Yrkande V, S, MP Kommunstyrelsen 2017-09-06 4.3 Yrkande avseende Remiss från Justitiedepartementet Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33) AB Framtiden har sedan flera år tillbaks ett utmärkt arbete med hyresgästinflytande. Med stöd i stadens budget sker arbetet i dotterbolagen vilket resulterat i goda resultat i kundundersökningar. AB Framtidens arbete bedrivs redan på en sådan nivå att förslagen i remissen inte innebär en reell förändring. Tjänsteutlåtandet visar på de positiva effekter ur barn-, jämställdhets- samt mångfaldsperspektiv som ett ökat hyresgästinflytande medför. Stadsledningskontorets förslag till remissvar har därför en onödigt alarmistisk ton då den berör dessa delar av remissen och dess eventuella effekter. Vi delar inte stadsledningskontorets bedömning att ett utökat hyresgästinflytande riskerar att medföra betydande konsekvenser för stadens innehav av allmännyttiga bostäder. Särskilt då några sådana inte kan konkretiseras eller pekas ut. Kommunstyrelsen föreslås besluta Att som remissyttrande anta och till justitiedepartementet översända Göteborgs Stad tillstyrker lagförslagen. Göteborgs Stad anser att det finns all anledning att stärka hyresgästers ställning. Stadens allmännytta har gått före och arbetar redan enligt förslagets intentioner. Vi värdesätter både hyresgästers ökade inflytande i sig så väl som de mervärden, både ekonomiska och andra, som inflytandet ger staden.
Tjänsteutlåtande Utfärdat 2017-06-28 Diarienummer 0999/17 Juridiska avdelningen Juridik Christina Broad Telefon 031-368 03 99 E-post: fornamn.efternamn@stadshuset.goteborg.se Remiss från Justitiedepartementet - Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33) Förslag till beslut I kommunstyrelsen: Yttrande över betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster (SOU2017:33), i bilaga 2 till stadsledningskontorets tjänsteutlåtande, översänds till justitiedepartementet. Sammanfattning Göteborgs Stad har 2017-06-09 erhållit rubricerad remiss. Yttrandet ska vara Justitiedepartementet tillhanda senast 2017-09-12, ärendet medger därmed ingen bordläggning. Hyresgästutredningen har i betänkandet genomlyst sex olika hyresrättsliga problemområden och lämnat flera förslag. Syftet med utredningen har varit att främja hyresrätten som boendeform. De olika områdena är: - Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus - Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten - Privatpersoners uthyrning av bostäder - Kriminella grupperingars användning av lägenheter - Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende - Substitution. Betänkandet har remitteras till Higab AB och Förvaltnings AB Framtiden. Higab har tillstyrkt förslagen i betänkandet medan Framtiden har valt att inte lämna något remissvar. Stadsledningskontoret har tagit fram förslag till yttrande, se bilaga 2, och tillstyrkt förslagen utom såvitt gäller förslagen avseende avsnittet Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Lagändringarna föreslås träda ikraft den 1 juli 2018. Ekonomiska konsekvenser Förslagen kommer enligt utredningen endast att medföra marginella kostnader för kommuner. Det uttalandet kan knappast ha beaktat kommunen som fastighetsägare utan bygger sannolikt på kostnaden för kommuner att tillhandahålla en förteckning över fastighetsförvaltare som är villiga att åta sig uppdraget att tvångsförvalta misskötta hyresfastigheter. Beträffande kostnaden för att upprätthålla en förvaltarförteckning instämmer stadsledningskontoret med utredningens bedömning. Förslagen om 1(7)
hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten avser att förstärka hyresgästernas inflytande och att stärka dialogen med ägare till hyresfastigheter. Detta kommer sannolikt att förlänga byggprocessen och därmed öka kostnaden. Göteborgs Stads bostadsbolag arbetar redan frivilligt enligt en del av förslagen i betänkandet. Det är därför svårbedömt vilka ekonomiska konsekvenser som förslagen kan få för Göteborgs Stad. Barnperspektivet Förslaget om hyresgästsinflytande har bl.a. som syfte att så många hyresgäster ska kunna flytta tillbaka efter förbättrings- och ändringsarbete. Om hyresgästerna anser att hyran blir för hög efter renoveringarna och flyttar, visar statistiken att det är till områden med sämre