Översiktsplan för Varbergs kommun FÖRDJUPNING FÖR NORRA KUSTEN Samrådsredogörelse 2016-06-30
INLEDNING Varbergs kommun har tagit fram ett förslag till fördjupad översiktsplan för Norra kustområdet. Kommunstyrelsens arbetsutskott tog den 9 juni 2015 beslut om att skicka ut förslaget på samråd. Under samrådsskedet av den fördjupade översiktsplanen för Norra kustområdet inkom ca 100 yttranden från myndigheter, bolag, intresseföreningar, privatpersoner och andra berörda. Resultatet av samrådet presenteras i denna samrådsredogörelse. I samrådsredogörelsen dokumenteras de förslag som framkommit under samrådet och redovisar i vilken utsträckning de tillgodoses i det nya planförslaget. Kommunen har valt att göra två större nya ställningstaganden inför utställningshandlingen av den fördjupade översiktsplanen för norra kustområdet. Ställningstagandena gäller för utvecklingsområdena östra Årnäshalvön samt stationssamhälle Väröbacka/Limabacka. Övriga justeringar är av mindre karaktär och påverkar inte förslaget i sin helhet. Samrådsredogörelse - vad är det? Samrådsredogörelsen ingår som en bilaga till utställningsversionen av den fördjupade översiktsplanen för Norra kusten. Syftet med en samrådsredogörelse är att beskriva hur samrådet har gått till och visa vilka förändringar som föranletts av samrådet. Den ska även bemöta och redovisa synpunkter som inkommit. Ansvariga politiker och tjänstemän har läst och diskuterat alla inkomna yttranden. I denna samrådsredogörelse har den vanligast förekommande synpunkterna sammanfattats i ett antal kategorier. Hur har samrådet gått till? Förslaget till fördjupad översiktsplan för Norra kusten har varit ute på samråd under tiden 25 juni - 30 september 2015. Samrådshandlingen har skickats på samråd till länsstyrelsen, myndigheter, grannkommuner, kommunala förvaltningar, övriga instanser samt andra berörda. Samrådshandlingen har även funnits tillgänglig på Varbergs kommuns webbplats. Samrådet har annonserats i Hallands Nyheter. Samrådsmöten Under samrådstiden har tre samrådsmöten hållits. Under mötet informerade kommunen om förslaget och deltagarna fick möjlighet att ställa frågor. Vilka har svarat? Under samrådstiden har det sammantaget inkommit ca 100 skriftliga S. 3 (32)
yttranden till kommunen. Yttrandena har inkommit från statliga och regionala myndigheter, kommunala nämnder och bolag, politiska partier, grannkommuner, företag föreningar och intresseorganisationer samt privatpersoner. REFLEKTIONER ÖVER INKOMNA SYNPUNKTER Efter att kommunen sammanställt de inkomna yttrandena finns ett behov av att reflektera över de svårigheter som kan finnas i att bemöta och ta hänsyn till dessa. Representativitet De inkomna synpunkterna i samrådet utgör inte ett representativt urval av vad boende och verksamma inom norra kusten har för synpunkter på förslaget. Dokumentet är omfattande och kan vara svårt att ta till sig, vilket kan resultera i att det kan vara svårt att lämna synpunkter på. Att synpunkterna formellt måste skickas in skriftligt för att kunna tas i beaktning kan vara en orsak till att vissa väljer att inte yttra sig. Detaljnivå Många av de inkomna synpunktera berör detaljer i förslaget. Eftersom detta är en fördjupad översiktsplan är dessa synpunkter svåra att bemöta i detta sammanhang. Otydlighet Synpunkter som är otydligt förmulerade är svåra att beakta och svara på. Det kan till exempel handla om synpunkter som berör vägen utan att definiera vilken väg som synpunkten syftar till. Missuppfattningar En del synpunkter grundar sig på missförstånd av vad en fördjupad översiktsplan är eller på delar av texten. Det kan gälla både hur texten är formulerad och markeringar i plankartan. Flera av synpunkterna har missförsått vad en fördjupad översiktsplan har för syfte och har istället fokuserat på dess genomförande. Det är här viktigt att pointera att förslaget endast visar vilka möjligheter som finns för utveckling samt riktlinjer för fortsatt planering. Denna fördjupning innebär inte på något sätt tvång till fortsatt detaljplanering. Hänsyn till synpunkter som går isär Att ta hänsyn till alla synpunkter är en omöjlighet, särskilt när synpunkterna går isär. Ett exempel på detta är Bua hamnplan där synpunkter inkommit både som är för byggnation och synpunkter som är emot byggnation. I andra frågor är synpunkterna mer enade tex gällande pendelstationens vara (eller icke-vara). NIMBY Ett fenomen som uppstått under samrådet är inte oväntat det som på S. 4 (32)
engelska kallas NIMBY, Not In My Back Yard. Detta innebär att den som lämnat synpunkten inte är emot företeelsen eller förslaget i sig utan snarare är kritisk mot placeringen eller den påverkan som den kan leda till i närmiljön. Dessa synpunkter bör inte avfärdas utan ses som viktig lokalkunskap. Detta berör särskilt de områden där den fördjupade översiktsplanen föreslagit ny bostadsbyggnation i de befintliga samhällena längs med Norra kusten. Det är dock viktigt att pointera att, för att nya invånare och framtida generationer ska ha tillgång till bostäder och arbetsplatser, är det oundvikligt att människors närmiljöer påverkas. Detta måste dock föregås av noggranna avvägningar mellan olika intressen och värden. S. 5 (32)
