ska gälla inom planområdet. För bostäder gäller KM enligt naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenade områden alternativt platsspecifika riktvärden. Väljs det att ta fram platsspecifika riktvärden så behöver dessa samt uträkningen av dessa delges Länsstyrelsen. Rådgivande Sedan den gällande detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14 vann laga kraft 2007 har stora förändringar skett i PBL, exempelvis vad gäller miljökvalitetsnormer för vatten och risken för översvämningar samt riktlinjer för buller vid planering av bostäder. Även vad gäller planeringsunderlag och stöd till kommunerna har mycket skett inom ovanstående och andra områden för att kunna bedöma mark- och vattenområdens lämplighet för ett tänkt ändamål. För Kalmar kommun rekommenderar Länsstyrelsen att byggnadens konstruktion ska klara översvämmande vatten upp till minst 2,8 meter över havsnivån i RH2000. Någon reglering av klimatanpassning sker över huvud taget inte i gällande detaljplan eller föreslaget ändring. Länsstyrelsen vill påminna kommunen om sitt skadeståndsansvar, som sträcker sig 10 år framåt, om nya byggnader i planområdet skadas av en översvämning. Frågan kan inte hänskjutas till bygglovsprövning eftersom detaljplanen är juridiskt bindande och ska klargöra huruvida marken är lämplig för ändamålet eller
Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 4(9) ej. Sammanfattningsvis bör kommunen överväga behovet av att upprätta en ny detaljplan för området. Underliggande detaljplan och planbeskrivning har inte skickats in till Länsstyrelsen trots att de redovisas under handlingar på s. 5 i ändringen till planbeskrivningen. Kommentar: Granskningstiden pågick till och med den 25 september. Länsstyrelsen fick dispens att lämna synpunkter till den 3 oktober. Kommunen fick länsstyrelsens synpunkter inskickade den 13 oktober, det vill säga cirka två veckor senare än utlovat datum. Informationen i behovsbedömningen, angående potentiella markföroreningar, har inte ändrats. Kommunen ställer sig därför frågande till varför länsstyrelsen inte har påtalat detta tidigare i planprocessen? Kommunens svar i granskningsutlåtandet är att detaljplanen hanteras som en ändring av gällande detaljplan. Då aktualiseras inte frågor kring markanvändningen, detta är redan prövat i gällande detaljplan från 2007. Det enda som prövas är de nya planbestämmelserna som ändringen medför. Eftersom den ursprungliga planen är framtagen innan de nya lagarna trädde i kraft så kommer de potentiella markföroreningarna att behandlas som ett miljöärende (enligt miljöbalken) i samband med bygglovet. Precis likadant som andra planer som är framtagna innan de nya reglerna trädde i kraft. Kommunen har gjort bedömningen att ärendet kan hanteras som en planändring/ändring, eftersom det inte strider mot gällande detaljplans syfte. Ändringen reglerar i huvudsak höjden och utformningen av byggnadens fasad, vilka också är de frågeställningar som behandlas i planarbetet. Byggnadsarean är i princip samma, utom en liten hörna under gatumarken som tillåts bli underjordiskt garage (BC 1 ). I den ursprungliga planen var syftet att garage skulle medges under mark i hela planområdet. Gatumarken är viktig i hörnan för att gående ska ha möjlighet att runda byggnaden på ett smidigt sätt samt att hörnet på byggnaden visuellt ska lyftas fram så det kan bildas en mötesplats som förstärker entrén. Användningen Gatumark är dock inte betydelsefull under markplan. Där väger det enskilda intresset högre. Kommunen gör bedömningen att ändringen inte ger någon förändrad påverkan på MKN för vatten jämfört med gällande detaljplan eftersom byggnadsarean är samma. Möjligen ger det istället en förbättring av miljön eftersom planen inte längre tvingar fram koppartak. Jämfört med nuvarande markanvändning, vilket är asfalterad parkering, så är det inte heller