Förslag till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 (stplnr 1078) Mariepark (stfge) Dnr SUN 10/2016, Dnr Stds 23/2017 Stadsutvecklingsnämnden 2, 16.01.2017 Bilagor: Illustration till anhållan om stadsplaneändring, 11.11.2015; A SUN 2 Komplettering till anhållan om stadsplaneändring, situationsplan, 28.11.2016; B SUN 2 (Utkast till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 (Stplnr 1078), 03.01.2017; C SUN 2 ) Ansökan Sökanden anhåller om en stadsplaneändring för att ändra markanvändningen och ändra områdes- och byggnadsytorna samt utöka byggnadsrätten. Sökanden avser att bygga en hotellstugby och ett poolområde. Hotellstugbyn planeras omfatta 50 hotellstugor om ca 36 m² våningsyta var som kommer att vara uthyrda vår/sommar/höst. Poolområdet kompletteras med omklädningsrum med duschar och bastu. Befintlig entrébyggnad blir områdets servicehus och ska även innehålla café/restaurang. Parkeringsplatser för gäster byggs inne på området med infart från söder och norr. Infarter blir avstängda med öppningsbar bom och därmed öppna enbart för behörig trafik. Parkeringsplatser för besökare finns idag friköpta på befintlig parkering norr om området. Verksamheten riktar sig till både turister och mariehamnare. Kombinerat med anhållan till stadsplaneändring är inlämnat en anhållan om förlängd arrendetid om 20-25 år. Bakgrund Gällande stadsplan Den gällande stadsplanen är från år 2014. Markanvändningen är AN, kvartersområde för byggnader för nöjes- och underhållningsändamål. Tomtens areal är 14332 m². Byggnadsrätten är 1000 m² vilket ger ett e-tal om 0.07. På tomten finns en byggnadsyta mot Havsgatan Möckelöbrinken som får bebyggas i ½ I våningar. Möjlighet till friköp ingår i planen. Generalplan Enligt generalplanen stipuleras markanvändningen till A, område för offentlig service och förvaltning. Antalet våningar stipuleras till I I ½. Exploateringstalet anges inte. Tomtens utbyggnad På tomten finns en huvudbyggnad som är uppförd 1990 och omfattat 1054 m² våningsyta, en scen uppförd 2004 och ett antal mindre byggnader och konstruktioner. Genom tomten är två kommunaltekniska ledningar dragna.
Stadsarkitektkansliet konstaterar I detta ärende behandlas enbart ändring av gällande stadsplan. Som en följd av planändringen med bl.a. ändring av markanvändning och höjning av byggnadsrätt ändras arrendeavtalet och i det skede aktualiseras även arrendetiden. Stadsstyrelsen beslöt 08.09.2016 257 att de är positiva till att stadsarkitektkansliet går vidare med en beredning av ärendet i linje med den i anhållan beskrivna verksamheten. Utgångsläge Utgångsläget för planändringen är förutom sökandens önskemål planområdets förutsättningar och områdets karaktär såsom den stigande terrängen från 6 m till 23 m, de stora gamla tallarna och den bergiga naturmarken samt de högt ställda krav på genomförandet som gällande stadsplan ställer. Gällande plan Gällande stadsplan ställer höga krav med ordalydelsen Alla åtgärder inom området skall utföras med högt ställda krav på kvalitet vad gäller vägarnas och stigarnas utformning och ytmaterial, anläggningarnas anpassning till terrängen, inplantering och övriga detaljer, byggnationens konstnärliga utformning samt parkarbetena i huvudsak. Dessa krav bör i bestämmelser överföras till planändringen för att kravet på kvalitetsnivå kvarstår. Sökandens beskrivning av den önskade verksamheten och de bifogade ritningarna med en tät bebyggelsestruktur av uthyrningsstugor visar ny exploatering som ändrar definitivt områdets karaktär och ger en ny stadsbild samt aktiverar området och ger upphov till en ökad trafik. Terrängen och naturmarken Bilagorna i anhållan visar en tät bebyggelsestruktur. En exploatering och genomförande utan hänsyn till den speciella terrängen och den känsliga naturen är inte önskvärd. Då stadsplanen är till en viss del generell vad gäller placeringen av de enskilda stugorna bör i planen genom bestämmelser regleras hur de och intilliggande konstruktioner utformas. Brandskydd Situationsplanen i ansökan