S. 6 (32)
STÖRRE STÄLLNINGSTAGANDEN Östra Årnäshalvön Bakgrund Årnäshalvön har under mer än ett halvt sekel varit bebyggd med fritidsbebyggelse. Vid utbyggnaden av halvön placerades bebyggelsen med ett avstånd från vattnet och strandremsan, vilket lämnade områden närmast strandlinjen fri från exploatering. Den befintliga strukturen tar hänsyn till strandområdena. Under de senaste decennierna har allt fler fritidshus övergått till att fungera som helårsbostäder. Permanentning av fritidshus sker i samtliga av Varbergs kommuns fritidshusområden. Graden av permanentade fritidshus på Årnäshalvön uppgår idag till ca 23 % och andelen helårsboende i dessa fritidshusområden ökar för varje år som går. I riktlinjerna för den fördjupade översiktsplanen för norra kusten (2001) anges att de västra delarna av Årnäshalvön ska nyttjas för fritidshusbebyggelse och att de nordöstra och östra delarna kan utnyttjas för jordbruk och helårsboende. Kompletterande bebyggelse kan möjliggöras för att bibehålla en levande landsbygd. Utbyggnad av de östra delarna av Årnäshalvön finns med i gällande översiktsplan för Varbergs kommun antagen 2010. Ett program för östra och nordöstra Årnäshalvön togs fram och godkändes 2011 där kommunen visar sin viljeinriktning att utveckla Årnäshalvön och förtydligar den fördjupade översiktsplanens ambitioner. De områden som föreslås bebyggas är belägna centralt på den östra delen av Årnäshalvön utan direkt anslutning till strandremsan. Programmet innefattar en tillkomst av ca 150 nya bostäder. I programmet föreslås ett område för blandad bebyggelse. Planförslaget Varbergs kommun har en målsättning att alla människor, även de som bor på landsbygden, så långt som möjligt ska kunna ta del av och ha möjlighet till att få god kommersiell och kommunal service. Med ett utspritt befolkningsmönster är det svårt att uppnå denna målsättning. Att förbise den permanentning av fritidshus som sker i kommunen går inte, utan det är av stor vikt att dessa områden tillåts utvecklas i en riktning där det är möjligt att få ett praktiskt och socialt vardagsliv i en attraktiv boendemiljö. Varbergs kommun har en ambition om att utveckla Östra Årnäs, samtidigt som det tydliggörs att kommunen inte har för avsikt att exploateringen ska ökas på Västra Årnäshalvön. I den fördjupade översiktsplanen har större ytor för naturmark bevarats och viktigt är att dessa hålls öppna och för att säkerställa gröna kopplingar. Ny bebyggelse har i stor utsträckning föreslagits att placerats i anslutning till befintliga bostäder och detta ligger i linje med godkänt program för Östra och Nordöstra Årnäshalvön. I samrådshandlingen föreslogs totalt ca 600 istället för som i program- S. 7 (32)
met ca 150 nya bostäder. Detta har inneburit att ett antal synpunkter kommit in. Det har bland annat framförts att förslaget strider mot riksintresseområde för turism och friluftsliv, främst det rörliga friluftslivets, intressen ska särskilt beaktas vid bedömning av tillåtligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön. Synpunkter har även inkommit om att det nu föreslagna utbyggnadsområdet i sin helhet inte kan anses utgöra utveckling av befintlig tätort och att Årnäshalvön inte kan definieras som tätort och därmed inte kan undantas från skyddet av riksintresset. Kommunens bemötande Kommunen har beaktat och analyserat inkomna synpunkter. I utställningshandlingen kommer utvecklingsområdet att till största del motsvara framtaget detaljplaneprogram för området innehållande ca 150 nya bostäder. Kommunen är mån om att området ska erbjuda en variation av olika bostadstyper, att grönstråk och siktlinjer prioriteras, att hänsyn tas till befintliga natur-och kulturvärden samt att de västra delarnas unika miljö bevaras och även fortsättningsvis värnas. Exploateringstrycket är stort på Årnäshalvön och ett flertal förfrågningar om byggnation har framförts till kommunen. Kommunens intention är att utöka detta område till en tätort med utgångspunkt i ovan nämnda resonemang och det tryck på bostadsbyggnation som råder. I programmet samt i den fördjupade översiktsplanen har en plats för service för de boende pekats ut på området. Här kan det till exempel handla om tillkomst av en ny förskola. I den fördjupade översiktsplanen studeras även Årnäs, Kärradal, Tångaberg och Stämmet i ett sammanhang där kommunen valt att peka ut ett större område för service norr om Tångaberg för dessa orter och ett utbyggt gång-och cykelstråk till detta. Detta visar också tydligt kommunens intention att satsa på detta område. Väröbacka stationssamhälle Planförslaget I samrådshandlingen presenterades förslag till stationslägen i Väröbacka/Limabacka. Syftet med att ha med flera förslag var att fånga in synpunkter från myndigheter, kommuner, allmänheten m. fl. och ha med sig detta i den fortsatta processen. Avsikten har varit att komma fram till ett läge att gå vidare med till utställningsskedet. För att kunna ta ställning, på en övergripande nivå, till vilket av de tre stationslägena som bedöms vara mest lämpligt har denna fråga utretts S. 8 (32)
