NNORDIA NEWSLETTER #2 2014 VD HAR ORDET KRÖNIKA MARKNAD Q1 2014 Bland vårens slutförda projekt finns rekryteringen av Choice till Malmö och försäljningen av Grythyttans Gästgivaregård. Kontorsfastigheter har blivit en allt vanligare källa till hotelletableringar, och i Stockholm fortsätter utvecklingen. Stockholm och Malmö presterade väl under kvartalet medan Göteborg tampades med ny kapacitet.
VD HAR ORDET ÅRET HAR INLETTS i hög fart hos oss på Annordia. Vi har förstärkt vårt team med två nya medarbetare, varav en började hos oss i förra veckan medan startskottet för den andra går i augusti. Under de senaste veckorna har vi också slutfört tre spännande uppdrag. Så sent som häromveckan blev det klart att Petter A Stordalen öppnar sitt sjätte hotell i Malmö i Skånska Dagbladets gamla tidningshus. Många operatörer var intresserade av driften, men efter en intensiv förhandlingsprocess stod det klart att Nordic Choice Hotels kommer att öppna sitt Clarion Collection Hotel S:t Gertrud under 2016. Som rådgivare till Skånska Dagbladet har vi tagit fram den övergripande utformningen av hotellet och sökt operatörer internationellt. Hotellet får 180 rum och har ritats av Hultin & Lundquist Arkitekter. I början av maj blev det klart att ESS Hotell kommer att öppna ett modernt järnvägshotell med cirka 200 rum i Ulriksdal i Solna under våren 2016. Vi har varit rådgivare till Peab under rekryteringsprocessen som utvecklar cirka 100 000 kvadratmeter kommersiella ytor och cirka 2 000 nya bostäder i området. Hotellet kommer att etableras i anslutning till Ulriksdals tågstation och drivas som ett fristående varumärke. Nyligen bistod vi även Tagehus att sälja Grythyttans Gästgivaregård i Bergslagen utanför Örebro. Spendrups köpte den historiska hotell- och konferensanläggningen och tog över driften den första maj i år. Grythyttans Gästgivaregård omfattar fyra fastigheter och 22 byggnader med en total lokalarea om 4 200 kvadratmeter. Sedan tidigare äger Spendrups spa- och konferensanläggningen Loka Brunn som endast ligger drygt en mil från Grythyttans Gästgivaregård, vilket väntas ge positiva synergieffekter. Den 12 maj skickade vi ut ett nytt prospekt till såväl nationella som internationella operatörer. Projektet avser ett hotell i ett av Uppsalas bästa lägen med anslutning till busstorget och knappt 200 meter till centralstationen. Vi har fått i uppdrag av Klövern att rekrytera en operatör till objektet som enligt vårt förslag bland annat rymmer cirka 200 rum och en skybar med potential att bli Uppsalas nya vattenhål. Arkitekten Archus har gett hotellet, som kommer att bli en blandning mellan en ny och befintlig byggnad, ett starkt arkitektoniskt uttryck. Intressenter har möjlighet att lämna anbud till och med 23 juni 2014. Ett annat rekryteringsuppdrag som är i slutfasen är hotellprojektet DRIVELAB Hotel vid Arlanda Airport. Hotellet kommer att uppföras i det expansiva området Airport City Stockholm. Ambitionen är att skapa Sveriges första flygplatsstad med upp till 50 000 arbetsplatstillfällen vid 2030. Anbudstiden har gått ut och nu ska vi tillsammans med fastighetsägaren Arlandastad Holding hitta den bästa operatören till hotellprojektet. Nästa nyhetsbrev skickas ut i augusti. Då kommer vi att berätta mer om fler spännande projekt som offentliggörs inom en snar framtid. Till dess önskar vi er en trevlig sommar! Hans Åke Petersson VD hansake.petersson@annordia.com 1 ANNORDIA NEWSLETTER #2 2014
KONVERTERING AV KONTOR TILLHOTELL CAROLINNE BJERKING carolinne.bjerking@annordia.com Konvertering av kontor till hotell i Stockholms innerstad har under det senaste decenniet stått för 40 procent av kapacitetsökningen. Brist på mark och en god avkastning på hotellfastigheter tillsammans med en ökad efterfrågan på hotellrum har gjort fenomenet till en trend. Under den närmaste fyraårsperioden kommer sju av tio nya hotellrum från vad som tidigare varit främst kontorsfastigheter. Trenden har också varit tongivande i Göteborg och Malmö, men är där något mer avtagande framöver. KAN DU INTE generera avkastning i befintlig form kan det vara lämpligt att tänka om. Fastighetsägare tänker i allt högre grad utanför boxen i takt med att konkurrensen om såväl potentiella