redovisar 50 stugor som placerats tätt. I Ålands byggbestämmelsesamling regleras i avsnitt 5 Brandskydd vid byggande under punkt 611 för småhus att avståndet mellan småhus, mellan komplementbyggnader eller mellan komplementbyggnader och småhus kan vara mindre än 8 m då den ena byggnadens yttervägg utförs som E1 60. Därtill stipuleras att småhus bör grupperas i grupper om högst 800 m² sammanlagd byggnadsarea (arean av altaner, carportar och liknande räknas inte med) så att avståndet mellan två grupper är minst 8 m eller att varje grupp av småhus avskiljs med brandväggar i lägst klass REI 60-M. För att undvika att stugorna skall förses med brandväggar bör stugorna i den fortsatta planeringen grupperas i tre områden avskilda från varandra med minst 8 m. Trafiken I situationsplanen redovisas att verksamhetens bilplatsbehov placeras på två parkeringsområden. Därtill hänvisar ansökan till att de tidigare friköpta platserna skulle utnyttjas. Parkeringsplatserna är placerade på tomtens norra del mot stadens friköpsområde PT och på tomtens sydöstra del. Trafikmatningen har sökanden tänkt att ske via Gnistvägen till den södra parkeringen och därifrån över tomten till den norra parkeringen.
Stadsarkitektkansliets bedömning är att det är onödigt att leda trafiken så långt in i bostadsområdet. Gnistvägens smala utformning är inte lämplig för denna trafik varför möjligheten till infart via stadens parkeringsområde skulle vara enklare att genomföra och belasta det intilliggande egnahemsområdet mindre. Servicetrafik till tomten kunde även ske via hamnområdet vid tomtens västra tomtgräns. Gestaltning Området är ytterst synligt från färjorna och bör utformas med tanke på att höja stadens attraktionskraft. Det är viktigt att anläggningen med byggnaderna och andra konstruktioner tillsammans skapar en enhetlig karaktär genom utformning, material, proportioner och färgsättning. Färgsättningen kunde ha en koppling till och utgå från de kännspaka tallarna eller den bergiga naturen. Stugorna bör utformas som fristående stugor med sammanbyggda terrasser. De i terrängen placerade byggnaderna och terrasserna bör byggas på plintar för att spara naturmarken och utformas på ett enhetligt, enkelt och naturnära sätt med träpanel, sadeltak och genomsiktliga räcken. Miljömässiga konsekvenser Beträffande planens miljömässiga konsekvenser konstateras att exploateringen sker så att sprängningarna minimeras och med hänsyn till naturvärden. Konsekvensen med ökad biltrafik är hanterbar i enlighet med planutkastet, men kan skapa tidvis problem vid Möckelöbrinkens korsning med Havsgatan. Planutkast Markanvändningen ändras från AN, kvartersområde för byggnader för nöjes- och underhållningsändamål till BC, kvartersområde stugby och semestercentra. Markanvändningen indelas i delområden där bc-1 reserveras för semestercentra och bc-2 för uthyrningsstugor. Stadsplaneutkastet utgår ifrån en ökning av byggrätten för tomten med 1900 m² våningsyta från 1000 m² våningsyta till 2900 m² våningsyta. E- talet höjs följaktligen från 0.07 till 0.2. Byggnadsytan för servicebyggnaden förstoras inom delområdet bc-1 för semestercentra och antalet våningar kvarstår såsom i gällande plan som ½ I våningar. Del av området, bc-2 för stugby delas av en gångväg till två områden där det större får bebyggas i I våning och ges en byggnadsrätt om 1200 m² våningsyta och det mindre får bebyggas i I våning och ges en byggnadsrätt om 500 m² våningsyta. På tomten anges därtill två områden reserverade för parkering, p, en gång-, service- och räddningsväg och en bil- och räddningsväg samt ett område där den naturliga växtligheten ska bibehållas. Infartsförbud införs vid den norra tomtgränsen mot stadens parkeringsområde förutom en sträcka om 5 m och vid den norra tomtgränsen mot väster mot stadens strandpromenad samt vid den södra gränsen vid parkeringen. Servitut för befintliga ledningar införs. Möjligheten till friköp kvarstår. Bestämmelser reglerar bl.a. bevarandet av naturkaraktären och äldre tallar, utformning av området och byggandet. Utkastet kompletteras vid förslagsskedet med skydd av befintliga större tallar och martallar, med en planbeskrivning inklusive en studie av