skolresultat. Förslagen om ökning av hyresgästinflytande är positiv ur ett barnperspektiv. Jämställdhetsperspektivet Eftersom kvinnor generellt tjänar sämre än män så är det större risk att kvinnor drabbas av att inte ha råd att bo kvar eller flytta tillbaka efter förbättrings- och ändringsarbete. Förslagen om ökning av hyresgästinflytande är positiv ur ett jämställdhetsperspektiv. Mångfaldsperspektivet Grupper med låg arbetsinkomst utan ekonomiskt bistånd har högre sannolikhet att flytta eftersom de är mer priskänsliga för en förändring i boendekostnaden. Flyttningar från renoverade fastigheter tenderar att gå mot områden med lägre genomsnittsinkomst och skolresultat. Förslagen om ökning av hyresgästinflytande är positiv ur ett mångfaldsperspektiv. Miljöperspektivet Stadsledningskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Omvärldsperspektivet I Göteborgs Stad finns stor efterfrågan på bostäder. Särskilt svårt för det för ungdomar och studenter att hitta prisvärda bostäder. Förslaget kan medföra en ökad vilja för privatpersoner att hyra ut sina bostäder vilket kan underlätta för dessa grupper at hitta en bostad. Bilaga 1 Sammanfattning Bilaga 2 Förslag till yttrande Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 2(7)
Ärendet Göteborgs Stad har fått möjlighet att besvara justitiedepartementets remiss av SOU 2017:33. Betänkandet har skickats ut på remiss till Framtiden och Higab. Betänkandet har tagits fram av en särskild förordnad utredare och har inte behandlats politiskt. Yttrandet ska vara Justitiedepartementet tillhanda senast 2017-09-12. Ärendet medger inte någon bordläggning. Bakgrund Utredningen har haft som uppdrag att göra en översyn av hyresrättsliga regler, däribland regler om hyresgästers inflytande vid renovering och ombyggnation. Syftet med översynen har varit att främja hyresrätten som boendeform. I detta tjänsteutlåtande har särskilt de delar av betänkandet som berör kommuner lyfts fram. Utredningen kan delas upp i sex områden. Dessa är A) Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus B) Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten C) Privatpersoners uthyrning av bostäder D) Kriminella grupperingars användning av lägenheter E) Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende F) Substitution A) Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus Reglerna ska skydda hyresgäster från boendeförhållanden som inte kan anses godtagbara. Tidigare fanns en förvärvslag som krävde tillstånd för den som avsåg att köpa en hyresfastighet. Systemet var dock tidskrävande och blev problematiskt eftersom köpet av fastigheten inte blev giltigt förrän tillstånd beslutas. Utredningen har haft i uppdrag att analysera konsekvenserna av upphävandet av lagen och den efterföljande skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. Utredningen har belyst frågan om det finns anledning att återiföra en förvärvslag. Betänkandet gör bedömningen att det inte finns anledning att införa en ny förvärvslag. I stället bör andra åtgärder övervägas när det gäller att komma tillrätta med problemen som finns. I dag är kommuner när tvångsförvaltning aktualiseras skyldiga att föreslå hyresnämnden en fastighetsförvaltare. Enligt det nya förslaget blir kommunerna skyldig att ta fram och tillhandahålla en förteckning över fastighetsförvaltare som är villiga att åta sig uppdraget som fastighetsförvaltare. Det blir fortfarande hyresnämnden som avgör vilken förvaltare som utses. Utredningen bedömer att det extra arbete som blir aktuellt rör sig om en handfull timmar per år och kommun. B) Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten Utredningen har undersökt hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättringsoch ändringsarbeten tillämpas och tagit ställning till att hyresgästers ställning behöver stärkas. Utgångspunkten för hyreslagstiftningen och för utredningen är att den ska vara en skyddslagstiftning som stimulerar till förhandlingslösningar. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 3(7)