kunder som faktisk byggmark fortsätter att stiga. Det har därför blivit allt vanligare att konvertera kontorsfastigheter till hotell och utvecklingen väntas tillta rejält framöver i Stockholms innerstad. Ett sådant exempel är Scandics nya koncept HTL och kedjans första hotell på Kungsgatan i Stockholm. Scandics nya yteffektiva hotell med 274 rum, fördelat på totalt 7 000 kvadratmeter, var så sent som för knappt två år sedan kontor. Elite Eden Park Hotel på Östermalm har tidigare varit Bolidens huvudkontor och Nobis Hotels anrika fastigheter från slutet av 1800-talet var skådeplats för det så kallade HOTELL SOM KONVERTERATS FRÅN KONTOR* 2004-2013 STOCKHOLMS INNERSTAD Connect Hotel City Drottning Victorias Örlogshem Elite Eden Park Hotel Ett Hem Stockholm Hotel Hellsten Hotel Hellstens Malmgård Hotel Norrtull Hotel Skeppsholmen Hotel Stureplan Lydmar Hotel Nobis Hotel Omena Hotel Stockholm Rex Hotel Rex Petit Scandic Grand Central Story Hotel GÖTEBORGS KOMMUN Abyss Kville Hotell Best Western Hotel Mektagonen City Lägenhetshotell Clarion Collection Hotel Odin Clarion Hotel Post Design Apartments Dorsia Hotel & Restaurant Hotel Villan MALMÖ KOMMUN Elite Plaza Hotel Malmö Moment Hotels Malmö Renaissance Malmö Hotel Scandic Malmö City The More Hotel Malmö *Merparten av ytorna har tidigare varit kontor. I vissa fall har dock entréplan nyttjats för handel, t.ex. Scandic Grand Central, och i vissa fall har befintlig byggnad kompletterats med ett nybygge, t.ex. Clarion Hotel Post. Norrmalmsdramat för drygt 40 år sedan. Huruvida gästerna drabbas av Stockholmssyndromet är osäkert, men totalt kommer 8 av 12 bekräftade nya hotell i innerstaden fram till 2017 att etableras genom konvertering. I Stockholm och Göteborg har de hotell som tillkommit via ombyggnation ofta haft färre rum än genomsnittet, men det finns också exempel på stora projekt. Pampiga Clarion Hotel Post, som till stor del är en konvertering och ligger vid Drottningtorget strax intill centralstationen i Göteborg, öppnade sina 500 rum i januari 2012 och Scandic Grand Central slog upp entrén för 391 rum på Kungsgatan i Stockholm under hösten 2011. Clarion Hotel Post fungerade tidigare som Postens central i Göteborg och Scandic Grand Centrals 130 år gamla lokaler har förutom kontor bland annat huserat Vasateatern. Teatern ryms faktiskt fortfarande i fastigheten, men har ännu inte återupptagit sin verksamhet efter hotellets renovering. Sedan 2004 har 16 av 35 nya hotell i huvudstaden tillkommit från ombyggnationer av kontor, i rumsvolym är 40 procent av totalt 4 454 nya rum konverterade. Trenden har dock varit starkare i Göteborg och Malmö. 52 procent av totalt 1 765 nya rum i Göteborg har byggts om från kontor och i Malmö stiger siffran till 73 procent av totalt 841 nya hotellrum. Faktum är att fem av sex nya hotell i Malmö har under det senaste decenniet varit konverteringar, även om det ska sägas att cirka hälften av denna volym avser rum med pentry eller rum för längre vistelser. Blickar vi framåt ser trenden dock ut att avta i Sveriges näst och tredje största städer. Det är uppenbart att bristen på mark i Stockholms innerstad tvingar fram nya tankemönster för fastighetsägare. En av- ANNORDIA NEWSLETTER #2 2014 2
ETT FÖRE DETTA KONTOR? Scandic Grand Central i Stockholm byggdes om 2009-2011 från vad som tidigare var kontor -och handelsytor. tagande avkastning på kontorsfastigheter i kombination med en fortsatt ökad efterfrågan på hotellrum, och framförallt i innerstaden, har gjort konverteringar till ett alternativ för att nå högre lönsamhet. Att konvertera fastigheter är också ett sätt att sticka ut i konkurrensen där boutique- och kompakthotell samt stora kedjor tampas om Stockholmsresenärerna. Nya Miss Clara, där Annordia var rådgivare åt fastighetsägaren Diligentia, är ett exempel där arvet från en flickskola byggd 1910 ritats om av Wingårdhs arkitektbyrå. Historiska arv kan vara ett sätt för hotelloperatörer att erbjuda gästerna en känsla av originalitet. Bristen på mark för exploatering är också stor i centrala Göteborg men här finns även stora expansionsområden, exempelvis Lindholmen, som expanderat kraftigt under 2000-talet och dit 20 000 arbetare och studenter reser