vidare efter samrådsskedet. Behov av att studera detta mer i detalj kommer att finnas senare under processen. Här har hänsyn även tagits till var kommande bostads, service och verksamhetsutveckling skulle kunna ske i nära anslutning till stationen. I den utredning som gjorts har platsernas förutsättningar studerats översiktligt utifrån bland annat befintlig infrastruktur, natur-och kulturmiljöer, befintlig bebyggelsestruktur samt inkomna synpunkter under samrådet och andra i sammanhanget relevanta parametrar. Kommunens bemötande Utifrån de tre föreslagna lägena i samrådshandlingen är det mellersta, centrala läget det som kommunen anser mest lämpligt att gå vidare med utifrån att det integreras bäst med befintlig samhällsstruktur och att minst jordbruksmark tas i anspråk i jämförelse med de två alternativen. Detta alternativ bidrar till att de båda samhällena Väröbacka och Limabacka kan knytas ihop vilket i sin tur kommer stärka serviceorten. I utställningsförslaget föreslås byggnation främst öster om järnvägen, något som efterfrågats i de synpunkter som inkommit. Förslaget bygger på stationsnärhetsprincipen; hög exploatering av bostäder/verksamheter i nära anslutning till stationen och en lägre exploateringsgrad i S. 9 (32)
utvecklingsområdets ytterkanter. Planskilda korsningar finns redan idag för bil-och för gångoch cykeltrafik inom det utpekade utvecklingsområdet. Detta ger en bra grund för kommande utveckling och ligger i linje med kommunens grundtanke om att exploatera där infrastrukturen är helt eller delvis utbyggd. Förslaget innebär en delvis ny sträckning av väg 845 (gamla E6:an) parallellt med järnvägen. På det sättet kan marken i området utvecklas effektivare. Nuvarande markområden mellan väg-och järnväg begränsas för byggnation på grund av buller m.m. För övriga två alternativ har följande bedömning gjorts; Södra läget ger begränsade möjligheter för bostads-och verksamhetsutveckling utifrån platsens förutsättningar. Marken är delvis hotad av framtida översvämningar. 845:an och väg 850 samt västkustbanan utgör kraftiga barriärer mot befintlig och föreslagen bebyggelse. Norra läget har en svag koppling till befintligt samhälle. För att exploatera området närmast stationen skulle stor andel högkvalitativ jordbruksmark tas i anspråk. Alternativet har framtida sämre markförhållanden vilket kan begränsa byggnation i närhet av stationsläget. Kommunen förtydligar i utställningshandlingen att något beslut om en framtida station i Väröbacka/Limabacka inte tagits. Kommunen har emellertid i olika sammanhang tydligt framfört att detta är en prioriterad fråga. Vidare ser kommunen att det är viktigt att ett samlat grepp tas vid utvecklingen av Väröbacka/Limabacka och att stor hänsyn tas till befintliga strukturer och värden. Viktigt är även att se till att upptagningsområdet för en station sträcker sig en bra bit utanför Väröbackas/Limabackas gränser och att det även här finns ett betydande potentiellt underlag som ytterligare motiverar en station. S. 10 (32)
STÄLLNINGSTAGANDEN FÖR ÖVRIGA UTVECKLINGSOMRÅDEN: Löftaskog/Stråvalla Löftaskog/Stråvalla innefattar till stor del kuperade områden vilket begränsar möjligheterna till någon större utbyggnad. Några mindre områden är föreslagna och utöver detta föreslås förtätning. Främst förespråkas en tätare bebyggelse med lägenheter, rad- och parhus för att komplettera befintlig bebyggelse. Förslaget innebär möjlighet att bygga ut området med knappt 100 nya bostäder. Ett av de i samrådsskedet utpekade områdena, då benämnt område 12, har plockats bort till utställningsskedet utifrån rådgivande synpunkt från Länsstyrelsen (värdefull lokal för vadarfåglar vid Löftaåns mynning). För övrigt motsvarar utvecklingsområdet för Löftaskog/Stråvalla det som föreslogs i samrådsskedet. Bua Bua är en växande ort med en tydlig identitet och framåtanda. Målsättningen är att stötta Bua i den utvecklingen. I Bua finns lite oexploaterad mark att ta i anspråk för ny bebyggelse med hänsyn till bland annat högklassig jordbruksmark och översvämningsrisk. Förslaget innefattar ett större utbyggnadsområde för bostäder samt att det finns möjlighet till mindre exploatering och förtätning inom utvecklingsområdet för Bua. Totalt finns möjlighet för byggnation av ca 770 nya bostäder i olika former för att komplettera den befintliga bebyggelsen. Behov finns även av bostäder anpassade för den åldrande delen av befolkningen, vilken är relativt stor i Bua. S. 11 (32)
Bua ska även fortsättningsvis vara en av kommunens serviceorter och avsikten är att utvecklingen i ett möjligt kommande stationssamhälle i Väröbacka inte ska ske på bekostnad av utvecklingen i Bua. Tanken är att serviceorterna ska komplettera och stärka varandra och erbjuda ett brett serviceutbud. Förslagen utveckling av Bua enligt samrådsförslaget och utställningsförslaget skiljer sig inte åt förutom att verksamhetsområdet (kallat område 6 i samrådshandlingen) är borttaget. Detta utifrån att ett flertal synpunkter inkommit om att föreslagna verksamhetsområden norr och söder om infarten till Bua inte skulle bidra till en inbjudande entré. Kommunen såg det inte lämpligt utifrån platsernas förutsättningar att föreslå byggnation av bostäder här men såg en potential för icke störande verksamheter. Kommunen har valt att tillmötesgå inkomna synpunkter genom att plocka bort detta mindre verksamhetsområde. Tångaberg Tångaberg är en tätort som ligger längs med väg 845, (väg 845) ca 10 km från Varbergs tätort. Det bor ca 470 invånare i tätorten. I anslutning till Tångaberg vid kusten ligger Kråkeberg som är ett fritidshusområde där Balgöbrygga ligger. I Tångaberg föreslås, precis som i samrådsskedet, en utbyggnad av tre områden för bostäder och ett område för service. Kråkeberg är ett fritidshusområde där kommunen genom fritidshusutredningen ser det rimligt att öka byggrätten. S. 12 (32)