planeringens konsekvenser såsom vid uppgörande av generalplan (ÅPBL 19 generalplanens innehåll) samt en utformningsplan för stugornas utformning. Övrigt Stadsarkitektkansliets bedömning är att den sökta ändringen avviker från generalplanens intentioner vad gäller markanvändning och följer vad gäller antalet våningar. Den byggnadsrättsökning som ändringen innebär överstiger 200 m² våningsyta. Ärendet behandlas som en komplex planprocess. Stadsarkitektkansliet bedömer att planändringen har större verkan och därför är ett samrådsförfarande enligt lagen under beredningsskedet ändamålsenligt. Framtaget planförslag ställs ut i 30 dagar. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden omfattar utkastet till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 (stplnr 1078) av den 03.01.2017 och arrangerar ett samråd samt begär infrastrukturnämndens utlåtande senast 15 februari 2017. Beslut: Stadsutvecklingsnämnden konstaterar att avtalsfrågor exempelvis gällande närheten till Lotsbroverket inte hanteras av SUN. Stadsarkitektens förslag godkänns. Infrastrukturnämnden 14, 14.02.2017 Samhällstekniska chefens beredning: Trafik Ungefärligt läge för en ny infart till tomten är i nordöstra hörnet av tomten. En intern väg till den andra parkeringsplatsen på tomt byggs längs dess östra gräns. Med stöd av tidigare planebeslut (Lotsberget Nr 1003) kommer Gnistvägen att flyttas västerut intill Marieparks tomt från korsningen till Möckelöbrinken och söderut. Vid ombyggnad får Gnistvägen bredare körfält. Från den ombyggda Gnistvägen får även extra tomtinfarter anläggas genom ett parkområde till fastigheter vid Berggatan. Samhällstekniska avdelningens bedömning är att en ny infart till Mariepark borde byggas från Gnistvägen och inte från parkeringsområdet (TP) på norra sidan. Tomtinfart direkt genom TP-området kan inte förordas då det också skulle leda till minskning av antal möjliga allmänna parkeringsplatser i anslutning till hamnområdet och begränsa områdets framtida användningsmöjligheter t.ex. byggande av ett parkeringshus. Kommunalteknik En del dagvatten från Gnistvägen och anslutande grönområden leds via en liten damm inom Marieparks område vidare till ett dike väster om tomten. Exakt läge för en utloppsledning från dammen är inte känd. Enligt stadsplaneförslaget och bifogade illustrationer (A- och B-SUN 2 ) blir dammen kvar på tomt. I samband med framtida ombyggnad av Gnistvägen kan dagvattenledningen i vägen vid behov anslutas direkt till stamledningen i korsningen till Möckelöbrinken. Lotsbroverket Stadens avloppsreningsverk Lotsbroverket ligger strax intill Mariepark.
Utöver avloppsvatten från stadens eget verksamhetsområde mottas och behandlas även avloppsvatten från sex samarbetskommuner i verket. En förstudie över framtida utökning av verkets reningskapacitet med 30 % gjordes år 2015. Med anledning av verksamhetens karaktär alstrar anläggningen en viss lukt av avlopp och rötslam samt buller till omgivningen. Vid behov kan möjliga lukt- och bullerolägenheter från Lotsbroverket ytterligare reduceras. Dessa åtgärder skulle dock förutsätta betydande investeringar. Tomtområde En del av nuvarande byggnadskonstruktioner ligger utanför tomt i nordväst varför tomtgränsen skall justeras så att konstruktionerna kommer innanför tomten. Arrendeavtalet För området finns ett arrendeavtal som gäller till och med 10.12.2027. Diskussioner om en ändring av avtalet pågår. Eventuella ändringar av stadsplanen påverkar även arrendeavtalet varför stadsplanen inte skall föras till beslut innan förhandlingarna om arrendeavtalet slutförts. Arrendeavtalet tas upp som ett separat ärendet i nämnden. Infrastrukturdirektörens förslag: Nämnden föreslår att synpunkterna ovan beaktas i det slutliga förslaget till stadsplan. Beroende på resultatet från samrådsmötet kan ärendet behöva behandlas på nytt i nämnden. Nämnden pekar på att