dagligen. Här återfinns också ett av de senaste hotellen i staden, Radisson Blu Riverside Hotel, med 265 rum som öppnade våren 2013. Under den närmaste treårsperioden väntas två av fem hotell etableras genom konvertering, varav ett av dessa två är i form av en tillbyggnation. Fram till 2016 tillkommer 27 procent av totalt 927 nya rum via konvertering. I Malmö ser konverteringstrenden ut att trappas ned då endast ett av de bekräftade fem nya hotellen fram till 2016 uppförs via ombyggnation av kontor. Nyetableringarna i kommunen kommer främst till Västra Hamnen och Hyllie, där förtätningen inte är lika stor som i Malmös innerstad. Samtidigt är konverteringen av en fastighet inte alltid okomplicerad. Exempelvis kanske fönstersättningen inte är optimal för önskad rumsstorlek, men att ersätta befintliga fönster är ofta en kostsam historia eller inte möjligt på grund av olika skyddsföreskrifter. Viktigt är också att det går att skapa en fungerande logistik för gästerna, det gäller att kanske 500-600 gäster på ett 250-rumshotell ska kunna röra sig smidigt via allt ifrån hissar till korridorer samt att utrymmen för exempelvis lounge och restaurang är dimensionerade för volymen. På Manhattan i New York, där efterfrågan på mark är minst sagt hög, byggs ofta hotell redan från början som en del av skyskrapor. Och byggmoduler är redan en känd effektiv metod att bygga hotell med. Vad gäller konvertering har en idé kläckts som tar konceptet till en ny nivå i den amerikanska metropolen. Arkitekturkollektivet Pink Cloud vann under 2013 ett pris för radikala innovationer inom branschen för en idé kallad pop up-hotell. Tanken som kan antas vara i just tankestadiet än så länge är att lediga kontorslokaler på kort tid ska kunna göras om till temporära hotell. Detta med hjälp av byggsatser som ryms i och transporteras via byggnadens hissar, och är färdiga att packas upp och monteras på insidan av lokalerna som varit kontor i många decennier. Hotellbranschens svar på IKEA, kanske. Dessa ska sedan kunna monteras ned om lokalerna återigen är redo att husera kontorsgäster. Vad det blir av pop up-hotellen återstår att se och vad som poppar upp i framtiden likaså, men vad som är tydligt är att entreprenörer kommer fortsätta att hitta kreativa lösningar för att utveckla hotellbranschen. Vad nästa trend blir kanske går att läsa i nästa nyhetsbrev. 3 ANNORDIA NEWSLETTER #2 2014
ETT FÖRE DETTA KONTOR? Stora delar av Nobis Hotel i Stockholm var före ombyggnaden kontorslokaler till advokatbyrån Mannheimer Swartling. ANNORDIA NEWSLETTER #2 2014 4
SOLMED SPRIDDA SKURAR ARVID RAA arvid.raa@annordia.com Hotellmarknaden inledde 2014 starkt med ökningar av revpar såväl i Malmö som Stockholm, medan Göteborg gick i sidled under årets första kvartal. Utvecklingen i landets tre största kommuner gick isär ett brant prisfall i Malmö kompenserades av en högre beläggning. Samtidigt såg Stockholm och Göteborg i princip oförändrade prisnivåer och huvudstaden kunde visa på en stärkt beläggning, medan Göteborg låg stilla. Transaktionsmarknaden tog också fart då Scandic meddelade en storsatsning i Norge och Balder fördubblade sitt bestånd på hotellfastighetsmarknaden. DET ÄR INTE BARA temperaturen i luften som stiger när vi rör oss allt närmare sommaren. Hotellbranschen rivstartade året med två praktaffärer. Först ut var Scandic som förvärvade Rica med 72 hotell, varav 65 i Norge. Scandics exponering mot den norska marknaden ökar mer än trefaldigt med affären. I Scandics portfölj av nära 230 hotell finns nu 84 i Norge. Strax efter utgången av det första kvartalet meddelade Balder också en affär genom förvärvet av 14 hotellfastigheter av Pandox för 2,2 miljarder kronor där över 40 procent av fastighetsvärdet ligger i Stockholmsregionen. Balder fördubblar därmed sitt innehav av hotellfastigheter, samtidigt som Pandox andel svenska tillgångar minskar med nära en fjärdedel i och med avyttringen. Hotellen i storstadskommunerna uppvisade däremot en blandad kompott under det första kvartalet. Stockholm och Malmö redovisade stigande revpar, medan utvecklingen var fortsatt trög i Göteborg. Det första kvartalet är säsongsmässigt svagt med låg aktivitet hos såväl privat- som affärsresenärer i januari, men