I samrådshandlingen fanns förslag om byggnation av 130 bostäder och en möjlig permanentning av ca 70 fritidshus. Kommunen föreslår att utvecklingsområdet för Tångaberg ska kunna ge en variation av bostäder i olika former för att komplettera befintlig bebyggelse. Avsikten är att stärka orten och att hänsyn ska tas till blå-och gröna värden. Möjlighet att etablera service till området föreslås längs med väg 802, Kärravägen. Under samrådsskedet framkom att flera bedömer att föreslagen exploateringsgrad i områdets västra delar är för hög och att detta kan påverka områdets värden. Vidare har synpunkter inkommit om att den största delen av föreslagen byggnation ligger väster om väg/järnväg. Kommunen föreslår i utställningshandlingen en utbyggnad av Tångaberg med ca 130 bostäder. Den utvidgning som gjorts av utvecklingsområdet för Tångaberg i dess östra delar möjliggör för viss ytterligare tillkomst av bostäder. Expansionen i områdets östra delar begränsas delvis genom höga nivåskillnader/lutning och hänsyn till detta har tagits vid avgränsningen av utvecklingsområdet. Att öka den föreslagna byggnationen enligt förslaget medför att man kan utnyttja befintligt VA-system till Stämmet vilket är en samhällsekonomisk fördel. En större mängd bostäder ger även ett ökat underlag för service i Tångaberg. Tångabergs utvecklingsområde ligger även nära Varbergs tätort och det utbud av varor och tjänster som finns där. S. 13 (32)
S. 14 (32)
INKOMNA SYNPUNKTER OCH KOMMUNENS KOMMENTARER Nedan följer en sammanfattning av de vanligast förekommande synpunkterna under samråden för den fördjupade översiktsplanen för norra kustområdet samt kommunens kommentarer på dessa. 1. Generella synpunkter 1.1 Detaljeringsnivån på den fördjupade översiktsplanen behöver ses över. Detaljnivån i den fördjupade översiktsplanen för norra kustområdet kommer att vara justerad till utställningshandlingen. Till exempel kommer avsnittet förutsättningar att byggas på med faktaunderlag för att bli mer jämbördig med övriga delar. Även de beskriva utvecklingsområdena för bostäder kommer att revideras för att på så sätt motsvara övriga delars detaljnivå. 1.2 Fördjupningen måste hantera hela översiktsplanens spännvidd av frågor och alla förutsättningar och restriktioner som finns i gällande fördjupade översiktsplan och översiktsplan bör finnas med i den nya fördjupade översiktsplanen. En tydlig och samlad bild av planens förutsättningar saknas. Utan denna är det svårt att utläsa varför kommunen ställer sig negativ till S. 15 (32)
byggnation i vissa områden. Gällande restriktioner och regleringar redovisas förvisso föredömligt i kartform, vissa aspekter, exempelvis de biologiska värdena, är bristfälligt redovisade. Se svar ovan. Exempelvis kommer avsnittet förutsättningar att kompletteras med fakta om stranderosion, översvämningsrisker, värmebölja, skred m.m. samt tillhörande kartmaterial och resonemang kring planområdets möjligheter och begräsningar för kommande utveckling. 1.3 Den fördjupade översiktsplanen för norra kustområdet har ett för kort tidsperspektiv då planen bara sträcker sig fram till 2030. Detta är för kort tid då många av de åtgärder som föreslås i planen är av så genomgripande karaktär att de innebär förändrar på betydligt längre tid. Kommunen har huvudsakligen utgått från ett femtonårsperspektiv i den fördjupade översiktsplanen för norra kustområdet utifrån att det anses vara ett rimligt tidsperspektiv. Varje mandatperiod ska kommunen ta ställning till aktualiteten i översiktsplanen och dess fördjupningar. Eftersom översiktsplanen endast är vägledande kan denna fördjupning inte styra genomförandet. En viktig del för den kommande utvecklingen är markägarnas vilja och intresse att bidra till föreslagen utveckling då majoriteten av den föreslagna nybyggnationen ligger på privatägd mark. När det gäller station i Väröbacka finns det flera osäkerhetsfaktorer kring detta; inga beslut är ännu fattat om en ny eventuell station. Tidsperspektivet för ett sådant genomförande skulle kunna sträcka sig bortom en 15-årsplaneringshorisont även om kommunen arbetar för och eftersträvar en snabbare process. I utställningshandlingen kommer det att förtydligas att tidsperspektivet för den fördjupade översiktsplanen huvudsakligen är femton år. 1.4 Många fastighetsägare är missnöjda med att de inte blivit tillfrågade om de vill vara med i planen och att deras mark är utpekad som utbyggnadsområde. S. 16 (32)