den nuvarande arrendetagaren är medveten om den nära placeringen av Lotsbroverket och behöver därför beakta detta i den fortsatta planeringen av projektet. Nämnden förutsätter att en slutlig överenskommelse gällande en ändring av arrendeavtalet för området skall föreligga innan stadsplanen tas upp till slutligt beslut. Ärendet justeras omedelbart. Beslut: Förslaget godkänns. Stadsutvecklingsnämnden 7, 20.02.2017 Bilagor: (Anteckningar från samrådsmötet 9.2.2017; D SUN 7 (publiceras inte på nätet)) (Inlämnade synpunkter under samrådstiden 9-14.2.2017; E SUN 7 ) ( Förslag till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 och ändring av tomtindelningen för Främmanberg, kvarter 15, tomt 3 samt tomtindelning för stadsdelen Främmanberg, kvarter 15, tomt 4 (Stplnr 1078), Mariepark, 15.02.2017; F SUN 7 ) (Utformningsplan, stadsplan nr 1078, 15.02.2017; G SUN 7 ) (Planbeskrivning, stadsplan nr 1078, 15.02.2017; H SUN 7 ) (Tomtindelning, stadsplan nr 1078, 30.01.2017; I SUN 7 ) (Bemötande över inlämnade synpunkter, 15.02.2017; J SUN 7 ) Samråd
Vid det lagstadgade samrådsmötet 9.2.2017 presenterades ett framtaget stadsplaneutkast och informerades om anhållan och projektet. I mötet deltog förutom ordförande och personal från stadsarkitektkansliet 14 personer. Anteckningarna från samrådsmötet är bilaga D. Under samrådstiden 9-14.2.2017 har synpunkter inlämnats, bilaga E. Synpunkterna handlar om - insynen från de planerade stugorna högt uppe på berget - trafiken via parkeringen på Möckelöbrinken - öppettider för kafé och restaurang - störande ljud - konceptets förutsättningar att lyckas - inte tillräckligt information om verksamhetens fulla påverkan - att hellre ha egnahemshus på området De ovanstående frågorna diskuterades också under samrådsmötet. Insynen från de planerade stugorna beror på placeringen av stugorna. Eftersom stadsplanen inte tar ställning till placeringen i detalj är det en fråga som slutligen avgörs vid bygglov. Samma gäller det planerade utsiktstornet. Sökandens bemötande av de inlämnade synpunkterna finns som bilaga J. Stadsarkitektkansliet konstaterar Efter samrådsmötet har stadsplaneutkastet bearbetats beaktande Infrastrukturnämndens utlåtande och de synpunkter som inkommit. Trafiken Infrastrukturnämnden förordar inte tomtinfart direkt genom TP-området för att det skulle leda till minskning av antal möjliga allmänna parkeringsplatser i anslutning till hamnen. Stadsarkitektkansliet konstaterar att det befintliga planket vid tomtgränsen har en port för infart till tomten med konsekvens att två bilplatser framför porten har tagits bort. Den i stadsplaneutkastet föreslagna infartslösningen medför ingen ändring av den befintliga situationen. Om infrastruktursektorn tillsammans med arrendatorn kommer överens om att bygga ut Gnistvägen enligt gällande planen är det fullt möjligt att bygga en infart österifrån även i framtiden. Stadsplaneförslaget kunde tillåta båda alternativ på infarter till tomten. Som svar på den inkomna synpunkten om parkeringsbehovet för verksamheten uppskattas antalet bilplatser röra sig om 47 platser (1 per stuga) och därtill friköpsplatser för servicebyggnadens behov. Ändring av tomtarealen Justering av tomtgränsen så att befintlig entrébyggnad i sin helhet inryms på tomten innebär att tomten förstoras ca 30 m² till 14362 m². Konsekvens av justeringen är att tomten ges ett nytt tomtnummer och att en tomtmätnings ska göras. Plan- och bygglagen möjliggör att processen kan inledas genom att i samband med planändringen en bindande tomtindelning görs. Att göra samtidigt planändring och tomtindelning snabbar på processen för sökanden. När planändringen trätt i kraft bör sökanden söka om en tomtmätning. Tomtindelningskarta bifogas som bilaga I. Skydd av värdefulla tallar En inventering av de värdefullaste tallarna på tomten har gjorts och stadsarkitektkansliets bedömning är att träden bör skyddas i planförslaget. Skyddet kan vara inom delområden i form att de markerats med en skyddsbeteckning och genom planbestämmelse.