De senaste lagändringar som införts har inte haft avsedd effekt när det gäller att förbättra hyresgästers inflytande. Informationen till hyresgäster om att en ombyggnation planeras varierar mycket till sitt innehåll och kvalitet. Därför föreslås krav på vilket innehåll ett meddelande till hyresgästen om ombyggnation ska innehålla. Den föreslås innehålla bl.a. uppgifter som tidplan, behovet av alternativ bostad och annan relevant information som hyresgästen behöver för att kunna ta tillvara sina intressen vid förhandlingar med fastighetsägaren. Därutöver förslås att hyresvärden inte får ansöka om tillstånd att genomföra åtgärden hos hyresnämnden förrän tidigast tre månader, till skillnad från två månader nu, efter det att hyresgästen fått information om åtgärden. Hyresnämnden ska i sin prövning göra en intresseavvägning mellan parternas intressen vid en rättslig prövning. Hyresgästernas intressen ska i större utsträckning än nu beaktas vid den rättsliga prövningen. Utredningen anser att det är hyresgästerna själva som ska få inflytandet och har inte öppnat upp för att en hyresgästorganisation ska utöva inflytandet. Utredningen vill vidare att ökad tonvikt läggs på förhandlingarna så att färre tvister förs till hyresnämnden. C) Privatpersoners uthyrning av bostäder Den 1 februari 2013 infördes lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Syftet var att minska bostadsbristen i landet genom att öka utnyttjandet av befintliga bostäder. Reglerna i privatuthyrningslagen är få och ganska enkla att förstå. Hyreslagen gäller fortfarande för uthyrning av egen bostad i vissa delar. Det uppstår komplicerade avvägningar eftersom två parallella regelverk ska gälla I huvuddrag behålls reglerna oförändrade men bestämmelserna i privatuthyrningslagen flyttas över till hyreslagen. Den största materiella ändringen som föreslås gäller prissättningen och innebär att en fysiska person kan hyra ut upp till två ägda bostäder samtidigt till en kostnadsbaserad hyra, istället för som idag en bostad. Den kostnadsbaserade hyran innebär att bostadsägaren får möjlighet att genom hyran tillgodogöra sig ersättning för de kostnader som är förbundna med att äga den uthyrda bostaden. Det är ett avsteg från hyressättning genom bruksvärdesmetoden. D) Kriminella grupperingars användning av lägenheter Hyresgästutredningen har gjort en genomlysning av problem med kriminella gruppers användning av såväl lokaler som hyreslägenheter. Uppgifter har i detta arbete bl.a. inhämtats från Kunskapscentrum mot organiserad brottslighet i Göteborg. Utredningen har kommit fram till att problemen med kriminella grupperingar användning av hyreslägenheter inte är en hyresrättslig fråga. Däremot har den pekat ut tre olika områden som behöver utvecklas i särskild ordning. Det gäller dels att polismyndigheten bör får uppdraget att ge stöd och utarbeta förstärkande åtgärder vid hot och annan otillåten påverkan i förhållande till fastighetsbolag, dels bör BRÅ se över hur samarbetsprojekt i kommunerna kan ge stöd till fastighetsvärdar vid uppsägning av hyresavtal, dels att BRÅ får ett utökat uppdrag att ge stöd åt samarbetsprojekt i bostadsområden. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 4(7)
E) Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende När det gäller uppsägning av lokalhyresavtal har uppdraget varit att utreda om förfarandet kan göras mer effektivt. Utredning har pekat ut tre större problemområden och kommit med flera olika förlag till förbättringar. Ett problem är att utformningen av medlingsbestämmelserna i princip tvingar parterna att begära medling hos hyresnämnden trots att parterna löser större delen av ärendena på egen hand. Med förslaget kommer hyresnämnderna att få minskad belastning. I övrigt utökas bl.a. möjligheten att få ett yttrande från hyresnämnden om marknadshyran och reglerna om avflyttning ändras. Avtal om anläggningsarrende har samma bestämmelser som lokalhyra. F) Substitution En hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten. Om en hyresgäst skickar en begäran om överlåtelse av hyresavtal till hyresvärden har denne tre veckor på sig att svara. Underlåter hyresvärden det så har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet. Denna regel kallas semesterparagrafen och används av hyresgäster för att komma ur ofördelaktiga hyresavtal genom att skicka sin begäran under semesterperioder. Utredningen förslår att semesterparagrafen tas bort. Stadsledningskontorets synpunkter Higab har tillstyrkt förslagen och inte haft något att tillägga. Higab