Den fördjupade översiktsplanens uppgift är att skapa förutsättningar och ge vägledning för en utveckling genom att peka på var den skulle kunna vara lämplig. Den fördjupade översiktsplanen utgör endast underlag för framtida detaljplanering. Utvecklingen kan dock enbart ske om markägarna är villiga att delta i processen. Då planen endast visar en viljeriktning från kommunens sida och inte är ett juridiskt bindande dokument är det först i senare skeden i planeringsprocessen (vid detaljplanering) som det är aktuellt att kommunen tar kontakt med berörda markägare. Markägare och andra intressenter har emellertid möjlighet att framföra sina synpunkter i olika skeden vid framtagandet av en den fördjupade översitktsplanen (samråds-och utställningsskedet) och detta underlag ger värdefull information samt beaktas i det fortsatta planeringsarbetet. Ett antal markägare har, under samrådsskedet, visat positivt intresse för exploatering av dess privatägda mark för framtida bostadsbyggnation. Ca hälften av dessa markområden ligger i nära/direkt anslutning till föreslagna utvecklingsområden vilket gjort dem särskilt intressanta. Övriga områden har bedömts som mindre lämpliga för bostadsbyggnation och återfinns därmed inte i utställningshandlingen. 2-4 Bostadsbebyggelse 2.1 Det framgår inte vilken typ av bostadsexploatering som krävs inom de utpekade utvecklingsområdena för att rymma det antal bostäder som anges. Kommunens bemötande Exempelfoton på bostadstyper som visar olika exploateringsgrad kommer att läggas till för respektive utbyggnadsområde för att öka förståelsen för vilken typ av byggnation som avses och för att ge en tydligare bild av hur respektive samhälle skulle kunna utvecklas på sikt. S. 17 (32)
2.2 Det framgår inte heller hur ny bostadsbebyggelse ska förhålla sig till befintlig bebyggelse eller vilken typ av bebyggelse som avses. Avsikten för alla utvecklingsområden är att ta hänsyn till befintlig bebyggelse och komplettera den på ett lämpligt sätt utifrån respektive plats förutsättningar såsom exempelvis befintlig kultur-och naturmiljö. Detta säkerställs i detaljplaneskedet. En grundläggande princip kommunen har är att varje utvecklingsområde ska erbjuda en mångfald av olika boendetyper. Detta för att ge möjlighet för människor i olika livssituationer att flytta in. Om till exempel ett område huvudsakligen består av friliggande villor ser gärna kommunen att det kompletteras med par/radhus samt flervåningshus i olika storlekar, prisklasser m.m. 2.3 Antalet föreslagna bostäder är orealistiskt högt. Se svar 2.1. Kommunen har gjort bedömningen att exploateringsgraden i Tångaberg, Bua, Väröbacka och Löftaskog/ Stråvalla är rimlig i förhållande till befintlig bebyggelse och respektive områdes förutsättningar. På Årnäshalvön kommer färre bostäder föreslås byggas än förslaget i samrådshandlingen. Se kommunens ställningstaganden. 2.4 Mycket av byggnationen är idag föreslagen väster om järnvägen. I inlandet finns samhällen som skulle må bra av en utbyggnad för att kunna överleva och behålla servicefunktioner. Kommunens föreslagna utbyggnadsområden i den fördjupade översiktsplanen ligger till stor del väster om järnvägen. Vid framtagandet av varje utvecklingsområde har platsens lämplighet analyserats. Grundläggande har varit kommunens generella planeringsprinciper; att bygga där det redan idag finns helt/delvis utbyggd service och infrastruktur (kommunens serviceorter mm) och längs de större stråken. Området har även studerats utifrån olika parametrar såsom risk för översvämning, var den finaste jordbruksmarken finns, geotekniska förutsättningar, buller m.m. Kommunen har gjort bedömningar och avvägningar utifrån områdets värden och haft som grundläggande mål att den fördjupade översiktsplanen för norra kustområdet ska strä- S. 18 (32)
va mot en långsiktigt hållbar social, ekonomisk och ekologisk utveckling. Avvägningar har gjorts för att inte låta utvecklingen ske på bekostnad av platsernas värden och utifrån detta har fem utvecklingsområden för bostäder och två för verksamheter utkristalliserats. Sedan samrådshandlingen har utvecklingsområdet för Väröbacka bearbetats och kommunen har kommit fram till ett stationsläge utifrån en övergripande strategisk nivå. Kommunen har också studerat var byggnation av bostäder och verksamheter skulle kunna ske utifrån detta stationsläge. Den största delen av föreslagen nybyggnation i Väröbacka är öster om järnvägen då det anses mest lämpligt utifrån platsens förutsättningar och utvecklingen av Väröbacka i stort som stationssamhälle. Även för utvecklingsområdet i Tångaberg kommer det nya förslaget att möjliggöra en utökad byggnation öster om väg 845/järnvägen. 2.5 Det är viktigt att utbyggnad av skola och förskolor är i fas med utbyggnaden av bostäder. Kommunen anser att det är viktigt att ta ett helhetsgrepp vid planering för ny bostadsbyggnation och redan i tidiga skeden skapa förutsättningar för skola, förskola och andra viktiga funktioner. Frågorna följer med i senare delar i planeringsprocessen och utreds där mer i detalj. Bygglovskriterierna 2.6 De kriterier som tagits fram för ny bebyggelse är otydliga och inbördes motstridiga. Det är för liten skillnad mellan restriktiv hållning och extra restriktiv hållning. Kriterierna bör ta hänsyn till möjligheterna att utveckla jordbruk och bedriva hästgårdar inom områden som omfattas av kriterierna. Planförslaget är inte konsekvent i utpekandet av utbyggnadsområden då kommunen även ställer sig positiv till ny bebyggelse utanför dessa områden. En gles bebyggelse skapar ett ökat transportbehov samt skapar ökat behov av service. Även en omvandling av fritidshus till permanentboende ställer högre krav på service och upprustning av bl.a. vägnät. Kommunen kommer att, till utställningshandlingen, ha korrigerat förslag till bygglovskriterier. Dessa bygglovkriterier S. 19 (32)