Övrigt Stadsplaneförslaget föreslås kompletteras med bevarandet av dagvattendammen med omgivande vegetation på områdets norra del som Infrastrukturnämnden tar upp i beredningen. Utformningsplan En utformningsplan för stugorna har tagits fram i samarbete med sökanden. Syftet med utformningsplanen är att den är ett instrument som styr stadsbilden och försäkrar om ett kvalitetsmässigt genomförande av stadsplanen. I utformningsplanen kan arkitektoniska detaljer som färg, fasadmaterial, fönster och liknande styrning medtas. I byggnadslagen, byggnadsförordningen och stadens byggnadsordning finns inte begreppet utformningsplan. För att ge utformningsplanen den styrande betydelse utgör utformningsplanen en bilaga till stadsplanen och ska infogas i arrendeavtalet. Utformningsplan bifogas som bilaga G. Planbeskrivning I planbeskrivningen redovisas planprocessen och förändringen från gällande plan till planförslaget samt en utredning där utretts vilka förutsättningar markägare i stadsdelen Främmanberg med tomter med samma omständigheter har att utveckla sina tomter på motsvarande sätt som sökanden till planändringen. Slutsatsen av utredningen är att de allmänna tomterna, såsom den aktuella tomten är i gällande stadsplan, är funktions- och plats- eller områdesspecifika olika varför de är svåra att jämföra sinsemellan. Planbeskrivning bifogas som bilaga H. Planförslag Ett planförslag har tagits fram utgående från resonemanget ovan. Planändringen innebär jämfört med planutkastet följande ändringar; - tomt Främmanberg-15-3 förstoras med 30 m² och en tomt nr 4 bildas med arealen 14362 m². Bestämmelse om tomtindelning införs. Tomtindelningen ingår som en del av stadsplanen. Tomten 478-1-15-4 har en areal om 14362 m² och e-talet 0.2 med en byggnadsrätt om 2900 m² våningsyta - stadsplanebestämmelser som styr utformningen av stugorna förtydligas - skyddsbeteckning på 20 st större tallar med bestämmelse införs - del av område där den naturliga växtligheten, befintliga träd och terrängen skall bibehållas förlängs på den södra gångvägens östra sida med ca 13 m och ett nytt område införs söder om den norra parkeringen - pilen som anvisar det ungefärliga läget för infart/utfart utgår - den maximala höjden för staketet höjs till 170 cm - till stadsplanen införs bestämmelse om att till planen biläggs en utformningsplan Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden godkänner förslaget till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 och ändring av tomtindelningen för Främmanberg, kvarter 15, tomt 3 samt tomtindelning för stadsdelen Främmanberg, kvarter 15, tomt 4 (Mariepark) (Stplnr 1078) av den 15.02.2017 och utformningsplan för stadsplan nr 1078 av den 15.02.2017, planbeskrivning för stadsplan nr 1078 av den 15.02.2017 och tomtindelning för stadsplan nr 1078 av den 15.02.2017, 30.01.2017 ((rättat av stadskansliet 24.02.2017)). Stadsutvecklingsnämnden
föreslår inför stadsstyrelsen att det ändrade arrendeavtalet förs till beslut samtidigt som stadsplanen. Beslut: Förslaget godkänns med förändringen - för att styra infartsmöjligheten till det nordöstra hörnet förlängs infartsförbudet i öster att gälla hela bc-2 området. Bilagor: Förslag till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 och ändring av tomtindelningen för Främmanberg, kvarter 15, tomt 3 samt tomtindelning för stadsdelen Främmanberg, kvarter 15, tomt 4 (Stplnr 1078), Mariepark, 20.02.2017; K SUN 7 Utformningsplan, stadsplan nr 1078, 20.02.2017; L SUN 7 Planbeskrivning, stadsplan nr 1078, 20.02.2017; M SUN 7 Stadsstyrelsen 77, 02.03.2017 Av 25 plan och bygglag (2008:102) för landskapet Åland framgår att detaljplaner ändras och antas av kommunfullmäktige. Fullmäktiges beslutanderätt kan helt eller delvis överföras tillkommunstyrelsen, byggnadsnämnden eller till annan nämnd eller tjänsteman som bereder planärenden. Beslutanderätten i