har inte utvecklat sitt ställningstagande. Framtiden har valt att inte lämna något remissvar men yttrat: Förvaltnings AB Framtiden väljer att inte lämna något remissvar. Vår intresseorganisation SABO har avgivit ett expertutlåtande till utredningen och är även remissinstans till Justitiedepartementet. Vi väljer att följa SABO:s remissvar då det särskilt beaktar de allmännyttiga bolagens situation. Med hänsyn till den korta remisstiden är remissen inte styrelsebehandlad men remissen är avstämd med bolagets presidie. I skrivande stund har såvitt framkommit SABO:s styrelse ännu inte fattat beslut om sitt remissvar och det finns inte tillgängligt. SABO:s expertutlåtande har inte bifogats betänkandet och finns inte heller tillgängligt. Betänkandet berör flera frågor som är viktiga för Göteborgs Stad. Båda remissvaren inkom till stadsledningskontoret den 21 augusti. Ingen av remissinstanserna har utvecklat sina ståndpunkter. Framtidens hänvisning till SABO måste uppfattas vara ur en fastighetsägares perspektiv. Göteborgs Stad har inte enbart ett fastighetsägarperspektiv utan måste i remissarbetet även beakta andra perspektiv. När det gäller hyresgästsinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete så har Göteborgs Stad att beakta både fastighetsägarrollen men även hyresgästers situation. Framtiden ska, som moderbolag för stadens allmännyttiga bostadsbolag, enligt sitt ägardirektiv i samband med upprustning och ombyggnad involvera hyresgästerna i en dialog. Detta med ambitionen att hyresgäster inte ska behöva lämna sina hem på grund av social omvandling och kostnadsökningar. Detta arbetssätt ligger helt i linje med betänkandet. Utredningen har i en schematisk skiss under kolumnen kommuner angett påverkansgraden till 2 av 5 avseende skälighetsbedömning vid prövning om tillstånd till åtgärden (sid 350). I övriga fyra kolumner anges påverkansgraden för kommuner ett Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 5(7)
streck, d.v.s. ingen påverkan. Samtidigt skriver utredningen på sidan före att den gör bedömningen att förslagen sammantaget kommer att ge upphov till stora konsekvenser. Konsekvensen för kommuners innehav av allmännyttiga bostäder nämns inte särskilt. Frågan är om det utretts ordentligt. Lagförslagen i detta avsnitt är långtgående och stadsledningskontoret delar inte utredningens bedömning om att konsekvenserna för kommuner inte kommer att medföra några betydande direkta konsekvenser. Konsekvensen för Göteborgs Stads innehav av allmännyttiga bostäder riskerar att bli betydande. I Göteborgs Stad finns stor efterfrågan på bostäder. Särskilt svårt är för det för ungdomar och studenter att hitta prisvärda bostäder att hyra. Förslag som kan medföra ökning av antalet privatpersoner som är villiga att hyra ut hela eller delar av sina bostäder är positivt för Göteborg och bör tillstyrkas. När det slutligen gäller ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, kriminella grupperingars användning av lägenheter, förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende och substitution gör stadsledningskontoret bedömningen att förslagen bör tillstyrkas. Lagändringarna föreslås träda ikraft den 1 juli 2018. Stadsledningskontoret har tagit fram förslag till yttrande, se bilaga 2, och tillstyrkt förslagen utom såvitt avser avsnittet Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Stadsledningskontoret Christina Broad Stadsjurist Markus Landahl Förste stadsjurist Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 6(7)
GÖTEBORGS KOMMUNSSTYRELSE Bilaga 2 Till Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Yttrande över SOU 2017:33, Stärkt ställning för hyresgäster Göteborgs Stad tillstyrker lagförslagen, utom såvitt avser förslagen under kapitel 4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete. Göteborgs Stad anser att det finns all anledning att stärka hyresgästers ställning. Lagförslagen i detta avsnitt är långtgående och Göteborgs Stad delar inte utredningens bedömning om att konsekvenserna för kommuner inte kommer att medföra några betydande direkta konsekvenser. Konsekvensen för Göteborgs Stads innehav av allmännyttiga bostäder riskerar att få en betydande påverkan. För Göteborgs kommunstyrelse Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 7(7)