kommer innefatta färre alternativ och därmed vara tydligare och vilka områden som berörs illustreras i kartform. Bua 3.1 Verksamhetsområdet Rusas utgör en tråkig entré till Bua. Istället för att entrén ska bestå av plåtskjul och stora asfaltsytor borde kommunen bygga bostäder i området. Kommunen har bedömt att den berörda marken inte är lämplig för bostadsbyggnation. Däremot kan det vara lämpligt att satsa på att stärka entrén till Bua och kommunen är positiv till ett deltagande i ett sådant arbete. 3.2 Kommunen borde satsa mer och planera för ytterligare service, skola och omsorg eftersom Bua är utpekad som en serviceort. 3.3 Att planera för mer bostäder i Bua är positivt. Inga synpunkter 3.4 Hamnen bör utvecklas till attraktiv plats för turister med fler båtplatser, ställplatser för husbilar samt lekplats. Att bebygga hamnplan kommer ta bort att aktiviteten i området. Behåll därför grönområdet som det är. Grönområdet är redan idag känsligt för högvatten och översvämmas lätt. Att bebygga ytan skulle skapa stora översvämningsrisker för kringliggande bebyggelse. Det är även viktigt att se till så att inte S. 20 (32)
tillkommande bostadsbebyggelse tränger undan befintliga verksamheter och dess transporter. Kommunen har för avsikt att utveckla Bua hamnplan och har valt att i utställningshandlingen ha kvar föreslagen byggnation i Bua Hamn. Längs med industrispåret 3.5 Kommunen bör komplettera med uppgifter om vilka typer av verksamheter som kan vara lämpliga för området och i vilken omfattning. Södra satsar stort på att bygga ut sin verksamhet vilket innebär att kommunen måste följa efter med investeringar i bl.a. infrastruktur. Kommunen har i samrådshandlingen uttryckt att nytillkomna verksamheter inte får vara av sådan karaktär att de stör befintlig bebyggelse. Vidare kan läsas att verksamheter som i första hand vill använda sig av järnvägsspåret bör lokaliseras här samt att verksamheter inte får påverka befintliga och tillkommande bostäder i närområdet. I denna fördjupande översiktsplan är inte avsikten att gå ner mer i detalj än vad som beskrivs ovan. I senare skeden i processen, när det är mer konkret vilka som har ett intresse av etablering, är det möjligt att bedöma lämpligheten i detta samt tillkommande trafikflöden. Löftaskog/Stråvalla 3.6 Lyft fram möjligheterna att utveckla campingen i Stråvalla. Det är angeläget att kommunen värnar campingplatser längs kusten, då dessa är ett viktigt komplement till det rörliga friluftslivet. Kommunen ser planområdets campingplatser som viktiga ur ett turistiskt och företagsmässigt perspektiv och är måna om att skapa goda möjligheter för utveckling av dessa. Verksamhetsområdet vid E6:an 3.7 Området utgör en god boendemiljö som präglas av hög tillgänglighet. Området bör därför inte bebyggas med verksamheter. Det är också viktigt att de genomgående transporterna och kollektivtrafiken prioriteras i detta strategiska läge. S. 21 (32)
Kommunen har sedan länge bedömt att denna plats är strategisk som verksamhetsområde i direkt anslutning till E6:an. Viktigt är att ta hänsyn till närliggande bebyggelse vid en exploatering av området. I samrådshandlingen kan läsas att pendelparkering samt goda gång-och cykelvägsförbindelser bör finnas kopplat till verksamhetsområdet vid E6:an, något som även kommer återfinnas i utställningshandlingen. Verksamhetsområdet har även vidgats något för att skapa ökade förutsättningar för verksamhetsetableringar. Tångaberg 3.8 Den föreslagna utbyggnaden där Tångaberg byggs ut till en tätort och där invånarantalet fördubblas, kommer att förstöra områdets karaktär. Utbyggnaden kommer förstöra naturen, avskildheten och småskaligheten. Att enligt kommunen anpassa bebyggelsen med försiktighet till naturen och ta tillvara siktlinjer mot havet är inte förenligt med den föreslagna utbyggnaden. Bygg ej bort viktiga kvaliteter. Se 2.1 samt 2.2 ovan. samt kommunens ställningstaganden ovan om utvecklingsområdet Tångaberg. Väröbacka/Limabacka 3.9 Förslaget måste utreda lämpliga platser för byggnation av bostäder i hela Väröbackaområdet, inte bara i en fiktiv cirkel precis runt varje alternativt stationsläge. Förslaget saknar även redovisning av vissa befintliga verksamhetsområden i Limabacka-Väröbackaområdet. Vid en utbyggnad av Väröbacka bör det planeras för äldreboende/trygghetsboende och en ny eller utbyggd Väröbackaskola, samt en större förskola i anslutning till skolan. Se kommunens ställningstaganden ovan. När det gäller äldreboende/trygghetsboende, en ny eller utbyggd skola samt behov av en större skola kommer socialförvaltningen samt barn-och utbildningsförvaltningen att bedöma behovet. I det förslag som tagits fram till utveckling av Väröbacka har hänsyn tagits till eventuell utbyggnad av skolan samt att förslaget bygger på en varierad bebyggelse som är tänkt att tilltala olika grupper i samhället med olika behov. Se även punkt 2.5. Årnäshalvön 4 Det föreslagna utbyggnadsområdet kan inte anses utgöra utveckling av befintlig tätort då området inte definieras som en tätort idag. Kommunen går i utbyggnadsförslaget för Årnäs ifrån sina egna motiveringar S. 22 (32)