någon försämring. Kommunen bedömer även att ändringen inte medger någon högre risk för skador på egendom vid översvämning jämfört med gällande plan, eftersom bottenvåning och källarplan i stort sett är oförändrade. Den lilla hörnan (BC 1 ) under mark som läggs till (ca 5-6 kvm) är i princip obetydlig. Den ger stor nytta för verksamheten och detta bör överväga riskerna för skador på egendom vid en eventuell översvämning. Kommunen bedömer att när planarbetet påbörjades så hade fastighetsägaren en garanterad byggrätt eftersom genomförandetiden ännu inte gått ut. Det är samtidigt svårt för verksamheten att utvecklas och bygga ut om golvnivån ska ligga betydligt högre än befintligt hotell. Det medför svårigheter att uppfylla tillgänglighetskraven inomhus i bygglovet. Det skulle även medföra höga nivåskillnader jämfört med gatan och resultera i ramper för entréerna som är riktade mot gatan. Gatunivån kan inte höjas upp särskilt mycket eftersom den är anpassad till närliggande bostadshus. Det skulle även visuellt påverka stadsrummet ifall sockeln på
Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 5(9) huset blev betydligt högre än närliggande hus, därmed en större påverkan på riksintresset för kulturmiljön. Den slutliga bedömningen är att verksamheten får anpassas till närliggande bebyggelsehöjder och gatan. I bygglovet gör man de åtgärder som går för att minska riskerna vid eventuella översvämningar. Exempelvis kan det vara att kapsla in viktiga funktioner såsom fläktrum och elektrisk utrustning, så att de tål översvämningar. Det kan även vara en särskild stängningsbar port ner mot källarplanet, för att undvika översvämningar i parkeringsgaraget. Dessa åtgärder styrs dock inte i detaljplanen, eftersom planen hanteras som en planändring. Underliggande plan är en offentlig handling som alla kan ta del av. Den finns även arkiverad hos länsstyrelsen. Alla handlingar, inklusive underliggande plan, har även funnits tillgängliga på kommunens hemsida. Lantmäterimyndigheten I planbeskrivningen framgår att exploateringsavtal ska tecknas. Enligt 4kap 33 3st PBL ska exploateringsavtalets huvudsakliga innehåll redovisas i planbeskrivningen. För att uppfylla detta krav behöver texten om exploateringsavtal kompletteras. Kommentar: Ett exploateringsavtal har undertecknats av explotören och kommunen. Planbeskrivningen har även uppdaterats enligt Lantmäteriets synpunkt. Boende och fastighetsägare Privatperson 1 & 2 Konsekvenserna av utbyggnaden för trafiken på de omgivande gatorna har ännu inte klarlagts. Det är oroande att en ökning av buss- och biltrafik längs Strömgatan har aviserats. För oss som bor i gatuplanet kommer detta att medföra ökade föroreningar och buller. Kommentar: En detaljplan prövar inte trafikfrågor såsom hastighet, vilken typ av fordon som får köra, var fordonen får stanna på vägen eller hur trafiken styrs i form av enkelriktade gator etcetra. Detta regleras i särskilda trafikföreskrifter eftersom sådana frågor ofta är föränderliga med tiden. Planbeskrivningen brukar däremot vid framtagandet beskriva kommunens intentioner för den allmänna platsmarken, vad planen har för inverkan på trafikföringen och om det behövs nya vägar, infarter etcetra. Markanvändningen (hotell m.m.) är redan prövad i gällande detaljplan och förutsättningarna såsom entréer, angöring med buss, trafik, parkering och så vidare är beskrivna i gällande detaljplans beskrivning. Detta planärende behandlas som en ändring av gällande detaljplan. Därför aktualiseras enbart de frågor som berör de nya planbestämmelserna. Kommunen gör bedömningen att den extra bruttoarea som tillkommer har mycket liten påverkan på trafikföringen jämfört med gällande detaljplan och därför räcker gällande planbeskrivning som underlag. Under samrådsmötet visades dock en del av kommunens framtida intentioner, som ej är fastlagda ännu.
Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 6(9) Privatperson 3 Eftersom mina huvudsakliga synpunkter bör vara tydligt definierade så kommer de här. Kommunen bör inte tillåta en femvåningsbyggnad i Tenngjutaren eftersom: 1) De direkt omkringliggande fastigheterna håller en lägre nivå. En högre fastighet skapar inte harmoni i gatubilden. 2) Kommunen har misslyckats med att tillgodose parkeringsbehoven på Kvarnholmen, och har ändå i det här fallet planerat att frångå sina egna mål för parkeringskvoten. 3) Gatorna på Kvarnholmen är smala. För att behålla det inbjudande intryck som stadsdelen har idag så måste man också bevara ett ljusinsläpp. Ingen tycker att det är mysigt att gå bredvid en hög byggnad. 4) Infrastrukturen (gator och parkeringsplatser) är inte dimensionerad för en högre byggnation varken här eller för de senare projekt som kommer att använda denna byggnad som argument för att fortsätta att höja byggnationen i Tenngjutaren och närliggande kvarter. Beslutet ger konsekvenser även för framtida byggnation. 5) Kommunens egen plan/utredning från 2007 säger emot det som man nu vill göra. 6) En byggnad med stora fönsterytor, utan burspråk, kommer inte att passa in med kringliggande hus (osäker på om denna detalj ingår i förslaget, dock). Övriga synpunkter - förslagets utformning Det känns beklämmande att en stadsarkitekts personliga ambitioner att bygga höga byggnader, tillsammans med ett internationellt vinstdrivande företag, ska utforma staden. Förslaget borde vara objektivt, för att beslutsfattare och medborgare ska kunna ta ställning. Det är inte utan ilska som man ser att förslaget utformas för att få plan-ändringen att se obetydlig ut. Jag nämnde redan på ett informationsmöte att samtliga illustrationer var gjorda från några hus avstånd, och att beslutsfattare borde presenteras med en korrekt bild av hur stor byggnaden kommer att kännas när man står intill den. Någon sådan illustration har jag ännu inte sett. När man dessutom beskriver detta som en 4-våningsbyggnad med en 5:e våning så måste jag undra hur långt ni är beredda att förvanska informationen. En 4-våningsbyggnad kan per definition inte ha en 5:e våning då är det en 5- våningsbyggnad. Under de diskussioner som varit har vi hela tiden fått höra att det som tillkommer är en "indragen våning". Men är detta verkligen sant? Hade man fått bygga en 4-våningsbyggnad med 4 raka våningar, med dagens detaljplan och omgivande byggnader? 4,5 våningar minus 3,5 våningar är inte 0,5. Det som har tillkommit är därför en hel, rak våning, och inget annat. Den infällda våningen hade varit infälld även om det hade blivit ett 4-våningshus.
Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 7(9) Slutligen vill jag säga att jag är positiv till byggnationen av hotellet, förutsatt att det sker enligt förslaget från 2007, där byggnaden är i harmoni med omgivningen. Kommentar: De indragna våningarna ger en anpassning mot den närliggande lägre bebyggelsen och intentionen är att den totala byggnadshöjden inte kommer att upplevas så hög när gående står direkt nedanför, eftersom kanten på byggnadshöjden (direkt mot gatan) kommer bryta av vinkeln uppåt. Det är inte heller vanligt att man kollar rakt upp när man promenerar längs en gata. Höjden kommer således att synas mer i synfältet när gående står en bit ifrån, det vill säga ifrån de vinklar där volymstudierna är tagna. Det är samtidigt svårt att i planeringskedet ta fram exakta illustrationer för hur höjder och volymer kommer att förhålla sig. Det material som är framtaget är bara till för att hjälpa läsaren att tolka handlingarna. Bedömningen är att det inte är själva våningsantalet som egentligen är det betydelsefulla, utan det är hur högt huset uppfattas och hur det anpassas till omgivningen. Därför är det viktigt att beskriva att den fjärde våningen ska vara indragen och den 5:e våningen ska uppfattas som en takvåning från gatan. När man står direkt nedanför byggnaden i gatunivå så upplevs byggnadshöjden som tre våningar. Det kan tyckas vara lite rörigt och att man vill få byggnaden att bedömas som lägre, men detta är inte syftet. Syftet är att beskriva inför bygglovskedet vad som är viktigt att trycka på vid bedömningen av gestaltningen på byggnaden. Kommunen har en framtagen parkeringsnorm. Byggherren ska i bygglovet kunna bevisa att denna uppfylls, antingen på den egna fastigheten eller via parkeringsköp i ett närliggande område. Detta ska inte frångås. Detaljplanen styr dock inte hur stora hotellrummen är eller hur många konferensrum det blir, vilken