fråga om planer som den nu aktuella har inte överförts varför ärendet måste föras till fullmäktige för beslut. Stadsplanen som sådan torde med ovanstående beredning vara färdigt beredd och, under förutsättning att inga anmärkningar inkommer under utställningstiden, redo för beslut. I fråga om arrende- och eventuella avtal om förverkligande som kan höra samman med planen finns emellertid alltjämt frågor som behöver klargöras. I detta skede föreslås därför att stadsplanen ställs ut. Under utställningstiden kan övriga frågor klarläggas. Stadsdirektörens förslag: Stadsstyrelsen ställer ut förslaget till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 och ändring av tomtindelningen för Främmanberg, kvarter 15, tomt 3 samt tomtindelning för stadsdelen Främmanberg, kvarter 15, tomt 4 (Mariepark) (Stplnr 1078) av den 20.02.2017 och utformningsplan för stadsplan nr 1078 av den 20.02.2017, planbeskrivning för stadsplan nr 1078 av den 20.02.2017 och tomtindelning för stadsplan nr 1078 av den 30.01.2017. Ärendet föreslås omedelbart justerat. Beslut: Förslaget godkänns. Ärendet justeras omedelbart. Stadsutvecklingsnämnden 22, 22.05.2017 Bilagor:
Anmärkning, 18.04.2017; N SUN 22 Anmärkning, 18.04.2017; O SUN 22 Under utställningstiden 17.03 18.04.2017 har två anmärkningar inkommit. Anmärkningarna och stadsarkitektkansliets bemötande De båda anmärkarna är bosatta i Mariehamn, den ena vid Öhbergsvägen och den andra vid Neptunigatan. Den första anmärkaren ställer frågan om arrendatorn kommer att betala för den utökade byggnadsrätten. Om staden inte har system där ekonomisk skillnad i byggrätt värderas och tar betalt för det anser anmärkaren att förslaget skall återremitteras så att staden tar betalt. För övrigt omfattar anmärkaren förslaget. Stadsarkitektkansliets bemötande: Staden har en beräkningsgrund för arrendetomter som bygger på tomtens areal, markanvändning och byggnadsrätt. Vid ändring av tomtens areal och/eller markanvändning och/eller byggnadsrättens storlek justeras arrendet. Den andra anmärkaren motsätter sig en placering av en hotellstugby på denna plats p.g.a. följande orsaker -lukten från reningsverket kan innebära en så stor olägenhet att verksamheten inte kan bedrivas, -då marken är stadens kan staden bli med stugbyn, -vattenledningarna kräver sprängning, -stadsbilden förändras negativt av stugbyn och utkikstornet och dessa påverkar negativt upplevelsen av den kulturhistoriskt värdefulla Lotsstugan, -utkikstornet kommer att upplevas övervakande och negativt från egnahemstomternas trädgårdar, -miljön för de omgivande egnahemstomterna ändras då den planerade verksamheten skapar störande ljud och befintlig vegetation mot Gnistvägen elimineras och -förslaget har en hög exploatering med många stugor tätt och tar inte hänsyn till planförslagets högt ställda krav på kvaliteten. Stadsarkitektkansliets bemötande: Vid bedömningen att ändra markanvändningen från allmän tomt till stugby och semestercentra har stadsarkitektkansliet ansett att boendet är av tillfällig och kortvarig karaktär varför inte Lotsbroverkets ev. luftföroreningar torde vara ett hinder för verksamheten. Därtill kan noteras att de boende i det intilliggande bostadsområdet inte anmält besvär över om luftföroreningar. Stadsplaneförslaget möjliggör att ca 50 st små stugor får byggas och deras utformning regleras tydligt med bestämmelser och syftet är en enhetlig, spännande terränganpassad stadsbild. Bestämmelser reglerar strängt hur naturmiljön får exploateras med t.ex. förbud av sprängning på stugområdet förutom under servicevägar, att 19 specifika tallar skyddas, att martallar och större tallar generellt ska bevaras, att nya ledningar placeras under befintliga och nya gångar eller servicevägar samt att gångar, servicevägar och parkeringsplatser beläggs med grus. Här är syftet att bevara så långt som möjligt områdets naturkaraktär.