som säger att ny bebyggelse ska lokaliseras till befintliga serviceorter och kollektivtrafikstråk och på andra platser än de med höga natur- och rekreationsvärden. Halvön ligger inte längs med ett kollektivtrafikstråk och saknar all infrastruktur nödvändig för en tätort såsom skola, livsmedelsaffär, serviceinrättningar etc. Den föreslagna utbyggnaden kommer helt förändra karaktären på Årnäshalvön. Planförslaget behöver kompletteras med uppgifter om det ökade transportbehov som den föreslagna exploateringen förväntas medföra och hur den bedöms påverka vägnätet och riksintresset för rörligt friluftsliv. Se kommunens ställningstaganden ovan Åskloster 4.1 Översvämningsrisken behöver utredas. Den fördjupade översiktsplanen föreslår ingen ny byggnation i Åskloster men kommunen ser ett övergripande behov av att på sikt utreda översvämningsrisken för befintlig bebyggelse. 5 Statliga och regionala frågor 5.1 Koppling till regionala och nationella mål planer och program enligt 3 kap 5 p. 4 PBL saknas. Planen tar inte upp mycket om mellankommunala frågor. Detta bör utvecklas. Det skulle kunna vara lämpligt S. 23 (32)
att samarbeta med grannkommunerna i frågor som rör kusten och vattenfrågor. Till utställningshandlingen kommer koppling till regionala och nationella mål, planer och program att finnas med samt mellankommunala frågor. 6 Riksintressen 6.1 En bedömning av hur de olika riksintressena kommer att tillgodoses i den föreslagna framtid markanvändningen saknas. en kommer att kompletteras med kommunens bedömning att tillgodose riksintressena. 6.2 De föreslagna utbyggnaderna på Årnäshalvön utgör inte sådan komplettering av befintlig tätort, som avses i 4 kap 1 andra stycket. Riksintresse enligt 4 kap 2 och 4 MB kan påtagligt komma att skadas. Kommunens bemötande Se kommunens ställningstagande ovan 6.3 Riksintresse för yrkesfiske nämns ej. Kommunens bemötande en kompletteras med detta S. 24 (32)
6.4 Riksintressen för kommunikationer saknas i kartmaterialet. en kompletteras med detta 7 Vattenfrågor Kust och hav 7.1 Planområdets avgränsning och redogörelse för havet och övrigt vatten inom planområdet saknas både i texten och på kartan. Sjötransportlederna utanför kommunens kust samt riksintresset för yrkesfiske bör finnas med i planförslaget. en kompletteras med detta i både textoch kartform 7.2 Att presentera en långsiktig strategi för hur Varbergs kommun avser att säkerställa kustlandskapets höga värden är en central uppgift i fördjupningen av översiktsplan för norra kusten. Denna del bör därför utvecklas under granskningsskedet. Kommunen ser vikten av att ta fram en sådan strategi men inte inom ramen för denna fördjupade översiktsplan Dagvatten och dricksvatten 7.3 En beskrivning av hur kommunen avser att ta hand om dagvatten inom hela planområdet saknas. Komplettera planhandlingarna med resonemang om ökad nederbörd och risken för skyfall då områden inom planen anges ha problem med dagvattenhanteringen. Planen bör innehålla ett avsnitt om kommunens dricksvattenförsörjning, där nuvarande och framtida dricksvattenförsörjning samt reservvattenförsörjningen beskrivs. en kompletteras med detta 8 Klimatförändringar och översvämningsrisk 8.1 I den fördjupade översiktsplanen konstateras att klimatförändringarna påverkar mark- och vattenanvändningen, dock anges inga åtgärder för att hantera klimatrelaterade frågor. Redogörelsen är bristfällig. S. 25 (32)
en kompletteras med detta 8.2 Det bör framgå av planen hur kommunen har för avsikt att hantera översvämningsfrågorna. Översvämning från hav, vattendrag och nederbörd bör studeras. Speciellt i Bua, Åskloster och kring järnvägen som är särskilt utsatta. Vid översvämningsrisk är det lämpligt att i en översiktsplan föreslå åtgärder. Kommunen har tagit hänsyn till de områden där det råder risk för översvämning när områden för framtida utveckling har studerats. 9 Natur och miljö 9.1 Förslaget bör kompletteras med en beskrivning av natur- och rekreationsvärden samt en strategi för hur dessa ska bevaras och utvecklas. Föreslagen förtätning tar inte tillräcklig hänsyn till natur och miljö. Kommunen reviderar underlaget till utställningsskedet. Beskrivning av natur-och rekreationsvärden har utvecklats under avsnittet förutsättningar 10. Jordbruksmark I den fördjupade översiktsplanen tas ett helhetsgrepp kring den värdefulla jordbruksmarken inom planområdet. Dock är intentionerna inte tillräckliga. För många undantag görs och en konsekvensbeskrivning för hur FÖP:en påverkar jordbruksmarken saknas. Se 2.4 samt kommande MKB 11 Trafik och kommunikationer 11.1 Justera trafikförslagen. Det bör framgå att detta endast är förslag och att de kan komma att ändras i framtiden. De i trafiknätsutredningen framtagna förslagen har plockats bort till utställningshandlingen. en revideras och trafikförslagen hänvisas till framtagen kompletterande trafiknätsutredning. S. 26 (32)