som i regel tar fart i februari och mars. Revpar under kvartalet påverkades också av att påsken inföll i april i år, efter att ha infallit i mars under fjolåret. STOCKHOLM Stockholms kommun visade en positiv utveckling under årets första kvartal med totalt 975 000 sålda rum, vilket motsvarar en ökning om nära åtta procent i årstakt. Inga nya hotell tillkom under perioden och beläggningsgraden steg med nästan tre procentenheter, vilket kombinerat med ett stabilt snittpris ökade revpar med fem procent på årsbasis. Särskilt starka var februari och mars månader, då den världskände, tillika svenske DJ:n Avicii höll en spelning på Tele2 Arena vid månadsskiftet. Av 38 000 konsertbesökare övernattade 62 procent på hotell enligt en undersökning av Stockholm Visitors Board. I mars var Stockholm dessutom värd för den svenska finalen i Melodifestivalen samt för bandyfinalen i SM, vilka båda ägde rum på Friends Arena. Efterfrågan ökade mest bland indiska resenärer som mer än fördubblade sina gästnätter till 27 000. Indien utgjorde under det första kvartalet den nionde största nationaliteten i antal övernattningar i den svenska huvudstaden. Landet, som har världens näst största befolkning, är därmed inte långt efter Danmark i statistiken. Även antalet besökare från USA steg avsevärt. Inga nya hotell öppnade under det första kvartalet, men under våren har inte mindre än tre hotell tillkommit. I maj öppnade det första hotellet i Scandics nya satsning inom ekonomisegmentet - HTL Kungsgatan tillför marknaden 274 rum. Därtill har Motel L i Hammarby Sjöstad slagit upp portarna för 226 rum och 34 lägenheter för långtidsboende. Dessförinnan invigdes Miss Clara med 92 rum i början av april. De totalt cirka 600 rummen har ökat utbudet i kommunen med över tre procent. 5 ANNORDIA NEWSLETTER #2 2014
GÖTEBORG Trots att antalet sålda rum under det första kvartalet ökade med nära sex procent till 417 000 jämfört med samma period i fjol, uppvisade Göteborgs kommun en blygsam ökning av revpar om en krona på årsbasis. Januari började starkt vad gäller såväl beläggning som snittpris, men följdes av en svag februarimånad och mindre förändringar under mars beräknat i årstakt. Göteborg brottas fortfarande med de senaste årens kapacitetsökning, och utbudet fortsätter att växa. Under kvartalet har rumsutbudet stigit med nästan sex procent genom en tillbyggnad och en ny aktör på marknaden. Scandic Rubinen på Kungsportsavenyn färdigställde 105 nya rum från och med slutet av februari och STF Göteborg City, inom budgetsegmentet, öppnade i slutet av mars med 102 rum centralt beläget bakom NK-huset. Goteborg & Co ser en trend där framförallt svenska privatresenärer besöker staden i en allt högre utsträckning och där det låga ränteläget, som stimulerar konsumtionen, är en bidragande faktor. Samtidigt anses Göteborg som industristad drabbas hårdare än andra städer av att affärsresandet ännu inte tagit fart i spåren av finans- och skuldkrisen. Den förväntade ökningen av internationella resenärer har hittills inte inträffat. BELÄGGNING SNITTPRIS REVPAR 53,5 54,2 57,9 +145 bp -43 bp -41 bp BELÄGGNING SNITTPRIS REVPAR 50,5 59,6 63,6 +138 bp +309 bp +360 bp 1023 1082 1072-0,6% -1,1% +1,5% 897 867 921 +1,3% -2,6% +0,7% 479 470 533 +4,1% -3,4% +0,0% Q1 55,2% Q1 897 kr Q1 495 kr 517 645 682 +2,2% +4,4% +7,6% Q1 57,9% Q1 1061 kr Q1 614 kr MALMÖ Hotellmarknaden i Malmö kommun utvecklades positivt och antal sålda rum steg med hela 18 procent i januari på årsbasis, då junior-vm i ishockey spelades i staden. Totalt steg rumsförsäljningen med knappt åtta procent under kvartalet till drygt 181 000 rum, jämfört med samma period i fjol. Trenden från 2013 med ett sjunkande snittpris fortsatte trots detta och föll med fem procent i årstakt. Sammantaget ledde detta till en ökning av revpar om mer än fyra procent, jämfört med samma kvartal i fjol. Inga nya hotell väntas etableras i Malmö under 2014 och kapaciteten sjönk faktiskt något under årets första tre månader, på grund av att ett mindre hotell stängde igen. BELÄGGNING SNITTPRIS REVPAR 51,3 51,8 56,9 +805 bp +5 bp +509 bp 795 792 819-4,9% -6,4% -2,4% 408 411 466 +12,8% -6,4% +7,2% Q1 53,4% Q1 803 kr Q1 429 kr ANNORDIA NEWSLETTER #2 2014 6