annan typ av verksamhet eller handel som lokaliseras i fastigheten och vilket parkeringsbehov denna har. Därför är det svårt att räkna i detalj på antalet parkeringsplatser i planskedet. Planen medger dock parkering i bottenplan och möjliggör därför för fastighetsägaren att kunna uppfylla normen. Planeringen av nya byggnader måste förhålla sig till befintliga vägbredder, bland annat för att tillgodose dagsljus in i bostadsfastigheterna. För att undersöka detta har en skuggstudie presenterats inför granskningen. Resultatet visar att höjden inte ger någon jättestor skillnad gentemot tidigare plan från 2007. Eftersom både 4:e våningen och 5:e takvåningen är indragen så bryter inte byggnaden av solljuset särskilt mycket. Kommunen anser samtidigt att det är motiverat att försöka förtäta Kalmars stadskärna så långt det är möjligt/lämpligt, med de fördelar som detta kan medföra, utan att det skadar riksintresset för kulturmiljön. Kommunen förstår inte riktig vad ni menar med att infrastrukturen inte är dimensionerad för en högre byggnation? När man i planeringssammanhang resonerar om hur en gata är dimentionerad så är det ofta utifrån att en bilist ska kunna möta en annan bilist samt att det finns utrymme för en trottoar på bägge sidor. Då måste man ha en speciell sektion, det vill säga bredd på gatan. Om det istället ska vara enkelriktad gata så kan gatan vara smalare. Dimensioneringen av gatan har egentligen ingenting med höjden på byggnaderna att göra. Hastigheten kan också ha betydelse för bredden på gatan, där en 90-väg måste vara betydligt bredare än en 30-väg. Fönsterstorleken och andra detaljer på byggnaden som hör till gestaltningen, kommer att behandlas i bygglovskedet.
Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 8(9) Ledningsdragande verk, andra företag och myndigheter Kalmarsundsregionens Renhållare (KSRR) Vid fortsatt planering för eventuell förändring av området förutsätts att planering sker för framtida avfallshantering. Detta gäller för såväl tillgänglighet och utformning av miljörum, uppställningsplatser för avfallskärl eller dylikt i enlighet med Ksrr:s renhållningsföreskrifter. Kommentar: Noteras. Intresseorganisationer och övriga Kalmar Läns Museum Kalmar läns museum (KLM) har tagit det av Kalmar kommuns samrådsförslag gällande ändring till detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 i granskningsskedet. Syftet med ändringen är att justera eller ta bort vissa egenskapsbestämmelser för att ge en större frihet kring fasadutformningen samt att utöka byggrätten med en våningshöjd på fastigheten Tenngjuteraren 14. KLM noterar det positiva i att en analys rörande påverkan på riksintresset för kulturmiljövården (H48) tagits fram och att kommunen förhåller sig till och resonerar kring utredningens slutsatser. KLM vidhåller dock att den tidigare byggrätten på tre hela våningar och därutöver en indragen takvåning hade varit en lösning som bättre anpassats till Kvarnholmens låga byggnadshöjd och bättre tagit hänsyn till kulturhistoriska och arkitektoniska värden på platsen. KLM anser att det är bekymmersamt att byggnader på Kvarnholmen upprepat tillåts utökas i höjd. De långsiktiga konsekvenserna för stadens siluett och upplevelsen av stadsbilden borde undersökas och en strategi tas fram med hänsynstagande till riksintressets innehåll. Vid ett bygglovsskede är det viktigt att det ställs mycket höga krav på byggnadens arkitektoniska kvalitet och detaljutförande. Kommentar: Kommunen instämmer i att det ska ställas höga krav på byggnadens arkitektoniska kvalitet och detaljutförande. Detta eftersom byggnaden ligger på Kvarnholmen, som är stadens kärna samt inom riksintresse för kulturmiljö. Detta kommer att bejakas i bygglovet. Byggnaden kommer dock ge en liten påverkan på stadens siluett sett från håll. Att ta fram en strategi med hänsynstagande till riksintressets innehåll är önskvärt utifrån ett planeringsperspektiv, men inget som prioriteras i nuläget. Följande har accepterat planförslaget skriftligt: Kalmar Vatten AB (i samrådet)
Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 9(9) Följande sakägare och likställda har senast under granskningstiden inkommit med skriftliga synpunkter som inte blivit tillgodosedda: Från samrådet: Privatperson 1 & 2 (Sent inkomna synpunkter) Privatperson 3 Privatperson 4 Privatperson 5 & 6 Privatperson 7 Privatperson 8 Privatperson 9 & 10 Från granskningen: Privatperson 1 & 2 Privatperson 3 Bilaga: Samrådsredogörelse daterad 2017-07-25 Filippa Eriksson Planarkitekt Evelina Abrahamsson Planarkitekt