11.2 I vägnätsutredningen som tagits fram är antal tillkommande bostäder mycket lägre än i planförslaget. Vägnätsutredningen har reviderats utifrån inkomna synpunkter och de förändringar som gjorts till utställningshandlingen. 11.3 För väg 845 föreslås åtgärder som avsmalning och en rad cirkulationsplatser. Detta kan försämra framkomlighet eftersom väg 845 är utpekad som ett prioriterat stråk och ska avlasta E6/E20. Detta betyder att föreslagen exploateringen indirekt kan skada framkomlighet på riksintresse, nämligen väg E6/E20. Se 11.1 ovan 12 Kulturmiljöfrågor 12.1 Kommunen bör redovisa en strategi för hur kulturmiljövärdena inom planområdet långsiktigt ska förvaltas. Kommunen har inte för avsikt att ta fram en sådan strategi inom ramen för den fördjupade översiktsplanen. Däremot pågår arbetet med att ta fram ett nytt kulturmiljövårdsprogram som behandlar detta. Arbetet beräknas vara klart 2016. S. 27 (32)
13 Sociala frågor 13.1 Planområdets orter bör utformas så att människor oavsett ålder, kön eller fysisk möjlighet ska kunna vara fullt delaktiga i samhällslivet. Det är viktigt att bostadsbebyggelsen planeras med bostäder i olika storlekar och upplåtelseformer, detta är en förutsättning för en blandad befolkning. Hyresrätter bör prioriteras i områden som saknar denna form då alla inte har möjlighet att köpa sin bostad. Korta avstånd mellan bostäder och service är viktigt för att öka tillgängligheten. Det är viktigt att utveckla frågor som jämlikhet och jämställdhet, segregering, barnperspektiv. Kommunen håller med om beskrivningen ovan och det är också något som ligger i linje med kommunfullmäktiges mål om ökad bostadsbyggnation i olika upplåtelseformer. Utgångspunkt för FÖP:en har varit planering utifrån ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbart perspektiv. Se även 2.2 14 Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) Miljökonsekvensbeskrivningen är för kortfattad och svepande. En redovisning av vilka miljökonsekvenserna blir av planerade exploateringar saknas. Den tar inte heller upp planens påverkan på berörda områden av riksintresse enligt 3 och 4 kap. MB som till exempel Natura 2000-områden. En beskrivning av hur kommunen ska uppnå sina klimatmål och hållbarhetsmål saknas i MKB. Kommunen har beaktat inkomna synpunkter och har tagit fram en MKB som kommer att göras tillgänglig i samband med att förslaget ställs ut. S. 28 (32)
15 Tågstation Till granskningshandlingen bör kommunen föreslå ett förstahandsval gällande stationsläge. Kommunen bör ta täten i byggandet av stationen genom att delfinansiera och söka statsbidrag. Tillräckligt underlag för pendeltågstation finns redan idag. Kommunen måste vara tydlig med vilket tidsperspektiv man har gällande stationsfrågan. Planen kan tolkas som att en ny järnvägsstation kan bli verklighet under FÖP:en. Bygg station frikopplat från tanken om stationssamhälle. En pendeltågsstation är inte beroende av ett visst antal bostäder för att komma till stånd. Efterfrågan på bostäder blir istället en följd av pendelstationen. Planförslaget behöver förtydliga att nuvarande planförslag endast planerar för att skapa förutsättningar för en kollektivtrafiknod som på sikt kan utvecklas till en järnvägsstation i Väröbacka. Se kommunens ställningstaganden ovan samt 1.3 ovan 16 Utredningen innehåller faktafel. Kommunen faktagranskar och korrigerar handlingen till utställningsskedet 17 Ringhals och verksamhetsområdena 17.1 Beskrivningen av Ringhals, vad gäller dess framtida utveckling samt S. 29 (32)
antalet anställda, är felaktig. Se 16 ovan 17.2 Då verksamheten på Ringhals troligen kommer att minska bör marken som är reserverad för energiproduktion ses över. Kommunen bör föra en dialog med Länsstyrelsen om att påverka avgränsningen för riksintresset för energiproduktion. Vattenfall och Ringhals AB har lämnat synpunkter och föreslag till revideringar under samrådet. Kommunen ser inget behov av att området för energiproduktion minskas utifrån platsens goda förutsättningar för detta. Området kommer även i framtiden vara intressant ur energisynpunkt och kommunen ser ingen anledning att revidera Riksintresset. 17.3 Framtida godstrafik på väg och järnväg från Ringhals och Södra bör beskrivas i planförslaget. Förslaget och trafiknätsutredningen kompletteras med trafikuppgifter Industrispåret 17.4 Förslaget bör ta större hänsyn till potentialen för nya etableringar som kräver tillgång till industrispår. Det verksamhetsområdet som föreslås bör därför innefatta ett större geografiskt område Verksamhetsområdet öster om Södra Cell kommer att vara något större i utställningsskedet än i samrådsskedet för att ha en tydligare koppling mot befintlig infrastruktur och ge ökade möjligheter till verksamhetsetableringar. S. 30 (32)
S. 31 (32)
Postadress: Varbergs kommun, 432 80 Varberg Besöksadress: Engelbrektsgatan 15,Östra Vallgatan 12 Telefon växel: 0340-880 00 E-post: ks@kommunen.varberg.se Webbplats: www.varberg.se