I planförslaget är inte utkikstornet medtagen utan frågan om ett ev. utkikstorn är ett bygglovsärende då bygglovsmyndigheterna bör ta ställning till hur tornet påverkar närboende och även intilliggande kulturmiljö. Man bör komma ihåg att enligt gällande stadsplan får byggnader för nöjes- och underhållningsändamål byggas. Genomförandet av breddningen och flyttningen av Gnistvägen till hotelltomten på Lotsberget enligt gällande stadsplan kommer att ha större inverkan på grönskan som anmärkaren lyfter fram än detta planförslag för Mariepark. Det är viktigt för staden att detta viktiga område intill hamnen med synlighet från färjorna aktiveras och utvecklas på ett stadsmässigt småskaligt sätt. Anmärkningarna föranleder inte ändring av planförslaget. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden vidhåller sitt beslut av den 20.02.2017 7 och godkänner förslaget till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 och ändring av tomtindelningen för Främmanberg, kvarter 15, tomt 3 samt tomtindelning för stadsdelen Främmanberg, kvarter 15, tomt 4 (Mariepark) (Stplnr 1078) av den 20.02.2017 och utformningsplan för stadsplan nr 1078 av den 20.02.2017, planbeskrivning för stadsplan nr 1078 av den 20.02.2017 och tomtindelning för stadsplan nr 1078 av den 30.01.2017. Beslut: Förslaget godkänns. Stadsstyrelsen 231, 18.08.2017 Kanslichefens beredning: Förslaget till ändring av stadsplan innebär att markanvändningen ändras från AN, kvartersområde för byggnader för nöjes- och underhållningsändamål till BC, kvartersområde stugby och semestercentra. Det finns skäl att inför fullmäktiges behandling av ärendet uppmärksamma fullmäktige på planområdets närhet till stadens avloppsreningsverk, Lotsbroverket. Lotsbroverket verkar med miljötillstånd. Villkoren i miljötillståndet kan ändra över tid eftersom tekniska och ekonomiska förutsättningar hela tiden förändras. Såväl förutsättningarna för att fortsätta verksamheten i nuvarande form som för en eventuell utvidgning är dessutom beroende av vilken markanvändning som finns i närheten. Att etablera och bygga ut avloppsreningsverksverksamhet i nära anslutning till bostadsbebyggelse är rent generellt inte att rekommendera. Det nu aktuella planområdet är dessutom beläget i den förhärskande vindriktningen från Lotsbroverket vilket kan göra det särskilt utsatt för luktolägenhet. Det går inte idag att säga exakt vilken effekt den ändrade markanvändningen kan få för förutsättningarna för staden att fortsätta eller utvidga Lotsbroverkets verksamhet men det är viktigt att uppmärksamma fullmäktige på att ändringen kan medföra betydande merkostnader för staden. En grov indikation på kostnadsnivå kan vara en halv miljon euro i investeringar. Stadsstyrelsen har 10.08.2017 fattat beslut om arrendeavtal för området. Det går inte att i arrendeavtal friskriva sig från eventuella framtida
myndighetskrav. För den händelse att staden skulle vilja säkra sig mot framtida kostnader finns det två möjligheter. Antingen avstår man från att anta förslaget till stadsplan eller så avtalar man redan innan planändringen om åtgärder på arrendetagarens bekostnad. Det finns skäl att vara tydlig med att några sådana överenskommelser inte har träffats. Stadsdirektörens förslag: Stadsstyrelsen föreslår inför stadsfullmäktige - att fullmäktige antar förslaget till ändring av stadsplanen för Öfvernäs by, del av lägenheten Rnr 2:2 och ändring av tomtindelningen för Främmanberg, kvarter 15, tomt 3 samt tomtindelning för stadsdelen Främmanberg, kvarter 15, tomt 4 (Mariepark) (Stplnr 1078) av den 20.02.2017 och utformningsplan för stadsplan nr 1078 av den 20.02.2017, planbeskrivning för stadsplan nr 1078 av den 20.02.2017 och tomtindelning för stadsplan nr 1078 av den 30.01.2017. Beslut: Konstateras att jäv enligt 24 2 mom. 3 punkten förvaltningslag (2008:9) för landskapet Åland föreligger för Anders Holmberg i egenskap av närstående till ställföreträdaren för nuvarande arrendetagare varvid Anders Holmberg avlägsnar sig från sammanträdet under den tid ärendet behandlas. Förslaget godkänns. Stadsfullmäktige 103, 29.08.2017 Beslut: Förslaget godkänns.